Как купить квартиру, которая в ипотеке у продавцов

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

• проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
• отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

• сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
• банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
• ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
• защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

• банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
• заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

• обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
• новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
• если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 11 274, сегодня: 22 )

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Ипотечный рынок активно развивается, процентные ставки падают, и ипотека стала одним из важнейших способов покупки жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку дома, но и покупают квартиры, которые закладываются банком.

Такая сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как покупка квартиры, находящейся в ипотеке, может быть осуществлена на очень привлекательных условиях.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Дом с ипотечным покрытием может быть экономически выгодной покупкой, так как его стоимость может быть меньше рыночной.

Ипотека выставлена на продажу по двум причинам:

1. Если заемщик больше не может погашать кредит. Обычно в этом случае финансовый актив, представляющий собой жилую недвижимость, приобретенную за счет заемных средств, продается банком. Заемщик также может выставить квартиру на продажу, но не может совершить сделку купли-продажи без согласия банка, так как сделка считается незаконной. В этом случае новый покупатель выиграет от сделки, так как Банк попытается вернуть свои средства и установить стоимость квартиры ниже рыночной. Остальные средства будут перечислены банком должнику.
2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, купив большую квартиру. В этом случае заемщику не нужно платить никаких штрафов или пеней, а деньги, полученные за продажу квартиры по ипотеке, становятся первоначальным взносом на покупку другой недвижимости и оформление нового ипотечного кредита. Маловероятно, что цена квартиры будет отклоняться от рыночной, так как обстоятельства не заставляют заемщика ускорить процесс продажи для погашения долга.

Аналогичные варианты жилья доступны на рынке недвижимости наряду с другими предложениями. Продаваемые Банком ипотечные квартиры представлены на сайте Банка в разделе ‘Витрина’.

Преимущества и недостатки

Основным преимуществом покупки ипотечной квартиры является цена. Обычно ипотечные квартиры продаются непосредственно банку-владельцу ипотеки. Для того чтобы продать недвижимость и вернуть средства в минимальный срок, банки предоставляют жилую недвижимость по цене ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошенническим планом сводится к нулю, так как квартира проверяется банком и все последующие процедуры проводятся с помощью сотрудников банка.

Дом с ипотекой легко купить даже при наличии банковского кредита. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку остается только сменить заемщика.

Недостатки покупки жилья с ипотечным покрытием можно объяснить тем, что банку остается только сменить заемщика:

1. Срок действия сделки купли-продажи. В связи с необходимостью участия Росреестра в процессе снятия и обременения ипотеки, покупка ипотечного жилья занимает больше времени, чем обычная сделка.
2. Риски покупателя. Поскольку квартира принадлежит первоначальному заемщику, необходимо с особой тщательностью отнестись к оформлению документов.
3. Если вы понимаете все особенности и риски такой сделки, то найти покупателя для ипотечной квартиры не так-то просто.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче ипотеки на выбранный объект недвижимости продавец может покрыть штрафные санкции и отказаться от продажи.

Продавец также может отказать в продаже имущества, если новый покупатель полностью погасит остаток предыдущего кредита банку, тем самым снимая бремя.

В этом случае законопослушный заемщик не только остается без дома, но и теряет деньги.

Жертва имеет право обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса (мошенничество). Процесс будет стоить времени и денег. Чтобы избежать рисков при покупке жилья с ипотекой, необходимо проводить весь процесс непосредственно с представителем банка-держателя ипотеки.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

Варианты покупки заложенного дома зависят от того, где потенциальный покупатель находит недвижимость:

1. Собственность может быть представлена владельцем или брокером. Этот вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частном порядке.

Покупаем квартиру у собственника

Для снижения потенциальных рисков при покупке ипотечной квартиры у собственника до нуля необходимо:

1. Получить согласие банка, ипотекой которого является квартира. Без письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любое время;
2. Получите выписку из реестра домов, чтобы убедиться, что количество квартиросъемщиков в квартире соответствует количеству, указанному владельцем (важно помнить, что эта справка действительна в течение 10 дней, и покупатель может запросить ее несколько раз во время сделки). Сертификат также позволяет проверить наличие/отсутствие зарегистрированных несовершеннолетних арендаторов, что может усложнить сделку. Узнать о возможности регистрации в ипотечной квартире;
3. Запросить выписку из УГРФ об отсутствии других начислений на жилую недвижимость.

Перед переводом денежных средств (ценных бумаг, выплатой ипотечного долга) необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом указываются обязательства продавца при получении денежных средств. Предварительный договор, как и базовый договор, лучше всего заверять у нотариуса. Перевод денег должен осуществляться в банке в присутствии администратора.

Если квартира в залоге банка

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, может быть более выгодной не только с точки зрения цены, но и не сложной по всем характеристикам сделки с владельцем. Банк несет полную ответственность за ‘чистоту’ жилой недвижимости.

Кроме того, банк предоставляет покупателю две банковские ячейки для совершения сделки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся банку (размер капитала, проценты за просрочку платежа, штрафы и пени), а во вторую — остаток стоимости имущества, который в конечном итоге переходит к владельцу. Также возможно использовать 2 ячейки в сделке с владельцем объекта.

После подписания договора купли-продажи, есть расчеты с банком и кредитная организация возвращает ипотеку, с которой продавец и покупатель снимает бремя с квартиры в Росреестре. Затем продавец получает свою долю средств.

Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?

Для покупки и продажи квартиры по ипотеке требуются следующие документы:

1. Ипотечный договор, по которому квартира передана в залог банку;
2. Свидетельство о праве собственности в случае наличия (аннулировано с 15 июля 2016 г.);
3. выписка из УГРФ, если квартира продается после 15 июля 2016 г. 15 июля 2016 г.;
4. выписка из домового реестра;
5. подтверждение оплаты жилищно-коммунальных услуг;
6. паспорт владельца — заемщика, созаемщика и покупателя.

Почему ипотека отклонена — 18 причин

• Пакет документов может существенно отличаться, если ипотечное жилье покупается за счет кредитных средств.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Покупка ипотечного жилья не только возможна, но и приветствуется банком.

Кроме привлекательной цены квартиры, банки идут на встречу с потенциальными заемщиками и предлагают индивидуальные условия при покупке этой недвижимости с помощью кредитных средств. Кредитная организация может снизить процентную ставку по кредиту или предложить наиболее удобный срок погашения кредита.

Заемщик должен предоставить в банк полный комплект документов для принятия решения о выдаче кредита:

1. Паспорт, подтверждающий российское гражданство;
2. Справка о требуемом доходе и заверенная копия трудовой книжки (эти документы не требуются, если заемщик получает зарплату или пенсию по банковской карте или оформляет ипотеку без справки о доходах);
3. При необходимости эти же документы должны быть представлены заемщику.

В зависимости от конкретного случая пакет документов может быть дополнен (например, свидетельство о браке или свидетельство о рождении).

После того, как банк рассмотрел заявку заемщика и принял положительное решение, он выдает ипотечный кредит, которым заемщик заключает предыдущий кредит. Для банка меняется только заемщик, но технически эти два кредита не связаны между собой (условия могут сильно варьироваться).

Важные советы напоследок

Для того, чтобы ипотечный бизнес работал бесперебойно и с максимальной выгодой для покупателя, необходимо помнить.

1. Квартира должна быть проверена путем запроса всех необходимых документов у владельца или в банке;
2. Если сделка совершается с владельцем квартиры, документы (предварительный договор купли-продажи, договор) должны быть нотариально заверены;
3. Если покупатель не использовал сейфовые ячейки для совершения сделки с продавцом, необходимо произвести денежный перевод в банке и выдать квитанцию, которую также лучше проверить у нотариуса;
4. Лучше доверить составление договора юристу или банковскому клерку (но перед подписанием договора необходимо проверить наличие всех точек, определяющих перевод денег или выполнение продавцом своих обязательств перед покупателем);
5. Учитывая человеческий фактор, договор может предусматривать, что квартира будет передана покупателю в том состоянии, в котором она была найдена на момент осмотра, с целью защиты от поспешных действий недовольных продавцов (повреждение трубопроводов, демонтаж дверей и т.д.). ). );
6. Покупка квартиры, обремененной банком за счет кредитных средств другого банка, возможна с юридической точки зрения, но редко применяется на практике. Поэтому выбор квартиры осуществляется на территории банка, ипотечным заемщиком которого желает стать покупатель.

Как купить квартиру по ипотеке зависит не только от продавца, но и от покупателя. Независимо от того, какой метод покупки предлагается потенциальному владельцу, юридические аспекты сделки обеспечат успешное приобретение заведомо прибыльной недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру

Вы взяли ипотеку, а потом передумали? Вместе с нашими партнерами DomKlik — экспертами Гильдии брокеров России — мы расскажем о том, как можно перепродать ипотечные объекты.

Материал партнера

Для большинства людей ипотека — это обычный кредит, просто более длинный кредит, где банк предоставляет заемщику деньги на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банкиры рассматривают ипотеку по-разному. Согласно закону, ипотека — это форма залога недвижимости.

Переведено на простой и понятный язык, это означает, что владелец (т.е. заемщик) не может продать, передать или обременить объект ипотеки (недвижимость) без согласия кредитора (банка).

Агентам по недвижимости и банковским специалистам, однако, приходится постоянно иметь дело с ситуациями, когда владельцы продают ипотечную квартиру, например, для покупки более крупного дома. Такие сделки встречаются часто, хотя есть некоторые нюансы и особенности.

Так ты хочешь продать ипотечную квартиру. Это наиболее распространенные схемы на практике.

Это верно. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотеки — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Самый простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. В этом случае продавец может ожидать, что спрос и цена на его уже необремененный дом будут соответствовать рыночным условиям. Покупатель, в свою очередь, имеет меньший риск, что делает решение о покупке квартиры более спокойным и быстрым.

В этом случае покупатель предоставляет владельцу деньги для погашения ипотеки. Обычно деньги переводятся под расписку или на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=Q4zZ2dII00Q

После того, как владелец погасил ипотечный кредит, банк снимает ипотеку с квартиры. Затем заключается основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности покупателя.

Это более рискованный вариант для покупателя, хотя он более удобен для продавца. Во-первых, есть риск, что деньги, которые покупатель предоставляет для погашения кредита, будут потрачены владельцем на другие цели. Во-вторых, владелец может выйти из сделки.

В этом случае покупатель должен произвести разумную оценку рисков и тщательно изучить предоставленную ему собственность и права собственности.

Он должен собрать и составить вместе с владельцем полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, определяющий права и обязанности сторон и их ответственность за невыполнение обязательств.

Это может быть как предварительный договор купли-продажи, так и основной договор с оплатой в рассрочку.

Владелец продает заложенное имущество с согласия банка, который следит за транзакцией от начала до конца. Такие сделки менее рискованны, а в некоторых случаях даже выгодны покупателю. Существует два типа таких сделок.

В первом случае покупатель берет ипотеку в том же банке, в котором продавец получил кредит, и погашает свои долги. Банк видит движение средств в сделке, организует погашение кредитных обязательств собственника и регистрирует переход права собственности на имущество к покупателю.

Во втором случае кредит переоформляется на другое лицо — покупатель таким образом становится и собственником недвижимости, и ипотечным должником. Другими словами, это сделка по кредиту на недвижимость с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартира, купленная по ипотеке в Сбербанке, также может быть продана и куплена, включая ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру с ипотекой, ипотека будет повторно сдана в аренду новому владельцу. Не нужно ничего делать, банк сам все устроит. Подробнее об этом виде сделок в материале, заложенном в банковской квартире: Могу ли я его купить?

Однако, покупка ипотечной недвижимости Сбербанка имеет ограничения: Вы можете купить их только в том же городе, где была выдана ипотека.

Важно, чтобы при выборе одного из трех методов сделки продавец и покупатель согласовывали свои планы и действия с банком. Иначе может быть много негативных последствий. Например, отказ в передаче права собственности при государственной регистрации.

В то же время, продавцу и покупателю не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении отношений всегда можно избежать рисков. В таких сделках помощь специалистов всегда оправдана.

Прежде всего, профессиональный агент недвижимости обратит внимание на спорные моменты, проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит наилучший вариант. На сайте Единого реестра RGR вы можете найти сертифицированное агентство и сертифицированных специалистов в вашем городе, которые обладают всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости.

Во-вторых, сотрудники банка и агенты по недвижимости говорят на одном языке, знают общую терминологию, что, конечно же, упрощает общение и ускоряет процесс совершения сделок.

Сейчас читают

Ипотека от застройщика: плюсы и минусы

Как написать продающее объявление для недвижимости

Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года

Была ли эта статья полезной?

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

— Покупка ипотечной квартиры фактически сопровождается передачей долга от первоначального заемщика покупателю, — говорит Мария Литинцкая, управляющий партнер группы компаний ‘Метриум’. То есть происходит передача прав и обязанностей по кредитному и ипотечному договору.

https://www.youtube.com/watch?v=XgQv9fCrJ7A

Договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем, предусматривает факт наличия ипотеки, документы должны сопровождаться согласием банка на продажу недвижимости. Затем новый владелец заключает два договора: ипотечный договор с банком и кредитный договор.

После осуществления вышеуказанных действий в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру к новому покупателю.

В частности, следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, не отменяет залога. Теперь покупатель становится должником по ипотеке, и все обязательства продавца, в том числе и те, которые не были выполнены, например, штрафные санкции за несвоевременное погашение платежей по кредиту, переходят к нему.

Поступление залоговых квартир растет вместе с количеством залоговых квартир. Причинами появления такой недвижимости на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщика (невозможность обслуживания кредита), так и положительные причины, такие как желание улучшить жилищные условия. 124 Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски, связанные с покупкой жилья, так как его история уже проверена специалистами ипотечного банка. Во-вторых, обременённая недвижимость обычно выставляется на продажу со скидкой 10-15%.

На территории ЦРУ, например, трехкомнатная квартира рядом со станцией метро ‘Аэропорт’ выставлена на продажу по цене 197 000 рублей за квадратный метр. В то же время средняя рыночная цена на необремененное предложение квартир в аналогичных домах составляет 237 000 рублей за квадратный метр. Выгода для покупателя такой недвижимости составит 2,2 миллиона рублей.

, а может и больше, учитывая, что владельцы ипотечной недвижимости чаще ходят в торговлю.

Продавец квартир с ипотекой может быть банком или индивидуальным владельцем, с разрешения ипотекодержателя. В этом случае первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в кредите.

Помимо простоты сделки, клиент может получить в банке выгодные ипотечные условия на покупку данного объекта недвижимости.

Транзакция происходит в стенах банка по стандартному сценарию: Партнеры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

— Сделка осложняется тем, что в ней участвуют три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, — продолжает Мария Литинцкая. — Специалисты по рынку недвижимости разработали две общие схемы таких операций. Осуществить такую сделку практически невозможно без помощи профессионалов (агента по недвижимости, юриста, регистратора сделок с недвижимостью).

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Данная опция предполагает возврат кредита покупателем в качестве оплаты за приобретенное имущество.

В целях защиты плательщика стороны заключают предварительный договор на покупку квартиры, в котором четко определены условия сделки.

Если продавец отказывается от своих услуг в этом случае, покупатель может отстоять свои права в суде. Сумма, подлежащая уплате в счет погашения кредита, оформляется в виде депозита или аванса.

Как только банк получил деньги, он одобряет сделку и освобождает квартиру. Одновременно стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта договоренность может вызвать подозрения у покупателя. После освобождения квартиры от обременения продавец может отказать в регистрации договора купли-продажи.

В этом случае покупатель должен будет в суде потребовать от партнера, чтобы он выполнил свои обязательства. Существует угроза отложить сделку на неопределенный срок.

Тем не менее, эта схема будет по-прежнему использоваться для продажи обеспечения, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры путем смены должника по ипотеке

Данная сделка осуществляется при участии банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) с использованием двух депозитных ячеек. В первой ячейке деньги хранятся в сумме, необходимой для погашения кредита, а во второй ячейке — остаток стоимости квартиры.

— Банк должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем он направляется в Росреестр. После регистрации перехода права собственности покупатель принимает на себя все обеспечительные обязательства, а продавец берет деньги из первой ячейки для погашения кредита.

Банк выпускает погашенную ипотеку покупателю. После подачи заявки новый владелец квартиры получает выписку из Единого государственного реестра ценных бумаг, которая свидетельствует об отсутствии обременения. Тогда продавец, наконец, может получить доступ к ящику со второй частью денег.

Этот путь наименее рискован для всех трех сторон сделки, — заключила Литинцкая.

https://www.youtube.com/watch?v=Adl-DZv7OPA

Оба варианта сделки на первый взгляд кажутся сложными и запутанными, но часто игра стоит свечи. Чтобы стать владельцем квартиры мечты по разумной цене, необходимо воспользоваться сложностью сделки по ее покупке.

Как правильно купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Каждый хочет купить свой квадратный метр как можно дешевле. Покупка дома, включенного в ипотеку, является только одним из самых выгодных вариантов. L Например, в случае смены местожительства или необходимости ликвидации существующей задолженности перед банком. Очень часто такая сделка предлагается и потому, что бывшие супруги, которые являются совладельцами, решили развестись, и существующее совместное имущество должно быть продано.

жилая недвижимость всегда находится в залоге у финансового учреждения. Несмотря на то, что заемщик является их владельцем, количество сделок с ним ограничено. Все это говорит о том, что покупка жилья с ипотекой — довольно сложный процесс.

К плюсам покупки квартиры под ипотекой относятся следующие

• Эта недвижимость привлекает потенциальных покупателей своей сравнительно невысокой стоимостью. Часто такие квартиры забираются у должника кредитором и выставляются на аукцион по более низкой цене.
• С юридической точки зрения такая сделка абсолютно безопасна и надежна. Недостатки включают в себя

Недостатки:

• Процесс покупки осложняется тем, что квартира находится под нагрузкой. Однако, как только полная оплата будет произведена, бремя будет снято, подробнее об этом процессе читайте по ссылке.
• Банку предоставляется возможность постоянно посещать арендаторов в течение срока кредита для проверки состояния квартиры.

Ниже приведены характеристики процесса покупки ипотеки:

• Залоговая квартира имеет меньшую стоимость. Он снижается в цене, если заемщик не выполняет свои платежные обязательства.
• Нет третьих лиц, которые могли бы отстаивать свои права на жилье, что часто происходит на вторичном рынке жилья.
• Продавец заключает трехстороннее соглашение с банком и покупателем, после чего долговые обязательства переходят к лицу, желающему купить недвижимость.

Со стороны покупателя могут возникнуть следующие препятствия

Покупка жилья в ипотеке происходит тремя основными способами

• Покупка квартиры в финансовом учреждении. Затем покупатель оплачивает оставшуюся часть долга и передает остаток договора купли-продажи продавцу. Если вы продавец, мы рекомендуем вам прочитать эту статью, в которой описывается, как продать квартиру банку.
• Покупка квартиры с обузой, т.е. покупка с ипотекой. Желательно взять кредит в том же банке, в котором погашена ипотека.

Выгодные предложения по ипотеке от российской сберегательной кассы ⇒

• Покупка жилья у самого заемщика. В этом случае обязательным условием является одобрение банка, все операции осуществляются с участием представителя финансового учреждения. Самый простой способ — это выплатить остаток долга заемщику, а затем купить жилье обычным способом. Но это огромный риск для покупателя.

Возможно, эти пункты также представляют интерес для вас:

• Оригинальные отзывы на эту тему мы собрали здесь, отзывы реальных людей, много комментариев, стоит прочитать.

Банк проверяет платежеспособность, кредитную историю и документы нового заемщика и принимает положительное решение. Квартира по-прежнему находится в залоге у организации, проще говоря, для погашения кредита и выдачи нового кредита.

Следует учитывать следующие моменты:

• При покупке ипотеки вы должны координировать все свои действия не только с продавцом-заемщиком, но и с его банком-кредитором. Банковское учреждение будет вашим гарантом безопасности.

Как получить ипотеку без официальной работы ⇒

• Чтобы узнать все о новой квартире, посетите Росреестр, где можно получить информацию о квадратных метрах и владельце.
• Переводить деньги только с помощью сейфа. Нажмите на ссылку, чтобы узнать, как арендовать сейф в Сбербанке.
• Принимать квитанции по всем платежам.
• Возьмите отрывок из книги домов, чтобы узнать, есть ли в квартире другие люди, не зарегистрированные продавцом.

Какой банк выдаст Вам ипотеку с плохой кредитной историей ⇒

• Вы не можете внести первоначальный взнос за досрочное погашение долга заемщика, так как после снятия бремени продавец становится законным владельцем квартиры и может отказать в подписании договора купли-продажи. Чтобы избежать такой ситуации, заключите предварительный договор купли-продажи, в котором указаны все условия.
• Проконсультируйтесь с юристом, чтобы сделка была выполнена без проблем.

Если вы следуете всем этим рекомендациям.

Рубрика советы, вопросы и ответы экспертов

Скрыть ответ

Консультант сайта CreditorPro.ru

Алёй, по данному вопросу необходимо проконсультироваться с юристом. У нас нет юридической консультации на сайте. В каждом городе есть бесплатный

Скрыть ответ

Консультант сайта CreditorPro.ru

Оксана, все в порядке. Если вы продаете квартиру или другой жилой район, который находился в вашем владении менее 3 лет, вы должны заплатить НДФЛ от продажи

Скрыть ответ

Консультант сайта CreditorPro.ru

Как купить квартиру, которая уже в ипотеке

Ипотечные квартиры находятся в залоге у банка — об этом есть запись в Едином государственном реестре недвижимого имущества. Владелец не может вести дела с такой квартирой без разрешения ипотекодержателя: Росреестр просто не будет регистрировать переход права собственности. Это не означает, что вы не можете продать или купить заложенное имущество. Просто сама процедура будет более сложной и длительной.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

Если квартира была отправлена в банк по решению суда из-за того, что владелец задолжал по кредиту, финансовое учреждение продаст ее на публичных торгах.

Если владелец сам решит продать недвижимость за депозит, потенциальные покупатели могут заподозрить. Ипотека имеет репутацию рабства, облигации которого могут быть сняты только при последнем платеже.

Когда человек продает дом, некоторые думают, что с ним или с домом что-то не так.

На самом деле может быть миллион причин. Владелец решил переехать в другой город на работу или в более просторную квартиру из-за прибавления к семье. Пара развелась, хотела погасить долги и разделить деньги за ипотечную квартиру. Заемщик изменил свое финансовое положение, он не может справиться с кредитом и хочет вернуть его до того, как ситуация станет непоправимой.

Конечно, причина может быть что-то неприятное: Крыша протекает, на подъездной дорожке есть аптечка, а управляющая компания собирает столько денег, как если бы зимой на тротуары посыпали кристаллы Swarovski. Но вы не застрахованы от таких рисков, а когда покупаете квартиру без ипотеки — нужно просто все проверить.

Сегодня в России почти половина всех сделок с недвижимостью осуществляется с ипотекой. Так что на рынке будет больше квартир, которые закладываются.

Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке

Если банк продает квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать значительной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, поэтому оно пытается избавиться от него, просто получив его обратно.

Если владелец продает квартиру, нельзя ожидать необычно хорошей цены. Но он все равно может дать вам небольшую скидку — для дополнительных неприятностей и для мотивации к покупке квартиры с грузом.

Как купить квартиру, обременённую залогом

В зависимости от условий, вы можете купить квартиру различными способами.

С погашением ипотеки во время сделки

Условия: Сделка осуществляется с согласия банка, в котором текущий владелец взял ипотеку; покупатель покупает недвижимость за наличные деньги.

Самая безопасная схема. Она защищает все стороны, вовлеченные в сделку: покупателя, продавца и банк. Давайте рассмотрим пример.

Квартира продается за 3 миллиона рублей. Банк дает свое согласие на сделку и определяет сумму оставшейся задолженности — 500 тыс. рублей. Две ячейки используются для поселения. В них до подписания договора купли-продажи заложены деньги покупателя: 500 тысяч в одной камере и 2,5 миллиона в другой.

В документах для ячеек указано, кто и когда может получать счета.

После подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре банк может взять свои 500 тысяч с одной ячейки, продавец — 2,5 миллиона со второй, а покупатель — ипотеку для снятия нагрузки. Если сделка пойдет не так, покупатель вернет свои деньги, а для остальных ничего не изменится.

Иногда средства по кредиту могут быть выплачены непосредственно в банк, а не через банковскую ячейку, но в любом случае финансовое учреждение активно участвует в этом процессе.

С переуступкой долга

Условия: сделка осуществляется с согласия банка, покупатель приобретает жилье в ипотеку у того же банка.

D

Здесь, в дополнение к договору купли-продажи, есть договор о переуступке прав на старый кредит или новый кредитный договор между банком и покупателем. Сбор в Росреестре отменяется и вводится новый с регистрацией прав следующего собственника.

Татьяна Трофименко, старший юрист Европейской юридической службы

Эта схема также достаточно безопасна.

С досрочным погашением ипотеки за счёт средств покупателя

Условия: Банк не согласен продавать квартиру, покупатель покупает квартиру за наличные. Или покупатель дает кредит в другом банке.

В этом случае покупатель возвращает кредит. Соответственно, он должен распоряжаться суммой, равной остатку задолженности. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому продавец получает деньги на оформление ипотеки. После этого ипотека удаляется из квартиры, а квартира продается как собственность без залога.

Эта опция более рискованна для покупателя, так как деньги переводятся по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Покупатель может получить от него деньги, но только через суд.

Что запомнить

• Квартира, уже находящаяся в ипотеке, может быть куплена.
• Нужно проверить, как и свободную квартиру.
• Безопаснее купить квартиру при согласии и участии банка.

????????????