Процедура достаточно сложная, осуществляется специально обученными лицами, имеющими соответствующий уровень квалификации – оценщиками.
Для инициации ее проведения владелец земли или лицо, имеющее право аренды, обращаются в специализированные компании с пакетом документов. Результатом работы оценщика становится отчет внушительного объёма, где приводятся необходимые расчёты, обоснования и выводы.
Для чего нужна оценка?
Право аренды – это право пользования конкретным имуществом в течение промежутка времени, установленного договором, с уплатой арендных платежей.
Стоимость данного права можно оценить с помощью определённых методик. Данная информация может быть полезной для лица, владеющего правом аренды, и для непосредственно владельца имущества.
Оценочные мероприятия проводятся для следующих нужд:
- приобретение или реализация права аренды земли;
- приобретение или реализация предприятия, которое владеет таким правом;
- определение возможности инвестирования;
- предоставление наделов в аренду;
- использования участков в виде залога при получении кредита;
- судебные разбирательства;
- внесение данного в уставный капитал общества.
В целом, результаты оценки позволяют сориентироваться, насколько выгодно владение правом аренды на конкретный участок в долгосрочной перспективе.
Как происходит оценочная процедура?
Владелец права аренды или непосредственно собственник земельного объекта, приняв решение о необходимости осуществления оценки, собирает комплект документации. Далее выбирается подходящий оценщик, которому передаются подготовленные документы.
Необходимые для сбора бумаги:
- документ о регистрации прав на объект;
- кадастровый паспорт;
- соглашение с арендодателем;
- документ о наличии ограничений, наложенных на землю (залог, долговые обязательства);
- данные о коммуникациях и инженерных системах;
- информация о заказчике.
Методики проведения оценки
Методики проведения оценкиДля качественной оценки права аренды необходимо учитывать совокупность таких факторов:
- физические характеристики земельного участка – где находится, какова площадь, есть ли коммуникации, постройки;
- категория земель, их целевое назначение;
- потенциальный доход от использования земельных наделов;
- условия арендного договора – размеры платежей, длительность аренды, порядок расторжения.
Исходя из указанных факторов, все существующие методики оценки подразделяются на две большие группы: первая использует сравнительный подход, вторая – доходный.
Сравнительные методики являются более наглядными, так как позволяют сопоставить исследуемый объект с его аналогами. Однако при этом важно получить достоверную рыночную информацию, которая позволяет правильно провести сравнение.
Так как найти аналогичный участок земли со схожими параметрами и условия арендного договора достаточно сложно, то при сравнительном подходе проводятся различные корректировки, что является достаточно сложной задачей.
Если достоверных рыночных данных оценщик не может получить, то применяется доходный подход. Он основан на принципе ожиданий поступления будущих денежных потоков.
Примеры методик сравнительного характера:
- сравнение продаж;
- выделения;
- распределения.
Примеры методик доходного характера:
- капитализации продаж;
- предполагаемого использования;
- остатка.
Методика сравнения
В этом методе выявляются схожие по назначению объекты, исследуются данные о них, выявляются расхождения, после чего проводится сравнительный анализ по различным критериям.
Важно сравнивать с участками аналогичной категории. К примеру, для земли сельскохозяйственного назначения необходимо находить участки, предназначенные для выращивания с/х культур, пастбищ, сенокоса, животноводства.
Нельзя такой участок сравнить, к примеру, с землей, предназначенной для строительства, или с участком лесного фонда.
В ходе сравнения выявляются важные критерии для данной категории земель, находятся различия, оценивается цена продажи их права аренды.
Также сопоставляются положения соглашения об аренде – сроки, платежи, и прочие параметры. В итоге совокупного анализа устанавливается стоимость права аренды посредством корректировки цены на аналоги.
Метод удобен как для застроенных земель, так и для освобожденных от построек. Его разумно применять, если есть с чем сравнивать, то есть можно найти схожие по характеристикам участки. Если земля имеет специфичные особенности, то объект для сравнения найти достаточно сложно, в таких ситуациях выбираются иные методы.
Метод выделения
Данная методика удобна исключительно для застроенных участков земли, в отношении которых выявляется стоимость права аренды на саму землю без учета улучшений и построек. Расходы на улучшения (траты на строительные работы с учётом износа улучшений) при этом вычитаются из общего показателя.
По указанной методике ищется информация о цене права аренды на схожие участки, выявляются различия между текущим и найденным объектом, после чего корректируется стоимость в соответствии с выявленными расхождениями.
Методика выделения достаточно сложная, так как требует определения расходов на произведенные на участке улучшения, постройки.
Метод распределения
В отличие от метода выделения считать затраты на улучшения земельного участка не нужно, это упрощает процедуру. С помощью методики распределения проводится оценка права аренды на землю вместе со всеми строениями и улучшениями, произведенными на ней.
Методика эта косвенная и менее надёжная, не предоставляет точных данных, а позволяет лишь приблизительно оценить стоимость права аренды.
Метод основан на предположении, что в регионе известно универсальное соотношение стоимости земли с постройками и отдельно земли. С помощью метода сравнения определяется общая цена такого единого объекта, далее полученный результат умножается на долю в нем земельного участка.
То есть нужно найти аналогичный земельный объект, найти в нем соотношение стоимости земли с улучшениями к стоимости самого участка, перенести полученное соотношение на исследуемый участок с корректировкой по итогам проведённого сравнительного анализа характеристик.
Метод капитализации
Способ оценки применяется при соблюдении условия регулярного, стабильного и равномерного поступления дохода с права аренды.
Использование данной методики проводится в следующей последовательности:
- Прогнозируется потенциальный чистый доход за ограниченный срок при условии надлежащего и эффективного использования наделов (вычитаются операционные расходы).
- Рассчитывается величина коэффициента капитализации (для этого существует несколько способов). Данный показатель выражает прибыльность земли для арендатора.
- Проводится оценка права аренды, для чего доход делится на коэффициент.
Метод предполагаемого использования
Способ оценки используется в случаях, когда от пользования участком земли можно получить доход.
Алгоритм оценки следующий:
- Устанавливается величина расходов на использование участка по назначению.
- Определяется размер доходов от пользования землей.
- Оценивается ставка дисконтирования (стоимости будущих доходов в настоящий момент с учетом всех факторов).
- На основе полученных данных считается цена права аренды путем дисконтирования доходов и расходов.
Метод остатка
Такой способ оценки чаще применим в ситуациях, когда на земельном объекте имеются строения, улучшения, приносящие доход.
Порядок применения методики следующий:
- Определяется стоимость улучшений.
- Рассчитывается доход от всего комплекса участка за ограниченный срок (чистый за вычетом расходов).
- Считается стоимость права аренды земли с улучшениями.
- Уменьшение стоимости права аренды на цену улучшений.
Особенности оценки участка сельскохозяйственного назначения
Особенности оценки участка сельскохозяйственного назначенияОдной из категории земель являются участки с/х назначения. Расположены они обычно за пределами населенных пунктов и предназначены для выращивания различных культур, сенокоса, пастбищ.
Для участков земли сельскохозяйственного назначения также может проводиться оценка права их аренды.
Для данной категории важно учитывать площадь, плодородие, местонахождение, рельеф и влияющие экологические факторы.
Как правило, для оценочных мероприятий применяется сравнительный подход. При этом основная методика, которая применяется к таким наделам – это метод сравнения.
Если на участке имеются постройки, то возможно применение метода выделения для оценки права аренды земли без учета стоимости строений либо метода распределения для установления стоимости права аренды на объект в целом с учётом улучшений.
Если построек нет, то достаточно оценить право аренды посредством методики сравнения продаж. При этом проводится сравнительный анализ конкретного участка сельскохозяйственного назначения со схожими объектами аналогичной категории.
Как оценить право аренды участком лесного фонда?
Земли лесного фонда – это территории с лесом, а также участки для восстановления лесного массива. Как правило, они не предназначены для построек, и для их возведения необходимо собрать внушительный комплект документов и получить массу разрешений.
Для земель лесного фонда также разумно применять метод сравнения продаж. Сложность только в нахождении аналогичных земельных объектов, с которыми можно сравнить текущий лесной участок.
Если такие объекты будут найдены, то можно провести сравнительный анализ и оценить право аренды участка.
Пример отчёта оценщика
- В зависимости от типа земель, их целевого назначения, условий аренды, наличия достоверной информации о рыночных ценах оценщик выбирает необходимую методику оценки права аренды.
- Итогом оценочных мероприятий становится отчёт, в котором подробно описывается, для какого объекта проводились расчеты, какая методика применялась, каковы ее итоги и конечное значение стоимости права аренды.
- В целом, отчёт занимает несколько десятков страниц и обычно содержит информацию:
- Вводные данные об объекте, заказчике, оценщике, цели проведения оценочных работ, основные этапы и принципы осуществления их осуществления.
- Описание оцениваемого земельного участка, его экономических и физических характеристик.
- Анализ рыночной ситуации.
- Анализ наилучшего использования участка.
- Методики, используемые в оценке.
- Результаты процедуры, итоги и выводы.
- Прикладываемая к отчету документация, используемая в ходе оценочных мероприятий.
Услуга по оценке является платной и зависит от объёма проводимых работ оценщиком.
Пять советов для бухгалтеров про договор аренды: как не получить налоговые проблемы
Положения договора аренды интересуют не только стороны, заключившие этот договор, но и третьих лиц: внимательнее всего читают договор представители налоговых органов в поисках пункта, за который можно зацепиться. В данной статье мы рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества.
На нормативном уровне законодатель многие важные аспекты договора оставляет на усмотрение сторон, добавляя каждой норме фразу: «если иное не установлено договором».
Поэтому все условия договора должны быть четко сформулированы, чтобы инспектор не мог трактовать ту или иную норму во вред сторонам договора. Налоговые последствия даже, казалось бы, простого договора аренды порой могут быть плачевны для фирмы или предпринимателя. Мы подготовили пять советов, которые помогут сформулировать договор аренды так, чтобы обезопасить себя от проблем с налоговой.
Совет № 1. Проверьте права арендодателя
Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду.
Так как отсутствие такого права может повлечь не только выселение из арендуемого помещения, в силу признания договора ничтожным, но и претензии со стороны налоговых органов о неправомерности включения арендной платы в расходы.
Если арендодатель является собственником, то требуйте свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Если же ваш арендодатель сам является арендатором данного помещения, тщательно изучите уже заключенный договор аренды и ищите условие о субаренде.
Если субаренда договором предусмотрена, то лучше подстраховаться, получив письменное согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в расходную часть будет законным.
https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc
Расходы в договоре аренды – это самый актуальный вопрос. Чтобы не разбираться с ним в судах, следует закрепить соответствующие условия в договоре.
Совет № 2. Обоснуйте включение аренды в расходы
Согласовывайте и прописывайте в договоре, как именно будет подтверждаться обоснованность включения в расходы арендных платежей.
Ни в налоговом, ни в гражданском законодательстве нет четкого указания на то, что арендные платежи должны подтверждаться ежемесячными актами.
Поэтому часто возникает вопрос: составлять ли эти акты? Ответ прост: акт нужен, но в случае, если обязанность составления такого акта предусмотрена договором.
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.
ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:
- участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
- результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
- объекты концессионного соглашения.
Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».
Какие новые понятия вводит стандарт
ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.
Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.
ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:
- предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
- предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
- арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
- арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.
Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).
8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.
Участвовать
Что меняется для арендатора
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую.
В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация.
В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.
ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.
Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.
Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.
Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.
Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):
- срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
- рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
- организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора
ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.
В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:
При получении батута:
- Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;
Ежемесячно в течение срока аренды:
- Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
- Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
- Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;
По окончании аренды:
- Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.
Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018
Организация получила в аренду станок.
- Срок аренды — 24 месяца.
- Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
- Авансовых платежей нет.
- Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
- Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.
Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей
В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.
| 1 | 100 000,00 | 1 | 0,992088943 | 99 208,89 |
| 2 | 100 000,00 | 2 | 0,984240472 | 98 424,05 |
| 3 | 100 000,00 | 3 | 0,984240472 | 97 645,41 |
| 4 | 100 000,00 | 4 | 0,968729306 | 96 872,93 |
| 5 | 100 000,00 | 5 | 0,961065634 | 96 106,56 |
| 6 | 100 000,00 | 6 | 0,953462589 | 95 346,26 |
| 7 | 100 000,00 | 7 | 0,945919693 | 94 591,97 |
| 8 | 100 000,00 | 8 | 0,938436469 | 93 843,65 |
| 9 | 100 000,00 | 9 | 0,931012445 | 93 101,24 |
| 10 | 100 000,00 | 10 | 0,923647153 | 92 364,72 |
| 11 | 100 000,00 | 11 | 0,916340128 | 91 634,01 |
| 12 | 100 000,00 | 12 | 0,909090909 | 91 634,01 |
| 13 | 100 000,00 | 13 | 0,901899039 | 90 189,90 |
| 14 | 100 000,00 | 14 | 0,894764065 | 89 476,41 |
| 15 | 100 000,00 | 15 | 0,887685536 | 88 768,55 |
| 16 | 100 000,00 | 16 | 0,880663006 | 88 066,30 |
| 17 | 100 000,00 | 17 | 0,873696031 | 87 369,60 |
| 18 | 100 000,00 | 18 | 0,866784172 | 86 678,42 |
| 19 | 100 000,00 | 19 | 0,859926993 | 85 992,70 |
| 20 | 100 000,00 | 20 | 0,853124062 | 85 312,41 |
| 21 | 100 000,00 | 21 | 0,84637495 | 84 637,49 |
| 22 | 100 000,00 | 22 | 0,83967923 | 83 967,92 |
| 23 | 100 000,00 | 23 | 0,83303648 | 83 303,65 |
| 24 | 100 000,00 | 24 | 0,826446281 | 82 644,63 |
| ИТОГО | 2 400 000,00 | 2 176 456,76 |
Оценка сервитута и обременений
Сервитут
является одним из распространенных прав на земельные участки. Он признается
вещным правом, действующим как обременение для собственника обслуживающего
участка.
В
соответствии с п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным
предметом купли-продажи, залога, равно как не может передаваться лицам, не
являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования
которого он установлен.
В силу этого положения, сервитут не является объектом оценки – в качестве объекта указываются земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество, в отношении которого он установлен. Для целей и задач оценки определяется соразмерная плата за сервитут.
Особенности оценки сервитута земельного участка
В
законодательстве можно найти определения сервитута и публичного сервитута.
Формулировки «частного сервитута» нормативные акты не содержат – такой вид
права называется просто сервитутом. В оценочной практике в методических рекомендациях
принято определять сервитут частный и публичный.
Публичным
сервитутом называется право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
Частным
сервитутом признается право лица на
ограниченное пользование чужими земельными участками (а также зданиями,
сооружениями и другим недвижимым имуществом), устанавливаемое в целях обеспечения
интересов конкретных лиц.
Публичный
сервитут устанавливается на основании решения исполнительного органа
государственной власти или органа местного самоуправления, частный – по
соглашению сторон или на основании решения суда (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
В большинстве
случаев, в отличие от ограничений и обременений, сервитуты увеличивают
стоимость объекта, в пользу которого они установлены. Вместе с тем сложности в
учете всех обременений и сервитутов нередко приводят к ошибкам в оценке
объектов недвижимости.
Общедоступные публичные кадастровые карты Росреестра не
содержат информацию об обременениях объекта – ее нужно искать в ППТ (Проект
планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а
также в кадастровом плане, включенном в выписку из ЕГРН (Единый государственный
реестр недвижимости).
Помимо явных обременений, на практике встречаются
обременения неявные, которые могут появляться и прекращаться при изменении
законодательства (например, зональных регламентов, устанавливающих границы
санитарно-защитных зон).
И, хотя установить плату за право пользования участком
можно самостоятельно, только опытные, владеющие соответствующими методиками
учета обременений и сервитутов оценщики, могут достоверно провести оценку рыночной
стоимости сервитута.
Оценка платы за сервитут и убытков от обременений
Как
правило, за право пользования чужим участком приходится платить.
Устанавливаются такие отчисления по договоренности между участниками
соглашения.
Но плата не является обязательной – при согласии собственника
обременяемой недвижимости на предоставление части участка в безвозмездное
пользование допускается установление безвозмездного сервитута. Хотя на практике
такой сервитут устанавливается скорее в исключительных случаях.
При составлении
соглашения о сервитуте сложности возникают чаще всего при определении цены за право
пользования объектом недвижимости.
Стоимость
платы за сервитут земельного участка зависит от многих факторов. Оценщик должен
проанализировать все возможные обстоятельства, оказывающие влияние на
стоимость, в том числе:
- Вид сервитута;
- Разрешенное использование земельного
участка; - Срок договора аренды и форма арендных
платежей; - Степень благоустройства земельного
участка, развитость инфраструктуры; - Характеристики расположенных на участке
зданий и сооружений; - Характер хозяйственной деятельности
владельца объекта оценки; - Ограничения и обременения прав на
земельный участок; - Доля площади участка с установленным
сервитутом в общей площади объекта оценки; - Другие факторы.
- Интенсивность использования участка, в
отношении которого устанавливается сервитут собственником участка и
сервитуарием.
Оценка
соразмерной платы за сервитут проводится с учетом норм действующего
законодательства на дату оценки. Плата за сервитут может устанавливаться как в
форме единовременного платежа, так и в форме периодических платежей.
Существуют
различные расчетные методики оценки потенциальных убытков владельца объекта
недвижимости от обременений. Прежде всего, оцениваются убытки, возникающие в
связи с уменьшением полезной площади недвижимости, снижением доходности
фактического или предполагаемого использования, ухудшением качества
местоположения и прочие.
Расчет платы за публичный сервитут
Оценка
платы за публичный сервитут заключается в установлении разницы между рыночной
стоимостью объекта оценки (либо прав на объект оценки), до установления
публичного сервитута и после его установления.
До
1 марта 2008 года законодательством была предусмотрена возможность учета нескольких
обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в
качестве одного объекта недвижимости с присвоением одного кадастрового номера.
И,
хотя в настоящее время такие участки не регистрируются и не создаются, сведения
о ранее образованных участках, представляющих собой единое землепользование,
содержатся в ЕГРН. Общая площадь таких участков в отдельных областях достигает нескольких
сотен гектаров.
Расчет платы за публичный сервитут при оценке составных
участков имеет свои особенности.
Так,
при оценке составного участка, состоящего из нескольких участков (обособленных
и/или условных), права на который зарегистрированы как на единый объект
недвижимого имущества (единое землепользование), определяется рыночная
стоимость всего участка.
Если
же имущественные права на земельный участок с сервитутом зарегистрированы
отдельно от прав на единое землепользование, определяется рыночная стоимость
только данного участка.
Расчет платы за частный сервитут
Поскольку
владелец недвижимости, обремененной сервитутом, претерпевает определенные
ограничения, то размер положенной ему платы за сервитут должен их компенсировать
и в то же время быть соразмерным материальной выгоде собственника, в интересах
которого установлен сервитут.
При
оценке сервитута оценщик применяет классические подходы к оценке –
сравнительный, затратный и доходный.
При
оценке сервитута сравнительным подходом подбираются объекты-аналоги.
Оценщик изучает предложения по продаже земельных участков на открытом рынке и
выбирает два максимально сопоставимых с объектом оценки участка, при этом один
из них должен быть обременен сервитутом, а другой — нет. Разница в стоимости
данных объектов и будет являться рыночной стоимостью сервитута.
При
оценке сервитута затратным подходом учитываются:
- расходы, которые понесет владелец участка
в будущем в результате наложения сервитута; - убытки в случае несоблюдение условий договора,
если есть ответственность собственника перед третьими лицами; - затраты, связанные с обслуживанием
сервитута.
Например,
при расчете платы за частный сервитут необходимо учесть затраты, которые
возникли у собственника в связи с установлением сервитута.
Например, при
организации перехода через земельный участок может потребоваться снос построек
или перенос ограждений, оборудование въезда автотранспорта и прочее.
Издержки
собственника должны учитываться при оценке или экспертизе стоимости сервитута (если
плата устанавливается судом на основании заключения эксперта).
В
основе доходного подхода лежит принцип определения ожидаемых доходов от
объекта оценки в будущем. При его применении к оценке сервитута учитываются:
- потери дохода, а именно — снижение
величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на
земельный участок. - плата за ограничение использования
собственником земельного участка.
Как
правило, на практике достаточно использование методов одного из трех подходов,
обоснование выбора которого оценщик указывает в отчете об оценке.
Что получает заказчик в результате оценки?
В
случае, если стороны не смогли самостоятельно определить размер компенсационных
отчислений или договориться, потребуется отчет об оценке платы за сервитут. Оформляется
такой отчет в виде документа на бумажном носителе (с собственноручной подписью
оценщика) или же в виде электронного документа (заверенного усиленной
квалифицированной подписью).
Показать полностью
При
составлении соглашения об установлении сервитута стоимость, указанная в отчете,
будет являться обоснованием суммы платы за пользование участком. Отчет имеет
юридическую силу при обращении в различные инстанции, и может использоваться в
суде в качестве обоснования соразмерной платы за сервитут.
Отчет
об оценке сервитута действителен в течение шести месяцев с даты оценки. Цена услуг
оценщика зависит от вида сервитута и сложности объекта оценки.
ОК
«Канцлер» оказывает услуги по оценке платы за сервитут, а также проводит
судебные экспертизы по назначению суда. Для оставления заявки можно
воспользоваться любой из представленных на сайте форм обратной связи.
Скрыть текст
Какие налоги придется платить
Анастасия Корнилова
юрист
Профиль автора
Я юрист, по работе консультирую тех, кто оформляет документы, чтобы продать земельный участок.
Часто люди даже не знают, что в определенных ситуациях им придется заплатить налог. Например, если земля досталась по наследству всего полгода назад. Расскажу, в каких случаях точно придется платить налог и что нужно сделать, чтобы сэкономить.
Когда человек или компания продают земельный участок, они получают доход, с которого обязаны уплатить установленный законодательством налог на доходы. Человеку придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ), а индивидуальный предприниматель или юрлицо будут платить налог в зависимости от того, какую систему налогообложения они выбрали для своей деятельности.
Правовая основа. Обязанность уплатить налог установлена налоговым кодексом. Порядок уплаты налога физическими лицами регулируется главой 23 НК РФ, юрлицами — главой 25, главой 26.1, главой 26.2 НК РФ. Но сейчас мы подробно разберем только налоги для физических лиц. Налоги при продаже участков предпринимателями и организациями — тема для отдельной большой статьи.
Когда продают землю, налог платит продавец, и неважно — физлицо это, ИП или фирма. Гражданство также не важно. Главное, чтобы сам участок обязательно находился на территории Российской Федерации. То есть налог платят, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ.
- для резидентов налоговая ставка составляет 13%;
- для нерезидентов налоговая ставка составляет 30%.
Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю
Продавца-физлицо могут освободить от налога в зависимости от того, когда он приобрел участок и сколько лет тот находился в его собственности.
Продолжительность права владения. По общему правилу срок владения составляет пять лет или три года, если земельный участок получен в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или приватизирован.
Срок владения участком определяется с даты государственной регистрации права собственности продавца на него.
Дату можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, если он был приобретен до 15 июля 2016, или в выписке из ЕГРН — если после.
Исключение — если участок был получен по наследству. В этом случае срок владения определяется с даты смерти наследодателя.
Льготы. Если продавец владел участком дольше тех сроков, о которых я сказала выше, он освобождается от уплаты НДФЛ.
Ставка налога для юрлиц и ИП зависит от выбранной ими системы налогообложения. Допустим, земельный участок продает компания. Расскажу кратко, сколько ей придется заплатить налогов на разных режимах.
На упрощенной системе налогообложения — УСН — компания должна включить выручку от продажи земельного участка в состав доходов. Если земельный участок изначально покупали для перепродажи, его стоимость можно списать как расходы на товар.
- ИП платят в зависимости от того, для каких целей приобрели землю.
- Если компания или ИП работает на едином налоге на вмененный доход, но совмещает этот режим с УСН, тогда доход от продажи участка будет облагаться «упрощенным» налогом.
- Если компания или предприниматель прекращают заниматься деятельностью, в отношении которой применялась УСН, декларацию им следует подать не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором они уведомили налоговую о прекращении такой деятельности.
Налоговым периодом признается календарный год. Соответственно, если собственник продал земельный участок в 2019 году, доход у него появился в этом налоговом периоде, значит, подать декларацию и уплатить налог он должен в 2020 году.
Эта льгота предусмотрена только для физлиц-продавцов, которые владели землей менее установленного минимального срока и не использовали ее в предпринимательской деятельности.
Вот как это работает.
Расчет имущественного вычета. Покажу на примере, как рассчитать имущественный вычет.
Александр Соколов купил земельный участок в феврале 2017 года за 2,5 млн рублей и продал в августе 2018 года за 3,2 млн рублей. Поскольку Соколов владел участком меньше установленного минимального срока — менее трех лет — он должен заплатить НДФЛ с полученной суммы.
Соколову выгоднее воспользоваться льготой, которая позволяет уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов на его покупку. Тогда НДФЛ ему придется платить с 700 000 Р = 3 200 000 − 2 500 000.
- Сумма налога: 700 000 × 13% = 91 000 Р.
- Если Соколов уменьшит полученную от продажи сумму на 1 млн рублей — величину имущественного вычета — НДФЛ будет 286 000 Р = (3 200 000 − 1 000 000) × 13%.
- Если бы он не применил никакую льготу, налог был бы: 3 200 000 × 13% = 416 000 Р
НДФЛ рассчитывается в зависимости от ставки. Так, налоговые резиденты должны уплачивать 13% от полученного дохода, а нерезиденты — 30%.
База для начисления. Налоговая база для расчета НДФЛ с вырученной от продажи земельного участка суммы по общему правилу включает в себя полученные от покупателя деньги за проданную землю.
Но если земельный участок был продан после 1 января 2016 года, налоговая проверит, как соотносятся доход от его продажи и кадастровая стоимость. Для расчета берут кадастровую стоимость, которую умножают на понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
Если сумма дохода от продажи меньше кадастровой стоимости с коэффициентом, придется платить налог с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент, а не с суммы продажи. То есть специально занижать сумму продажи, чтобы уйти от налогов, бесполезно — платить все равно придется.
Петр Воробьев продал земельный участок за 1,8 млн рублей, а кадастровая стоимость земли — 3,3 млн рублей. Для расчета налога возьмут доход в размере 2,31 млн рублей: 3,3 млн × 0,7.
Особенности начисления для сделок с землей и домом. Земельный участок и расположенный на нем жилой дом — разные объекты. При продаже налог платят со всего полученного дохода. Но в случае когда право собственности у продавца на эти объекты возникло не одномоментно, необходимо проверить, в течение какого срока каждый из этих объектов находился во владении продавца.
Алексей в сентябре 2014 года купил земельный участок, построил на нем дом и в ноябре 2018 зарегистрировал на этот дом право собственности. В октябре 2019 года он все продал. НДФЛ он должен заплатить только с дохода, который получил за продажу дома.
Дело в том, что земельный участок находился в собственности Алексея больше пяти лет, значит, к доходу за землю применяется льгота. А вот домом продавец на момент совершения сделки владел меньше минимального установленного срока: с момента регистрации права до момента перехода права прошло всего 11 месяцев. Поэтому НДФЛ с дохода, который он получил за дом, придется заплатить.
Если собственник получил доход от продажи земельного участка, принадлежавшего ему менее минимального срока владения, он обязан подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ.
Представить декларацию можно лично или через представителя непосредственно в налоговый орган или направить почтовым отправлением с описью вложения, а также подать ее через МФЦ.
Кроме того, можно подать декларацию в электронной форме, в том числе через личный кабинет налогоплательщика или портал госуслуг.
Если продавец относится к налоговым резидентам и не использовал участок в коммерческих целях, в декларации можно сразу заявить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода от продажи земельного участка, но не более 1 млн рублей, либо уменьшить доходы на сумму произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.
Сроки подачи декларации. По общему правилу срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи.
Форма декларации состоит из титульного листа, разделов 1 и 2, заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного НДФЛ, приложений 1—8, а также расчета к приложению 1 — «Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества», расчета к приложению 3 — «Расчет авансовых платежей, уплачиваемых в соответствии с пунктом 7 статьи 227 Налогового кодекса Российской Федерации» и расчета к приложению 5 — «Расчет социальных налоговых вычетов, установленных подпунктами 4 и 5 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса Российской Федерации».
Титульный лист и разделы 1 и 2 обязательно должны быть заполнены налогоплательщиками, представляющими декларацию. Приложения 1—8, расчет дохода от продажи, расчет авансовых платежей и расчет социальных налоговых вычетов используются для исчисления налоговой базы и сумм налога — их заполняют по необходимости.
Документы, прилагаемые к декларации. К декларации необходимо приложить документы, которые подтвердят внесенные в нее сведения. Это могут быть такие документы:
- договор купли-продажи;
- выписка из банка о том, что на счет продавца поступила сумма, указанная в договоре;
- документы о расходах, если продавец хочет получить вычет в виде уменьшения доходов на расходы: договор, по которому продавец приобрел участок, расписка лица, получившего по этому договору деньги, договор на оказание риелторских услуг и платежный документ, подтверждающий произведенную оплату, и т. д.
Для уплаты налога можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом сервисе можно сформировать платежный документ и уплатить сумму налога в безналичной форме онлайн либо распечатать, чтобы после заплатить в банке.
Введите свои данные. Поля, отмеченные звездочками, надо заполнить обязательно
Налог за продажу земли нужно заплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. То есть если землю продали в 2020 году, налог нужно будет платить в 2021.
Продать земельный участок и не заплатить налоги можно — если дождаться, когда закончится минимальный срок владения. Тогда государство разрешит не платить НДФЛ с полученного дохода.
Если не дожидаться истечения минимального срока, можно продать участок и получить вычет. НДФЛ не начислят, когда сумма продажи равна или меньше суммы, за которую землю приобрели.
А в случаях, когда стоимость участка равна или меньше 1 млн рублей, можно уменьшить полученный доход до нуля. Но надо проверить кадастровую стоимость.
Если кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, больше, чем указано у вас в договоре, налоговая приравняет полученный доход к кадастровой с понижающим коэффициентом. А она может оказаться выше миллиона.
Тогда с превышающей 1 млн части придется заплатить НДФЛ.
- С продажи земельного участка придется заплатить налог: физические лица уплачивают НДФЛ, налоги для юридических лиц и ИП будут зависеть от их системы налогообложения.
- Есть условия, при которых продавец может получить льготу и не платить налог или получить вычет и тоже не платить налог или уменьшить его сумму.
- Ставка налога зависит от резидентства физических лиц и налогообложения юридических лиц и ИП. Физлицо-резидент платит налог с продажи земельного участка по ставке 13%, нерезидент — по ставке 30%.
- Лицо, продавшее земельный участок, должно подать в ИФНС декларацию. Исключение — если у человека есть льготы.
- Для подачи декларации и уплаты налога установлены сроки. Если их нарушить, можно попасть на пени и штрафы.