Собственник земельного надела обладает правом распоряжаться участком, в том числе предоставлять его во временное пользование третьих лиц.
Подобная сделка обозначена в земельном и гражданском законодательстве как аренда.
Регулируется процедура предоставления имущества как нормативными актами федерального значения, так и местными законами, принятыми муниципальным органом самоуправления субъекта РФ или населенного пункта.
Аренда
Временное предоставление собственности в пользование, сопровождающееся денежным вознаграждением, выплачиваемым владельцу – вот что такое аренда. Подобное право на землю, приобретаемое нанимающим лицом, является срочным и возникает в случае заключения договора аренды земли.
Понятие аренды
Точное определение передачи земель во временное пользование отражено в следующих нормативных актах:
- в 606 статье ГК РФ даны общие положения об аренде;
- 22 статья ЗК РФ отражает особенности передачи во временное пользование именно земельных участков.
Согласно указанным положениям, аренда обладает следующими существенными характеристиками:
- имущество передается третьему лицу;
- устанавливается конкретный период использования земель с возможностью дальнейшей пролонгации;
- собственник ЗУ получает оплату;
- условия сделки зафиксированы в договоре, оформленном в письменном виде.
Существует несколько типов сделок подобного вида. Они делятся по следующим признакам:
- В зависимости от субъекта, в собственности которого находится участок, различают соглашения:
- с физическими лицами;
- с государством;
- с юридическими лицами;
- с арендатором (субаренда);
- с органами местного самоуправления.
- По сроку действия:
- краткосрочные – соглашение действует менее года;
- долгосрочные – контракт заключается на период, превышающий 12 месяцев.
- Каждый вид сделки предполагает наличие присущих только ей признаков и возникает только при соблюдении определенных условий.
- По законодательству РФ может осуществляться передача в аренду земель, относящихся к следующим категориям:
- Полный перечень объектов аренды установлен статьей 607 ГК РФ.
Форма договора. Стороны
Нюансы оформления соглашения напрямую зависят от длительности периода, на который оно будет заключаться. Закон четко фиксирует, что образец договора, срок действия которого превышает 1 год, должен составляться в простой письменной форме.
Положение отражено в 609 статье ГК РФ. Если объект арендуется срок менее года, достаточно устного соглашения между участниками сделки.
Однако в этом случае защитить интересы в суде сторонам будет проблематично, так как факт передачи собственности юридически не зафиксирован.
В некоторых случаях даже краткосрочность найма не является основанием для отказа от письменного оформления сделки. Это касается соглашений, где в качестве хотя бы одного из участников выступает юридическое лицо. Подобное условие отражено в первой части статьи 609 ГК РФ.
Участников сделки по основному договору аренды надела двое:
- обладатель правоустанавливающих документов на землевладение, именуемый арендодателем;
- лицо, осуществляющее найм или съем земли – арендатор.
В некоторых случаях возможно и наличие третьей стороны – субарендатора, заключающего соглашение на использование земель не с их собственником, а с арендатором. Однако подписывать основное соглашение, которым устанавливается аренда земельных участков, указанный участник не может.
В качестве правообладателя, который может сдавать землю в аренду, выступают:
- физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, человек без гражданства);
- государство;
- органы территориальной власти.
Стороной, принимающей землю во временное пользование, может быть физическое лицо – арендатор, либо организация. В последнем случае участник именуется нанимателем.
Существенные условия договора
Гражданский кодекс РФ устанавливает необходимость внесения в договор аренды сведений, делающих сделку значимой. В их качестве выступает обозначенная в 3 части статьи 607 ГК РФ информация об объекте недвижимости, передаваемом во временное пользование. То есть в документе обязательно указываются:
- кадастровый номер ЗУ;
- реквизиты свидетельства о госрегистрации имущества;
- назначение земель;
- площадь;
- где находится владение.
А статья 606 ГК РФ добавляет к этому списку необходимость указывать величину арендной платы. Только после отображения указанных данных договор, который оформляется между сторонами, считается действительным.
Необходимость регистрации такого рода сделок
Если соглашение заключается на срок 11 месяцев или менее, то уведомлять о сделке органы государственной власти не нужно. Тем более что закон подразумевает возможность оформления отношений между субъектами в устной форме.
А вот договоры, истечение срока которых наступает спустя год или более с момента заключения, подлежат обязательной постановке на учет в органах Росреестра. Об этом говориться в 609 статье ГК РФ. Там же прописывается необходимость регистрации сделок, если одной из сторон выступает организация, образованная с оформлением юридического лица.
Аренда земельного участка
Чтобы сделка по предоставлению надела в пользование не стала причиной неприятностей, необходимо строго соблюдать все этапы процедуры, предусмотренные законодательством РФ.
Проверяем права на земельный участок арендодателя
Арендатор является наиболее уязвимым участником сделки. Поэтому прежде чем подписывать соглашение об аренде, необходимо установить, действительно ли надел принадлежит лицу, представившемуся владельцем. Для этого существует несколько способов:
- Обратиться к публичной карте. Данный проект территории страны находится на официальном портале Росреестра в свободном доступе. Но для того чтобы найти на нем землевладение, необходимо знать номер, под которым оно числится в кадастре. А если имеются хорошие способности к ориентированию, можно найти землевладение и без него. Однако у данного способа проверки есть существенный недостаток: определить, кто именно является хозяином земли, не получиться. Однако установить, что владение оформлено в собственность с помощью плана возможно.
- Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражены основные сведения о хозяине недвижимости: ФИО, дата рождения. Получить документ сможет любое лицо, принадлежащее к гражданам РФ и оплатившее госпошлину. При этом следует помнить, что сайт Росреестра является единственным источником официальной информации. Даже известный портал «Госуслуги» не предоставляет подобные сведения.
- Обратиться к представителям иных уполномоченных учреждений государственных служб с просьбой предоставить информацию:
- в налоговую;
- в администрацию населенного пункта;
- к главе СНТ, если вопрос касается дачного участка.
- Потребовать предоставить правоустанавливающую документацию на участок и дополнительно – доверенность, если заключение сделки поручено третьему. Наиболее простой способ, позволяющий определить наличие полномочий на сдачу участка в аренду.
Убедившись, что лицо, собирающееся сдавать надел, обладает необходимыми правами, можно приступать к составлению соглашения.
Образец договора
Контракт, подписанный сторонами сделки, является доказательством преимущественного права на использование участка арендатором. В типовом соглашении отражается следующая информация:
- реквизиты арендатора и арендодателя;
- основные характеристики землевладения: адрес, площадь;
- сведения о наличии или отсутствии обременений (узнайте, что такое обременение земельного участка);
- дата передачи;
- день окончания действия соглашения;
- правила пользования имуществом;
- причины для расторжения с обеих сторон или по обоюдному согласию;
- порядок расчета с арендодателем, в том числе начисление пени за просрочку;
- обязанности участников сделки;
- описание обстоятельств непреодолимой силы, влекущих за собой прекращение отношений между сторонами;
- порядок разрешения возможных конфликтных ситуаций;
- индивидуальные условия конкретной сделки.
В конце выставляется день составления соглашения. А затем оно визируется обоими участниками.
Пакет документов для регистрации. Госпошлина. Сроки регистрации
Далее, если договор подразумевает использование надела арендатором в течение 12 месяцев или более, на участников законодательно накладывается обязанность уведомить о заключении сделки государственные органы учета. Порядок процедуры урегулирован в ФЗ № 218-ФЗ, принятом 13 июля 2015 года.
Предварительно формируется пакет документов, предусмотренный 18 статьей ФЗ № 218-ФЗ:
- Заявление, заполненное одним из участников сделки. Образец можно скачать в Интернете.
- Подписанные арендные договоры обеих сторон.
- Паспорт кадастра, либо выписка из ЕГРН.
- Бумага, позволяющая идентифицировать заявителя – паспорт для физлиц. Учредительные документы для фирм.
- При наличии особых обстоятельств – согласие третьих лиц:
- если собственник состоит в браке – от супруга, документ визируется нотариусом;
- при нахождении участка в собственности администрации населенного пункта – согласие, заверенное уполномоченным лицом;
- если недвижимость заложена – согласие залогодержателя.
Помимо этого, потребуется дополнительно оплатить пошлину в пользу государства. Согласно статье 333.33 НК РФ она составляет 2000 рублей. Чек об оплате вместе с квитанцией прикладывается к указанному перечню документов.
Рассмотрение запроса органами Росреестра занимает 7 дней. Если заявление подается в МФЦ, он увеличивается до 9.
Субаренда земельного участка
В некоторых случаях лицо, арендующее землю, может также предоставлять ее во временное пользование третьим лицам. Подобная сделка получила название субаренды.
Понятие
Сущность субаренды раскрывается в 615 статье ГК РФ. Под подобной сделкой подразумевается передача права пользования землей, возникшего на основании соглашения об аренде третьей стороне. При этом первый арендатор обязан в полном размере уплачивать установленные договором платежи арендодателю.
Но теперь и он приобретает право взимать денежные средства за использование участка. Разницу между суммами наниматель оставляет себе. Истечение срока действия основного соглашения об аренде влечет за собой расторжение субарендной сделки.
А продление дает возможность пролонгировать срок действия последней.
Возможность субаренды земельного участка
Соглашение подобного вида заключается при соблюдении ряда условий:
- основной арендатор обязан донести до сведения владельца надела информацию о заключении договора субаренды;
- новый пользователь участка должен выполнять как требования собственника, так и подписавшего соглашение арендатора.
Вопросы цены использования владения находятся в ведении арендатора. Однако действовать договор поднайма будет исключительно пока не расторгнуто основное соглашение об аренде.
Аренда земельного участка через торги
Если землевладение находится в собственности муниципалитета, то прежде чем арендовать его нужно принять участие в торгах и выйти из них победителем.
Аукцион организуется органами власти, на нем обычно выставляются зарегистрированные в реестре кадастра участки, к которым подведены все необходимые инженерные коммуникации.
Для участия необходимо подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.
Подробнее о взятии в аренду муниципальных земель.
Когда проводятся торги для получения аренды на земельный участок
Начать мероприятие можно только после выполнения всех действий, отраженных в статье 39.11 ЗК РФ. В их список входят:
- утверждение схемы ЗУ;
- подготовка документации, в том числе составление межевого плана;
- постановка земли на учет в органах кадастра;
- получение технических условий, гарантирующих возможность подключения инженерных сетей.
После этого начинается прием заявлений на участие от заинтересованных лиц. А затем назначается дата торгов.
Расторжение договора аренды
Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:
- если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
- имуществу нанесен вред;
- наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.
А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:
- непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
- обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
- имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.
К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.
Вас может заинтересовать: как составить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.
Судебная практика
Наиболее распространенной причиной исков, подаваемых в отношении арендных сделок, где объектом является ЗУ, является невыплата платежей арендатору.
Суд обычно при наличии правильно оформленного договора встает на сторону арендатора, как это было в деле № 307-ЭС16-4416, рассматриваемом Верховным судом РФ. Обычно судебный орган обязывает арендатора погасить взыскание и выплатить обозначенную неустойку.
Договор аренды в 2022 году: скачайте все бланки и образцы в одном месте
Скачать типовой бланк договора аренды
Виды договоров аренды
Объектами договора аренды (Статья 606 ГК РФ) могут выступать активы любого рода, в том числе, движимое и недвижимое имущество. Правовой особенностью договора является необходимость указания конкретного имущества, то есть, данных, позволяющих индивидуализировать арендуемый объект (Статья 607 ГК РФ) и его фактическую ценность.
Раскрытие юридического термина – аренда
В соответствии с нормами действующего законодательства (Глава 34 ГК РФ) понятие «аренда» подразумевает под собой правоотношения, возникающие на основе договора передачи имущественных активов во временное пользование на возмездной основе. В качестве объекта может выступать любое имущество, которое не утрачивает натуральных свойств в процессе эксплуатации, то есть, не отнесенное к категории потребляемых.
Объект сделки может быть признан таковым только в том случае, если арендодатель является собственником сдаваемой на определенный период недвижимости.
Отсутствие документального подтверждения прав собственности влечет за собой признание договора недействительным.
Также в качестве наймодателя может выступать третье лицо, уполномоченное действовать в интересах фактического собственника на основании нотариально заверенной доверенности.
Что такое субаренда
В отличие от правоотношений, возникающих на основании приведенного выше соглашения, субаренда подразумевает участие не только непосредственно собственника и временного пользователя недвижимости, но также третьего лица.
Субаренда представляет собой сложную, обладающую законной силой сделку, в соответствии с которой лицо, наделенное статусом нанимателя, передает временно принадлежащие ему в соответствии с имущественным наймом активы третьему лицу.
Обязательным условием является наличие документального согласия наймодателя на проведение процедуры такого рода.
Для чего необходимо заключение договоров, их юридическая сила
Передача возможности пользования активами на основе договорных правоотношений обеспечивает защиту интересов как собственника, так и нанимателя. Споры и разногласия, возникающие в процессе актуальности этого процесса, могут быть решены не только в досудебном порядке, то есть, посредством мирного урегулирования оппонентами, но также в рамках судебного производства.
Отсутствие документа, являющегося основанием для возникновения правоотношений такого рода, влечет за собой невозможность рассмотрения спора в суде. Также он минимизирует вероятность мошенничества арендатора или арендодателя.
В соответствии с нормами действующего законодательства аренда подразделяется на несколько основных видов, каждый из которых имеет ряд особенностей:
- Прокат. Сделка относится к категории коммерческих и подразумевает сдачу арендатором полученной им во временное владение собственности в пользование третьих лиц на возмездной основе. Ввиду приведенной особенности данный вариант сделки следует рассматривать в качестве субаренды, но в отношении движимого непотребляемго имущества.
- Лизинг. Сделка, проводимая на коммерческой основе, подразумевающая использование арендуемого имущества в целях получения прибыли.
- Аренда предприятия. Эта форма договорных правоотношений подразумевает передачу в пользование на протяжении определенного периода предприятия, представленного в виде имущественного комплекса, то есть, включающего не только непосредственно здание, но также сырье, рабочие места, складские помещения и иное.
- Передача транспортного средства. Отличительной особенностью такого варианта называют распределение расходов и обязанностей по содержанию транспорта между наймодателем и нанимателем. Лица вправе самостоятельно урегулировать вопрос, затрагивающий эксплуатацию технического средства в период актуальности договорных отношений.
- Аренда сооружений и зданий. В соответствии с приведенной формой возможна передача во временное пользование строительных объектов любого назначения, в том числе, жилого.
Независимо от вида сделки, все варианты, приведенные выше, фактически направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях – и арендатором. То есть, все виды правоотношений, возникших на основании соглашения найма, являются коммерческими.
В отдельный подтип следует выделить субаренду – это разновидность аренды зданий и сооружений. Сделка заключается между сторонами – текущим арендатором и будущим нанимателем при согласии фактического владельца недвижимости.
Особенности составления и заполнения договоров аренды
Соглашение наделяется юридической силой только при условии наличия всех пунктов, определенных действующим законодательством в качестве обязательных. При составлении документа оппонентам потребуется указать срок его актуальности, включить права и обязанности участников, а также внести характеристики предмета, выступающего в качестве непосредственного объекта сделки.
На какие сроки составляются договоры
При заключении сделки, подразумевающей передачу имущества во временное владение, стороны наделяются правом определения срока ее действия. В зависимости от оговоренных участниками условий соглашения можно классифицировать следующим образом:
- Краткосрочная. Данная категория включает соглашения, срок действия которых не превышает одного года.
- Среднесрочная. Срок действия документа составляет не менее одного года, но не более пяти лет.
- Долгосрочная. Минимальный срок действия данной формы равен пяти годам, максимальный – сорока девяти.
- Бессрочная. Отличительная особенность этого варианта заключается в наделении сторон правом расторжения сделки в любое время. Единственное условие – уведомление второй стороны за месяц до наступления предполагаемой даты окончания срока. В том случае, если речь идет о недвижимом имуществе, продолжительность времени, предоставленного законом на уведомление второго участника, увеличивается до трех месяцев.
Кроме того, стороны вправе включить в документ пункт о пролонгации, в соответствии с которым соглашение, после истечения срока действия, будет автоматически продлено на срок, оговоренный и согласованный участниками ранее.
Права и обязанности арендатора и арендодателя
Круг прав арендатора определен нормами действующего законодательства и включает следующие пункты:
- Своевременное получение платы за пользование имуществом.
- Возможность досрочного прекращения.
Список основных обязанностей лица, передающего недвижимость оппоненту:
- Своевременная передача во временное владение имущественных активов, находящихся в должном, то есть, оговоренном сторонами, состоянии.
- Возмещение расходов арендатора, понесенных на произведение неотделимых улучшений (в числе таковых можно назвать, к примеру, установку дверей, стеклопакетов). Обязательным условием в данном случае является заблаговременное уведомление арендодателя нанимателем и получение последним согласия со стороны собственника.
- Произведение ремонтных работ в случае возникновения такой необходимости. Приведенная обязанность снимается только в том случае, если помещение или здание было испорчено по вине нанимателя. В такой ситуации обязанность по возмещению убытка накладывается на арендатора.
При заключении соглашения на сторону арендодателя накладывается ответственность, подразумевающая передачу в пользование имущества, не имеющего недостатков, исключающих возможность его использования в предусмотренных целях. В том случае, если подобные дефекты были обнаружены нанимателем в процессе эксплуатации, собственник немедленно должен предпринять меры, направленные на их устранение.
Что касается второй стороны договорных правоотношений, то ГК РФ наделяет временного пользователя имущества рядом следующих прав:
- Использование объекта в целях, которые были оговорены в рамках заключенных правоотношений.
- Наниматель наделяется преимущественным правом на пролонгацию действия договора в случае окончания его действия.
- Передача имущественных активов в качестве объекта субаренды третьим лицам при условии получения письменного согласия со стороны собственника.
- Право на возмещение расходов, понесенных при проведении ремонтных или иных восстановительных работ. В данном случае возмещению подлежат только расходы, понесенные с целью устранения недостатков, препятствующих эксплуатации объекта по прямому назначению.
- Требование проведения капитальных работ, если имеется необходимость в задействовании таковых.
В числе обязанностей нанимателя необходимо назвать:
- Использование недвижимости в целях, определенных условиями.
- Внесение в оговоренные соки платы за использование имущественных активов.
- Возврат имущества в представленном на момент начала срока действия сделки виде. При необходимости собственник обязан произвести ремонтные работы, направленные на восстановление первоначального вида сдаваемого в аренду объекта.
При возникновении споров и разногласий в процессе актуальности соглашения и отсутствия возможности урегулирования таковых в порядке соглашения, оппоненты наделяются правом обращения в суд.
Прекращение действия и расторжение договоров аренды
Прекращение найма возможно только в ряде случаев, определенных нормами действующего законодательства:
- окончание периода договоренности;
- расторжение согласно заявлению арендатора или арендодателя.
Законом не определен круг оснований, в соответствии с которыми является возможным досрочное прекращение действия найма. Однако в качестве основных необходимо назвать невыполнение оппонентами условий, ранее согласованных. Кроме того, при подписании документа участники вправе самостоятельно указать основания, влекущие досрочное признание его недействительным.
В большинстве ситуаций аренда взаимовыгодна для участников.
Так, заключение соглашения о передаче недвижимости во временное пользование минимизирует факты мошенничества нанимателя или арендодателя, а также исключает возможность изменения условий в период актуальности документа.
Таким образом, закон защищает интересы как собственника, так и нанимателя. Нарушение одним из участников пунктов, согласованных ранее, влечет за собой полное аннулирование договоренности и наложение на виновника обязанности по возмещению расходов, понесенных оппонентом.
Заключение договора аренды. Какие есть нюансы заключения договора? На что нужно обратить внимание? Проблемы современных договоров аренды. Рассмотрим в настоящей статье
Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается.
В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам.
Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде.
Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!
Заключение договора аренды.
Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения).
Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью.
И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?
Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.
Предмет договора.
Каждый договор начинается с его предмета. С сожалением приходится констатировать, что участники арендных правоотношений иногда не понимают для чего нужен раздел «Предмет договора».
В нем незаметно могут прописать ваши права во взаимосвязи с обязанностью, которая прописывается в конце договора. Поэтому важно рассмотреть предмет договора. В большинстве случаев Договоров в предмете указывается объект аренды. Например, помещение.
Желательно проверить, кто является собственником объекта аренды и имеется ли право у арендодателя сдавать вещь в аренду.
Обращаем ваше внимание также на цели заключения договора. В современных условиях пандемии актуальным стал вопрос расторжения договора аренды через призму возможности реализации цели заключения договора.
К примеру, если цель заключения договора не может в полной мере реализоваться, у контрагента появляется потенциальная возможность расторгнуть договор аренды Необходимо отметить, что процесс расторжения в таком случае имеет свои нюансы.
В связи с чем мы не будем подробно останавливаться на этой тематике. Наша задача показать возможность факта расторжения договора. В сущности, раздел «Предмет договора» должен отвечать на два вопроса «Что?» и «Для чего?».
Что сдается в аренду? В каких целях используется арендованная вещь? В случае, если в предмете появляется иная тематика, мы рекомендуем более детально анализировать договор.
Цена договора, порядок расчетов.
Следующее, на что мы хотим обратить ваше внимание, — это цена договора и порядок расчета. Порядок расчета должен быть написан понятным для вас языком. Ибо вопрос денег всегда будет актуальным в жизни человека. Арендная плата может состоять из двух видов конструкций, включая в себя: а) только постоянную арендную плату; б) постоянную и переменную часть арендной платы.
Любые из двух конструкций имеют право на существование в деловом обороте. Внимательно прочитайте в какие сроки необходимо оплачивать арендную плату. Как правило, в договоре аренды прописывают формулировку на примере: «расчеты за аренду осуществляется ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, предшествующего расчетному…». Важно, чтобы вам была удобна дата расчетов по арендным платежам.
При оплате аренды мы рекомендуем обязательно указывать назначение платежа. Достаточно прописать фразу: «назначение платежа: платеж по договору аренды №1313 от 13.12.2020 г.». Это важная доказательственная составляющая добросовестности вас, как контрагента по договору.
Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды.
Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч.
В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).
Обеспечительный платеж.
Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.
1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.
Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора.
Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт.
Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!
Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.
Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее.
В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа.
Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке.
Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.
Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.
1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно.
Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным.
В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.
Пятый. Самый сложный пункт. Порядок возврата обеспечительного платежа. К большому сожалению, контрагенты не уделяют должного внимания порядку возврата обеспечительного платежа. Все это приводит к спорным ситуациям, когда возникает вопрос возврата обеспечительного платежа.
Важно прописать точный срок, в течение которого обеспечительный платеж подлежит возврату. Еще раз акцентируем ваше внимание. Необходимы четкие сроки. Например, можно использовать следующую конструкцию: «обеспечительный платеж возвращается Арендатору в течение 5-ти календарных дней, с даты расторжения настоящего договора.
При поступлении на банковский счет Арендатора обеспечительного платежа, сторонами настоящего договора составляется расписка в получении денежных средств». На наш взгляд такая конструкция учитывает интересы обеих сторон.
Помимо всего прочего, стороны сразу закрывают потенциальные проблемы возврата обеспечительного платежа в будущем.
Права и обязанности сторон.
Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон.
Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи.
Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса.
Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.
Если вы видите какое-то право, вы понимаете, что в перспективе это право возможно заявить. Вопрос в другом. Есть ли корреспондирующая обязанность контрагента к вашему праву? Ваше право будет иметь силу лишь тогда, когда в ответ идет обязанность контрагента.
Пример качественной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендодателя письменно дать разрешение на установку рекламной конструкции (с учетом технических возможностей)».
Пример спорной конструкции: «право арендатора заявить о необходимости установки рекламной конструкции и обязанность арендатора рассмотреть заявление на установку рекламной конструкции.» Второй вариант спорен.
Арендодатель может отказать в установке вами рекламной конструкции, тогда как в первом варианте арендодатель обязан дать вам письменное разрешение на установку рекламной конструкции, с учетом технических характеристик. Если вам важно установить рекламную конструкцию, бесспорно, более четким вариантом представляется первый.
Второй вызывает множество вопросов. Именно по такой схеме необходимо рассматривать права и обязанности в совокупности. Каждое право (в идеале) должно быть взаимосвязано с обязанностью контрагента. Рекомендуем составлять таблицы по соотношению прав и обязанностей арендатора и арендодателя.
Ответственность сторон. Неустойка (штраф).
К сожалению, мы не можем прописать в полной мере все риски, которые могут быть заложены в главе договора «ответственность сторон». Мы хотели бы подробнее остановиться на всеобъемлющей проблеме установления штрафных санкций в договоре аренды. Определимся с понятиями.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, согласно п.1 ст.
401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Таким образом, действительная реализация штрафных санкций возможно только при наличии вины. В настоящей статье мы не будем рассматривает понятие вины в гражданском законодательстве. Этот вопрос удостоен отдельного научного исследования.
Отметим лишь несостоятельность взглядов некоторых авторов (в основе своем юристов советского времени), которые отмечали, что вина в понимании гражданского права, тождественна пониманию вины в уголовном праве.
Необходимо подчеркнуть, что в гражданском законодательстве никакого психического отношения виновного к совершенному деянию нет. Как справедливо отмечал дореволюционный русский юрист, цивилист, профессор Казанского и Московского университетов, депутат I Государственной Думы Г.Ф. Шершеневич под виной понимается «состояние сознательной воли человека, который намеренно или неосмотрительно совершает действие, направленное на фактический результат, противный закону». Никакого психического отношения к совершаемому действию попросту нет.
Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства.
Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст.
333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства.
Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.
Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.
Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту [email protected]. Narodnoe-pravo всегда поможет.