Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться. По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства. Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.
Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем.
Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта. Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в сданном доме можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.
Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. При этом он не несет никакой ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к строительной компании, но никак не к прежнему участнику.
Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний дольщик должен произвести все расчеты с застройщиком.
Если он не расплатился в полном объеме со строительной фирмой, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя его долг.
Для этого между ними подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком.
По общему правилу, если у прежнего дольщика нет долгов по оплате, не требуется получать разрешение девелопера на переуступку прав по ДДУ. При наличии долга такое согласие нужно получить обязательно.
Однако нужно учесть, что нередко в ДДУ застройщики включают условие об обязательном получении согласия на совершение данной сделки.
Если в договоре имеется такой пункт, необходимо получить разрешение застройщика, даже если все расчеты по договору были произведены в полном объеме.
Застройщик должен быть письменно извещен о смене участников в ДДУ. Если строительная компания не будет проинформирована, новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий, например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств. Если жилье приобретено в ипотеку, для совершения сделки необходимо также получить разрешение банка.
Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.
Что необходимо посмотреть у застройщика:
- все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
- документы, устанавливающие право застройщика на участок;
- разрешительные документы на возведение данного объекта;
- проектную декларацию на строящийся объект.
Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности. Для совершения сделки по переуступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.
Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.
Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.
Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.
Нередко застройщики также требуют с покупателя заплатить определенный процент за свое согласие на сделку, обычно он составляет до 5% от цены ДДУ. Новому дольщику нужно учесть один существенный момент: в случае, если он решит аннулировать ДДУ с застройщиком, он получит назад только сумму, указанную в договоре. Ни вознаграждение, оплаченное за переуступку своих прав прежнему участнику, ни проценты, уплаченные за разрешение на сделку застройщика, ему не вернутся.
Единая форма документа законом не предусмотрена, однако есть определенные требования к его составлению. Примерное содержание договора:
- Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
- В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта. Далее дается подробное описание квартиры, права на которую передаются, (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость).
- Полная стоимость по договору, порядок и сроки оплаты.
- Должны быть перечислены обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость переуступки.
- Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
- В договоре также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры между продавцом и покупателем, срок его действия и дополнительные условия.
- В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.
Дополнительно к договору необходимо написать приемо-передаточный акт, в котором указываются списком все передаваемые документы.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве — сделка, которая должна пройти обязательную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:
- удостоверение личности обоих участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
- заявление, написанное совместно обеими сторонами;
- подлинный экземпляр ДДУ;
- договор цессии;
- документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
- согласие девелопера на сделку (при необходимости);
- нотариально заверенное разрешение мужа/жены на данную сделку (для обеих сторон);
- разрешение банка и договор на кредит, если жилье приобретается в ипотеку;
- документ об уплате пошлины.
После сдачи всех документов, каждой стороне выдается своя расписка об их получении, где указана дата приема. Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней.
Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована. Продавцу нужно учесть, что ему по этой сделке придется заплатить налог 13%, т.к.
считается, что он получил дополнительный доход.
При покупке жилья по переуступке покупатель может столкнуться с множеством рисков. Предотвратить негативное развитие событий и полностью обезопасить себя можно, если проводить данную сделку под наблюдением квалифицированных юристов.
Общество защиты прав дольщиков поможет вам максимально безопасно совершить сделку и окажет любые юридические услуги по ее сопровождению.
Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.
Договор уступки прав требования на квартиру
Последнее обновление: 26.01.2020
Договор о передаче права собственности на квартиру в новом доме Покупатель может быть предложен существующим акционером, вступившим в проект на более ранней стадии строительства (RDU — Equity Agreement) и, не дожидаясь завершения строительных работ, передает свои права новому акционеру (покупателю). Кроме того, он присваивает ровно право , так как право собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Тогда же это право требования подлежит государственной регистрации в соответствии с соглашением акционеров в стадии строительства (как и сама RDU).
Если является уступкой прав по другому виду договора (кроме RDU), то регистрация по договору уступки прав не происходит. В этом случае возрастает риск потери (не сохранения) прав на квартиру для покупателя.
Что лучше купить — второе или новое здание? В чем заключается основное преимущество покупки квартиры в новом здании — см. в этой заметке.
Другой вид договора (кроме FTE), где права могут быть уступлены, возникает тогда, когда, например, застройщик рассчитал квартиры, построенные с застройщиком или соинвестором в стадии строительства, а застройщик / соинвестор затем уступает (уступает) свое право (право требования на квартиру по договору) конечному покупателю квартиры. В этом случае застройщик может иметь права на квартиры, например, на основании инвестиционного договора или договора о взаимозачете с застройщиком (не РСТ).
‘Плюс’ в варианте с застройщиком заключается в том, что застройщик (если ему срочно нужны деньги на незавершенное строительство) может предложить на продажу часть своих квартир по ценам ниже, чем у застройщика.
‘Минус’ в варианте с разработчиком заключается в том, что покупатель здесь имеет гораздо более высокие риски по сравнению с уступкой прав на основании акционерного контракта (EPD).
Повышенный риск здесь заключается в том, что прав подрядчика на конкретную квартиру может не быть четко определено, или подрядчик может не выполнить свои обязательства перед застройщиком, что означает, что его права на квартиры могут быть оспорены.
Это означает, что если основная транзакция недействительна (бизнес подрядчика с разработчиком), то уступка прав на нее — тоже.
Кроме того, переуступка прав подрядчика в данном случае не зарегистрирована в Росреестре, что означает, что подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз по переуступке прав .
Ключевые положения закона FZ-214. Что такое защита интересов акционеров — см. ссылку в глоссарии.
Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
Если покупает квартиру по договору о залоге , то это рекомендуется делать только в том случае, если закладывает на основании договора о долевом участии (ДП) с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для покупателя будут минимальными.
Пример соглашения о назначении показан ниже.
Также обратите внимание, что в случае уступки прав продавец (бывший акционер) несет ответственность перед покупателем (новый акционер) только за действительность уступленных прав и НЕ несет ответственности за невыполнение разработчиком своих обязательств.
т.е. после уступки прав покупатель уточнит все вопросы, связанные со строительством дома и реализацией или изменением условий основного договора (ОСК) непосредственно с застройщиком, а не с бывшим акционером.
Переуступка права требования не влечет за собой расторжения первоначального акционерного соглашения , а лишь изменяет обязательства сторон по данному соглашению SDR .
Соответственно, все условия существующего договора (RTU) будут оставаться в силе в полном объеме, в частности, в отношении условий передачи квартиры.
Все права и обязанности первоначального акционера полностью переходят к новому участнику долевого строительства.
Если пайщик, уступающий право требования , еще не выплатил застройщику полную сумму за строящуюся квартиру, то продажа даст право требования и на передачу долга новому пайщику (покупателю). с обязательным письменным согласием самого застройщика — статья 391 Гражданского кодекса.
Чтобы избежать неожиданного появления остатка задолженности перед застройщиком и ‘зависания’ на покупателе, покупатель должен получить подтверждение оплаты от застройщика от первоначального акционера.
Этот акт сверки показывает, заплатил ли первоначальный акционер всю сумму квартиры или у него все еще есть долги перед застройщиком.
При наличии задолженности часть суммы по договора об уступке прав переходит к застройщику для оплаты оставшейся задолженности, а оставшаяся часть передается продавцу.
плоско против плоскости. Что лучше и выгоднее купить? — см. ссылку.
Присвоение квартиры первоначальным пайщиком может быть сделано только ДО подписания акта приема-передачи. Это связано с тем, что после подписания договора застройщик предполагает, что он выполнил свои обязательства по договору и больше не считается должником по обязательствам.
Если закон о передаче и приобретении уже подписан, но квартира еще не является собственностью, первоначальный акционер может продать ее только в соответствии с предварительным договором купли-продажи. А после регистрации права собственности — уже по обычному договору купли-продажи квартиры.
Как проверить надежность сборщика самостоятельно — смотрите соответствующий шаг инструкции, нажмите здесь.
Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры
Согласно закону, в целом Согласие застройщика при заключении договора уступки прав — не требуется (статья 11 закона ФЗ-214). Однако закон (ГК РФ) позволяет установить в исходном РДУ условие обязательного письменного согласия застройщика на уступку прав по такому договору. В этом случае акционер должен выполнить это условие (а иногда даже заплатить девелоперу за его согласие).
В этом случае застройщик имеет законное право отказать в переуступке прав , если первоначальный акционер еще не выплатил полную сумму по своему договору RTD.
Если задание происходит БЕЗ согласия застройщика, покупатель всегда должен уведомлять застройщика в письменной форме, иначе он (покупатель) несет риск за любые неблагоприятные последствия , вызванные заданием (п. 3 ст. 382 ГК РФ). В частности, это может лишить покупателя возможности требовать от застройщика уплаты неустойки или пени за нарушение условий строительства.
Если застройщик откладывает доставку дома. Что делать разработчику — см. эту заметку.
Регистрация Договора уступки прав требования
Государственная регистрация договора поручения состоится только в том случае, если первоначальный договор также подлежал регистрации в Федеральном реестре. То есть, только в том случае, если назначение производится на основе RDU.
Для регистрации договора поручения требуются следующие документы:
- Договор о регистрации акционера (договор, на который переуступаются права; затем он передается покупателю);
- Договор о самозачете (подписывается сторонами и передается для регистрации, не менее 2-х экземпляров)
- Письменное согласие Разработчика на переуступку и передачу требований (если оплата по RDU не была произведена Продавцом в полном объеме или если такое согласие прямо предусмотрено в RDU);
- Нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку или документ, подтверждающий, что переуступленные имущественные права не являются совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение между супругами или решение суда о разделе совместной собственности супругов);
- Разрешение органа опеки и попечительства на переуступку прав в случае, если лицо, участвующее в долевом строительстве, является несовершеннолетним или недееспособным;
- заявление о регистрации договора уступки (продавцом и покупателем);
- заявление покупателя о регистрации ипотеки в силу закона (если покупка финансируется банком);
- кредитный договор с банком, ипотека и документы, указанные в ипотеке (если покупка финансируется за счет кредитных средств банка)
Если продавцом является юридическое лицо , то для регистрации требуются учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юридического лица Для одобрения крупной сделки акционерным обществом может потребоваться протокол собрания акционеров.
Что должны делать акционеры в случае банкротства застройщика — см. эту заметку.
Куда подавать документы для регистрации Договора об уступке в соответствии с Соглашением по капиталу? Здесь все как обычно — весь пакет документов должен быть передан в МФЦ ‘Мои документы’ (например, в Москве). В других городах России документы для регистрации могут быть поданы как в МФЦ, так и в местные представительства Росреестра.
После регистрации переуступки прав покупатель не должен забыть взять оригинал RDU у предыдущего акционера . Покупателю она понадобится позже, когда он зарегистрирует свой титул для построенной квартиры.
Расчеты наличными по договору поручения будут осуществляться так же, как и обычные операции с недвижимостью (см. ссылку).
Кстати, продавец не должен забывать, что при продаже (переуступке) своих имущественных прав он должен платить налоги с полученного дохода . О расчете налогов и налоговых отчислений на недвижимость вы можете узнать в соответствующем разделе глоссария по ссылке.
компенсационный фонд акционеров. Что это за фонд? Как это работает? Нажмите здесь.
В целом, назначение довольно распространено на первичном рынке жилья при совместном строительстве.
И Покупка квартиры на Присвоение прав часто позволяет покупателю купить квартиру на завершающей стадии строительства дома (тем самым снижая риск поломки), в то время как все квартиры могут быть проданы непосредственно застройщиком на ранней стадии.
Уступка требований по акционерному соглашению (ПКТЗ) регулируется статьей 11 Закона ФЗ-214 и Гражданским кодексом (глава 24 Гражданского кодекса — ‘Смена обязанных лиц’).
Договор поручения может быть заключен либо в простой письменной форме (PPF), либо в нотариально заверенной форме .
Здесь нотариус предлагает покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по договору уступки . В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки , но и оригинальный договор продавца с разработчиком, на основании которого и присваиваются права.
Что такое целевой депозитный счет в сплит-конструкциях? Что они представляют интерес для акционеров — смотрите ссылку.
Соглашение о переуступке (или передаче) прав также называется Соглашение о переуступке прав Человек, который назначает свои права, называется Назначенный , а человек, который получает эти права, называется Назначенный .
Пример договора о передаче прав на претензии (уступке) со стороны FTE можно скачать здесь.
Особенности сделки по переуступке прав
Кроме некоторых характеристик и рисков уступки прав на квартиру (с позиции покупателя нового здания) можно ознакомиться по ссылке.
А для продавца — последовательность действий по продаже квартиры при уступке прав подробно описана в отдельном примечании по этой ссылке.
Присвоение прав может быть произведено бесплатно. Например, в случае, если акционер хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки — смотрите ссылку.
Сопровождение сделки опытным юристом ВСЕГДА снижает риски (особенно для покупателя квартиры). Услуги специализированных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Детальный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры отображен на интерактивной карте ВЕБ-САЙТ-ИНСТРУКЦИИ (открывается во всплывающем окне).
Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора
Если вы решили продать или купить квартиру в новом доме, недостаточно найти второго заинтересованного человека и заключить сделку в Росреестре. Наконец, продать или купить S в ожидании и покупателя, и продавца в момент заключения сделки.
Что такое переуступка по ДДУ
Важно! Помните:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное обследование не всегда гарантирует положительный результат. Это зависит от многих факторов.
Чтобы получить наиболее подробную консультацию по вашему вопросу, вам необходимо выбрать только один из предложенных вариантов:
Начнем с главного — расшифровки терминов и перевода их из юридического языка в понятный. И здесь есть что понять:
- DU является договором долевого участия, содержание которого регулируется Федеральным законом № 214 ‘Об участии в долевом строительстве многоквартирных и нежилых домов’.
- Переуступка представляет собой передачу права требования на квартиру новому акционеру. Другими словами, ваш статус меняется — вы перестаете быть инвестором. Статус покупателя меняется — он становится собственником права требования на недвижимость в виде жилого помещения. А система Ваших отношений с застройщиком меняется —
- Застройщик или застройщик — это юридическое лицо, которое принимает на себя право взыскивать деньги с дольщиков на строительство многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. Разработчик, а также покупатель и продавец имеют свои права — они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях через формат коммуникации ‘выделение оперативной памяти’. Но подробнее об этом ниже.
Таким образом, вы должны подписать договор о передаче прав через пульт дистанционного управления — эта запутанная формулировка будет более правильной. Другим юридическим термином для таких контрактов является уступка.
Соответственно, продавец является правопреемником, а покупатель — правопреемником. Разработчик всегда участвует в передаче прав под пульт дистанционного управления — как третья сторона с собственными правами и возможностями.
Договор поручения может быть заключен только до ввода корпуса в эксплуатацию.
Через предварительный договор
Есть два способа заключения договора о передаче прав. Один, очень опасный для покупателя — предоплатный договор. Несмотря на многие недостатки, это не запрещено Гражданским кодексом.
Суть преддоговора заключается в том, что вы фактически не производите уступку прав — вы соглашаетесь с акционером, что он согласится заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан в аренду и станет собственностью владельца. Эти договорные отношения имеют ряд недостатков:
- У вас нет возможности проверить обременение этого права требования — закладывается ли будущее жилье или по другой причине
- Вы заключаете договор о том, что еще не существует. Фактически, вы заключаете договор на то, что в один прекрасный день будет заложено с помощью
- Если есть проблемы с застройщиком, вы не можете претендовать на поддержку акционеров — на самом деле, инвестором все равно остается человек, с которым вы заключили договор. Несмотря на то, что Вы уже отдали ему деньги
- Нет никаких оснований полагать, что продавец не подпишет несколько таких контрактов в данной ситуации и Вы не будете иметь право на эту квартиру
Не подписывайте никаких предварительных договоров о передаче права собственности на ТСЖ. На самом деле, вы ни в коей мере не защищены в этой ситуации
По ДДУ
Существует официальный способ, при котором вы взаимодействуете с самыми разными людьми в процессе назначения:
- Росреестр будет контролировать выделение пульта дистанционного управления при перерегистрации
- При перерегистрации требуется согласие застройщика на регистрацию
- Расчетный план с продавцами составлен предельно прозрачно
Выделение пульта дистанционного управления является единственным законным способом заявить о праве на перерегистрацию будущего дома, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и недостатки:
- Это довольно длительный процесс регистрации самого договора
- Участие застройщика, а некоторые застройщики берут дополнительные деньги
- Если ипотека оформлена, то процесс затягивается — это под
Порядок оформления
Уступка договора участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Она состоит из нескольких этапов:
| Продавец Если разработчик требует от вас дополнительной компенсации за перерегистрацию — предложение. Согласно закону, такие действия разработчика не являются незаконными | покупатель легче готовится к сделке. Необходимо проверить всю информацию так, чтобы в случае возникновения проблем в суде добросовестный покупатель |
| Принимает от застройщика справку о том, что выписка по счету договора является полной и нет долгов. Это происходит как при оплате наличными, так и в случае оплаты ипотеки | Если покупатель женат — получите согласие супруга и заверите его у нотариуса |
| Свяжитесь с Росреестром и возьмите справку по форме ЕГРП — процедура оплачивается на момент написания письма, такой документ стоит 350 рублей | Изучение и подписание договора поручения по договору купли-продажи акций |
| Если есть супруг(а), — Для получения согласия нотариуса на сделку по реституции недвижимости | необходимо зарегистрировать данный договор с администрацией Росреестра или в многофункциональных центрах по предоставлению коммунальных услуг |
| Если ипотека — необходимо обратиться в банк и запросить справку о неуплате и согласие банка | в течение 10 дней, получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и что с ним нет проблем (подробности о том, как проверить регистрацию РДУ в Росреестре). |
Назначение квартиры с помощью пульта дистанционного управления кажется достаточно простым. На самом деле, покупатель должен проверить в два раза больше информации, чем если бы он только что купил недвижимость у застройщика. Давайте рассмотрим ситуацию поближе.
Проверка
Первое, что вам нужно сделать, это проверить самого разработчика. Он должен был это сделать:
- Официально зарегистрированное юридическое лицо
- Разрешение на строительство многоквартирного дома
- Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
- Сайт должен содержать проектное заявление и любые изменения, …которые были внесены с ним во время строительства дома
- Женат ли он
- Есть ли в договоре, который он подписал с застройщиком. Есть ли другие лица — все те, которые включены в основной договор участия
- Есть ли другие заинтересованные лица по данному договору — на это указывает выписка из Единого государственного реестра прав Управления Росреестра
Ипотека
В ситуации, когда квартира, приобретенная застройщиком по договору участия, подлежит обременению в виде ипотечного кредита, процесс уступки становится более сложным. Например, продавец должен будет включить в договор об уступке права собственности RDU владельца ипотеки — банка.
- Необходимо зайти в отделение банка, где вы взяли ипотеку
- Известить руководителя планируемой продажи
- Получить одобрение и найти покупателя
- Если обе стороны готовы заключить договор, и получить справку от застройщика о том, что застройщик не имеет возражений против перерегистрации акционера, прийти в банк
- Подписать договор уступки в виде банка
В такой ситуации ипотечный долг будет выдан новому покупателю, либо он должен подтвердить способность отплатить. Здесь есть несколько возможностей:
- Покупатель получает одобрение и оформляет ипотеку в банке, в котором оформляется основная ипотека
- Покупатель платит полную сумму, указанную в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитной организации, тем самым доказывая платежеспособность покупателя.
Если схема продажи основана на первом варианте, покупатель просто продолжает платить по ипотеке. При втором варианте — ипотека немедленно погашается, а ипотека аннулируется.
Не соглашайтесь сначала выплатить ипотеку продавца наличными, а затем заключить с самим собой договор о долевом участии. Это возможность мошенничества. Банк должен участвовать в договоре.
Договор переуступки
Покупка дома путем назначения RDU требует специального соглашения. Скорее всего, вам придется заключить его в офисе разработчика после того, как разработчик подаст заявку. Но даже если это так — инструкция и образец будут
- Убедитесь, что в договоре указаны реквизиты всех трех человек — имена продавца и покупателя, реквизиты застройщика
- Если ипотека есть, — участие банка также должно быть указано
- В первом абзаце должно быть указано соглашение застройщика об исполнении такого соглашения — если такого соглашения нет, тогда покупатель не сможет требовать от разработчика договорной неустойки, а у продавца может возникнуть обязательство вернуть полную сумму денег в случае отказа от пульта дистанционного управления
- Обязательно указать дату подписания договора
- Сумма денег, перечисленных покупателем продавцу, должна быть перечислена в отдельном абзаце Также следует указать дату оплаты
- Если Вы оплачиваете до подписания договора, добавьте строку о том, что цедент (продавец) гарантирует, что уступленное требование по квартире было оплачено в полном объеме и не является предметом залога или других обязательств, не находится под арестом.
- Пример подписания контракта можно найти на нашем сайте (скачать образец).
- Вы также можете получить шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать форму)
Особенности
Вы должны понимать, что договор с удаленным управлением связан с определенными рисками. Порядок регламентирован главой 24 Гражданского кодекса — ‘Смена обязанных лиц’. В частности, вы должны знать, что не лишним будет зарегистрировать договор у нотариуса — в случае мошенничества вряд ли вам помогут, но если возникнут проблемы с юридическими тонкостями, нотариус сможет предложить наилучший выход из положения.
Регистрация
В качестве договора участия, договор уступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойной продажи. Это можно сделать как в управлении Росреестра, так и в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. Для этого необходимо:
- Соглашение между покупателем, продавцом и застройщиком
- Необремененные сертификаты или банковский договор, если имеется ипотека
- Соглашение о долевом участии между застройщиком и продавцом
- Паспорта от покупателя и продавца
Плюсы и минусы
Если вы приобретете квартиру путем уступки права требования, вы столкнетесь с несколькими преимуществами и недостатками этих отношений.
Среди профи — обычно или цена несколько ниже, потому что квартира продается подрядчику, с которым вы заплатили за работу на объекте, а не наличными. Или просто существование квартиры в популярном новостройке.
Но есть много недостатков — не только для покупателя, но и для продавца.
Двойные продажи
Стать обманутым акционером в наши дни достаточно сложно. Десять лет назад любой способ обмана заслуживающих доверия граждан состоял в том, чтобы дважды продать собственность. Застройщик взял квартиру, продал ее нескольким людям, а затем исчез. В результате полиция и суды столкнулись с множеством претензий в отношении одной и той же квартиры. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в этой квартире стало проще. Удвоить продажи разработчика, если механизм удаленного управления работает, практически невозможно.
Другой вопрос переуступки — здесь не застрахована от двойных продаж, если продавец решил действовать на основании договора преимущественной покупки.
Без застройщика
Вы покупаете уступку с помощью пульта дистанционного управления, регистрируетесь, но вдруг получаете претензию от разработчика — он согласился на сделку и против нее. В этом случае застройщик имеет право оспорить сделку, поэтому убедитесь, что вы согласны с передачей квартиры. Она должна быть на бумаге, с подписью директора и печатью организации.
Налоги
Договор поручения облагается налогом в России. Поэтому, если вы продали право требования на квартиру по более высокой цене, чем купили у застройщика, вам придется платить налог с доходов физических лиц.
- Для граждан страны — 13%
- Для иностранцев — 30%
Вы имеете право вычесть налог даже после покупки квартиры по договору капитальных вложений. Налоги должны быть уплачены до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
Без прав
Еще один минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус, минус. А в случае, если деньги должны быть у застройщика, а не у продавца. Давайте объясним это на примере:
- Вы купили землю, а точнее право на ее получение
- Сделка прошла успешно
- Внезапно выясняется, что застройщик стоит перед банкротством, и квартиры, скорее всего, никогда не будут достроены.
В этой ситуации вы не можете потребовать от продавца пульта дистанционного управления возмещения ущерба. Нет, вы можете только инициировать судебный спор с девелопером и попытаться забрать у него деньги.
Но те, что написаны в первом соглашении об акционерном капитале.
Так что если первый акционер купил квартиру за 1 миллион рублей, а вы приобрели контракт за 2 миллиона рублей — застройщик может претендовать только на 1 миллион рублей. Разница между ценами теряется.
В заключении
Присвоение прав в RTU имеет много подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойного контроля — все это должен делать покупатель.
Даже продавец задания не сможет обойтись без дополнительных затрат.
Так что если это возможно — лучше подождать, пока дом будет сдан в аренду и квартира будет меблирована — это будет намного проще и безопаснее.
Спроси у адвоката
‘.