Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка: из чего она складывается, по какой формуле посчитать самостоятельно, пример подсчета - Городское поселение Быково

Кадастровую оценку земли проводит Росреестр с периодичностью, обусловленной ситуацией на рынке.
Расчеты проводятся раз в 3-5 лет (в Москве и Санкт Петербурге раз в 1-3 года).
Для государства это нужно, чтобы создать налогооблагаемую систему.
Знание кадастровой стоимости земельного участка позволяет прогнозировать рассчитать объем налоговых сборов.
Также, это дает возможность более точно осуществлять вычисления, определять арендную плату и рассчитать субсидии.
Субъекты РФ могут более рационально использовать земельные ресурсы: распределять, выдавать разрешения, приватизировать.
Частные владельцы хотят знать цену своих участков, занесенную в кадастр, чтобы рассчитать рыночную стоимость при передаче в аренду, купле-продаже, контролировать начисление и посчитать налог на земельный участок или имущество.

Из чего складывается стоимость земли?

Основной фактор, определяющий цену участка и из чего она складывается – удельная стоимость квадратного метра в квартале, определенная в Росреестре. Эта цифра умножается на площадь.

При более точных расчетах учитывается также:

категория земли;
вид использования;
местоположение населенного пункта;
качество инфраструктуры (отсутствие/наличие инженерных коммуникаций для подачи воды, газа, электроэнергии);
возраст участка, рельеф, качество почвы;
отсутствие/наличие, качество, количество строений;
окружение, экономическое и социальное развитие.

Вид использования определяет местное самоуправление. При наличии строений надел используется по их назначению. Если для участка установлено два или более видов использования, выбирается максимальный удельный показатель.

Методика расчета

Существует 2 методики расчетов: сравнительная и доходная.

Первая используется для оценки типовых наделов в населенных пунктах, садоводческих и сельских поселениях.

Анализируется информация о продажных ценах трех, пяти аналогичных участков, выставленных на продажу.
Второй способ подразумевает определение ренты при использовании земли в коммерческих целях на основе информации, которая получена ранее.
Подобный подход используется, если на земле растет лес, имеются полезные ископаемые.
Для каждого показателя разработаны индивидуальные интегральные показатели.

Точные расчеты могут осуществить только инженеры-оценщики, так как алгоритм достаточно сложный. Среднестатистический показатель можно получить, если умножить площадь на стоимость квадратного метра в квартале. Далее прибавляются и отнимаются различные коэффициенты.

Самая простая формула:

Р = S * (Pп + Pс) * K, где:

S – площадь (м2);
Pп – функция линейного типа, позволяющая учесть особенности инфраструктуры (руб./м2);
Pс – функция параметров, позволяющих учесть местоположение и расположение (руб./м2);
К – переходной коэффициент, отражающий показатели государственной классификации.

Данные доступны на сайте Росреестра.

Чтобы найти данные, нужно пройти по ссылке https://rosreestr.ru и выбрать раздел «Публичная кадастровая карта». После клика на кнопку поиска в открывшуюся строку вводится кадастровый номер или наименование населенного пункта.

Например, если ввести «Омск» и кликнуть по «Омский кадастровый округ», появится таблица:

В выпадающем списке выбирается «Участки», появляется список:

Выбирается нужный участок и на экране появляется основная информация:

Для того, чтобы получить больше данных, нужно воспользоваться тематической картой:

К примеру, площадь надела 500 м2, коэффициент инфраструктуры 2000 руб./м2, коэффициент местоположения 1000 руб./м2, переходный коэффициент 4.

Стоимость:

500*(2000+1000)*4=6 миллионов руб.

Изменение данных, внесенных в кадастр

Если при сдаче в аренду или продаже владелец участка не согласен с данными кадастра, изменения можно внести досрочно, если изменился один из показателей:

категория земли;
права собственности;
адрес;
описание расположения;
площадь;
исчезли природные объекты (водоем, лес).

Любое изменение требует документального оформления. Потом можно нести заявление в управление Росреестра.

После внесения измененных данных желательно запросить справку, чтобы убедиться, что информация соответствует действительности.

Кадастровая стоимость: что это, как она определяется и от чего зависит

Рассказываем, что такое кадастровая стоимость и где ее можно узнать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает недвижимость в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и других объектов недвижимого имущества.

На кадастровую стоимость влияют площадь, материал, год постройки, разрешенное использование, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе и еще много других факторов.

Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:

налогов: на имущество и землю, НДФЛ при продаже недвижимости;
арендной платы или цены продажи объекта, если арендодатель либо продавец — государство, регион или муниципалитет;
штрафов — например, за нецелевое использование земли;
госпошлины при наследовании недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливают на определенный срок — от трех до пяти лет по решению региональных властей. С 2022 года земельные участки будут оценивать раз в четыре года, а с 2023 года с такой же периодичностью — здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости проводят раз в два года.

Если на рынке недвижимости цены выросли больше, чем на 30%, проводят внеочередную государственную кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена некорректно, ее можно оспорить в комиссии при региональном учреждении, которое отвечает за оценку и в суде. Для этого потребуется внеочередная оценка. Собственник недвижимости заказывает определение кадастровой стоимости у независимых оценщиков и оплачивает их услуги самостоятельно.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Два офисных помещения в соседних домах с евроремонтом и со старым ремонтом могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее влияет состояние помещений.

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Инвентаризационная стоимость магазина в здании старого фонда Санкт-Петербурга или Москвы будет существенно ниже кадастровой, так как стоимость изношенных материалов, из которых оно построено, невысокая. При этом здание может находиться в проходном месте и иметь историческую и архитектурную ценность — все это увеличивает ее кадастровую и рыночную стоимости.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Как узнать, кто и как оценивал кадастровую стоимость

В Фонде данных государственной кадастровой оценки хранится полный отчет по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости. В нем указаны:

региональный орган власти, который заказал оценку;
эксперт, который проводил оценку;
дата, когда отчет об оценке был утвержден.

Эти сведения можно получить на сайте Росреестра. Чтобы найти свой объект недвижимости, необходимо ввести его кадастровый номер. Он указан в выписке из ЕГРН.

Если выписки нет, его можно узнать на сайте Росреестра по адресу объекта недвижимости.

Зная кадастровый номер объекта недвижимости, можно скачать полный отчет по проведению оценки в заархивированной папке

Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов:

На сайте Росреестра.
В сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра.
Заказать выписку из ЕГРН.

На сайте Росреестра. На сайте Росреестра можно узнать стоимость объекта недвижимости на момент запроса или на дату, с которой начал рассчитываться налог на имущество организаций либо физлиц или НДФЛ.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, зайдите на сайт Росреестра в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости».

В сервисе несколько вариантов поиска: по адресу, кадастровому номеру или по номеру права. Номер права указан в правоустанавливающих документах на недвижимость

Кадастровая стоимость указана во вкладке «Сведения об объекте».

Кроме кадастровой стоимости, можно узнать дату ее определения и внесения данных в Росреестр

На публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы узнать кадастровую стоимость на карте, надо ввести в строку поиска адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.

Этот способ больше подходит для определения кадастровой стоимости зданий и земельных участков.

Кадастровую стоимость квартиры придется считать самостоятельно — на карте показана только стоимость многоквартирного дома целиком.

Во вкладке «Информация» указана кадастровая стоимость, дата ее определения, дата внесения в Росреестр и дата начала применения

В выписке из ЕГРН. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно онлайн на сайте Росреестра или в центре госуслуг. Услуга платная, стоит около 300 ₽. Срок — до трех рабочих дней.

Чтобы заказать выписку на сайте Росреестра, зайдите в раздел «Электронные услуги и сервисы» → «Представление сведений ЕГРН» и выберите «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта».

В сервисе можно заказать различные варианты выписки ЕГРН

Главное в статье

Кадастровая стоимость — это сколько стоит объект недвижимости по расчетам региона. Ее определяют методом массовой оценки: берут много однотипных объектов и выводят среднюю стоимость.

В первую очередь кадастровая стоимость нужна для расчета налога на имущество организаций и физлиц, а также для расчета земельного налога.
Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной как в большую, так и в меньшую сторону: она не учитывает индивидуальные характеристики объекта недвижимости.
Кадастровую стоимость устанавливают на срок от трех до пяти лет. В городах федерального значения — раз в два года.
Полный отчет по проведению кадастровой оценки объекта недвижимости хранится в Фонде данных государственной кадастровой оценки.
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать одним из трех способов: бесплатно посмотреть на сайте Росреестра и в сервисе «Публичная кадастровая карта» Росреестра или платно заказать выписку из ЕГРН.

Поделитесь статьей

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка

Величина кадастровой стоимости конкретного участка землевладения после его приобретения по рыночной цене оказывает существенное влияние на его экономическую эффективность. Официальный перерасчёт кадастровой стоимости земли производится, каждые пять лет.

Эти мероприятия относятся к массовым кадастровым расчётам, они проводятся с использованием специальных программ. Компьютерная формула расчёта не учитывает индивидуальные особенности каждого участка, находящегося в определённой ценовой группе.

Расчёт кадастровой стоимости земельного участка

Многих владельцев объектов недвижимого имущества интересует, как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается. Земельный Кодекс РФ разделяет землю по отдельным категориям:

Сельскохозяйственные земли.
Населённые пункты.
Лесные угодья.
Водные ресурсы.
Земли, отведённые под связь, промышленность, транспорт.
Оборону и безопасность.
Охраняемые объекты и территории (историко-культурные, природоохранные, под захоронения и пр.).
Земли, отведённые под государственный и муниципальный запас.

В соответствии с принципом масштабной оценки, земля разделяется на отдельные зоны (группы). Зонирование земли проводится с целью обязательного учёта, где разрешено её функционально использовать, в строго определённых целях.

Разделение земель в населённых пунктах

Площади земель в городах и сёлах разделяются на несколько категорий разрешённого пользования. На этих площадях разрешено размещать следующие объекты:

многоэтажные строения;
дачные, огороднические, садовые кооперативы и товарищества;
гаражные комплексы и пр.

По целевому назначению зоны разделяются на территориальные поселения и прилегающие земли:

Зоны жилого назначения.
Производственного.
Общественного.
Делового.
Сельскохозяйственного.
Инфраструктурного.
Зоны отдыха и развлечений.

Сферы применения кадастровых расценок

Часто возникают вопросы, зачем и как рассчитать кадастровую стоимость земли. Расценки по кадастровой стоимости каждого участка используются работниками государственных служб при расчётах следующих начислений:

налоги за использование собственниками земельных наделов;
плата за аренду государственного имущества;
расчёт цены на землю при выкупе её у государства;
прочие случаи, предусмотренные законом.

Согласно действующему законодательству, каждый год с землепользователей взимается налог в счёт государственной казны. Его размер рассчитывается на основании официально установленной стоимости Кадастра.

Максимальные значения налогов установлены от 3 до 15%, в зависимости от назначения земли. Чтобы уменьшить ставку налога, необходимо обращаться в соответствующие органы муниципальной власти.

От чего зависит и как рассчитывается кадастровая стоимость земельного надела

Населённые пункты условно разделяются на отдельные кадастровые кварталы. При этом они привязываются к определённым типам пользования, в зависимости от их стоимости. Земельные участки в РФ обладают уникальными кадастровыми номерами. Под этим номером содержатся определённые сведения, касающиеся конкретного участка:

Название округа.
Района.
Квартала.
Самого объекта.

Основным отличием здесь выступает размер площади. Этот параметр используется при расчёте оценочной суммы, исходя из удельной цены за 1 м2. Кадастровая стоимость данного участка должна рассчитываться по следующим данным:

площадь;
категория пользования;
удельная цена.

Стоимость земли привязана к рыночным факторам, основной из которых — цены на недвижимость в данном регионе на определённый момент времени. При расчётах всегда берётся стоимость одного метра квадратного земли.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Среди факторов, которые влияют на цену, основное значение имеют следующие показатели:

Земля и её качество.
Площадь и дата приобретения участка.
Какие постройки имеются и в каком они состоянии.
Месторасположение.
Степень удалённости от центра.
Что находится в окружении.
Социально-экономическое состояние.
Прохождение коммуникаций (вода, газ, электроснабжение).

Определение удельной цены за один квадратный метр

Даже при расположении отдельных объектов недвижимости по соседству и нахождении их в границах одного поселения, они могут по-разному оцениваться.

Удельные показатели кадастровой стоимости называются УПКС. Они существенно влияют на начисление кадастровой цены. УПКС применяется, если необходимо оценить новые земельные участки, перевести имеющиеся земли из одного вида разрешённого пользования в иной, а также при перемене их целевого назначения.

Перечень необходимых технических документов

Перед тем, как будет начисляться индивидуальная стоимость ЗУ, требуется заняться сбором информации, которая находится в кадастровом паспорте и межевом деле:

габариты участка;
его целевое назначение;
УПКС;
документы на каждый объект, возведённый на данном участке.

Кроме этого, будут необходимы справки из государственных учреждений о кадастровом квартале:

План градостроения с указанием инфраструктуры.
Описание мест застройки на межевом плане.

Кадастровая стоимость любого земельного участка должна считаться только специалистами-оценщиками. В соответствии с действующим законодательством, данная процедура проводится, каждые пять лет. Перед проведением оценивания необходимо выполнить следующие пункты:

Получение указания о проведении оценки.
Составление перечня оцениваемых участков земли.
Выбор организации, которая будет заниматься оцениванием.
Заключение договора с выбранной организацией-оценщиком.
Непосредственное оценивание земляных наделов.
Определение размера кадастровой стоимости.
Составление итогового отчёта, его экспертиза и утверждение.
Внесение кадастровой стоимости ЗУ в кадастровый реестр.
Обнародование её размера.

В соответствии с положениями Федеральных стандартов, специалист, оценивающий кадастровую стоимость, имеет право избирать наиболее подходящую методику расчёта. При этом он выявляет факторы, существенно влияющие на стоимость, которая начисляется на данный участок.

Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости в 2022 году — Росреестр Онлайн

Любые операции с недвижимостью требуют расчета кадастровой стоимости. Этот показатель нужен, чтобы определить размер налога, которым облагается имущество физических лиц.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости расскажем в нашей статье.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — основной показатель, который влияет на размер налога за владение недвижимым имуществом. Согласно закону, имущественным налогом облагаются:

Земельные участки
Частные дома
Квартиры
Комнаты

Каждый объект имеет свою кадастровую стоимость, которая отражена в выписках из ЕГРН.

Для чего проводить кадастровую оценку и на что она влияет?

Кадастровая стоимость — одна из важнейших характеристик объекта недвижимости. Определение этого показателя нужно для:

Расчета налогов для владельцев частной недвижимости
Определения рыночной стоимости для аренды, купли-продажи или инвестирования в недвижимость
Рационального распределения недвижимости муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформления разрешений на строительство и т.д.
Создания и поддержания функционирования единой системы обложения налогами земель, которые находятся в частной и федеральной собственности

Какой орган определяет кадастровую стоимость недвижимости?

Единственный орган, который ведет учет недвижимости в России — это Росреестр. Оценка имущества проходит следующим образом:

Муниципальные власти подают запрос об изменении территории, которая относится к ее ведению
Росреестр составляет перечень участков, которые нужно оценить. Учитываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качество, а также общее количество квадратных метров территории
Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется специалистом-оценщиком
На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный документ
Данные об объекте вносят в ЕГРН

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка?

Размер налога на земельные участки рассчитывается на основании Земельного кодекса РФ, утвержденного муниципальными властями. Конечная сумма зависит от параметров участка, его категории, предназначения, площади и т.д.

Кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которой выражается реальная стоимость участка. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной, поэтому собственники оплачивают сборы по более высокой ставке.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры?

На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие факторы:

Регион и район, в котором расположена недвижимость
Технические параметры квартиры
Общее состояние объекта
Средний доход жителей населенного пункта

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость участка рассчитывается по формуле:

Ск = П*(Ки + Кл)*Кп. Части формулы означают:

Ск — кадастровая стоимость
П — площадь земельного участка
Ки — инфраструктура на участке в рублях на квадратный метр
Кл — специфический фактор, также в рублях на квадратный метр
Кп — переходный коэффициент

Также перед расчетом кадастровой стоимости выбирают один из методов:

Доходный — определяют размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка и ее дальнейший приход
Сравнительный — имеющуюся по земельному участку информацию анализируют
Затратный — проводится экспертная оценка участка с определением его стоимости

Прежде чем определять кадастровую стоимость, проводится оценка земельного участка. Она проводится специалистами государственных учреждений.

Однако отметим, что самостоятельно рассчитывать кадастровую стоимость на калькуляторе не нужно: раз в 5 лет власти сами обновляют оценочные данные по базе Росреестра. А узнать кадастровую стоимость можно из выписки из ЕГРН.

Какие документы нужны для расчета кадастровой стоимости?

Прежде чем рассчитывать кадастровую стоимость недвижимости, нужно собрать пакет документов:

Выписка из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности на объект. Получить ее можно через сервис «Росреестр онлайн»
Заявление на расчет кадастровой стоимости объекта
Удостоверение личности собственника
Квитанция об оплате госпошлины

Представителям собственника также нужно предоставить доверенность.

Можно ли оспорить или снизить кадастровую стоимость?

Если собственник считает, что кадастровая стоимость была определена неверно, он может обратиться в Росреестр или в суд. Если владелец докажет, что расчеты были ошибочными, то новая кадастровая стоимость применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывали неверно.

Получив положительное решение, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Но важно отметить, что перерасчет или компенсации будут выплачены только по тем искам, которые подали до 1 января 2022 года.

В каких случаях кадастровую стоимость могут завысить?

Существует всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть завышена:

Часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Такие ситуации связаны с тем, что владелец неправильно указал информацию об участке. Выявить неточности можно изучив выписку из ЕГРН об участке, а исправить — обратившись в Росреестр
Кадастровая стоимость превышает рыночную. В такой ситуации к работе подключается специальная комиссия, изучающая документы на имущество

Сроки проведения кадастровой оценки

По закону, проведение повторной кадастровой оценки возможно не чаще, чем раз в три года. Предельный же срок переоценки — один раз в пять лет.

Важно отметить, что для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя сроки отличаются — в этих городах повторная оценка проводится не чаще, чем один раз в 2 года.

Как оспорить размер кадастровой стоимости?

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости на недвижимость, владелец может воспользоваться одним из следующих способов:

Подать заявление на имя руководителя комиссии в Росреестре
Подать судебный иск, чтобы обжаловать решение госучреждения и защитить собственные интересы

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения этого вопроса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, не проводя расчеты самостоятельно?

Для того, чтобы узнать текущую кадастровую стоимость недвижимости и не сидеть для этого над бумагами и калькулятором, можно заказать выписку из ЕГРН. Вам подойдет одна из следующих справок:

Справка о кадастровой стоимости. В сервисе «Росреестр онлайн» этот документ можно заказать на любую дату, начиная с 1 января 2004 года
Расширенные сведения об объекте недвижимости
Сведения об основных характеристиках и правах

Заказать выписки из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость можно тут:

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость? Можно ли самостоятельно определить кадастровую стоимость?

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ изменил в целом подход и организацию проведения государственной кадастровой оценки.

Политика государства по «зачистке» собственных ошибок и поддержке инициативы собственников в данном вопросе явно прослеживается в новых нормативно-правовых актах, касающихся определения кадастровой стоимости.

Однако, для многих обладателей недвижимости до сих пор остается открытым вопрос: «из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость его имущества?». Давайте разбираться!

Как и где узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, который стоит на учете в федеральном органе регистрации и кадастрового учета, можно получить там же, т.е. в Росреестре.

Для того чтобы узнать кадастровую стоимость своего имущества, необходимо получить соответствующую выписку из ЕГРН, которая так и называется «выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».

Такую выписку можно заказать напрямую в Росреестре (в том числе онлайн на официальном сайте) или же в территориальном или экстерриториальном (в случае, если объект находится в другом регионе) отделении МФЦ.

Данная выписка содержит сведения о кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, но не отражает методику ее расчета.

Как и где узнать методику расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости

Для того, чтобы ознакомиться с тем, как и по какой методике рассчитана кадастровая стоимость вашей недвижимости, необходимо обратиться в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ»).

В каждом субъекте РФ действует свое ГБУ, которое создается уполномоченным органом государственной власти субъекта (например, в Московской области это Минимущество субъекта).

Именно ГБУ, в соответствии с новым законодательством, имеет право осуществлять государственную кадастровую оценку, соответственно все расчеты и разъяснения калькуляции — их компетенция и зона ответственности.

Для получения официальных комментариев по определению кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, в ГБУ подается соответствующее заявление. По истечению тридцати дней ГБУ выдаст вам официальное разъяснение, содержащее описание методологии, перечень ценообразующих факторов и прочие данные, используемые для расчета кадастровой стоимости вашего объекта.

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость

Что такое кадастровая стоимость, и как она определяется

Кадастровая стоимость — это основа основ для расчета налогов. Как и кем определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.

Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту — ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Расчет кадастровой стоимости осуществляется инженерами и специалистами, работающими в региональных бюджетных учреждениях.

К специалистам бюджетного учреждения предъявляются определенные требования. Такие работники должны работать в госучреждении на постоянной основе, иметь российское гражданство. Помимо этого, работники должны иметь опыт «кадастровой» работы не менее трех лет на день приема в госучреждение, высшее образование.

Как определяется кадастровая оценка недвижимости?

Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость, по сути, тождественна усредненной рыночной стоимости. Поскольку такая оценка определяется для целей налогообложения, то, в отличие от рыночной цены, она не учитывает такие факторы, как наличие шикарного ремонта в помещении, прекрасные и добропорядочные соседи, благоустроенный двор с палисадником и т. п.

На 1 этапе осуществляется подготовка к кадастровой оценке недвижимости. Подготовка включает в себя сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости.

В случае необходимости специалистами ГБУ может потребоваться условно объединить несколько объектов недвижимости в один сформированный объект. Например, в единый производственный комплекс. Либо может потребоваться разделение объекта на несколько частей для самостоятельной оценки.

Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.

На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.

Ценообразующие факторы — это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям № 226.

Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:

площадь, а также плотность застройки, т.е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;
этажность;
материал основных конструкций;
срок «жизни» объекта;
когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;
капитальность объекта;

В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:

1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;
Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.
2 — капитальный объект из каменных материалов — бетон или кирпич;
Например, многоэтажные жилые здания.
3 — объект из облегченных материалов;
4 — объект из легких каменных блоков и древесины;
5 — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.
Например, садовые домики, бани, гаражи.

сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре;
описание коммуникаций.

Где берется такая информация?

Источниками сведений являются, например, данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.

То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.

Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т. е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.

Далее для расчета кадастровой стоимости выбирается определенный метод. В основном, для оценки кадастровой стоимости используется массовый подход. Все объекты недвижимости разбиваются на определенные группы, по которым определяется кадастровая стоимость.

Поэтому если объект ошибочно попал в эту группу и по нему проведена оценка массовым подходом, то не исключены ошибки.

В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.

Речь идет об особо сложных объектах недвижимости с уникальными характеристиками. Индивидуальный подход может применяться в случаях, когда нужно определить стоимость конкретных объектов недвижимости для формирования информации об определенном сегменте рынка недвижимости.

Как узнать методику определения кадастровой стоимости?

Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области — это Минимущество.

Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.

Как рассчитывают кадастровую стоимость земли

Зачем проводят кадастровую оценку

Простые граждане узнают о кадастровой оценке, обычно, в связи с ее использованием для целей налогообложения и определения ставки арендной платы.

На деле кадастровая оценка используется и для принятия государством и муниципалитетами решений в сфере распределения земель, выдачи разрешений на работы, повышения эффективности использования земель.

Кроме того, именно исходя из кадастровой стоимости, рассчитывают выкупную стоимость земель у государства и муниципальных образований.

Как происходит оценка земель

Основной характерной чертой кадастровой оценки, является ее массовость, когда одновременно оценивают целые перечни объектов.

Массовость объясняется, Во-первых, необходимостью провести оценку всех земель до 2020 года, когда планируется сформировать единую базу налогообложения.

Во-вторых, необходимостью периодической переоценки, которая должна происходить не реже чем раз в 5 лет, и связана с имением стоимости земель.

Регулирование кадастровой оценки лежит на органах исполнительной власти субъектов, сотрудниках управления Госрегистрации, специалистах кадастра и картографии. Исполнение лежит на оценщиках, которых выбирают на конкурсной основе, среди специалистов, имеющих право на осуществление оценочной деятельности.

Следует сказать, что при осуществлении кадастровой оценки каждого объекта у оценщиков бы ушло много времени, поэтому оценка проводится по формуле:

Кадастровая стоимость = удельный показатель * площадь объекта

По сути, оценщики формируют как раз-таки удельный показатель, а именно провозят зонирование и группировку земель по признаку схожести в пределах кадастрового квартала и определяют суммарную стоимость выделенной зоны одним из трех подходов оценки.

В дальнейшем каждый входящий в зону земельный участок наделяется стоимостью, пропорциональной его площади.

Удельный показатель отличается в зависимости от разрешенного типа использования земельного участка, в сухом остатке имеем, что для проведения работ по оценке кадастровой стоимости надо знать:

к какому кадастровому кварталу относится участок, эта информация содержится в кадастровом паспорте объекта, если быть точнее – в его номере, который состоит из номеров округа, массива, района, квартала и собственно участка;
площадь земельного участка – эти данные также есть в кадастре;
вид его разрешенного использования. Бывают ситуации, когда для участка определены несколько таких видов, в этом случае для расчета используют показатель с максимальным значением.

Методология оценки

В целом, кадастровая оценка использует ту же методологию что и оценка рыночной стоимости земельных участков. Как известно, для оценки земель, наиболее применимым является сравнительный подход. Суть подхода сводится к поиску и анализу информации по объектам аналогам и их сопоставлению с оцениваемым.

Доходный подход применим только к земельным участкам, для которых планируется использование в коммерческих целях (чаще всего это участки, сдаваемые в аренду под с/х нужды). Этот подход учитывает потенциальную прибыль, которую сможет получить инвестор при планируемом использовании земельного участка.

Затратный подход практически не применим для оценки земельных участков, поскольку права в отношении земельных участков возникают сами по себе и не требуют специальных затрат.

Однако его применяют если участок является достаточно уникальным и затруднительно подобрать для него объекты-аналоги и соответственно, провести оценку рыночным подходом.

Если при этом участок не запланирован для коммерческого использования, то допустима его оценка затратным подходом, который будет учитывать имеющиеся улучшения, разрешенное использование, качество земли.