Переуступка права аренды земельного участка: что это такое, нормы ГК и ЗК РФ, в каких случаях можно переуступить, проведение сделки и передача третьему лицу

Субаренда и переуступка – разные вещи, хоть их и путают. При субаренде участок сдается третьему лицу, а при переуступке арендатор лишается своих прав совсем. Права собственника земли остаются за ним.

Суть переуступки заключается в получении земли другим претендентом. Текущий хозяин участка и тот, кому он уступает право аренды, заключают сделку, согласно которой новый арендатор получает права и обязанности старого. Для её заключения у каждой из сторон должно быть разрешение на это.

Как правильно составить и оформить документ

При составлении договора в документ обязательно вписываются паспортные данные, информация о предмете сделки и порядок передачи прав на аренду. При наличии задолженности нужно указать способы её погашения.

Стоимость и условия аренды обговариваются сторонами заранее. Они включаются в договор вместе со способом оплаты и банковскими реквизитами участников.

Дата, место заключения соглашения,  подписи и печати (если есть) обеих сторон тоже обязательны.

Заполняя информацию о земле, нужно обязательно указать место её расположения, границы и площадь. Если есть возможность ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или другие детали аренды участка – их тоже указывают. Стоит помнить, что при построении чего-либо на арендованной территории, готовая постройка автоматически переходит в собственность собственника участка.

Договор может быть оформлен на обычной офисной бумаге или специальном бланке. Такие печатают с помощью различных способов типографии. Заполнить документ можно от руки, или напечатав текст. При этом права арендатора сильно ограничены, ведь право распоряжение землей остаётся за владельцем.

Что необходимо учитывать при заключении договора

Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

• Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
• Заявление.
• Документы на землю.
• Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
• Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
• Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
• Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

Дополнительно может понадобиться нотариально заверенная доверенность на тот случай, если вместо физического лица договором занимается его представитель. Если в аренду сдается участок сельхозназначения, придется подтвердить специальной справкой, что комитет одобрил данную сделку.

При регистрации договора юридическим лицом, помимо вышеуказанных документов нужно приложить справки, которые подтвердят его полномочия и нотариально заверенные копии уставных и учредительных бумаг.

Зарегистрировать сделку о переуступке прав можно за 2-3 тысячи рублей для физического лица, и за 22 тысячи – для юридического.

В каких случаях переуступка невозможна

Главная причина, по которой нельзя оформить такую сделку – наличие запрета в основном договоре. Если собственник при сдаче земли в аренду прописал, что против подобных махинаций с участком, то заключение договоров переуступки категорически запрещено.

Даже если это не было прописано в договоре об аренде, существуют и другие причины. Среди них:

1. На территории расположены постройки, не соответствующие нормам юриспруденции и строительства. То есть возведение на участке дома без официального разрешения автоматически исключает возможность переуступки.
2. Если земля, которую сдают в аренду, не принадлежит определенному лицу. То есть это спорное имущество, раздел и принадлежность которого еще не обговорены.
3. Наличие долга в отношении земельного участка.
4. Действующий арендатор еще не погасил стоимость выкупа участка.

В каких случаях можно продлить договор аренды

Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

• Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
• Надел использовался строго по назначению.
• За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
• Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
• Оплата производилась вовремя.

Претенденту предоставляется новый договор. У него есть время до окончания действия срока, указанного в соглашении. За это время арендатор должен принять решение – согласен ли он на новые условия – и оповестить об этом землевладельца.

Какие возможности получает новый арендатор при переуступке прав

Максимальный срок аренды земли – истечение периода аренды, установленного изначально. При этом третье лицо получает не только все полномочия предыдущего арендатора, но и такие возможности:

1. Право выкупа. По истечении срока, арендатор может выкупить земельный участок.
2. Право на возведение построек. Если в договоре не указан запрет на построение различных сооружений, временный владелец может возвести что-нибудь на территории.
3. Своевременная оплата. Рассчитываться с владельцем нужно вовремя.
4. Использовать полученную землю можно не выходя за рамки ограничений, установленных договором.

Если условия нарушены, землевладелец имеет право применить меры разного характера и уровня серьезности.

Образец договора о переуступке права аренды

При заключении сделки между физлицами, договор заключается по следующему образцу:

1. Предоставление паспортов всех сторон.
2. Вся информация по земельному участку: площадь, расположение и т.д.
3. Перечисление условий переуступки, упоминание прав и обязанностей арендатора.
4. Сумма долга на землю (если имеется) и способ его погашения.
5. Кадастровый паспорт и арендное соглашение относительно прошлого нанимателя.
6. Стоимость аренды, способ оплаты (внесение сразу всех средств, ежемесячная плата и т.п.).
7. Срок действия договоренности.
8. Назначение земли и как она будет использоваться.
9. Дополнительная информация об условиях сделки. Определяется в результате предварительных переговоров сторон и их соглашения.
10.  Дата и место. Подписи участников.

Оформить сделку можно и между юридическими лицами. Для этого необходимо предоставить:

1. Копию имеющихся регистрационных, учредительных документов и справок.
2. Копию и оригинал идентификационного номера налогоплательщика (ИНН).
3. Справку из единого государственного реестра юридических лиц о том, что изменения в учредительных документах отсутствуют.
4. Паспорт.
5. Доверенность, подтверждающая право представления интересов юридического лица.

В зависимости от ситуации, существуют некоторые нюансы, которые учитываются при заключении договора. Исходя из них могут понадобиться дополнительные документы.

Особенности договора между физическими лицами

У договоров о переуступке есть свои особенности. Их нужно учитывать – при невыполнении правил документ будет расторгнут. В худшем случае отношения между арендатором и владельцем будут выясняться посредством суда.

1. Строить что-либо на полученном участке без разрешения собственника запрещено.
2. Сдавать участок в аренду (оформлять переуступку прав) без согласования с владельцем нельзя.
3. Сохранять благосостояние земельного надела на достаточном уровне, чтобы у землевладельца не было претензий.

Кроме того, вносить плату за аренду нужно вовремя. В противном случае владелец может подать иск в суд, обвинив арендатора в невыполнении условий сделки. Согласие законного супруга на заключение договора или справка о его отсутствии тоже является обязательным пунктом.

Особенности договора между юридическими лицами

Особенности данной сделки между юрлицами такие же, как и между физлицами. Договор между предприятиями или организациями заключается в обычном порядке. Регистрацию нужно проводить, если период договоренности больше года.

Переуступка муниципальной аренды

Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.

Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.

Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.

Каким образом уведомить землевладельца

При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно.  При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

• О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
• Об основном договоре: его номер и дата оформления.
• О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
• О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
• О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
• Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

Отправить извещение нужно землевладельцу, которому принадлежит участок. Этим должен заняться инициатор сделки. Оповестить собственника можно тремя основными способами.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Первый – личная доставка. Это один из самых распространенных способов уведомления хозяина земли. При этом можно быть на 100% уверенным, что оно было доставлено, ведь разговор происходил лично.

Второй – пересылка почтой. Этот способ позволяет избежать личной встречи с землевладельцем. Письмо отправляется специальной корреспонденцией. Позже отправителю приходит уведомление о том, что доставка была произведена, и арендодатель получил документ.

Третий – отправка по электронной почте. Не самый надежный из-за возможных сбоев в системе, но тоже действенный. Кроме того, это самый быстрый способ извещения.

При желании можно воспользоваться услугами законных представителей. Это человек, на руках у которого будет его паспорт и доверенность, которая подтверждает его права. Таким образом не придется являться к собственнику самостоятельно, но быть уверенным, что уведомление доставлено.

В каких ситуациях возможно расторжение контракта

Для того, чтобы расторгнуть договоренность, нужны веские причины. Они указаны в законодательстве, а также в условиях самой сделки. К ним относятся:

1. Стороны приняли обоюдное решение о прекращении каких-либо отношений.
2. Арендатор дважды (подряд) нарушил установленный срок внесения арендной платы.
3. Наниматель не выполнил условий сделки. К этой причине относятся серьезные нарушения. К примеру, ухудшение состояния арендованного участка, незаконные действия на его территории, использование земли не по назначению и другие.
4. Участок был уничтожен или доведен до ужасного состояния, при котором использовать его невозможно. Причиной этого могут стать природные бедствия или изменение самой земли.

Таким образом, переуступить право на аренду земельного участка может наниматель, но с учетом определенных правил. И только в том случае, если такая процедура разрешена основным договором и не нарушает стандартов, установленных законом. Если следовать установленным условиям, то сотрудничество между арендатором и арендодателем продлится долго и плодотворно.

Порядок переуступки права аренды земельного участка

В данной статье разберем, что такое переуступка права аренды земельного участка, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора, его содержание и как зарегистрировать сделку в Росреестре.

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать имущество в аренду. Арендные отношения подразумевают возмездное и временное пользование предметом аренды.

Стороны наделены рядом прав и обязанностей, несоблюдение которых может привести к расторжению договора. Срок варьируется от 1 года до 49 лет.

При аренде более одного года сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Сторонами аренды могут быть:

• государственные или муниципальные органы власти с физическими и юридическими лицами;
• юридические лица;
• граждане между собой;
• юридические лица с гражданами.

Собственник участка может как сам его использовать, так и передавать в аренду для получения прибыли. Арендатор также вправе как самостоятельно пользоваться недвижимостью, так и передавать его третьей стороне. Причины могут быть различны: например, отсутствие необходимости в использовании площадей. Срочное расторжение договора может привести к значительным убыткам, однако законодательством предусмотрена передача арендных прав путем переуступки и субаренды. Это два разных по своей сути понятия, которые не следует путать.

Что это такое

Переуступка права аренды землей – сделка, при которой права и обязанности по договору аренды переходят третьей стороне, а арендатор полностью теряет связь с участком. Иными словами, в сделке поменялся арендатор, но юридически это оформляется не новым договором аренды, а документом по переуступке прав.

Основные положения переуступки арендных прав:

• Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, согласие собственника не нужно. Он не участвует в заключении сделки, не ставит подпись в договоре, не может выразить свое несогласие в отношении кандидатуры нового арендатора. Но это при условии, что в первичном договоре аренды нет запрета совершать переуступку в дальнейшем.

Собственника при делегировании арендных обязательств третьей стороне достаточно уведомить письменным извещением с уведомлением о вручении. Уведомление отправляется после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

• Если срок арендного договора меньше 5 лет, согласие арендодателя необходимо.
• Срок действия договора переуступки не может превышать действие первичного договора.
• Нельзя делегировать права и обязанности по договору аренды, если на участке имеются самовольно возведенные объекты капитального строительства.
• Новый арендатор вправе пользоваться землей только в соответствии с первичным договором и разрешенным назначением земли.
• Собственник не может поднять плату за пользование землей в связи с тем, что поменялся арендатор. Изменения в договоре возможны в порядке, предусмотренном его условиями, а также по судебному решению.
• Арендатор вправе получить отступные по передаче полномочий. Это объясняется тем, что сделка является возмездной и регулируется нормами главы 24 ГК РФ. Однако вознаграждение является единовременным и единственным, размер выплаты определяется по соглашению сторон (к примеру, сумма месячной, трехмесячной, полугодовой арендной платы).

Как уже упоминалось выше, субаренда имеет ряд отличий от переуступки:

• при перенайме добавляется третья сторона, однако первоначальный арендатор не исчезает из цепочки: в сделке участвуют собственник, арендатор и субарендатор. Согласие арендодателя обязательно, за него владелец участка может получить даже долю с субарендного платежа;
• третья сторона осуществляет ежемесячные отчисления в пользу арендатора;
• права и обязанности остаются закрепленными за арендатором.

Как определяется цена договора аренды:

• по результату проведения торгов;
• за основу берется кадастровая стоимость, к которой применяется корректировочный коэффициент;
• при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
• на условиях договоренностей сторон.

Содержание договора аренды и переуступки

Рассмотрим ключевые моменты договора на передачу в пользование земельного участка за плату:

• описание объекта (кадастровый номер земли, категория, вид разрешенного использование, площадь, местоположение);
• размер арендного взноса и порядок его передачи;
• период действия договора;
• права, обязанности и ответственность за их неисполнение;
• разрешение споров;
• дополнительные условия договора (для совершения переуступки важно, чтобы в первичном договоре не было запрета на такую сделку).

В договоре на переуступку отражается следующая информация:

• величина компенсации за новую сделку и текущая арендная плата;
• долг прежнего пользователя земли, если он имеется, а также варианты его погашения;
• информация о строениях на участке;
• перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства;
• вновь возникшие права и обязанности;
• срок;
• ответственность сторон за нарушение условий по первому и второму договору;
• форс-мажор, действия и последствия;
• земельные споры и пути их решения.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Примечание. Когда осуществляется сделка переуступки, земельный участок уже полностью оформлен в соответствии с законом: имеет кадастровый номер, сформирован в границах.

Это избавляет нового участника сделки от необходимости проводить межевание, участвовать в торгах для получения права арендовать именно этот участок у государства, лишних временных и материальных затрат.

Фактически процесс сводится сначала к устному обсуждению всех нюансов и сумм, потом письменному подтверждению принятых договоренностей и посещению МФЦ. Правда, при аренде до 5 лет затруднение может вызвать получение разрешения на сделку от органов власти.

Регистрация переуступки аренды в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:

1. Паспорта. Доверенности.
2. Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
3. Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
4. Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
5. Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.

Регистрация всех сделок происходит через любое отделение МФЦ, при единовременном присутствии сторон.

По истечении 5-7 дней заявителям вернут договора переуступки прав со штампом регистрирующего органа. С этого момента первичный арендатор отказывается от всех притязаний на земельный участок.

Можно ли досрочно прекратить арендные обязательства

Прекратить пользование чужим участком за плату возможно при следующих обстоятельствах:

• при нарушении любой стороной условий договора;
• при использовании земельного надела не по назначению;
• при невозможности использования объекта из-за его непригодности;
• при взаимном решении сторон.

Подведем итоги

Новый арендатор земли после оформления документов в установленном порядке получает право на ведение строительства (при условии, что назначение участка допускает возведение здания), а также на выкуп земли у муниципалитета.

При этом главная обязанность пользователя земли – осуществлять использование участка только в соответствии с его назначением, не допускать порчи земли и регулярно отчислять денежные взносы согласно требованиям договора.

Переуступка может стать отличным решением для арендатора, который оказался не в состоянии выполнять обязательства по договору, или в случае, если участок стал для него неликвидным. В то же время и для новой стороны есть свои преимущества: несложность процедуры регистрации сделки, короткий срок оформления документов.

Прочтите: Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Что такое уступка права аренды земельного участка

Аренда является распространенным видом юридических отношений, связанных с землепользованием. У арендатора, временного пользователя, нет прав на продажу участка, его дарение или завещание.

Но законом предусмотрено использование права на передачу земли в аренду третьему лицу. Такая необходимость может возникать в случае, когда земля арендована на слишком длительный период, и арендатор уже не имеет возможности (или желания) заниматься какой-то деятельностью на ней.

При этом обязательно оформить все отношения договором с учетом требований законодательства.

Переуступка права аренды земельного участка является процессом разрешенным, но сложным, требующим знаний всех юридических нюансов.

Что это такое

Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.

ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.

Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.

Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.

При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.

Законодательство

Основной закон, регулирующий любые земельные отношения, это Земельный кодекс РФ. Он касается отношений и между физическими, и между юридическими лицами.

Определяет такие виды сделок по земле, как регистрация участка, оформление прав собственности, продажа, дарение, перераспределение, переуступка. Участники земельных отношений обязаны выполнять требования ЗК.

Если при переуступке будут нарушены какой-то стороной нормы закона, она больше не получит разрешение на проведение данной сделки. Такое требование записано в статье 22 Кодекса.

В статье 22 указаны цели, для выполнения которых может осуществляться ППА (переуступка прав аренды).

• Для оформления прав субаренды на часть участка.
• Для создания пая при вступлении в строительный кооператив частного порядка.
• Для обеспечения взноса в капитал сельхоз организации.

Если уступка нужна для этих целей и проводится только в пределах периода аренды, согласие владельца земельной территории может не понадобиться. При этом новый арендатор берет на себя все обязанности по обслуживанию участка.

ВНИМАНИЕ! Создавать новый договор аренды с собственником в таком случае не понадобится.

Арендаторы решают между собой, как будет оплачиваться аренда, условия указывают в договоре, составленном между сторонами сделки. Если же осуществляется переуступка на землю государственную или муниципальную, условия оплаты аренды укажет местная власть.

Новый арендатор

Новый пользователь получает после подписания договора на уступку не только права, но и обязанности.

• Он должен будет вносить арендную плату, стоимость которой была определена еще с владельцем. Все должно отвечать условиям, которые указаны в первоначальном договоре. Определяется арендная плата и для муниципальной земли или государственной, сумма устанавливается местными органами власти.
• Третье лицо после перехода ему прав аренды может использовать земли по своему усмотрению, но с учетом категории земли, разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, она может служить для выращивания различных сельхоз культур, для агробизнеса.

Виды ограничений

Оформление ППА может не состояться по ряду причин, установленных законодательством.

1. Изначально запрет на переуступку может быть выставлен собственником земли, это его право.
2. Также причиной станет нарушение условий первоначальной аренды, когда земля использовалась не по назначению. Если первый арендатор решил применить землю под Ижс, несмотря на ее сельхоз предназначение, владелец может разорвать договор с ним и тем более запретить уступку земли третьему лицу.
3. Если по участку уже ведутся споры, касающиеся его границ.
4. Когда существуют обязательства в отношении земли.

Требования к оформлению сделки

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

• Заявление.
• Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
• ИНН.
• Договор и его копию по аренде.
• Кадастровую карту на участок.
• Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
• План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Новый договор об аренде при переуступке прав должен полностью соответствовать по условиям договору с собственником. Также такой документ может включать какие-то дополнительные изменения, соглашения, не противоречащие первоначальной бумаге.

Среди стандартной информации в договоре данные об участниках сделки, данные об участке (реквизиты кадастрового паспорта, площадь, оценка, место нахождения). Указываются особенности самой переуступки. Например, может быть задолженность по арендной плате, в таком случае следует указать условия ее погашения.

В договоре должна быть выписка из ЕГРН, размер арендной платы, срок соглашения по уступке. Обязательно – подписи участников операции.

Порядок регистрации

Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.

Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.

Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.

ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.

Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Последствия

Когда производится регистрация ППА в Госреестре ЕГРН, первый арендатор утрачивает свои права на пользование участком, они, вместе с обязанностями, переходят к новому пользователю. Какие возможности появляются у него после подписания договора?

• Если будет объявлена продажа на земельный участок на условиях выкупа, он сможет участвовать в этом процессе. Покупка будет осуществлена по регламенту Земельного и Гражданского Кодексов.
• Новый арендатор может заниматься возведением строений, если это отвечает целевому предназначению участка.

Среди основных обязанностей – своевременная уплата аренды и использование земли только в соответствии с ее видом разрешенного использования. Арендатор должен сдать собственнику участок в положенный срок и в его первоначальном виде, не ухудшив качественных характеристик.

Выгода

Уступка прав аренды может быть выгодной обеим сторонам. Первый арендатор получает возможность передать землю, к которой он утратил интерес, третьему лицу. Вместе с землей передаются и обязанности по отношению к ней. А новый пользователь получает возможность вести хозяйственную деятельность на участке, который выгоден для него.

Не нужно составлять новый договор с собственником, достаточно соглашения с арендатором. Процедура регистрации ППА не сложная, а государственную пошлину за ее проведение можно разделить между участниками сделки.

Переуступка права аренды земельного участка

Если вам понадобился участок земли во временное пользование, то его можно взять в аренду у собственника, и тогда он будет принадлежать вам по праву до окончания срока договора. Возможно, на нем вы планируете выращивать урожай, загорать или просто наслаждаться природой. Но если передумаете досрочно, потребуется выплатить неустойку.

Лучший вариант в таком случае — оформить переуступку участка и отдать его на время арендатору №2. Мы расскажем, как оформить классический договор. Если у вас возникнут нестандартные вопросы — обращайтесь к профессиональному юристу. Он подскажет, как грамотно поступить собственнику, второму арендатору и самому «переуступщику» в разных ситуациях.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 203 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Что такое договор переуступки?

Право на переуступку аренды земельного участка есть у арендатора — собственник в подобной сделке не участвует. На практике такие сделки заключаются в следующих ситуациях:

• здание на участке купил новый владелец;
• арендатор не в состоянии оплачивать пользование наделом;
• арендатор переехал;
• арендатор занялся другим бизнесом.

Как правило, земельные наделы берут в аренду в сельскохозяйственных целях. Реже — в связи с желанием отдохнуть на природе. Но в обоих случаях, помимо прав, на арендатора налагаются и обязанности. Например, следить за сохранностью имущества и надела, нести материальную ответственность, ухаживать за участком (в меру своих возможностей и условий соглашения).

Поскольку собственник в сделке не участвует, то и договор остается прежним. Таким образом, право на переуступку аренды земельного участка предполагает лишь смену арендатора без снятия с него обязанностей по выплатам, охране собственности и материальной ответственности. Словом, каким договор был, таким он и остался.

Владелец надела может быть заведомо против такой опции. Тогда этот пункт он пропишет в договоре, как и требования, которые касаются повышения арендной платы и досрочного расторжения договора с той или иной стороны.

Но если запрета на право переуступки земельного участка нет, а в соглашении указано, что она не возбраняется, значит, закон на стороне арендаторов.

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам.

Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.

2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

Проведите предварительную подготовку

Благодаря юридической практике появился список распространенных ошибок, которые допускают при оформлении права переуступки на участок. Они касаются предварительной подготовки к сделке. Если их исключить, вы не столкнетесь со сложностями в дальнейшем. Вот основные действия, которые нужно выполнить до заключения договора:

1. Проверить, нет ли долгов. Речь идет об обязательных выплатах за надел со стороны первоначального арендатора.
2. Проверить, согласен ли собственник. В договоре должен быть пункт о возможности такого варианта. В некоторых ситуациях, когда такого пункта нет или есть информация о запрете подобных действия, нужно пересмотреть условия первоначального соглашения или получить нотариально заверенное согласие собственника.
3. Проверить надел на наличие обременений.

После проведения предварительных работ необходимо проинформировать потенциального владельца о необходимости соблюдения ряда условий. Это не прямая обязанность первого арендатора, но лучше, если новый пользователь надела будет знать о своих правах и обязанностях.

Проинформировать нового арендатора о его правах и обязанностях

Существует минимальный список требований, предъявляемых к арендатору. Все они определены ГК и ЗК РФ. Вот основные положения:

1. Использовать надел строго по назначению. Если изначально он используется для сельскохозяйственных целей, значит, на нем нужно выращивать урожай, а не строить здания и открывать курортные зоны отдыха.
2. Получать согласие собственника при любых изменениях. Если вы желаете построить дом или пристройку, изменить ландшафтный дизайн или выкопать скважину — уточните у владельца надела, согласен ли он с такими переменами.
3. Сдавать надел в субаренду только с согласия собственника. Наделом можно поделиться с третьими лицами, то есть сдать его часть в субаренду. Перед тем как это сделать, спросите у собственника, согласен ли он на это.

Если новый временный владелец нарушит данные или иные правила, предусмотренные договором, заключенное соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание таких ситуаций, с владельцем нужно согласовывать любые изменения.

Если собственником надела является государство, то, передавая право на временное пользование другому арендатору, нужно спросить разрешения. В этом случае обращаются в местную администрацию.

Соберите необходимый пакет документов

При оформлении подобного договора вам потребуется минимум документов: право собственности подтверждать не нужно, а значит, и данные на надел не потребуются. Ключевым подтверждением свершившейся сделки является соглашение. В результате вам потребуется:

1. Договор временного пользования, который есть у арендатора.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Документы, которые подтверждают, что долгов нет (справки, квитанции на оплату).
4. Справка из Реестра об отсутствии обременений.

В результате соглашение будет напоминать классический договор на временное пользование. Различие составит лишь стоимость переуступки.

Составьте договор

Преимущество данного соглашения в том, что его можно составить в свободной форме. Главное, включить в него следующие данные:

1. Точное наименование объекта договора.
2. Ежемесячную арендную плату.
3. Сумму оплаты за переоформление.
4. Срок действия договора.
5. Предназначение надела, варианты его использования.
6. Порядок, в котором надел будет передан собственнику.
7. Информацию об ответственности сторон.

Если какие-то обременения все же существуют, их нужно указать. Если в сроке действия договора, назначении надела или иных пунктах произошли изменения, которые арендаторы хотят включить в соглашение, нужно пригласить собственника.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

В случае, если в договоре есть пункт запрета на переуступку или арендатор планирует строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, можно поменять договор. Профессионал справится с процедурой быстро и грамотно.

В случае, если на наделе есть незаконные постройки, их необходимо ликвидировать либо узаконить в соответствии с предписаниями.

Право переуступки не оформляется в случае, если на надел наложено обременение.

Как правило, так происходит в трех случаях:

1. Имущество не зарегистрировано.
2. На имущество наложен арест.
3. В настоящий момент идет судебное разбирательство, касающееся земельного надела.

Эти вопросы решаемы — просто нужно дождаться, пока они урегулируются. При этом арендатору следует обращать внимание на количество сложностей, препятствующих заключению договора. Если договор на право переоформления заключаете вы, постарайтесь избежать следующих ситуаций:

• у первого арендатора есть долги за оплату аренды;
• вам предлагают заключить договор переуступки аренды на более длительный срок, нежели первоначальный договор;
• вам предлагают передать право на временное пользование более чем на 5 лет без ведома собственника — в этом случае потребуется его согласие и присутствие при сделке.

Любые процедуры, которые осложнены и вызывают вопросы, лучше выполнять в присутствии юриста, или с помощью его консультаций в режиме онлайн. Если вы правильно выберете специалиста, то сможете защитить свои интересы и будете уверены в законности совершенной сделки.

1. Источники:
2. Правила аренды земельных участков
3. Платность использования земли
4. Правила пользования арендованным имуществом
5. Сайт Росреестра