Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!
Содержание
Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности.
Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится.
Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.
Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия.
Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности.
То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.
Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать.
Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость.
Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…
В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик.
А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк.
Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?
В чём плюсы переуступки для продавца?
Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.
Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.
Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры.
Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика.
Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.
В чём минусы переуступки для продавца?
Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?
Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку.
Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%).
Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.
В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.
В чём плюсы переуступки для покупателя?
У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?
Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки.
Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену.
Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.
Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет.
Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.
В чём минусы переуступки для покупателя?
Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.
Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить.
Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются.
Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.
Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.
Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз.
ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние.
Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.
Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу.
На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения.
И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.
И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?
Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны.
На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить.
Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?
Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?
Последнее обновление: 2019-10-27
Вопрос:
Я куплю квартиру в новом доме. Продавец предложил продать мне квартиру по заказу. Что это за предложение? Какие здесь риски? Что вы должны учитывать?
Ответ:
Присвоение квартиры в новом доме является одним из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно распространено на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что такая продажа предполагает уступку права собственности на квартиру , но это не так.
В период строительства дома нет имущественных прав на квартиру, поэтому объектом аукциона является права на квартиру.
Эти права возникают в первую очередь у лица, которое впервые вступает в отношения с застройщиком и приобретает право требовать исполнения договора. Кроме того, таким приобретателем может быть как физическое лицо (например, акционер), так и юридическое лицо (например, строительный подрядчик или соинвестор в строительной отрасли).
Договор с застройщиком может быть как акционерным соглашением, так и другим видом договора (например, предварительный договор купли-продажи и уступки).
Именно эти претензионные права могут быть реализованы первичным покупателем как в форме получения квартиры (после сдачи дома), так и в форме продажи своей претензионных прав третьей стороне — конечному покупателю квартиры.
В последнем случае речь идет именно о продаже квартиры в новостройке на уступку прав требования (уступка прав также называется ‘уступкой’).
Фактически в такой сделке между застройщиком и конечным покупателем квартиры всегда есть посредник — один и тот же первичный покупатель прав.
Для конечного покупателя риск уступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у застройщика. Это связано с тем, что причины могут иметь право на уступку своих прав продавцом.
Что лучше купить — второе или новое здание? В чем заключается основное преимущество покупки квартиры в новом здании — см. в этой заметке.
Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы
Чтобы продать (переуступить) претензии на квартиру в новом доме, вы должны обладать этими правами. И иметь их определенно, без всяких ‘если…’. И это самое худшее.
Безоговорочное и подтвержденное регистрацией право на квартиру в новом доме есть только в Договоре о долевом участии (EA).
Соответственно, и переуступка этого права по такому соглашению не оспаривается.
А договор уступки прав , заключенный на базе РТУ и самого РТУ, также подлежат государственной регистрации в Росреестре.
В других случаях, т.е. когда требований уступаются на основании договора другого типа, регистрация такой уступки НЕ производится. Кроме того, исходные права на претензии могут быть обусловлены любым условием, поэтому их существование зависит от выполнения этого условия.
Например, вариант, при котором застройщик получает ряд квартир в доме (согласно договору с застройщиком) в качестве оплаты от застройщика, но дом еще не достроен, а застройщик уже уступает свои права на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все пойдет по плану, дом будет достроен и застройщик выполнит все свои обязательства перед застройщиком, покупатели получат закрепленные за ними квартиры.
Однако, в случае возникновения споров и взаимных претензий между застройщиком и подрядчиком (что не является чем-то необычным), первоначальные права застройщика на квартиры в доме могут истечь, в результате чего конечные заказчики будут лишены своих несуществующих прав на уступленные им квартиры.
Проще говоря, риск приобретения квартиры при переуступке прав значительно возрастает, если переуступка не основана на Договоре акционеров (SCT).
Что такое целевой депозитный счет при построении акций? Какие они для акционеров целое число
Случается, что причиной продажи квартиры по заказу является, например, задержка застройщика в условиях поставки дома, низкое качество строительства или даже банкротство самого застройщика. Первоначальный соинвестор (акционер), разочаровавшийся в проекте, может оставить его, продав свои права на квартиру новому акционеру. Поэтому покупатель должен тщательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход строительства) и перспективы его завершения, а также репутацию застройщика, прежде чем принять решение не покупать свинью в мешочке, польщенную по привлекательной цене. Как это сделать — смотрите ссылки на соответствующие шаги в наших ИНСТРУКЦИЯХ.
Покупатель квартиры (правопреемник) должен помнить, что продавец (первоначальный пайщик, правопреемник) не несет ответственности за действия застройщика (статья 390 ГК РФ).
И в случае нарушения условий или качества строительства, будет невозможно отменить договор уступки и потребовать от продавца возмещения уплаченных по нему денег.
В этом случае покупатель должен будет предъявить претензии самому застройщику и потребовать от него штрафных санкций и возмещения ущерба.
Что я могу посоветовать покупателю здесь? В Договоре об уступке квартиры можно указать условие, при котором продавец, уступающий свои права на квартиру, предоставит застройщику гарантию .
Затем, в соответствии с той же статьей 390 Гражданского кодекса, в случае остановки строительства или банкротства застройщика, покупатель имеет право, среди прочего, требовать компенсацию от продавца-поручителя.
Убедить продавца взять на себя ответственность за ‘стыки’ застройщика отнюдь не просто, поэтому на практике это встречается крайне редко.
В договоре перераспределение квартиры в новом доме также есть такой нюанс! Если после уступки прав на квартиру на пульте ДУ , пульт с застройщиком заканчивается , то конечный покупатель (от застройщика) получает обратно только начальную цену квартиры (ту, которая указана на пульте ДУ), а не ту, с которой были уступлены права на квартиру. А поскольку цена квартиры по договору поручения обычно выше, чем цена квартиры по первоначальному договору ЭПЗ , то покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег . Это может произойти, например, если покупатель хочет расторгнуть договор с застройщиком из-за серьезных задержек в строительстве.
Еще один риск уступки прав на квартиру в новом доме, который выполняется в обход пульта дистанционного управления (т.е. для любого другого типа договора), это риск так называемой ‘двойной продажи’. (подробнее см. ссылку). В случае, если претензии уступаются ОЗУ , риск ‘двойных продаж’ исчезает в связи с государственной регистрацией этих прав.
Как проверить надежность разработчика самостоятельно — смотрите соответствующий шаг руководства, перейдя по ссылке.
Вывод: Если вы покупаете квартиру в новом доме, уступая права , то самое главное, на что вы должны обратить внимание — это подтвержденное существование самих прав, которые уступаются, и их неоспоримость.
Другими словами, риски уступки прав на квартиру значительно снижаются для покупателя при уступке прав на основании зарегистрированного в Росреестре акционерного договора , а договор о переуступке прав также зарегистрирован в Росреестре.
В случае назначения (переназначения) на основе другого типа контракта (не RDU) необходимо понимать конкретную ситуацию.
Вы должны выяснить и удостовериться, что права на претензии к квартире от продавца, а также действительность их передачи (уступки).
В этом случае вам уже необходима дополнительная юридическая консультация по условиям конкретной сделки.
Что такое ‘плоский’? Что может быть лучше, чем обычная квартира? Или хуже? См. примечание по ссылке.
И в любом случае, когда вы покупаете квартиру в новом здании, вы должны быть одобрены не застройщиком, а третьим физическим или юридическим лицом. Это устраняет риск возможных неблагоприятных последствий передачи прав (пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса).
На всякий случай напоминаем вам о ‘обычных’ условиях покупки квартиры у человека, которые также действуют в случае назначения.
Если основной договор RDU был заключен продавцом в браке , то сделка требует согласия его жены.
И если в RTC содержится несовершеннолетний ребенок или гражданин с ограниченными возможностями , продавец также должен представить разрешение на сделку от Управления по опеке и попечительству.
Кстати о детях.
Если выяснится, что для оплаты основного контракта RTU была использована государственная поддержка в виде материнского капитала (об этом необходимо сообщить в самом RTU), то все дети продавца также должны присутствовать в RTU. Если акции там не распределяются между детьми, это может быть причиной признания первоначальной сделки недействительной — и, следовательно, уступки.
Как узнать, использовался ли продавец квартиры маточный капитал — см. отдельное примечание по ссылке.
И следует также помнить, что уступка прав на квартиру в строящемся доме возможна только до тех пор, пока дом еще не будет сдан в аренду и квартира в нем не будет передана после акта приемки.
Следует отдельно отметить, что задание применяется также в случае строящихся кооперативных домов Договор об уступке прав и обязанностей участника ХСС не подлежит государственной регистрации в Росреестре и регулируется уставом самого кооператива.
По этому поводу лучше прочитать отдельную статью в глоссарии о покупке кооперативного жилья.
Что такое компенсационный фонд разработчиков? Какую защиту она обеспечивает акционерам — см. ссылку.
Денежные выплаты при покупке или продаже квартиры по заданию производятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Подробно об этом рассказывается в статье Глоссарий — Перевод денег за квартиру.
Налоговые последствия передачи прав на жилье в новом здании такие же, как и при любой другой сделке с жильем. Для получения дополнительной информации смотрите Глоссарий — Налоги и налоговые отчисления при покупке и продаже квартир.
Хотите, чтобы при покупке квартиры у вас был опытный консультант? Услуги специализированных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Правила и порядок действий при покупке квартиры в новом здании показаны на интерактивной схеме нашего WEB-руководства.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: оформление документов на квартиру в строящемся доме
Одним из распространенных в настоящее время вариантов покупки и продажи нового дома является выделение квартиры в строящемся доме. Его особенностью является то, что сделка осуществляется до ввода объекта в эксплуатацию.
Грамотное исполнение такой сделки позволяет продавцу извлечь выгоду из предыдущих инвестиций, а покупателю — купить новый дом значительно дешевле, чем среднерыночные цены.
Что такое переуступка квартиры в новостройке?
Выполнение этой сделки включает в себя покупку и продажу недвижимости, которая еще не существует, так как передача дома еще не состоялась, а строительство еще не завершено. Фактически, продается и покупается не сама квартира, а только право претендовать на нее у застройщика в соответствии с договорами об участии в капитале и переуступке прав.
В общем, ситуация примерно складывается по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия и соглашается осуществлять платежи по графику и другим соглашениям.
Взамен застройщик должен своевременно заплатить акционеру за имущество, оплаченное акционером в соответствии с заранее установленными характеристиками — количество этажей, жилая и общая площадь, высота потолка и т.д. — и всё такое В случае договора долевого участия застройщик обязан оплатить объект недвижимости.
Другими словами, подписание договора и исполнение его условий дает акционеру право требовать от застройщика передачи квартиры.
Именно это право требования, а не само имущество, передается третьему лицу по договору уступки квартиры в новом доме.
А после того, как объект недвижимости передан и имеет владельца, передача прав на него может быть осуществлена так же, как и на существующий актив — купля-продажа, дарение и т.д.
Использование договора уступки позволяет сохранить выгоду как для продавца, так и для покупателя. Первый выступает в качестве инвестора и заключает договор с девелопером на как можно более ранней стадии.
Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой цене, потому что чем дальше условия объекта, тем он дешевле. По мере постройки дома (строительство основных конструкций, внешний вид панелей и новых этажей и т.д.).
) цена увеличивается, так как объект принимает осязаемую форму, или — снижается риск и т.д.
В фазе, близкой к завершению строительства, вы можете передать право собственности на квартиру в новом здании на самых выгодных условиях, как для продавца (акционера), так и для покупателя.
Первая реализует право на собственность по цене, значительно превышающей цену, по которой она была приобретена в ходе раскопок. Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать акционером, а в ближайшем будущем — владельцем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной.
Логика заключается в том, что юридически несуществующее имущество не может быть оценено так же, как аналогичные квартиры в уже арендованных домах.
Такие сделки могут совершаться на различных стадиях построения собственного капитала. Иногда право требования продается почти сразу после покупки, но часто договор уступки подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, т.е. есть только формальности, которые необходимо выполнить.
Оформление квартиры по переуступке
Присвоение квартиры регулируется соответствующим законодательством. Это Гражданский кодекс РФ, а именно — статьи 388, 389 и 390, а также Федеральный закон ФЗ-214, регулирующий вопросы долевого строительства, права и обязанности акционеров и застройщиков и др.
Следует отметить, что существуют различные способы переоформления прав на жилье в строящемся здании. Однако лучшим вариантом является совершение данной сделки в рамках существующего соглашения об участии. Это в первую очередь отвечает интересам покупателя, так как в этом случае он также защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и других форс-мажорных обстоятельств.
Только договор долевого участия, заключенный по ФЗ-214, предполагает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на объект незавершенного строительства.
Это его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи.
В последнем случае государственная регистрация задания не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.
В частности, продавец может продать недвижимость сразу нескольким покупателям — но права на нее предоставляются только тому, кто заключил договор первым.
Но и для этого покупателя существует множество рисков, так как характер договора купли-продажи в данном случае на самом деле подразумевает лишь знак намерения передать собственность в будущем.
Таким образом, этот вариант является неудачным с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя.
Процесс преобразования права собственности занимает некоторое время, так как состоит из нескольких важных шагов:
- Проверка документов продавца;
- Получение от покупателя документов, разрешений и т.д.;
- Проверка целостности и финансового состояния застройщика;
- Оценка хода строительства;
- Регистрация перехода прав на недвижимость в органах государственной власти.
Проверка подлинности и действительности договора участия, на основании которого планируется заключение договора уступки, до начала сделки. Убедитесь, что объект не является долгосрочным, не имеет претензий со стороны третьих лиц или организаций, а также, что застройщик выполняет строительные работы, не допуская невыполнения обязательств.
Для заказа необходимы следующие документы:
- паспорта сторон, участвующих в сделке;
- согласие супругов с обеих сторон;
- действительный акционерный договор;
- выписка из Единого государственного реестра ценных бумаг;
- письменное согласие застройщика на сделку;
- свидетельство об отсутствии задолженности по акционерному договору.
Другие документы могут потребоваться в зависимости от обстоятельств сделки. Особенно если квартира находится в ипотеке — необходимо согласие банка и т.д.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
С точки зрения действующего законодательства, ограничений на переуступку квартир в ипотеку нет. По сути, это стандартная процедура, особенностью которой является то, что имущество приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.
В этом случае необходимо только получить письменное согласие банковского учреждения на такую сделку. Обычно проблем с этим нет. Существующий долг, включая выплату процентов и других платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.
Поскольку большинство домов покупается на первичном рынке за счет заемных средств, эта процедура довольно распространена.
Но прежде чем брать на себя кредитные обязательства, внимательно ознакомьтесь с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора.
Проверка, в частности, таких параметров, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие дефолта и других нарушений договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и др.
Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом
Нынешнее законодательство не запрещает уступку квартиры с материнским капиталом. Однако такие сделки могут иметь множество юридических тонкостей, ограничений и других нюансов, что в первую очередь связано с необходимостью защиты прав несовершеннолетних.
Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше суммы материнского капитала. Сделка может быть осуществлена и с участием юридического лица, но в этом случае сроки исполнения являются более длительными.
Следует учитывать, что органы опеки и попечительства, а также Пенсионный фонд России уделяют большое внимание всем сделкам с материнским капиталом, включая покупку недвижимости. При малейшем подозрении они могут запретить использование сертификата для этой цели.
В частности, пенсионный фонд часто блокирует сделки, потому что материнский капитал должен быть перечислен на покупку квартиры, которая еще не существует с юридической точки зрения, даже если дом уже построен, но еще не передан. Однако есть примеры, когда разрешение давалось по окончании судебного разбирательства.
Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке
Налог на продажу квартиры по переуступке оплачивается только стороной, действующей в качестве продавца.
Другими словами, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, по которому осуществляется передача права собственности.
Что касается застройщика и покупателя, то у них нет обязательств перед налоговыми органами в этом случае.
Согласно действующему законодательству, бывший акционер должен уплатить налог в размере 13% от суммы сделки не позднее 30 апреля года, следующего за периодом, в котором было заключено соглашение о переводе. Другими словами, если Вы передали свои права собственности на строящийся дом в июле 2018 года, Вы должны сделать это до конца апреля 2019 года:
- заполнить декларацию 3-НДФЛ;
- объявить сумму, полученную по договору поручения, дополнительным доходом;
- подать в налоговые органы по месту жительства;
- заплатить налог.
Если у вас есть вопросы, пожалуйста, свяжитесь с инспектором или с консультационным отделом налогового органа.
Риски покупки квартиры по переуступке
В целях минимизации рисков такие сделки должны осуществляться только в рамках существующего соглашения об участии в капитале. Только в этом случае происходит уступка прав, подлежащих государственной регистрации, что обеспечивает надежную защиту от двойных продаж и других мошеннических действий. Все остальные возможности переоформления являются чрезвычайно рискованными для покупателя.
Риск банкротства разработчика вполне вероятен. Права акционеров и механизмы их защиты в таких ситуациях подробно описаны в ФЗ-214. Однако, чтобы избежать ненужных процедур и других проблем, необходимо заранее поинтересоваться у девелопера, его финансовой стабильностью, деловой репутацией и т.д.
Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы
На московском рынке распространены предложения по переуступке квартир в новостройках, в том числе с ипотекой. Часто квартиры на ранних стадиях строительства скупаются для последующей перепродажи, и это могут сделать как организации, так и частные лица. Схема хорошо зарекомендовала себя при заключении сделок в рамках существующих соглашений об участии в акционерном капитале.
На нашем сайте вы можете ознакомиться с оценкой новостроек Москвы, узнать о преимуществах и недостатках жилых районов Москвы, получить информацию о застройщиках и другую полезную информацию.
Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, что это и как её правильно оформить
Жилье / Недвижимость / Приобретение недвижимости
Назад
Опубликовано: 25.01. 2020
Время считывания: 10 мин
0
Процесс выкупа ипотеки через риэлтора в 2020
375
В 2020 году процесс выкупа нового здания существенно изменился, так как в результате реформы полностью изменилась текущая 15-летняя система долевого строительства.
Многие покупатели до сих пор не понимают новую схему покупки с депозитными счетами.
Итак, здесь мы рассмотрим пошаговый подход к процессу покупки с использованием эскроу-счетов, потенциальные риски для покупателей при покупке и обслуживании жилья, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.
- Правовое регулирование
- Покупка квартиры в новом здании: Пошаговое руководство Что такое целевой депозитный счет
- План покупки недвижимости
- Возможно ли приобретение квартиры в 2020 году без целевого депозитного счета
- Как проверить застройщика
- При каких условиях можно зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке
Что такое переуступка?
Переуступка прав на квартиру — это трансакционная сделка, при которой право на получение недвижимости от застройщика переходит от продавца к покупателю. В этом случае продавец является цессионарием, а покупатель — цессионарием. Правила совершения таких сделок определены Федеральным законом № 214 ‘Об участии в совместном строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости’ и статьей 382 ГК РФ.
https://www.youtube.com/watch?v=-yrtXZD0iDw
Разница между этой и обычной сделкой купли-продажи квартиры заключается в том, что уступка заключается не в продаже квартиры (ее еще нет), а в праве требовать ее у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Конечно, это требует подготовки всех документов, которые необходимы покупателю квартиры в новом доме.
Сделку по передаче права собственности на квартиру в новом доме можно заключить только до завершения строительства дома и после оплаты цены сделки или переоформления долга на нового владельца.
Помимо переуступки права требования на будущую собственность на жилье, на основании переуступки права собственности можно передать долю в компании HCC. Однако такие сделки не так тщательно регулируются законом.
Важно, что разработчик разрешает передачу прав, а сама сделка по передаче была зарегистрирована в Росреестре. Если эти условия не выполняются, сделка считается недействительной.
Существенное дополнение
Важно!
В соответствии с законом (статья 390 ГК) первоначальный акционер или цедент не несет ответственности перед покупателем за уступку права собственности
Но в соответствии с той же статьей ГК РФ ситуация меняется, если в договоре уступки прав предусмотреть, что продавец несет ответственность за действия застройщика по отношению к покупателю.
В случае возникновения проблем со строительством по вине застройщика (и даже его банкротства), покупатель имеет право требовать компенсацию от продавца. На бумаге это звучит неплохо, но очень редко в жизни. Кто согласится с этой драконовской ответственностью поручиться за застройщика, когда первый акционер уже продал свою долю, потому что он потерял доверие.
- Нужен ремонт?
- Мы уже отремонтировали более 500 квартир, мы будем рады помочь вам
- Узнать о стоимости ремонта
- https://youtu.be/Vf5HIG4Fi7o
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Как и у других способов покупки дома, уступка имеет свои преимущества и недостатки.
Для продавца данный вид сделки предоставляет возможность заработать деньги. Договор со строительной компанией может быть заключен сразу после оформления проектной документации на дом, а права на квартиру могут быть проданы на поздних стадиях готовности объекта. В течение этого периода цена на квартиру значительно возрастет.
недостаток — необходимость получения согласия разработчика на посещение Росреестра и больше времени на оформление такой сделки по сравнению со сделкой купли-продажи. Также не забывайте, что с задания, как и с продажи готовой квартиры придется платить подоходный налог.
Для покупателя преимуществами являются низкая цена и возможность заработать деньги. Так как стоимость недостроенных квартир на 5-20% ниже, чем готовых, их можно продать после строительства по той же цене на 5-20% выше.
Недостатками для покупателя будут многие юридические и другие риски. Во-первых, покупка квартиры зависит от добросовестности застройщика. Если он обанкротится или задержится, ему придется иметь дело со строительной компанией, а не с предыдущим владельцем прав, который их передал.
Вы также должны быть осторожны, чтобы не покупать права на строительство с оплатой строительных сборов и непогашенных обязательств.
Если договор не зарегистрирован в Росреестре или выполнен неправильно, вы можете стать жертвой мошенников, работающих по системе ‘двойной продажи’.
В чём плюсы переуступки для продавца?
Покупка дома на самых ранних стадиях строительства почти всегда является очень выгодной инвестицией.
Пока ЖК-дисплей имеет только название и яму, многие боятся инвестировать в него, а застройщик идет к своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам.
Перепродажа, а точнее перемещение квартиры ближе к вводу ЖК-дисплея в эксплуатацию, позволит вам заработать хорошие деньги на первоначальных инвестициях. Особенно, когда объект покрыт завесой тайны во время строительства деталей и стал востребованной фигурой на рынке.
https://www.youtube.com/watch?v=FYWgsoWxr3U
Даже если вы не собирались перепродавать его при покупке, заказ все равно поможет вам получить деньги — по крайней мере, деньги, которые вы за него заплатили. Жизнь может быть иной, обстоятельства могут меняться, и внезапно большая сумма денег может вернуться к вам таким образом.
Ну, да, говоря об изменившихся обстоятельствах. Случается, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже не важно, почему ты получил такой же подарок, нашел что-то получше или просто передумал. Задание — это почти единственный способ отказаться от квартиры, которую вы уже купили, но еще не готовы к заселению.
Не секрет, что люди чаще всего отказываются от домов, не в застройках, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым решением нового застройщика.
Так что контракт — это еще и хорошая (морально не самая лучшая, но по крайней мере) возможность лишить себя большой проблемы и передать ее кому-то другому.
Нюансы выбора жилья для покупки по переуступке
Важно минимизировать риски при оформлении перехода права собственности на квартиру в новом доме. Первое, что вы должны увидеть, это оригинальный пульт дистанционного управления. На нем должна быть печать застройщика и ссылка на регистрацию в Росреестре. Если это не так, то продавец Ты должен это сделать:
- Проверьте банкротство компании, строящей этот дом, на сайте реестра подразделений. Если она обанкротится, вы не сможете купить квартиру. Это приведет к большим дополнительным затратам.
- В электронном картотеке арбитражных судов можно посмотреть, есть ли уголовные дела против строительной компании. Когда дела будут закрыты, вы должны будете ознакомиться с соответствующими судебными решениями.
- Внимательно прочтите манифест домашнего проекта. Она может быть свободно доступна на сайте разработчика или может быть предоставлена разработчику по запросу. В этом документе перечислены все даты строительства. Если они реальны, то это знак доверия к разработчику.
- Читайте отзывы о компании и общайтесь на форумах со своими клиентами, особенно с теми, кто уже приобрел право собственности на новопостроенную квартиру.
После анализа всей полученной информации можно решить, доверяете ли вы этому разработчику.
Суть сделки уступки
Переуступка прав на квартиру является сделкой, которая представляет собой передачу прав на данную жилую площадь другому лицу.
- В случае покупки квартиры за счет кредитных средств, выданных банками или в рассрочку строительной компанией, помимо права собственности, обязательства по погашению задолженности переходят и к застройщику.
- Договор уступки (контракт уступки) заключается путем подписания договора в письменной форме, который должен пройти процедуру регистрации в Федеральной комиссии Росреестра.
- Переуступка прав требования осуществляется двумя сторонами :
| Кедант, продавец квартиры | Акционер, купивший квартиру у застройщика, но затем решивший передать право собственности третьей стороне |
| Концессионер, купивших дом | у акционера |
- Согласно действующему законодательству, ограничений на статус сторон договора уступки нет.
- И граждане, и организации могут делать задания.
- Следующие права могут быть переданы другому лицу в рамках договора о передаче прав :
| Право на права | , в частности, акционером от компании-застройщика на передачу квартиры в его собственность |
| Права на нежилые помещения | часто формирует юридическое лицо, для осуществления коммерческой деятельности |
| Обязательства по уплате долгов | и прочие обязательства |
Предмет сделки уступки может быть предметом иска, а также ответственности. Обычно, сделка — это договор, подлежащий оплате.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция по оформлению договора
Для совершения такой сделки необходимо собрать ряд документов, составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Рассмотрим все этапы завершения передачи квартиры.
Шаг 1. Сбор документов
Список обязательных документов содержит
- согласие супругов обеих сторон сделки.
- Соглашение о долевом участии.
- Разрешение на передачу прав разработчика и банка.
- Свидетельство об отсутствии задолженности перед застройщиком.
Разрешение супругов требуется, если договор о долевом участии в капитале заключен во время брака, т.е. будущая квартира считается совместно нажитой собственностью. Также требуется, чтобы покупатель, в случае вступления в брак, получил согласие супруга на сделку. Разрешение должно быть заверено нотариусом.
https://www.youtube.com/watch?v=BqqwkJENQOI
Уважаемые читатели! Мы проинформируем вас о стандартных методах решения юридических проблем, но ваше дело может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно
- — просто позвоните нашему юридическому консультанту по телефону:
- +7 (499) 450-73-63 (Москва)
- +7 (812) 313-21-70 (Санкт-Петербург)
- 8 (800) 600-26-31 (бесплатный звонок по России)
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете получить быстрый ответ, воспользовавшись формой консультанта на сайте.
Разрешение разработчика необходимо для того, чтобы избежать любых будущих проблем, связанных со сделкой. Некоторые ТСД требуют В некоторых договорах застройщик устанавливает платежное требование в случае передачи прав.
Поэтому перед любой передачей права собственности на жилье в новом здании всегда необходимо внимательно прочитать ТДС.
Если платежи за квартиру не оплачиваются застройщику, долг переходит к покупателю прав. Для уточнения этого пункта вам понадобится справка о возврате платежей.
Разрешение банка необходимо получить, если продавец купил квартиру на кредитные деньги. В случае неполучения согласия банка на сделку, сделка может быть признана недействительной. Некоторые банки выдают такие разрешения только тогда, когда долг полностью погашен.
Шаг 2. Заключение договора
Контракт составлен в письменной форме и содержит следующую информацию
- Паспортные данные и адреса участников транзакции.
- Дата и место подготовки контракта.
- Номер последовательности пульта дистанционного управления, данные сторон, заключивших его, и дата заключения договора.
- Адрес жилища, на которое назначены права и его технические характеристики.
- Стоимость задания.
- Метод расчета.
- Список документов, которые продавец передаст покупателю (ЭПЗ, документы, касающиеся уплаты взносов и т.д.), а также условия этих документов.
- Указание прав и обязанностей сторон, участвующих в сделке.
- Ваши подписи.
Важно передать информацию об обязательствах застройщика с пульта дистанционного управления в данный договор после получения согласия застройщика на заключение договора уступки. Это дает новому владельцу право требовать компенсацию за задержку строительства.
Договор уступки права собственности на квартиру в новом здании должен быть составлен в нескольких экземплярах: для продавца, покупателя, Росреестра, застройщика, банка и др.
Шаг 3. Регистрация договора в Росреестре
С документами можно связаться непосредственно с Росреестром или с ближайшим филиалом МФЦ.
Вы должны подать заявление:
- оригинальный пульт дистанционного управления.
- Соглашение о передаче прав.
- Получение государственной регистрационной пошлины.
- Паспорта участников операций.
- Нотариально заверенное согласие супругов продавца и покупателя.
- Разрешение разработчика.
- Свидетельство об отсутствии долгов перед разработчиком или об отсутствии обязательств по их оплате.
- Разрешение банка, если на покупку квартиры используются кредитные деньги.
Представление оригиналов документов или заверенных копий.
Сумма пошлины 350 рублей.
В обмен на документы сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст квитанцию и сообщит, когда можно будет забрать документы и модифицированный пульт дистанционного управления. Как правило, срок проверки документов составляет не более 10 дней.
Как заключается договор цессии
Составление договора уступки определяется главой 24 ГК РФ. Перед составлением задания на квартиру в строящемся доме необходимо знать, что должно быть оговорено в договоре о задании.
Содержание определяет предмет сделки и все ее характеристики:
- адрес;
- этажи здания;
- общая площадь квартиры;
- данные застройщика;
- номера актов, подтверждающих право собственности на землю;
- стоимость договора поручения;
- порядок внесения средств;
- платежные реквизиты.
Если кредит был взят на покупку жилья, введите следующие дополнительные данные: Платежные реквизиты:
- Название банка;
- Сумма займа;
- Ежемесячные платежи;
- Срок погашения.
После того, как стороны подпишут соглашение, оно вступит в силу, но регистрация обязательна.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?
После ввода дома застройщиком в эксплуатацию застройщик предоставит правообладателю заверенную копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры.
Тогда можно будет зарегистрировать право собственности на эту квартиру в Росреестре. Для этого Вам необходимо будет подать заявку:
- паспорт.
- Назначение и пульт дистанционного управления.
- Копия разрешения на
Нюансы, о которых нужно знать
Есть несколько характеристик, касающихся обладателя прав на квартиру и денег, потраченных на покупку квартиры.
Переуступка ипотечной квартиры
Такая возможность уступки прав намного сложнее, чем в случае бизнеса с квартирой, построенной за личные деньги. Это связано с тем, что банки обязаны выплачивать ипотеку до уступки своих прав третьим лицам. В противном случае банк не одобрит сделку. Вы можете попробовать сделать это с помощью юристов, но это не достаточно дешево.
Если права на новостройку у несовершеннолетних
В ситуации, когда один из обладателей прав согласно RDU является несовершеннолетним, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства на передачу прав на квартиру в новом доме.
Сам договор поручения подписывается родителями или опекуном несовершеннолетнего владельца.
Налогообложение
Налоговый кодекс устанавливает правило, согласно которому любая прибыль, полученная гражданами Российской Федерации, облагается налогом. Сюда также относятся соглашения об уступке прав. В случае участия в совместном строительстве разница между суммами, указанными в РДУ и в договоре уступки, подлежит налогообложению.
Внимание! Если в рамках сделки с застройщиком стоимость оплаченной квартиры составляла 1 миллион рублей, а через год квартира была продана за 1 миллион 800 тысяч рублей, то 13% взимается с разницы в 800 тысяч рублей, а налоговая служба обязана заплатить 104 тысячи рублей.
Если цена та же самая, плата не взимается, но все равно необходимо подать декларацию. Используется форма, предусмотренная законом 3-НДФЛ. Если документ отсутствует, взимается штраф.