Кадастровая стоимость земельного участка – это его стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки. В некоторых случаях она определяется и вне процедуры кадастровой оценки. Например, при определении кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков, при оспаривании утвержденной стоимости или исправлении ошибок, допущенных при ее установлении (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой участок может быть приобретен с учетом его вида фактического использования. Основой для ее расчета является рыночная или иная информация, которая связана с экономическими характеристиками использования земельного участка .
Кадастровая стоимость земельного участка в первую очередь применяется для целей налогообложения. Это налоговая база по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ).
Также она используется и для других целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона о кадастровой оценке). В частности:
- для определения размера арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
- при установлении цены для продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки. В особом порядке устанавливается стоимость вновь учтенных, ранее учтенных и измененных участков. Также кадастровая стоимость определяется заново при исправлении ошибок, допущенных при ее определении, либо при ее оспаривании.
При определенных условиях до 1 января 2020 г. включительно кадастровая стоимость может быть заморожена по состоянию на 1 января 2014 г.
Как проводится государственная кадастровая оценка земельных участков
С 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. применяются два порядка применения кадастровой оценки – новый и старый. Все зависит от того, принято ли в субъекте РФ решение о переходе на новый порядок, установленный Законом о кадастровой оценке, или нет. Начиная 1 января 2020 г. оценка будет проводиться только по новым правилам (ч. 1 – 3 ст. 24, ч. 1 ст. 25 Закона о кадастровой оценке).
По общему правилу кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет (ч. 1 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).
Процедура кадастровой оценки в новом порядке включает в себя:
- принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении (ч. 1 ст. 6 Закона о кадастровой оценке);
- подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование Росреестром перечня оцениваемых объектов недвижимости (ст. 12, ч. 1 ст. 13 названного Закона);
- определение кадастровой стоимости. Ее рассчитывает бюджетное учреждение, специально созданное в субъекте РФ (ч. 1 ст. 14 указанного Закона);
- составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром (ч. 7, 9 ст. 14 Закона о кадастровой оценке);
- утверждение отчета уполномоченным органом субъекта РФ (ст. 15 названного Закона).
Кадастровая оценка земельных участков проводится в общем порядке, в котором оцениваются все объекты недвижимости. Если вы хотите узнать подробнее о процедуре кадастровой оценки (в том числе о том, как вы можете повлиять на ее результаты до их утверждения, ознакомиться с проектом отчета и представить свои замечания), рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.
Как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных и измененных земельных участков
Кадастровая стоимость таких участков, согласно ст. 16 Закона о кадастровой оценке, будет определяться следующим образом. Ее расчет будет проведен независимо от проведения последней и очередной кадастровой оценки.
Это относится к вновь образованным, ранее учтенным земельным участкам и участкам, у которых изменились характеристики (например, в результате уточнения границ) в период между последней и очередной оценкой (ч. 1 ст.
16 названного Закона).
Кадастровая стоимость таких земельных участков определяется по следующим правилам:
- ее устанавливает бюджетное учреждение в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226;
- Росреестр в течение трех рабочих дней после внесения сведений о таких участках в ЕГРН направляет в бюджетное учреждение соответствующую информацию ;
- по общему правилу в течение пяти рабочих дней со дня получения сведений от Росреестра бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость;
- стоимость определяется на день внесения сведений (измененных сведений) об участке в ЕГРН;
- бюджетное учреждение в течение трех дней после определения кадастровой стоимости направляет сведения о ней в Росреестр для внесения в ЕГРН и включения в Фонд данных государственной кадастровой оценки.
Какие особенности определения кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных и измененных земельных участков в старом порядке
Если в регионе кадастровая оценка проводится по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то кадастровая стоимость таких участков определяется по правилам ст. 24.19 названного Закона.
Кадастровую стоимость таких земельных участков определяет кадастровая палата в соответствии с Порядком, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514.
Кадастровая стоимость устанавливается в течение 10 рабочих дней с момента основания возникновения ее определения (п. 2 названного Порядка).
Как определяется кадастровая стоимость земельных участков в результате исправления ошибок либо ее оспаривания
Кадастровая стоимость, установленная в соответствии с Законом о кадастровой оценке, может быть определена заново также в следующих случаях (п. 2 ч. 1 ст. 3 названного Закона):
- при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (в том числе при обращении за разъяснениями об определении кадастровой стоимости).
После исправления ошибок бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней направляет сведения о новой кадастровой стоимости (ч. 20 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):
- в уполномоченный орган субъекта РФ для внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Сведения вносятся акт в течение 20 рабочих дней со дня их поступления, после чего в течение трех рабочих дней они направляются в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН (ч. 6 ст. 15 названного Закона);
- в орган регистрации прав, если исправлена ошибка в отношении кадастровой стоимости вновь образованного, ранее учтенного либо измененного земельного участка. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней, за исключением случаев, когда внести их невозможно (ч. 1 ст. 34 Закона о госрегистрации недвижимости);
- при оспаривании кадастровой стоимости. Так, если комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то в течение пяти рабочих дней со дня его принятия в орган регистрации прав и бюджетное учреждение направляются само решение и отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 19 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Если кадастровая стоимость была установлена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то она также может быть определена заново при рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 названного Закона).
При каких условиях кадастровая стоимость земельных участков может быть заморожена по состоянию на 1 января 2014 г
Это возможно при условии, если высший орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (правительство, администрация и т.д.) принял соответствующее решение до 20 декабря 2016 г. (ч. 1, 4 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
В этом случае кадастровая стоимость на период с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. замораживается в размере, определенном на 1 января 2014 г. При этом нужно учитывать следующее (ч. 1 ст. 19 названного Закона):
- если на эту дату кадастровая стоимость не была установлена либо не применялась для целей налогообложения, то она замораживается по состоянию на 1 января того года, в котором она начала действовать впервые;
- если после одной из указанных дат, на которую фиксируется кадастровая стоимость, ее размер снижался, то применяется меньшая стоимость.
Можно ли увеличить кадастровую стоимость земельного участка или здания
Да, если вам необходимо увеличить кадастровую стоимость земельного участка или здания, вы можете это сделать. При этом увеличение возможно только до пределов рыночной стоимости, если она выше кадастровой.
Для этого вам нужно оспорить кадастровую стоимость и требовать ее установления в размере рыночной (ч. 1, 3, 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
При этом предварительно следует установить рыночную стоимость объекта недвижимости на ту дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по итогам оценки подготовит отчет .
Далее вам необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров или суд. При этом учитывайте, что при оспаривании кадастровой стоимости вам нужно будет обосновать, каким образом меньшая кадастровая стоимость затрагивает ваши права и обязанности (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Если же кадастровая стоимость была определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то ошибки исправляются путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде. Основанием для этого является использование при определении кадастровой стоимости недостоверных сведений об объекте недвижимости (ч. 1 ст.
24.18 названного Закона). При этом гл. III.1 указанного Закона не содержит ограничений о невозможности увеличения кадастровой стоимости по этому основанию. Таким образом, кадастровая стоимость, определенная по старым правилам, может быть увеличена при ее оспаривании и в случае, если при ее определении использовались недостоверные сведения.
Может ли быть увеличена кадастровая стоимость земельного участка по инициативе собственника?
Увеличение стоимости земельного участка по инициативе собственника возможно, но в размере, не превышающем его рыночную стоимость.
С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (ч. 1, 3 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (далее – Закон N 237-ФЗ) и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию путем его направления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или МФЦ лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 5 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
К заявлению об оспаривании прилагаются (ч. 9, 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):
- 1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- 2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- 3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Заявление об оспаривании не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. Не запрещается прикладывать иные документы на усмотрение заявителя.
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления (ч. 14 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).
Комиссия вправе принять (ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):
1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
2) решение об отклонении заявления об оспаривании.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Учитывая изложенное, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены как в комиссии, так и в суде. При этом если заявитель при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии не согласен с ее решением, он может обратиться в суд, при этом решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта может быть принято только в размере его рыночной стоимости.
Новый порядок определения кадастровой стоимости. — Первая Кадастровая Компания
Определять кадастровую стоимость в России теперь будут немного по-другому, однако общий принцип оценки сохранится. При этом практика отдельных регионов показывает, что на кадастровую стоимость могут влиять сведения, внесённые в Единый госреестр недвижимости. Каким образом это происходит, пояснили нам специалисты Кадастровой палаты.
Новый порядок
Со 2 марта в Российской Федерации начал действовать новый порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Регламент определен Приказом Минэкономразвития России от 24.09.
2018 года № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».
Документ устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в следующих случаях:
- при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
- при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;
- при внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости:
- о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);
- о значении, проектируемом значении основной характеристики (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства);
- о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);
- о категории земель (в отношении земельного участка);
- о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);
- о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства);
- об основной характеристике (в отношении сооружения, объекта незавершенного строительства).
- Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные в установленном порядке, а при их отсутствии используются рассчитанные в соответствии с Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.
- При этом общий принцип порядка определения кадастровой стоимости останется прежним: умножение площади объекта недвижимости на удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения либо вида разрешенного использования (для земельных участков), утвержденный исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, решением органа местного самоуправления.
- Порядком определена последовательность выбора между средними удельными показателями кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения, если для кадастрового квартала, населенного пункта и/или муниципального района (городского округа), в котором располагается оцениваемый объект недвижимости, отсутствует такой показатель.
Необходимо отметить, что в Порядке появились механизмы определения кадастровой стоимости единых недвижимых комплексов, машино-мест и объектов незавершенного строительства.
Так, например, кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства будет рассчитываться с учетом степени готовности такого объекта.
В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства или изменения его основной характеристики кадастровая стоимость будет изменяться пропорционально.
Также Порядком установлены правила определения кадастровой стоимости, если земельный участок предназначен для жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства либо огородничества, при разделе земельного участка, при образовании земельного участка путем объединения либо перераспределения, при наличии у земельного участка более чем одного вида разрешенного использования.
КАК СВЕДЕНИЯ ЕГРН ВЛИЯЮТ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ
В Кадастровую палату отдельных регионов часто поступают вопросы о причинах несоответствия величины кадастровой стоимости объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга. Специалисты ведомства рассказали о характеристиках, на основании которых определяется величина кадастровой стоимости различных объектов недвижимости.
Напомним, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в ходе проведения Государственной кадастровой оценки (ГКО), при постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, в случае внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о количественных и качественных характеристиках объекта, а также в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости по решениям комиссии или суда.
Ведомство осуществляет определение кадастровой стоимости только вновь образованных объектов недвижимости и объектов, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик.
При определении кадастровой стоимости используются сведения о характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в ЕГРН и влияющие на ее величину.
Следовательно, для определения кадастровой стоимости земельных участков используются такие сведения, как категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, а также сведения о кадастровом квартале, в пределах которых расположен объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства во внимание идут вид объекта недвижимости (здание, помещение), площадь объекта, назначение здания (жилой дом, многоквартирный дом, нежилое здание) или помещения (жилое, нежилое), а также сведения о кадастровом номере здания и (или) кадастровом квартале, в пределах которых расположен объект недвижимости.
Определение кадастровой стоимости специалистами Кадастровой палаты осуществляется с применением удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Управлением имущественных отношений того или иного региона страны в результате проведения работ по ГКО. В свою очередь удельные показатели делятся: для земельных участков — по категории и видам разрешенного использования, для объектов капитального строительства — по видам объектов недвижимости и их назначению.
Таким образом, величина кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости друг от друга, определенная Кадастровой палатой, зависит от характеристик объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН, а также от размера удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного в ходе государственной кадастровой оценки.
Собственникам недвижимости необходимо проверять сведения о характеристиках, влияющих на величину кадастровой стоимости, содержащихся в ЕГРН.
Их можно получить в виде выписки об объекте недвижимости или выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект в электронном формате через официальный сайт Росреестра, а также на бумажном носителе в любом многофункциональном центре.
Ознакомиться со справочными сведениями об объекте недвижимости можно с помощью электронных сервисов «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме on-line» или «Публичная кадастровая карта» официального сайта Росреестра.
Дорогая ошибка при определении кадастровой стоимости // Что делать, если бюджетное учреждение отнесло объект недвижимости к неверной оценочной группе
Как-то натолкнулась на просторах сети на занимательный рассказ директора одного из бюджетных учреждений нашей страны об опыте кадастровой оценки объектов недвижимости.
Суть рассказа сводилась к тому, что в собранных этим бюджетным учреждением в процессе государственной кадастровой оценки (ГКО) сведениях о характеристиках оцениваемых объектов недвижимости отсутствовала информация о назначении нежилых помещений, расположенных на 1 этаже многоквартирных домов. Поэтому было принято волевое решение (звук барабанной дроби) считать все эти помещения торговыми, и, соответственно, оценивать их как торговые. Голь на выдумку хитра!
Несмотря на то, что приведенный пример несколько каламбурен, отнесение объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости к неверной оценочной группе — реальная проблема, нередко приводящая к кратному завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости и зависящих от нее земельных и имущественных платежей в бюджет. И ее грамотное решение позволяет во многих случаях более эффективно, нежели, например, путем установления кадастровой стоимости в размере рыночной, снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Как вид использования объекта недвижимости влияет на его кадастровую оценку? Какие случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе встречаются на практике, какова цена подобной ошибки, как ее выявить и как исправить? Об этом я расскажу в данном материале, исходя из имеющегося практического опыта «Правового центра «Два М», анализа решений ГБУ (на примере Москвы) и позиций судов.
Вид разрешенного использования объекта недвижимости в разрезе ценообразующих факторов кадастровой оценки
При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых оцениваемые объекты недвижимости (земельные участки, здания и помещения и т. д.
) объединяются в группы, по одной или несколько подгрупп в каждой, на основании анализа вида использования, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для объектов недвижимости соответствующего вида.
Например, нежилые здания, как правило, группируются исходя из вида использования с разбивкой по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, количеству этажей.
Действующими Методическими указаниями о ГКО[1] предусмотрено 10 функциональных групп (группа объектов коммерческого назначения, группа объектов производственного назначения, группа объектов социальной инфраструктуры и т. д.), позволяющих разбить оцениваемые здания и помещения на основные группы (подгруппы) для целей определения кадастровой стоимости.
Аналогично, предусмотрена Методическими указаниями сегментация и земельных участков исходя из вида их использования.
Вид использования объекта недвижимости для целей кадастровой оценки определяется с учетом:
- вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка;
- вида разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), в том числе на основе технической документации на него;
- фактического использования земельного участка и (или) расположенных на нем ОКС.
Кадастровая стоимость определяется в рамках каждой из групп (подгрупп), для которой предусматривается своя математическая модель оценки с учетом влияния на кадастровую стоимость соответствующего вида объектов недвижимости тех или иных ценообразующих факторов (район, удаленность от центра города и объектов инфраструктуры и т. д.). При необходимости в модель оценки вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.
Таким образом, вид использования объекта недвижимости определяет первичное его отнесение для целей определения кадастровой стоимости к той или иной оценочной группе и, соответственно — дальнейшее применение той или иной математической модели оценки, переменных.
Скажем, если вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка связан с сельскохозяйственным использованием, вероятнее всего, он окажется в группе (подгруппе) участков сельскохозяйственного использования с применением в математической модели их оценки переменных, учитывающих такие ценообразующие факторы, как вид угодий, степень изрезанности рельефом, удаленность от рынка сбыта и т. д.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=25s
Таким образом, вид использования объектов недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов их кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков, зданий или помещений с различными видами использования (например, производственное и торгово-офисное), но схожих по другим характеристикам, может отличаться в разы.
Немного полезной статистики и конкретных цифр
На примере анализа решений ГБУ Москвы «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по итогам рассмотрения заявлений о пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2021 году, можно заключить, что:
- отнесение объектов недвижимости к неверной оценочной группе – самая частая ошибка при проведении ГКО (не думаю, что в других регионах ситуация кардинально отличается);
- подобная методологическая ошибка исправляется ГБУ неохотно (из 100% заявлений удовлетворяется примерно 35%, при этом почти в половине случаев пересчет кадастровой стоимости осуществляется в большую сторону).
Классический пример определения ГБУ Москвы объектов недвижимости в неверную оценочную группу — отнесение административных корпусов производственных предприятий к группе размещения административных и офисных зданий, тогда как они являются неотъемлемой частью производственной деятельности. При этом в рамках одного кадастрового квартала кадастровая стоимость производственного здания в среднем в 2-5 раз ниже кадастровой стоимости административного здания или офисного, для которого использование помещений под сдачу в аренду – самостоятельный коммерческий вид деятельности.
Для наглядности составила таблицу, которая демонстрирует наиболее яркие в Москве (в 2021 году) случаи отнесения объектов недвижимости к неверной оценочной группе:
| Оценочная группа (подгруппа) при ГКО | Оценочная группа (подгруппа) после пересчета | Изменение кадастровой стоимости |
| Группа 6 «Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий», подгруппа 6.1 «Объекты офисно-делового назначения (основная территория)». | Группа 7 «Объекты производственного назначения» (подгруппы различные) | с 16 830 653,19 до 6 332 915,08 руб. (т. е. в 2,7 раза) Отказ в пересчете в отношении 80% из проанализированных решений |
| Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.2 «Прочая промышленность» | Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания» | с 2 357 910,40 до 364 908,80 руб. (т. е. в 6,5 раз) |
| Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.4 «Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения» | Группа 7 «Объекты производственного назначения», подгруппа 7.7 «Объекты коммунально-бытового обслуживания» | с 1 715 928,39 до 298 769,08 руб. (т. е. в 5,7 раз) |
| Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)» | Группа 3 «Объекты, используемые для хранения индивидуального транспорта», подгруппа 3.1 «Объекты для хранения автотранспорта и иного транспорта» | с 1 063 755,89 до 476 187,64 руб. (т. е. в 2,2 раза) |
| Группа 4 «Объекты коммерческого назначения», подгруппа 4.1 «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения (основная территория)». | Группа 10 «Объекты социальной инфраструктуры», подгруппа 10.1 «Объекты социальной инфраструктуры» | с 18 045 577,52 до 5 178 459,79 руб. (т. е. в 3,5 раза) |
- Цена ошибки выражается в разнице между изначально определенной ГБУ кадастровой стоимостью объекта недвижимости и кадастровой стоимостью после пересчета и, как видно из таблицы, может составлять десятки миллионов рублей.
- А учитывая, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога, арендной платы за использование публичной земли, налога на имущество в отношении отдельных категорий объектов недвижимости и ряд других платежей, исправление ошибки в кадастровой стоимости во многих случаях – один из эффективных способов оптимизации платежей за землю и недвижимость.
- Как выявить ошибку в кадастровой стоимости и как исправить
- Что должно насторожить владельца недвижимости?
Например, то, что среди однотипных объектов недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта резко выделяется. В таком случае следует уточнить, какие характеристики и ценообразующие факторы использовались при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=47s
Сделать это можно путем получения разъяснений от ГБУ, рассчитавшего кадастровую стоимость объекта. ГБУ обязано без взимания платы предоставить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, на основании обращения заинтересованного лица[2].
В полученных разъяснениях, в том числе, должны содержаться сведения о ценообразующих факторах и описание последовательности определения кадастровой стоимости объекта, включая информацию о группе, подгруппе, к которым отнесен объект недвижимости, с их описанием.
Соответственно, на основании полученной от ГБУ информации и анализа документации по объекту недвижимости (выписка из ЕГРН, технический паспорт, акты обследования и т. д. – в зависимости от вида объекта), можно сделать выводы о правильности определения кадастровой стоимости, в том числе о наличии или отсутствии технических и методологических ошибок.
- В случае выявления ошибки, связанной с отнесением объекта к неверной оценочной группе, можно обратиться непосредственно в ГБУ, рассчитавшее кадастровую стоимость объекта, с заявлением об исправлении допущенной ошибки.[3]
- Отказ ГБУ в исправлении ошибки может быть обжалован в суд в порядке административного судопроизводства.
- Судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости, связанным с отнесением объектов недвижимости к неверной оценочной группе
- Такие дела занимают довольно существенную долю всех дел об оспаривании кадастровой стоимости, что, в совокупности с анализом решений ГБУ (на примере Москвы) свидетельствует о недостаточно эффективном механизме исправления ошибок во внесудебном порядке.
В рамках дела № 3а-247/2020 судами признан незаконным отказ ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости земельного участка.
Исходя из сведений, предоставленных ГБУ в рамках межведомственного взаимодействия Росреестром (о том, что спорный земельный участок может использоваться для размещения любых объектов здравоохранения), участок был отнесен ГБУ для целей кадастровой оценки к виду использования «Здравоохранение в целом» и в оценочную группу «Общественная деятельность». При этом по данным ЕГРН, участок имеет ВРИ «для размещения профилактория», т. е. соответствует иной оценочной группе — «Отдых (рекреация)». В результате допущенной ошибки, кадастровая стоимость участка возросла в 5 раз. Суд указал, что сведения, предоставленные Росреестром, не имеют приоритета над сведениями о ВРИ участка, указанными в правоустанавливающих документах и ЕГРН, и обязал осуществить перерасчет кадастровой стоимости участка[4].
В деле № 3а-393/2021 суды пришли к выводу, что ГБУ был неверно определен вид использования земельного участка («Садоводство») для целей его кадастровой оценки. Спорный участок был образован в результате раздела, при этом исходный участок имел ВРИ «Сельскохозяйственное производство».
Постановление администрации об изменении ВРИ спорного участка с «Сельскохозяйственное производство» на «Садоводство» (на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН о ВРИ участка) на период проведения ГКО было отменено, т. е.
ГБУ при определении кадастровой стоимости участка использовало недостоверные сведения[5].
Вместе с тем, не всегда суды встают на сторону владельцев недвижимости.
Например, в деле № 66а-248/2022 суды отказали в требованиях арендатора земельного участка о признании незаконным отказа ГБУ в исправлении ошибки, заключающейся в отнесении участка к группе объектов коммерческого назначения (вместо группы объектов производственной деятельности).
Участок был предоставлен для аренды и эксплуатации складских и административно-бытовых помещений, которые фактически на нем и располагаются.
Однако ВРИ участка в ЕГРН сформулирован как «для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров» и, по мнению ДГИ (транслированному в ГБУ в рамках ответа на запрос), соответствует по классификации ВРИ[6] виду «Деловое управление».
Суд посчитал отнесение участка к оценочной группе коммерческого назначения обоснованным, при этом отметил что ГБУ не обязано учитывать градостроительный регламент участка по ПЗЗ[7].
Аналогичный вывод об отсутствии у ГБУ обязанности при определении вида использования объекта недвижимости учитывать градостроительные регламенты земельных участков, сделаны судами в рамках дел № 88а-3383/2022[8], № 88а-25635/2021[9].
Рекомендации владельцам недвижимости
Владельцам недвижимости (земельных участков, зданий, помещений и т. д.) следует отслеживать проведение очередной ГКО и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов.
Например, на стадии сбора ГБУ информации об оцениваемых объектах, бывает целесообразно представить декларацию о характеристиках объекта недвижимости в целях правильного определения и учета его целевого назначения и фактического использования.
Для переоценки кадастровой стоимости здания может быть полезно уточнить сведения о значениях ценообразующих характеристик на основании технического паспорта.
Все это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту Отчета об оценке.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=102s
Владельцам земельных участков во многих случаях целесообразно предварительно (до оспаривания кадастровой стоимости) проверить корректность установления их ВРИ (соответствие действительному виду использования (назначению объектов недвижимости), актуальной классификации и т. д.), поскольку некорректно установленный ВРИ участка может являться истинной причиной многократного завышения кадастровой стоимости участка и зависящих от нее платежей в бюджет. Об этом более подробно я писала здесь.
Применительно к земельным участкам, также отмечу, что их ВРИ указан в ЕГРН. Соответственно, представлять в ГБУ декларацию о характеристиках земельного участка для переоценки кадастровой стоимости имеет смысл, когда:
- данной декларацией может быть подтверждено использование участка по одному из нескольких установленных участку ВРИ, указанных в ЕГРН;
- ВРИ участка не соответствует действующей классификации и допускает различные толкования.
Заключение
Учитывая, что заказчиком ГКО являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю в бюджет, неудивительно, что работа по оценке проходит под девизом «пересчитать лучше, чем недосчитать». А массовый характер оценки объективно не позволяет учесть индивидуальные характеристики каждого отдельно взятого объекта недвижимости. Никуда не денешь и человеческий фактор, поэтому ошибки случаются.
Проверка правильности определения кадастровой стоимости объекта недвижимости имеет большое значение для оптимизации расходов компании в целом, ведь на платежи за землю и недвижимость в бюджет (зависящие от величины кадастровой стоимости) может приходиться от 5 до 20% общей финансовой нагрузки компании.
В случае отсутствия проблем с ВРИ участка, технических и методологических ошибок в кадастровой стоимости объекта недвижимости во многих случаях снизить кадастровую стоимость можно самым известным путем — через установление на основании отчета об оценке в размере рыночной стоимости.
[1] Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка
Такая процедура должна производиться не чаще, чем один раз в 5 лет. Согласно законодательству, реже нельзя, а чаще можно, хотя и нецелесообразно. Будет достаточно, если вы оцените свой объект недвижимости один раз в 3 года, как положено по закону и обусловлено субъективными обстоятельствами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
- 8 (800) 700 95 53
- ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
- Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Сколько действует кадастровый паспорт на земельный участок
Плановая кадастровая оценка земельных участков в 2021 году не будет проводиться. Сейчас, с начала года, начался так называемый переходный период, когда формируется новая система кадастровой оценки. Этот процесс продлится до 2021 года, когда окончательно должны быть созданы бюджетные учреждения, которые будут заниматься кадастровой оценкой.
Что это такое?
Кадастровая оценка земельных участков — это работы, которые проводятся с целью определения кадастровой стоимости.
Такие действия состоят из нескольких этапов:
- утверждение решения;
- выбор исполнителя;
- собственно, проведение работ;
- принятие результатов;
- внесение их в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Зачем проводится оценка? Главная цель — это установление кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.
Правила оценки различных категорий земель отличаются (также, как и по виду разрешенного использования). К примеру, при оценке с/х земель главным является доходный метод, по которому определяют будущий доход от использования этой земли.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=302s
Вторую по значимости категорию — земли населенных пунктов оценивают, учитывая те же аспекты, что и при определении рыночной цены. Смотрят на условия в определенном регионе и населенном пункте. Есть основное правило: кадастровая цена не должна превышать рыночную.
Причины, которые заставляют людей производить кадастровую оценку, следующие:
- рыночная стоимость участка, который находится в собственности, ниже кадастровой или такая же;
- налогоплательщик желает определить справедливый налог на свой земельный участок, если он кажется ему неоправданно завышенным;
- сделки по отчуждению территории (купля-продажа, дарение, передача по наследству);
- получение денежных средств в банке под залог земельного участка обязательно потребует его переоценки.
В настоящее время установлено два вида государственной кадастровой оценки: внеочередная и плановая. Плановая будет производиться по графику, а внеплановая — в том случае, когда цены на недвижимость в определенном регионе упадут больше, чем на 30% по сравнению с последней кадастровой оценкой.
Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования.
В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:
1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования. Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра. Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.
То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь. При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.
Три больших минуса покупки апартаментов. и немножко плюсов
6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.
7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=339s
Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.
В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Нормативная база
В настоящее время действует Постановление Правительства №316 «О правилах кадастровой оценки земель». В нем определены как порядок, так цели кадастровой оценки. Дано определение кадастровых работ и исполнителей данного вида услуг.
До 2021 года эти работы по оценке будут выполняться не федеральными, а коммерческими структурами.
С начала 2021 года вступают в силу изменения в Федеральном законе № 360 «О внесении изменений в некоторые законы». Согласно этому правовому акту кадастровая стоимость будет «заморожена» до 20-го года. С 1 января 2021 будет применяться та, что действовала на начало 2014 года.
Правительством был составлен законопроект, согласно которому вся кадастровая оценка будет взята под государственный контроль. Методы оценки будут разрабатываться «наверху».
Каждый субъект РФ будет ежеквартально получать соответствующие индексы и оценивать участок по ним.
А до введения нового распорядка, будет действовать старый закон, по которому в оценке принимают участие коммерческие структуры.
Кадастровая оценка земельных участков
После того, как пройдет переходный период, связанный с формированием как новых методов оценки, так и кадров, оценка будет производиться только бюджетниками. Они будут располагаться в отделениях Государственного кадастра.
Уточнение кадастровой стоимости, удаление ошибок будет производиться безвозмездно. Предполагается, что при регулярном уточнении кадастровой стоимости объектов будет меньше неточностей и ошибок.
Куда обратиться?
Итак, сейчас внеплановая кадастровая оценка может быть заказана у частников или в Росреестре. Это оценочные компании, которые проводят такого рода работы согласно заявлению, то есть досрочно. Пока продолжается переходный период (до 2021 года) вы имеете право выбрать оценочную компанию сами. По желанию ее можно заказать также в Росреестре.
Перед заключением договора тщательно проверьте правильность своего выбора, так как от качества оценки будут зависеть дальнейшие действия.
Сведения о честности той или иной компании можно получить как от знакомых, так и на специальных форумах. Руководствоваться только ценой не имеет смысла.
Узнайте, как оформить сделку купли-продажи земельного участка. Как получить земельный участок бесплатно от государства? Смотрите тут.
Соглашение о выделении долей у нотариуса
Как проводится?
Для начала поговорите с оценщиком. Возможно, проводить дополнительные работы не имеет смысла. Для того, чтобы договориться, нужно ясно указать цель, которую вы преследуете.
https://www.youtube.com/watch?v=ufnUKga1xvI\u0026t=452s
Если вы смогли договориться на словах и согласовали дату проведения процедуры, можно подписывать договор.
В нем указываются следующие сведения:
- с какой целью делается оценка;
- какая методика будет применена;
- сроки, когда работы будут закончены;
- ответственность оценщиков в случае некорректной оценки.
Прикладываем к договору выписку из ЕГРН. Такую выписку можно получить и в электронном виде, а затем распечатать. Это будет дешевле и быстрее. На сайте Росреестра есть соответствующая функция, можно заполнить заявку, оплатить картой онлайн и получить электронный документ.
Дальше нужно обеспечить доступ на участок оценщику в назначенное время и рассказать обо всех достоинствах и недостатках. Результаты работы обычно бывают готовы за 3-5 дней, в зависимости от ситуации.
В заключении должны присутствовать следующие характеристики:
- технические параметры участка и его план;
- информация о собственнике;
- какая методика применялась, что послужило причиной;
- кадастровая стоимость.
Если ваша цель была уменьшить налоговую базу, то увеличение стоимости повлияет на этот фактор прямо противоположно. А в случае, когда вашей целью является оценка для залога, повышение кадастровой цены благоприятно скажется на решении банка.
Методы
При оценке используют различные методы, которые дают разные результаты на одной и той же территории.
Самыми распространенными являются:
- затратный;
- сравнительный;
- доходный.
При затратном подсчитываются те вложения, которые были произведены муниципалитетами или государством. В первую очередь это дороги и инфраструктура, в том числе проведенные инженерные коммуникации. Они окупаются за счет налогов, которые взимаются с налогоплательщиков-собственников. Они имеют большую кадастровую и рыночную стоимость.
Сравнительный метод использует следующие аналогии: расположение (близко/далеко от центра или населенного пункта), экология и ландшафт. Сравнительный подход применяется только там, где рядом расположены объекты, на которых проводилась ревизия. Вносятся соответствующие поправки и устанавливается близкая к соседней кадастровая стоимость.
Доходный способ используется, когда речь идет о коммерчески ценных участках. Это земля, расположенная, например, в центре города или элитном районе. Кадастровая стоимость основывается на перспективах и получении прибыли на этом участке.
Основные принципы формирования кадастровой оценки земли
Согласно общим правилам проведения оценочной стоимости земли является единая методика, которая должна быть принята к исполнению на всей территории России без исключения:
- Кадастровая оценка земли осуществляется только государственными органами в Роскадастре.
- Учитываются региональные коэффициенты в зависимости от инвестиционной и экономической привлекательности региона.
- На стоимость земельного надела влияет экологический фактор, а также общее геофизическое состояние надела земельного участка.
- Наличие инфраструктуры в регионе нахождения земельного надела(транспортная и пр.).
- Разница между рыночной стоимостью не должна превышать на 30%, причём в ту или иную сторону.
В целом, Росреестр разрабатывает точную оценку стоимости земли, и согласование проходит с местными и региональными органами власти. Как правило, многие собственники имущественного права не согласны с окончательной стоимостью по причине неправильного расчёта.
Но, как поясняет Росреестр, обычно такие ошибки возникают вследствие неустранение данных и порядка расчёта, которые предусмотрены и для местных региональных властей.
Оспорить стоимость можно в специальной комиссии при Роскадастре, оставив при этом специальную форму заявления.
Можно ли изменить стоимость?
Очень часто при кадастровом учете допускаются различного рода ошибки. Они могут быть связаны с неточностями, занесенными в кадастр на первом этапе, когда в Росреестр сдается межевой план. Также источником ошибок могут быть неправильный расчет или опечатки. В этом случае менять кадастровую стоимость нужно и можно.
Чаще всего это делается через суд. В результате проводится внеочередная кадастровая оценка и в Росреестр заносятся новые данные.
Ответственность за самовольное занятие земельного участка определяется действующим законодательством. Какой необходим перечень документов для продажи земельного участка? Информация здесь.
Какой срок выдачи градостроительного плана земельного участка? Подробности в этой статье.