Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в х.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать?

• Когда семьи получают материнский капитал, они инвестируют в лучшее жилье.
• Но когда они продаются, есть подводные камни в оформлении такой квартиры.
• Поэтому необходимо заранее проинформировать себя обо всех юридических аспектах регистрации, чтобы не беспокоиться о будущем бизнесе.

Уважаемые читатели! Наши статьи расскажут о типичных способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать , как именно решить вашу проблему, пожалуйста, прочитайте онлайн-форму консультанта справа. Быстро и бесплатно!

Скрыть содержимое

Правовая база

• Для объектов, приобретенных во время декретного отпуска, действуют те же условия, что и для объектов, принадлежащих детям.
• Все процедуры подлежат утверждению органами опеки и попечительства. Родители обязаны подать заявление лично и без посредника.
• На срок до 30 дней Комиссия принимает решение.
• Закон не допускает ухудшения условий жизни в новом доме.
• Местоположение нового дома играет роль. Например, если квартира переоборудована в дом в деревне, комиссия имеет право запретить продажу. Исключением является принудительная смена места жительства по причине состояния здоровья ребенка.
• Можно обратиться в суд, если органы опеки откажутся.

Важно! Использование ресурсов матки регулируется Законом № 256 от 29.12.2006. Статья 10 описывает права ребенка, когда родители принимают решение об улучшении условий его жизни. Каждый подпункт относится к конкретному использованию материнского капитала.

Вас могут заинтересовать следующие статьи:

Нельзя продать дом с материнским капиталом и ничего за него не купить. Часть ребенка остается с ним, в противном случае договор купли-продажи является незаконным. Продажа дома с материнским капиталом требует разрешения органа опеки и попечительства.

Обязательство по выделению акций является нотариально засвидетельствованным законом о правах на жилье членов семьи владельца маточного капитала. Обязательство выдается, когда невозможно выдать недвижимость для всех. Доля собственности делится на членов семьи, включая несовершеннолетних.

Закон об обязательствах внесен в Пенсионный фонд России. Закон об обязательствах внесен в Пенсионный фонд России.

Обязательство по выделению акций может быть реализовано только после погашения задолженности по кредиту.

Регистрация обязательства требуется в двух случаях:

1. Квартира не находится в совместной собственности (владелец — один родитель).
2. На момент совершения сделки купли-продажи не было возможности зарегистрировать право собственности на дом.

Документы, необходимые для подготовки декларации об обязательствах:

• Паспорт владельца свидетельства о рождении;
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• Свидетельства об усыновлении;
• Документ о регистрации брака;
• свидетельство о браке;
• документы на дом или квартиру;
• свидетельство о государственной регистрации;
• договор жилищного кредитования.

Помогите! Обязательство по размещению акций исполняется у нотариуса. Стоимость подготовки документа по регионам России составляет от 500 до 1500 рублей.

Закон не обязывает родителей соблюдать строгие ограничения при распределении детских акций. Минимальный размер определяется SanPin. Однако территория является произвольной.

Норма — это количество 12 квадратных метров на одного арендатора. Но у каждого субъекта Российской Федерации есть свои стандарты. Размер доли ребенка должен соответствовать цели материнского свидетельства.

В связи с выделением доли несовершеннолетним трудно продавать квартиры из-за органов опеки и попечительства. Однако одобрение совета попечителей не требуется, когда ребенок достигает совершеннолетия. По достижении 18 лет они становятся правоспособными гражданами и распоряжаются личным имуществом по своему усмотрению.

Можно ли не выделять доли детям?

Согласие органов опеки и попечительства на продажу дома без предоставления акций несовершеннолетним может быть получено только,

На момент продажи квартира по документам может принадлежать только одному супругу.

При покупке другой недвижимости, второй супруг должен получить согласие нотариуса на продажу и распределение акций для несовершеннолетних детей на новом месте.

Можно ли реализовать ипотечное жилье без участия органов опеки?

Внимание! Невозможно продать ипотечные кредиты с маточным капиталом без согласия правления фонда.

Это подтверждает статью 36 Гражданского кодекса. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.

Если сделка все-таки состоится, покупатель может потерять жилье в будущем, когда будут проверены комиссионные.

Условия и требования

Запретов на продажу квартир, приобретенных с использованием материнского капитала нет. Однако существуют федеральные законы, требующие обязательного одобрения органов опеки и попечительства.

Условия, на которые действует согласие, не регулируются:

• Срок действия согласия на продажу несовершеннолетних обычно составляет три месяца.
• Однако, согласно письму Минобразования РФ №09-М, сделки купли-продажи должны совершаться в течение 30 дней с момента получения соответствующего согласия от органов опеки и попечительства. Если продажа не осуществляется в течение одного месяца, требуется новый документ о согласии.

Как реализовать жилье, если оно еще в кредите?

Помимо органов опеки, продажа ипотечной квартиры на требует письменного согласия банка, выдавшего кредит. Возможность получения согласия финансового учреждения увеличивается, если последующая квартира приобретается в кредит в том же банке. Ниже приведено подробное описание того, как реализовывать ипотечные квартиры со зрелым капиталом.

Получение разрешение банка

Важно! Чтобы удержать одного родителя, если кредит не погашен, требуется разрешение на продажу от банковского учреждения.

Чтобы изменить ипотечный договор в банке, необходимо ознакомиться с условиями организации. При отсутствии одобрения сделка купли-продажи невозможна.

Получение разрешения опеки

Перед выдачей разрешения на продажу жилья требуется проверка медперсоналом:

1. объем будущей доли в новой квартире;
2. соблюдение жилищных условий и санитарных норм (по российскому законодательству условия не должны быть хуже прежних): наличие коммунальных услуг, соблюдение площади квадратного метра на человека).

Органы опеки и попечительства откажут, если новые условия не будут соответствовать требованиям.

Пакет документов, необходимых для получения согласия органов опеки:

• документы, удостоверяющие личность отца и матери;
• свидетельство о рождении или свидетельство о рождении (для детей в возрасте от 14 до 18 лет);
• документ, удостоверяющий ценность дома;
• счета за коммунальные услуги.

Для того, чтобы попечители могли продать арендуемую квартиру, вы должны предоставить чиновникам доступ для осмотра новой квартиры. Ответственная комиссия проведет анализ для обеспечения соблюдения стандартов.

Выбор конкретной схемы

Существуют три правила продажи квартиры с кредитным и матовым капиталом:

1. С покупателем заключается договор, обязывающий его внести аванс в размере оставшейся задолженности. Таким образом, заемщик освобождает банковскую организацию. Затем покупатель платит остальную часть денег. Продавец регистрирует сделку обычным способом и передает дом.
2. Сделка согласована с банком. Финансовое учреждение сопровождает процедуру, предоставляет банковскую ячейку для проведения расчетных операций. Банк может взимать небольшой процент (комиссию) за свои услуги. Преимуществом является точное соглашение о продаже. Покупатель может быть уверен, что продавец не обманывает.
3. Квартира продается по ипотеке. Банк дает разрешение на выплату кредита новому клиенту. Фактически они подписывают договор о передаче ипотеки другому физическому лицу. Для банка этот вариант является прибылью, так как квартира остается на его ипотеке. Финансовое учреждение не потеряет деньги за счет долгосрочной выплаты ипотеки.

Оформление сделки в Росреестре

Для совершения сделки в Росреестре требуются следующие документы:

• Паспорта родителей;
• Паспорт ребенка (с 14 лет);
• Свидетельство о рождении ребенка;
• Имущественный документ;
• Документ с согласия органов опеки и попечительства;
• Сделка купли-продажи;
• Акт приема и передачи.

Помогите! По завершении сделки попечитель готовит выписку из домового реестра о регистрации детей и предоставляет документ о продаже.

Продажа ипотечной недвижимости, купленной с маткой, возможна при условии соблюдения юридических формальностей. Это включает в себя выделение ребенку доли, которая не может быть меньше предыдущей. Правовые условия защищают права и интересы несовершеннолетних.

Не нашёл ответа на твой вопрос? Узнайте , как решить вашу проблему — свяжитесь с нашим онлайн-консультантом через форму

Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Бесплатная юридическая консультация по телефону:

Для увеличения рождаемости правительство России решило выплачивать родителям материнский капитал. Она выплачивается только тем семьям, в которых родился или был усыновлен второй и дополнительный ребенок. В настоящее время законом установлен фиксированный размер материнского капитала, который составляет 453 026 рублей.

Важным условием получения материнского капитала является цель, на которую он может быть израсходован. Среди целей, установленных законом, — приобретение закладных. В данной статье рассматривается вопрос о возможности продажи квартиры, заложенной государством в связи с рождением ребенка.

Допускается ли продажа квартиры с материнским капиталом в ипотеке?

В соответствии с законом квартира, приобретенная за счет средств материнского капитала, должна быть зарегистрирована в собственности каждого члена семьи — матери, отца и детей.

Это обязательное правило предусматривает определенные права на долю собственности каждого члена семьи.

Невозможно продать квартиру с ипотечным и материнским капиталом без согласия всех владельцев.

Ограничение на продажу квартиры заключается в том, чтобы подождать, пока всем детям семьи не исполнится 18 лет. Когда они достигают этой возрастной категории, по закону они определяются как дееспособные, так что они могут распоряжаться своей долей собственности по своему усмотрению.

Однако есть исключение, когда жилье, купленное с государственной поддержкой семьи, может быть продано, даже если дети являются несовершеннолетними. В этом случае купля-продажа жилой недвижимости должна быть одобрена специализированным государственным агентством.

Порядок получения разрешения на сделку

Можно получить разрешение на продажу жилья, приобретенного с ипотекой с материнским капиталом, обратившись в агентство социальной защиты населения.

Разрешение представителей этого учреждения является обязательным, так как именно этот государственный орган осуществляет надзор за интересами несовершеннолетних детей.

Можно получить разрешение органов опеки и попечительства, если только продажа жилья не затрагивает интересы детей.

Перед тем, как принять решение о выдаче разрешения на продажу квартиры, купленной с материнским капиталом, органы опеки и попечительства проводят проверку

• будут ли несовершеннолетние дети иметь хотя бы долю собственности в новой квартире;
• будет ли новая квартира соответствовать санитарным нормам. Согласно закону, условия жизни в новой квартире не должны быть хуже, чем в старой. Должны соблюдаться общественные помещения и количество квадратных метров на человека.

Компетентные лица организации попечителя имеют право отказать в положительном решении, если условия проживания в новой квартире не соответствуют специальным требованиям. В продаже жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала, в ипотеку также отказывается, если сделка затрагивает интересы детей или других лиц.

Для получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку необходимо предоставить пакет документов:

• родительский сертификат;
• свидетельства о рождении. Если им от 14 до 18 лет, то им будут выданы личные свидетельства;
• документ, подтверждающий сметную стоимость владения жильем;
• сертификаты, подтверждающие право собственности на жилую недвижимость (квартиру, дом);
• сертификаты, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Важно! Разрешение органа опеки на продажу ипотечной квартиры, взятой за счет средств материнского капитала, действует в течение 3 месяцев. Если родители не завершат продажу и покупку квартиры в указанный срок, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за новым разрешением.

Разрешение от банковского учреждения

Этот тип разрешения необходим отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Для его получения необходимо принять меры, так как будет изменено имя плательщика и банк должен внести соответствующие изменения в кредитный договор.

Если эти разрешения не доступны паре, то сделка по продаже ипотечного дома за счет материнского капитала не может быть осуществлена.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом начинается с поиска нового жилья, которое обеспечит лучшие условия жизни семье с несовершеннолетними детьми.

Следующим шагом является получение разрешений от вышеуказанных государственных органов. Если семья хочет переехать на постоянное место жительства в другой город, она должна иметь веские аргументы в пользу учреждения опеки и попечительства.

Для получения разрешения на продажу ипотечной квартиры сотрудники учреждения по опеке должны получить доступ в новую квартиру. Это необходимо для того, чтобы они могли провести анализ и убедиться в том, что квартира содержит указанный уровень жизни.

Ниже представлено описание возможностей продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом:

• Человек, купивший жилье, немедленно и в полном объеме оплачивает оставшийся долг по ипотеке. А после оплаты сделка купли-продажи завершается. В этом случае, после погашения ипотеки, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи дома;
• все обязательства по выплате оставшихся платежей по ипотеке перечисляются покупателю в полном объеме.

Можно ли продать жилье и купить другое?

Приобретение нового дома возможно после того, как продажа дома по ипотеке с использованием материнского капитала будет завершена и обе стороны выполнят свои обязательства.

Оттенки покупки нового дома:

• по закону дом должен быть удобным для родителей и детей;
• количество жилых площадей не должно быть меньше минимального размера, установленного законом. Кроме того, общая жилая площадь не должна быть меньше, чем предыдущий дом, купленный по ипотеке с использованием материнского капитала;
• должны соответствовать условиям ипотеки с использованием материнского капитала, , т.е. квартира должна принадлежать всем членам семьи.

Что будет, если нарушить условия?

Покупатель квартиры, купленной с ипотечным материнским капиталом, рискует своими деньгами, если не все документы будут проверены должным образом.

Перед подписанием сделки покупатель должен убедиться, что все документы соответствуют закону.

Это необходимо, потому что закон имеет более строгие требования к сделкам, при которых дом продается с ипотекой по материнству. Несоблюдение этих требований может привести к расторжению договора купли-продажи.

Например, , если отец и мать малолетних детей в новой квартире не предоставляют долю собственности. Согласно закону, дети могут обжаловать соглашение, когда им исполнится 18 лет. Они могут воспользоваться этим правом в течение 36 месяцев после достижения совершеннолетия. 

При рассмотрении кассационной жалобы суд имеет право решить, что предыдущий договор о продаже квартиры по ипотеке с материнским капиталом недействителен.

Суд решит, что действия покупателя и продавца являются недействительными. Покупатель должен будет покинуть дом, а продавец вернет деньги.

Чтобы предотвратить это, все покупатели ипотечных кредитов с материнским капиталом должны детально проверять документацию.

Важно! Противозаконно брать ипотеку с использованием материнского капитала с целью продажи дома. Такие операции с квартирами наказуемы по закону.

Бесплатная юридическая консультация по телефону:

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Большинство семей, получивших поддержку государства, инвестируют в улучшение жилищных условий. Нет ничего необычного в получении ипотечного кредита. Но иногда необходимо продать квартиру, и тогда возникает вопрос: можно ли продать квартиру по ипотеке с материнским капиталом?

Особенности отчуждения квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет на поддержку пар с детьми, и их необходимо использовать на благо ребенка. Целевое использование средств контролируется органами опеки и попечительства.

Если материнский капитал используется для покупки недвижимости, ребенок должен иметь свою долю приобретенного дома. В случае продажи имущества ребенок должен иметь в новом доме долю не меньше и не хуже, чем в предыдущем периоде.

Невозможно продать собственность с материнским капиталом и ничего не покупать взамен. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет считаться незаконной.

Для продажи имущества, приобретенного с помощью материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Какие документы нужны в органы опеки?

Для того, чтобы органы опеки и попечительства могли дать разрешение на распоряжение имуществом, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

• копии паспортов (для детей — копии свидетельств о рождении) всех владельцев продаваемого имущества;
• свидетельства о праве собственности всех сторон, участвующих в сделке;
• технический паспорт для проживания;
• справка об отсутствии задолженности перед пенсионным учреждением;
• заявление ребенка о продаже квартиры (если ребенок достиг 14-летнего возраста).

Приложение может быть рассмотрено достаточно долго, поэтому быстрого соглашения нет.

Для продажи недвижимости необходимо предоставить пакет документов в органы опеки и попечительства.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и купить новую?

Поскольку большинство объектов недвижимости приобретаются по ипотеке, продажа родильного дома должна быть одобрена не только органами опеки и попечительства, но и банком, предоставившим кредит. Наиболее вероятным способом получения разрешения на продажу является покупка следующей недвижимости по ипотеке, выданной в той же банковской организации.

После получения разрешения на продажу дома можно обратиться в банк. Есть три способа продать ипотечный дом с материнским капиталом:

• Заключить предварительный договор с покупателем, который сделает авансовый платеж, равный просроченному долгу. Заемщик оплачивает оставшуюся сумму, тем самым снимая с банка комиссионные. Далее покупатель дает баланс, а продавец передает собственность, регистрируя сделку купли-продажи обычным способом;
• сделка согласовывается с банком. В этом случае банк сопровождает сделку и предоставляет для расчетов депозитный сейф. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавец этой опции имеет преимущество получить 100% разрешение на отчуждение квартиры. Покупатель может быть уверен, что продавец не пытается его обмануть;
• недвижимость продается как ипотека. В этом случае банк должен получить одобрение нового заемщика, который становится должником по ипотеке. Фактически, подписывается договор о передаче ипотечного кредита от одного человека другому. Этот вариант является наиболее приемлемым для банка, так как имущество остается в его залоге и он не теряет никакой прибыли в связи с досрочным погашением кредита.

После получения разрешения банка-кредитора на продажу, банк может заключить договор о продаже дома с использованием материнского капитала и ипотеки и передать собственность покупателю.

Есть несколько способов продать квартиру, купленную с ипотекой, используя материнский капитал.

Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода

Ни то, ни другое… Лучший вариант — погасить долги и разделить квартиру.

Но обычно у пары не хватает денег, чтобы оплатить долги. В этом случае есть несколько путей выхода из этой ситуации:

• делят общий долг на два и выплачивают его отдельно согласно новому плану выплат;
• обращаются в один и тот же банк за двумя займами к каждому из супругов, сумма которых соответствует первому долгу по ипотеке. Таким образом, ипотека погашается досрочно, а бывшие супруги оплачивают долг отдельно;
• не ставит вопрос о разделении ипотеки в первую очередь, а о погашении долга по устному или письменному соглашению. После выплаты кредита супруги делят между собой имущество с учетом обязательной доли ребенка.

Оптимальным решением в случае развода будет погашение ипотеки по взаимному согласию и только потом делиться имуществом с учетом обязательной части ребенка.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Основной претензией при продаже ипотечного имущества, приобретенного с использованием материнского капитала, является обязательная гарантия того, что права ребенка не будут нарушены. На самом деле, это риск для покупателя.

Если собственность была продана в обход закона, суд может объявить сделку недействительной. Соответственно, покупатель должен будет вернуть собственность продавцу, а продавец должен будет вернуть деньги покупателю.

Покупатель в убыточной ситуации. Дело в том, что деньги ежегодно девальвируются из-за инфляции, и покупатель фактически получает гораздо меньше денег, чем потратил.

В случае оспаривания сделки покупатель находится в наиболее убыточной ситуации.