Аренда земли для физических лиц: заключение договора между собственником и физ.лицом, сумма оплаты земельного участка и другие моменты сделки

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Объекты аренды и ее ограничения

Как и все прочие виды аренды, аренда государственных земель подтверждается заключением договора. Право на долгосрочную аренду на землю может быть предоставлено гражданину как напрямую, так и в ходе аукционных торгов.

Арендаторами могут быть как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся резидентами РФ.

Аренда любого вида земли имеет временные ограничения, которые зависят от цели ее использования и местоположения. Однозначного определения долгосрочности в законодательстве не предусмотрено. На практике под этим предполагаются сроки, превышающие 5 лет.

В таблице представлены возможные цели использования, их минимальные и максимальные сроки.

Цель	Минимальный срок	Максимальный срок
Строительство и восстановление зданий и сооружений, за исключением типов зданий, указанных ниже	3 года	10 лет
Строительство линейных объектов (инфраструктура и коммуникации)	Неопределен	49 лет
Строительство индивидуального жилья в пределах населенных пунктов	20 лет	20 лет
Личное подсобное хозяйство	20 лет	20 лет
Ведение дачного хозяйства юридическим лицом	3 года	5 лет
Использование земных недр	Неопределен	Срок, не превышающий срока действия договора использования более чем на два года
Предоставления земли арендатору, имеющему на ней в собственности недвижимость	Неопределен	49 лет
Сельскохозяйственное производство (кроме сенокошения и выпаса животных)	3 года	49 лет

• Отдельно стоит упомянуть о возможности выкупа земли.
• Договор аренды с правом выкупа будет предполагать наличие как стандартных для аренды условий, так и особых выкупных соглашений, которые оформляются в соответствии с регламентацией отношений купли-продажи, а не аренды.
• В таких соглашениях указывается, что при истечении срока договора арендатор получает имущество в свое пользование, если выкупная стоимость была полностью выплачена.
• В договоре можно обозначить возможность досрочного выкупа. Также возможно
• арендную плату

Выкупная стоимость определяется рыночным и кадастровым методами. Кадастровая оценка предполагает расчет прибыли, которую должна приносить земля при ее использовании с максимальной эффективностью.

Такой метод подсчета стоимости исходит из характеристик земельного участка вне его связи с другими представленными на рынке продуктами, что не может давать полной и адекватной информации о ценности арендуемой земли.

Этот недостаток исправляет рыночная оценка, соотносящая участок с другими участками и учитывающая конкурентные условия.

Требования к выделяемым участкам

1. Наделы земли, которые могут быть переданы в собственность заявителей от муниципальных властей, должны отвечать ряду требований.

2. Важно отметить, что в бесплатное пользование или владение могут предоставляться наделы, относящиеся к определённым категориям земель, подходящим для строительства жилых построек и/или разведения сада/огорода.

   Гражданам могут быть выделены наделы следующих минимальных размеров:

3. Гражданам могут быть выделены наделы следующих минимальных размеров:

• От 8 соток в пределах города и от 25 соток в сельской местности – ветеранам войны и участникам боевых действий, а также профессиональным военным и служащим МВД, имеющим стаж более 15 лет.
• От 20 соток в черте города и от 40 соток в сельской местности обладателям высших наградных званий (Героев СССР, РФ, Героев Труда и Социалистического Труда).
• От 15 соток – многодетным семьям для строительства жилого дома, а также семьям с детьми-инвалидами.
• От 4 соток для земель, выделяемых льготникам для садоводства и/или огородничества без намерения построить жилой дом.

Выделяемые земли должны относиться либо к категории земель населённых пунктов, на которых разрешено индивидуальное строительство дома (ИЖС) или ведение подсобного хозяйства (ЛПХ) с возведением дома, либо к сельскохозяйственным землям, имеющим категорией землепользования садоводство или огородничество.

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2022 году под ИЖС, риски

Последние изменения: Январь 2022

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

• Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
• В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

• ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
• пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

• Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
• Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
• Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

1. Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

2. Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

• Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев.

Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации. При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций).

Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

1. Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).
2. © 2022 zakon-dostupno.ru
3. [adsp-pro-3]

Договор аренды земельного участка между юридическими и физическими лицами

Договор аренды земельного участка, как правоустанавливающий документ, дает возможность использовать земельный участок (ЗУ) без приобретения его в собственность. Какие права получит арендатор на пользование землей, что можно и что нельзя делать на арендуемом участке? Кто может быть арендодателем участка? Каковы условия аренды? Вопросов по данной теме множество. Попробуем разобраться.

Скачать договор аренды.

Что значит взять землю в аренду

Аренда подразумевает временное пользование чьим-то имуществом за плату. Взять землю в аренду значит получить в пользование от собственника участок с установленными границами и площадью на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во избежание проблем, в аренду нужно брать не абстрактную землю, а полностью сформированный земельный участок, состоящий на кадастровом учете.

Отличие права аренды от права собственности

Арендатор имеет ограниченные права по отношению к участку. Он может владеть им, пользоваться, с разрешения собственника сдавать в субаренду, использовать его для целей, четко указанных в договоре.

Арендатор лишен главного права, которое есть у собственника ЗУ.

Это право распоряжаться им: сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить, менять на что бы то ни было, передавать в залог или пользоваться участком самому.

Арендодатели и Арендаторы

Это две стороны по договору аренды. Арендодатель – собственник участка или уполномоченное им лицо. Арендатор – лицо, принявшее ЗУ в возмездное пользование на определенный срок.

И арендаторы, и арендодатели могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Органы государственной и муниципальной власти относятся к юридическим лицам.

Что лучше, покупать или арендовать

Это зависит только от имеющихся видов на ЗУ. Нужно понимать, для каких целей он нужен.

Пример.

На участке хочется построить дом. Если дом будет строиться на продажу, зачем выкупать землю, тем более, что сейчас это совсем недешево? Если дом строится для собственного проживания, землю лучше выкупить у собственника.

Что нужно знать о ЗУ, прежде чем взять его в аренду

Есть несколько значимых вещей, которые должен знать потенциальный арендатор:

• кто имеет право сдавать данный ЗУ в аренду;
• сформирован ли земельный участок;
• нет ли у участка обременений или ограничений в использовании;
• как разрешено использовать ЗУ;
• на какой срок он может быть сдан.

Очень важно убедиться в том, что ЗУ не обременен никакими правами третьих лиц: не заложен, не арестован, не сдан еще кому-нибудь в аренду, не имеет сервитутов. Также участок не должен быть ограничен государством в обороте.

Все эти сведения можно получить, если заказать расширенную выписку из ЕГРН по земельному участку. К сожалению, 100% гарантии о «чистоте» участка она может и не дать.

Очень часто бывает, что под участком проходят коммуникации: газопроводы, кабельные линии, а сведений об этом в ЕГРН нет. А собственник ЗУ либо и сам не знает об этом, либо умалчивает. Постарайтесь пообщаться с людьми, которые давно живут в этой местности.

Договор аренды

Законодательство об аренде представлено гл.34 Гражданского кодекса и положениями Земельного кодекса.

Предоставление ЗУ исходя из статуса Арендодателя

Если собственником земельного участка является муниципалитет или государство, то получить ЗУ в аренду можно, только став победителем аукциона на право заключения договора аренды.

Для этого потенциальному Арендатору необходимо подать заявление в местные органы власти, на основании которого будет инициирован аукцион. Стартовая цена в этом случае рассчитывается путем проведения независимой оценки рыночной ставки арендной платы.

Формировать участок для аукциона может либо муниципалитет, либо заявитель. Этот вопрос дан на откуп регионам.

Без торгов участок предоставляется в аренду собственникам объектов, на нем расположенных. Права на объекты должно быть зарегистрировано до подачи заявления.

Также на законодательном уровне для некоторых категорий граждан в качестве мер социальной поддержки возможно предоставление участков без торгов. Например, у всех на слуху «дальневосточный гектар» или участки для учителей в сельской местности.

Основные положения договора аренды ЗУ

В состав договора между юридическими и физическими лицами входят обязательно:

• описание сторон и полномочия представителя Арендодателя;
• описание предмета договора, т.е. ЗУ;
• описание документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
• срок действия договора;
• размер арендной платы и как он определен;
• срок внесения арендной платы;
• цель, для которой предоставляется земельный участок;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за невыполнение договора;
• порядок расторжения договора.

Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт или как минимум план ЗУ. При передаче участка стороны подписывают передаточный акт.

Довольно часто ЗУ сдается в аренду вместе с находящимися на нем строениями, сооружениями, оборудованием. Сведения об этом должны быть внесены в договор.

Срок действия договора

Договор может быть краткосрочным (менее 1 года), заключаемый на практике на 11 месяцев, или долгосрочным на срок год и более. Максимальный срок аренды ограничен и составляет 49 лет.

Договор, заключенный на неопределенный срок, считается краткосрочным.

Долгосрочный договор подлежит обязательной госрегистрации.

Если на участке собственник разрешил Арендатору возвести любое строение, то надо понимать, что при окончании или расторжении договора есть только три варианта развития событий:

• сносится строение, ЗУ возвращается собственнику в первозданном виде;
• собственник выкупает у арендатора построенный объект;
• арендатор выкупает у арендодателя ЗУ.

При строительстве на участке арендатору рекомендуется заключать долгосрочный договор аренды или договор аренды с правом выкупа ЗУ.

Размер и срок внесения арендной платы

• Каждый из собственников имеет право назначить арендную плату за пользование ЗУ в том размере, в котором он считает такую стоимость справедливой.
• Но, конечно, есть особенности.
• Если ЗУ находится в собственности муниципалитета или государства, то порядок расчета стоимости арендной платы устанавливается нормативным актом.

При этом, если ЗУ предоставлен в возмездное пользование по результатам торгов, то размер арендной платы принимается равным стоимости, предложенной победителем аукциона. Со временем она индексируется.

В случае предоставления участка без торгов арендная плата рассчитывается по разработанной методике. В каждом регионе свой способ расчета арендной платы. Но всегда базой для него является определенный процент от кадастровой стоимости ЗУ, зависящий от нескольких факторов, основным из которых является вид деятельности арендатора.

Если собственником ЗУ является крупное юр. лицо, имеющее богатый арендный фонд, то также может быть разработан порядок сдачи ЗУ в аренду. В отличие от государства, юр. лицо является более гибким и может предлагать множество преференций для арендаторов в зависимости от текущей рыночной ситуации.

Если методики расчета нет, то арендодатель — юр. лицо ориентируется на свои затраты по земельному налогу. Просто устанавливает процент прибыли к налогу. Обычно такой процент составляет от 25% до 50%. По сути, это договорная цена. И здесь очень уместен торг.

Также по договоренности сторон определяется арендная плата, если собственником участка является частное лицо. Отличительной и очень интересной особенностью аренды ЗУ у частного лица является возможность расчетов не только денежными средствами, но и оказанием услуг, предоставлением взамен чего-либо (например, части урожая, выращенного на арендуемом участке).

Что касается сроков внесения арендной платы, практически все Арендодатели в этом вопросе единодушны. Это предоплата. Она может быть 100% или частичной.

Субаренда

Арендатору может быть предоставлено право сдавать ЗУ в субаренду с письменного согласия собственника. Как правило, за предоставленное право Арендодатель взимает с Арендатора дополнительную плату в размере от 10% до 25% от субарендных платежей.

Расторжение договора

Договор не может являться «мертвым». Со временем его условия претерпевают изменения. И новые условия могут стать причиной расторжения договора.

Арендодателю важно помнить, что по закону изменять размер арендной платы он может не чаще одного раза в год.

Итак, что может являться основанием для расторжения или прекращения арендных отношений:

• договоренность сторон о досрочном расторжении;
• неисполнение одной из сторон условий договора;
• неопределенный в договоре срок, любая из сторон с предупреждением за 3 месяца отказывается от аренды;
• несогласие Арендатора с вносимыми изменениями в договор;
• форс-мажорные обстоятельства;
• банкротство арендатора;
• смерть арендатора.

Изменение собственника ЗУ не может быть основанием для расторжения договора аренды вплоть до окончания его срока.

Ответственность сторон и рассмотрение споров

В договоре обязательно предусматривается ответственность сторон за неисполнение или нарушение условий договора. Кроме установленных законодательством мер, стороны сами могут предусмотреть имущественную и другую ответственность.

1. Может устанавливаться пеня за просрочку платежей, наложение штрафов, удержание имущества Арендатора.
2. Стороны не отвечают по обязательствам друг друга перед третьими лицами.
3. Также надо прописать, кто и кому возмещает ущерб при форс-мажорных обстоятельствах и, главное, что стороны будут считать форс-мажором.

Споры рассматриваются сторонами в установленном порядке. Сначала над урегулированием спора работают сами стороны. При недостижении согласия спор разрешается в суде.

Регистрация договора

Государственной регистрации подлежит только долгосрочный договор аренды земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=e42LGOrOLpM\u0026t=48s

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды ЗУ. Также заявление на регистрацию договора может подать одна из сторон.

Договор аренды регистрируется в ЕГРН как обременение права собственности владельца ЗУ.

К заявлению прилагают:

• договор аренды;
• передаточный акт;
• полномочия лиц, действующих от имени сторон;
• от юр. лиц справки о некрупности сделки и об отсутствии заинтересованных лиц;
• согласие второго супруга на совершение сделки в установленных законом случаях;
• платежное поручение об оплате госпошлины (22000 руб. для юр. лиц).

Размер госпошлины значительно уменьшается, если заявление подаст частное лицо.

В течение 2 недель право аренды будет зарегистрировано. И только с даты внесения сведений в ЕГРН договор аренды вступает в силу.

Налогообложение арендодателя

Арендодатель в лице физического лица обязан задекларировать свои доходы от сдачи в аренду земельного участка. Полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Доходы юридических лиц от сдачи в аренду ЗУ за исключением органов власти также подлежат налогообложению. Наименование налога и его ставка зависят от формы собственности и системы налогообложения юр. лица.

Арендовать или покупать земельный участок, каждый решает сам. Рассмотрите внимательно все плюсы и минусы каждого варианта для вашей конкретной ситуации. Единственно правильного решения для всех не существует.

Договоры с земельным участком

Правовые нормы сделок с земельными участками подчинятся положениям Гражданского, Земельного, Лесного кодексов, а также специальных федеральных законов:

• «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ;
• «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ;
• «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ;
• «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Понятие земельного участка приведено в статье 6 Земельного кодекса РФ. Земельный участок – это объект недвижимости, часть земной поверхности, имеющая индивидуально определенные характеристики.

При оформлении договоров с земельным участком его идентификационные признаки (местоположение, границы участка, площадь, наличие на участке объектов недвижимости) указываются в соответствии с кадастровым паспортом или кадастровой выпиской. В договоре необходимо также указать категорию земельного участка, т.к.

, например, если это земли сельхозназначения, то они не могут быть проданы иностранному юридическому лицу. Очень важно убедиться в отсутствии обременения земельного участка (ипотека, сервитут, водоохранная зона). Сведения об этом также содержатся в кадастровом паспорте объекта.

  Если такие условия относительно земельного участка есть, то они обязательно должны быть отражены в договоре.

Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права.

Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба).  Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус   вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости

Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.

https://www.youtube.com/watch?v=e42LGOrOLpM\u0026t=102s

При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект.

Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется.

Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).

Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.

В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Существует особый порядок сделок, проводимых с земельными участками, принадлежащих государству. С 1 марта 2015 года действуют нормы главы V.1 Земельного кодекса, согласно которым предоставление таких земель (продажа, аренда, безвозмездное пользование) проводится на основании аукциона.

В то же время существует достаточно обширный перечень оснований, согласно которым не проводятся торги при предоставлении государственных земельных участков:

• гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства;
• гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства;
• организациям для комплексного освоения территорий, размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и других государственных и общественно полезных целей;
• собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

За полным списком лиц, которым государственные земли предоставляются без аукциона, обращайтесь к статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Срок аренды государственных земельных участков зависит от того, для каких целей используется территория (статья 39.8 Земельного кодекса).

Так, граждане могут арендовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства на 20 лет; собственники зданий и сооружения, расположенных на земельном участке, вправе получить аренду на срок до 49 лет.

Преимущественного права заключения договора аренды государственной земли на новый срок арендатор, без проведения торгов, не имеет. Из этого правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов или договор аренды был заключен на аукционе, по которому землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Кроме того, статья 39.5 Земельного кодекса утвердила категории лиц, которые имеют право бесплатно получить в собственность государственные или муниципальные земельные участки:

• граждане, имеющие трех и более детей (если такая возможность установлена региональным законом);
• граждане, получившие земельный участок в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (по истечении пяти лет со дня предоставления участка);
• лица, которые заключили договор о развитии застроенной территории;
• религиозные организации, имеющие в собственности объекты религиозного или благотворительного назначения, расположенные на этом участке.

Изъятие земельных участков

Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:

• объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
• объектов атомной энергетики;
• объектов обороны и безопасности РФ;
• дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
• объектов для обеспечения космической деятельности;
• объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.

Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.

Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им.

Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).

Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.

Орган власти, подготавливающий решение об изъятии, должен запросить в ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость) сведения о владельце земельного участка.

Если сведений о правах на изымаемый участок в ЕГРП нет, то должен быть проведены мероприятия по выявлению владельцев. Это может быть публикация сообщений на официальном сайте, информационных стендах, местных СМИ.

 Если владелец земельного участка не был найден, то в судебном порядке право собственности на него переходит к государству.

Между правообладателем изымаемого участка и органом исполнительной власти должно быть заключено соглашение в письменной форме. Если об изъятии земли ходатайствовала организация, то соглашение будет трехсторонним. При наличии на земельном участке какой-либо недвижимости, соглашение заключается и в отношении них.

В соглашении указывается кадастровая характеристика и рыночная стоимость земельного участка и объектов на нем.

В размер возмещения должна входить не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода.

На возмещение может рассчитывать не только собственник участка, но и его арендатор, в этом случае оценивается стоимость имущественного права.

Проект соглашения высылается правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении, после чего у него есть 90 дней для подписания соглашения, отказа от него или предложения своих обоснованных условий.

К сожалению, мнение владельца земли особого значения не имеет, в чем и заключается риск ущемления его интересов со стороны организаций естественных монополий.

В отношении несогласного с изъятием правообладателя может быть подан иск о принудительном изъятии участка.

Причем, принудительное изъятие земельного участка и объектов на нем осуществляется, даже если речь идет о жилом помещении. Собственнику жилья возмещается его рыночная стоимость, а если жилой объект был предоставлен на условиях социального найма, то жильцам должны предоставить другое благоустроенное помещение.