Нужен ли нотариус при покупке квартиры в долевую собственность

Покупка квартиры в долевую собственность супругами имеет свои особенности.

По закону, режимом «по умолчанию» считается приобретения недвижимости в общую собственность, а затем супруги могут разделить ее по долям.

Но есть варианты сразу распределить доли владения, когда это нужно, например, для оформления налогового вычета на одного из супругов.

Особенности видов собственности

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества.

Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.

Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку. Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

Условия покупки

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:

• при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
• при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
• приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

Роль брачного договора

Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.

Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.

Если взята ипотека

Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.

После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.

Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.

При долевом строительстве

Многие семьи стараются приобрести жилье еще на стадии строительства, так как это значительно дешевле. При этом при покупке в «долевку» вкладываются общие деньги. При этом сам договор может быть оформлен на обоих супругов, так и на одного из них – но с точки зрения закона разницы между формами нет.

При покупке жилья по ДДУ супругами имущество переводится в разряд общего, что отображается при регистрации права собственности после завершения строительства. Квартира оформляется на того человека, который указан в ДДУ, но при разделе имущества в случае развода делится между супругами поровну.

Стороны могут заключить брачный контракт, в котором оговорят размер принадлежащих долей. Он может быть подписан еще на стадии строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения постройки.

Если доля выделяется детям

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

• если жилье покупалось на средства материнского капитала;
• если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
• если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

В каких случаях нужен нотариус

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

• они приобретают квартиру у единоличного продавца;
• собираются владеть жильем на правах общей собственности.

А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.

Что должно быть в договоре

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

• время и место совершения сделки;
• данные продавца и обоих супругов-покупателей;
• подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
• стоимость квартиры;
• способ и порядок оплаты;
• срок проведения сделки;
• права и обязанности продавца и покупателей;
• порядок разрешения споров;
• количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

Порядок оформления сделки

Правила покупки жилья в долевую собственность немного отличаются от приобретения квартиры в общую. Порядок действий в общем таков:

• разыскать продавца, лучше – единоличного владельца недвижимости (это упрощает процесс продажи);
• обговорить с ним условия продажи квартиры;
• заключить договор, в котором указаны доли каждого будущего владельца имущества;
• оплатить свои доли из средств, принадлежащих лично супругам и не являющимся совместно нажитыми;
• подать документы на госрегистрацию.

При проведении более сложных действий необходимо учитывать многие нюансы. И если есть желание произвести покупку именно в долевую собственность, то лучше подключить к сделке профессионального юриста, а не простого риэлтора.

Но проще вообще сначала купить жилье в общую собственность, а затем с помощью нотариуса произвести разделение долей или заключить брачный контракт.

Получение налогового вычета

Выделение долей имеет значение для получения имущественного вычета по налогам. При наличии совместной собственности вычет получает один из супругов, второй пишет отказ.

При долевой собственности каждый из супругов получает налоговый вычет сообразно своей доле отдельно друг от друга.

Можно получить компенсацию даже в разные временные периоды – это не ограничено законом.

Иногда имеет смысл одному из супругов, зарабатывающих больше, выделить более крупную долю, чтобы тот имел возможность вернуть максимум средств.

Общий размер вычета составляет 2 млн рублей для одного объекта недвижимости, так что всё равно больше 13% от этой суммы вернуть не удастся. Если человек использовал свое право не полностью, то он может перенести остаток на другой объект недвижимости и получить свой вычет полностью.

Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности в 2020 году — нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

• Главная ‘Жилищные споры’ При продаже квартиры в кондоминиуме
• 21 762 просмотров
• В связи с недавними изменениями в Федеральном законе ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’ все чаще возникают вопросы к правообладателям долей в многоквартирных домах: Необходимо ли привлекать к процессу продажи нотариуса, или можно избежать посещения органа государственной регистрации?
• Детальный анализ законодательного акта и применение полученной информации к реальным ситуациям поможет его прояснить.

Что такое право долевой собственности на квартиру

Жилье, зарегистрированное на нескольких владельцев, принадлежит им на основании права совместной собственности или владения акциями.

https://www.youtube.com/watch?v=KUX86qAsBMs

Если в правоустанавливающих документах указано разделение акций между владельцами и каждый из них зарегистрирован на имя своего владельца, то собственность считается разделенной. Если в регистрационном протоколе не проводится разграничение (указываются только совладельцы), имущество считается находящимся в совместной собственности.

Пример 1. Хозяин завещал его детям и жене в соотношении 1/4:1/4:1/2. А после его смерти имущество было зарегистрировано ими как совместная собственность.

Пример 2. Супруги купили квартиру во время брака. В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации жилой район стал частью совместно нажитого имущества, т.е. стал их равноценной собственностью. А после развода супруги инициировали раздел общего материального блага, и квартира из общего имущества стала долей.

Разница между общим и общим имуществом заключается в следующем:

1. Сообщество собственности с юридической стороны — это единое целое, так как оно содержит юридически действительную запись в Едином государственном реестре собственности, и все владельцы собственности имеют его совместно, образно говоря, в одном лице.
2. Закон имеет четкие различия, пусть и не в натуральной форме (на самом деле жилище нельзя разделить на несколько отдельных объектов), но с юридической точки зрения оно состоит из отдельных частей, которые приписываются индивидуальным владельцам в Едином государственном реестре собственности.
3. Владелец общей квартиры не может решить продать ее в одиночку. Он может подписать договор купли-продажи на законных основаниях только с письменного согласия других владельцев ОСМД.
4. Каждый из совладельцев имеет право свободно распоряжаться имуществом в пределах своей доли. Только если он предлагает ее на продажу, он должен сначала предложить совладельцам купить часть квартиры. Если они отклонят предложение, любой может стать покупателем.

Больше: В чем разница между совместной и общей собственностью

Для того, чтобы принять личное решение о продаже своей части квартиры, совместный владелец должен выделить долю путем заключения договора о разделе с другими правообладателями или путем подачи заявления в суд.

Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность

Не так давно нотариальное заверение договора купли-продажи было необязательным и осуществлялось только по просьбе сторон. Однако после внесения изменений в Федеральный закон от 02 июля 2016 г. № 122-ФЗ возникла необходимость в нотариальном удостоверении сделок по купле-продаже долей в недвижимом имуществе.

Без него договор недействителен и не может стать основанием для передачи права собственности на квартиру.

Заключение сделки купли-продажи в 2020 году осуществляется продавцом и покупателем лично или через уполномоченных посредников (в последнем случае им должна быть выдана доверенность).

Порядок

Требуется сторонами:

1. Составить и утвердить проект договора купли-продажи.
2. Представьте документ в трех экземплярах.
3. Соберите необходимые документы.
4. Найдите подходящего нотариуса.
5. Оплата государственных пошлин, юридических и технических услуг.
6. Подпишите все копии договора в присутствии нотариуса и передайте их ему для аутентификации.
7. Оставьте контракт с нотариусом, а остальное возьмите с собой.

Условия действия договора должны соблюдаться, а именно

• Способности сторон . В их отсутствие законный представитель, опекун, может выступать от имени некомпетентных. Интересы несовершеннолетнего представляют родители, усыновители или, в их отсутствие, опекун/уполномоченная общественная организация.
• Участие в сделке органа опеки и попечительства. При продаже имущества несовершеннолетнего представитель территориальной единицы должен выдать разрешение на отчуждение, если этого требуют интересы ребенка. Подробнее: Как продать имущество, если есть доля несовершеннолетнего ребенка
• Отправка уведомлений о предстоящей продаже акции другим владельцам . В письме должна быть указана стоимость акции, определенная владельцем (не выше фактической суммы продажи), а также предложение о приобретении акции в течение одного месяца с момента получения уведомления. В случае отсутствия ответа в течение указанного периода или если покупка будет отклонена раньше, часть квартиры будет продана другим покупателям.
• Добровольное согласие продавца и покупателя на договор . В случае установления факта давления на стороны сделки покупка недействительна.

Процедура

Нотариус до нотариального удостоверения акта отчуждения жилой акции:

1. Проверка содержания договора на полноту и соответствие применимым правовым нормам.
2. Проверка правоспособности, правомерности и свободы воли сторон.
3. Рассматривает юридические и другие представленные документы.
4. Наблюдает за подписанием соглашения.

После успешного завершения подготовительного этапа нотариус прикрепляет сделку своей подписью и печатью, а затем проводит нотариальное заверение договора в Единой информационной системе нотариуса.

https://www.youtube.com/watch?v=vnqX9cTxUEo

В дополнение к договору купли-продажи стороны должны предоставить следующие документы:

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на квартиру.
2. Удостоверения личности.
3. Технический план квартиры.
4. Государственная таможенная квитанция.
5. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего или некомпетентного владельца.
6. Доверенность на совершение сделки, выданная добровольному представителю продавца и/или покупателя.
7. Решение суда об объявлении несовершеннолетнего эмансипированным.
8. Решение суда о лишении дееспособности стороны, участвующей в сделке, решение органа опеки и попечительства о назначении юридически недееспособного опекуна.
9. Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.

Необходимый пакет документов формируется из приведенного выше списка, но не обязательно должен содержать все элементы.

Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности

Расходы по нотариальному удостоверению соглашения будут нести стороны в установленном ими порядке. Это может быть продавец, покупатель или оба в заранее определенном соотношении.

Для урегулирования финансового вопроса и во избежание дальнейших недоразумений, обязательство по уплате государственных пошлин и нотариальных услуг в договоре купли-продажи разделяется между сторонами.

Пример. В ходе составления договора стороны договорились о размере оплаты — покупатель берет на себя все расходы, связанные с регистрацией. И продавец в этом смысле снизит общую стоимость доли жилья.

Регистрационный сбор взимается сторонами сделки по двум причинам:

• согласно подразделу. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ — в виде государственной пошлины;
• в соответствии с постановлением территориальной нотариальной палаты — в виде платы за услуги правового и технического характера.

Государственная комиссия за нотариальное удостоверение договора купли-продажи составляет 0,5% от суммы сделки, но в пределах от 300 до 20 000 рублей .

Стоимость нотариальных услуг юридического и технического характера определяется отдельно для каждого субъекта Российской Федерации. Для Москвы это 5 000 рублей.

Последующие действия

Нотариальное заверение договора купли-продажи не является завершающим этапом сделки. Сторонам еще предстоит произвести расчет и зарегистрировать переход права собственности в государственном регистрирующем органе.

Регистрация

Право на жилищную долю после приобретения жилья закреплено в территориальном офисе Росреестра по месту нахождения жилого массива или в многофункциональном центре ‘Мои документы’.

Для этого новый владелец права должен представить договор купли-продажи, подать заявление на государственную регистрацию и уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. И через 7-10 дней он может стать полноправным владельцем квартиры.

Оплата

Оплата по контракту может быть произведена в любое время — до, во время или после его сертификации. Однако наиболее удобным будет после регистрации, когда новый собственник внесет свои данные в Единый государственный реестр недвижимости и получит соответствующую декларацию.

Самый удобный и безопасный способ обработки — перевод денег через банковскую ячейку, аккредитив или через посредника в лице представителя банка (эскроу-агента). Таким образом, вы сможете избежать большинства рисков как для продавца, так и для покупателя.

В связи с действующими правовыми нормами, нотариус может отказаться только в случае продажи доли в жилом районе в одном случае — если продавец является его законным владельцем.

Количество покупателей и сохранит ли предыдущий владелец часть квартиры не имеет значения. Согласно закону, нотариальное удостоверение является обязательным только в случае продажи доли, а в случае ее продажи из индивидуального имущества ситуация становится неактуальной.

https://www.youtube.com/watch?v=MCSyMW2S0Cs

Процедура заключения сделки в отсутствие нотариуса будет следующей:

1. Составление контракта.
2. Обращение в орган государственной регистрации (стороны сделают это вместе).
3. Подписание контракта.
4. Оплата государственной пошлины (как указано выше, ее размер составляет 2000 рублей).
5. Доставка договора и прилагаемых к нему документов (см. выше) специалисту службы для исполнения.
6. Квитанция о принятии документов.
7. Посещение Росреестра или МФЦ (после получения уведомления об успешном завершении регистрации) для получения копии договора и выписки о передаче права собственности на имущественную долю.

Условия, стоимость и принцип сделки не меняются, за исключением отсутствия нотариального удостоверения.

Нужен ли мне нотариус, когда я продаю квартиру с совместным владением? Ответ здесь ясен: сделки с акциями только через нотариуса.

Но, несмотря на желание законодательства обеспечить сделки с акциями многоквартирных домов, привлечение только нотариуса не является необходимым.

Дело в том, что контракты купли-продажи редко заключаются по описанной схеме.

На самом деле стороны сталкиваются с непредвиденными обстоятельствами. Более того, каждый случай имеет свои индивидуальные особенности и не может быть адаптирован под стандартный шаблон.

Адвокаты нашего портала помогут вам разобраться в деталях процесса и избежать возможных сложностей. Вы можете связаться с ними для бесплатной консультации и получить своевременный ответ в любое время суток.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ работают на вас! Если вы хотите решить свою проблему, то :

• опишите свою ситуацию юристу в онлайн-чате;
• напишите вопрос в форме ниже;
• звоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• звоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург, ул. Санкт-Петербург и Московская область

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие термины, как ‘доля’ и ‘общее’ имущество, мы предлагаем определить и различить их сразу:

• Общая собственность — когда граждане имеют право владеть и распоряжаться только строго выделенной долей в пределах одного объекта недвижимости.
• Сособственность — когда граждане имеют одинаковые права на объект. Такое имущество может быть разделено, но до момента разделения каждый владелец имеет право согласиться (или не согласиться) со сделкой.

Важная информация! Акционерное имущество может возникнуть не только в результате покупки доли в доме, но и в результате наследования или расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение квартиры в качестве совладельца имеет несколько характеристик. Конечно, владелец имеет право распоряжаться своим личным имуществом самостоятельно, но только в том случае, если речь идет о части общего имущества: существуют некоторые ограничения на возможность такой утилизации.

При покупке доли в квартире необходимо знать многие тонкости юридического плана, так как неправильное исполнение несет в себе риск того, что сделка будет признана незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

Согласно закону, квартира, принадлежащая более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, является общим и совместным пользованием.

https://www.youtube.com/watch?v=qP-j-y1inLE

В случае совместной собственности жилье делится на акции, которые могут быть равными или неравными. Распределение этих акций осуществляется на основании пожеланий владельцев или по решению суда. Каждый владелец получает документы, подтверждающие право собственности на его личную долю в квартире.

Причины возникновения долевого владения:

1. Если приватизация проводится на всех заинтересованных в ней лицах, то на момент приватизации.
2. Когда брак расторгается и бывшие супруги делят жилье, которое ранее было их совместной собственностью.

3. Когда квартира унаследована несколькими наследниками одновременно.

Внимание! Доля квартиры на продажу должна быть предоставлена в натуральной форме или пропорционально общей жилой площади.

Владелец акции должен иметь документ, в котором его доля указана в виде дроби (или процента).

акция — это юридическое определение, согласно которому владельцы могут разделить квартиру, продав ее, для чего они должны получить согласие своих совладельцев на использование нового владельца.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в качестве совладельца закон накладывает определенные ограничения на возможность продажи собственной доли.

Статья 246 Гражданского кодекса гласит, что все манипуляции, затрагивающие интересы совладельцев, могут осуществляться только по их взаимной воле.

Статья 250 Гражданского кодекса определяет порядок приоритета права выкупа: когда доля от общего количества квартир продается лицу, заинтересованному в этой покупке.

Сначала владелец должен предложить другим владельцам недвижимости выкупить его долю (они могут выбрать покупку 30 дней).

Только получив от них письменный отказ, владелец приобретает право продать свою долю, но уже третьим лицам.

В случае сделки с третьими лицами запрещается устанавливать меньшую стоимость, чем та, которая ранее предлагалась совладельцам.

Запомните это! Нарушение прав собственности при продаже доли совместной собственности позволяет ТСЖ легко протестовать против незаконной сделки в течение 90 дней со дня ее совершения.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Поскольку покупка жилья супругами подразумевает, что оно является совместной собственностью, а не долей, то процедура регистрации такой сделки имеет некоторые нюансы.

При продаже дома, приобретенного в качестве общей собственности, необходимо будет получить нотариальное заверение супруга.

Для протокола. Несмотря на то, что необходимо определить, кто будет бенефициаром документов в сделке по совместной собственности, этот аспект на самом деле не играет существенной роли, так как независимо от того, кто подпишет договор, оба супруга будут иметь равные права по отношению к дому.

Для упрощения ситуации в случае возможного развода муж и жена имеют возможность использовать любой из трех методов:

1. Переиздание и перезаключение нового соглашения для двух человек.
2. Оформление соглашения между собой, где размер каждой доли в случае развода должен быть отмечен.
3. Первоначально заключить разумный брачный контракт.

Супруги при желании могут оформлять документы не только на одного, но и на двоих одновременно. В этом случае, если регистрация производится на обоих супругов, необходимо выделить долю и указать в документах, какая из долей принадлежит кому из супругов.

Одним из способов устранения риска дальнейших разногласий является заключение брачного контракта. В нем следует подробно указать, какое имущество супруги имели до вступления в брак.

Отсюда будет легко узнать, какое имущество было приобретено во время брака и должно быть соответственно разделено во время развода.

Среди прочего, договор может определять соотношение доли каждого супруга в совместно приобретенном имуществе на момент приобретения и на момент развода.

Запомните это! Заключение договора является наиболее цивилизованным и предпочтительным вариантом, так как в нем можно не только указать количество долей в каждой из приобретаемых квартир, но и указать право владения всеми остальными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

• Если квартиру покупают не супруги, а граждане, даже если они родственники, нельзя говорить о формализации совместной собственности, но можно формализовать владение акциями.
• Чтобы оформить право совместной собственности на жилище, они должны просто заключить договор купли-продажи жилища, а в договоре предоставить информацию о сумме денег, внесенных каждым из них, с указанием, какая из долей принадлежит кому из них.
• В результате в декларации после регистрации в Росреестре будет указано, что квартира находится в совместной собственности нескольких граждан и будет указана стоимость каждой акции.

Напоминаем, что даже если внимательно изучить все общедоступные данные, это не заменит опыта профессиональных юристов! Получить подробную бесплатную консультацию и как можно более надежно решить вашу проблему — вы можете связаться с профессионалами с помощью онлайн-формы .

Нотариуса вызывали?

На вопрос: ‘Нужен ли вам нотариус при покупке дома в качестве акции?

Если вы покупаете дом и приобретаете его в качестве совладельца, вы должны связаться с нотариусом для составления и нотариального удостоверения договора. Действительным считается только нотариально заверенный договор, а сделка купли-продажи акций может быть зарегистрирована Росреестром.

При обращении к нотариусу можно зарегистрировать один из трех видов недвижимости, а именно

1. Исключительное право на владение человеком (но в случае формального брака квартира признается совместной собственностью).
2. Совместная собственность обоих супругов.
3. Общая собственность.

После нотариального удостоверения сделки необходимо собрать ценные бумаги и обратиться в Федеральный реестр для регистрации перехода права собственности.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Существуют ситуации, когда дети могут стать владельцами дома или акции:

• Согласно условиям договора : если мать и отец ребенка желают этого сами. Затем родители покупают квартиру как на свое имя, так и на имя ребенка, интересы которого они представляют.
• В соответствии с буквой закона . Например, если новая квартира покупается на деньги от предварительной продажи квартиры с детьми — совладельцами. Тогда несовершеннолетние по закону обязаны иметь свою долю в новой квартире. Не меньше, чем доля проданной квартиры.

Пожалуйста, обратите внимание! Когда дети участвуют в сделке с недвижимостью, всегда есть совместное владение.

Когда ипотека бывает «долевой»

Ипотека акций выдается только на определенных условиях. Несмотря на то, что банки готовы предложить своим заемщикам различные ипотечные ‘сценарии’, каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы называем три основные причины, по которым граждане обращаются в банк для оформления доли ипотеки на свое жилье:

1. По той причине, что заемщик уже имеет определенное количество акций и хочет получить деньги, чтобы стать полноправным владельцем жилья путем покупки оставшейся доли.
2. По той причине, что заемщик владеет только одной акцией, но хочет расширить и купить как минимум еще одну.
3. По той причине, что заемщик, не владеющий никакими акциями, хочет купить долю в жилище.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

1. Заемщик собирает ценные бумаги, необходимые банку-эмитенту для получения ипотеки.
2. Все существующие совладельцы должны подать письменный отказ от права на покупку в первоочередном порядке a
3. Банк требует информацию, подтверждающую, что совладельцы не являются родственниками заемщика.
4. Продавец затем предоставляет банку следующее: свидетельство о праве собственности и согласие на получение информации из домового реестра и согласие супруга (если таковое имеется).
5. Бак затем рассматривает ипотеку, чтобы купить долю дома.

Только через нотариуса

Сколько нужно заплатить, чтобы продать квартиру, находящуюся в совместном владении, и почему риэлторы решили это сделать, увеличить свои комиссионные после вступления в силу нового закона

ТАСС / Станислав Красильников

В июне 2016 года в России вступил в силу закон, запрещающий сдачу, изменение, покупку и продажу жилья в общей собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка, связанная с акциями в квартирах и домах, должна обязательно удостоверяться нотариусом. Без этого нотариального заверения Росреестр не будет регистрировать сделку.

Изменения затрагивают сделки как с целыми квартирами, так и с отдельными акциями — когда несколько владельцев владеют квартирой в рамках совместного владения акциями.

‘Теперь сделки по продаже недвижимости в простой письменной форме можно совершить только в том случае, если она является индивидуальной или совместной собственностью — без определения долей’, — пояснила юрисконсульт агентства недвижимости ‘Инком-Недвижимость’ Ирина Андрейченко. Под совместной совместной собственностью в России понимаются случаи, когда собственниками квартиры или дома считаются несколько лиц, имеющих свидетельство о праве собственности на всех них. Руководитель юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин подтвердил, что по новому закону такие сделки не требуют сертификации.

Инновация серьезно изменит рынок, рассказали РБК Недвижимость агенты по недвижимости и нотариусы. ‘В прошлом нотариально заверенные операции были исключением из правил. Соглашения обычно заключались в простой письменной форме’, — сказал Андрейченко.

— В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, но учитывая, что по крайней мере половина квартир находится в совместной собственности, понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу’.

‘Раньше нотариальное заверение было необязательным, редко кто пользовался этой услугой — только около 5% покупателей’, — добавила Оксана Иванова из агентства недвижимости ‘NDV Real Estate’.

Запрет на пожертвование, обмен и продажу акций без нотариуса является самым ярким, но не единственным новшеством, предусмотренным новым законом.

Таким образом, со 2 июня 2016 г. без нотариального заверения невозможно будет осуществлять сделки с квартирами, принадлежащими несовершеннолетнему владельцу. ‘Теперь только 1-1,5% от общего числа транзакций может быть осуществлено в простой письменной форме’.

Например, это сделка купли-продажи, если владелец недвижимости является взрослым владельцем’, — сказала управляющий партнер агентства ‘Miel Network of Real Estate Offices’ Марина Толстик.

Закон уже работает на практике, обойти новые требования и зарегистрировать сделку в простой письменной форме невозможно, рассказали ‘РБК Недвижимость’ в агентствах ‘Миэль’, ‘Инком’, ‘Релайт’ и ‘HDV’.

‘Как всегда есть лазейка в законе — вы ставите дату 1 июня 2016 года в договоре купли-продажи и экономите деньги на нотариальной операции.

‘Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать’, написал в своей колонке на сайте ‘NGS Real Estate’ президент Новосибирской ассоциации агентов по недвижимости Александр Чернокульский.

‘Случаи успешных сделок без нотариального удостоверения в Росреестре скорее связаны с невниманием или незнанием некоторыми госрегистраторами новых правил продажи акций’, — пояснила Наталья Шаталина, генеральный директор агентства недвижимости ‘Миэль-Новострой’.

Зачем нам нужен закон

Новый закон устраняет лазейки, используемые мошенниками, которые доверяют Федеральной нотариальной палате. ‘Последствия определенно положительные’, — сказал Сагин.

— Как для граждан, чьи права надежно защищены, так и для достоверности информации из государственных реестров, которая до сих пор часто оспаривается в суде.

Даже по истечении срока давности были случаи, когда добросовестный покупатель обнаружил, что имущество, приобретенное на основании действительной записи в Едином государственном реестре промышленной собственности (ЕГРПСХ), больше не является его собственностью, так как предыдущие сделки были оспорены в суде.

И если мошенники исчезли, никто не заплатит за ущерб. В отличие от нотариуса, который всегда несет полную имущественную ответственность за свои действия. Если нотариус сомневается в заключении фиктивной сделки (например, замене купли-продажи подарком), он может отказаться от удостоверения’.

Дополнительная защита сделки обеспечивается обязательством нотариуса прочитать вслух акт о дарении, обмене или выкупе, сообщил Константин Барсуков, генеральный директор компании Relight Real Estate.

Читайте также:  Установка окон своими руками: как сделать самостоятельно, пошаговая инструкция по монтажу, как правильно по ГОСТу, технология с четвертями и без, а также инструмент

‘Нотариус удостоверяет, что подпись на договоре поставлена лицом, которое должно его поставить, и что стороны сделки трезвы и понимают смысл своих действий’, — сказал Барсуков.

Тем не менее, многие агенты по недвижимости, а также покупатели и продавцы недвижимости не были удовлетворены нововведениями. ‘Продавцы нейтральны, так как они не несут затрат на эти действия’. Покупатели возмущены, но терпят, потому что у них нет выбора’, — сказала Ирина Андрейченко из компании ‘Инком Недвижимость’.

— Есть мнение, что новый закон против выписки, что продавцы и покупатели жилья перестанут пользоваться услугами риэлторов, потому что ‘нотариус все проверит и сделает’. Однако нотариус не может заниматься коммерческой или иной оплачиваемой деятельностью.

Агенты по недвижимости будут продолжать отбирать дома, искать покупателей, организовывать сделки и передавать собственность’.

‘Этот закон не направлен против агентов по недвижимости’. На мой взгляд, это против рельефа’, — парировал Константин Барсуков. — Все участники рынка недвижимости прекрасно понимают, что только агенты по недвижимости реально проверяют легальную чистоту квартиры.

Кто еще на рынке может это сделать? Нотариус? Он получает документы о квартире вечером перед сделкой и не может физически проверить информацию о предыдущих сделках. Они ему тоже не нужны. Нотариус гарантирует, что текущая сделка осуществляется без нарушения закона и лицами, участвующими в договоре. И именно на законность этой конкретной сделки нотариус отвечает своим имуществом.

Что было до этой сделки, на основании которой было создано право продавца, не интересует нотариуса и не является его обязанностью’.

Основным аргументом сторонников нововведения является гипотетическая ликвидация судебных тяжб по поводу квартир, которые могут быть проданы незаконно, согласно комментариям нотариуса.

‘Задача состоит в поддержании достоверности данных Государственных регистров, если запись в Едином государственном регистре гарантирована ответственностью нотариуса.

Стоит отметить, что стоимость судебных разбирательств гражданами во много раз превышает стоимость нотариального удостоверения сделки, что гарантирует гражданам защиту их прав’, — сказал А.Сагин.

‘Есть скептические мнения, что новая процедура направлена на продление времени проведения сделок и поддержку нотариального сообщества, — ответила нотариус Наталья Шаталина из ‘Миэль-Новостройки’. — В то же время новые правила не исключают возможности оспаривания сделок, связанных с продажей акций’.

Согласно процессуальному закону, обстоятельства, подтвержденные нотариусом, не требуют доказательств при совершении нотариального акта, пояснила правовую сторону вопроса юрисконсульт ‘Инком-Недвижимость’ Ирина Андрейченко.

‘Это законодательное предположение ставит вопрос: все ли нотариусы бескомпромиссны и законопослушны? В связи с печальной практикой девяностых годов не всегда и не все, — сказал Андрейченко. — Чем дольше работает нотариус, тем бесстрашнее он становится.

Многие помнят, сколько нотариусов было осуждено за злоупотребление властью; нотариусы подверглись нападению, их печати были украдены, их архивы сожжены… И утраченное имущество не было возвращено гражданам. На практике ответственность нотариусов ограничивается только размером страхового возмещения.

Не секрет, что сами нотариусы редко владеют собственностью’. ‘Поздравляю нотариальное бюро’, заключил Бадсуков.

Как продать квартиры и доли

Благодаря современному законодательству, каждый, кто хочет продать свою долю в квартире или доме, обязан сообщить остальным владельцам недвижимости обо всех условиях будущей сделки. В течение одного месяца предыдущие владельцы могут потребовать право преимущественной покупки: В этом случае имущество должно быть продано им, а не постороннему лицу, задекларированному агентами по недвижимости.

‘Прекращение должно быть в письменной форме, — сказала Шаталина. — Следует помнить, что продажа доли не может состояться раньше, чем через месяц после официального уведомления других владельцев квартир.

‘Правда, если участники владения акциями напишут письменный отказ от покупки этой акции, вы сможете закрыть сделку за меньшее время’.

В результате уменьшается вероятность того, что мошенники купят акцию по низкой цене — злоумышленникам невыгодно покупать акцию по рыночной стоимости, пояснила Наталья Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости ‘Бон Тон’.

‘Но продавец может иметь намерение продать свою долю определенному лицу, с которым он не связан, например, близким друзьям. И ему придется с самого начала предлагать свою долю соседям’, — сказала Кузнецова.

Процесс регистрации сделки займет больше времени, пояснили брокеры. ‘Раньше мы могли заключить сделку за один день: сделать наличный или безналичный расчет между продавцом и покупателем и сразу же подписать договор купли-продажи, который был составлен в простой письменной форме, это заняло в среднем один час — по подсчетам Оксаны Ивановой из ‘НДВ Недвижимость’.

— Теперь после взаиморасчетов необходимо прийти к нотариусу, составить договор купли-продажи, подписать его и отнести на регистрацию’. ‘Теперь в альтернативных сделках Москва — Московская область (их не так уж и мало) придется ездить к разным нотариусам.

Это означает, что законодатель не только увеличил стоимость продажи недвижимости, но и усложнил процесс’, — заявил директор агентства ‘Relight Real Estate’.

Значительная часть сделок, в том числе по ипотеке, заключается в банках, которые самостоятельно подписали договор купли-продажи для владельцев, рассказали ‘РБК Недвижимость’ в московском агентстве недвижимости.

По этой причине участники сделки должны оставить банк нотариусу для нотариального заверения, а затем вернуться, чтобы забрать деньги.

‘Учитывая, что нотариусы всегда находятся в нескольких минутах ходьбы от офисов банка, не обязательно иметь нотариуса в офисе банка’, — говорит Екатерина Лексакова, московский нотариус, член Комиссии по этике, профессиональной чести и имиджу Федеральной нотариальной палаты.

Сколько стоит

До вступления закона в силу самостоятельное оформление сделки обошлось москвичам в 5 тыс. рублей, она была рассчитана в компании ‘Миэльская сеть агентств недвижимости’. ‘Государственная пошлина за регистрацию передачи прав на недвижимое имущество составляет 2 тыс. рублей, еще 1,5-3 тыс. рублей.

стоял проект договора купли-продажи, — объяснила Марина Толстик. — Если стороны сделки решили воспользоваться услугами посредников (регистраторов), которые взяли на себя весь процесс, то стоимость увеличилась до 11-15 тыс. руб. Теперь регистрация квартиры будет стоить от 20 тысяч рублей.

; в любом случае сумма рассчитывается индивидуально. Кроме того, нотариус возьмет от 5 до 15 тысяч рублей на технические работы’. ‘Понятно, что при цене квартиры в Москве 15-20 миллионов рублей это 15-20 тысяч рублей.

— не делает немного погоды, но для регионов показатель значимый’, — говорит президент Новосибирской ассоциации риэлторов Александр Чернокульский.

Чем дешевле квартира, тем дешевле будет стоимость сертификации, говорят нотариусы и риэлторы. ‘Согласно Налоговому кодексу, тариф будет составлять 0,5% от операционных издержек, но не более 20 тыс. рублей. То есть продажа недвижимости по цене 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб.

Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что это акции недвижимости, то можно говорить об определенной условной величине доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб.

или меньше’, — рассказал ‘РБК Недвижимость’ Александр Сагин.

5 Точно кто будет платить нотариусу до сих пор неясно. ‘По негласной традиции, расходы по оформлению документов всегда несет покупатель’, — сказала Марина Толстик. ‘Стоимость части выпадает на продавца’, опровергнула аргументы своей коллеги Оксаны Ивановой из ‘NVR Real Estate’.

— Такого заряда еще никогда не было. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя перерыва в бизнесе из-за такой ситуации не было. Всегда можно было найти компромисс’.

‘Я думаю, если есть выбор между квартирой с такими затратами и без них, то будут переговоры, — говорит Константин Барсуков из ‘Релайт Недвижимость’. — Если на рынке больше продавцов, чем покупателей, то стоимость, скорее всего, упадет на продавца.

Если все наоборот, то это будет покупатель. Это никак не связано с услугами в сфере недвижимости, поэтому вряд ли агенты по недвижимости будут нести такие расходы’.

Что будет с агентами по недвижимости

Увеличение объема сделок с недвижимостью в связи с обязательным нотариальным заверением может быть компенсировано за счет сокращения других расходов. Очевидным расходом для покупателя является оплата услуг риэлтора. В условиях борьбы за клиента агентства недвижимости могли бы снизить комиссионные, чтобы удержать тех, кто не хочет тратить лишние деньги на нотариуса.

Однако на вопрос о том, приведет ли введение обязательных нотариальных сборов к снижению комиссионных агентов по недвижимости, все агентства, опрошенные РБК-Недвижимость, единогласно ответили ‘нет’. Мы не можем говорить о сокращении, а скорее об увеличении комиссионных’, — говорит Оксана Вражнова, генеральный директор ‘Миэл Групп’.

— Продажа инвестиции является очень сложным и трудоемким процессом: она занимает много времени, а комиссия за продажу инвестиции значительно ниже, чем за сделку со всей квартирой. По этой причине брокеры пытаются убедить своих клиентов в прибыльности сделки не с одной из них, а со всеми сторонами, участвующими в акционерном капитале.

Я верю, что другие участники рынка последуют той же позиции’.

Выводы ‘Миэль’ были подтверждены компанией Incom Real Estate. ‘Мы не говорим о снижении комиссий за недвижимость в нашей компании’.

Я убежден, что позиция всего профессионального сообщества останется неизменной, — говорит Михаил Куликов, директор департамента послепродажного обслуживания — Содержание профессиональной риэлторской услуги — помочь людям в их проблемной жилищной ситуации: ее анализ, выбор оптимальных решений, переговоры с участниками возможной сделки, организация и безопасность операций с недвижимостью’. Это высокотехнологичный процесс, который требует обязательной работы ‘в одной области’. Нотариус не может заменить профессионального специалиста по недвижимости. Вопрос о том, в какой степени нотариус гарантирует покупателю защиту прав собственности, остается открытым. По нашему мнению, законодатель причинил дополнительную головную боль покупателям и значительно увеличил их расходы по сделке. Нотариусы, очевидно, благодарны; агенты по недвижимости пожимают плечами в замешательстве, а покупатели вынуждены платить по новым счетам, которые, по сути, навязываются им’. ‘Если будут проведены аналогии, то такие действия, совершенные коммерческой компанией, будут считаться навязанной услугой’. Но наши законодатели, наверное, думают по-другому’, — поддержал Барсуков своих коллег.

Антон Погорельский