Документы для продажи квартиры от собственников в 2020 году

Полагаете, что главное в продаже квартиры – косметический ремонт и поиск покупателя? Эти шаги действительно важны.

Однако юридически подкованный покупатель или даже просто осторожный человек в первую очередь поинтересуется числом настоящих и бывших владельцев, характером перехода прав, соответствием перепланировки нормативам и прочими правовыми аспектами.

Так что приступать к процедуре отчуждения недвижимости нужно с дел бумажных. Посмотрим, какие документы нужны для продажи квартиры в 2020 году с учетом последних изменений.

Закон новый, суть прежняя

С 2017 года заработал новый регулятор правоотношений игроков рынка недвижимости – ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Закон изменил порядок кадастрового учета. Это сказалось на документальной регистрации договора купли/продажи.

Значимые нововведения:

• на основе ЕГРП (единый государственный реестр прав) и кадастровой палаты создан государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Тут собраны воедино сведения об объектах недвижимости: технических параметрах, расположении, владельцах/собственниках, правовой истории, а также об арестах и прочих «темных» сторонах квартиры или дома.
• реестр задуман исключительно как электронная база данных. Но дела будут существовать в смешанной форме: электронной и на бумажных носителях. Если когда-то выдавался распечатанный документ, реестр сохранит оригинал. Подать заявление на регистрацию можно полностью в электронном виде, равно как и получить привычную бумажную выписку ЕГРН на квартиру для проведения той же продажи.
• установлена госпошлина в 400 рублей за изготовление справки ЕГРН с общедоступными сведениями о квартире, включая обременения. Срок изготовления – 3 суток;
• подавать заявление о регистрации права собственности не обязательно по месту фактического расположения квартиры.

Отчуждение недвижимости включает два юридически значимых шага: составление договора сторон и регистрация перехода права собственности. Вот отсюда и нужно отталкиваться, собирая документы для продажи квартиры.

Документы составления договора

Рядовой покупатель все свои силы направляет на реализацию жилья: работу с покупателем, «смотрины», торги. Составление договора идет как «довесок». Для юриста заключение соглашения – смысл всей сделки. Именно для этого шага собираются многочисленные бумаги. Они помогут детально продумать договор, грамотно отразить значимые сведения и обезопасить обе стороны от правовых форс-мажоров.

Итак, для этапа продажи квартиры необходимо подготовить:

• подтверждение личности собственника недвижимости. Это общегражданский паспорт для человека с 14-летнего возраста, свидетельство о рождении для более молодых владельцев. Иногда от имени собственника выступает доверитель. Тогда нужна нотариальная доверенность;
• часто квартира нажита супругами во время брачного союза. Тогда понадобится согласие второй стороны на отчуждение. Придется посетить нотариуса для подтверждения истинности намерений продавца и доброй воли подписавшего согласие супруга;
• свидетельство о браке – если продает квартиру семейный человек;
• правоустанавливающий документ на квартиру. До 15.07.16 собственникам выдавалось бумажное свидетельство о праве собственности, оно действительно и сейчас. Затем привычный формат отменили, и теперь владелец предъявляет выписку из ЕГРН.
• документы, отражающие характер получения квартиры в собственность: по договору купли/продажи, в результате дарения, завещания или перехода по наследству.
• кадастровую выписку по сведениям ЕГРН (объединяет кадастровый паспорт и справку). Этот документ на квартиру содержит сведения о технических и регистрационных параметрах жилья:
  1. наименование объекта (квартира/дом/дача/машиноместо и т. д.);
  2. кадастровый номер;
  3. почтовый адрес;
  4. площадь;
  5. этаж, этажность дома;
  6. информация о действующих запретах, обременениях;
• справку по домовой книге о выписке всех домочадцев при купле продаже квартиры. Срок документа – не больше 30 дней к моменту сделки;
• разрешение органов опеки если:
  1. собственником квартиры или части выступает несовершеннолетний, человек с ограниченной или полностью утраченной дееспособностью;
  2. если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане;
• справку из налоговой об отсутствии задолженностей по обязательным сборам, а также из управляющей компании о своевременной оплате коммунальных платежей.

«А техпаспорт?»- спросите вы. Много лет он был едва ли не основой всего пакета. С переходом на кадастровый учет технический паспорт больше не играет значимой роли, хотя продолжает действовать. Его может запросить покупатель, если в доме проведена реконструкция или перепланировка. Правомерность архитектурных изысканий собственников должна отражаться в ТП.

Для государственного регистратора права собственности эта бумага не требуется, равно как для составления договора.

Договор купли/продажи

С 2017 года сделки по продаже квартир с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан проходят через нотариуса.

В других случаях договор составляется в простой письменной форме в количестве по числу участников сделки и одного экземпляра в Росреестр.

Кадастровая информация подлежит включению в договор купли продажи недвижимости. Если значимые данные отсутствуют, при регистрации соглашение отклоняется Росреестром. Кроме того, не стоит использовать в договоре данные из правоустанавливающих документов прошлых лет, поскольку они могли устареть. Недостоверные сведения – основание отказа в учете перехода прав.

Если пакет отклонен, после исправления замечаний можно направлять новые документы. Но все это время, нервы и потенциальная возможность «потерять» покупателя.

Скачать документ в Word [49.50 KB]

Регистрация права собственности покупателя

Стандартный список документов для продажи квартиры включает не так много бумаг:

• заявление покупателя о регистрации права собственности;
• подтверждение оплаты пошлины;
• соглашение купли продажи;
• ЕГРН-справка;
• акт приема/передачи объекта.

В зависимости от условий сделки на этапе регистрации права пакет дополняется согласием надзорных инстанций при недееспособности одной из сторон, нотариальными доверенностями от супругов. А вот выписки ЕГРН в Росреестре не потребуются.

Продажа с ипотекой

На рынке не много покупателей, способных единовременно выложить из собственного кармана всю сумму за квартиру. Вероятнее всего собственнику отчуждаемого жилья придется иметь дело с приобретением по ипотеке. Поскольку объект сделки попадает в залог, банки контролируют правомерность сделки.

Продавец должен документально подтвердить банку отсутствие обременений на квартиру и прав на жилье у третьих лиц. То есть квартира под ипотеку должна пройти проверку на так называемую юридическую чистоту.

Здесь стандартного перечня документов нет: все зависит от конкретного банка и его подхода к вопросу. Чаще всего запрашиваются:

• расширенные выписки из госреестра, домовой книги,
• наличие или история правовых притязаний третьих лиц. Здесь банк может подстраховаться, потребовав от продавца заявление об отсутствии претендентов;
• истории переходов собственности за несколько предшествующих лет.

Какие еще документы, помимо стандартных бумаг, необходимы при ипотечной продаже?

• Предварительный договор по сделке. Для банка это гарантия серьезных намерений покупателя. Договор составляется в простой письменной форме, скрепляется подписями сторон.
• Письменное подтверждение получения задатка. Аванс является логическим продолжением предварительного соглашения сторон. Продавец выдает покупателю расписку о получении некоей суммы, установленной сторонами по взаимной договоренности. Затем документ о предварительной продаже квартиры вместе с распиской необходимо направить в банк.

В предварительном договоре указывается сумма и дата передачи задатка, а в расписке нужно сослаться на предварительный договор, как основание получения задатка.

В последнее время в законах сферы по недвижимости царит настоящая неразбериха. Не успели мы привыкнуть к кадастровому паспорту, как ему на смену пришла выписка ЕГРН.

Изменяется алгоритм процедур, введен электронный документооборот, но и от бумажных дел пока не отказались. Но ведь квартирные сделки не назовешь повседневными и незначительными.

Поэтому, надумав продать квартиру, лучше заручиться нотариальной поддержкой. Тут и актуальный список бумаг затребуют, и притязания третьих лиц исключат.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника в 2020 году, перечень документов для МФЦ

Покупка и продажа недвижимости — сложная процедура. Для этого требуется большое количество документов. Если хотя бы один из них отсутствует или сертификат выдан неправильно, сделка не состоится или может быть в дальнейшем признана недействительной.

Какие документы нужны для купли-продажи квартиры?

Документы, необходимые для продажи недвижимости владельцем, можно разделить на обязательные и дополнительные. В целом, их состав может меняться в зависимости от конкретной ситуации. Однако есть некоторые из них, которые необходимы в любом случае.

Обязательные документы относятся к обязательным документам:

1. Подтверждение личности продавца. Если квартира продается владельцем, он должен предъявить паспорт. Если он выдал доверенность на другое лицо, то это лицо также должно предъявить свой паспорт. Если собственником имущества является несовершеннолетний, необходимо свидетельство о рождении;
2. Если имущество продается одним из супругов и имущество было приобретено ими совместно, необходимо свидетельство о браке и нотариально заверенное письменное разрешение от супруга;
3. Свидетельство о праве собственности собственника, свидетельство о регистрации этого права. В зависимости от того, как хозяин получил их вовремя, это могут быть договоры купли-продажи, договоры наследования, договоры дарения и т.д.;
4. Технический паспорт. Важно, чтобы он не был старше 5 лет. Если технический паспорт был получен ранее, то перед сделкой необходимо заказать новый в МФЦ;
5. Выписка из домашней книги. Он также зависит от определенных требований к срокам: он должен быть получен не позднее, чем через 1 месяц;
6. договор купли-продажи; выписка из домашней книги. 3 копии должны быть представлены: первая получена продавцом, вторая — покупателем, третья — органом, регистрирующим сделку;
7. Если дом был приобретен владельцем в порядке наследования или в подарок, необходимо обратиться в налоговую инспекцию за справкой, подтверждающей отсутствие долгов перед владельцем.

Очень хорошо, если владелец уже имеет в руках все перечисленные документы на момент покупки дома. Тогда более вероятно, что покупатель согласится на покупку этой квартиры, так как ему не придется ждать, пока будут оформлены все документы, и он сможет стать ее новым владельцем очень скоро.

Список дополнительных документов:

1. Если квартиру продает взрослый или тяжело больной человек, рекомендуется доказать его дееспособность. Для этого необходимо получить в психоневрологической клинике по месту регистрации справку о том, что он не зарегистрирован в этом учреждении;
2. Если владелец квартиры является несовершеннолетним, то для продажи необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это очень важно, так как должно быть доказано, что права ребенка не нарушаются;
3. Уже упоминалось, что продажа квартиры одним из супругов требует письменного согласия другого. Однако такой документ должен быть также предъявлен в случае расторжения брака в момент заключения сделки. Также требуется свидетельство о разводе. А если квартира продается вдовой/вдовцом, необходимо приложить свидетельство о смерти;
4. В случае, если хозяин купил квартиру, которая в настоящее время продается, используя материнский капитал, необходимо запросить у органов опеки и попечительства свидетельство о том, что права несовершеннолетнего ребенка не нарушаются.

Другие документы включают в себя те, которые подтверждают юридическую чистоту сделки и тот факт, что нет долгов:

1. Для наглядности необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра ценных бумаг. И отрывок определенно должен быть расширен. В 2020 году такой отрывок может быть заказан только владельцем недвижимости через МФЦ. Поэтому, если он планирует заключить сделку через третье лицо, он должен заранее позаботиться об этом документе. В декларации можно прочитать всю историю жилого района, являющегося предметом договора купли-продажи. В нем также содержится информация о том, была ли квартира ограничена, арестована, обременена и т.д. Если в декларации указано, что квартира была продана несколько раз за короткий промежуток времени, желательно проверить всех бывших владельцев, чтобы убедиться, что они покинули жилой район. Аналогичные документы можно получить в других организациях (услуги связи, телевидения и т.д.);
2. Если квартира была заложена, необходимо запросить в банке документ, снимающий плату.

Перечень документов в особых случаях

В некоторых случаях процедура продажи квартиры может иметь свои особенности. И это повлечет за собой специальную процедуру проведения сделки.

Если недвижимость приобретена во время брака

В этом случае потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. И его личное присутствие не является обязательным: надлежащим образом оформленного и заверенного документа будет вполне достаточно. Для его регистрации необходимо заранее знать список необходимых документов для нотариуса.

Важно также отметить, что даже если имущество было приобретено одним из супругов во время брака и выдано только ему, оно все равно считается по закону совместно нажитым имуществом. Поэтому нет возможности заключить соглашение без согласия.

Если владелец не достиг совершеннолетия

Эта ситуация уже упоминалась выше. Однако следует отметить, что согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если жилой район находится в совместной собственности с несовершеннолетним.

Получение этих документов может стать серьезным препятствием.

Согласно закону, органы опеки и попечительства могут одобрить сделку только в том случае, если новые условия жизни ребенка не хуже существующих.

Таким образом, когда речь идет о дальнейшей покупке дома в сельской местности, родители должны предоставить доказательства того, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся. Например, более благоприятная экологическая ситуация или переезд в дом, который больше, чем нынешний жилой район.

Если квартира находится в ипотеке

Эта ситуация довольно распространена. Человек может принять решение о продаже дома, не оплатив ипотеку в полном объеме. Поэтому на момент совершения сделки у него есть долг перед банком.

Тогда схема продажи и регистрации выглядит следующим образом:

• покупатель отправляет в банк аванс в счет непогашенной задолженности. На этом этапе владелец должен дать покупателю квитанцию о том, что он принял деньги в определенной сумме. Особенно важно подписать его, если недвижимость продается за наличные;
• затем продавец идет в финансовое учреждение и за эти деньги выплачивает остаток долга по ипотеке. Затем он должен подготовить полный пакет документов по погашению ипотеки и освобождению имущества от обременения.

Важно, чтобы владелец недвижимости дал банку веские основания для продажи квартиры. Это может быть трудная жизненная ситуация (невозможность выплачивать кредит), переезд в другой район.

Это потому, что банки обычно очень неохотно возвращают кредит досрочно, потому что потом теряют процентный доход. Следует отметить, что перечень документов на продажу жилья в ипотеке является самым важным.

Перечень необходимых документов для купли-продажи квартиры

Оформление купли-продажи квартиры через МФЦ в 2020 году

После подписания договора купли-продажи новой квартиры необходимо осуществить другое действие, а именно зарегистрировать сделку в Росреестре. Упростить эту задачу можно, связавшись с МФЦ.

В этом случае процедура не занимает много времени, достаточно совершить два личных визита в офис МФЦ, который играет роль своеобразного паразита

Что нужно сделать перед посещением МФЦ

Регистрация бизнеса в учреждении — это конечная точка в процессе покупки нового дома. Ему предшествует ряд предварительных этапов.

Будьте осторожны на каждом из этих этапов, чтобы не попасть в руки мошенников:

• Обсуждение всех аспектов сделки с продавцом в устной форме. Расскажите о сумме, условиях перевода денег и о том, как это будет сделано.
• Убедитесь, что владелец недвижимости не оставляет долгов за жилищно-коммунальные услуги, в противном случае имущество может быть конфисковано.
• Обязательно, чтобы владелец покинул квартиру и собрал все необходимые документы для совершения сделки.
• Провести самопроверку всей доступной информации о недвижимости государственными органами.
• Составить договор купли-продажи с нотариусом.

Как происходит оформление сделки купли-продажи через МФЦ

Во время посещения МФЦ необходимо выполнить следующие действия:

• Назначьте встречу через Интернет или позвоните по номеру горячей линии.
• Соберите необходимый пакет документов. Для получения более подробной информации о его списке позвоните в МФЦ.
• Напишите запрос, а затем передайте этот пакет документов сотруднику MFC. Он проверит все документы на наличие ошибок и неточностей.
• Получите квитанцию об использовании документов от руки. Вы можете использовать его номер для отслеживания статуса приложения.
• Оплатить госпошлину. Сделать это можно безналично в кассе банка, через терминал и в самом филиале МФЦ. Последняя услуга доступна не во всех регионах страны.
• Приходите за готовым сертификатом после получения уведомления о его готовности.

Какой пакет документов необходимо предоставить

На 2018 год полный пакет документов включает следующие документы:

• Декларация, необходимый образец.
• Идентификационные документы каждой из сторон.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Если купленная квартира принадлежит двум супругам — свидетельство о браке, письменное согласие супруга на продажу.
• Если имущество является долевым — отказ других домовладельцев акций.
• Чек, подтверждающий уплату налога государству.

Дополнительные документы:

Все документы представляются лично участниками сделки или их законными представителями, имеющими соответствующую нотариальную доверенность. Документы должны быть представлены в оригинальной версии.

Стоимость услуги, срок исполнения

• За 2018 год госпошлина для физического лица составляет 2000 рублей, для юридического лица или организации — 22000 рублей.
• Услуга предоставляется в течение 13-15 дней, из которых 10 дней необходимо для подготовки документа, а оставшееся время для отправки бумаги из одной организации в другую.