Сделки с недвижимостью происходят путем передачи сторонами крупной суммы денег. Законодательство предусматривает не только пополнение бюджета за счет полученной продавцом прибыли, но и частичную компенсацию покупателю затрат на приобретение жилья.
Налоговый вычет
Возможные случаи и порядок выплаты денежного возмещения за покупку недвижимости указаны в ст.220 НК РФ:
- вычет предоставляется в зависимости от срока приобретения жилья (до 2014 года или после);
- величина возврата части расходов составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 млн.рублей, предусмотренных на приобретение жилья, стоимость которого сверх указанной цифры не компенсируется государством);
- оформление документов происходит в год, следующий за годом покупки квартиры путем подачи заполненной по соответствующей форме декларации в налоговые органы по месту нахождения купленного жилого помещения.
Получить вычет вправе лица, официально трудоустроенные и отчисляющие подоходный налог с заработной платы. Внесённые в Налоговый кодекс поправки разграничили порядок предоставления налогового вычета:
- Для купленного до 2014 года жилья — получение единоразовое, сумма до 260 000 рублей. Если покупка одной квартиры не позволяет вернуть предусмотренную законом сумму в полном объеме, повторное оформление невозможно (п.1 ст.220 НК РФ, действующего до 1 января 2014 г.).
- Приобретение квартиры после указанной даты — допустимо применение вычета к нескольким купленным объектам недвижимости до получения 260 000 рублей. Когда в течение одного календарного года гражданину размер вычета не выплачивается полностью, он вправе на следующий год вновь подать заявление, декларацию и перечень установленных документов в ФНС (п.9 ст.220 НК РФ). Величина ежегодно возвращаемого вычета равна удержанному за этот период НДФЛ.
При оформлении имущественного вычета через работодателя можно получить денежную компенсацию в год покупки жилья.
Для этого со справкой из налоговых органов, подтверждающей право на компенсацию, и заполненным по форме заявлением следует обратиться в бухгалтерию по месту работы, после чего работодатель перестает удерживать из заработной платы подоходный налог.
Налоговые органы вправе отказать в предоставлении вычета, когда квартира приобретается у близких родственников (взаимозависимые лица — согласно ст.105.1 НК РФ, п.5 ст.220 НК РФ).
Налоговый вычет на проданную вскоре после покупки квартиру
Главным условием получения налогового вычета за приобретенное жилье является факт понесенных гражданином затрат, подтвержденный платежными поручениями, и оформленная в соответствии с правовыми нормами сделка купли-продажи, итогом которой стала регистрация права собственности на недвижимое имущество.
Предоставление декларации в налоговые органы осуществляется на следующий после приобретения жилплощади год, рассмотрение поданного заявления занимает порядка 90 дней, в итоге с момента покупки до получения компенсации проходит до 10-15 месяцев, в течение которых собственник вправе реализовать приобретенную недвижимость. В этой ситуации возможны два варианта возврата денег:
- подать заявление на получение вычета со стоимости покупки квадратных метров вне зависимости от того, что жилье уже не является собственностью гражданина (ст.220 НК РФ, письмо МинФина России №03-04-05-01/66 от 18 февраля 2009 года);
- уменьшить налог с продажи этой же квартиры, снизив сумму для его расчета — налоговую базу (т.е. цену проданного жилья) на 1млн.рублей (п.2 ст. 220 НК РФ).
По нормам законодательства воспользоваться можно и тем, и другим видом налоговых льгот. Чтобы дважды не обращаться для подачи заявления, следует проконсультироваться в ФНС относительно способа совмещения имущественных вычетов (произвести взаимозачёт).
Если до реализации недвижимости собственник владел ею более трёх лет (для купленного после 2016 года жилья — более 5 лет), то налог не платится (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).
В этом случае практикуется получение налогового вычета с покупной стоимости квартиры – максимум 260 тысяч рублей (п.3 ст.220 НК РФ), поскольку подача декларации допустима в любой срок после покупки жилья.
Если квартира продана за 1 млн.
https://www.youtube.com/watch?v=rznj2TSbSSQ
рублей или дешевле (независимо от срока нахождения в собственности), можно использовать уменьшение налогооблагаемого дохода на 1 миллион, снизив тем самым стоимость недвижимости до нуля, и не платить налог. Но нулевую декларацию подавать обязательно (ст.119 НК РФ).
За невыполнение предусмотрен штраф в размере 1000 рублей.
Продажа жилья после получения налогового вычета
Возврат части израсходованных на приобретение жилплощади денежных средств в виде имущественного вычета может занять несколько лет (срок зависит от величины годового дохода и, соответственно, размера выплаченного за год НДФЛ). Чем больше заработная плата, тем быстрее положенная сумма возвращается полностью.
Законодательно закреплённое право граждан на налоговый вычет не зависит от длительности нахождения купленной недвижимости в собственности и срока, по истечении которого квадратные метры были проданы.
До реализации жилья можно не подавать запрос на вычет либо оформить право на компенсацию и частично получить ее.
В обоих случаях после продажи жилплощади право на вычет с покупки или получение оставшейся суммы (когда часть денег была выплачена ранее) сохраняется за собственником (Письма МинФина России №03-04-05/5-90 от 31 января 2012 года, №04-2-03/17 от 09 марта 2007 года).
Помимо срока, прошедшего между покупкой и продажей квартиры, и ее цены при заключении сделок в каждой конкретной ситуации возможны нюансы, разобраться в которых для правильного оформления налогового вычета поможет специалист юридического агентства.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.
Можно ли вернуть НДФЛ за покупку квартиры, если она уже продана?
Последнее обновление: 24.02.2020
Вопрос:
Я купил квартиру и подал заявление на вычет имущества. Но потом мне пришлось срочно продать квартиру. Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры, если она уже продана?
Ответ:
Если вы ответите кратко, то да. Я имею в виду, что покупатель квартиры все равно может получить вычет по налогу на богатство (возврат подоходного налога с физических лиц) за свою покупку, даже если он уже продал свою квартиру. Кроме того, если покупатель даже не обратился за налоговым вычетом, но уже продал купленную квартиру, он все равно может получить возврат подоходного налога в размере .
Положения Налогового кодекса РФ и практика применения налоговых вычетов здесь вполне понятны.
Право на налоговый вычет (возврат подоходного налога с физических лиц) при приобретении жилья (статья 220 Налогового кодекса) не ограничивается сроком владения этим жильем.
Это право возникает у налогоплательщика (покупателя) в момент покупки жилища и продолжается до его полной реализации.
Это означает — до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма, подлежащая возврату, независимо от того, является ли налогоплательщик владельцем квартиры или нет.
Процесс получения налогового вычета (оплаты) обычно продлевается на несколько лет. И если владелец продает свою квартиру в течение этого времени, он не теряет право на возврат своего личного подоходного налога . Имущество вычитается до тех пор, пока не будет возвращена полная сумма, подлежащая возврату.
Позвольте мне объяснить это немного подробнее.
В каких случаях можно не регистрировать сделку с квартирой? Причины приостановки и отказа в регистрации — смотрите ссылку.
Особенности возврата НДФЛ, если квартира уже продана
Вы можете подать 3-НДФЛ декларацию и заявление на возврат налога только в следующем году, после года приобретения квартиры (т.е. в конце налогового периода). А если покупатель поспешил и продал квартиру до , то он подал заявление на вычет имущества? В этом случае, сможет ли он потребовать вернуть налог?
Да, он может. Опять же, налоговая инспекция была на удивление дешевой — доказательством тому является как фактическая практика получения отчислений, так и эти официальные документы:
Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета (#2586)
Как рассчитать налог, если вы продали старую квартиру и купили новую. Как учитывать расходы на покупку при расчете налога при продаже квартиры. Как применять вычеты.
Простой вариант — Вы являетесь владельцем проданной квартиры в течение трех и более лет (для квартир, купленных с 1 января 2016 г. — 5 лет). Тогда все просто — вам не придется платить налоги с дохода от продажи квартиры. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А купив еще одну квартиру, вы получаете право на вычет имущества для покупателей.
Ее сумма равна стоимости купленной вами квартиры. И она ограничена законом. Независимо от стоимости приобретенной квартиры этот вычет не должен превышать 2 000 000 рублей. (без учета расходов на выплату процентов по ипотечному кредиту). Вы можете прочитать, как работают отчисления, щелкнув по ссылке
Вы также можете прочитать, как подать заявку и получить вычеты из стоимости недвижимости, нажав здесь.
Что делать, если у вас есть проданный дом менее трех (или пяти) лет? Ситуация здесь более сложная. Более подробно мы рассмотрим его ниже.
СОДЕРЖАНИЕ
♦ Можете ли вы учесть стоимость покупки нового дома? ♦ Мы используем два вычета: для продавца и покупателя ♦ Как вы можете требовать два вычета при продаже и покупке квартиры ♦ Есть ли споры с налоговыми органами или что можно оспорить? Что нужно знать при продаже и покупке дома для расчета налогов
Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?
можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. При налогообложении доходов (включая продажу квартиры), в принципе, никакие расходы не уменьшаются. Однако они могут быть уменьшены за счет налоговых вычетов.
Вычет — это определенная законом сумма, которая уменьшает ваш доход при расчете налога. В результате Также могут быть предоставлены два вычета:
- куплена новая квартира куплена новая квартира раньше , чем была продана старая (или обе сделки состоялись в том же году);
- Вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (т.е. Вы не претендовали на этот вычет ранее или не полностью претендовали на него, и квартира не была куплена близким родственником).
Например, вы купили квартиру в 2019 году (или раньше) и продали ее в 2020 году. Не было никакого вычета за квартиру, которую вы купили, и вы никогда ею не пользовались.
Тогда вы можете претендовать на два вычета одновременно в 2020 году: как продавец и как покупатель квартиры. Другая возможность. Вы унаследовали квартиру в 2019 году, продали ее и использовали вырученные средства на покупку новой квартиры также в 2019 году.
Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.
Первый вычет предоставляется продавцам. Он установлен первым подпунктом пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 рублей.
Для справки: Вместо использования этого вычета, Вы имеете право уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее приобретение, которая будет документально подтверждена. Это выгоднее, если стоимость покупки превышает 1 000 000 рублей.
(т.е. сумма вычета). Подробнее об этом можно прочитать в статье ‘Налог с продаж жилья’.
Внимание!
По состоянию на 1 января 2016 года правила определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, были изменены. В некоторых случаях такой доход учитывается из расчета 70% от кадастровой стоимости помещения, квартиры, дома, земельного участка. Для получения более подробной информации смотрите ссылку.
Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен третьим подпунктом пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его сумма соответствует стоимости приобретенной квартиры. Максимальная сумма второго вычета также ограничена.
Независимо от цены покупки квартиры, ее стоимость не должна превышать 2 000 000 рублей (без учета расходов на выплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые имеются). Для получения более подробной информации о том, как получить вычет за квартиру, пожалуйста, нажмите здесь.
Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, рассчитывается по формуле
| Доход от продажи квартиры — первый вычет для продавцов недвижимости (не более 1 000 000 рублей). (или сумма расходов на приобретение проданной квартиры) — второй вычет для покупателей недвижимости (не более 2 000 000 рублей) | = | Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом |
Оба вычета могут превышать доход от продажи квартиры. В результате, доход будет равен нулю (или отрицательной сумме). Тогда нет необходимости платить налог. Оба вычета могут быть меньше, чем доход от продажи квартиры. Тогда налог (13%) должен быть уплачен с суммы превышения.
Пример Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки происходят в одном и том же году. Вы владели проданной квартирой менее трех лет.
Ситуация 1 Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 рублей. Цена покупки новых 3 800 000 рублей. (максимальный вычет за это составляет 2 000 000 рублей).
После использования первого вычета будет ваш налогооблагаемый доход: 6 000 000 рублей. — 1 000 000 рублей = 5 000 000 рублей, из которых рублей:
- — 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- — 5 000 000 — налогооблагаемый доход после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш налогооблагаемый доход составит — 5.000.000 рублей. — 2.000.000 рублей = 3.000.000 рублей, из которых рублей:
- — 5.000.000 — налогооблагаемая прибыль, после использования первого вычета; — 2.000.000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- — 3.000.000 — налогооблагаемая прибыль, после использования двух вычетов.
Сумма налога, подлежащего уплате в конце года, составит 3 000 000 рублей x 13% = 390 000 рублей.
Как видно из примера, стоимость покупки новой квартиры Разница между этими суммами (1 800 000) ‘сожжена’ и не учитывается в расчетах. Поэтому невозможно будет учесть всю сумму расходов на приобретение.
Ситуация 2 Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 рублей. Покупная цена нового 1 700 000 рублей. (максимальный вычет за это составляет 1 700 000 рублей).
После использования первого вычета будет получен ваш налогооблагаемый доход: 4,000,000 рублей. — 1 000 000 рублей = 3 000 000 рублей, из которых рублей:
- — 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- — 3 000 000 — налогооблагаемый доход после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш налогооблагаемый доход составит 3.000.000 руб. — 1 700 000 рублей = 1 300 000 рублей, из которых рублей:
- — 3 000 000 — налогооблагаемая прибыль, после применения первого вычета; — 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- — 1 300 000 — налогооблагаемая прибыль, после применения двух вычетов.
12 Сумма налога, подлежащего уплате в конце года, составит 1 300 000 рублей x 13% = 169 000 рублей.
Здесь расходы на покупку новой квартиры полностью оплачены. Стоимость их приобретения (1 700 000) не превышает максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).
Ситуация 3 Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Цена покупки новой 1 900 000 рублей. (максимальный вычет за это составляет 1 900 000 000 рублей).
После использования первого вычета будет получен ваш налогооблагаемый доход: 1 450 000 рублей. — 1 000 000 рублей = 450 000 рублей, где :
- — 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- — 450 000 — облагаемый налогом доход после использования первого вычета.
После использования второго вычета налогооблагаемая прибыль составит — 450 000 рублей. — 1 900 000 рублей = 0 рублей, где:
- — 450 000 — налогооблагаемая прибыль после применения первого вычета; — 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- — 0 — налогооблагаемая прибыль после применения двух вычетов.
В этой ситуации у вас нет налогооблагаемой прибыли, связанной с продажей квартиры. Таким образом, вам не придется платить налог на эту сделку. Кроме того, будет часть второго вычета, которую вы не утверждали. Так и будет: 1 900 000 руб. — 450 000 рублей. = 1 450 000 рублей, где:
- — 1 900 000 — сумма неиспользованного вычета для покупателей недвижимости; — 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- — 1 450 000 — сумма неиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
Из 1 900 000 рублей, на которые вы имели право, вы использовали только 450 000 рублей. Оставшаяся сумма вычета составляет 1 450 000 рублей.
Эта сумма вычета уменьшает другой налогооблагаемый доход (например, заработную плату) или переносится на последующие годы (т.е. уменьшает ваш налогооблагаемый доход в следующем году и в последующие годы до тех пор, пока он не будет полностью израсходован).
Ситуация 4 Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Стоимость покупки новых 2 300 000 рублей. (максимальный вычет за это составляет 2 000 000 рублей).
После использования первого вычета будет ваш налогооблагаемый доход: 1 900 000 рублей. — 1 000 000 рублей = 900 000 рублей, где :
- — 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- — 900 000 — налогооблагаемый доход после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш налогооблагаемый доход составит 900 000 рублей. — 2 000 000 рублей 900 000. = 0 рублей, где:
- — 900 000 — налогооблагаемая прибыль после применения первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- — 0 — налогооблагаемая прибыль после применения двух вычетов.
В этой ситуации у вас нет налогооблагаемой прибыли в связи с продажей квартиры. Таким образом, вам не придется платить налог на эту сделку. Будет также часть второго вычета, которую вы не утверждали. Так и будет: 2 000 000 рублей. — 900 000 рублей = 1 100 000 рублей, где:
- — 2 000 000 — сумма вычета, которую вы должны заплатить покупателям недвижимости; — 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
- — 1 100 000 — сумма неиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
Из 2 000 000 вы использовали только 900 000 рублей. Оставшаяся сумма вычета составляет 1 100 000 рублей.
Эта сумма вычета уменьшает другой налогооблагаемый доход (например, заработную плату) или переносится на последующие годы (т.е. уменьшает ваш налогооблагаемый доход в следующем году и в последующие годы до тех пор, пока он не будет полностью использован).
Ситуация 5 Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Стоимость приобретения новых 1 300 000 рублей. (максимальный вычет за это составляет 1 300 000 рублей).
После использования первого вычета будет ваш налогооблагаемый доход: 650,000 рублей. — 1 000 000 рублей = 0 рублей, из которых рублей:
- — 650 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
- — 0 — налогооблагаемый доход после использования первого вычета.
В этой ситуации второй вычет вообще не использовался (в этом нет необходимости). Поэтому он не использовался полностью (1 300 000). Она может быть уменьшена на другие налогооблагаемые доходы (например, заработную плату) или перенесена на следующий и последующие годы до тех пор, пока не будет полностью использована. ———————————————————————
Выдача, на которую вы имеете право как покупатель жилья, даже если новое жилье не было куплено. Затем она появляется в старой (т.е. проданной) квартире. Тот факт, что он был продан, не имеет значения. Главное, что вы, как покупатель недвижимости, имеете право на вычет. Это означает, что должны быть выполнены следующие условия:
- У вас была стоимость покупки старой квартиры и она не была куплена ближайшими родственниками;
- Вы никогда не пользовались ею или не пользовались ею в полном объеме (для квартир, купленных с 2014 года).
Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры. Однако, если вы уже использовали этот вычет хотя бы один раз в жизни, вы не получите его во второй раз. Ни старой, ни новой квартиры.
Пример Вы продаете старую квартиру. Его купили год назад. Стоимость покупки составила 1 800 000 рублей. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 рублей. Вы никогда не претендовали на вычет как покупатель недвижимости.
Доход от продажи квартиры вы имеете право претендовать на вычет:
— по вычету недвижимости для продавцов квартир (1 000 000 рублей) или стоимости покупки этой квартиры (1 800 000 рублей). Второй вариант выгоден для Вас — по стоимости; — по вычету недвижимости для покупателей апартаментов. В вашем случае она будет равна стоимости покупки квартиры — 1 800 000 рублей.
После уменьшения дохода от продажи до стоимости покупки (вместо первого вычета) сумма облагаемого налогом дохода: 2 300 000 рублей. — 1 800 000 рублей = 500 000 рублей, из которых рублей:
- — 2 300 000 — доходы от продажи старой квартиры; — 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, по которым доход вычитается (вместо вычета для продавцов);
- — 500 000 — налогооблагаемый доход после уменьшения дохода на расходы.
После применения второго вычета ваш налогооблагаемый доход составляет — 500 000 рублей. — 1 800 000 руб. = 0 рублей, где:
- — 500 000 — налогооблагаемая прибыль, после применения сокращения доходов на расходы; — 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
- — 0 — налогооблагаемая прибыль.
В этой ситуации у вас нет налогооблагаемой прибыли в связи с продажей квартиры. Таким образом, вам не придется платить налог на эту сделку. Кроме того, часть второго вычета не используется. Так и будет: 1 800 000 руб. — 500 000 рублей = 1 300 000 рублей, из которых рублей:
- — 1 800 000 — сумма вычета, которую вы должны заплатить покупателям недвижимости; — 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и поэтому была использована;
- — 1 300 000 — сумма неиспользованного вычета для покупателей недвижимости.
из 1 800 000, на которые вы имеете право. Они использовали только 500 000 рублей. Остаток вычета составляет 1 300 000 рублей. Эта сумма вычета уменьшает другой налогооблагаемый доход (например, заработную плату) или переносится на будущие годы (т.е. уменьшает ваш налогооблагаемый доход в последующие и последующие годы до тех пор, пока он не будет использован в полном объеме). —————————————-
Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры
Оба вычета должны быть задекларированы в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ), которую Вы должны подать в конце года, в котором квартира была продана и доход был заработан. Право на вычет входного налога для продавцов недвижимости (1 000 000) ни в коем случае не нуждается в подтверждении. Предоставляется автоматически.
Право вычета для покупателей недвижимости должно быть обосновано. Для этого к декларации должны прилагаться копии документов, подтверждающих покупку и оплату квартиры (договор купли-продажи, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, получение Вами денег от продавца и т.д.).
Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
Часто некоторые налоговые органы (и независимые ‘специалисты’) считают, что вы имеете право только на один вычет (для продавцов), и только потом объявляют другой (для покупателей).
Проще говоря, вас просят заплатить налог на стоимость проданного имущества, а затем предложить объявить о возврате. Споры самые нелепые.
Например, что ‘никакие налоговые вычеты не допускаются для разных категорий плательщиков’ (это не выдумка, мы взяли это с нашего собственного сайта). Это полная чепуха, что абсолютно незаконно.
Налогооблагаемый доход человека определяется как разница между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ вычетов. Написано черным по белому в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продавая и покупая квартиру в том же году, вы имеете право на TWO 7 вычетов.
Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?
Отвечает учредитель агентства недвижимости ТЕПLO Юлия Саблина:
Согласно закону, вы можете обратиться в налоговые органы за получением вычета по налогу на недвижимость только в том случае, если у вас есть квартира. При подаче заявления в налоговые органы необходимо предоставить документы, подтверждающие право владения студией. В случае с DVD, не нужно ждать собственности. Налоговая служба оформит акт приема-передачи.
Если вам удалось принять квартиру в 2016 году по протоколу приема, вы можете подать заявление на налоговый вычет в налоговой инспекции до 30 апреля 2017 года. Тогда вам не придется ждать вступления во владение и окончания нового налогового периода. Вы сможете продать квартиру после того, как вычет по входному налогу уже будет объявлен.
И вы получите полную сумму вычета по входному налогу.
Если у вас не было времени подписать отчет о приемке с застройщиком в 2016 году, после подписания в 2017 году и до конца нового налогового периода, вы можете обратиться к вашему работодателю с заявлением о том, что они не будут вычитать 13% вашего личного подоходного налога из вашей зарплаты, и представить DMU и отчет о приемке к ним. В этом случае вы также получите налоговый вычет. После всех этих бюрократических мер вы можете спокойно продать квартиру.
Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:
Одним словом, да. Я думаю, что право на налоговый вычет остается в этой ситуации и нет необходимости откладывать продажу на еще один год. Но есть кое-что, о чем мы должны знать больше.
https://www.youtube.com/watch?v=-Ihaqt5bQuk
Существует два вида налоговых вычетов при покупке и продаже дома. При покупке гражданин получает налоговый вычет из налоговой базы своего текущего дохода (например, из зарплаты).
А при продаже гражданин получает налоговый вычет из налоговой базы, полученной в результате самой продажи, т.е. из денег, полученных за дом, на который он должен заплатить 13% налога (подоходный налог с физических лиц).
В общем, формальной связи между уплатой подоходного налога (НДФЛ) и получением налоговых вычетов не существует. Более того, первый — гражданский долг, в то время как второй — именно его право.
Если вы покупаете дом, вы имеете право на налоговый вычет из вашего текущего дохода, независимо от того, что происходит с домом. Вы можете продать его немедленно, отдать, поменять и т.д. Главное, чтобы получить вычет, здесь подтверждается факт денежной стоимости покупки однокомнатной квартиры.
После продажи этой однокомнатной квартиры (в том же или в другом году) лучше всего И здесь уже применяется другой вид вычета — вычет из суммы продажи.
В этом случае при покупке однокомнатной квартиры можно будет сделать налоговый вычет на всю сумму покупки: 1,8 млн. рублей (так как это вписывается в максимальный вычет 2 млн. рублей). Сумма, подлежащая возврату в этом случае, будет такой же: 1,8 млн. х 13% = 234 тыс. бр.
И при продаже этой однокомнатной квартиры продавец должен будет заплатить налог в размере 13% с денег, полученных за квартиру. И здесь продавец может уменьшить свой налог, применив один из двух вычетов, предусмотренных законом.
Или вычесть из налоговой базы фиксированную сумму в 1 миллион рублей. Или вычесть из налоговой базы сумму расходов на приобретение одной и той же квартиры (при наличии документов, подтверждающих эти расходы).
14
Для оформления налогового вычета необходимо заполнить и подать в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика типовую декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы избежать двойных вычетов (раздельных при покупке, раздельных при продаже), вы можете обратиться в одну и ту же налоговую инспекцию, чтобы узнать, как совместить эти две операции, фактически сделав клиринг.
Как я могу получить налоговый вычет, купив квартиру?
Моя сестра купила у меня дом и не получает возврат налогов. Почему бы и нет?
Отвечает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова:
Вы можете один раз воспользоваться правом на получение вычета по налогу на недвижимость при покупке недвижимости максимум за 2 миллиона рублей. Другими словами, если цена вашей студии составляет 1,8 миллиона рублей, то ваш вычет равен общей стоимости квартиры.
Оставшаяся сумма налогового вычета (еще 200 тыс. руб.) до его полного использования может быть учтена в дальнейшем при приобретении другого жилого помещения в Российской Федерации.
В случае дальнейшей продажи (отчуждения) недвижимости, находящейся в Вашей собственности менее пяти лет, Вы имеете право на дальнейший вычет налога на недвижимость — в виде уменьшения налогооблагаемой прибыли на сумму, ранее потраченную на покупку этой студии.
В любом случае, вы должны подать заявление в IFNS (Федеральная налоговая служба): Представить в установленный законом срок налоговую декларацию, заявить о получении вычета по налогу на имущество (при приобретении имущества) и уменьшении налогооблагаемой прибыли на сумму, ранее потраченную на приобретение этой студии (и приложить подтверждение оплаты за студию в размере 1,8 млн. рублей).
Отвечает независимый налоговый консультант Татьяна Макурова:
Право на вычет возникает с момента получения акта приема-передачи (в случае покупки на первичном рынке) или с момента получения права собственности. В вашем случае, как я понимаю, оба события пройдут в 2017 году.
Это право не зависит от дальнейшего распоряжения квартирой: вы можете продать ее, отдать и использовать вычет одновременно.
И в вашем случае есть неиспользованный остаток в 200 тысяч рублей, который вы можете декларировать позже при следующей покупке недвижимости.
Один важный момент: Так как вы продадите квартиру в 2017 году, вам также придется платить налоги, так как минимальный необлагаемый налогом период владения квартирой не будет достигнут.
Налог рассчитывается как 13% от разницы между суммой, которую вы получили за продажу квартиры, и суммой, которую вы заплатили за покупку квартиры самостоятельно. Например, если продать за 2,5 миллиона рублей, то налог составит (2,5 миллиона — 1,8 миллиона) х 13% = 91 тысяча рублей.
Я рекомендую в заявлении за 2017 год одновременно с декларированием права на налоговый кредит для зачета налога, то налоговая претензия будет зачтена против активов, вычитаемых при покупке квартиры.
Налог с продаж жилья: правила и примеры
Какие подробности нужно знать о налоге с продаж жилья?
Отвечает создатель программы «Домашняя бухгалтерия» Павел Козловский:
Ситуация непонятна, но вы все равно имеете право на налоговый вычет при покупке и продаже квартиры. И вы, вероятно, будете удовлетворены общей суммой возврата.
Но чтобы получить возврат, вы должны были заплатить налоги за год (в вашем случае это 2017). Однако вы не сможете подать требуемую декларацию до 2018 года. В том же году вы должны будете заплатить налог на разницу между ценой продажи квартиры и ценой покупки.
Тогда
Затем в 2018 году вы должны заплатить налоги в размере 200 тысяч рублей (хотя за покупку можно было бы подать на вычет 1 миллион рублей в год, но если ваш доход меньше 1,2 миллиона, то логики в этом нет).
При этом вы сохраняете за собой право на возврат налога на покупку. Ведь при покупке жилья вы получите вычет в размере 1 млн. рублей в год (а возврат налога составит 130 тыс. рублей).
Предположим, что ваш доход в 2017 году, за который вы платите 13% налога, составит 500 тысяч рублей. Если после этого подать налоговую декларацию с указанием вычетов, то вы получите от государства 39 тыс. рублей (65 тыс. минус 26 тыс.).
Кроме того, еще 1 миллион рублей будет перенесен и вычтен на следующий 2019 год, что означает, что вы можете получить до 130 тысяч дополнительных доходов с налогом на 13%! Текст подготовила Мария Гуреева
Два месяца назад купила квартиру и продала за ту же сумму. Я должен платить налоги?
6 простых способов сэкономить деньги, купив квартиру в новом доме
5 важных изменений в законодательстве о недвижимости
Статьи не являются юридической консультацией. Все рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры / Sibdom.ru
О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при покупке или продаже квартиры, даже те, кто никогда в жизни не совершал сделок с недвижимостью.
И продавцы, и покупатели жилья часто ошибаются при определении суммы этой компенсации. Наиболее распространенные ошибки при определении суммы налогового вычета отметила Ольга Ботова, налоговый консультант и директор по аутсорсингу.
Самые распространенные ошибки продавцов
Самая распространенная ошибка продавцов в отношении налогового вычета заключается в том, что они уверены, что налог не будет уплачен, если они продали одну квартиру и купили другую в обмен на более высокую цену в течение года (т.е. весь доход был вложен в покупку новой квартиры, а возникшие в результате этого расходы были выше, чем доход от продажи). По сути, для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой квартиры — это два совершенно разных акта. В этом случае налоговая база может быть уменьшена только путем вычета из стоимости, по которой квартира была продана, расходов, ранее связанных с покупкой, но не расходов на покупку новой квартиры.
Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 млн. рублей, купленная два года назад за 1,5 млн. рублей, а новый объект был приобретен в обмен на 3 млн. рублей.
Сумма налога, подлежащая уплате в этом случае от продажи владельцу этой квартиры (срок владения квартирой, приобретенной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому владелец обязан уплатить налог при продаже квартиры), рассчитывается следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход от продажи) минус 1,5 миллиона рублей (расходы на покупку этой квартиры), вы получите 1 миллион рублей — сумму, с которой продавец обязан уплатить налог.
1 млн рублей умножается на 0,13 (13% — ставка налога на прибыль для физических лиц) и мы получаем 130 тыс. рублей — сумма налога.
Если продавец никогда не заявлял о налоговом вычете за покупку квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить сумму налога еще на 2 миллиона рублей. В этом случае при продаже квартиры из нашего примера ему не придется платить налог.
1 Продавцы недавно приватизированных квартир, которые живут в них в течение длительного времени, считают, что им не придется платить налог при продаже квартиры.
‘Такие ситуации особенно распространены среди пожилых людей, которые только что приватизировали квартиру, а потом сразу же ее продают, — объясняет Ольга Ботова.
— Несмотря на то, что более десяти лет назад они могли жить в этой квартире по социальному договору, отсчет срока владения начинается с приватизации, а если он составляет менее трех лет, то такая продажа облагается налогом’.
2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, приобретенных после 1 января 2016 года — пять лет), знают о существовании имущественного вычета в размере 1 млн. рублей, который может быть применен при продаже квартиры с целью уменьшения налоговой базы, но не знают, что в ответ они могут уменьшить налоговую базу на сумму расходов на покупку той же квартиры. Однако на практике продавцы могут принять решение о снижении налоговой базы, что выше в их конкретном случае.
3 Некоторые продавцы считают, что они могут уменьшить налоговую базу на эту сумму, если продадут безвозмездно предоставленную квартиру, а в договоре на такое имущество указана определенная расчетная стоимость квартиры.
Однако, для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, с помощью которого можно уменьшить налоговую базу, составляет 1 млн. рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого имущества).
И даже если в договоре дарения указано 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не считается расходом.
4 Другое распространенное заблуждение продавцов заключается в том, что если продавец является пенсионером, т.е. не имеет собственного дохода, то при продаже квартиры он может использовать только вычет в размере 1 млн. рублей или снизить налог с суммы ранее понесенных расходов на покупку проданной квартиры. ‘Если пенсионеры в течение календарного года продают квартиру и покупают другую квартиру в обмен на нее, они имеют право на уменьшение налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии, что они никогда не использовали этот налоговый вычет по налогу на имущество)’. Если был доход, с которого можно удержать налог (доход от продажи квартиры), то безработный пенсионер (а также студент, ребенок) имеет право уменьшить доход от этого вычета, чтобы не платить налог’, — поясняет Ольга Ботова.
5 Многие продавцы твердо убеждены: Если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за деньги, а в новом договоре купли-продажи также указано, что квартира была продана за те же деньги, то они не обязаны платить налоги.
Ведь в данном случае расходы, понесенные ранее, соответствуют доходам от продажи квартиры.
Фактически, налог в этом случае может быть уплачен после вступления в силу 1 января 2016 года изменений в закон о налогообложении операций с недвижимостью.
Если доход от продажи жилья составляет менее 70% от кадастровой стоимости этого же имущества, налоговый орган будет рассматривать доход как 70% от кадастровой стоимости проданного имущества. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и продает ее в том же году за те же 1,2 миллиона рублей.
Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 млн. руб. Однако кадастровая стоимость этого объекта составляет 2 миллиона рублей.
При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, а вместо цены, указанной в договоре как таковой, будет использована кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).
2 миллиона, умноженный на 0,7 (сумма от реализации дохода) минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дает результат 200 тысяч рублей (сумма налоговой базы). Умножая это значение на 0,13, получается 26 тысяч рублей — сумма налога, подлежащая уплате продавцу этой квартиры.
Частые недоразумения покупателя
1 На практике сделки между близкими родственниками достаточно распространены, совершаемые специально для получения вычета по налогу на имущество при покупке (260 тыс. руб. на стоимость объекта 2 млн руб. и более).
Тем временем, налоговый орган откажется платить вычет в этом случае. В соответствии со статьей 105 НК РФ имущественные вычеты не предоставляются, если операция осуществляется взаимозависимыми лицами.
Супружеские пары, родители, дети (в том числе приемные), полные и половинные братья и сестры считаются взаимозависимыми. Другие родственники не считаются взаимозависимыми.
2 Самая распространенная ошибка, допущенная покупателями, заключается в том, что они согласны указать в договоре 1 миллион рублей в качестве суммы сделки.
‘Учитывая, что период, по истечении которого владелец не обязан платить подоходный налог при продаже, увеличился с трех до пяти лет с 1 января 2016 года (для объектов, приобретенных после этой даты), более вероятно, что квартира может быть продана до конца этого периода, и в этом случае новый владелец должен будет заплатить подоходный налог при продаже. В этом случае цена, указанная в договоре купли-продажи квартиры, сравнивается с кадастровой стоимостью. Покупатель должен учитывать эти обстоятельства при покупке недвижимости’, — говорит Ольга Ботова.
3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение земельного налогового вычета, была продана, то они потеряли право на получение земельного налогового вычета, связанного с их покупкой (максимальная сумма: 13% от 2 млн. рублей). На самом деле, это не так. Если квартира была куплена ранее и у покупателя все еще есть документы, подтверждающие расходы на покупку, он имеет право на вычет, связанный с его покупкой.
4 Если квартира приобретена в совместном или долевом владении, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 млн. рублей. Фактически, он имеет право на вычет пропорционально своей доле собственности.
Например, если два собственника приобрели совместное имущество (от каждого из двух собственников) за 3 миллиона рублей, то каждый из них может получить налоговый вычет только в размере 13% от 1,5 миллиона рублей, хотя максимальный размер налогового вычета составляет 2 миллиона рублей. В будущем они смогут собирать сумму налогового вычета, которую они не получили сейчас при покупке другой недвижимости.
‘В такой ситуации вы можете увеличить сумму налогового вычета, воспользовавшись правом на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова.
— Дело в том, что с 2014 года стоимость покупки дома вместе с детьми считается семейной, поэтому каждый родитель может приписать стоимость долей детей себе, максимальная сумма вычета для налогоплательщика остается прежней — 2 млн. рублей. Ребенок не теряет права на налоговый вычет в будущем по достижении совершеннолетия’.
Например, квартира была приобретена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двух детей, каждый из которых владеет 1/4 объекта, поэтому любой налогоплательщик вправе получить вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимость объекта). Родители могут получить налоговый вычет за своего ребенка, поэтому сумма налогового вычета для них увеличивается до 2 миллионов рублей на каждого родителя.
5 Если покупатель ранее получил налоговый вычет в связи с покупкой квартиры, он не имеет права на дальнейшие вычеты. Если он не получил вычет из фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту на покупку квартиры, он может подать заявление на получение вычета.
С 2014 года вычеты из расходов на приобретение квартиры (13% от 2 миллионов рублей) и налоговый вычет из процентов, выплачиваемых банку по ипотеке (максимальная сумма: 13% от 3 миллионов рублей) можно разделить на разные объекты недвижимости. Если раньше покупатель получал вычет только за расходы на покупку квартиры, то теперь он может подать заявку на вычет за другую недвижимость за фактически уплаченные проценты по кредиту.
Это только самые распространенные недоразумения покупателей и продавцов жилья относительно вычета налога на недвижимость.
© Использование материалов разрешено только при активной ссылке на портал
‘.