Документы для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми в доле

У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.

Продажа квартиры с долей ребенка

• Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в органы опеки и попечительства (ООиП).
• При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.
• Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.
• Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Понятие несовершеннолетнего

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

• Конституцией РФ,
• статьей 60 Семейного кодекса РФ,
• Законом об опеке и попечительстве,
• статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26,
• Жилищным кодексом РФ,
• иными актами правового характера, в том числе местного значения.

О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.

Нюансы сделки

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

1. Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.
2. Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.
3. Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Варианты

• Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.
• При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.
• Для этого есть только два варианта:

1. если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.

   Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.

   Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей,

2. реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.

Реализовать недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

Одобрение органов опеки

Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

• Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры,
• Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья,
• Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства,
• Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

К ним относят:

1. климатические условия лучше предыдущих,
2. наличие новых перспектив в работе родителей,
3. экологическая обстановка лучше, чем прежде,
4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

Алгоритм действий при продаже

Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

• Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства. В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения,

Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

• Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ,
• Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства,
• Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ,
• Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости,
• Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки,
• Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок,
• Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.

О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

Список документов и правила их оформления

Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.

Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.

Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.

Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.

Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:

1. паспорта родителей,
2. свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал,
3. свидетельство о браке или же его расторжении,
4. заявление,
5. документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире,
6. наличие нотариальной лицензии на проведение продажи,
7. выписку с лицевого счета,
8. разрешение от нотариуса на продажу жилья,
9. предоставление выписки из домовой книги,
10. договор на приобретение объекта недвижимости,
11. квитанция об оплате государственной пошлины.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

• паспорт,
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет,
• свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.

К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:

1. Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье,
2. Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья,
3. Происходит продажа и дарение одновременно,
4. При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье,
5. При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет,
6. Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.

Острые вопросы

Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок?

На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.

В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей родителей, усыновителей или опекунов.

В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

Купить жилье в другом городе

Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Материнский капитал и права ребенка

Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

1. Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.
2. Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.
3. Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:

• доля в собственности будет сохранена за ребенком,
• условия проживания не будут хуже предыдущих.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

Дети и приватизация жилья

• Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.
• Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.
• При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.
• Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.
• На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.
• В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.
• Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Если среди владельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то продать такое имущество трудно. Сделка требует одобрения регулирующих органов. Предполагается, что дети в силу своего юного возраста не могут распоряжаться таким большим количеством имущества, поскольку они не представляют свою недвижимость, поэтому их интересы должны быть защищены.

Так что даже если родители намерены улучшить ребенка — например, обменять старую квартиру на большую — им придется постараться осуществить сделку. Эта статья дает исчерпывающий ответ на вопрос, который интересует многих родителей: ‘Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Нельзя просто продать квартиру, если ребенок владеет долей. В отличие от взрослых, которые имеют полную дееспособность и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети не имеют этого права.

Родитель или другой законный опекун не может обязать ребенка продать свою долю в равных долях с его собственными. Взамен ребенок должен быть обеспечен одним и тем же жилым помещением. На практике этого может быть достаточно сложно добиться, особенно если дом просто продается или покупается по другой ипотеке.

Однако, если сделка совершается без учета интересов детей, любой надзорный орган, такой как прокуратура или отдел опеки администрации, подаст иск о признании договора недействительным. В результате, дом ребенка будет возвращен, и стороны будут обязаны возместить друг другу все расходы по сделке.

В этой статье Вы узнаете порядок, в котором квартира продается с несовершеннолетним, а не с владельцем.

Предоставление аналогичной жилой площади

Для того, чтобы выполнить все требования закона, при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком владельцу необходимо обеспечить аналогичную жилую площадь. В то же время условия жизни не должны ухудшаться.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

• ребенок не должен получать долю меньшей площади (например, 10 квадратных метров вместо 15);
• ребенок не должен получать долю меньшей площади (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от первоначальной площади квартиры);
• в квартире не должно проживать больше людей, чем раньше (например, иногда родители отдают свою долю ребенку в квартире бабушки с 5 людьми, в то время как в первоначальной квартире проживало 3 человека): мать, отец и ребенок — это недопустимо);
• жилище не должно находиться в аварийном состоянии или ветхом, не должно быть снесено;
• жилище должно быть достроено, п.п.
• жилище следует классифицировать как жилой дом; нельзя будет выделить долю коттеджа или дачи.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

• Одновременная продажа нового и старого жилья, при этом новое жилье должно быть равно или больше по площади;
• Одновременная продажа жилья и покупка готового жилья большей или равной площади;
• Предоставление достаточной доли ребенку в другом жилье одновременно с продажей старого.

Последний вариант не всегда принимается органом опеки и попечительства, но зависит от конкретной ситуации. Другие решения в принципе возможны, но должны быть согласованы с инспектором ‘ребенка’.

Невозможно достичь соглашения без одобрения органа опеки. Если Регистрационная палата установит, что соглашение было заключено без одобрения Плана урегулирования, она просто не будет регистрировать сделку и возвращать документы владельцам.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: Основные опции для операций.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это покупка другого микрорайона. Поэтому родители должны сначала трижды рассмотреть вопрос о том, хотят ли они дать своему ребенку долю в квартире. Если после этого вам придется ‘расширить’, это вызовет дополнительные трудности.

Если жилой район был приобретен с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то, конечно, не было необходимости выделять акции. Однако, если квартира была куплена за наличные или по кредиту, то лучше всего

При покупке новой квартиры вопрос финансирования стоит остро. Квартиру обычно трудно купить за наличные, так как не в каждой семье хватает денег. В большинстве случаев необходимо подать заявку на получение кредита или ипотеки. И здесь вы столкнетесь с трудностями.

Дело в том, что ипотека включает в себя передачу дома в банк в качестве обеспечения. Если среди владельцев заложенного имущества будут дети, то в случае возникновения задолженности, взять и продать квартиру заемщику будет не так-то просто: для защиты интересов несовершеннолетних будут стоять регулирующие органы — как минимум, опекунство и правоприменение.

Таким образом, банки не будут выдавать ипотеку, если в сделке необходимо учитывать интересы несовершеннолетних. Иначе они будут бессильны над должниками, и в конце концов им придется списать долги после того, как истекут все иски.

Как купить дом с ипотекой и какие документы необходимы, можно прочитать здесь.

Так что остается одна из двух вещей:

• ищут банк, который согласится взять ипотеку на квартиру, где доля дается детям;
• берут обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последняя опция неплохая, если сумма не очень большая:

• заемщик окупается быстрее;
• меньше переплаты;
• не имеет дополнительных проблем с снятием нагрузки;
• квартира будет ‘чистой’, т. е. ‘чистой’. квартира будет ‘чистой’, т.е. ее можно будет сдать в аренду, пожертвовать, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый трудный этап — получение соответствующего разрешения от органов опеки. Перед тем, как идти в организацию, нужно подготовиться. Нужно будет собраться вместе:

• документы, подтверждающие личность членов семьи и их отношения;
• документы о семейном положении (необходимо показать: родители состоят в законном браке. разведенные или проживающие вместе);
• свидетельство о составе семьи, подтверждающее, что родители и их ребенок проживают вместе;
• документы на текущую квартиру — технический паспорт, свидетельство о праве собственности (в том числе свидетельство о праве собственности).
• аналогичный комплект документов для приобретенной квартиры — за исключением того, что предоставляются оригиналы документов для собственной квартиры и для новой квартиры — копии;
• предварительный договор купли-продажи или проект договора;
• заявление.

Знаете ли вы, как составить предварительный договор купли-продажи? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение от органов опеки: пример ответа.

Что должно содержать заявление?

• Причина продажи квартиры — например, одновременная покупка дома для улучшения жилищных условий;
• плановый порядок совершения сделки — до приблизительных цен и условий;
• Источник средств на покупку квартиры — например, получение кредита в банке;
• В конце заявления необходимо предоставить список прилагаемых документов.

Если все пойдет хорошо, заявителю будет дано разрешение на осуществление сделки, которое будет подписано главой муниципалитета (или его заместителем, ответственным за эти вопросы). Он даст разрешение на определенные действия, такие как одновременная продажа и покупка определенной квартиры и получение кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается конкретный банк, но это не имеет решающего значения: кредит можно взять в любом учреждении при условии получения разрешения. Но купленная недвижимость не может быть изменена — если семья решила купить другую квартиру, необходимо будет получить новое разрешение.

Срок проверки документов — от 2 недель, фактически — около месяца.

Оформление договора

Вам понадобятся такие документы:

• паспорта сторон;
• свидетельство о рождении владельца и документы его законного представителя (даже если он не является одним из собственников жилого помещения);
• свидетельства о праве собственности;
• кадастровый и технический паспорт квартиры;
• оценка;
• одобрение Ошибки в самостоятельном исполнении договора легко допускаются, поскольку в таких сделках решающее значение имеют правильная формулировка и рассмотрение всех спорных вопросов.

  Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

  Структура договора стандартизирована и определяется положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно пункта 7 — ‘Продажа недвижимости’.

  Что касается подписи, то с 14 лет ребенок подписывает договор только с подписью своего законного представителя, родителя или опекуна. Это значит, что несовершеннолетний действует с его ведома.

  Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, его подпись не требуется.

  Это алгоритм продажи квартиры с несовершеннолетним владельцем:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры — Покупка другой квартиры или продажа доли в другой собственности.
  2. После выбора опции необходимо собрать все необходимые документы на собственность. Если это купленная квартира, необходимо провести переговоры с владельцами недвижимости, подписать с ними предварительный договор и получить их согласие, дождаться окончания процедуры, чтобы собрать все документы.
  3. Если новая квартира должна быть приобретена с помощью ипотеки или кредита, должно быть получено предварительное согласие банка, а также нотариальное обязательство предоставить ребенку долю в квартире после выплаты кредита.
  4. Все собранные документы подаются в Опекунский отдел, подается заявление.
  5. После принятия удовлетворительного решения может быть переведена на стандартную транзакцию.
  6. Стороны заключают основной договор, осуществляют расчеты и регистрируют право собственности на жилой район.
  7. Как только доля была выделена ребенку, это должно быть доказано органу опеки и попечительства — , в противном случае проверка не проводится и штраф не налагается.

  Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите это видео-интервью:

  Внимание! В связи с недавними изменениями в законодательстве, правовая информация в данной статье может быть устаревшей! Наш адвокат может проконсультировать Вас бесплатно — напишите вопрос в форме, приведенной ниже: Внимание! В связи с недавними изменениями в законодательстве, правовая информация в данной статье может быть устаревшей! Наш адвокат может проконсультировать Вас бесплатно — напишите вопрос в форме, приведенной ниже: Внимание! Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, правовая информация в данной статье может быть устаревшей! Наш адвокат может проконсультировать Вас бесплатно — напишите вопрос в форме, приведенной ниже. Внимание!

  Как продать и как купить квартиру с детской долей

  В ежемесячной колонке Blitz-Crick наши читатели уже несколько раз поднимали вопрос о несправедливых решениях органов опеки и попечительства, препятствующих покупке или продаже квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние.

  RealEstate.ru решил поинтересоваться у опытных риэлторов, как подготовиться к этим сделкам таким образом, чтобы они могли защитить себя от рисков затягивания процесса или запрета сделок со стороны органов опеки и попечительства.

  В ежемесячной колонке Blitz Creek наши читатели неоднократно поднимали вопрос о недобросовестных решениях органов опеки и попечительства (здесь и здесь), препятствующих покупке или продаже квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние. РиэлЭстейт.

  ru решили поучиться у опытных риэлторов, как подготовиться к этим сделкам таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от рисков затягивания процесса или запрета сделок со стороны органов опеки и попечительства.

  Агенты матерей знают. Если в доме есть доля ребенка, то сделка немедленно попадает в категорию суперкомплексов. Закон предусматривает, что такая сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства.

  Опрос компаний, работающих на московском рынке недвижимости, показал, что такие сделки связаны с тремя проблемами:

  • — задержка процесса согласования на неопределенное время; — высокий риск того, что сделка не будет одобрена доверительными органами;
  • — возможность того, что

  Время и документы

  ‘Как правило, в сделке с участием органов опеки список документов шире, чем в простой сделке. Такие сделки требуют обязательной оценки как объектов недвижимости (проданных, так и приобретенных).

  Все это приводит к увеличению условий сделки.

  Также невозможно исключить вероятность отказа со стороны органов опеки, если их требования не выполняются’, — говорит Инна Игнаткина , директор Пресненского филиала ‘ВПК ‘Недвижимость’.

  Участники рынка недвижимости жалуются на то, что не существует временных договоренностей с органами опеки и попечительства о том, в какой период времени они должны отреагировать — разрешена ли сделка. 

  заявители должны представить в органы опеки и попечительства все документы на продаваемую квартиру и все документы на приобретаемую квартиру. Также необходимо предоставить документы об отсутствии налоговой задолженности продавца.

  Кроме того, теперь органы опеки и попечительства проверяют также кадастровую стоимость недвижимости и рыночную стоимость квартир. В некоторых случаях они используют данные из объявлений, размещенных в базах данных по недвижимости.

  Органы опеки и попечительства могут также попросить заявителей предоставить информацию об аналогичных квартирах из базы данных в графической форме.

  Делаются ли скидки на квартиры с детскими долями?

  Ряд трудностей в сделках с квартирами с долей несовершеннолетних детей не означает, что эти квартиры будут продаваться дешевле.

  По словам всех опрошенных агентов по недвижимости, на рынке второго дома до сих пор не было скидки из-за разрешения органов опеки и попечительства. Скорее, по их мнению, речь должна идти не о скидке, а об увеличении условий проведения выставки.

  Но если покупателям понравилась именно эта квартира, они готовы ждать на три-четыре недели дольше.

  Соглашаться ли покупать квартиру у детей?

  Виктор Куприянов , частный риэлтор, советует совершить такую покупку только в том случае, если у продавцов квартиры с детской долей уже есть адрес альтернативной квартиры, на которую собирается пакет документов, желающих подать на опекунство. В этом случае агент по недвижимости покупателя, скорее всего, скажет продавцу: ‘Есть проценты, но мы сделаем предоплату, если у вас есть альтернативный адрес’. И будет продолжать искать другой вариант для своего клиента.

  Отказные сделки

  Опекунство может быть отказано, если ребенок верит, что он будет жить в худших условиях, чем раньше — обычно это сокращение площади. Часто при заключении под стражу отказывались переезжать в другой город или даже больше в деревню, поскольку это подразумевало ухудшение условий жизни. Есть также спорные случаи.

  Например, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуне может считаться или не считаться ухудшением жилищных условий. Отказ может последовать, если сделка нарушает некоторые положения Семейного или Гражданского кодексов.

  В частности, запрещены все операции, кроме операций с подарками между родителями и ребенком.

  Дружба риэлторов и органов опеки: благо или зло?

  На самом деле, задержки в координации с органами опеки вполне предсказуемы, и брокеры научились хорошо с ними справляться.

  Прежде всего, они стараются заранее проконсультироваться с органами опеки, чтобы узнать, согласятся ли они на такую сделку, прежде чем забирать пакет с документами.

  Следует отметить, что родители или опекуны, решившие внести определенные изменения в свое жилье, также могут посетить органы опеки и попечительства, чтобы заранее узнать, что им разрешено делать, а что нет. Во-вторых, ‘дружбу’ с представителями государственной власти никто не прекращал.

  В основном этот вид отношений используется для ускорения одобрения абсолютно законной сделки. Но, конечно, есть и такие сделки, которые потом становятся предметом серии криминальных сериалов и мерцающих заголовков о ‘черных брокерах’ в новостях, где ясно, что одобрение органов опеки и попечительства было явно дано ‘дружбой’.

  И в-третьих, если органы опеки безосновательно откажутся, можно будет обратиться в суд .

  Дела таких респондентов не отозваны, но юристы говорят, что можно

  Если на уровне консультаций выяснится, что ваши органы опеки занимают бескомпромиссную позицию, вы можете принять решение об отклонении и обратиться в другой орган опеки.

  Вы должны перерегистрировать (прописать) своего ребенка в другом месте.

  Похожий случай в жизни рассказал Виктор Куприянов, но для его полного понимания необходима короткая история о таком явлении, как материнский капитал.

  Бомба с материнским капиталом

  Так называемый материнский капитал на самом деле является семейным капиталом (а это его второе имя). Помните, что это деньги, выплачиваемые государством семьям, в которых родился или был усыновлен второй ребенок. В 2014 году размер материнского капитала составил около 430 тыс. рублей.

  Согласно закону, все члены семьи должны получить доли в квартире, приобретенной с участием государственных средств. Однако на практике все происходит в два этапа.

  После выделения маточного капитала пенсионным фондом, покупка квартиры регистрируется на получателя капитала, а затем следует второй этап — выделение акций всем членам семьи, включая мужа.

  На первом этапе новый владелец квартиры обязуется нотариальным актом предоставить детям акции в новой квартире (со всеми детьми, но размер акции не определен). Проблема в том, что пенсионный фонд не имеет контрольных функций и не может видеть, будет ли мать осуществлять такой перевод.

  Органы опеки также не могут вмешиваться, так как они защищают права детей, когда они уже являются владельцами. В то же время можно продать квартиру, которая была куплена с помощью маточного капитала, но где дети не имеют права собственности, возможно, потому, что Росреестр не проверяет этот аспект собственности при регистрации сделки купли-продажи.

  В результате случилось так, что никто на рынке недвижимости не гарантирует, что родители предоставят своим детям долю в квартире, купленной с помощью маточного капитала, по словам экспертов.

  В результате риск для покупателя квартиры из семьи, которая однажды купила ее с помощью матки, настолько велик, что взрослые дети могут подать в суд, утверждая, что их права были нарушены, а сделку следует считать ничтожной.

  ‘Зазор’ в законе был замечен более двух лет назад, но до сих пор ничего не было сделано для закрытия этого ‘пробела’.

  Случай из практики: Дарить нельзя наделить

  Команды в этом предложении даются по решению конкретного доверительного управляющего и на примере агента по недвижимости.

  В 2012 году семья купила квартиру с маточным капиталом. В 2013 году родители решили поменять его на более просторный и попросили об этом агентов по недвижимости. Оказалось, что дети не имеют права на долю в собственности, а клиенты хотели сначала продать собственность ‘как есть’. Теоретически это было возможно.

  ‘Первоначальная идея сделки заключалась в том, что квартира, купленная с помощью матки, будет продана матерью, которая была единственным владельцем и не имела времени на переоформление акций для детей, — говорит Виктор Куприянов. — Дети должны были получить акции в другой квартире, владельцем которой был их отец. Следует отметить, что они были там зарегистрированы.

  Но адрес второй квартиры, конечно, отличался от адреса в обещании ПФР’. Оказалось, что по этой схеме родители могут быть признаны виновными в хищении государственных средств (тяжкое преступление!), а у будущих владельцев возникли проблемы с нарушенными правами несовершеннолетних. ‘В результате, было принято решение отдать детям акции в квартире их матери.

  Это было сделано, и после успешной регистрации прав детей в квартире и их регистрации там, я обратился в органы опеки и попечительства в районе, где дети владеют собственностью. Я хотел получить разрешение на то, чтобы дать детям акции в квартире отца, чтобы теперь я мог официально освободить квартиру с маточным капиталом от этих акций и продать ее’, — объясняет агент по недвижимости.

  Однако управляющему имуществом было отказано в утверждении, что ‘сделки между опекуном и попечителем являются незаконными согласно статье 37(3) Гражданского кодекса’. ‘По какой-то причине, сотрудники попечительского совета ‘разделили’ весь процесс на части’: Если акции

  И пожертвование отцовской доли детям рассматривается работниками как добровольный акт, который не может быть связан с продажей другого имущества’ — разделяет мнение Виктора. По словам сотрудника этих органов опеки, сделка будет законной только в одном случае: Вместо проданных акций детям будут куплены акции в другой квартире, которая не принадлежит их родителям.

  ‘Эта опция никак не могла устроить меня и моих клиентов — не было необходимости в других объектах, и проблема осталась прежней, только адрес изменился’, — говорит брокер. Он также указывает на серьезную проблему, которая возникает в связи с формулировками закона. В законе о материнском капитале есть слово ‘давать’, а не ‘давать’.

  ‘В Гражданском кодексе такого термина нет вообще. Это, в конечном счете, означает, что интерпретация территориальных органов опеки оставляется на их усмотрение’, — поясняет он. Однако счастливый конец в этом соглашении был возможен. Коллеги Виктора посоветовали ему обратиться в органы опеки и попечительства в районе, где находится дом его отца.

  ‘К счастью, органы опеки и попечительства в районе, где находилась отцовская квартира несовершеннолетних владельцев, дали положительный ответ на предложенные условия продажи детских акций’, — поясняет Виктор.

  Работники органов опеки и попечительства этого округа не рассматривали родителей в качестве ‘опекунов’, а несовершеннолетних владельцев — в качестве ‘опекунов’, так как не было процедуры ‘установления опеки’. Однако для того, чтобы не подпадать под понятие ‘сделка’, в заявке необходимо было искать формулировки всех передач прав. ‘Мы успешно завершили все сделки.

  Дети были зарегистрированы в квартире отца, получили акции, квартира матери была продана. Я благодарен своим коллегам, без которых мы не смогли бы разобраться в этой запутанной ситуации. Мои клиенты также рады, что я решил их проблему без взяток и не выходя за рамки закона.

  И я рад, что есть чиновники, которые действительно защищают интересы граждан’, — говорит Виктор.

  Новостройки предлагать

  Традиционно органы опеки и попечительства проверяют квартиру, которая должна быть куплена в обмен на квартиру, подлежащую продаже.

  И в прошлом не имело смысла приходить к ним с проектом сделки, когда продается старая квартира и покупается квартира в новом здании без права собственности — отказ последовал сразу же.

  В начале 2014 года стало известно, что органы опеки и попечительства в Москве экспериментально договорились о нескольких сделках по обмену ‘вторичной’ квартиры на новый дом (дом готов, акт приема-передачи получен, но правоустанавливающего документа пока не поступило).

  ‘Да, действительно, такие транзакции происходят’. Предоставляется список документов разработчика, заявка и другие документы. Органы опеки и попечительства издают приказ о выдаче разрешения на продажу квартиры с последующей передачей имущества ребенка’, — пояснила Светлана Бирина , начальник отдела городской недвижимости ‘НВ Недвижимость’.

  Инна Игнаткина говорит, что для такой сделки должны быть выполнены определенные условия: Новый дом должен быть построен и ребенок должен быть зарегистрирован по третьему адресу (не в продаваемой квартире и не в новом доме) до тех пор, пока ребенок не переедет в новую квартиру. ‘Решение о заключении такой сделки принимается органами опеки и попечительства на основании их собственных критериев, поэтому прежде чем планировать такую сделку, стоит ознакомиться с позицией конкретного инспектора по данному вопросу’, — добавляет она. В качестве примера она приводит сделку, которую ее полномочия ‘завершили’ в марте этого года. Продана трехкомнатная квартира в Москве и приобретена четырехкомнатная квартира в Коммунарке. Сделка была одобрена после завершения строительства нового здания. Ребенок станет владельцем доли в новой квартире, как только права собственности на нее будут формализованы. Агенты по недвижимости отмечают, что до сих пор такие сделки происходили лишь спорадически. Но они дают надежду, что эта возможность оживит рынок недвижимости. Многие семьи с детьми хотели бы переехать в новое здание, но могут купить его только после того, как оно будет уже ‘вторичным’ и права собственности будут формализованы. В данном случае это уже на 10-20% дороже, чем жилье в уже ‘вторичном’ объекте.