Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства: риски и преимущества, можно ли строить дом на участке с этим видом разрешенного использования?

Многим людям, кто владеет земельными участками или только планирует их приобрести, довольно сложно разобраться в тонкостях законодательства касательно земель сельхоз (с/х, схн) назначения.

Какие ограничения на них действуют? Что можно на них строить, а что нельзя? И реально ли построить на них дом и прописаться в нем? Ответить на эти и другие вопросы мы постараемся в данной статье.

В чем особенности строительства на землях с/х назначения?

Начнем с того, что все земли в России имеют такую характеристику, как вид разрешенного использования (ВРИ). Она предопределяет, как дальше участки должны использоваться.

Узнать ВРИ участка можно тремя способами:

1. Изучить Правила землепользования и застройки местности, на которой расположен участок. Там определены зоны, к которым относится конкретный объект;
2. Сделать официальный запрос в городскую или сельскую администрацию;
3. Через те же органы заказать кадастровый паспорт на землю. В нем будет прописан код ВРИ.

Иногда возникают ситуации, что ВРИ земельного участка отсутствует. В этом случае владелец должен написать заявление на его присвоение в местную администрацию.

Виды сельскохозяйственных участков

Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:

• Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
• Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.

Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:

• Лесополосы и пахотные земли;
• Пастбища;
• Фруктовые сады;
• Земли для огороднических целей;
• Дачные участки.

Есть и другие подвиды и подкатегории. В данной статье мы опустим их описание, сосредоточившись на тех аспектах, которые важны для дачного строительства. Вся подробная информация и порядок взаимоотношений сторон (собственников и государства) описаны в положениях Земельного кодекса, а также в законе «О целевом использовании земель».

Чем отличаются садовые, дачные и огороднические земли?

Начнем с того, что у всех категорий земель есть общего, чем они похожи:

• На них разрешается возводить хозяйственные постройки, в которых хранится урожай, либо специальная техника;
• На всех землях можно возделывать сельскохозяйственные растения;
• На всех видах можно строить жилые дома и постройки, но нельзя делить их на квартиры.

Теперь поговорим о различиях.

Огороднические ЗУ больше всех отличаются от остальных. На них нельзя:

1. Выращивать плодово-ягодные культуры;
2. Строить капитальные строения. Временные постройки разрешены;
3. На них запрещены жилые постройки (при чем, неважно, где расположен участок – в черте населенного пункта или вне его).

Для садового участка ограничение одно, но существенное. Прописаться в доме на его территории нельзя.

На дачных земельных участках таких ограничений нет. На них разрешается:

1. Строить дачные дома. Строение должно быть не выше 3-х надземных этажей. Нельзя делить дом на квартиры;
2. Выращивать овощи, бахчевые культуры и ягоды;
3. Размещать на своей территории бани, туалеты, сараи, гаражи.

Основной закон, который регулирует права и обязанности владельцев дачных участков – ФЗ №66. В этом документе написано, что владелец имеет право строить жилые объекты, выступая как физическое лицо, так и в кооперации с другими собственниками.

При возведении строений на дачных ЗУ не нужно получать разрешение, в отличие от территорий под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Еще одно отличие — размеры построек законодательно не ограничиваются.

На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.

Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:

• В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
• Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.

Как переводят сельхоз. участок в земли населенного пункта?

Проблема перевода ЗУ в земли поселений или города в том, что для такого решения нужно распоряжение вышестоящих органов власти. А следовательно — это время, деньги и бумажная волокита для собственника.

На первом этапе нужно понять имеет ли смысл вообще «заморачиваться» с переводом. Для начала понадобятся следующие документы:

1. Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
2. Выписка из земельного кадастра и реестра недвижимого имущества;
3. Согласие собственника на изменение категории земель.

Далее запускается механизм согласований между гос. учреждениями. Обращение могут рассматривать в течение 2-ух месяцев.

При положительном решении составляют акт о переводе земель в другую категорию, либо выдают отказ. На то, чтобы получить акт с заключением, нужно закладывать еще около 2-х недель.

Риски при строительстве на сельскохозяйственных (схн) землях

Идея построить дом или коттедж на сельскохозяйственных землях — всегда заманчива. Однако здесь возникает множество рисков.

Во-первых, у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. Если дом расположен за границей поселка или города, то местная администрация не сможет присвоить ему адрес. Этот вопрос придется решать на уровне региональной власти.

Во-вторых, если дом был возведен не на дачном участке, а на пашне, огородном участке или прочих землях с ВРИ, который не позволяет строить капитальные сооружения, то государство может применить следующие санкции:

1. Издать постановление о сносе постройки;
2. Наложить штраф за незаконное строительство.

Как мы видим, риски самовольного строительства на сельхозземлях достаточно высоки. Справедливости ради, стоит заметить, что любое решение допускается опротестовать в судебном порядке.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле?

Главной проблемой всех дачных участков, является, пожалуй то, что если земля находится не в границах населенного пункта, то прописаться в ней можно только по постановлению суда.

Чтобы получить возможность прописки, надо доказать суду, что дом подходит для круглогодичного проживания. Для этого нужно пройти все этапы согласования:

1. Надо подать ходатайство о проведении строительной экспертизы;
2. Затем эксперты осматривают дачный дом и выносят положительное или отрицательное заключение;
3. Только после положительного решения и проверки всех бумаг суд дает разрешение на прописку.

Процедура экспертизы недешевая (в Подмосковье стоит от 20 тыс. руб.) и состоит в следующем:

1. Эксперты оценивают фундамент и несущие стены;
2. Проверяют, есть ли соответствующие системы коммуникаций. Среди требований – исправно функционирующие отопление, вентиляция и канализация;
3. Также оценивают теплоизоляцию дома.

Чаще всего комиссия отказывает в положительном решении из-за отсутствия в доме электричества или газоснабжения.

Есть еще один важный момент – чтобы прописаться по решению суда, нужно, чтобы у хозяина дачи не было другой жилплощади. Если у истца уже есть прописка в квартире, лучше заранее с нее выписаться. Если не выполнить это условие, суд не станет предоставлять возможность прописаться на даче.

Новые правила застройки с/х земель

Как мы уже писали ранее, новый дачный закон № 217-ФЗ, вступивший в силу с начала 2019 года, вносит существенные изменения в правила дачного строительства.

Теперь все земли с ВРИ дачной категории становятся садовыми, а все дачные поселки будут переформированы в садовые товарищества.

Одновременно с этим разрешается строить на садовых землях капитальные дома, а также регистрироваться в них. Это значит, что с начала года владельцам дач теперь не придется прописываться через суд. Теперь это право закреплено за ними изначально.

Положительный момент состоит также в том, что государство пообещало поддерживать садовые товарищества, при помощи инвестиций в подведение коммуникаций и оптимизации кадастровых работ.

Минус данных преобразований в том, что владельцы участков теперь обязаны платить членские взносы. Причем, владельцам коттеджей или домов придется платить, в том числе, за пользование общими коммуникациями, даже если они не состоят в товариществе.

Выводы

Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

• жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
• жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

• Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.
• При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.
• В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

1. При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
2. Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.
3. Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.
4. Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

Категория земли: что это, виды, как определить, как перевести

Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы вместе с юристами отвечает «РБК-Недвижимость»

DifferRshutterstock

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.

Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего в России существует 7 категорий земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ), а именно:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении.

В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли.

Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества.

Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения.

Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Категория земельного участка (также обозначается как целевое назначение) определяет, каким образом данный земельный участок можно использовать ( ronstikshutterstock)

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития.

Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa.

Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов.

Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство».

На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д.

На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га.

Это сопоставимо с размером территории Дании.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК).

Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда.

Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств.

Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

RTimagesshutterstock

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра.

Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».

Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода.

Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана.

Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр).

В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.

).

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться.

Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно.

Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Права дачников

С 2019 года из законов убрали слова «дачные участки», но дачи у россиян остались.

Наталия Богатырева

юрист, член СНТ

Профиль автора

Так продолжают называть участки за городом с домом, огородом или без них. По закону они теперь делятся на садовые и огородные: на одних можно строить дома и жить в них, на других разрешается сажать помидоры и ставить сарайчики и теплицы.

Владельцы участков могут оформить землю и дом по дачной амнистии, прописаться на даче, выращивать овощи и разбивать цветники — или ничего не сажать. Если заставляют платить гигантские взносы, можно потребовать расчеты и обратиться в суд.

Распространите знания! Отправьте статью тем, кому она пригодится

Чтобы было удобнее разбираться с нормативкой и спорить с председателем, сделали таблицу со ссылками на законы, чтобы вы могли скоипровать ее себе.

Права работодателей

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 пп. 1 и 4

Как это работает. Землю нужно использовать строго по назначению. Если ее выделили под индивидуальное строительство, нужно строить дом, если под личное подсобное хозяйство — выращивать овощи или разводить животных.

Дачи, то есть садовые и огородные участки, можно использовать для:

1. Отдыха.
2. Выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд.

То есть можно ничего не выращивать на участке, а просто приезжать на дачу на шашлыки. Это не будет нарушением земельного законодательства, участок за такое не заберут. Однако, даже если редко бываете на даче, нужно время от времени косить на участке траву и убирать мусор. Это противопожарные требования, владельцы дачных участков обязаны их соблюдать.

На садовых участках можно строить дома, а на огородных — только хозяйственные постройки: сараи, теплицы, туалеты, бытовки. Садовый у вас участок или огородный, можно узнать в Росреестре, заказав выписку на участок или отыскав его на публичной кадастровой карте. Смотрите раздел «Разрешенное использование».

Вид разрешенного использования может быть вот таким: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства». Так написано в законе, на практике в ЕГРН можно найти и иные похожие сочетания, например «для дачного участка».

Если написано что-то про дачи, считайте, что участок садовый.

См. также:

См. также:

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 1, ст. 23, ГрК РФ ст. 1 п. 39

Как это работает. Частные жилые дома можно строить на участках под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство и на садовых участках. Они могут находиться за пределами населенных пунктов, но строительство там все равно разрешено. До 2019 года такие участки могли называться или дачными, или садовыми.

Дом на садовом участке может быть максимум в три этажа и не больше 20 метров в высоту. Кроме того, он должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ.

Градостроительные регламенты — это часть правил землепользования и застройки, их разрабатывают муниципалитеты. Они должны в принципе разрешать строительство на территории СНТ. Есть такие регламенты или нет и что в них написано, узнавайте в администрации. Например, если СНТ находится на территории села, обращайтесь в сельскую, а если где-то в полях или лесах — в районную.

Правила застройки СНТ должны соответствовать специальному своду правил СП 53.13330.2019. Он действует с 15 апреля 2020 года. Если правила СНТ приняты в советское время, проверьте: они могут быть неактуальными. Общие правила не менялись — между жилым домом и границей участка, например, должно быть минимум 3 метра.

Перед тем как строить дом, нужно подать уведомление о строительстве.

См. также:

Основание. Пост. правительства от 17.07.1995 № 713

Как это работает. Если по документам дом на даче — жилой, в нем можно прописаться, как в любом частном доме. Можно продать квартиру, переехать жить на дачу и оформить там постоянную прописку, а на официальном языке — регистрацию по месту жительства. Квартиру можно и не продавать, но прописаться получится только по одному адресу.

Оформить регистрацию можно через МФЦ или на госуслугах. Дом должен быть оформлен в собственность. Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут. Но на садовом участке может находиться жилой дом — тогда прописка там разрешена.

Прописка может быть необходима, если человек хочет продать квартиру и переехать жить на дачу. Без постоянной прописки многие социальные выплаты получить удастся только через суд. Поменять прописку при переезде может понадобиться и в случае, если квартира в городе остается. Это как минимум позволит получать официальные письма на дом.

Если квартиры нет, а в доме прописываться не разрешают, на время судов можно оформить временную прописку по адресу центра соцобслуживания для лиц без определенного места жительства. Это на крайний случай, если нет никаких других вариантов.

См. также:

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 2

Как это работает. Закон разграничивает понятия жилого и садового дома. Жить можно в каждом из них, но прописаться и жить круглогодично — только в жилом. Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нем нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик.

Садовый дом можно построить только на садовом участке. Для него действуют такие же правила, как и для жилого дома: должны соблюдаться градостроительные регламенты и правила застройки СНТ.

По сути, садовый дом отличается от жилого только возможностью оформить в доме прописку. Но с юридической точки зрения разница большая: такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем, построить его на средства маткапитала не получится. По факту вы можете жить в таком доме и летом и зимой, но по документам это будет нежилое помещение.

См. также: Как потратить материнский капитал на строительство дома

Основание. Пост. правительства от 28.01.2006 № 47

Как это работает. Если садовый дом только по документам нежилое помещение, а на самом деле в нем есть и отопление, и туалет, и горячая вода, его можно признать жилым. Вот что для этого нужно сделать:

1. Найти ИП или организацию, которые проведут обследование технического состояния дома и выдадут заключение. Они должны состоять в СРО по инженерным изысканиям.
2. Подать заявление в местную администрацию. К нему нужно приложить документы о правах на дом. Если они уже зафиксированы в ЕГРН, можно ничего не прикладывать.

Решение примут в течение полутора месяцев. Отказать могут, если дом стоит на огородном участке. Сейчас на них нельзя возводить капитальные строения, но дом могли построить еще по старым правилам. Сносить такие дома не нужно, но и в жилые перевести не получится.

Если дом признают жилым, нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы указать в ЕГРН новые характеристики дома. Это позволит оформить прописку, но вот получить по такому дому имущественный вычет на покупку жилья не удастся. Его можно оформить, только если сразу купить жилой дом.

См. также:

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 4

Как это работает. Есть участки, которые называются огородными. Это не то же самое, что садовые или для ИЖС. На огородном участке можно строить сараи для хранения инвентаря и урожая, ставить теплицы, туалеты.

У таких построек должно быть хозяйственное или бытовое назначение, они должны быть некапитальными. Это значит, что их можно разобрать и собрать в другом месте без особого ущерба. Обычно под такими постройками нет фундамента.

Если на участке стоит фургон, который можно перевезти в другое место, это некапитальное строение. Но сарай с бетонным фундаментом считается капитальным. Такие на огородных участках строить нельзя.

Для хозяйственных построек тоже действуют правила застройки СНТ. Если слишком близко к границам соседнего участка построить сарай или туалет, по суду его могут заставить перенести. Например, от уличного туалета до границы участка должно быть хотя бы 2 метра.

У женщины туалет был расположен на расстоянии 0,36 метра от границы участка. Соседи обратились в суд, туалет пришлось снести. Деревья, которые росли близко к ограде, тоже заставили спилить.

См. также: Соседка хочет спилить мое дерево

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 11 ч. 1 п. 2

Как это работает. Дачные участки создаются на землях садовых и огородных некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Садовые товарищества встречаются гораздо чаще, поэтому дальше я буду говорить о них, имея в виду и огородные товарищества тоже.