Как продать свою долю в квартире другому (второму) собственнику

• Действующее законодательство разрешает иметь недвижимость, в том числе и жилую, в совместной или в долевой собственности.
• К сожалению, такое совладение вызывает ряд проблем.
• Они возникают, если один из собственников продаёт свою долю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли продать долю в квартире, если один из собственников не согласен?

Если отвечать на вопрос, не вдаваясь в подробности, то ответ будет таким:каждый сособственник имеет возможность распорядиться своей долей в квартире.

Но такой ответ, наверное, мало кого удовлетворит. Далее – о деталях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чтобы разобраться в проблеме более подробно, нужно изучить положения:

1. Гражданского кодекса РФ. В частности, нормы главы 16, которая посвящена общей собственности.
2. Семейного кодекса РФ – те статьи, которые касаются общего (совместно нажитого) имущества супругов.

Согласно ст. 247 ГК РФ, дольщик имеет право на предоставление в его пользование и владение части помещения, пропорциональной его доли, либо право на выплату денежной компенсации.

Если сособственник решил продать свою долю, то он имеет право это сделать, но, в первую очередь, должен рассматривать в качестве продавцов владельцев иных долей.

У них имеется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если квартира находится в совместной собственности

Нужно ориентироваться на положения ст. 253 ГК РФ.

Эта статья содержит следующие правила:

1. Распоряжаться совместным имуществом может любой сособственник.
2. Для реализации того, что указано в п.1, необходимо получить согласие всех владельцев жилой недвижимости.

Если все сособственники не возражают против продажи имеющейся у них квартиры, то участником сделки может выступить только один владелец недвижимости, представивший контрагенту согласия на продажу от иных обладателей жилья, выступающего предметом договора.

Есть альтернативный вариант: согласно ст. 254 ГК РФ, совместное имущество может быть подвергнуто разделу.

1. Если хоть один сособственник против продажи, то сделка не может состояться.
2. В итоге, оно станет долевым.
3. Каждый дольщик сможет распорядиться своей долей в праве на квартиру так, как ему пожелается.
4. Таким образом, продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности, целиком не просто, все-таки это можно сделать, в соответствии с нормами ГК РФ.

Как продать долю квартиры, если совладелец против

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

1. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников со своей долей расставаться не хочет, то нужно предложить, в первую очередь, ему выкупить части недвижимости, принадлежащие другим собственникам.

   Если он от этого откажется, то можно продавать доли третьим лицам.

2. Если недвижимость находится в долевой собственности, то необходимо ставить вопрос о выделении в ней долей. Далее, алгоритм такой же, какой указан в п. 1.

Все эти процедуры займут определенное время, но, в итоге, можно будет добиться результата.

С чего начать?

Первое, что необходимо сделать – найти покупателя на стороне. Проблема в том, что доли в квартирах приобретают неохотно.

Сомнительное удовольствие делить недвижимость с посторонним человеком – дольщиком, который отказывается от отчуждения своей части квартиры.

Но, практика показывает, что если постараться, это реально.

Где оформляют сделку?

• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что отчуждение недвижимости, находящейся в долевой собственности, должно осуществляться в нотариальной конторе.
• Нотариус выступает гарантом законности и соблюдения интересов сторон, третьих лиц.
• Таким образом, оформить нужные документы самостоятельно – в простой письменной форме, у юриста – не получится.
• Вернее, сделать это можно, но когда наступит время регистрировать право собственности на долю, возникнут проблемы: в Росреестре откажутся совершать регистрационные действия.

Какие документы необходимы?

1. Первое, что нужно подготовить – сообщение сособственникам о желании продать долю.
2. Документ оформляется у нотариуса.
3. В нем указывают следующую информацию:

1. Сведения о заявителе.
2. Данные адресата.
3. Информацию о желании одного из дольщиков (заявителя) продать свою долю в праве на недвижимость.
4. Данные квартиры – как минимум, нужно прописать адрес.
5. Стоимость, за которую заявитель планирует продать долю.

Сособственник не может продать свою часть недвижимости третьим лицам дешевле, чем было предложено другим сособственникам.

То есть, если изначально доля предлагалась по цене в 1 млн. рублей, то, если сособственники отказываются её купить, нельзя поставить цену в 900 тыс.

Документ направляется остальным дольщикам.На принятие решения у них есть 1 месяц.

• Если ответа от этих людей не последовало, то данный факт фиксируется нотариусом.
• После этого, можно заключать сделку с третьими лицами.
• Если кто-то из собственников решил приобрести сделку, то договор нужно оформлять с ним.
• Кроме того, понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры.
2. Согласие супруги на отчуждение, если недвижимость приобреталась в браке.
3. Справка о составе лиц, зарегистрированных в жилье.

Нотариус имеет право потребовать справку от нарколога и психиатра, чтобы убедиться, что стороны полностью дееспособны.

Сроки оформления

1. Учитывая то, что закон обязывает направлять дольщикам сообщение об их возможности реализовать преимущественное право покупки, срок оформления сделки будет составлять, в среднем, более месяца.

2. Ожидание ответа от сособственников – до месяца.
3. Оформление документов – несколько дней – зависит от расторопности нотариуса.
4. Регистрация перехода права – неделя, в среднем.

Стоимость оформления

• Многое зависит от региона совершения сделки и стоимости имущества.
• В среднем: от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.
• Стоимость складывается из:

1. Нотариального тарифа.
2. Стоимости услуг правового характера, оказываемых нотариусом.
3. Стоимости услуг технического характера.

4. Размера госпошлины за регистрацию перехода прав.

Когда могут отказать?

Варианты:

1. Собственникам не направлено уведомление о продаже.
2. Нет согласия супруга на отчуждение.
3. Владелец доли – несовершеннолетний, сделка не санкционирована органами опеки.
4. Договор не удостоверен нотариусом.
5. Сторона сделки является недееспособной или ограниченной в осуществлении купли-продажи.

Взаиморасчеты

1. Стороны могут рассчитаться по договору как наличными средствами, так и безналичными – через банк.
2. Активно применяется аккредитив и банковская ячейка.
3. Что касается оплаты услуг нотариуса, то стороны сами определяют, кто будет передавать деньги данному должностному лицу.

4. Госпошлину за регистрацию всегда платит покупатель.

• Во-первых, тонкость в том, что за него вопрос о покупке или отказе в покупке доли решают родители.
• С 14 лет ребенок действует сам, но с согласия родителей.
• Согласия органов опеки на покупку доли не требуется.

Другие особенности и сложности

Все они, в том или ином аспекте, уже упоминались:

1. Нельзя оформить договор в простой письменной форме.
2. Первым купить долю нужно предлагать сособственнику.
3. Нельзя занижать цену для третьих лиц.

Риски и последствия

1. Основная опасность заключается в том, что сделку могут признать недействительной.
2. Например, по тому основанию, что не соблюдены интересы сособственника, или он вообще не был уведомлен о продаже надлежащим образом.
3. Впрочем, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», все риски были сведены к минимуму.
4. Ведь подобные договоры обязательно оформлять только у нотариуса.
5. Это должностное лицо призвано следить, чтобы все было в рамках закона.
6. В итоге, продать долю в квартире, даже если второй собственник против – вполне реально.
7. Но намного сложнее, чем продать объект недвижимости целиком.
8. Лучший вариант – когда сособственники вместе отчуждают свои доли, а покупатель получает целую квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта 

Это быстро и бесплатно!

Как продать долю в квартире в 2018 году? Пошаговая инструкция

В настоящее время приватизированная квартира может иметь несколько владельцев, которые не обязательно должны быть связаны друг с другом. Но даже при наличии семейных связей продажа акций может наталкиваться на серьезные препятствия.

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько владельцев, которые не обязательно должны быть связаны друг с другом. Но даже при наличии родственников продажа акций может наталкиваться на серьезные препятствия: Кто-то выразит недовольство в связи с продажей комнаты соседа неуполномоченному лицу или заявит о своем преимущественном праве покупки.

Ситуация может стать еще более сложной, даже если невозможно выделить долю в натуральном выражении: Если однокомнатная квартира принадлежит двум людям и каждый из них имеет право на ½ жилой комнаты, то продажа ‘половины комнаты’ выглядит не совсем реальной. Тем не менее, действующее законодательство позволяет совершать такие сделки. Гораздо проще иметь дело со случаями, когда количество владельцев (владельцев акций в квартире) равно количеству жилых комнат. В этом случае продажа акций может осуществляться на основе их размещения в виде одной из комнат. Следует помнить, что акционерам фактически предоставляется право личной собственности на жилую комнату и совместной собственности на другие помещения: кухню, ванную комнату, холл и т.д. Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые, к сожалению, не всегда должны быть предусмотрены такими нормативными актами, как Жилищный кодекс, Семейный кодекс и Гражданский кодекс РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если доля принадлежит несовершеннолетнему? Возможно ли продать акцию, если сделка не одобрена другими лицами, владеющими акциями? Как продать долю в ипотечной квартире?

Порядок продажи доли в квартире

Можно продать только ту акцию, которая четко определена в общей массе акций и которая может быть оценена. Предполагается, что распределение акций должно осуществляться по взаимному согласию владельцев. В противном случае решение вопроса зависит от суда.

Как только продавец получает титул собственности на выделенную акцию, он может свободно заключить договор купли-продажи.

Выделение доли для продажи

Каждый акционер (совладелец) имеет право выделить свою долю для дальнейшей продажи. В то же время, он должен уведомить всех совладельцев о своем решении. Согласно закону, им предоставляется преимущественное право покупки (статья 250 Гражданского кодекса, часть

1) и они могут рассчитывать на то, что получат ту же стоимость предложения, что и все остальные покупатели. После того, как продавец решил продать часть квартиры и начал процедуру выделения, он информирует об этом все заинтересованные стороны. Если владельцы отказываются от покупки доли, она может быть продана на рынке недвижимости.

Если желание купить было выражено несколькими владельцами, продавец имеет право сделать выбор (ст. 250 ГК, п. 2). Доля квартиры распределяется естественным образом (отдельная комната или несколько комнат), или, если владельцы не нашли компромисса, судом с использованием простейшей арифметики: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 — делит на 3, и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в ½, то заявитель имеет право на дальнейшую продажу 20 кв.м. жилой площади.

Как продать половину своей доли?

Доля квартиры может быть настолько большой, что владелец захочет продать только часть имущества, находящегося в его владении.

В этом случае владелец акции должен следовать тем же правилам: выделить часть акции и предложить ее сначала другим владельцам.

При отказе совладельцев имущества проданная часть акции может быть реализована только одним из следующих способов:

• Часть проданной доли (микродоллар) отдайте кому-нибудь, а остальное продайте донору, который как владелец имеет преимущественное право на ее покупку.
• Дайте всю часть акции на продажу сразу, а затем получите деньги без оформления договора купли-продажи (фальшивая сделка, которая может быть оспорена в суде другими владельцами недвижимости).
• Заложить часть доли и получить полную стоимость доли в кредит. Этот вариант можно считать ‘самым чистым’ с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?

Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему, любые операции с этой квартирой могут осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства. Можно предположить, что специалисты будут защищать интересы ребенка, и в первую очередь они будут заинтересованы в изменении жилищных условий, затрагивающих их подопечных.

Если доля ребенка в квартире является его единственной недвижимостью или если условия жизни ребенка ухудшаются в результате продажи, органы опеки и попечительства, естественно, не дадут разрешения на сделку. Выходом из такой ситуации будет следующее: необходимо будет подтвердить экспертам, что ребенку будет выделена доля в другой — приобретенной квартире, или что на его имя будет открыт банковский счет, на который будут зачислены все деньги от продажи доли. В любом случае несовершеннолетний не может остаться без жилья, а также не могут быть нарушены его интересы в результате сделки. После получения одобрения органов доверительного управления на продажу доли, необходимо будет действовать по обычному сценарию: выделить ее из общей массы и предложить другим владельцам.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Случаи, когда владельцы не могут прийти к мировому соглашению о продаже акций, к сожалению, не редки. Существует также много нюансов, связанных с конкретными обстоятельствами: Например, местонахождение владельца неизвестно или он просто уклоняется от обсуждения вопроса о разделении права собственности на акции из общей собственности.

В данном случае, как продать долю в квартире? Основной постулат заключается в том, что любой, кто выделил часть квартиры в натуре или по решению суда, может продать свою долю. В то же время другие владельцы не могут препятствовать продаже акции, хотя они имеют преимущественное право на ее приобретение. Закон также предусматривает, что владельцы должны быть проинформированы о своем намерении избавиться от доли в приватизированной квартире. Все это приводит нас к следующей процедуре:

• Сначала необходимо попытаться решить проблему мирным путем: Свяжитесь с каждой заинтересованной стороной, сообщите им о вашем решении продать свою долю собственности, сообщите им приблизительную стоимость доли и, конечно же, предложите купить вашу часть собственности.
• Если владельцы отказываются связываться с вами, вы должны уведомить их заказным письмом с подтверждением получения. Затем вы можете доказать в суде, что вы сделали все возможное, чтобы достичь соглашения, и что вы строго соблюдали закон.
• Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо на последний адрес, по которому жил гражданин.
• Настоятельно не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, так как если они докажут, что не были заранее проинформированы о продаже акции или не получили предложение о ее покупке, то легко смогут отстоять свои права на акцию позже.
• Если вы сделали все возможное, чтобы сообщить совладельцам приватизированной квартиры о своем намерении продать свою долю, но не получили четкого объяснения, почему они против такой сделки, суд решит этот вопрос. Обычно суд не находит других веских причин для владельцев, которые не хотят покупать такую акцию или не желают этого делать, что может помешать выделению акции и ее последующей продаже. Помните, что по закону Вы всегда можете разместить и продать долю в приватизированном доме.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

Гражданам, имеющим право на долю в жилище, приходится иметь дело со многими другими нюансами. Например, могут возникнуть определенные проблемы, когда вы хотите продать свою долю ипотечного жилья.

Обычно такие ситуации возникают, когда супруги, однажды купившие квартиру при ипотечном разводе, переезжают и один из них хочет продать свою долю собственности. Давайте сначала вспомним о преимущественном праве покупки, которое в данном случае имеет второй супруг.

Более того, эта продажа подразумевает участие банка: он должен дать свое согласие на сделку. Если второй супруг согласится купить акцию, то банк будет иметь право на Если акция куплена неуполномоченным лицом, то доступны следующие опционы:

• Владелец акции выплачивает ипотеку и продает свою долю.
• Владелец акции соглашается с банком на совершение сделки (маловероятно).
• Владелец акции убеждает банк переоформить ипотеку на покупателя.

Другой эффективный вариант — продать всю квартиру и вернуть стоимость акции одному из супругов. Следует отметить, что продажа квартиры не обязательно совпадает со вторым супругом, поэтому здесь, как и во многих других случаях, российский законодатель надеется достичь полюбовного урегулирования.

О налогах, взимаемых с продажи долей

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры, дорогой недвижимости, является достаточно актуальным вопросом, так как Налоговый кодекс РФ предусматривает сбор 13% от стоимости такой сделки.

В самом деле, продавец, который владеет правом собственности на часть квартиры, получает доход после ее продажи, которая облагается налогом по закону PIT. В то же время практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 миллиона.

рубль вообще не облагается налогом, а сумма минус этот миллион становится налоговой базой. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с продажи приравнивается:

(1,3 — 1,0) * 0,13 = 39 тыс. рублей

Кроме того, если продавец владеет долей более 3 лет, то он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Долевая собственность: особенности продажи

Если в квартире только один владелец, то нет места для конфликта относительно того, кто должен платить за содержание земли и коммунальные услуги. И не нужно спрашивать у кого-то разрешения на продажу такой квартиры. Чем больше владельцев квартиры, тем сложнее им достичь соглашения, когда планируется сделка по продаже.

Что такое совместная собственность?

Всем известно, что большинство российских квартир находятся в совместной собственности. Каковы причины, по которым квартиры делятся на части? Это возможно.

В большинстве случаев совместная собственность на квартиру создается путем наследования или раздела супружеского имущества, поясняет Юлия Антязова, руководитель бюро ‘Новогиреево’ ‘Сеть агентств недвижимости МИЭЛЬ’. В нашей стране с началом приватизации появилась совместная собственность.

квартиры затем были зарегистрированы в собственность целых семей, и каждый, кто участвовал в приватизации коммунальных квартир, получал свою долю.

• Как предупреждают эксперты, важно различать владение акциями и совместное владение. 
• Акционерная собственность — это когда собственность находится в совместной собственности, с определением доли каждого владельца. 
• Если собственность находится в совместной собственности, но не определено количество акций, то это совладение .

Обычно вопрос о том, как делятся акции в квартире и кто получает, сколько квадратных метров решается по взаимному согласию. Право, регулирующее раздел, применяется только в отношении наследования и долей в браке. В принципе, акции могут также перераспределяться с согласия наследников или супругов, но априори они считаются равноценными. 

Иногда владельцы думают о как разделить акции в квартире . Какова цель этого? 

Доля обычно необходима, если арендаторы хотят превратить квартиру в классический муниципалитет, где комнаты имеют разных владельцев, а кухня и ванная комната являются общими.

Бывает, что даже родственники не хотят или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят поделиться личными счетами.

Это часто происходит после развода, когда муж и жена живут в одной квартире, но на самом деле являются незнакомцами. 

Невозможно получить реальную долю в каждом доме или квартире. Необходимо, чтобы площадь и планировка помещения позволяли отделить часть помещения, изолировать его, иметь отдельный вход, а иногда и отдельные коммуникации.

Каковы права и обязанности

Как упоминалось выше, совместное владение недвижимостью означает, что все владельцы несут за нее ответственность. Не имеет значения, какая у них форма собственности — совместная собственность или совместное владение. Все в равной степени несут ответственность за оплату аренды, уплату налогов, содержание общей собственности и т.д.

‘Обязанности, которые получают владельцы, когда они делят дом, могут быть многочисленными и разнообразными. Прежде всего, они должны заплатить за аренду. Важно также уважать интересы второго пользователя — не шуметь после 11 часов вечера, например, и т.д.’, — говорит Юлия Антязова. 

Юлия Антязова, начальник офиса ‘Новогиреево’ ‘Сеть агентств недвижимости ‘МИЭЛЬ’

Совместная собственность на квартиру означает, что Ваши расходы на содержание квартиры, коммунальные и другие услуги связаны с размером доли. Если у вас больше квадратных метров, чем у других совладельцев, то вам придется платить больше, и затраты тоже выше. 

Как продать совместную квартиру?

Сеть агентств недвижимости MIEL сообщила о недавней сделке — была продана квартира с несколькими акциями. Продавцами были семь владельцев: бабушки и дедушки, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру равными частями. 

Как отмечают эксперты, такое количество владельцев в этой сделке не является чем-то необычным. В то же время часто возникают организационные трудности — например, все владельцы должны приходить в магазин одновременно, кто-то может опоздать, кто-то может забыть или перепутать время и т.д. Но главная трудность даже не в этом. 

Прежде всего, мы должны убедиться, что ничьи права не нарушаются в бизнесе общей квартиры.

Не имеет значения, хотите ли вы продать ½ квартиры или только 1/5 собственности — размер акции не имеет значения. Главное, что другие совладельцы также соглашаются продать свои акции и конструктивно разобраться со стоимостью жилья.

‘Когда кондоминиум является совладельцем, самое трудное — договориться о цене при продаже. И чем больше акций, тем сложнее’, — говорит Юлия Дымова, директор вторичного офиса по продаже недвижимости Est-a-Tet.

Теперь к главному: любая операция по продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, требует личного участия всех владельцев.  Предположим еще один вариант — все совладельцы дают свое согласие на сделку через одного из них, согласие должно быть заверено нотариусом.

https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI

Как добавляет Тамерлан Барзиев, других существенных различий в сделках по продаже кондоминиума и обычного дома, как правило, нет. Однако следует помнить, что вся сделка становится недействительной, если вы не получите согласия хотя бы одного совладельца на продажу. 

Как продать долю в квартире?

Сособственность позволяет продавать квартиру по частям. Это означает, что владельцы не обязаны продавать всю собственность — все сразу.

Можно продать половину квартиры или другую акцию. Если вы хотите продать свою долю рынка, пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить его своим совладельцам, потому что они имеют привилегию купить его раньше других покупателей.

1. При продаже акции владелец должен проинформировать совладельцев о продаже. 
2. Он также должен предложить купить свою долю по определенной цене. Данное предложение лучше всего делать в письменной форме и отправлять заказным письмом с уведомлением о доставке (это особенно важно, если владельцы других акций недоступны или не желают связываться с ними по какой-либо причине). 
3. Прошел месяц и никакой реакции со стороны совладельцев? Таким образом, мы можем предположить, что они отказались от своего права преимущественной покупки, мы можем выставить акцию на продажу и предложить ее любому другому покупателю.

Тамерлан Барзиев предупреждает, что в случае нарушения права преимущественной покупки акций, участников уставного капитала в течение трех месяцев со дня совершения сделки — могут обратиться в суд с заявлением о передаче права собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть другая ситуация — у вас есть несколько совладельцев, вы проинформировали их всех о продаже акции, и все они хотят ее купить. Что мне делать? Вы можете продать свою долю в приватизированной квартире любому из них.

‘Размер доли совладельца не имеет значения’, — говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного филиала (СВДНХ) супермаркета NDV. — Бывают ситуации, когда совладельцы ничего не хотят. Они не готовы ни купить, ни отказаться от акции.

Такие ‘несогласные’ должны быть уведомлены о продаже акции нотариусом .

Конечно, вы также можете отправлять уведомления по почте России, но эта форма может не подойти нотариусу, который впоследствии подтвердит процесс продажи’.

Публикация объявления на сайте CIAN

Как мне купить акцию?

К чему нужно подготовиться, когда вы решите купить акцию? Все здесь зависит от того, являетесь ли вы совладельцем или нет. Если вы сами являетесь владельцем той части квартиры, в которой вы хотите купить долю, решать гораздо проще. Нет необходимости уведомлять других владельцев.

После того, как вы договорились с владельцем акции о продаже по цене, которая подходит как вам, так и продавцу, вы можете выкупить долю в приватизированной квартире.

Если вы являетесь аутсайдером и покупаете долю в квартире другого владельца, вы должны соблюдать право преимущественной покупки и другие правила сделок с акциями.

Вы можете обойтись без нотариуса?

Закон о владении акциями был существенно изменен в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи общей квартиры должен быть нотариально заверен.

Возможно продать общую квартиру любому покупателю. Как только он будет найден и все условия сделки будут согласованы, будет подготовлен договор купли-продажи квартиры.

Тогда стороны сделки должны выбрать нотариуса на территориальной основе объекта продажи и со всеми документами, касающимися квартиры, которые свяжутся с ним, чтобы договориться о дате сделки и сформулировать условия продажи квартиры предварительно согласованы с покупателем.

‘Как правило, нотариусам необходимо до 5 дней, чтобы подготовить договор купли-продажи и проверить законность представленных документов на квартиру, а также продавцам и покупателям в случае банкротства. Это следует учитывать при продаже квартиры, находящейся в совместном владении.

В оговоренное время стороны приходят к нотариусу для заключения договора купли-продажи и, после нотариального удостоверения, самостоятельно подают документы в Федеральный реестр для регистрации перехода права собственности МФЦ.

Можно использовать электронную регистрацию у нотариуса, т.е. нотариус сам отправит документы для регистрации в Федеральном реестре через электронные сервисы.

После получения от Росреестра информации о регистрации передачи прав он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права состоялась’, — поясняет порядок совершения сделки Елена Мищенко.

Как организовать покупку небольшой доли?

К сожалению, некоторые криминальные истории связаны с общим свойством. В этом случае особенно опасны так называемые микродоли — если совладелец получает только несколько квадратных метров.

Случается, что небольшая доля создается комбинацией обстоятельств. Например, в квартире проживала семья из десяти человек, квартира была приватизирована, каждый получил 1/10 доли.

Или квартира была унаследована, разделена между наследниками, и кто-то получил небольшую долю.

https://www.youtube.com/watch?v=_ef_xotAdow

Если отношения между родственниками или бывшими супругами ухудшились настолько, что они больше не могут мирно договориться о продаже или выкупе долей в общей собственности, квартира продается по частям. Иногда акции преднамеренно

Обычно небольшая часть жилья означает не более 1/4 жилой площади. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, совладелец не может жить отдельно в аналогичной квартире.

В таких ситуациях часто речь идет о выкупе небольшой доли другими совладельцами общей собственности.

Если владелец малой акции отказывается продать ее своим совладельцам, суд может принять решение о взыскании компенсации. 

Другими словами, владельцы с мажоритарной долей могут в некоторых случаях выкупить небольшую долю без согласия владельца, если суд одобрит это решение.

Как я могу продать свою долю, если дом находится в совместной собственности с землей? 

Со-владение означает, что вы владеете землей в дополнение к жилой площади. Это как-то усложняет процесс такой формы собственности. Хотя, как отметил Тамерлан Барзиев, общие правила заключения сделок по продаже общей собственности распространяются и на частные дома.

Как говорит Елена Мищенко, продавать дом акциями обычно невыгодно: ‘При продаже акции необходимо учитывать, что продавец теряет 25-30% стоимости, как если бы имущество было продано в целом, а продавец взял бы деньги, которые он уже получил от продажи’.

Эксперт приводит пример: продана половина дома и половина земли. Если бы весь дом был выставлен на продажу, то за него можно было бы заплатить 6 миллионов рублей, а продавец мог бы получить около 2,2 миллионов рублей от продажи акции.

Однако, если у него есть возможность произвести выделение акций в натуре, организовать отдельный вход в дом и спроектировать земельный участок таким образом, чтобы каждый собственник мог использовать свою часть земли и дома, то право собственности на акции в этом случае практически не влияет на стоимость (т.е. продавец получает 3 млн. руб. за половину собственности на дом).

Если Вы соблюдаете все правила и оформляете необходимые документы, не должно быть особых проблем с покупкой и продажей доли или квартиры в частичной собственности. Но если закон нарушен, то возможны самые негативные последствия, вплоть до аннулирования совершенной сделки.

иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Объектом сделки в связи с продажей жилой недвижимости обычно является вся квартира. Однако бывают ситуации, когда сделка заключается только с одним из совладельцев — и тогда продажа не является самой квартирой и долей в праве на нее.

Возможно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Владелец может продать свою долю неуполномоченному лицу, а также одному из других совладельцев. Рассмотрим, как совершается сделка по продаже акции.

Для решения Вашей проблемы во ВРЕМЯ получить бесплатную юридическую консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Преимущественное право покупки

Когда речь идет о продаже Вашей доли, первым кандидатом на заключение договора в качестве покупателя является второй совладелец или один из них, если их два и более.

Арт.

250 Гражданского кодекса предусматривает, что перед заключением договора с внешним покупателем продавец обязан проинформировать совладельцев о своем намерении продать долю.

И только после того, как лица, получившие уведомление, не ответили или отказались сделать это в течение месяца со дня уведомления — можно заключить договор с неуполномоченным лицом.

Закон прямо предусматривает, что никакой отказ от права преимущественной покупки не допускается . Даже если совладельцы заключили соглашение, позволяющее каждому из них продать свои акции без уведомления остальных, этот документ не имеет юридической силы.

https://www.youtube.com/watch?v=a5I-tDT60kQ

Правило уведомления не применяется, если покупатель является другим акционером. В этом случае можно заключить договор незамедлительно, не уведомляя других совладельцев о продаже.

Как проходит сделка?

Продажа доли собственности в квартире проходит через следующие этапы:

Определение цены

Сумма предложенной покупателю цены зависит исключительно от его желания. При установке цены следует учитывать следующее Соответственно, у налоговых органов могут возникнуть подозрения, что цена акции ниже соответствующего процента от суммы, указанной в ЕГРН в соответствии с требованиями Федерального закона ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’, и сделка подлежит контролю.

Если цена слишком высока, вы можете не найти покупателя для нее.

Цена, указанная в уведомлении и указанная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если выяснится, что акция была продана постороннему лицу на условиях, отличных от предложенных совладельцу, то сделка может быть аннулирована судом в порядке, установленном ГПК РФ.

Если сделка заключается с одним из совладельцев, которому уже принадлежит доля в праве на квартиру, то цена может быть установлена по желанию. Ограничений нет, все условия сделки оставляются на усмотрение сторон.

При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость одной акции.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка должна быть заключена именно по этой цене.

Составление уведомления

Если планируется продать долю ‘партии’ (т.е. лицу, не имеющему доли в собственности на квартиру), то в первую очередь, согласно ст.

250 Гражданского кодекса, он обязан уведомить других совладельцев. Уведомление о продаже сделано в письменной форме .

Должны быть указаны все основные условия предполагаемой сделки (цена, размер продаваемой акции и т.д.).

Если планируется безвозмездная сделка, в ходе которой владелец ничего не получает в обмен на долю (например, пожертвование) — уведомление не требуется.

Сбор необходимых документов

Следующие документы :

1. Правомочность — те, на основании которых продавец имеет право на долю в жилище.
2. Извлечение из UGRN о его праве на долю в квартире. С 2016 года этот документ является единственным, подтверждающим это право. Предыдущее доказательство права собственности больше не имеет юридической силы.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Свидетельство о количестве людей, зарегистрированных в квартире.
5. Если продавец женат — нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключение составляют ситуации, когда доля была приобретена до вступления в брак или в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование, приватизация и т.д.).

Это ориентировочный список. В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в праве собственности на жилье является одним из тех договоров, для которых нотариальная форма является обязательной по закону.

Невозможно формализовать сделку без нотариуса .

Это требование вступит в силу с вступлением в силу Федерального закона ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество’. В частности, ст. 42 этого закона требует, чтобы договор о продаже долей в недвижимом имуществе был заверен нотариусом.

Оформление сделки

Что касается купли-продажи акций в квартире, то закон предусматривает только два требования:

1. Сделка в обязательном порядке должна быть заключена в письменной форме и в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
2. Требуется нотариальное заверение (ст. 42 Федерального закона ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’).

Статья 550 ГК (статья 550 ГК). Форма договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (ст. 434, п. 2). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет за собой ее недействительность.

В противном случае стороны полностью свободны в составлении соглашения и на каких условиях. Условия контракта :

1. Кто заключает контракт.
2. В какой квартире и с какой долей будет продана.
3. По какой цене будет произведена продажа. Правило, согласно которому при отсутствии цены используется фиксированное значение по отношению к аналогичным объектам. Каждый объект недвижимости является уникальным и поэтому цена становится обязательным условием, без которого договор Однако, если стороны считают их важными для себя, они имеют право указать в договоре, чего они хотят и что не противоречит действующему законодательству.
   

   Государственная регистрация перехода права

   В отличие от некоторых других договоров (строительные акции, ипотека и т.д.) сама по себе сделка по продаже акций государством не регистрируется . Однако передача прав по данному договору должна быть обязательно зарегистрирована.

   Порядок проведения регистрационных актов определяется как Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’, так и ведомственными нормативными правовыми актами, изданными на основании этого закона.

   Для регистрации требуется декларация, подписанная покупателем, и документы, представленные продавцом (список которых приведен выше). Заявка отправлена:

   • Прямо в офис в Росреестре по месту нахождения квартиры.
   • К МФЦ, работающему в соответствующем городе.
   • По почте в Росреестр. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
   • Посредством онлайн-сервиса на портале ‘Госудослуги’ или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтвержденную регистрацию.

   За регистрацию уплачивается государственная пошлина . Согласно п. 333.33 ст. 33 Налогового кодекса, это 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. В него не входит плата за нотариальные действия в момент заключения договора купли-продажи.

   Последствия

   После того, как бывший владелец акции заключил сделку по купле-продаже своей доли, возникают следующие последствия

   • Продавец больше не имеет ничего общего с квартирой (если он продал всю долю, а не только ее часть) Он больше не имеет права пользоваться квартирой, его голос не учитывается при принятии решения о судьбе квартиры.
   • Покупатель полностью заменяет продавца, и если он продает только часть акции, он становится таким же совладельцем, как и все остальные.

   В целом, последствия описываются теми нормами Гражданского кодекса, которые описывают право совместной собственности на имущество.

   Заключение

   Договор купли-продажи акций — обычная сделка. А если он заключен без нарушения действующего законодательства, то его правовые последствия равны правовым последствиям договора купли-продажи обыкновенных акций.

   В договоре купли-продажи жилья, детали сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон и другие условия указаны. Договор купли-продажи квартир связан подписями сторон

   Он также нотариально заверен и подлежит государственной регистрации.