Завещание — это распоряжение на случай смерти. Наследник становится собственником завещанного ему имущества только после смерти наследодателя.
Дарение является одним из самых популярных способов передачи имущества.
Чаще всего граждане заключают договор дарения, когда хотят безвозмездно передать недвижимость — дом или квартиру, а завещание, по каким-то причинам, составлять не хотят.
Например, в случаях, когда у собственника имеются родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве, которым они эту самую долю передавать не желают.
По договору дарения даритель (тот, кто дарит) безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (тому, кто получит подарок) в собственность вещь. То есть в договоре указано, что вы дарите свою квартиру любимой племяннице. И как только вы поставите под договором свою подпись, знайте — квартира уже не ваша.
В СМИ довольно часто появляются сообщения о том, что на улице оказался очередной человек, лишившийся права жить в своей квартире в силу того, что она была им подарена, и новый собственник выселил его, хотя потерпевший был уверен, что право проживания в квартире у него оставалось. Основная причина тому — недостаточная информированность о последствиях заключения договора дарения. .
Нужно понимать, что дарение означает переход права собственности одаряемому (тому, кому вы дарите). То есть он может распоряжаться подаренным имуществом по своему усмотрению. Однако, если вы подарили родственнику квартиру, в которой прописаны, а он захотел вас выселить, то для этого ему придется обратиться в суд, а прописанных несовершеннолетних детей выписать нельзя вовсе.
Конечно же, многие из тех, кто передает единственную свою квартиру родственникам, уверены в их порядочности. Но огромное количество трагических историй об оказавшихся на улице стариках доказывает, что доверие, зачастую, оказывается напрасным.
Часто безоблачные отношения между родственниками резко портятся именно после подписания договора дарения.
Особенно часто такие истории происходят при заключении сделки дарения в простой письменной форме, как правило, обманутые таким образом старики, вообще не понимают суть договора, не знают о последствиях и даже не догадываются о том, что не смогут больше жить в своих квартирах.
Собираясь заключить договор дарения, лучше несколько раз подумать. А еще обратиться за консультацией к нотариусу. Нотариусобязательно разъяснит все подробности сделки, расскажет о том, какие последствия могут наступить после ее заключения.
В случае если после этого уверенность в необходимости заключения договора дарения исчезнет, нотариус поможет выбрать другие варианты передачи недвижимости. Ими могут быть и завещание, и сделкакупли-продажи и т.п. Главное, не пренебрегать возможностью получить профессиональный совет.
Ведь нотариус, это, прежде всего, высококвалифицированный юрист широкого профиля, который работает в интересах граждан.
нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. лицо, имеющее право наследовать имущество умершего по завещанию или по закону. Наследником считается лицо, находящееся в живых в день открытия наследства, а также дети, зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).
Что лучше – подарить квартиру или завещать?
Последнее обновление: 17.03.2020
Вопрос:
Мне 60 лет и я хочу отдать свою квартиру хорошему человеку. Должен ли я сделать это через подарок или завещание? Что выгоднее и почему?
Ответ:
Чтобы подарить кому-то свою квартиру или , она, конечно же, должна принадлежать владельцу по праву собственности , и это право должно быть зарегистрировано в Федеральном реестре.
Более того, свойство должно быть только .
Если квартира ранее была куплена (приобретена) во время брака дарителя , то она уже является его общей собственностью с супругом (даже если они позже развелись), и он не имеет права распоряжаться квартирой в одиночку.
И дать , а унаследовать Его имущество может быть унаследовано родственниками или чужими людьми. Что лучше и выгоднее — подарок или завещание квартиры ? Какой вариант выбрать? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.
Как вы оцениваете собственную квартиру на продажу? Факторы оценки и метод расчета цены.
Основное отличие между этими вариантами заключается в том, что в случае дарения право собственности на квартиру переходит сразу же (нужно только зарегистрировать передачу прав), а в случае дарения — через длительное время (годы, а то и десятилетия), и только после ряда необходимых процедур для вступления в наследственное право (нотариальные действия, справки из БТИ и Кадастровой палаты, регистрация права).
В то же время, будет может быть оспорено родственниками наследодателя, и до разрешения судебных споров наследник не может распоряжаться квартирой.
Более того, будет может быть переписана тестирующим устройством в любое время, или может быть отозвана вообще.
А отозвать Подарок чрезвычайно сложно, и только в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом (подробнее об этом — ссылка ниже).
Какие типы собственности на квартиру — см. глоссарий по ссылке ниже.
Завещание должно быть заверено нотариусом, а Дарственный акт может быть составлен как в простой письменной, так и в нотариальной форме (по желанию сторон). Только сам завещатель (и нотариус) должен составить завещание и подписать договор дарения , обе стороны договора — донор и донор (а это также возможно без нотариуса) — должны подписать.
Стоимость составления завещания у нотариуса минимальна и незначительна, а стоимость нотариального заверения акта дарения (в случае нотариуса) будет многократно выше, так как государственная пошлина рассчитывается здесь из кадастровой стоимости квартиры. Затраты на государственную регистрацию перехода права собственности в обоих случаях одинаковы.
Подарок квартиры ничем не ограничивается, а владелец может свободно передать свою собственность кому угодно в любое время и без каких-либо дополнительных условий.
В завещании также есть некоторые законодательные ограничения — в частности, так называемая обязательная часть наследства , которая идет к родственникам-инвалидам и родственникам наследодателя независимо от завещания.
Если жертвует квартиру , владельцу следует обратить особое внимание на будущее собственного жилья в этой квартире, так как если это условие прямо не указано в акте дарения, то жертвователь теряет право пользования квартирой вместе с имуществом и . И практика показывает, что не все близкие знают, как сохранить благодарность, и часто такие доноры через год-два оказываются на улице или где-то в глухой, богом забытой деревне.
Образец соглашения о донорстве с условием, что донор может жить в нем, можно скачать здесь.
Налоги при дарении и завещании
При сдаче квартиры от налога освобождаются только близкие родственники донора (подробнее — ссылка ниже). Другие родственники и посторонние лица, которым также можно подарить квартиру, обязаны уплатить налог 13% (НДФЛ) на кадастровую стоимость имущества.
В завещании квартиры — наследники не платят никаких налогов (независимо от родства).
Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. ссылку).
Когда выгоднее подарить квартиру?
С точки зрения владельца выгоднее отдать квартиру , если вы хотите порадовать любимого человека, избавившись от бюрократии принятия наследства и споров с другими потенциальными наследниками. Более того, вы хотите сделать любимого человека счастливым сейчас, а не в будущем. Для самого счастливого человека это идеальный способ получить квартиру.
Правда, если этот счастливчик не является близким родственником дарителя, то он должен заплатить государству и заплатить высокий налог, чтобы получить такой подарок. В таком случае имеет смысл спросить у счастливчика, что предпочтительнее для него получить имущество сейчас, но с налогами, или позже, но без налогов и с возможными спорами о наследстве.
Для того, чтобы избежать налога на представленную недвижимость (для лиц, не являющихся родственниками), некоторые ‘продвинутые’ знаки формализуют фактическое пожертвование квартиры через формальный договор купли-продажи. В этом случае продавец-донор может уже иметь в своем распоряжении налог с продаж, но здесь у него есть несколько возможностей уменьшить или избежать его путем применения налоговых вычетов.
Что может помешать владельцу квартиры отдать квартиру?
Если вы отдаете квартиру , вы должны учитывать риск для донора . Сразу после подписания договора дарения, даритель теряет право собственности на квартиру и, если иное не указано в договоре, теряет право на проживание в ней. И здесь могут возникнуть следующие проблемы:
- Радость любимого человека со временем может угаснуть, и отношения с его благодетелем могут ухудшиться, и тогда новый владелец имеет полное право выселить благодетеля из квартиры, которая ему не принадлежит;
- Любимый человек может быть довольно добродушным и благодарным, но обстоятельства вынуждают его продать квартиру (например теряет право собственности на квартиру, и если иное не указано в договоре, право проживания в ней; в квартире, за долги), и благодетель вернется на улицу;
- Если через некоторое время благодетель увидит, что он торопится и списал квартиру не тому человеку, то очень трудно расторгнуть договор дарения (подробнее см. приложение 1. ниже по ссылке), в отличие от воли.
Кто ‘третьи лица’ в сделках с недвижимостью? Какие у них есть права? Кто из них может оспорить сделку?
Когда выгоднее завещать квартиру?
- В случае дальнего родственника или постороннего лица, которому пришлось бы платить высокую сумму налога (13%) в случае подарка, лучше иметь квартиру .
- A завещание более выгодно для завещателя , а если есть сомнения в достоверности наследников — завещание, потому что его можно переписать или отменить в любое время.
- С завещание сам завещатель не подвергается опасности, за исключением того, что некоторые ‘близкие’ с нетерпением ждут, когда благодетель передаст его в мир иной. Наследники самой воли должны будут принять это:
- Завещание может быть переписано в любой момент времени при жизни тестирующего или может быть отменено ;
- Завещание может быть оспорено другими наследниками после его открытия (т.е.
- Титул может быть признан недействительным на (подробнее см. ссылку ниже);
- Титул может быть получен только через шесть месяцев после смерти наследодателя ;
- Титул может быть ограничен обязательной частью (подробнее см. ниже).
Кроме того, согласно закону, наследники также берут на себя все долговые обязательства наследодателя с наследством — по кредитам, выплатам алиментов и т.д. — и всё такое Наследники могут быть даже привлечены к субсидиарной ответственности наследодателя, который, например, привел предприятие к банкротству (пример — Верховный Совет, дело 303-ЕС19-15056).
В отличие от будет , подарок позволяет человеку передать только конкретное имущество (квартиру) без долгов владельца. С точки зрения получателя жилья, подарок, таким образом, очевидно, предпочтительнее. Но с точки зрения владельца квартиры — полная противоположность…
Как запретить регистрацию бизнеса с квартирой без участия собственника? Очень просто!
Подробнее о договоре передачи квартиры и нюансах дарения (в том числе о списке близких родственников и отмене подарка) Вы можете прочитать в глоссарии по ссылке.
Подробнее об условиях наследования квартиры (в том числе об отмене и недействительности завещания, обязательной части и т.д.) можно прочитать в глоссарии по ссылке.
А для потенциального донора-арендатора есть еще одна хорошая альтернатива — это передача квартиры в аренду . Точнее, его тип, используемый на рынке недвижимости — пожизненный договор на обслуживание с родственником. Что это такое и как оно работает — читайте ссылку в глоссарии.
Остались вопросы? Есть ли какие-нибудь смутные сомнения? Адвокат вам поможет! Вы можете заказать ЗДЕСЬ консультацию юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки.
- ‘РЕАЛЬНЫЕ СЕКРЕТЫ ЭСТАТА’:
- Правила подготовки и оформления сделки купли-продажи квартиры — на интерактивной карте ВЕБ-САЙТА ИНСТРУКЦИИ (открывается во всплывающем окне).
Что лучше подарить или завещать квартиру, дачу, дом
Дом / Наследство / Что лучше отдать или завещать квартиру?
Просмотр 527
Граждане, решившие перед смертью распорядиться собственным имуществом, например, родители, которые хотят передать все достижения жизни — детям, часто сталкиваются с трудным решением сделать подарок или завещание?
Давайте сначала дадим краткое и простое определение каждому из этих терминов:
Завет — это личное распоряжение гражданина своим имуществом, которое должно быть исполнено после его смерти.
Подарок — это договор безвозмездной передачи права собственности от одного гражданина (владельца) другому лицу.
Какая из этих сделок безопаснее, проще, дешевле? Какая из этих сделок наиболее соответствует интересам сторон ? К каким правовым последствиям, будь то благоприятным или неблагоприятным, может привести каждый из них?
Эта статья ищет ответы на эти вопросы.
Завещание
Преимущества для завещателя
Если говорить только об интересах владельца, то воля — это самый надежный способ распоряжения имуществом в случае смерти, не рискуя остаться ни с чем — в жизни. Например, если владелец составил завещание о собственности, он остается ее законным владельцем и пользователем, он может даже передумать — отменить завещание и распорядиться собственностью другим способом: продать, отдать, заложить, изменить. Право собственности переходит к наследникам, названным в завещании, только после смерти наследодателя. Если на момент открытия наследства обнаруживается, что больше нет прав на наследование, завещание считается недействительным.
Составление завещания — это простая процедура, не требующая длительной подготовки, подготовительных действий или сбора документов. Составить завещание можно у любого нотариуса по гражданскому праву — в любом городе, в любом районе. Также, чтобы составить новое завещание, отменяющее предыдущее, необязательно обращаться к нотариусу по гражданскому праву, который заверил оригинал.
Риски для наследника
Что касается интересов принимающей стороны — наследника, для приобретения права собственности на наследство недостаточно оставить только наличие завещания, необходимо еще пройти процедуру принятия наследства. На этом этапе могут возникнуть неожиданные подводные камни.
С какими трудностями может столкнуться наследник воли?
- Родственники, недовольные волей покойного наследника, могут попытаться оспорить завещание в суде. Хотя завещание должно быть признано судом недействительным, сам судебный процесс — это пустая трата времени, нервов и денег;
- Тестировщик вполне мог составить несколько завещаний, каждое из которых отменяет предыдущее, поэтому действительным является только самое последнее. Наследники могут не знать о существовании новых диспозиций;
- Даже если есть только одна воля, даже если нет причин сомневаться в ее действительности, все равно могут быть претензии третьих лиц к наследию. Мы говорим о претендентах на обязательную акцию. Близкие родственники (дети, родители, муж/жена) и родственники умершего, которые являются несовершеннолетними или инвалидами, закон гарантирует половину доли, которую они получили бы без завещания — таким образом, закон защищает материально незащищенных граждан;
- Покойный имеет право включить в завещание условия, при которых наследник приобретает право собственности на имущество, например, денежные обязательства перед третьими лицами. Такие условия известны как завещательные отказы и могут быть очень обременительными и нежелательными для наследника;
- Наследство — это целый комплекс, включающий в себя не только имущественные права, но и обязанности. Таким образом, наследник приобретает долги покойного вместе с имуществом, и невозможно принять одну часть наследства и отказаться от другой.
Расходы на оформление завещания и принятие наследства
Прежде всего, расходы несет владелец имущества, решивший составить завещание. За подготовку документа — около 1000 рублей (за страницу), за нотариальное заверение — 100 рублей.
Несмотря на то, что наследство переходит к наследникам бесплатно, процедура регистрации наследства все же связана с некоторыми затратами. Прежде всего, это оплата государственной пошлины за выдачу свидетельства о наследстве , размер которой зависит от двух факторов:
- Оценочная стоимость унаследованного имущества;
- Взаимоотношения между наследодателем и наследником (по закону или по завещанию) — близкие родственники (жена/муж, родители, дети, братья и сестры) платят 0,3%, дальние родственники — 0,6% от стоимости оценочного имущества, но не более законных сумм.
Кроме того, за урегулирование наследственных сделок в нотариальной конторе и выполнение нотариусом технической и юридической работы необходимо заплатить 500-1000 рублей по ставкам нотариальной конторы. Работа оценочной компании по определению стоимости унаследованного имущества также будет подлежать оплате.
За государственную регистрацию права собственности на унаследованное имущество и выдачу соответствующего свидетельства о регистрации также уплачивается государственная пошлина — 2000 рублей.
Дарение
Как упоминалось выше, в соответствии с определением договора дарения, содержащимся в статье 572 ГК РФ, одна сторона — даритель — передает даренное — имущество или имущественные права на имущество другой стороны безвозмездно.
Преимущества и риски для одаряемого
Разумно оформлять договор дарения только в том случае, если владелец имущества безоговорочно доверяет лицу, которое хочет сделать подарок, хочет обеспечить его безопасность от имущественных претензий извне и доверяет безопасность сделки самому себе.
Особенностью договора дарения является преимущество для дарителя — даритель становится владельцем имущества сразу после подписания договора и может распоряжаться им по своему усмотрению.
Единственный риск, которому подвергается даритель, — это риск аннулирования акта дарения при наличии для этого законных оснований. Такие общие обстоятельства могут служить основанием для оспаривания сделки:
- Сделка была осуществлена с применением насилия, угроз, обмана в отношении одной из сторон;
- В момент заключения сделки донор находился в таком состоянии, когда он не осознавал значения своих собственных действий и не мог их направить.
Срок исковой давности для оспаривания договора дарения составляет обычно 3 года, исчисляемый с момента, когда стороне стало известно о существовании обстоятельств, приведших к недействительности сделки, или с момента, когда эти обстоятельства перестали существовать.
Еще одним риском для принимающей стороны является право донора расторгнуть договор в одностороннем порядке (или по решению суда) , если …
- Даритель совершил преступление против дарителя или членов его семьи (убийство, покушение на убийство, нападение);
- Предприниматель небрежно обращается с пожертвованным имуществом и угрожает его необратимым уничтожением или потерей;
- Предприниматель умер перед дарителем.
Риски для дарителя
Естественно, что договор дарения влечет за собой ряд обязательств для донора, а также может иметь неблагоприятные последствия. Прежде всего, донор должен понимать, что, выполняя договор дарения, он передает право собственности на имущество безвозмездно и теряет все права на него — права владения, пользования, распоряжения.
Концепция договора дарения исключает возможность передачи пожертвованного имущества или права собственности после смерти дарителя. Давать — это не наследство.
Юридическая практика знает о бесчисленных случаях, когда пожилые доноры помещались в дома престарелых или передавались отдаленным родственникам для ухода за ними после того, как они завладели переданной в дар квартирой или домом.
Трудно признать недействительным договор дарения, который был заключен на законных основаниях и с разумным суждением сторон.
Если даритель оставляет за собой право пользования имуществом по устному соглашению сторон, существует большая опасность того, что у дарителя, например, не будет крыши над головой или средств к существованию.
Документы и оформление договора
В отличие от составления завещания, для которого почти не требуется документов, составление акта о пожертвовании требует предварительной подготовки пакета документации.
Такие документы необходимы:
- Название (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарственный акт);
- Технические документы (кадастровое свидетельство);
- Регистрация (свидетельство о государственной регистрации).
Если собственность принадлежит супругам по закону о совместной собственности, необходимо согласие супруга на подарок.
Если предметом дарения является недвижимое имущество, владельцами (или арендаторами) которого являются несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Согласно закону, договор дарения не подлежит нотариальному заверению — достаточно простой письменной формы документа и подписей сторон.
Однако, нотариально заверенная печать на документе является дополнительной гарантией проверки правоспособности и истинных намерений сторон, проверки документов, согласования условий сделки, законности заключения.
Для заключения договора стороны должны предъявить паспорта или другие документы, удостоверяющие личность.
Формализованное соглашение о безвозмездной передаче недвижимости должно быть зарегистрировано в уполномоченном Росреестром органе. В течение 1 месяца с момента регистрации, жертвователь получит документ, подтверждающий право собственности, и станет полным владельцем подарка.
Расходы на оформление договора дарения
Подобно завещанию, в котором право собственности переходит к наследникам бесплатно, но расходы по приему наследства все же возникают, с подарком также связаны некоторые финансовые расходы.
Прежде всего, это затраты на оформление договора:
- Подготовка договора дарения — от 2000 до 5000 рублей;
- Нотариальное заверение договора (по желанию сторон) — 0,5-1% от сметной стоимости предмета договора (от 500 рублей);
Государственный сбор за регистрацию имущества — 2000 рублей.
Кроме того, имущество, переданное в дар, облагается налогом в соответствии с налоговым законодательством.
Подоходный налог с физических лиц (налог на прибыль) в 2020 году составляет 13% от стоимости имущества, заявленного в договоре дарения .
Однако близкие родственники дарителя (муж/жена, родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки) не обязаны платить подоходный налог с подарка в соответствии со статьей 217 Налогового кодекса.
Завещание и дарение. Сравнительная характеристика
Для большей ясности рассмотрим сравнительные характеристики воли и дара, чтобы определить основные различия:
| Сроки принятия имущества | Право собственности на унаследованное имущество переходит только после смерти наследодателя, а не сразу — процедура наследования занимает 6 месяцев, по истечении которых право собственности должно быть зарегистрировано, что займет до 18 дней в соответствии с законом. | Право собственности переходит в момент подписания акта дарения. Государственная регистрация правоустанавливающего документа и получение свидетельства о регистрации занимает до 18 дней. |
| Опция отмены | В завещании предлагается свободное волеизъявление тестирующего устройства. Она может составлять одновременно несколько завещаний, которые не противоречат друг другу, отменять или изменять завещания так часто, как это необходимо — каждое новое завещание отменяет предыдущее. Наследники также могут принять или отклонить наследство. | Дарение в качестве подарка — это процедура, которая может быть отменена только в нескольких случаях, предусмотренных законом, например, если жизнь и здоровье дарителя находятся под угрозой из-за подарка. Договор дарения может быть оспорен или отклонен, но также и в исключительных случаях — недееспособность дарителя, применение силы, угрозы, манипуляции, обман. |
| расходы | — плата за оформление наследства;- государственная пошлина за получение свидетельства о наследовании (0,3 или 0,6% от стоимости наследства — до 1 млн. руб.);- техническая и юридическая работа нотариуса;- государственная пошлина за выдачу свидетельства о регистрации. | — Сбор за подписание договора дарения; — Государственный сбор за выдачу свидетельства о регистрации; — Подоходный налог 13%, если донор не является близким родственником жертвователя. |
| Возможные проблемы | — наследник при жизни может изменить завещание. — Близкие родственники наследодателя — пенсионеры, несовершеннолетние дети, инвалиды — имеют право на долю наследства независимо от завещания наследодателя. | Даяние — выгодно для одаренных, но рискованно для владельца имущества, так как они сразу и безвозвратно становятся собственностью одаренных. Очень сложно отменить или оспорить сделку. |
Помощь юриста
Выбор между завещанием и подарком затруднен. Невозможно оценить, что выгоднее — передать собственность при жизни владельца или оставить решение наследникам? Если Вы выбрали неблагоприятный вариант, Вы рискуете не только имуществом, но и финансами.
И его собственные, и те, кто получит права на собственность в будущем. Неправильное оформление подарка может привести к расторжению договора. Как в завещании.
Для того, чтобы учесть все нюансы и выбрать наиболее выгодный вариант, желательно обратиться за помощью к адвокату.
На нашем сайте вы можете получить бесплатную юридическую консультацию по завещаниям и подаркам. Опытный адвокат поможет вам определить правильный документ — вы будете проинформированы о преимуществах и недостатках, затратах, судебной практике и других нюансах.
Вам не нужно искать решение самостоятельно — адвокат ответит на все ваши вопросы в режиме реального времени.
При необходимости можно заказать полные услуги, например, составление завещания, регистрацию прав собственности, сбор документов.
Как безболезненно передать недвижимость своим родственникам: подарок, завещание, купля-продажа
15.09.2014 | 12:30 120763
Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости, находящейся в собственности родственников, является договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, семейных отношений… В некоторых случаях волеизъявление является более выгодным, а договор купли-продажи — гораздо менее выгодным.
В большинстве случаев решение о дарении, завещании или заключении договора купли-продажи зависит от последующих расходов. Как лучше всего подарить имущество родственникам?
Из чего мы выбираем?
Мы обсудим это немедленно. Договор купли-продажи между близкими родственниками используется достаточно редко. Супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), бабушки и дедушки, внуки и другие родственники не получают выгоды от договора купли-продажи.
За исключением условий регистрации: Покупатель может стать полноправным собственником квартиры по договору купли-продажи в течение одного месяца с момента подачи документов на государственную регистрацию. Подарок также не подходит лицам, вступившим в гражданский брак — лучше грамотно оформить договор купли-продажи.
В противном случае, покупка и продажа — не лучший вариант для близких родственников. Квартира, купленная по договору купли-продажи, становится совместной собственностью супругов, а в случае развода ваша половина может претендовать на равную долю ‘подарка’.
Невозможно вычесть налог на недвижимость, если договор купли-продажи заключен между близкими родственниками. В отличие от завещания или дарителя, владеющего недвижимостью менее трех лет, обязанного уплачивать налоги с доходов физического лица со стоимостью объекта, превышающей один миллион рублей.
Если по договору купли-продажи отсутствует реальный платеж, т.е. перевод денег, то сделка считается недействительной (вексель). По этой причине она не распространяется на близких родственников.
Наиболее часто используемыми инструментами в отношениях близких родственников при передаче недвижимости являются договор дарения и завещание. В обоих случаях нет факта перевода средств, а значит, это не покупка или продажа. Но что лучше — дар или завещание?
По словам Елены Васильевской, менеджера Петроградского филиала корпорации ‘Адвекс’. Недвижимость’, подарок часто путают с завещанием, потому что не понимают характера этих сделок: ‘В обоих случаях владелец передает свою собственность другому лицу бесплатно’. Эти две процедуры отличаются при передаче права собственности на недвижимость’.
Согласно завещанию, недвижимость становится собственностью наследника только после смерти владельца. В случае дарения — сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть нотариально заверено, в то время как в случае дарения это не требуется.
Иначе решение о том, сделать подарок или унаследовать, зависит от семейных обстоятельств, отношений между родственниками.
Почему подарок лучше?
По словам заместителя директора Академии наук Бекара Леонида Сандалова, процедура дарения чаще всего используется между близкими родственниками, так как закон не позволяет им платить налоги.
Если договор дарения заключен между ‘несвязанными душами’, то необходимо обложить налогом доходы физического лица от балансовой стоимости квартиры.
‘Вторым вариантом, если достаточно выгодно использовать данный вид договора, является покупка комнаты или доли в квартире’, — говорит эксперт.
- В целом, договор дарения имеет ряд неоспоримых преимуществ еще до составления завещания.
- Но даже если заключить договор о пожертвовании, может возникнуть ряд проблем.
- Если подарок не является радостным подарком
Преимуществами подарка являются, прежде всего, уровень налогообложения и затраты на регистрацию, которые ниже по сравнению с процедурой наследования. В случае близких родственников закон не предусматривает подоходный налог с физических лиц и отменяет налог на активы, переданные в дар. За государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения уплачивается только государственная пошлина. Зависимые родственники и лица, не связанные между собой, платят подоходный налог с физических лиц — 13% от полученных доходов. ‘Теоретически, цена подарка определяется дарителем, который может указать любую сумму, например, рубль. Однако это приведет к возникновению споров со стороны налоговых органов, поэтому большинство людей предпочитают избегать подобных действий’, — отмечает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. Адвокаты отмечают, что договор дарения является наименее спорным документом. Отмена пожертвований близким родственникам происходит очень редко. Среди прочего, договор о пожертвовании требует минимального количества документов (даже выписка по личному счету и справка о переводе не требуются). Сделка может быть совершена в простой письменной форме. Пожертвователь может переехать в квартиру немедленно или продать ее — нет необходимости ждать полгода, как в случае наследования или смерти владельца в его завещании. Это очень хорошо для тех, кому предназначен ‘подарок’, но для самого донора — не всегда. После подписания договора о дарении имущество принадлежит исключительно лицу, принявшему подарок. На него не распространяется правило совместной собственности супругов, или подарочное имущество может принадлежать только Вам лично, а не Вашей любимой половине. Очень важно, чтобы преимущественное право покупки не распространялось на подарок. Например, если владелец доли в квартире желает подарить эту долю, он не обязан предлагать право преимущественной покупки другим совладельцам имущества.
Увеличение
Подобные подарки чиновникам не приветствуются, если такое дорогостоящее предложение связано с их должностью и выполнением служебных обязанностей.
От имени лиц, находящихся на лечении, обучении или обслуживании, невозможно будет предоставить жилье работникам образовательных, медицинских учреждений или учреждений социального обеспечения. Договор дарения между коммерческими организациями считается незаконным.
Любой домовладелец, желающий отдать квартиру кому-либо, должен понимать, что после подписания соответствующего договора жертвователь станет полноправным владельцем пожертвованного имущества и может выселить жертвователя в любое время. ‘Нередко люди просят суд объявить договор дарения недействительным’.
Например, они хотели отдать квартиру в наследство, но, не понимая всех деталей, подписали договор дарения вместо завещания и тем самым лишили себя имущества. В таких случаях очень сложно, практически невозможно доказать, что человек ошибался’, — говорит Елена Васильевская.
— Но проще аннулировать завещание, обратившись к нотариусу и переписав документ или написав новый в пользу другого человека’.
Теоретически, акт пожертвования также может быть поставлен под сомнение. Не исключено, что судья учтет потерю донором здоровья и ухудшение его уровня жизни в результате дарения имущества. Или же судебное разбирательство докажет незаконность действий донора в отношении донора. Иногда действия донора в отношении пожертвованного имущества могут быть использованы в качестве доказательства отмены пожертвования, что приведет к повреждению или потере имущества.
На практике наиболее распространенным делом, в котором суд может фактически встать на сторону тех, кто выступает за отмену пожертвования, является статья 177 Гражданского кодекса (недействительность сделки гражданина, который не в состоянии понять смысл своих действий или направить их).
Обычно в этой ситуации в качестве истцов выступают прямые наследники — дети очень старого или уже умершего донора. Если бы не было соглашения о дарении, то наследство делилось бы поровну между детьми. Однако договор дарения был заключен только с одним из детей.
Обездоленные дети в данном случае относятся к нетрудоспособному состоянию донора. В качестве доказательств используются: заключение психиатрической экспертизы, медицинские документы, показания свидетелей по делу, фото- и видеозаписи, документы социальной службы и др.
Но большинство экспертов уверены: крайне сложно возразить против правильно составленного и подписанного договора дарения.
Популярные подарки
Специалист Адвекс. Недвижимость’ выделяет два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи в общей квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуется ‘двухэтапный контракт’.
Сначала покупатель получает долю комнаты, а затем продает все, кроме новых владельцев с теми же правами, что и все остальные. Во втором случае речь идет о разделении наследства между детьми. Например, у женщины есть дочь и сын, у которых проблемы с алкоголем.
Мать оставила квартиру дочери, но после того, как завещание вступило в силу, сын получил две трети жилой площади в качестве наследника-инвалида. В этой ситуации для матери и дочери было бы более разумным заключить договор о пожертвовании. По словам Владимира Спарака, в истории комнат в коммунах или передачи части дома, дарственный акт иногда является принудительной мерой.
‘Если для заключения договора купли-продажи необходимо получить отказ от права преимущественной покупки, это не обязательно при подписании акта дарения’, — говорит он.
Анна Горбенко, советник Комиссии по недвижимости Ассоциации потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, считает наиболее популярным вариантом переоформления имущества в подарок договор между родственниками, например, когда бабушка дарит внуку квартиру.
‘Однако иногда эти контракты используются для сокрытия сделки купли-продажи В целом, договор дарения является оптимальной формой передачи недвижимости между близкими родственниками.
Об этом довольно сложно спорить, хотя все зависит от ситуации. И совет хорошего адвоката не повредит.
Дмитрий Наумкин Алексей Александронок