Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять.
Проверка юридической чистоты квартиры проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.
Способы проверки юридической чистоты квартиры
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:
Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.
Анализ правоустанавливающих документов
Юридическая чистота квартиры будет подтверждена в том случае, если хозяин квадратных метров имеет соответствующие документы.
Любые ошибки, исправления выступают основанием считать документ недействительным.
Ознакомление с историей недвижимого имущества
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – запросите выписку из ЕГРН о переходе прав. В ней отображается история жилого объекта, все проводимые манипуляции, кто является владельцем, право собственности, есть ли ограничения, наложенные штрафы, аресты имущества.
Убеждение в прохождении государственной регистрации
Наличие выписки из ЕГРН подтверждает прохождение государственной регистрации.
Детальное ознакомление с договором
В договоре должны быть прописаны все нюансы, четко определены, прописаны все действия. Например, когда документ набирает юридической силы и вступает в действие. Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые внимательно ознакомятся с пунктами соглашения.
Проверка владельца
Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.
Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.
Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.
Проверка долевых владельцев
Для этого ознакомьтесь с записями в домовой книжке, узнайте один собственник или несколько. К примеру, если один из владельцев находится в местах лишения свободы, после освобождения он может претендовать на долю в квартире.
Как проверить новую квартиру перед покупкой
Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:
- Ознакомиться с отзывами. Помогут в этом интернет сайты, обращать внимание нужно на те отзывы, которые содержат дату, имя и фамилию, конкретные факты/данные.
- Навести справки о продавце. Обратите внимание на то, сколько лет продавец на рынке, какие позиции занимает, какая о нем сложилась репутация.
Если во время наведения справок сомнений не возникло, можно оформлять сделку. В ином случае рекомендуется найти другого продавца.
Документы для проверки юридической чистоты квартиры
Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке осуществляется при наличии таких документов:
- Паспорт хозяина. Рекомендуется проверить его подлинность, подав запрос в миграционную службу.
- Подтверждение права собственности. Тип документа зависит от того, в какой способ нынешний хозяин получил жилой объект – по наследству, дарственной, купил.
- Выписка из МФЦ, паспортного стола. Это поможет понять, какое количество людей прописано.
- Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей. Убедитесь, что нет задолженности.
- Документ, подтверждающий вменяемость продавца. Нужно определить дееспособный субъект или нет. Если он недееспособный и этот факт будет установлен после покупки квадратных метров, сделка будет признана незаконной.
При необходимости паспортные данные хозяина будущий владелец может проверить самостоятельно, обратившись в паспортный стол.
Рекомендуется тщательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН, проверить указанные в справке данные со сведениями на других документах.
Если владелец проводил перепланировку, должны быть подтверждающие документы, разрешающие процедуру. Если собственник не предъявил документ, разрешающий перепланировку, подайте запрос в БТИ.
Дело иметь нужно с оригиналами документов, где отсутствуют ошибки, опечатки, помарки, нечеткий шрифт. Покупателю нужно иметь копии всех документов, кроме паспорта владельца.
Квартира по доверенности
Убедитесь, что доверенность написана дееспособным субъектом, не получена обманным путем. Проверьте доверенность на официальном сайте нотариуса на легитимность.
По наследству
Поинтересуйтесь, сколько всего было наследников, почему квартира передана именно нынешнему владельцу, узнайте, кто еще может претендовать на имущество. В момент заключения сделки могут появиться новые наследники, что сделает сделку купли-продажи незаконной.
Убедитесь, что после вступления в наследство прошло три года – по истечению этого времени о новых претендентах-наследниках можно не беспокоиться.
Есть супруг/а
Если квадратные метры приобретены во время пребывания брака, супруг/а должны письменно оформить свое согласие на реализацию жилого объекта. Брак должен быть подтвержден свидетельством.
Долевая часть
Если у одной квартиры несколько владельцев, каждый пишет отказ от своей доли, только тогда дом можно продать. Если найти дольщика невозможно, нужно обращаться в судебную инстанцию.
Убедитесь, что нет временно прописанных лиц, обременений. Арестов, наложенных на имущество, долгов по ЖКХ – все это делает сделку незаконной.
Стоимость проверки юридической чистоты
Стоимость проверки юридической чистоты зависит от того, какие справки запрашивает сторона. Если нужна выписка из ЕГРН, ее стоимость составляет 350 рублей. В обязательном порядке оплачивается государственная пошлина. Если вы хотите заказать комплексную проверку недвижимости то цена составляет — 2900 рублей.
Комплексная проверка недвижимости
Закажите комплексную проверку недвижимости на информационно-сервисном портале, где можно воспользоваться стандартным или расширенным поиском по адресу. Воспользовавшись услугами, клиенты получают:
- Юридическое заключение по всем пунктам.
- Круглосуточный доступ к сервису.
- Обработку запроса на протяжении суток.
- Услуги оказываются по всей РФ.
- Официальные данные.
- Гарантию возврата денег.
После запроса эксперты дадут полное заключение о рисках при покупке жилого имущества. Экспертизу проводят специалисты с десятилетним стажем работы.
Если во время запроса произойдет технический сбой, субъект получает 100% возврат денег.
Для проверки недвижимости нужно произвести пару простых шагов:
- В поисковую строку ввести адрес объекта. Если не знаете точный полный адрес, пропишите кадастровый номер.
- Оплата.
- Ожидание ответа.
- Получение заказа.
Сервис работает в режиме реального времени, предоставленная информация берется из базы данных Росреестра. После того, как отобразились сведения об объекте, убедитесь в корректности информации, заполните поля с контактными данными и перейдите к блоку оплаты.
- Комплексный отчет обойдется в 2900 рублей, оплата удобным безопасным способом с помощью системы Единая касса.
- Получив оплату, специалисты начинают формирование юридического заключения, заказ клиент получит в течение суток.
- Образец комплексной проверки недвижимости
Подпишись на новые статьи
Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту в 2020
Покупка и продажа — это обычная сделка, позволяющая продавать и покупать недвижимость за плату. Часто предметом договора является собственность.
Особая бдительность требуется при подписании контракта, так как возможна встреча с мошенниками. Поэтому очень важно знать, как проверить недвижимость перед покупкой.
Сегодня мы сообщим Вам более подробно, и Вы сможете самостоятельно проверить квартиру на предмет легальной чистоты.
Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора
Когда возникает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели рассматривают, как лучше всего это сделать — самостоятельно или через юриста, и сколько стоит поддержка покупки и продажи квартиры? Конечно, лучше нанять специалиста, но только опытного.
Он на отличной легальной подкове, совершил сделку не один раз и сразу же подозревает, что сделка совершается мошенниками. Но вы должны оплатить услуги адвоката, который проверит квартиру перед ее покупкой. Это недостаток для многих покупателей.
Также возможно провести осмотр самостоятельно. Но перед этим нужно тщательно подготовиться и изучить законодательство. Но вам не нужно тратить лишние деньги на юридические услуги, что привлекает большинство покупателей.
Однако, полностью защитите себя от недобросовестных продавцов и убедитесь, что квартира чистая, не каждый может сделать это в одиночку. Так что лучше заплатить адвокату и спать спокойно.
Сколько стоит поддержка покупки и продажи квартиры? Стоимость юридической проверки зависит от компании или лица и региона, в котором работает адвокат. Например, полная помощь в Москве стоит около 50 тысяч рублей.
Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
Перед подписанием договора купли-продажи объекта недвижимости стоит обратиться к владельцу за конкретным перечнем документов. Если продавцу нечего скрывать, он не будет возражать против этой идеи. Если гражданин, который продает недвижимость, против нее, он не должен заключать с ней сделку.
Список вещей, которые необходимо проверить по документам, следующий
- Свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на объект сделки.
- Документы, относящиеся к жилью, которые стали основанием для передачи права собственности продавцу. Это может быть договор дарения, завещание, акт о приватизации и т.д.
- Извлечение из EGRN. Это позволяет быть информированным обо всех передвижениях имущества.
- Информация из домашней книги. Он указывает, есть ли в квартире прописанные лица.
- Документ, подтверждающий, что продавец не имеет долгов перед коммунальной компанией.
- Медицинское свидетельство, подтверждающее дееспособность арендодателя. Выпускается в нарко- и психоневрологической аптеке.
Из этих работ наиболее важным является отрывок из EGRN. С помощью этого экстракта вы можете убедиться, что продавец действительно является полным владельцем квартиры. Этот документ выпускается в двух формах: простой и расширенной.
В первом варианте дается только личная информация о владельце квартиры, а во втором варианте записывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. Это означает, что из нее можно узнать всех предыдущих владельцев квартиры.
Как покупателю самому проверить квартиру
Проверка документов при покупке квартиры достаточно проста.
Паспорта продавцов
При составлении договора купли-продажи следует запросить у второй стороны паспорт и тщательно проверить данные, внесенные в договор, на предмет их соответствия оригиналу. В случае изменения паспортного документа, ранее действительные реквизиты записываются в самом конце.
По возможности перед подписанием договора необходимо сделать копию паспорта продавца и отправить ее в миграционную службу для проверки подлинности документа. Таким образом, Вы можете проверить действительность паспорта.
Право собственности
Свидетельство о регистрации права собственности поможет вам выяснить, является ли другая сторона точным владельцем квартиры, которую вы хотите купить. Он должен быть тщательно проверен на наличие подделок. Настоящий документ обязательно выполнен на гербовой бумаге, имеет свой номер и не имеет ни малейших дефектов: Поправки, опечатки, стирания.
Арест и обременение
Нагрузка является ограничением прав собственности владельца. Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, зная, что не сможет полностью избавиться от нее. Обремененная — это квартира, которая арестовывается, обременяется залогом или сдается в аренду другим лицам.
Проверка того, обременен ли человек при покупке квартиры, может быть осуществлена только с помощью выписки из UGRN. Для его получения необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр.
Кадастровый паспорт
После завершения продажи требуется кадастровый документ, удостоверяющий личность. Поэтому продавец обязан его предъявить. После получения документа необходимо проверить содержащиеся в нем данные на предмет того, что указано в договоре.
Если ремонт был проведен и в паспорте нет записей, попросите другую сторону переоформить паспорт. Подробнее о том, что такое паспорт земельного кадастра и зачем он нужен, читайте в специальной статье.
Согласие супруга
Если имущество, выставленное на продажу, приобретено супругами в официальном браке, оно может быть продано только в том случае, если муж/жена согласны на сделку. Поэтому необходимо проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях и является ли он законным владельцем квартиры.
Прописанные лица
Если в квартире есть люди, у которых есть прописка, то они имеют полное право жить в квартире. Поэтому перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться в отсутствии третьих лиц. Для этого необходимо запросить выписку из домашней книги. Здесь должны быть перечислены все зарегистрированные лица.
Отсутствие жильцов не означает, что в квартире никто не зарегистрирован. Некоторые категории граждан могут внезапно появиться и объявить о своем намерении жить по адресу Прописки.
В их число входят следующие люди:
- Осужденные, отбывающие тюремный срок.
- пациентов, проходящих лечение в психоневрологической клинике.
- солдаты-срочники.
- Несовершеннолетние, живущие в учебных заведениях.
- Люди, живущие в домах престарелых.
Информация о прописанных лицах должна быть указана в договоре купли-продажи.
Долги по коммуналке
Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальными службами необходимо обратиться к собственнику с просьбой предоставить справку от жилищно-коммунальных служб, подтверждающую этот факт.
Внимание! Когда продавец представляет документ, вы должны обратить внимание на дату. Оплата коммунальных услуг должна быть произведена до последнего месяца, в противном случае долги будут переданы новому владельцу.
Риски по квартире, доставшейся в наследство
Если квартира была унаследована от продавца, есть риск других наследников. Вы можете проверить этот факт через нотариальную контору, где была обработана наследственная сделка.
Нотариус выдает справку, подтверждающую, что других наследников нет. Однако адвокат выдаст документ только в присутствии продавца.
Риски со сделками с несовершеннолетними
Если в квартире для продажи зарегистрирован ребенок в возрасте до 18 лет, то продать его без разрешения органов опеки и попечительства невозможно. Поэтому важно проверить, есть ли у другой стороны несовершеннолетние дети. Если это так, запросите письменное разрешение от органа власти. В противном случае институт Росреестра не будет принимать заявки на регистрацию имущественных прав.
Дополнительную информацию о том, как купить или продать квартиру с несовершеннолетними детьми, см. в специальном сообщении.
Проверка адекватности продавца
Гражданское право предусматривает, что сделки могут совершаться, если лицо обладает полной дееспособностью. В случае ограничения или отсутствия дееспособности для того, чтобы договор считался действительным, должны быть выполнены определенные условия.
Поэтому необходимо проверить, может ли продавец полностью управлять своими действиями. С этой целью другую сторону необходимо попросить предоставить справку о состоянии здоровья в психоневрологической клинике.
Этот сертификат обычно требуется, если один из владельцев является пожилым человеком.
Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция
Для быстрой проверки свойства в режиме онлайн необходимо выполнить следующие действия:
- Зайдите на официальный сайт ведомства Росреестра, прокрутите немного вниз и нажмите на надпись: ‘Справка об объектах недвижимости онлайн’.
- Установите флажок на открывшейся странице и выберите опцию, для которой нужно найти информацию. Поиск осуществляется по кадастровому номеру или условному номеру, адресу квартиры или правильному номеру. Нажать кнопку ‘Создать запрос’.
После этого сразу же появится информация о свойстве.
ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке
Наиболее распространенный способ покупки квартир — на вторичном рынке. Если есть какая-то гарантия добросовестности застройщика при покупке нового дома, то вторичный рынок не знает, к кому обратиться. Нередки случаи, когда покупатели попадают в руки мошенников, которые покупают много проблем наряду с недвижимостью.
Существуют следующие виды мошенничества при покупке и продаже дома. Адвокаты уверяют, что вы должны знать их, чтобы не попасться.
Продажа по липовому паспорту
Схема в данном случае выглядит следующим образом: Преступники сдают квартиру в аренду и выбирают владельца, который живет в другом поселке или находится на большом расстоянии. При заключении договора аренды они просят владельца дать им паспорт, чтобы они могли взять с собой копию.
Затем они приклеивают фотографию одного из злоумышленников поверх его фотографии, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Затем мошенники используют ксерокопию, чтобы получить дубликаты правоустанавливающих документов и продолжить продажу. После того, как они получили деньги, продавцы бесследно исчезли.
В результате этого постановления гражданин, решивший купить квартиру, остается без нее и без денег. Потому что даже если сделка будет признана недействительной, нет никого, у кого он мог бы забрать недостающие деньги. Владелец имущества не пострадает, его имущество будет возвращено.
Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям
Нередко мошенники выбирают жертву среди одиноких пенсионеров, граждан, страдающих психическими расстройствами, принимающих наркотики или пристрастившихся к алкоголю. Обычно они заключают договор купли-продажи с такими лицами за минимальную плату или заключают договор о дарении недвижимости в целом.
Но эти транзакции впоследствии могут быть объявлены недействительными. Поэтому злоумышленники начинают заметать следы. Они делают это через несколько перепродаж собственности. Сделки совершаются с периодичностью менее одного года. Поэтому следует быть осторожным, если продавец недавно купил квартиру и уже продает ее.
Сокрытие лиц, имеющих право на наследство
Покупка имущества, переданного продавцу по наследству, является самой рискованной сделкой. Злоумышленники могут заставить гражданина составить завещание, только дав свое имя конкретному имуществу.
Затем они наследуют, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспорили сделку в суде и вернули собственность себе. В результате покупатель остается без дома и денег.
Продажа недвижимости по ложной доверенности
Согласие на покупку и продажу через прокси — большой риск. Наконец, мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, отозванную владельцем недвижимости. Результат этой схемы хорошо известен: Нарушители получают деньги, покупатель остается без дома и без денег.
Получение аванса
Передача аванса является гарантией того, что покупатель приобретет недвижимость точно. Но не в случае с мошенниками. Схема следующая: Преступник показывает покупателю квартиру, после чего составляется предварительный договор купли-продажи, перечисляется авансовый платеж.
После получения денег не тот владелец исчезает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику достаточно подделать правоустанавливающие документы.
Поэтому перед покупкой необходимо проверить квартиру. Существует большой риск остаться без денег и квартиры. Если вы не уверены, что независимая проверка прошла успешно, вам следует проконсультироваться с опытным адвокатом.
Узнайте больше о том, как купить квартиру без агента по недвижимости, читайте подробнее.
Если вам нужна помощь опытного юриста или вам нужна ипотека, пожалуйста, запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-консультанту. Мы перезвоним Вам и проверим Ваши документы на предмет юридической чистоты и отсутствия мошеннических действий.
Пожалуйста, оцените вашу позицию и укажите ваши предпочтения.
Как проверить собственника квартиры перед покупкой вторички
Было бы неплохо проверить документы, прежде чем купить Чем более осторожен покупатель, тем меньше вероятность того, что он столкнется с проблемами при заключении сделки. Например, если покупатель приобретает дом у лица с невыполненными обязательствами (признаками банкротства), он рискует потерять имущество в результате процедуры банкротства в отношении его предыдущего владельца. Существует также много случаев споров по поводу сделок купли-продажи из-за ненадлежащего поведения владельцев. Поэтому при составлении договора не забудьте проверить правоспособность собственника жилого помещения.
Как проверить продавца перед покупкой квартиры?
Среди пунктов полной проверки владельца недвижимости, которую вы хотите приобрести, можно выделить обязательные и дополнительные. Конечно, полная проверка займет время, которое доступно не каждому покупателю. В любом случае, важно проверить владельца недвижимости, по крайней мере, на наличие обязательных пунктов.
Вы можете узнать, действителен ли ваш паспорт, указав его серию и номер на сайте МВД России. В случае изменения паспортных данных необходимо получить свидетельство о замене документа, даже если на новом документе имеется печать, сообщающая о том, что старый паспорт был заменен.
2. Проверка продавца квартиры на участие в судебных процессах
Эту информацию можно найти на портале ‘Правосудие’ ГАС. Также стоит посетить сайты судов по месту регистрации продавца недвижимости. Если он принимал участие в судебном разбирательстве, вы должны внимательно их изучить. Может оказаться, что владелец имел судимость или был привлечен к ответственности за большие суммы денег.
3. Проверка продавца квартиры на участие в составе юридических лиц
Обращаем ваше внимание на то, что учредители и директора компаний несут финансовую ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица есть проблемы, то это означает, что они есть и у генерального директора, как у владельца компании. Лучше остерегаться таких продавцов.
4. Проверка продавца квартиры через реестр банкротств
Информацию о финансовом положении продавца можно найти с помощью Единого федерального реестра информации о банкротстве. Здесь вы должны выяснить, было ли возбуждено дело о банкротстве в отношении владельца.
5. Запрос справок о психическом состоянии продавца квартиры
Не ленитесь и попросите арендодателя предоставить вам справки из психоневрологических и наркологических клиник о том, что они не имеют никакого отношения к этим учреждениям. Обычно эту работу выполняют агенты по недвижимости, но в случае самостоятельных действий эта проверка зависит от вас.
Стоит попросить справку, подтверждающую, что материнский капитал не был использован для покупки недвижимости. Справка, подтверждающая размер материнского капитала (или его остаток), выдается Пенсионным фондом России. Это необходимо в ситуации, когда есть подозрение, что владелец мог использовать материнский капитал для покупки квартиры или выплаты процентов по ипотеке.
2. Запрос справки из бюро кредитных историй
Чтобы узнать, есть ли у продавца кредиты, в том числе невыплаченные, следует обратиться в бюро кредитных историй за справкой. С потенциальным банкротом никогда не следует связываться.
3. Запрос справки о составе семьи
Документ предоставляется МФЦ или паспортным отделом. Особенно важно запросить этот сертификат, если вы покупаете вторую недвижимость, которую владелец приобрел по наследству.
4. Запрос справки об отсутствии зарегистрированного брака
Есть случаи, когда продавец имущества заверяет Вас, что Вы не женаты/не замужем и даже имеет это нотариальное заверение. Однако во избежание рисков лучше запросить соответствующее подтверждение в бюро регистрации.
5. Запрос справки об отсутствии судимости
владельцев редко просят представить этот документ, но вы можете запросить его на всякий случай.
ФОТО: RJA1988/pixabay.com
Как проверить юридическую чистоту квартиры – ЖСС Журнал
Проверяйте квартиры перед совершением сделок
Когда вы принимаете решение о квартире и согласовываете цену, вы должны проверить, можно ли ее вообще купить. Юридическая чистота квартиры — нет причин, по которым покупатель мог бы потерять права на квартиру после покупки
Квартира легально чистая, и вы можете купить ее, если :
- нет никаких юридических препятствий для сделки;
- собственность продавца не ограничивается обременением или арестом;
- в квартире нет зарегистрированных (зарегистрированных) лиц, которые могли бы претендовать на квартиру (дети, супруг/супруга, родственники);
- e Продавец не может быть мошенником, но честно не знает, что необходимо было легализовать ремонт, получить письменное согласие жены на продажу или что квартира оставляет завещание десятого по счету брата.
Проверка квартиры банком также не является гарантией ее юридической чистоты. Если вы потеряете квартиру по ошибке, банк пожалеет вас и напомнит о следующем платеже.
Чтобы купить квартиру, необходимо тщательно проверить десятки документов. К этому нужно относиться серьезно — то, что вы пропустили быстрый осмотр, может стоить вам всей квартиры.
Лучше быть в безопасности и просить документы сдержанно, чем стыдиться, а потом годами жаловаться на квартиру. Адекватный продавец понимает, что он должен собрать и предоставить все документы.
Если человек не хочет представлять документы, это является причиной сомневаться в их честности.
Проверьте права на квартиру и документы
Только фактический владелец может продать квартиру
Другой человек может продать квартиру только при наличии нотариально заверенной доверенности от владельца.
Так что сначала убедитесь, что продавец является фактическим владельцем квартиры. Для этого проверьте, совпадают ли его паспортные данные с данными, указанными в титульном листе или в декларации ЭГРН.
Паспорта владельца . Внимательно проверьте их, убедитесь, что паспортные данные совпадают с информацией на титульном листе или едином государственном регистрационном номере.
Если владелец изменил паспорт, старые данные записываются на последней странице нового документа. Чтобы убедиться в этом, возьмите копии паспортов и проверьте их подлинность на сайте Министерства внутренних дел.
Для этого сравните паспортные данные продавца с данными в титульных документах.
Если есть несколько владельцев , проверьте документы всех из них. От каждого из них вы должны получить нотариально заверенное согласие на продажу . Документ является обязательным — если нет, то сделка не будет зарегистрирована. Если вы покупаете долю одного из владельцев , вам нужно получить отказ акционеров от первоочередной покупки .
Получение и согласия супруга продавца — если квартира куплена в браке, то супруги владеют половиной ее по закону (если иное не указано в брачном договоре).
Иногда продавцы теряют паспорта, чтобы не делить квартиру со своим бывшим мужем или бывшей женой, приобретают новую без брачного знака и продают квартиру как единственного владельца. Так что не верь ни единому слову продавца о том, что он холостяк.
Проверить, не состоял ли продавец в браке при покупке квартиры, можно в центральном городском ЗАГСе. К сожалению, этот метод не является универсальным — регистраторы не имеют единой базы данных. Если человек женился во Владивостоке, никто в Калининграде об этом не узнает.
Другая возможность — ввести имя продавца на официальном сайте местного суда. Таким образом, вы сможете узнать, был ли развод, была ли арестована квартира, был ли арестован член семьи.
Если среди владельцев есть детей или взрослых-инвалидов, продажа должна быть одобрена органами опеки и попечительства.
Если квартира куплена путем участия в жилищном кооперативе, нужна справка о полной оплате доли .
Доверенность от владельца. Если квартира продается с доверенностью, уточните у владельца, согласен ли он на продажу — доверенность может быть подделана или обманным путем заманивана. Проверьте подлинность доверенности у нотариуса, который ее заверял.
Проверьте, не отозван ли он, уточните права продавца — если продавец может получить деньги, он имеет право подписать договор.
Убедитесь, что доверенность не была отозвана в Бундеснотаркамере, укажите имя нотариуса, номер и дату выдачи доверенности.
Правоустанавливающие документы являются основанием для права собственности продавца и подтверждают, что квартира принадлежит ему.
Полный список документов
Проверка существенных условий договора купли-продажи — были соблюдены, нет риска расторжения договора в связи с нарушением обязанностей.
На обратной стороне контракта должна быть печать RosReister
Все документы должны быть без изменений и исправлены. Номера в разных документах (адрес, место жительства, расходы) должны быть одинаковыми.
Проверьте госрегистрацию и историю квартиры
Если вы уверены, что имеете дело с фактическим владельцем квартиры, проверьте историю квартиры. Основная информация содержится в основном документе — Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) . Реестр содержит информацию о квартирах с 1998 года — старые квартиры не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Извлечение из Единого государственного реестра недвижимости (UGRN) — существует несколько типов с разным содержанием. Она может быть простой (с основными характеристиками жилища, с историей передачи права собственности, с арестами и обременениями, с правом конкретного человека на жилище) или расширенной полной информацией о владельцах и жилище.
Расширенный экстракт из EGRN указывает: Информация о владельце, форма собственности (например, приватизация), характеристики квартиры (адрес, площадь, количество этажей, планировка), права, зарегистрированные в квартире, дата регистрации прав, существующие ограничения, аресты, запреты на сделки, споры, кадастровые данные, история продажи. Данные о владельцах и обременениях наиболее важны для вас.
Вы можете самостоятельно запросить выписку из UGRN на сайте Росреестра после получения кадастрового номера квартиры. Однако подробную расширенную вытяжку может заказать только владелец.
До июня 2016 г. вместо выписки Свидетельство о государственной регистрации . Он напечатан на штампованной бумаге, с номером, без исправлений. Документ содержит паспортные данные владельца, адрес и площадь квартиры, возможные сборы.
Если квартира часто перепродавалась , то это является поводом для осторожности и тщательного изучения документов — возможно, квартира используется в мошеннических целях.
Проверьте обременения и аресты
- Если квартира стала предметом судебного разбирательства или ареста , знайте о сроке давности.
- Если конфликт был разрешен недавно, то он все еще может быть проблемой.
- Информация в выписке актуальна на момент запроса — запросите у продавца последнюю выписку.
Проверьте задолженности по квартире
Все муниципальные долги продавца остаются у него — вы не обязаны их выплачивать. Исключение — плата за капитальный ремонт: эти долги передаются новому владельцу квартиры.
Для того, чтобы не доказать MC, что задолженность за коммунальную компанию не осталась у вас и что вы просто не выключили свет и воду, попросите продавца дать MC копию MC финансового и лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги. Сертификат должен быть свежим — часто владельцы забывают оплачивать счета за последние месяцы. Многие дома требуют дополнительных доказательств отсутствия долгов перед службой безопасности или консьержем.
Если продавец не в состоянии оплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец унаследовал или отдал квартиру , вам понадобится справка из налоговой .
Проверьте состояние квартиры
Серьезные изменения (замена стен или окон), которые владелец должен был согласовать с жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал и вы купили квартиру, у вас могут возникнуть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не были произведены незаконные изменения, проверьте техническую документацию:
- Свидетельство о законности ремонта, , если он был выполнен. Для самостоятельной проверки проверьте квартиру с техническим планом;
- кадастровый паспорт, , который содержит кадастровый номер квартиры, ее адрес, информацию о владельцах и техническое описание помещения;
- технический паспорт, , который содержит план квартиры (поэтажный план и экспроприацию) и указывает все технические характеристики квартиры: Материалы,
Проверьте самостоятельно, одинаково ли жилое пространство во всех документах, нет ли незадокументированных планов этажей (правильное расположение стен и окон). Если какие-либо изменения не отображаются в документах, попросите продавца обновить их.
Например, часто бывает так, что площадь квартиры в разных документах составляет одну десятую часть площади квартиры, что можно считать незаконным ремонтом.
Если реновация была , проверьте текущее состояние квартиры, используя информацию, содержащуюся в технической документации. Обратите внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГР — это может свидетельствовать о перепланировке. Если вы пропустите незаконную переделку, вы будете ответственны за нее позже.
Проверьте продавца
Попросите продавца предоставить свидетельства от психоневрологической клиники, наркологической клиники или психиатра, свидетельствующие о том, что продавец был признан ответственным по закону. Это обязательно, если вы покупаете с ипотекой, и желательно, если вы покупаете за наличные. Если выяснится, что продавец не сообщил о собственных действиях, сделка будет аннулирована в суде.
Иногда случается, что родственники пытаются оспорить сделку с дядей-алкоголиком или старым дедушкой. Чтобы быть на всякий случай, вы должны привести врача на сделку для медицинского осмотра — он отметит, что продавец всегда точно знал, что он делал.
Статус банкротства можно проверить с помощью Единого федерального реестра банкротства или Карточного индекса арбитража. Если продавец объявит себя банкротом, квартира, скорее всего, будет арестована.
Наличие высоких задолженностей можно проверить в Исполнительном банке ФСФР.
С судебными делами продавца можно ознакомиться на официальном сайте окружного суда или немедленно во всех судах общей юрисдикции во всех регионах. Таким образом, Вы можете выяснить, выступает ли суд против продавца, был ли продавец признан недееспособным, был ли он признан недееспособным, разведен, было ли его имущество разделено или квартира была арестована.
Проверьте права третьих лиц
Удобно, если продавец и все арендаторы покидают квартиру заранее. Тогда ты можешь зайти сразу после сделки.
Зарегистрированные (зарегистрированные) лица имеют право на проживание в квартире. Поэтому продавец должен освободить их все до покупки.
Нельзя увольнять людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут там, если они это делают:
- несовершеннолетних и взрослых инвалидов;
- осужденных;
- пациентов психоневрологических клиник;
- призывников в армию;
- несовершеннолетних и пенсионеров, проживающих в образовательных учреждениях и домах престарелых.
Возьмите отрывок у продавца Показывает количество людей, которые зарегистрированы (зарегистрированы) в доме и которые сохраняют за собой право жить там даже после продажи.
Чтобы застраховаться, сходите с продавцом в МФЦ и соберите экстракт. Таким образом, вы можете удостовериться в подлинности документа и спросить у сотрудников МФЦ о людях, которые ранее были зарегистрированы в квартире.
наследник все еще может оспорить продажу после 3 лет, если он может доказать суду, что у него были особые причины для пропуска срока (например, он исчез в джунглях Амазонки и был к счастью найден 10 лет спустя).
Чтобы успокоиться, попросите продавца попросить своего нотариуса подтвердить отсутствие других наследников или их отказ от наследования . Документ может быть получен только продавцом — нотариус не выдаст его постороннему лицу.
Если квартира была приватизирована, проверьте, кто жил в квартире на момент приватизации и кто стал ее владельцем.
Если один из арендаторов не участвовал в приватизации, то по закону он оставляет за собой право пользования квартирой на неопределенный срок. Его даже не удастся выставить на тендер в суде.
Так спросите продавца о его формальном отказе от участия в приватизации . Обратите внимание на детей — по закону они имеют право на долю в квартире.
Была ли квартира арендована
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку законной чистоты квартиры можно заказать в агентстве недвижимости. Это намного дешевле, чем платить за полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации объекта недвижимости.
Если вам не нужны все услуги агентства, вы можете связаться с ними только на этапе проверки документов. Таким образом, вы можете быть уверены в юридической чистоте сделки и сэкономить 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок с недвижимостью зависит от региона и уровня агентства. В среднем они составляют 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы изучат всю сделку, подготовят документы и окажут юридическую помощь по сделке. Если вам обещана помощь по 5000 ₽, то, скорее всего, вы просто подготовите договор или посмотрите документы.
Адвокат агентства проверит документы и скажет, что делать, если что-то не так. Агентство несет ответственность за их ошибки — если они сделают ошибку, вы получите компенсацию. Это будет стоить определенный процент от стоимости квартиры, но если она найдет ошибку, это сэкономит вам миллионы.
Застрахуйтесь от потери прав собственности
Стоимость страхования варьируется от 0,3% до 3% от стоимости квартиры.
Но вы не должны полностью полагаться на страховку. Обычно она выдается только для самой чистой квартиры или для случаев, которые могут возникнуть только после подписания.
Запомнить
Документы , , которые необходимо проверить:
- паспорта владельцев ;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруга при наличии нескольких владельцев,
- отказ акционеров от первоочередной покупки при покупке доли одного из владельцев;
- Согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры , если один из владельцев является несовершеннолетним или инвалидом; , если один из собственников является несовершеннолетним или инвалидом;
- Свидетельство о полной оплате доли , если квартира куплена путем участия в жилищном кооперативе;
- Доверенность от собственника в случае продажи квартиры по доверенности;
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (УГРН) о передаче права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки Свидетельство о государственной регистрации права ;
- Документы о праве собственности (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследования, приватизации и т.д.). );
- Копия финансового и лицевого счета и справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Справка об отсутствии задолженности по налогу, если продавец получил квартиру в наследство или в подарок;
- Свидетельство о законности реконструкции, если она была проведена;
- Кадастровые и технические паспорта, технический план;
- Свидетельство от психоневрологической клиники, наркологической клиники или психиатра о признании продавцом дееспособности
- Выписка из домашней книги о количестве зарегистрированных в квартире людей;
- формальный отказ от участия в приватизации других арендаторов в случае приватизации квартиры