Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка: как рассчитывается для земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и иных категорий

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона.

Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!

• ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 7 февраля 2008 г. N 52
• О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ
• В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?

После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы.

В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости.

Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ.

Данная работа проводится административной комиссией, члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.

По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр, установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются:

• соблюдение установленных сроков;
• издание специального регионального акта;
• утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие:

1. кадастровые и технические ошибки;
2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
4. повреждение плодородного слоя почвы;
5. заболачивание почв;
6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Каждый землевладелец сможет самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своего участка. Это может потребоваться для того, чтобы проверить правильность начисления земельного и имущественного налога. В данном случае кадастровая стоимость играет существенную роль, так как именно она выступает базовой единицей для расчёта налога физическим и юридическим лицам.

Налог на землю для ИЖС, СНТ и иных земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в размере – до 0,3% общей кадастровой стоимости ЗУ.

Остальные категории земель облагаются налогом в размере до 1,5% общей кадастровой стоимости. Соответственно, чем ниже установленная при переоценке стоимость – тем меньше представленная к уплате сумма налога.

Кадастровая стоимость земельного участка для расчета земельного налога может и не использоваться, но стоит помнить, что она рассматривается в качестве базовой и влияет на установление:

• выкупной стоимости;
• рыночной стоимости.

В данном случае при выкупе земель у администрации преимущество представляет более низкая кадастровая стоимость. В некоторых случаях предпочтительна более высокая цена ЗУ. Это ситуации:

В силу того, что разные ситуации правообладателей ЗУ ориентированы на специфические мотивации изменения стоимости земель, законодательство разработало единый алгоритм, по которому определяется цена.

Требующаяся документация

Если участок был поставлен на учёт недавно, до проведения ревизии – собственник, по всей видимости, обладает актуальной документацией. Для того, чтобы в этом убедиться, следует обратиться на официальный сайт Росреестра и проверить сведения о проведении последней переоценки. Если таковая проводилась до получения кадастрового паспорта – в нём указаны достоверные сведения.

Если сведения устарели, нужно обратиться в местное отделение ГКН и получить:

• новый кадастровый паспорт;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости ЗУ.

Больше информации о том, как узнать кадастровую стоимость можно найти здесь.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Основой проведения расчётов служит удельный показатель.

Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале.

Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.

Также его часто называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка».

Более подробно про участие удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка мы рассказываем в этой статье.

Со всеми вступительными параметрами мы ознакомились, теперь самое время понять как рассчитать стоимость земли.

Независимые оценщики используют формулу расчета кадастровой стоимости земельного участка, на основании которой оценивается площадь в массиве, её же допускается применять для самостоятельных расчётов.

Провести эту процедуру, и, как следствие, понять как посчитать кадастровую стоимость земельного участка не только достаточно просто, но и целесообразно, чтобы убедиться в правильности учётных записей.

Для самостоятельного расчёта кадастровой стоимости участка следует умножить:

1. удельный показатель;
2. и общий метраж площади ЗУ.

Полученное произведение даст искомый результат.

Теперь более наглядно покажем как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. А очень просто!

Эта формула расчета кадастровой стоимости земельного участка актуальна до сих пор.

Например, удельный показатель составляет 500 рублей за один квадратный метр земли в массиве. Участок в 4 сотки будет оцениваться в 200 тысяч рублей. Другой участок, расположенный поблизости, площадью в 10 соток, будет оцениваться в 500 тысяч рублей.

Если площадь ЗУ изменялась, в учётные записи может попасть ошибка. Так же допускается изменение стоимости ЗУ, если изменялась категория земель или их разрешённое использование.

В дачных посёлках или в поселениях, где выдавались участки под ИЖС, оценщики зачастую используют затратный и доходный методы расчёта.

При затратной методике определения кадастровой стоимости земельного участка в расчёт принимаются средства, вложенные в развитие инфраструктуры населённого пункта или дачного посёлка. Доходный метод предусматривает рентабельность прибыли, предусматриваемой от вложений.

Такими не хитрыми методами можно воспользоваться и понять как рассчитать стоимость земельного участка. Все очень и очень просто.

Для ВСЕХ остальных объектов недвижимости используйте нашу статью.

Результаты и отчёт

Оформив сведения, полученные в результате оценочной процедуры, административная комиссия учитывает нюансы отдельных территорий, которые допускают снижения или повышения назначенной оценщиками цены. Распределив сведения по кадастровым кварталам, с учётом особенностей ландшафта и развития инфраструктуры, они разбивают полученные сведения по отдельным участкам.

По завершении работы составляется отчёт по каждому кадастровому кварталу. К отчёту прилагаются акты с данными, по каждому участку, поставленному на кадастровый учёт, в соответствии с присвоенными кадастровыми номерами.

Для участков, не состоящих на кадастровом учёте, составляется отдельный акт, который приравнивает цену неучтённых земель к рыночной стоимости, что превышает сумму оценки. Это юридическое действие обеспечивает правоспособность определения стоимости административным распоряжением.

Только после удостоверения отчётной документации уполномоченным должностным лицом, в роли которого выступает глава местного исполкома (администрации), сведения передаются в информационный банк ГКН, в соответствии с установленными Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.07 г., нормативами.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на изменение результатов оценки, в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра. При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В нашем разделе вы найдете много полезной информации по этой теме.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Все о кадастровой стоимости, методике ее расчета и влиянии на земельный налог

12 Мая 2014

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет.

Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы.

В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы. Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра.

Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются: • его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке; • размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу. • площадь земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).

Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке: • субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер.

То есть, оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта; • территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение; • привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования. • результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкэномразвития от 12.08.2006 № 222 применяются утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как оспорить результаты кадастровой оценки Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно несколькими способами.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства Республики Тыва на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог» (www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/).

Второй вариант — обратиться в любой пункт приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Тыва и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Такая справка предоставляется бесплатно.

Граждане, несогласные с утвержденной кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

В основном, кадастровую оценку оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются с жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.

В случае, когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости еще не прошло полгода, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки.

Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров предусмотрена статьей 24.

19 вышеуказанного закона и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 года № 263.

• ОФИЦИАЛЬНО Как уже отмечалось в статье, кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Последняя государственная кадастровая оценка в Республике Тыва проводилась в отношении: — земель населенных пунктов — в 2012 году; — земель садоводческих, огороднических и дачных объединений — в 2008 году; — земель особо охраняемых территорий и объектов — в 2012 году;
• — земель сельскохозяйственного назначения — в 2007 году.

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

• Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.
• Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.
• По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2022 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2022 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Сегменты коммерческой недвижимости:

• • административные (офисные) помещения,
• • торговые помещения,
• • складские помещения,
• • помещения для целей общепита.

Определение рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества

Объект оценки	Указывается вид коммерческого недвижимого имущества
Дата оценки	Указывается дата, по состоянию на которую выполнена кадастровая оценка объекта. В случае отступления от этой даты в задании на оценку следует привести соответствующие пояснения
Предполагаемое использование результатов	Под предполагаемым использованием результатов оценки указывается определение рыночной стоимости объекта оценки для уточнения кадастровой стоимости и внесения изменения в государственной кадастр недвижимости.
Специальные допущения и ограничивающие условия	Данный раздел, наряду с иными допущениями, относящимися к конкретному объекту оценки должен включать нижеследующие специальные допущения и ограничения: Оценщик полагает, что интервал между датой оценки и датой составления отчёта обоснован требованиями ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. В связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности.
Анализ наиболее эффективного использования:	Под наилучшим и наиболее эффективным использованием подразумевается текущее использование объекта оценки.
Обоснование выбора подходов к оценке:	Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках подходов (п. 14 ФСО №3) и обоснование отказа от применения методов оценки в рамках подходов (п. 20 ФСО №1) должны делаться с описанием каждого метода.
Рыночная стоимость объекта оценки	Рыночная стоимость объекта оценки выражается в денежной форме в валюте Российской Федерации и указывается без вычета любых платежей при совершении сделки. При наличии отклонений необходимо привести объяснение смещения стоимости относительно значений рынка.

Оценка ОКС и ЗУ для оспаривания кадастровой стоимости проводится нашими специалистами в кратчайшие сроки. Сделать заказ либо получить консультацию можно по телефону.

Мы работаем ежедневно: с 8.00 до 22.00

Звоните нам по телефону (495) 105-95-30 либо пишите на email: Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.;

Офис компании:ст. метро Славянский бульвар ул. Давыдковская, дом 3, строение 2, этаж 2.

Документы для описания и идентификации ОКС

• • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект капитального строительства;
• • Техническая документация на недвижимое имущество (технический паспорт, кадастровый паспорт, выписки из технического паспорта, поэтажные планы, экспликации и т.п.).
• • Реестр договоров аренды и существенные условия этих договоров, касающихся размера и состава ставки арендной платы: • Включает/не включает НДС,
• • Включает/не включает операционные расходы.

Под операционными расходами в настоящем случае подразумевается все расходы компании на эксплуатацию ОКС, коммунальные платежи, налоги, а также расходы по страхованию в том числе:

• • Оплата услуг управляющей компании (коммунальной службы).
• • Оплата услуг охранного предприятия.
• • Оплата услуг по вывозу мусора.
• • Оплата услуг по предоставлению электроэнергии.
• • Оплата услуг по предоставлению телекоммуникаций и связи.
• • Оплата услуг по предоставлению воды.
• • Оплата услуг по предоставлению бытового газа.
• • Пропорциональная оплата, производимая в счет погашения арендных (налоговых) платежей за земельный участок, находящийся под недвижимым имуществом собственником недвижимого имущества.
• • Оплата страховой компании за страхование имущества.
• • Оплата текущего ремонта недвижимого имущества
• • Иные платежи, которые могут возникнуть по договору аренды, относящиеся непосредственно к оцениваемому недвижимому имуществу.

Данный вид расходов не включает в себя амортизационные платежи.

Документы для описания и идентификации Земельного участка

• • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок под оцениваемым объектом. В случае аренды земельного участка, необходим договор аренды и расчет текущих платежей за последний отчетный период и год;
• • Кадастровый паспорт на земельный участок.
• • Документы, свидетельствующие об имеющихся обременениях и ограничениях на недвижимое имущество.

В случае оценки объекта незавершенного строительством, необходим план инвестиций по годам с расшифровками по видам расходования средств с учетом НДС.

Определение рынка недвижимости для определения рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях уточнения и внесения изменения в государственный кадастр недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений между субъектами рынка (продавцами и покупателями) по поводу движения совокупных или отдельных прав (услуг) на недвижимое имущество и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости для объекта оценки признается совершенным и открытым, если удовлетворяет следующим требованиям:

• • совершается достаточное количество экономических отношений (сделок или предложений) между субъектами рынка, удовлетворяющее принципу достаточности количества аналогов,
• • экономические отношения (сделки или предложения) подтверждаются источниками информации, удовлетворяющих требованиям Федеральных стандартов оценки.

1. Рынок недвижимости для объекта оценки существует в каждом типе (сегменте) недвижимого имущества по своему функциональному назначению.
2. Рынок недвижимости для объекта оценки структурируется по территориальному признаку: местный рынок недвижимости (в пределах одного муниципального образования или населенного пункта), региональный рынок недвижимости (в пределах субъекта Российской Федерации), федеральный рынок недвижимости (в пределах Российской федерации).
3. При наличии совершенного и открытого рынка для объекта оценки расчет рыночной стоимости должен осуществляться на основании сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход

Рыночная стоимость ОКС сравнительным подходом определяется как разница между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка. Под единым объектом недвижимости подразумевается объект капитального строительства и площадь земельного участка, необходимая для его функционирования.

Выбор объекта-аналога

Объектом-аналогом для объекта оценки признается экономическое отношение (сделка или предложение) между субъектами соответствующего рынка недвижимости, с достаточной долей схожести с объектом оценки по основным ценообразующим факторам:

• • Местоположение;
• • Площадь.

Количество и подбор объектов-аналогов

• • При использовании сравнительного подхода количество объектов-аналогов не может быть меньше, чем количество факторов (элементов сравнения), описывающих объект оценки, плюс один объект-аналог.
• • Количество факторов (элементов сравнения) для анализа выбранных объектов-аналогов, может быть уменьшено путем подбора объектов-аналогов полностью идентичных объекту оценки по данным факторам (элементам сравнения).
• • В любом случае количество объектов-аналогов не может быть менее трех.
• • Подбор объектов-аналогов осуществляется по принципу расширения области поиска от местного рынка недвижимости к федеральному рынку недвижимости.
• • Сведения об объектах-аналогах подтверждаются источниками информации, удовлетворяющими требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировки к объектам-аналогам

Стоимостной корректировкой объекта-аналога по одному из факторов (элементу сравнения) для объекта оценки, признается расчетное изменение цены объекта-аналога, основанное на экономических, логических и расчетных обоснованиях в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Данные корректировки могут быть рассчитаны на основе корреляционно-статистических моделей или методом парных продаж.

В удельную стоимость аналогов, приведенную с учетом налога на добавленную стоимость, в процессе применения сравнительного подхода в общем порядке вносятся следующие корректировки:

• • оцениваемые права ;
• • корректировка на площадь земельного участка сверх, площади необходимой для функционирования ОКС;
• • скидка с цены предложения.
• • поправка на рыночные условия (период продажи).
• • поправка на состояние объекта.
• • поправка на масштаб (различие в площадях)
• • поправка на местоположение.

При выполнении всех корректировок, проводится согласование результатов по методу удельных весовых коэффициентов. Весовые коэффициенты для используемых аналогов не должны существенно различаться.

Определение рыночной стоимости

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость — это цена земли, определяемая согласно положениям закона № 135-ФЗ от 1998 года. Кадастровая стоимость рассчитывается в результате государственной оценки участков и зависит от ряда параметров: площади, места расположения, категории, разрешенного использования и прочих характеристик земель.

Установить или изменить стоимость земли можно:

Кадастровая стоимость была назначена для всех земель России, и данные об этом были внесены в ГКН в 2004 – 2005 годах для последующего расчета земельного налога. Однако, помимо определения размера земельного налога для каждого участка, кадастровая стоимость может также потребоваться:

• При расчете арендной платы за землю.
• При установлении платы за пользование земельными участками.
• Для оценки выкупной стоимости государственного или муниципального участка в случае его выкупа.
• При продаже государственных или муниципальных земель собственникам строений, находящихся на этих участках.
• В некоторых других случаях.

Согласно закону № 135-ФЗ от 1998 года кадастровая оценка ведется каждое пятилетие по инициативе органов власти.

Также, несмотря на то, что кадастровая стоимость была рассчитана для всех существовавших участков, до сих пор может понадобиться заново ее определить для:

• Участков, которые вновь учтены (например, в связи с объединением участков или разделом участка).
• Ранее учтенных земель.
• Участков, у которых изменились их характеристики, повлекшие пересчет их кадастровой стоимости (например, площадь земель).

Расчет кадастровой стоимости участков осуществляется согласно:

• Методическим указаниям, утвержденным 12 августа 2006 года приказом Минэкономразвития № 222.
• Порядку определения кадастровой стоимости, установленному 18 марта 2011 года приказом Минэкономразвития № 113.

Процесс кадастровой оценки стоимости земли выглядит следующим образом:

• Принятие компетентным органом решения о проведении оценки.
• Создание списка земельных участков, подлежащих оценке.
• Поиск лица, выполняющего работы по расчету кадастровой стоимости земель и заключение с ним соответствующего договора.
• Собственно, определение кадастровой стоимости земли.
• Составление отчета о проведенных работах.
• Экспертиза отчета.
• Утверждение результатов.
• Публикация информации об определенной стоимости участков.
• Внесение итогов в ГКН.

Данные о кадастровой стоимости всех земель России содержатся в электронном виде в фонде данных Росреестра, узнать кадастровую стоимость вашего участка можно на его официальном сайте. Надо лишь ввести кадастровый номер в соответствующем поле публичной кадастровой карты и нужные сведения сразу отобразятся.

Также эту информацию можно получить непосредственно в Росреестре, заказав справку о кадастровой стоимости земельного участка. Форма кадастровой справки установлена приказом Минэкономразвития РФ  № 566 от 2013 года.

Данная услуга осуществляется бесплатно. Справка будет готова в течение пяти дней после вручения сотруднику Росреестром соответствующего заявления. Сведения о кадастровой стоимости заполняются на дату, указанную в заявлении.

• Также на сайте Росреестра можно почитать отчеты об определении кадастровой стоимости и об оценке рыночной стоимости, узнать решения, на основании которых обжалована кадастровая стоимость, а также ознакомиться с классифицированными данными об объектах оценки.
• Найти все эти сведения можно с помощью сервиса под названием — Фонд данных кадастровой оценки, который предоставляет всем желающим информацию о том, как именно была назначена кадастровая стоимость земель.
• Если у вас имеются вопросы об определении и кадастровой стоимости участка, то проконсультироваться об этом можно у наших специалистов.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, Казань | вопрос №5198562 от 04.07.2022

• Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.
• Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
• Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащихкадастровой оценке.
• После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.
• В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
• Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
• В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
• Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

1. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
2. При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
3. Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
4. его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
5. размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.

• Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:
• субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.

результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.