Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?
Гавриил Григоров/ТАСС
В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.
Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.
Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.
Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина
Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.
До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.
Getty Images / Stringer
В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.
До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.
Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.
На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.
Joe Raedle / Getty Images
А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).
«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.
Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».
Спросу на жилье поможет выгодная ипотека
В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.
По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.
«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.
Что происходит на рынке сейчас?
Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.
jesusabizanda / flickr.com
На вторичном рынке коррекция происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.
По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья
По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.
Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.
«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен.
Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени.
На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.
Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
От французского Stagnation – Застой. Застой экономического развития. Основной признак стагнации — замедление темпов роста валового продукта страны или низкие показатели его роста. От латинского Сorrection — Выправление. Изменение котировок ценных бумаг в направлении, противоположном основной тенденции движения цен. Примером коррекции может быть рост котировок после постоянного недельного снижения цен на акцию. Зачастую коррекция вызывается массовым исполнением стоп-приказов, после чего, как правило, возобновляется движение котировок по направлению основной тенденции.
Как правильно купить квартиру и оформить документы в 2020 году на вторичном рынке России? • ПравоТОК
Время считывания: 8 мин.
Три основных элемента: последовательность, последовательность, внимательность — ключ к правильному оформлению документа и покупке сейфа.
В этой статье мы построим систему для покупки квартиры
C Внимание понятно всем, посмотрите сегодня, посмотрите завтра снова, не читайте быстро в течение 5 минут, а потом мы даже не знаем, что есть в договоре и других документах.
Система — если вы берете листок бумаги, все свои знания и вопросы по баллам, то я обращаю ваше внимание: на баллы вы записываете последовательную нумерацию. А потом ты работаешь с этими пунктами. Тогда не пропустите ни одного важного момента.
Пример, запишите все вопросы продавцу: 1) Собираетесь ли вы что-то купить взамен? 2) Будете ли вы лично присутствовать на подписании? 3) Почему не совпадают данные о регистрации в паспорте и договоре в день заключения сделки? 4) Вы были женаты в момент покупки?
Узнал ответ, помеченный рядом с ним. И мы не удаляем вопросы. Появляются новые вопросы, мы добавляем их в список с продолжением нумерации. Как показывает практика, работать с такими списками удобнее.
- Последовательность — мы выстраиваем порядок покупки второго дома, прописываем этапы, хронологию дня подписания контракта.
- Общие этапы для комфортной покупки:
1. Определяем критерии выбора квартиры для покупки
На мой взгляд, есть 4 основных критерия для выбора недвижимости: Безопасность (Исключение или снижение рисков при покупке дома) Экономия (Возможность приобрести квартиру по более низкой цене) Удобство (Местоположение и доступность социальных объектов) Экономия (Жизнь рядом с живой природой) В зависимости от приоритетов покупателя, эти критерии могут изменять месторасположение.
Рассмотрим конкретный пример, как правильно работать с вышеперечисленными критериями отбора, для чего это вообще необходимо. Сначала мы устанавливаем для себя приоритеты, т.е. берем лист бумаги и пишем: сначала для меня это все 4 пункта.
Пример, семья: муж, жена, двое детей покупаются по ипотеке, бюджет ограничен. Для них порядок критериев следующий: 1) Экономия 2) Удобство 3) Безопасность 4) Экологическая чистота
https://www.youtube.com/watch?v=35LFBMqs86w
Необязательно устанавливать для себя подобный порядок в похожих обстоятельствах. То, что я нарисовал выше, как показывает моя адвокатская практика по недвижимости, наиболее распространено.
Почему вы должны устанавливать приоритеты для себя? Чтобы не терять время на просмотр неподходящей квартиры и не жалеть о том, что после покупки купил для себя неудобную квартиру. Установка приоритетов помогает, если у вас несколько вариантов. В конце концов, большую часть времени мы находимся в состоянии эйфории. Мы цепляемся за варианты, которые нам совсем не подходят.
Пример опций, которые мы выбираем для семейства
Назад к нашему примеру, 3 опции:
первый вариант на 15% дороже, чем лимит оплаты;
второй вариант находится далеко от школы, и его нет в пути, и детям трудно ходить в одиночку, потому что на улице плохой пешеходный переход;
третий вариант — окно на улице, но по другим критериям идеально подходит. Некоторые выбирают первый вариант, в результате ипотека не может оплачиваться, денег просто не хватает. Это приводит к депрессии на ближайшие годы. Тебе это нужно?
Для трех доступных вариантов подходит вариант номер 3. И если у покупателей нет возможности дождаться покупки других объектов недвижимости, этот вариант все равно предпочтительнее в связи с установленными приоритетами.
Если вы не согласны, пожалуйста, пишите конструктивные комментарии, не оскорбляйте других.
2. Формируем вопросы собственнику продаваемой квартиры и готовим чек-лист для осмотра квартиры
Для моих клиентов, заказавших услугу юридической помощи при покупке квартиры онлайн, не нужно ничего писать, я вышлю Вам необходимые списки и чек-листы.
Для тех, кто покупает самостоятельно и пришел за полезной информацией, обязательно сделайте список на бумаге (электронный).
Основное правило: он доступен в любое время и сохраняется, а не теряется.
Итак, основные вопросы к продавцу при первоначальной проверке : 1) Кто есть d Фамилия, имя, отчество и год рождения необходимы 2) владелец продает лично или будет представителем в представительстве? Если будет представитель, что он уполномочен делать: подавать заявку на регистрацию; подписывать договор купли-продажи; подписывать предварительный договор; принимать деньги? 3) Владелец в настоящее время женат? Был ли владелец женат в момент покупки? 4) Есть ли несовершеннолетние дети и где они зарегистрированы? 5) Кто зарегистрирован и кто фактически живет в момент покупки? 6) Когда их следует освободить? Готовы ли вы выписаться перед покупкой? 7) Какие документы готовы к проверке и когда? 8) Что они покупают взамен? А если есть несколько владельцев, кто планирует их покупку в будущем? 9) Есть ли у вас документы на счетчики и газовые установки? Когда была последняя проверка? 10) В квартире есть отопление? 11) Есть ли шумные соседи? 12) История квартиры: у кого была куплена квартира, у скольких хозяев она была? 13) Как давно они начали продавать? и другие вопросы.
Главное — заранее собрать все вопросы в список. Мы задаем вопросы после того, как поняли, что эта возможность привлекает нас с первого взгляда.
Следующий момент — на что нужно обратить внимание при рассмотрении дела. Это подготовка контрольного списка для проверки корпуса. Мы отмечаем наиболее важные моменты в списке, делаем заметки при рассмотрении вариантов.
3. Выбираем варианты для просмотра, осматриваем
На федеральных основах интернет-рынков, таких как Avito, Cyan, Yandex Real Estate и других, вы можете выбрать свой собственный вариант. Помните, что в каждом регионе есть базы и местные значения, где вы также можете искать опции.
Выбрано, освобождено для просмотра. Для просмотра мы берем список вопросов к владельцу проданной недвижимости, просмотр чек-листа, телефон с подзарядкой (можно иметь фонарик, хотя большинство телефонов имеют фонарики).
Проверка плана, все записано, чтобы не забыть. Вы не обязаны делать авансы и подписывать контракты прямо сейчас! Сначала нужно провести предварительную проверку.
4. Проводим первичную проверку просмотренного и понравившегося варианта
- На данном этапе мы определяем риски, которые можно увидеть ‘во всей ясности’, и составляем список документов, которые необходимо запросить у владельца для полного ознакомления.
- Проверьте дом 1) проверьте год постройки, кем является управляющая компания, установлены ли счетчики общего учета дома при планировании капитального ремонта 2) посмотрите дом в списке объектов, отнесенных к культурному наследию
Если он включен в этот список, имейте в виду, что такой объект имеет определенные ограничения
- 3) проверьте адрес дома из базы данных суда, чтобы убедиться, что дом, двор ‘приличный’, а не порт, для которого не понятно, для кого.
Первичная проверка имущества у продавца 1) заказать выписку из Единого реестра государственного имущества Ты ходил на осмотр? Вот откуда ты знаешь адрес. А если вам это известно, вы можете узнать кадастровый номер и заказать выписку из Единого государственного реестра.
На экстракте видно, есть ли какие-то обременения, кто владелец и с какого номера. Соответствует ли эта информация полученным нами ответам на наши вопросы? 2) Проверяем квартиру по судебным базам данных, для этого вводим конкретный адрес
- 3) Заказываем выписку из Единого государственного реестра переходной истории имущественных прав
- Первичная проверка владельца 1) Проводим поиск по базе данных имен судебных исполнителей (проверяем год рождения, который мы узнали) 2) Проводим поиск по базе данных Росфинмониторинга 3) Проводим поиск владельца в базе данных судов (вводим фамилию, Инициалы)
- 4) проверить, что владелец не находится в базе данных банкротства
- выполнить вышеперечисленные действия, проанализировать имеющуюся информацию, создать список документов, запрошенных для полной проверки, и перейти к следующему этапу.
5. Подписание предварительного договора купли-продажи. Хронология самой сделки
Этот уровень можно пропустить. Не все и не всегда подписывают предварительные соглашения. О том, что не должно быть забыто и что должно быть включено в предотгрузочное соглашение, я написал видео на Pravoto. Хронология будет следующей. Вы соглашаетесь с продавцом, что в
1 января, продавец представляет на рассмотрение документы и проект основного договора купли-продажи;
5 января, покупатель представляет договор купли-продажи с исправлениями, которые у него есть; 11 января, будет самой покупкой (мы подпишем через некоторое время) 9:
19. Январь в 10:00, все стороны идут лично в МФЦ, где они подпишут договор и представят документы для регистрации; в 13:00, покупатель приносит документы в банк (или, возможно, все стороны идут вместе по договоренности между ними); Январь 19 в 10:00, покупатель получает готовый пакет, а в 14:00, продавец доставляет пакет в банк, чтобы перевести деньги 20 января 2020 г. Подписание акта приема-передачи ключей, документация на счетчики
В настоящее время существуют различные способы перевода денег, которые делают процесс перевода денег более безопасным (аккредитив, эскроу-счет, безопасные расчетные услуги и т.д.). В зависимости от выбранного метода, будет построен вышеуказанный вариант расчетов.
Конечно, хронология будет намного богаче для тех, кто использует кредитные деньги, материнский капитал при покупке дома. Если вы заранее согласны с условиями и процедурой, вы должны будете принять решение:
- сделка будет совершена в простой письменной форме или через нотариуса;
- , который оплатит расходы по оплате услуг нотариуса, государственных сборов, заказов документов, оплаты банковских услуг и т.д.;
- какая форма регистрации (все переходят в МФЦ, электронная регистрация или подпись у нотариуса, а последний переходит на электронную регистрацию и т.д.).
6. Полная проверка квартиры на риски и подводные камни. Изучение договора купли-продажи
Итак, мы договорились о том, как и что произойдет, все стороны довольны, мы получаем документы для проверки и делаем полную проверку. В таких вопросах лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости. В то же время я не настаиваю на этом, это мое мнение, потому что если у меня болит зуб, я иду к стоматологу, ‘травмирую’ себя у машины и несу руки к слесарю.
Если нет возможности обратиться к специалисту, мы изучаем всю имеющуюся информацию и тщательно проверяем и проверяем документы.
В этом видео я, Ксения Климакова, рассказываю некоторые ключевые моменты обзора квартиры перед покупкой
7. Сделка купли-продажи (подписание документов, оплата)
Я просмотрела документы и обнаружила, что риски минимальны или вообще отсутствуют (последнее встречается очень редко), сейчас самый напряженный этап — сам бизнес:
- подписание договора купли-продажи;
- подача документов;
- оплата согласно выбранному Вами способу расчетов и договоренности с продавцом.
Сделка может быть совершена через нотариуса, в некоторых случаях нотариус является обязательным и есть покупатели, которые четко решили, что сделка будет совершена только через нотариуса с видеозаписью событий.
Если в предварительном договоре четко определить основные моменты сделки, в хронологии самой сделки, то на этапе сделки это будет легко, главное во времени везде. Конечно, каждая из сторон может заболеть, ‘передумать’, что вызовет дополнительные трудности или даже поставит вопрос о возможности самого соглашения.
8. Подписание акта приема-передачи, получение ключей, оформление лицевых счетов, регистрация по месту проживания и другие спецзадачи счастливого собственника-новосела
Приобретение дома при регистрации перехода права собственности не заканчивается. Многие покупатели получают ключи в течение недели, 2 недель после получения документов о регистрации.
Итак, вы получили документы после регистрации, ключи от дома, акт приема-передачи подписан.
Кстати, последний не всегда подписывается как отдельный документ, в нашей стране есть регионы, где акт непосредственно включен в договор купли-продажи.
Наконец, необходимо отметить, что имущество передано Вам: 1) переоформить личный счет на себя; 2) заключать договоры с работниками газовой промышленности (если есть газовая плита, газовый столб); 3) информировать управляющую компанию о переходе права собственности; 4) зарегистрироваться по месту жительства
; 5) подать заявление в Федеральный реестр по соображениям безопасности, чтобы ни одна сделка не могла осуществляться без личного участия.
Итак, мы с вами настроили систему для правильной покупки квартиры, используя вышеуказанную структуру, вы можете И, конечно же, внимание к корректуре документов, координационные пункты, позволяет правильно подготовить документы и избежать дополнительных расходов.
Информация была полезной? Напишите комментарий. Ваша поддержка дает мне силы описать инструкции в таких подробностях и находится в моем распоряжении. Если вам нужно сохранить или поделиться элементом, рядом с ним есть соответствующие кнопки.
https://www.youtube.com/watch?v=4CbAbwYz2mc
Желаю тебе хорошего бизнеса!
Ксения Климакова 
- Ксения Климакова
- Недвижимость и налоговый юрист, 15 лет опыта
- Помощь в осмотре квартир, домов и земли перед покупкой.
- Онлайн юридическая консультация при покупке дома.
- Заполнение 3-НДФЛ деклараций.
- Налоговая консультация.
- Weiber and Watsap (для справки):
- 8 920 634 90 88
Порядок покупки квартиры в 2020 году
Процедура покупки дома предполагает соблюдение требований законодательства и обязательных процедур. Во избежание ошибок и финансовых потерь, а также стресса при отклонении заявки необходимо следовать правильному алгоритму действий, описанному в данной статье.
Обновление статьи 01/05/20
Загрузите смарт-карту с пошаговыми инструкциями и используйте ее для проверки своих действий. Смарт-карта для покупателя квартиры
Алгоритм покупки квартиры (WHISPER)
Порядок покупки квартиры
При покупке квартиры покупателю необходима
- Покупка (идентификация) имущества
- Регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю
- Регистрация имущества
Покупка квартиры документы и порядок сделки
Какие документы используются для этих этапов сделки?
- Определение права на собственность оформляется договором купли-продажи и актом приема-передачи. Здесь Вы можете составить договор купли-продажи или обратиться за консультацией к автору сайта.
- Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
- Регистрация имущества покупателя осуществляется на основании заявления с уплатой обязательного государственного сбора 2000,0 рублей
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков спорной сделки.
Поэтому предварительные соглашения заключаются заранее. И в письменных документах с переводом депозита.
Но первым шагом во избежание финансовых потерь является получение достоверной информации о собственности на квартиру и отсутствие арестов и обвинений.
Такая информация теперь предоставляется Росреестром бесплатно, и любой желающий может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заказав ее через Интернет.
Государственный сбор за электронный экстракт составляет 250 рублей. Он прибудет на вашу почту, как правило, в течение нескольких минут. См. пример: Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, чтобы понять, какую информацию вы можете получить из него. Читайте полезную информацию: Сколько стоит нагрузка на квартиру
Кроме того, выписка из ЕГРЮЛ является юридически действительным подтверждающим документом, так как свидетельство о государственной регистрации аннулировано.
Вы можете заказать электронную выписку из Единого государственного реестра прав здесь Это надежный сервис, интегрированный в Единый государственный реестр прав.
Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке
Купи себе интеллектуальную карту: Смарт-карта для покупателей квартиры на вторичном рынке
Порядок покупки квартиры за наличные
Смарт-карта описывает, как приобрести квартиру за свой счет.
Конечно, все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных объяснений, которые вы можете получить в рассылке от автора, который автоматически подписывается после покупки 1 части руководства для покупателя: ‘Я хочу купить недвижимость’. Что мне нужно знать?’
Покупка квартиры в ипотеку
- Ипотечный бизнес сложнее, чем обычно, потому что у покупателя не хватает денег на покупку жилья.
- Поэтому главной и основной задачей в этом бизнесе является подписание кредитного контракта, но только поле — контракт на покупку квартиры.
- Посмотрите пошаговую инструкцию к сделке ‘Купить дом с банковским кредитом’ и повторите заказ на покупку дома, чтобы избежать ошибок.
Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)
Чтобы не заблудиться, не делайте ошибок, не заходите в тупик и выбирайте главную дорогу — главную дорогу, используйте смарт-карту.
Получите интеллектуальную карту: Интеллектуальная карта для покупателей квартир
Порядок покупки квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новом доме часто понимается как участие в совместном доме. Это недоразумение. Купить квартиру, что пока невозможно.
Оформить покупку договором купли-продажи можно только в том случае, если объект недвижимости зарегистрирован в кадастровом офисе, а недвижимость имеет право собственности на застройщика (или строительного подрядчика).
Приобретение квартиры у юридического лица имеет свои особенности. В целом, однако, это осуществляется в соответствии с упомянутым выше алгоритмом. Читайте статью: Покупка квартиры у юридического лица
Если вы ‘покупаете’ квартиру на этапе строительства, читайте статью: Как купить акцию ?
Я с удовольствием объясню вам. Автор
Порядок покупки квартиры в 2020 году
▶️ Как продать квартиру самостоятельно в 2020 году — пошаговая инструкция
Процесс продажи квартиры не так сложен, если вы знаете все пункты сделки. Мы дадим Вам пошаговое руководство и Вы поймете, как продать квартиру в 2020 году самостоятельно, без обращения к агентам недвижимости.
https://www.youtube.com/watch?v=_T34iIrLYSY
Алгоритм действий владельца очень понятен. Но не все знают, с чего начать, мы поймем нюансы и тонкости пошаговых инструкций.
Шаг за шагом 1.
Документы для продажи квартиры в 2020 году: перечень от собственника
Наиболее ответственным пунктом мероприятия является сбор необходимых документов. Именно сложность этого процесса и количество документов отталкивает брокеров. В каждой ситуации пакет документов может быть разным и иметь свои особенности.
При продаже и исполнении контракта сделка является основным документом владельца:
- Выписка из УГРН — в ней указаны все граждане, на которых зарегистрирована собственность на квартиру;
- Гражданский паспорт владельца квартиры, при наличии нескольких владельцев каждый должен предъявить свой паспорт или свидетельство о рождении;
- нотариальное согласие супруга и свидетельство о браке (в случае покупки квартиры во время брака);
- одобрение органа опеки и попечительства, если один из владельцев является гражданином, не достигшим совершеннолетия.
- если владелец представлен доверительным управляющим, то владелец имущества выдает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт владельца не требуется).
Для того, чтобы подтвердить юридическую чистоту имущества, оно должно находиться в руке:
- документ, подтверждающий право собственности на жилье;
- технический паспорт необходим, если покупатели производят платежи по ипотеке;
- копия лицевого счета со списком лиц, зарегистрированных или выданных по данному адресу;
- все справки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Следует также визуально проверить технический план, показывающий фактическое расположение помещений в квартире. После того, как трансформация будет осуществлена, она должна быть сначала легализована. В противном случае продать квартиру будет невозможно или придется занизить стоимость квартиры.
Шаг 2.
Подготовка к продаже квартиры
Прежде всего, квартиру необходимо поместить в ‘товарную форму’: очистить, вымыть окна, возможно, приклеить обои, покрасить, одним словом: добавить привлекательности в глазах потенциального покупателя. Если в квартире есть балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превратится в склад с ненужными вещами. Не забудьте прибраться и там.
Важно тщательно убирать квартиру, не допускать разбрасывания личных вещей. Если в комнате есть неприятные запахи, например, сигаретный дым, постарайтесь от них избавиться. Домовладелец часто использует простой способ, когда вы посещаете квартиру — приготовить кофе. Его аромат способен прерывать другие запахи.
Шаг 3.
Оценка стоимости квартиры
Так что квартира быстро Понятно, что на дисплее отображается верхний столбец, который можно опустить в ходе адекватной сделки.
Для определения этого необходимо провести ценовой анализ таких предложений на рынке недвижимости. Ты сможешь это сделать:
- Заказ профессионального оценочного отчета, который может стоить небольшую сумму, но не имеет смысла для типичного дома, и осуществляется за счет покупателей, которые берут ипотеку;
- Использование популярных частных рекламных сайтов (об этом мы поговорим ниже).
- Использование домашнего оценочного калькулятора.
Посмотрите на площадь, где расположена недвижимость, количество и расположение комнат, состояние ремонта.
Важным фактором для цены объявления является то, как быстро вы хотите продать недвижимость. Если времени мало, вы можете сразу же снизить цену, но помните о минимальной сумме, которую вы должны договориться. Если владелец не торопится, цена может быть установлена на максимум.
Важно учитывать финансовые потери. Чем дольше квартира продается, тем больше вам придется за нее платить:
- ежемесячные коммунальные платежи за квартиру;
- проценты по ипотечным кредитам (если есть);
- налоги и др.
Если цена квартиры завышена, она не будет быстро продана, и ответственность за оплату счетов лежит на владельце. В связи с этим возникает вопрос о затратах, времени на продажу и стоимости ожидания покупателя.
Ситуация из жизни. Продается однокомнатная квартира стоимостью 2 100 000 рублей сроком на полгода. В то же время счета коммунальных компаний составляют около 3800 в месяц.
https://www.youtube.com/watch?v=mBaCKE-akh0
То, что мы должны заплатить, мы получаем от обязательных платежей:
- для коммунальной компании — 3800 × 6 = 22800 рублей;
- налог за 6 месяцев — 560 рублей;
Здесь же добавляется сумма упущенной прибыли, если мы продадим жилье достаточно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, и деньги на первоначальный взнос (например, на 6% в год): 10500 × 4 = 42 000 рублей.
Всего у нас за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовых потерь для простой квартиры.
Шаг 4.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту следует относиться с осторожностью, так как правильный текст и углы на фото могут стать решающим моментом для покупателя, чтобы он захотел увидеть товар. Подумайте об описании, которое подчеркнет преимущества дела.
- Разместить объявление на всех известных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- CIAN;
- MLSN;
- Yandex.real estate;
- ETAGI;
- Hand to hand to hand;
- Yula.
Мы рекомендуем приобрести SIM-карту с новым телефонным номером для рекламы. Таким образом, вы будете защищены от мошеннических действий и будете знать, что именно в эту квартиру звонят.
В настоящее время многие люди пользуются интернет-банкингом и номер телефона ‘привязан’ к нему. Поэтому не стоит упоминать об этом в объявлении. Не отвечайте на SMS-сообщения о своей квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют телефонные номера из рекламы, чтобы обмануть граждан.
- Окно квартиры или балкон могут быть использованы в качестве объявления о продаже.
Обычно этот метод прост, но эффективен. Выведите слово ‘Продать’ и номер телефона на листах (большой, по одной букве на лист) и повесьте их в окне.
Можно вытянуться на балконе, заказать в типографии или сделать что-нибудь самостоятельно. Это может быть интересно клиентам, которые живут в одном районе и хотят переехать к близким родственникам.
Согласно статистике, 18% покупателей приходят посмотреть квартиру по объявлениям, приклеенным к окнам.
Еще один факт — не заказывать агента по недвижимости! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне будет интересно агентам недвижимости, которые добавят вашу квартиру в свою базу данных. В этом случае вам не нужно будет платить за это, свои проценты они заработают на покупателе.
Что написать в объявлении о продаже квартиры?
В дополнение к общему описанию просьба предоставить следующую информацию:
- о владельце и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
- о мебели, светильниках и приборах, оставшихся в квартире Конечно, такие моменты увеличивают стоимость жилья, но могут быть полезны для покупателя. С другой стороны, когда они не нужны, ими можно торговать.
Шаг 5.
Общение с потенциальными покупателями
Связь начинается с телефонного звонка, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются значительно снизить цену. Отвечайте на вопросы как можно вежливее, чтобы не давить на покупателя и не отвечать на деликатные вопросы. Для того, чтобы ответить на них как можно правильнее, необходимо заранее учесть все баллы, которые может дать абонент.
После того, как мы позвонили и договорились о встрече, переходим к стадии проверки помещений. Ваше поведение должно основываться на том, кто осмотрел комнату. Учитывайте категории людей, заинтересованных в объектах недвижимости со средней ценой:
- Молодые семьи заинтересованы в квартирах с ремонтом (если не требуются дополнительные инвестиции, особенно если ипотека вынимается). Для молодых родителей важно иметь лифт или место на нижних этажах.
- Родители ищут квартиру для своих взрослых детей. Они внимательно смотрят, интересуются недорогими и отремонтированными квартирами.
- Пенсионеров интересует местоположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети ищут квартиру для своих старших родителей, которая находится ближе к их дому.
- Агенты по недвижимости знают, что спрашивать, что видеть и общаться с клиентами самостоятельно.
Пытаюсь произвести впечатление на дружелюбного человека и ответить на все вопросы. Заранее задумайтесь обо всех преимуществах и недостатках квартиры и манипулируйте только положительными моментами.
Во время просмотра происходит торговля между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть разумным, но он, безусловно, будет. Поэтому, когда вы устанавливаете цену, вы должны понимать, что вы можете пойти на небольшие уступки. Позвольте покупателю назвать свою цену.
Шаг 6.
Заключение предварительного договора и получение задатка
Когда покупатель найден, желательно заключить с ним предварительную договоренность и получить депозит или аванс. Это будет своего рода гарантией того, что сделка состоится. Получение депозита (авансового платежа) будет производиться по квитанции.
- Запишите в преддоговоре все пункты, касающиеся предстоящей сделки: Укажите условие или дату основного договора.
- Ниже вы можете скачать нужный вам контракт.
- Шаг 7.
Завершение сделки по продаже квартиры
Создать и подписать основной контракт в условленное время. Государственная регистрация договора с Росреестром или МФЦ является обязательным требованием. Только в результате регистрационных действий права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.
Образец договора купли-продажи
Договор составляется не менее чем в трех экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны сделки и по одному экземпляру для Росреестра, каждый из которых содержит собственноручные подписи участников сделки.
Важным моментом является оплата квартиры. Здесь может быть несколько вариантов:
- для ипотечного кредита, когда покупатель подписывает договор с банком на получение ипотеки, а банк перечисляет средства продавцу. Этот метод является наиболее безопасным, так как перед утверждением кредита банк тщательно проверяет все документы, касающиеся покупателя и самого дома;
- в случае с материнским капиталом. Для получения гарантии, что средства будут перечислены продавцу, рекомендуется нотариально заверить сделку. Квартира находится в залоге у продавца до тех пор, пока на его счет не поступит материнский капитал;
- рассрочка платежа в соответствии с договором. Этот вариант возможен, если стороны договорились о рассрочке. Чтобы избежать ситуации с нарушением графика или отказом от оплаты, необходимо как можно тщательнее записывать все нюансы договора. Лучше предусмотреть, что переход права собственности не будет зарегистрирован до полной оплаты;
- оплата через сейф ‘Аренда сейфа’ — безопасный и надежный способ оплаты между покупателем и продавцом;
- оплата наличными. Это самый рискованный способ оплаты. Продавец должен быть как можно более внимательным при проверке и подсчете счетов. Кроме того, необходимо иметь надежный
После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому владельцу. Условие или время передачи может быть указано в договоре. Также желательно составить и подписать акт о передаче помещения, который будет приложен к договору. Он также может быть включен в DKP.
Шаг 8.
Освобождение жилья после сделки
Обычно стороны договариваются о дате, когда бывший владелец покидает квартиру и забирает с собой все свои личные вещи. Эта дата должна быть отражена в договоре купли-продажи.
В результате процедура продажи квартиры сама по себе не сложна. Тогда зачем платить за услуги агентов по недвижимости, если они следуют аналогичной схеме?