Большое количество граждан являются владельцами участков земли сельхоз. назначения.
Некоторые люди получили земельные участки в порядке наследования, а другие воспользовались процедурой приватизации, которая началась в конце прошлого века.
Но для многих соотечественников данные участки часто являются бременем. Они не знают, каким образом их использовать, при этом не желают выращивать овощи и фрукты и т.д.
Данную ситуацию можно существенно поменять, если изменить категорию земельного участка из сельскохозяйственного на участок, предназначенный для жилищного строительства.
Изменение назначения может привести к увеличению стоимости земельного надела, а также может воплотить ваши задумки о постройке индивидуального жилого дома.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Оформление в собственность
Земли ИЖС, как правило, находятся в пределах определенного населенного пункта. Например, в границах какого-то города или поселка городского типа и др.
После ввода в эксплуатацию жилого дома на таком участке, правообладатель может официально присвоить адрес, а вслед за этим зарегистрировать и себя и членов своей семьи в этом объекте недвижимости.
Если гражданин имеет в собственности земельный надел под индивидуальное жилищное строительство, то он может приступить к возведению на нем частного дома, отвечающего его потребностям.
Индивидуальный дом может быть построен по своему проекту, который полностью воплотит все задумки частного застройщика. Основным требованием при возведении дома на землях ИЖС является соблюдение условий, касающихся этажности (дом должен не превышать 20 метров в высоту, а также не более 3х этажей).
После завершения строительных работ на таком участке, органы местного самоуправления обеспечивают условия по подключению частного дома к коммунальным сетям, в том числе к электричеству, водоснабжению, газу и т.д. (для этого потребуется получить тех условия на подключение, которые гарантируют соответствие установленным нормам и правилам безопасности).
Участок под ИЖС может быть оформлен в частную собственность определенными способами:
| По наследству | а также по договору купли-продажи, мены или дарения |
| Через процедуру приватизации земли | т.е. передачу участка из государственной или муниципальной собственности в личную (к примеру, при оформлении участка под особняком) |
В качестве обязательного условия приватизации выступает нахождение на земле ИЖС индивидуального дома, который пригоден для постоянного проживания.
Особенности оформления
Для регистрации права собственности на земельный участок на нем необходимо построить жилой дом, а для этого нужно:
| Направить уведомление начала и окончания строительства объекта ИЖС | После того, как уполномоченный орган получает уведомление о предполагаемом строительстве, а также о завершении работ, он выполняет проверку соответствия всех параметров частного жилого дома градостроительной документации и направляет собственнику соответствующее решение |
| Получить тех. паспорт на участок и будущий дом | этот документ изготавливается специалистами БТИ после обмеров дома и подготовки плана земельного участка |
| Присвоение официального адреса | Выполняется на основании заявки гражданина в муниципальные органы. Для удостоверения соответствия нормам нужно предъявить уведомление о строительстве и технический паспорт |
К уведомлению о завершении строительства заявителю требуется приложить технический план жилого дома и квитанцию об оплате государственной пошлины за выполнение процедуры регистрации собственности.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
- При принятии решения о переводе участка в иную категорию, следует заранее обдумать к чему это может привести.
- Если участок сельскохозяйственного назначения находится на большом расстоянии от населенного пункта, то изменение его на ИЖС вряд ли получится.
- В соответствии с законом земельные участки ИЖС должны располагаться в пределах города.
Ключевым правовым актом, регламентирующим процедуру перевода земли из 1-ой категории в другую является Федеральный закон №172.
Для строительства жилого дома
Некоторые землевладельцы полагают, что осуществлять строительные работы можно на участках любой категории земель. Однако, такое строительство может грозить серьезными негативными последствиями для такого частного застройщика.
Возведение объекта недвижимости на землях, которые не предназначены для строительства, будет являться самовольным, т.е. незаконным.
Многие помнят нашумевшие судебные производства о сносе особняков, построенных в зонах заповедников и других природоохранных территориях.
Таким образом, лучшим способом возведения индивидуального жилого дома является размещение его на землях ИЖС.
Такие земельные участки неизменно лучше оборудованы сетями:
- электроснабжения;
- газоснабжения;
- водоотведения;
- канализационными сетями;
- подъездными путями к объекту;
- сформированной инфраструктурой.
При необходимости постройки дома на землях под личное подсобное хозяйство, собственникам придется за собственные денежные средства подводить к нему инженерными коммуникации.
Также данные строения не обслуживают органы муниципальных структур, в чью компетенции входит надзор и координация деятельности служб жилищного хозяйства.
Например, владелец объекта не может вызвать коммунальную службу в случае непредвиденных обстоятельств.
Сасстояние до соседнего участка по СНиП для ИЖС в 2022 году, читайте тут.
Преимущества индивидуального жилищного строительства
- Если гражданину принадлежит на праве собственности участок ИЖС, то он является удачным инвестором своих финансов.
- Стоимость земель, относящихся к этому виду разрешенного использования, на сегодняшний день достаточно велика и без всякого сомнения в несколько раз выше, чем цена на участки сельхоз назначения.
- Это является несомненным достоинством этих участков.
- Кроме того, к плюсам земель под ИЖС относятся:
| На таких участках можно оформить регистрацию | поскольку уже на раннем этапе строительства землям ИЖС присвоен адрес, и по завершении работ можно легко прописаться всей семьей |
| Муниципальные и государственные вложения в развитие | из бюджетов различного уровня инвестируется подключение инженерных сетей, подведение дорожной сети исключительно на землях населенных пунктов, поэтому сооружая жилой дом, это является бесплатным плюсом |
| Применение налогового вычета | собственники участков под жилищное строительство по завершении работ могут получить вычет по оплате взносов в бюджет |
| Сформированная инфраструктура | участки, отведенные под ИЖС, размещены в градостроительных схемах и со временем там располагаются разнообразные социальные объекты (больницы, школы, детские сады и др.) |
Вышеуказанные преимущества земельных наделов под ИЖС говорят сам за себя.
Поэтому, при наличии в собственности участка с/х назначения, не задавайтесь вопросом как перевести участок из ЛПХ в ИЖС в 2022 году, а запишитесь на прием в орган местного самоуправления и узнайте все нюансы.
Процедура переоформления
Обладая отчетливыми причинами для изменения земли сельскохозяйственного назначения на участок ИЖС, возможно выполнить такой перевод за 2-3 месяца.
Успешность этого вопроса зависит от многих факторов, включая удаленность земельного участка от города, а также от того, что на нем расположено (не подлежит переводу в категорию под строительство лугов, пастбищ и подобных территорий).
Однако как бы то ни было стоит попробовать увеличить рентабельность своего земельного надела и сделать его более экономически выгодным.
Алгоритм действий
Чтобы перевести участок земли из одной категории в другую, в частности, из с/х земель в земли, на которых допускается вести строительство, действует определенная последовательность этапов.
Осуществление всех этапов, в итоге, приводит или к положительному результату, или к отказу в переводе.
Стоимость
Перевод участка в другую категорию процедура дорогостоящая. Высокая цена данного изменения назначения доводится на оплату недоимки в пользу государства. Из чего она состоит?
Установленная плата за компенсацию государственным или муниципальным органам утрату сельскохозяйственного участка земли.
Стоимость за возможность перевода земель из ЛПХ в ИЖС формируется как сумма следующих составляющих:
- государственная пошлина за изъятие сельхоз. земель из оборота — равна 30% от кадастровой стоимости определенного участка;
- получение в Росреестре выписки из ЕГРН;
- подготовка проектной документации для строительства индивидуального дома;
- выполнение экологической экспертизы.
В конкретном случае нужно обдумывать все плюсы и минусы всех вариантов перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС, и подбирать самый выгодный.
Возможность налогового вычета
Если гражданин владеет земельным участком под ИЖС, который ранее был отнесен к другой категории и переведен, то он имеет право на получение налогового вычета при выполнении возведения частного дома.
Следует осознавать, что требуется известить государственные органы о проведении строительных работ.
Но, если построенный объект не будет введен в эксплуатацию, то налог на землю может быть повышен в два раза. Это является определённой санкцией за нецелевое использование участка.
Причины отказа в переводе
В случае подачи запроса на перевод земли из ЛПХ в ИЖС в местную администрацию и получении отказа в письменной форме, возможны ряд оснований.
Главными причинами являются:
| Нахождение не в населенном пункте | как правило, для перевода сельскохозяйственного участка в земли ИЖС, нужно, чтобы он находился в городской черте. В случае, если такое расширение не соответствует плану градостроительной застройки, заявитель получит отрицательное решение по заявлению |
| Отрицательный вывод экологической экспертизы | если будущий жилой дом на стадии строительства либо при дальнейшей эксплуатации может привести к значительному вреду природе, категория не может быть изменена |
| Нахождение участка в зонах с особым назначением | сельскохозяйственные участки могут представлять из себя просто пустырь, но в отдельных случаях земля может находиться на заливных лугах или пастбищах. В этом случае заявитель непременно получит отказ |
| Документы не соответствуют действующим законам | при неправильном оформлении документов или несоответствии их действительности, получение акта об изменении земли сельхоз. назначения в категорию жилищного строительства недопустима. |
| Подача заявления на перевод | лицом, не обладающим на это необходимыми полномочиями |
Независимо от причин для отказа, землевладелец всегда может попробовать достичь поставленной цели. После устранения причин отказа, повторный запрос может быть удовлетворен. Кроме того, имеется возможность оспорить отказ в местной администрации в судебном порядке.
В чем разница между ИЖС и ЛПХ в 2019 смотрите в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.
Видео: Как изменить целевое назначение земли?
Как перевести земельный участок с ЛПХ в ИЖС
- Проживём.com≫
- Земля≫
- Перевод≫
- с ЛПХ в ИЖС
Статья обновлена: 3 июня 2022 г.
Здравствуйте. Предупреждаю сразу — здесь я написал про перевод из ЛПХ в ИЖС лишь тех участков, которые находятся в частной собственности. Для участков в аренде/владении/пользовании, я опубликую отдельную инструкцию про перевод.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Чтобы изменить вид разрешенного использования (ВРИ) своего участка с ЛПХ в ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, нужно еще получить разрешения на изменение ВРИ в местной администрации.
Для начала прочитайте, какие есть требование к земельным участкам для изменения ВРИ ЛПХ.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС
- Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете. Кратко: если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.
- У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка. Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Границы определены Границы не определены
- Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК РФ). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов». Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация». Примеры участков Этот можно перевести в ИЖС Этот нельзя
- Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.
- Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток. Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.
- Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.
- Если участок в Московской области, за изменение ВРИ придется заплатить Министерству имущественных отношений. Это указано в Постановлении Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57. В других регионах плата за смену ВРИ не предусмотрена. Стоимость перевода зависит от кадастровой стоимости до и после процедуры: 1) Если кадастровая стоимость увеличилась, тогда 10% * (КС2 — КС1). 2) Если уменьшилась — 10% * КС2. 3) Если не изменилась — 10% * КС2. КС1 — кадастровая стоимость участка ДО перевода, КС2 — ПОСЛЕ перевода в ИЖС. Чаще всего, при смене ЛПХ на ИЖС кадастровая стоимость не меняется. Соответственно, ставка будет 10% от нее. Чтобы все заранее посчитать, стоит посмотреть кадастровую стоимость соседних участков ИЖС. Затем посчитать стоимость одной сотки и сопоставить. Информацию по соседним участкам можно посмотреть на публичной кадастровой карте или сайте Росреестра — инструкция с картинками. Например, у нас участок ЛПХ в 7 соток имеет кадастровую стоимость в 2,5 млн.руб., т.е. Получается 357 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 12 соток с кадастровой стоимостью в 4,28 млн.руб., т.е. те же 357 тыс.руб. за сотку. Значит при переводе нашего участка в ИЖС его кадастровая стоимость не измениться. Собственнику придется заплатить 10% * 2,5 млн.руб. = 250 тыс.руб. После смены ВРИ, собственнику в течение года на почту пришлют уведомление об оплате от местной администрации. Оплатить нужно в банке и предоставить им квитанцию/чек. Если не оплачивать, взыщут через суд.
Другие статьиПро перевод земли: с ИЖС в ЛПХ; С ИЖС в «коммерческую недвижимость»; дачный/садовый участок в ИЖС
Другие статьи
Оформление земли в собственность — инструкция, законы, стоимостьКак выкупить часть земли у соседей
Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования.
Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая.
2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.
Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.
- Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.
Участок для примера
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
- Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.
Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.
В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.
Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».
- Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.
Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.
Так я нашел свой участок
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
- Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.
Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».
- Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).
В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.
Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.
Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.
- Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
Другие статьи
Инструкция как разделить земельный участок на 2 и более участков: если владелец — один; если владельцев — несколько
Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.
Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»). Инструкцию взял отсюда.
- Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.
Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.
Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
- Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.
Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.
Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
- В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.
Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия
После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:
Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования
В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.
Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод
Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.
- Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования; Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.
- Выписку из ИСОГД;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;
- Договор основания на участок; Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.
- Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
- Паспорта собственников;
- Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.
Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.
- Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
- Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей.
Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, то могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот.
Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.
Пример публикации о проведении публичного слушания
Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: для чего это необходимо, условия и порядок действий, что делать при отказе
Участки под личное подсобное хозяйство могут располагаться как в черте населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения. Также, они делятся на 2 категории — полевые и приусадебные.
Как для первой, так и для второй категории наделов может быть полезна процедура перевода земли в категорию «Индивидуальное жилищное строительство».
Виды земельных участков
Земельные наделы ЛПХ, относящиеся к землям поселений, называются приусадебными. На таких участках разрешено строить дома и хозяйственные постройки, заниматься индивидуальной трудовой деятельностью.
Подробнее о приусадебных участках читайте в специальной статье.
ЛПХ на сельхозземлях носят название полевых участков. На полевых наделах разрешается ведение сельскохозяйственной деятельности без возможности возведения капитальных построек.
Подробнее о полевых участках читайте в статье.
Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД
Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.
Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).
- Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.
Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.
- Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.
Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
- В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.
В каких случаях требуется смена ври
Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.
Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.
Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.
Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:
- ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
- Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
- Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
- Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
- Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».
Преимущества и недостатки относительно ЛПХ и ИЖС
У каждой из категорий земли есть свои положительные и отрицательные стороны.
| Категория | Преимущества | Недостатки |
| ИЖС |
|
|
| ЛПХ |
|
|
Условия для перевода и порядок действий
Смена вида разрешенного использования может происходить по следующим сценариям:
- Со сменой категории земли.
- Простым изменением цели использования.
По общему правилу, участки, в отношении которых инициируется процедура смены разрешенного использования, должны быть размежеваны и поставлены на учет в Кадастровой палате.
Заниматься геодезическими работами имеют право лица, имеющие сертификат кадастрового инженера. Стоимость услуг не зависит от того, в частную или государственную структуру вы обращаетесь, и составляет в среднем 5 тыс. руб.
Для приусадебных земель
На земли, относящиеся к черте населенных пунктов, распространяется действие градостроительного регламента.
Запросив в земельном отделе местной администрации копию ПЗЗ территории, в границах которой находится интересующая вас земля, вы получите исчерпывающую информацию о ее функциональной зоне и сможете проанализировать наличие возможности смены ВРИ в упрощенном порядке.
Для присвоения приусадебному наделу вспомогательного или условно-разрешенного ВРИ «ИЖС» необходимо направить декларацию, уведомляющую о желании использовать участок в строительных целях, в Росреестр.
В качестве дополнительных документов ведомство потребует приложить:
- ПЗЗ территории. План может быть направлен в ведомство администрацией поселения в рамках межведомственного взаимодействия на безвозмездной основе.
- Межевой план земли.
Внесение изменений в Госземкадастр, поданное в электронном виде, оплачивается в сумме 245 руб. При предоставлении сведений в «бумажном» варианте размер госпошлины составит 350 руб.
Подробнее о смене ВРИ земли читайте в отдельной статье.
Для полевых
Присвоение полевому участку вида разрешенного использования «ИЖС» сопряжено со сменой категории надела, причем оба действия производятся одновременно.
Ходатайство о смене категории земли направляется в администрацию поселения (районную администрацию, если речь идет о межселенной территории).
Если администрация, принявшая ходатайство, считает обоснованным ваше намерение о смене ВРИ земли, то направляет его в орган исполнительной власти области для принятия окончательного решения.
К ходатайству прилагаются следующие документы:
- Копия паспорта или другого документа, удостоверяющего вашу личность.
- Доверенность, если ходатайство направляется не лично вами.
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Ситуационный план надела.
- Выписка из ЕГРН.
Кадастровые выписки предоставляются за плату.
В зависимости от формы подачи заявления, сумма госпошлины может составлять:
- 300 руб. — услуга предоставляется в электронном виде.
- 750 руб. — выписка выдается в форме бумажного документа со всеми подписями и печатями.
Если полевой участок находится в непосредственной близости от границ населенных пунктов, Генплан поселения предусматривает возможность расширения черты поселка с включением в его состав близрасположенных сельхозземель, то ходатайство, как правило, удовлетворяется.
Подробнее об изменении категории земли читайте в статье.
Вопросы изменения категории земли являются достаточно сложными, поэтому стоит рассмотреть возможность поручения проведения процедуры юристу. Стоимость его услуг зависит от сложности каждого конкретного случая и составляет несколько десятков тысяч рублей.
Стоимость услуг и сроки рассмотрения ходатайства
Каждого собственника надела, желающего начать строительство на участке, волнует вопрос – сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Ответить на него поможет выписка Росреестра. Услуга обойдется владельцу в 30% от указанной в кадастре цифры.
Договор о задатке при покупке дома с земельным участком
Также следует не забывать о том, что нужно будет подготовить проект на строительство дома и оплатить проведение экологической экспертизы.
Дополнительные расходы будут понесены и в том случае, если возникнет необходимость в консультации профильного юриста. Стоимость услуг адвоката будет напрямую зависеть о того, какие функции ему предстоит выполнять.
Что касается сроков рассмотрения ходатайства, то обычно они не превышают 2-3 месяцев. В случае принятия отрицательного решения заявитель будет уведомлен раньше. Отказ он получит уже через месяц.
Что делать при отказе
Все случаи отказов условно можно поделить на две категории.
Первые случаи связаны с небрежным отношением к подготовке ходатайства, когда в ходе анализа предоставленных документов выявляются следующие несоответствия:
- Отсутствие права распоряжаться земельным участком.
- Противоречия в документах.
- Неполный пакет сопроводительной документации.
Устранение выявленных несоответствий не займет много времени и даст вам возможность подать ходатайство повторно.
Вторая категория случаев связана с отсутствием в законе возможности изменения цели использования для сельхоз земли. В переводе категории может быть отказано, если полевой участок относится к особо ценным землям или у заявителя нет возможности оплатить разницу между старой и новой кадастровой стоимостью надела.
Любой отказ может быть обжалован в судебном порядке, но и суды не всегда удовлетворяют подобные заявления.
Еще один вариант действий при отказе присвоения ВРИ «ИЖС» полевому участку — осуществление смены цели использования на «Дачное хозяйство» или «Садоводство».
Необходимый пакет документов
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения под ИЖС осуществляется на основании подачи заявления и дополняющих его документов. Пакет состоит из:
- копии удостоверения личности заявителя (гражданского паспорта);
- выписки из ЕГРП;
- заключения экологической экспертизы (при условии, что это предусмотрено законодательными нормами);
- расчета убытков сельскохозяйственного производства в случае перевода участка в другую категорию;
- свидетельства, подтверждающего право собственности на угодья.
Если в местные органы власти обращается законный представитель землевладельца, он должен подтвердить свои полномочия нотариально удостоверенной доверенностью.
Нормативная база
Основным нормативным актом считается ФЗ № 172, принятый в 2004 г. Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от 7.07.2003 № 112.