Покупка дачи — это не менее ответственное мероприятие, чем приобретение квартиры. Как убедиться, что дача не в залоге и построена законно? Пошаговая инструкция, чтобы купить дачу и не оказаться обманутыми.
Шаг 1. Проверьте документы
Особенность дачи в том, что кроме самого домика, вы приобретаете и земельный участок под ним. Купить отдельно дом или участок в данном случае невозможно. Чтобы заключить договор купли-продажи дачи и земельного участка, вам потребуются:
- Паспорта продавца и покупателя;
- Правоустанавливающие документы на дачу, земельный участок под ней и на нежилые здания и сооружения при наличии. Такими документами могут стать выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и пр.;
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу, если дача является совместной собственностью;
- Заверенная нотариусом доверенность при покупке дачи через представителя;
- Документы, подтверждающие отсутствие долгов по расходам, связанным с содержанием дачного участка.
Проверьте право собственности
Внимательнее всего отнеситесь к правоустанавливающим документам. Самый простой способ выяснить полномочия продавца по продаже участка – заказать свежий отчет на базе выписки из ЕГРН.
В ней будут отражены имя собственника, наличие залога, ареста и прочие обременения, которые мешают сделке.
Если в отчете еще нет сведений о собственнике, так как продавец сам недавно купил участок или получил его в наследство, мы рекомендуем дождаться регистрации права собственности и обновления информации в Росреестре.
Будьте осторожны и не покупайте дачу, если в качестве правоустанавливающего документа владелец показывает вам садовую книжку. Этот документ не устанавливает, что продавец является собственником. Если других документов у продавца нет, попросите его приватизировать дачу перед продажей. Сейчас это можно сделать быстро и в упрощенном порядке.
Категория земель
Проверьте вид разрешенного использования
Также в выписке обратите внимание на вид разрешенного использования (ВРИ) — это даст информацию о том, что можно строить на участке и как его использовать. Например, дачи нельзя строить на участках с ВРИ «для огородничества» или «для ведения личного подсобного хозяйства».
Также постарайтесь узнать, не планируется ли прокладывать на месте участка дорогу, строить ЛЭП или объекты инфраструктуры.
В Москве уже были случаи, когда продавцы делали огромные скидки, зная, что скоро дачу заставят снести. Компенсация, которую дает государство за изъятие участка, не всегда отбивает затраты на покупку.
Узнать о подобных мероприятиях можно на сайте районной администрации, сайте садоводства, в соцсетях или просто в новостях.
Проверьте границы участка
Еще один нюанс покупки дачных участков — межевание. Если оно не проведено, у участка может не быть согласованных границ. Проверьте это на кадастровой карте.
Если участок на ней есть и его границы очерчены, то все в порядке.
Если нет — межевание желательно провести до сделки, иначе разбираться с соседями в будущем придется вам, а площадь участка после установления границ может существенно сократиться.
Координаты земельного участка
Шаг 2. Составьте договор купли-продажи
В договоре должна быть информация, которая позволит четко определить предмет сделки: кадастровый номер дома и участка, адрес, площадь, категория земли, вид разрешенного использования.
Еще одно важное условие — цена сделки, которая может включать стоимость дома и участка или разделять их. Постарайтесь договориться с продавцом о том, чтобы указывать реальную цену сделки. Так вам не придется переплачивать налоги при продаже дачи, а еще будет проще получить компенсации, если с участком произойдут неприятности.
Кроме этого, в договоре указываются:
- Дата и место заключения;
- Информация о продавце и покупателе;
- Информация о документах, подтверждающих право собственности;
- Информация и документы об обременениях или их отсутствии;
- Сроки выполнения сделки.
Договор составляется в письменном виде, его подписывает обе стороны. Нотариальное удостоверение не требуется, если дача не принадлежала ограниченно дееспособным гражданам, не находилась в ипотеке или долевой собственности.
Шаг 3. Обратитесь в Росреестр
В Росреестре нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к вам. Вы можете представить все документы самостоятельно, за исключением случаев, когда договор заверял нотариус — тогда он передает документы.
Соберите все документы, подготовьте заявление, оплатите пошлину 2 000 рублей и обратитесь в Росреестр. Это можно сделать тремя способами:
- Лично обратиться в Росреестр или МФЦ. В Москве можно подавать документы только через многофункциональные центры.
- Отправить письмом с описью вложения, объявленной ценностью и уведомлением о вручении (в таком случае подписи и договор должны быть нотариально заверены).
- Направить через интернет, например с помощью официального сайта Росреестра, в электронном виде с электронной подписью.
Шаг 4. Получите документы о регистрации дачи на вас
Не откладывайте поход в Росреестр, так как только после регистрации права собственности участок перейдет от продавца к вам по закону. Регистрация осуществляется в следующие сроки:
- Один рабочий день — при нотариальной сделке в электронной форме;
- Три рабочих дня — при направлении в Росреестр бумажных документов через нотариуса;
- Семь рабочих дней с даты приема документов — при направлении в Росреестр лично или по почте;
- Девять рабочих дней — при передаче документов через МФЦ.
Отсчет срока начинается с рабочего дня, следующего за днем приема документов.
Елизавета Кобрина
Что нужно знать при покупке дачи: оценка, документы, сделка
Если Вы решили самостоятельно (без помощи агентства) приобрести дачу, Вам следует знать следующие достаточно простые, но в то же время полезные правила, а именно:
1. Как определить, адекватна ли цена дачи, земельного участка?
90% от общего количества дач и участков, предлагаемых к продаже, имеют цену, которую Вы, разумеется, никогда не дали бы за «это»… Реже, но тоже бывают и диаметрально противоположные случаи, — когда Покупатель на радостях, что нашел то, что ему понравилось, и как ему кажется по нормальной цене, переплачивает вдвое.
Поэтому перед тем, как начать практические выезды за город с целью просмотра той или иной дачи, стоит изучить рынок с помощью соответсвтующих интернетресурсов и печатных изданий. Потратив не более часа, Вы сможете составить примерное представление о диапазоне цен на дачи или участки в районе, который Вас интересует.
Осведомленность о текущих уровнях цен позволит Вам, с одной стороны, не упустить хорошую дачу, но как Вам сначала показалось слишком дорогую, а с другой, как уже говорилось выше, — не заплатить вдвое больше от рынка. Например, большое влияние на формирование цены имеет расположение дачи в зависимости от направления (например, Восток всегда дешевле Запада) и удаленности от МКАД.
Отдельного упоминания (как показала практика) требует такой институт как «кадастровая стоимость».
Кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к определению рыночной цены, например, земельного участка. Рыночная цена определяется балансом спроса и предложения.
Тогда как в сложившихся реалиях кадастровая стоимость всегда значительно превышает рыночную и используется прежде всего в целях налогообложения.
В продолжение разговора о цене следует также отметить, что и оценочный отчет (экспертная оценка) также не может быть признан надежным источником информации о реальной цене дачи и/или дачного участка, поскольку выполняется по заказу…
| НА ЗАМЕТКУ | Мы сопровождаем сделки по покупке дач, участков, домов во всех районах Подмосковья. Сопровождаем со стадии переговоров и внесения задатка (или аванса) до плучения документов с государственной регистрации. Наши телефоны 89167258493, 89150251807. Стоимость сопровождения 40 000 рублей. |
Отметим, что наличие на участке старенького летнего дома не является причиной платить за участок больше средней рыночной стоимости. Что бы понять какая же цена будет справедлива за участок с более менее приличным домом, следует зайти на сайт такой, например, компании как «Терем» или посмотреть предложения на строительных рынках.
Все же из имеющегося опыта приходится сделать вывод, что в отличие от квартир (где всегда есть четкая средняя цена на тот или иной тип и размер квартир) цена на землю в большей степени определяется такими факторами как: возраст, образование, текущее материальное положение продавца. Так, перечисленным факторам соответствуют следующие наиболее распространенные аргументы, с которыми Вы обязательно столкнетесь:
— Сюда столько труда вложено…
— Это же земля под Москвой…
— Дешевле, чем за … миллионов мне смысла нет продавать…
Как и какое же решение принимать при наличии такой аргументации решать только вам…
2. Как выбрать дачу
Не стоит осматривать дачу в вечернее и, тем более, ночное время.
Все же лучше смотреть дачу с женой (подругой, коллегой по работе). Женщины, может быть, плохо разбираются в садовом домостроении, но их интуиция с лихвой перекроет любые пробелы в знаниях о дачах.
- Многолетние наблюдения позволяют нам говорить о двух основных критериях, которыми должен руководствоваться покупатель при выборе дачи:
- А) понравилось, «легло на душу», «именно так я представлял(а) свою дачу»;
- Б) смогу ли я продать эту дачу хотя бы по той же цене, по которой приобрету? (но если уж понравилось очень сильно, то можно и переплатить, но все же, на наш взгляд, — не более 30%)
* и все же опыт показывает… Познакомьтесь с будущими соседями. Послевкусие от такого знакомства, как правило, придает дополнительную уверенность в принятии решения — покупать… или не покупать…
Существует несколько параметров отбора, которые мы приводим справочно:
- наличие электричества (если его нет даже по границе участка, то все же стоит воздержаться от покупки, несмотря ни на какую цену и уверения продавца, что «завтра начнут ставить столбы»)
- наличие хотя бы летней воды или наличие реальной возможности обеспечить водоснабжене на участке
- удаленность от станции
- наличие реальной возможности добраться до дачи общественным транспортом
- наличие магазинов (продуктовых, хозяйственных) в непосредственной близости от дачи
- удаленность от МКАД, т.е. какое время будем занимать путь до дачи
3. Как уберечься от неприятных сюрпризов
Аванс или задаток
После того, как Вы выбрали дачу все же стоит внести Продавцу аванс или задаток. Размер аванса (задатка) должен быть небольшим: от 15 000 до 30 000 рублей. Все, что выше — на Ваше усмотрение, но если Продавец требует больше, чем 50 000 рублей, то этот факт должен Вас насторожить.
Необходимо также понимать разницу между авансом и задатком. В первом случае Продавец может Вам просто вернуть аванс и продать участок другому Покупателю, например, по более высокой цене. В свою очередь и Вы можете передумать покупать дачу, и Продавец будет обязан вернуть Вам аванс.
А в случае с задатком ситуация несколько иная. Так, в случае отказа Продавца продать Вам дачу, он будет обязан вернуть Вам задаток в ДВОЙНОМ размере, если же Вы передумаете покупать дачу, то задаток остается у Продавца.
4. Ознакомление
Если дача понравилась и Вы уже готовы ее купить, все же пообщайтесь с соседями с других участков. Как правило, окружение знает историю выбранной Вами дачи и ее владельцев в ретроспективе до 20 лет. Также стоит пообщаться с председателем товарищества.
Если Вы приобретаете дачу не в сезон, то с правлением Вы можете связаться круглый год. Как правило, расписание работы правления висит на дверях (стене, доске обявлений) помещения правления.
В случае, если рядом с участком стоит электрический столб, а на участок электричество не заведено, поинтересуйтесь, сколько будет стоить подключение, поскольку в некоторых товариществах цена подключения доходит до 100 000 рублей.
Крайне важно попросить у продавца дачи справку об отсутствии задолженности по членским взносам и другим обязательным платежам. Также необходимо уточнить показания электросчетчика и поинтересоваться, оплачено ли электричество.
Обратите внимание нет ли в непосредственной близости от участка высоковольтной ЛЭП (линии электропередачи). Если Вы, стоя на участке, слышите характерный треск (коронация), издаваемый проводами, то такую дачу покупать нельзя.
5. Документы
Документы на дачу, разумеется, являются одним из важнейших условий совершения сделки, но все же не стоит устраивать их проверку «с пристрастием» — привлекать криминалистов и/или астрологов. За Вас это сделает регистрирующий орган. Если документы в порядке, то государственная регистрация сделки будет осуществлена, а если нет, то нет.
Главное — расчет за дачу необходимо производить с использованием банковской ячейки. При этом условием доступа Продавца к ячейке (то есть к деньгам) должен быть зарегистрованный договор купли-продажи дачи.
Для совершения сделки требуются следующие документы:
| Выписка их ЕГРН ан земельный участок | Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, дарения, свиетельство о наследстве |
| Выписка из ЕГРН на дом | Справк об отсутствии задолженности по членским и/или целевым взносам. |
Обращаем Ваше внимание, что перечисленные документы необходимы для принятия покупателем решения о совершении сделки. Для оформления сделки в регистрирущем органом требуется только три экземпляра договора купли-продажи, квитанции об уплате государственной пошлины и нотариальное согласие спруга продавца на продажу, если дача приобреталась продавцом в браке.
Необходимо обратить внимание на предмет наличия межевания (установления границ). Если межевание не проводилось, то в кадастровой выписке или в ЕГРН на земельный участок будет отметка «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Наличие в ЕГРН такой отметки говорит о том, что границы участка на текущий момент определены только его забором или забором соседей.
И если вы покупаете дачу в новом месте, где еще нет устоявшихся границ или вообще еще нет соседей,то межевание все же необходимо сделать.
Если же покупка предполагается в стародачном месте, которому уже много лет и справа и слева и сзади — соседи, и границы между ними устоялись на протяжении нескольких десятков лет, то межевание в данном случае вряд ли будет являться актуальным вопросом.
Часто бывает так, что у Продавца есть документы на участок, а на дом — нет, так как он не оформлялся.
С нашей точки зрения, это также вряд ли может служить препятствием к совершению сделки, поскольку дом вы при желании сможете оформить на себя сами после сделки, в порядке дачной амнистии.
Исключение могут составлять случаи, когда дом представляет собой реальную ценность (добротный новый, капитальный, дорогой, прочее), в этом случае все же лучше дождаться, когда Продавец оформит соответствующие документы на дом, с тем что бы указать его в договоре купли-продажи.
6. Покупка дачи по садовой книжке
Отдельного упоминания требует такой способ покупки, как переоформление садовой книжки на нового собственника.
Такой способ покупки является крайне рискованным и недальновидным. Фактически, переоформив садовую книжку на себя, вы становитесь членом садового товарища, но не собственником дачного участка.
Собственником дачного участка в этом случае является администрация соответствующего района, где находится учаcток. Как правило, попытка продажи дачи по садовой книжке означает только то, что продавец не смог оформить право собственности и пытается «избавиться» от дачи или участка по «бросовой» цене.
Впрочем, часто встречаются случаи, что и по садовой книжке продаются обекты по рыночной цене или цене выше рыночной.
7. На кого оформлять дачу
Как показывает практика, у супругов часто возникает вопрос на кого из них оформить покупку. В поисках компромисса супруги, иногда выражают желание приобрести дачу по 1/2 доле в праве за каждым из них. Мы рекомендуем не «перегружать» оформление сделки наличием долей, но все же это не так важно. Полагаем необходимым сослаться на Статья 34 Семейного Кодекса РФ:
«1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.»
Посетители сайта часто присылают нам вопроыс относительно покупки старого дома (доли в старом доме) с приусадебным участком. Документы на такие объекты, как правило вызывают, мягко говоря, растерянность, поскольку оформлялись они в довоенное время. А на землю под домом документов может не быть вовсе. Интересующую Вас информацию по затронутому вопросу вы можете получить ЗДЕСЬ.
9. Оформление покупки дачи (земельного участка) — нужен ли нотариус?
Закон не предусматривает обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью, в том числе с дачами, домами, земельными участками.
Таким образом, достаточно составить (в печатном виде) соответствующий договор, подписать его (вместе с актом приема-передачи) и сдать его на государственную регистрацию в уполномоченный орган.
С нашей точки зрения, нотариальное оформление имеет смысл только в очень редких случаях, например, когда продавец (или покупатель) имеет весьма преклонный возраст или очевидны признаки злоупотребления алкоголем.
При прочих равных обстоятельствах мы полагаем, что удостоверение сделки нотариусом никак не влияет на степень ее надежности. Кроме того, за нотариальные действия и технические работы будет необходимо уплатить значительную сумм у денег — от 10 000 до 25 000 рублей. Кроме того, придется собрать большое количество нужных для нотариуса, но ненужных для регистрации права собственности документов.
Также обращаем ваше внимание, что с 01 января 2016 года нотариус необходим в обязательном порядке, если предметом сделки является доля в праве, а не объект недвижимости в целом.
Какие документы при покупке дачи нужно проверять? — СИБДОМ
Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ и отсутствие ограничений.
В комплект документов, которые владелец дачи обязан предоставить на сделку, входят документы на земельный участок, дом и хозяйственные постройки, а также документы, подтверждающие личность продавца. Начинать проверку специалисты советуют всегда с документов на землю.
Какие документы нужны для покупки земельного участка?
Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.
Что можно узнать из выписки из ЕГРН?
Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.
Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке.
В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом.
На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).
Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.
Инструкция: Как провести межевание земельного участка?
Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».
Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.
Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.
Инструкция: Как получить выписку из ЕГРН?
Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.
Какие документы нужны при покупке дачи с земельным участком от покупателя и продавца: что требовать нельзя, а также правила составления договора
Любая сделка с недвижимостью предполагает подписание договора купли-продажи.
В случае с приобретением дачи рекомендуется предварительно убедиться в том, что у продавца есть права собственности на дом.
Ведь часто дачи возводят самостроем. Но не только продавец должен подготовить комплект документов. Определенные требования есть и для покупателя.
Правовое регулирование
Покупка дачи с земельным участком полностью регулируется Гражданским Кодексом РФ. Например, в ст. 223 определяет момент передачи недвижимости или иного имущества в собственность нового пользователя. А в ст. 454 зафиксировано определение договора купли-продажи.
В соответствии с Гражданским Кодексом стороны должны заключить договор купли-продажи в письменной форме. После чего необходимо зарегистрировать переход права собственности к покупателю.
Дополнительно можно ознакомиться с приказом МинЭкономРазвития №540 “Об утверждении классификатора видов разрешенного землепользования”. В нормативном акте перечислены категории земель и разрешенные работы. Это поможет определиться с необходимыми документами на этапе составления договора.
Например, на земле, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства в полевых условиях, запрещено строить дома. Дача на участке — самострой, который не имеет документов. Покупать такую недвижимость не рекомендуется.
Этап №2 — Оформляем схему расположения участка на кадастровом плане территории
Эта схема нужна, если земельный участок не состоит на кадастровом учете или состоит, но без установленных границ. На ее основании и будем просить администрацию предоставить участок в собственность по границам, которые в ней отображены. Нельзя же просить предоставить участок, не зная его точного местоположения.
В схеме будут указаны фактическое местоположение и границы участка. Потребуется около 5 — 6 экземпляров. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую все же довериться профессионалам.
Образец схемы
Бумаги от покупателя
К покупателю при покупке дачи с земельным участком предъявляются минимальные требования по документам. Чтобы купить дачу с земельным участком достаточного одного паспорта.
Однако могут потребоваться и иные бумаги:
- Заявление о сделке на имя председателя СНТ, если дача входит в садовое товарищество.Заявка пишется уже после заключения договора и регистрации имущественных прав.Его основная цель — заменить имя продавца дачи на имя покупателя.Членство в садовом товариществе перейдет новому собственнику, и он сможет участвовать в собраниях.
- Документ, подтверждающий платежеспособность, если дача приобретается в кредит/ипотеку. Достаточно предоставить выписку из банка или кредитный договор.
- Договор аренды. Если на дачу претендует сразу несколько покупателей, преимущество отдается тому, кто ранее пользовался имуществом по договору аренды.
- Нотариально заверенное согласие супруга для покупателя, который состоит в браке.
Требование по наличию последнего документа — спорное. Обязательство предоставить согласие супруга существовало до 2013 года, когда необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи. Однако в 2021 году регистрируется лишь переход прав собственности. Соответствующие изменения были внесены в ГК.
В 2015 году вышел приказ МинЭкономРазвития с перечнем необходимых для покупки земли документов. Среди них было указано согласие второго супруга при покупке земли. Однако в том же году этот приказ был признан судом нелегитимным. До сих пор регистрирующие органы могут требовать письменное согласие второго супруга.
Обратите внимание! Даже если в Росреестре договор купли-продажи зарегистрируют на имя мужа без письменного и заверенного нотариуса согласия жены, супруга имеет право на половину имущества. Оно является совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре.
Приобретение земли с незавершенным строительством
Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:
- недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
- на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
- не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.
При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.
Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.
Какие нужны бумаги от продавца?
Продавать можно только то имущество, которое находится в собственности. Поэтому продавец должен подтвердить свои права на дачу, а значит, комплект документов довольно большой.
Гражданин имеет право продать дачу, расположенную на чужом участке. Новый владелец будет иметь право пользоваться землей на тех же основаниях, что и предыдущий.
Продавец должен предъявить:
- выписку ЕГРН на дом и участок;
- кадастровый паспорт и план на землю;
- документы о межевании;
- бумагу, подтверждающую приобретение прав собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования);
- справку об отсутствии задолженностей;
- согласие супруга, в том числе бывшего, на продажу земли.
К данному комплекту можно приложить свидетельство о собственности. Однако в 2021 году это не обязательно, т.к. как и кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.
Среди бумаг есть согласие супруга на продажу. Оно должно быть заверено нотариально. Если для покупателя наличие данного документа сегодня не требуется, то от продавца необходимо обязательно. Если продавец получил дачу, пока состоял в браке, но к моменту перепродажи развелся, то требуется согласие бывшего супруга.
Исключениями станут:
- наличие решения суда о разделе имущества;
- наличие брачного договора;
- безвозмездное приобретение дачи с участком (наследство, дарение).
Важно! Все расходы по подготовке бумаг продавец берет на себя. Задолженности по коммунальным услугам и выплатам за членство в СНТ также рекомендуется закрыть до заключения договора купли-продажи.
Сделки с администрацией
Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.
Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:
- кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
- оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
- муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
- есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.
Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.
Договор купли-продажи дачного домика с землей
Составить договор купли-продажи дачи с участком поможет составить юрист. Он учтет индивидуальные особенности сделки и разъяснит сторонам все пункты.
Типовой договор содержит следующие пункты (названия разделов и их последовательность сохранены):
- Представление сторон.
«Какие документы должны быть у продавца при покупке даче, на что надо смотреть, какие постройки должны быть зарегистрированы?» — Яндекс Кью
Юридические консультацииПокупка недвижимости+2ОтветитьУточнить
Доброго времени суток!
При покупке земельного участка продавец должен вам предоставить свидетельство о праве собственности или подтвердить данное право сведениями из ЕГРН. В случае, если дача была приобретена в собственность до июля 2016 года, то на руках должно быть бумажное свидетельство; если позднее, — нужна свежая выписка из ЕГРН.
Однако мы рекомендуем запросить ее в любом случае, т.к. там, в отличие от свидетельства, содержится полная информация о земельном участке.
Также в выписке из ЕГРН указано, проводилось ли межевание земельного участка (определение границ). Запрета на покупку земельного участка без межевания законодательно не установлено, но лучше, чтобы межевание было проведено во избежание возможных споров с соседями о границах участка.
Касательно построек. В силу того, что последние годы “дачную амнистию” все продлевают, то дом, расположенный на участке, может быть и не зарегистрирован. В этом нет никакого нарушения. Различные хозяйственные постройки, не пригодные для проживания (например, сарай), регистрации не требуют.
- Если же дом все же зарегистрирован, то по выписке из ЕГРН нужно удостовериться, что нет каких-либо обременений и данные совпадают.
- Подробно о юридических вопросах купли-продаже жилой недвижимости мы рассказали в нашей пошаговой инструкции https://destralegal.ru/catalog/housing/buy_sell
- Желаем удачи!
Решайте юридические задачи онлайнПерейти на destralegal.ruКомментировать ответ…Комментировать…Здравствуйте!
Следует начать даже не с дачи, а с земельного участка. Поверьте, с ним намного больше сложностей и возможных трудностей.
Во-первых следует понять какие документы, подтверждающей право собственности на земельный участок имеются у продавца.
Самый желательный вариант, когда собственность подтверждается выпиской из ЕГРН.
Могут быть варианты с синими и розовыми… Читать далееПоказать ещё 2 Комментировать ответ…Комментировать…Договор купли-продажи;
Документы подтверждающие полномочия сторон сделки;
Правоустанавливающие документы на земельный участок;
Правоустанавливающие документы на дом;
Кадастровый паспорт на участок земли;
Акт приема-передачи участка;
Нотариально заверенное согласие супруга;
Документ, подтверждающий уплату гос. пошлины Читать далееКомментировать ответ…Комментировать…
Выписка из ЕГРН, документ подтверждающий право собственности, документ о проведении межевания, нотариально заверенный документ от супруга (и),членская книжка,
Комментировать ответ…Комментировать…ОтвечаетНаталия КондратьеваПервое на что надо смотреть — это документы, подтверждающие собственность (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).
Реквизиты данного документа должны быть на сайте росреестра в разделе информация онлайн. Также при купли-продажи должно быть представлено нотариальное согласие супруги/а (так как совместно нажитое имущество — это общая долевая собственност…
Читать далее
Здравствуйте!сколько стоят ваши услуги по сопровождению сделки ,Московская область Раменский район.
Комментировать ответ…Комментировать…8 документов, которые должен предоставить продавец дачи:
— паспорт продавца (иные документы, удостоверяющие личность);
— актуальная выписка из ЕГРН на участок и на дом;
— кадастровый паспорт;
— правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, судебное решение и т.д.);
— нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку;
-… Читать далееОказываем юридические услуги с оплатой за результат!Перейти на h-cons.ruКомментировать ответ…Комментировать…
Документы для продажи дачи в 2022 году — полный список
- Проживём.com≫
- Дача≫
- Продажа≫
- Перечень необходимых документов
Статья обновлена: 23 апреля 2022 г.
Здравствуйте.
В этой статье я перечислила документы, которые потребуются собственникам дачи для подготовки к продаже и оформлении сделки. Акцентирую внимание, что статья для собственников дачи.
Если она не в собственности, а, например, в пользовании по «садовой книжке», продать ее по договору купли-продажи нельзя. Можно передать, но я здесь рассказываю именно про продажу.
Вообще, под дачей я имею в виду: 1) Земельный участок, который находится в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.) и полностью оформлен. Под «полностью оформлен» я имею в виду стоит на кадастровом учете и зарегистрирован в собственность (находится в частной собственности).
Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете — инструкция; 2) Жилой или нежилой дом, который расположен на участке и полностью оформлен. Если дом или другие строения не оформлены, объектом продажи будет только земельный участок.
Документы, которые понадобятся для продажи только земельного участка, перечислены по этой ссылке. Надеюсь с этим разобрались, переходим к документам.
Я составила несколько перечней: 1) Те документы, которые нужны для регистрации купли-продажи. Их нужно принести в день сделки; 2) Те, которые могут понадобиться для подготовки к сделке, но не понадобятся для регистрации; 3) Те, которые не нужны ни для регистрации сделки, ни для подготовки к ней. Этот перечень решила составить из-за всего того бреда, который прочитала на других сайтах.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Обязательные документы для регистрации сделки
Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям.
Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра.
Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).
На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.
- Паспорта или свидетельства о рождении; Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.
- Договор купли-продажи; Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию. Если все продавцы взрослые и дееспособные, договор купли-продажи подойдет в простой форме и удостоверять его не обязательно. Под простой формой имеется в виду напечатанный на листе А4.
- Разрешение органов опеки и попечительства; Если среди владельцев есть несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные, на продажу нужно разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Образец разрешения (нажмите на картинку для ее увеличения)
- Нотариально удостоверенная доверенность. Если в сделке вместо владельца будет участвовать доверенное лицо, от него нужен паспорт и доверенность, удостоверенная у нотариуса. Паспорт доверителя при это приносить на сделку не нужно.
- Согласие супруга на продажу; Это согласие нужно, если дача куплена или построена в браке, но оформлена только на одного супруга. В этих случаях дача все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов — ст. 34 СК РФ. Это так, даже если на момент сделки супруги развелись, но не разделили имущество по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, а бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ. Исключением считается ситуация, если супруги подписали брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности или иные положения — п. 1 ст. 42 СК РФ. Если не принести согласие, сделку все равно зарегистрируют, но на дачу наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — ФИО супруга». Про это написано в пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вряд ли какой-либо покупатель захочет купить дачу и сразу же получить на нее обременение. Поэтому, хоть по закону согласие супруга не требуется для регистрации сделки, я все равно добавило его в обязательный перечень документов. Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. За составление нотариусы берут около 700 — 1 500 рублей, а за удостоверение — 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего услуга стоит примерно 1 200 — 2 000 рублей. Супруги должны будут принести с собой: паспорта; документ, который подтверждает право собственности на дачу (об этом документе ниже); свидетельство о браке или разводе. Обычно документ готов в течение 30 — 60 минут, все зависит от загруженности нотариуса.
- Свидетельство о браке или разводе; Свидетельство нужно, только если у продавца право собственности было зарегистрировано на одну фамилию, а в паспорте на момент подачи документов другая фамилия.
Документы для подготовки к продаже
Они могут понадобиться, чтобы подготовиться к сделке (например, их могут потребовать покупатели, чтобы проверить дачу). Напоминаю, что их не нужно приносить на регистрацию, потому что их нет среди обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
- Правоподтверждающий документ на дачу; Это документ, который подтверждает право собственности, т.к. на нем есть ФИО владельцев. К правоподтверждающим относятся свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. К дому и к участку должны быть отдельные документы, ведь это же 2 разных объекта недвижимости. Свидетельство о праве собственности Выписка ЕГРН на земельный участок Выписка ЕГРН на дом Свидетельства перестали выдавать с 2016 года, их как раз заменили выписками из ЕГРН. Свидетельство подтверждает право собственности, только если в собственности за это время ничего не поменялось. Например, свидетельство выдано в 2009 году. Из-за долгов в 2012 году по решению суда наложен арест на все имущество должника. Среди имущества была дача. Значит на дачу наложено обременение в виде ареста. Получается, что свидетельство, которое было выдано в 2009 году, уже имеет старые сведения. Теперь поговорим о выписке из ЕГРН. Даже если на руках есть свидетельство, перед поиском покупателей лучше получить выписку из ЕГРН. Эту выписку может заказать и получить любой человек на любую недвижимость в РФ. Есть покупатели, которые сами ее заказывают. Есть покупатели, которые требуют ее от продавцов. Заказать выписку можно в любом отделении МФЦ «Мои документы». С собой нужно принести паспорт и назвать сотруднику адрес или кадастровый номер дачи (дома и участка). Госпошлина — 460 руб. за каждый объект. Срок выдачи выписки — 1-3 рабочих дня.
- Правоустанавливающий документ; Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дача была куплена — это договор купли-продажи, получена в дар — договор дарения, оформлена в собственность — садовая книжка, свидетельство на право пользование и т.п. Некоторые покупатели просят показать правоустанавливающий документ, некоторые — нет. Если правоустанавливающего документа на руках нет, любой из владельцев дачи может получить его в МФЦ. Достаточно взять с собой паспорт. Госпошлина — 340 рублей.
- Документ о границах земельного участка; Дачу можно продать, даже если границы участка не оформлены, т.е. у которого не было проведено межевание и границы не внесены на кадастровый учет. При этом участок должен стоять на этом учете. Про это подробно писали здесь. Границы оформлены Границы не оформлены Как проверить границы участка на кадастровой карте Росреестра Если границы оформлены, покупатели часто требуют предоставить план, чтобы все проверить. Это может быть: межевой план (старое название — межевое дело); план в качестве приложения к свидетельству о предоставлении участка; чертеж границ, находящийся в собственности/пользовании и т.п. Копию межевого плана (если он был ранее оформлен) можно запросить в МФЦ. Госпошлина — 1 740 руб. Остальные планы можно попробовать запросить в правлении товарищества. Образцы планов ↔ (горизонтальная прокрутка) Некоторые покупатели для проверки уже оформленных границ заказывают (или просят заказать продавцов) услугу под названием «вынос границ земельного участка в натуру». Ее можно заказать у кадастрового инженера. Здесь подробно объясняли, как проводится эта процедура. Кадастровый инженер берет из кадастрового учета координаты поворотных точек и укажет эти точки на местности. Соединив их можно уже на местности увидеть «правильные» границы участка. По окончании услуги инженер может оставить акт. Образец акта выноса границ в натуру Координаты поворотных точек инженер может взять из все той же выписки из ЕГРН. Земля с 4 поворотными точками С 6 поворотными точками
- Справка о наличии или отсутствии задолженности; Надо долги покупатели проверяют всегда. Справки можно получить, например, у бухгалтера товарищества.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера; Обычно покупатели требуют такие справки, если продавцу старше 65 лет или есть подозрения, что он пьющий, употребляет наркотики или неадекватно себя ведет. Согласно ст. 171 ГК РФ, сделку могут признать ничтожной, если на момент регистрации продавец был ограниченно дееспособен или недееспособен. Некоторым покупателям хватает справки о том, что продавец просто не состоит на учете в диспансерах. Некоторые покупатели, требуют, чтобы продавец прошел освидетельствование у психиатра или нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте.
- План расположения дома на участка; Покупатели редко просят предоставить этот план. Если он есть, то благодаря ему проверяют расположение дома, площадь и планировку. Обычно план есть в декларации.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт; Кадастровые паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план; Кадастровый план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Примеры из практики
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам.
Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки.
Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось.
Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка.
Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные.
Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета.
После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.
Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.