Для передачи недвижимого имущества в пользование, принято обязательно составлять соответствующий договор. Нужно понимать, что он включает в себя необходимые пункты, которые и станут защищать сторон сделки от различных проблем в будущем.
Что касается предмета соглашения, стороны должны знать, что это часть земельного участка.
Образец типового договора аренды части земельного участка
Всегда можно скачать уже готовый бланк документа из интернета, тем самым изучая все необходимые пункты, которые должны быть, включены в соглашение. Учтите, что составляется такой документ по тем же принципам, что и документы, предназначенные для аренды недвижимости.
Необходимо понимать, что принято выделить несколько категорий земель. Вот они:
- это могут быть земли сельскохозяйственного назначения;
- населенные пункты;
- промышленности;
- транспорта;
- иного назначения.
Важно! Нужно знать, что в договоре потребуется внимательно указать все те права и обязанности, которые ложатся на плечи участников, это касается и дополнительных условий.
Соглашение обязательно должны подписать обе стороны, составляется оно в двух экземплярах, где каждая сторона должна забрать по одному варианту. Если договор составляется на срок, который не превышает одного года, то его можно и не регистрировать в Росреестре.
Для составления соглашения, нужно учитывать все необходимые условия. Вот они:
- Предмет договора. Здесь нужно будет расписать часть земельного участка;
- Стоимость аренды;
- Срок действия договора. Знайте, если не обозначить этот пункт, то соглашение считается бессрочным;
- Права и обязанности.
- Скачать образец договора аренды части земельного участка.
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка.
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка между юридическими лицами.
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка сельхозназначения.
- Естественно, не менее важным моментом принято считать индивидуализирование части земельного участка. Это происходит в определенном порядке:
- Для начала нужно определить границы;
- Более того согласовать проведение подобных процедур с теми или иными государственными службами;
- Новый участок нужно поставить на кадастровый учет;
- Регистрация права собственности на участок.
Порой возникают ситуации, когда аренда оформляется без межевания, это весьма спорная ситуация. Поэтому ее принято проводить соответствующим образом.
Проводится все это таким способом:
- доля, которая и планируется сдаваться в аренду, как правило, обозначается на плане участка;
- условие об этом принято фиксировать в договоре;
- копия плана с выделенной частью, должна быть приложена к договору аренды.
Не стоит проводить подобные процедуры без привлечения опытных специалистов. Ведь именно так и часто поступают участники на практике, в результате чего они сталкиваются с различными проблемами, которых можно было бы избежать.
Поэтому следует внимательно проанализировать этот вопрос, и если возникают какие-то сомнения, то обратиться к профессиональным юристам. Они смогут проконсультировать вас, более того предприняв все меры, чтобы вы избежали тех «подводных камней», с которыми порой сталкиваются участники сделки.
Следует понимать, в качестве объекта отношений выступают не только участки земли, сюда относятся и их части, о чем должно быть известно.
Содержание договора должно включать в себя такую информацию, как:
- Важно указать, что действительно осуществляется передача в пользование части земельного участка;
- Есть еще один вариант описания предмета соглашения, а именно – кадастровый план участка в целом. Здесь важно указать часть, которую собственно и планируется передать в аренду.
Необходимо учитывать, в том случае, если договор и вовсе является долгосрочным, то обязательно потребуется зарегистрировать его в Росреестре, естественно игнорировать такое условие не рекомендуется.
Выполняя такую процедуру, нельзя затребовать кадастровый паспорт, если право на земельный участок было зафиксировано в ЕГРП. Кроме того, нельзя не добавить, что заявитель в этом случае обязательно должен предоставить, документ, который и будет завизирован всеми сторонами сделки.
Что же касается текстуального описания и графической схемы, то все это должно быть сделано правильным образом. Тогда их использование даст возможность с легкостью определить предмет договора.
Конечно, если эти условия не будут соблюдаться, то договор нельзя признать действительным. Все перечисленные пункты должны быть включены в соглашение, сторонам необходимо ознакомиться со всеми правами и обязанностями, которые возлагаются на них.
Это позволит защитить себя от мошеннических действий и различных проволочек в будущем. В результате сделку можно считать действительной, договор оформленным, причем правильным образом.
Общая долевая собственность как оформить?
Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).
Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.
- Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
- Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
- С этим вопросом могут помочь 292 юристов на RTIGER.com
Решить вопрос >
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого.
Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.
По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально.
Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести.
Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера.
Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10.
Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция.
Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней.
Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.
Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности.
Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.
- Источники:
- Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)
- Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)
- Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость
Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6
Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?
Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).
Суды трех инстанций поддержали Росреестр
Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.
Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.
Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям.
Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека.
Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.
Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.
Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.
Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды.
«Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.
С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.
Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию
Изучив ст.
14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.
Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г.
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.
Договор аренды земельного пая образец по России: как составить
Сегодня земельные паи — уже история. Чтобы вы имели представление о них, прочитайте этот раздел.
В начале 1990-х годов в России произошла земельная реформа, в ходе которой сельскохозяйственные земли колхозов и совхозов были переданы в общую долевую собственность 12 млн сельских жителей.
Получившиеся в результате этого земельные доли стали называть земельными паями. Каждому владельцу пая выдали свидетельство о праве собственности.
Фактически земельная доля представляла собой некую абстрактную землю в рамках бывшего хозяйства, так как в натуре границы таких наделов выделены не были.
В соответствии с Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» № 337 (уже не действует, поскольку отпала необходимость, и все действия, которые закладывались в Указе, уже выполнены) собственники земельных паев имели право сдать их в аренду, заключив договор аренды доли земельного участка (п. 4 Указа).
Во исполнение этого указа Роскомземом были утверждены образцы договоров аренды земельного пая сельхозназначения (Примерный договор аренды земельной доли, Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, утв. Роскомземом). Также были разработаны Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утв. Роскомземом.
Земельный пай можно было передать в аренду как сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, так и гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. На стороне арендодателя могло быть как несколько владельцев долей, так и один. Срок аренды составлял не менее 3 лет.
Сегодня введено понятие «земельная доля». Земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельный участок. Причем не любая доля, а только та, права на которую возникли при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
«Земельная доля». О том, что это такое, и как определяется ее размер, читайте в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!
Как можно сдать в аренду земельную долю сейчас
Все изменилось с принятием закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (далее — закон № 101-ФЗ). В соответствии с п. 1 ст. 9 этого закона в аренду могут быть переданы только те земельные участки сельхозназначения, которые прошли государственный кадастровый учет.
Согласно п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ распоряжение земельными долями возможно только после их выдела в натуре, кроме продажи, дарения, внесения в уставный капитал и передачи в доверительное управление. Данным положением фактически был введен запрет на передачу в аренду земельной доли без выдела в натуре.
В отношении ранее заключенных договоров аренды земельных долей был установлен срок для их приведения в соответствие с новым законом — 8 лет со дня вступления в силу закона № 101-ФЗ, то есть до 2011 года. В течение этого срока такие доли должны были быть выделены в натуре с определением границ и поставлены на кадастровый учет, а договоры аренды, соответственно, перезаключены.
Сегодня все это уже история, и существует 2 способа передачи земельной доли в аренду. О них ниже.
Выдел в натуре одной доли и передача образованного участка в аренду
Можно сдать земельную долю в аренду после:
- ее выдела в натуре;
- постановки образованного земельного участка на государственный кадастровый учет;
- государственной регистрации права собственности на него.
Размер земельной доли может определяться:
- в виде простой правильной дроби (например, 1/5);
- в гектарах (например, 3 га);
- в баллах. Их иногда называют балло-гектарами (например, 6 530 б/га).
Выдел в натуре участка, принадлежащего нескольким пайщикам, и его передача в аренду
По-прежнему можно заключить договор аренды с одним арендатором всем или нескольким дольщикам одновременно. В этом случае выделять в натуре свою долю не нужно. Откуда же берется земельный участок, чтобы не нарушать запрет на аренду долей без выделения?
Возможны разные ситуации. Например, участок могли выделить, отмежевав всю территорию бывшего колхоза, — теперь все бывшие пайщики стали участниками долевой собственности на эту землю. Или группа граждан, выбрав арендатора, оплатила выдел участка для передачи ему в аренду.
Образованный ранее земельный участок или выделенный несколькими собственниками участок поменьше передается в аренду одному арендатору. Решение о передаче общего участка всеми участниками долевой собственности в аренду принимается на общем собрании (п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).
Если же кто-то из сособственников отказывается от сдачи участка в аренду, он вправе выделить свою долю в натуре и распорядиться ею по собственному усмотрению (п. 5 ст. 14 закона № 101-ФЗ).
Еще больше информации по теме — в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить пробный доступ на временной основе бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.
Как выделить земельную долю в натуре
Процедура выдела земельного пая в натуре регламентирована ст. 13 закона № 101-ФЗ. Выдел возможен 2 способами:
- На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Таким решением одновременно должен быть утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников и размеры их долей (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Согласование границ участков не требуется.
- Единолично собственником пая без общего собрания (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В этом случае владелец пая заключает договор с кадастровым инженером. Последний готовит проект межевания. Размер участка определяется документом о праве собственности, однако может в итоге быть больше или меньше в зависимости от свойств почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Размер и границы образованного участка необходимо согласовать с соседями, для чего владелец доли направляет сособственникам извещение (п. 6 ст. 13, пп. 10–13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Право собственности на земельный участок, выделенный из земельной доли, возникает с момента государственной регистрации права в Росреестре. С этого момента собственник может распоряжаться участком, в том числе заключить договор аренды.
Договор аренды земельного участка сельхозназначения
- Таким образом, в обоих рассмотренных случаях договор аренды заключается в отношении самостоятельного земельного участка сельскохозяйственного назначения.
- Договор аренды в отношении участка с/х назначения заключается по общим правилам гражданского и земельного законодательства с некоторыми особенностями, связанными с назначением участка (сельскохозяйственным).
- По договору аренды земельный участок передается во временное владение и пользование (или только пользование) арендатору за определенную плату.
Стороны
В случае, когда пай выделен в натуре, на стороне арендодателя будет один или несколько собственников (владельцы одного выделенного пая). Во втором случае на стороне арендодателя будет множественность лиц (все владельцы всех земельных паев бывшего хозяйства).
Обратите внимание! При заключении договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения от имени арендодателей может действовать один представитель, уполномоченный решением общего собрания дольщиков (п. 2 ст. 9 закона № 101-ФЗ).
Условия договора
Договор аренды сх назначения Скачать
При заключении договора следует подробно охарактеризовать его предмет — земельный участок, передаваемый арендатору, — и указать:
- адрес;
- кадастровый номер;
- категорию земель;
- вид разрешенного использования;
- площадь;
- состояние.
Кроме предмета нужно согласовать размер и порядок внесения и изменения арендной платы. Нужно договориться и о сроке аренды.
В соответствии с п. 4 ст. 9 закона № 101-ФЗ в договоре аренды стороны могут предусмотреть условие о передаче участка в собственность арендатора по окончании срока аренды или до этого момента, если будет полностью внесена выкупная цена. Арендатор вправе рассчитывать на преимущественное право заключения договора на новый срок (п. 5 ст. 9 закона № 101-ФЗ).
Договор аренды заключается в письменной форме. Если срок аренды превышает 1 год, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре (ч. 6 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
***
Таким образом, договор аренды доли земельного участка может быть заключен либо одновременно с остальными дольщиками с одним арендатором, либо только после выделения земельного пая в натуре.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Как оформить в собственность участок под многоквартирным домом — Юридическая консультация
Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.
Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).
Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст.
11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.
Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.
2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.
Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).
Что делать, если купил недвижимость, а саму землю не покупал?
Собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Разбираемся в деталях с экспертом службы Правового консалтинга ГАРАНТ Иваном Сухарниковым.
Исходная ситуация
Человек приобрел нежилое помещение (офис). При этом земельный участок (долю) он не покупал.
Обязан ли собственник выкупить долю земельного участка пропорционально находящемуся на земельном участке нежилому помещению?
Ответ
1. Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.
Для развития этого принципа принят ряд конкретных положений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35 ЗК РФ, ст. 52 ГК РФ).
Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, соответственно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, в котором находится в том числе и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.
2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например, ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
На основании этого собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ N 64).
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными как противоречащие закону (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
В соответствии со ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
По ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Приведем примеры из судебной практики.
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2018 г. N 05АП-4147/18:
В пункте 11 постановления Пленума N 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.
Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.
Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее истцу на праве собственности.
Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие истцу.
С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 г. N 07АП-3367/15:
При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101051:6, установленным по делу фактическим обстоятельствам не противоречит.
При этом суд первой инстанции правомерно отметил, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 25.08.2014.
2. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, регламентированы ст. 39.20 ЗК РФ.
Так, согласно чч. 2, 3, 6-10 ст. 39.
20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
- Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
- Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
- В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
https://www.youtube.com/watch?v=P1X8a8qHMtw\u0026t=75s
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанный договор аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1-4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
В связи с изложенным полагаем, что собственник помещения в нежилом здании может быть понужден к заключению только договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
3. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, в число принципов земельного законодательства входит принцип платности землепользования.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Обязательства из неосновательного обогащения — это всегда внедоговорные обязательства, независимо от того, носят ли они самостоятельный характер или являются сопутствующими по отношению к другому обязательству, в том числе и договорному.
Таким образом, собственник земельного участка вправе обратиться в судебные органы с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка.
Еще немного судебной практики.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 июня 2021 г. N Ф09-2338/21 по делу N А60-41130/2020:
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в их взаимосвязи и совокупности, суды выявили, что учреждение первоначально стороной договора аренды земельного участка от 14.03.2006 N 4-899 не являлось, обязательства по договору у ответчика возникли с 01.01.2020 в связи с заключением дополнительного соглашения от 23.09.2020 к договору, между тем суды установили, что ответчик является владельцем объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401047:30, указанные объекты переданы в оперативное управление ответчика, регистрация права оперативного управления осуществлена 02.07.2015, сведения о приобретении нежилых помещений у арендатора земельного участка отсутствуют.
Руководствуясь принципом платности землепользования, суды обоснованно признали за ответчиком обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с момента регистрации за ним права оперативного управления до 31.12.2019 в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, далее в качестве арендной платы.
При этом в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу ст.
445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.
Как было указано выше, согласно п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пп. 2, 3, 4 ст. 39.
20 ЗК РФ правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Подробности можно посмотреть также в этих документах:
- определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 марта 2009 г. N 2557/09;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2021 г. N 17АП-16382/20 по делу N А50-16511/2020;
- решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 22 июля 2020 г. по делу N 2-78/2020;
- апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 15 декабря 2020 г. по делу N 33-6983/2020;
- апелляционное определение СК по гражданским делам Рязанского областного суда от 05 июля 2017 г. по делу N 33-1420/2017.