Нужно ли согласие других собственников на продажу доли квартиры

Проблемой долевого владения квартирой является невозможность свободно продать свое имущество. Существует много проволочек, связанных с оформлением документов, уведомлением других владельцев. Зачастую возникает вопрос, а нужно ли учитывать мнение совладельцев? Рассмотрим, как оформить продажу доли квартиры без согласия других собственников.

Немного о долевой собственности

Квартира может находится в собственности одного владельца или нескольких. В первом случае – это индивидуальная собственность, во втором – общая.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ к общей собственности относятся:

1. Совместная. Жилье принадлежит 2 и более гражданам. Каждый из владельцев имеет права на объект в целом, но не может им распоряжаться самостоятельно.
2. Долевая. Квартира принадлежит 2 и более гражданам, но каждый имеет строго установленную долю.

Доля – это условное название. Она не означает, что собственник может распоряжаться определенной комнатой и коридором. Каждый из владельцев имеет равные права на пользование квартирой, вне зависимости от величины доли.

Наличие прав на долю в квартире дает возможность оформить регистрацию по месту жительства. Причем размер доли значения не имеет.

Для того, чтобы доля включала конкретную жилплощадь в квартире необходимо провести процедуру по определению порядка использования объекта. Процесс проводится в судебном или добровольном порядке. В результате определенная комната будет закреплена за владельцем.

Важно! Обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на сособственников вне зависимости от величины долей. Если будет сформирован долг, то предоставление коммунальных услуг может быть приостановлено, даже если один из совладельцев вносил оплату за свою долю регулярно.

Доля в квартире может быть продана, завещана, подарена. На нее может быть наложен арест или обременение.

Можно ли продать долю квартиры без согласия других владельцев

Собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Согласие других владельцев для этого не требуется.

Чтобы избежать деления квартир на микродоли, закон предусматривает необходимость предоставления сособственникам преимущественного права выкупа. В случае отказа граждан от заключения сделки, объект может быть продан третьим лицам.

В случае согласия на выкуп, доля продавца может быть:

• передана одному из совладельцев (его доля пропорционально увеличивается);
• продана нескольким совладельцам (стороны сами определяют, на сколько увеличится их часть).

Продажа доли квартиры без согласия совладельцев в 2020 году

Продажа доли в квартире мало отличается от сделки с участием квартиры целиком.

Однако имеет определенные особенности:

• необходимость соблюдения прав других владельцев;
• потребность в оформлении документов;
• необходимость в выделении доли.

Выделение доли

В процессе подготовки к продаже необходимо выделить долю в праве общей собственности.

Процедура может быть проведена:

1. По соглашению собственников. Граждане заключают соответствующее соглашение на добровольной основе. Документ подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
2. В судебном порядке. Один из совладельцев может инициировать судебный процесс. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. Документы направляются в районный суд по месту нахождения квартиры. Государственная регистрация права собственности осуществляется на основании решения суда.

В результате, гражданин станет владельцем определенной доли квартиры. После чего можно осуществить сделку по ее продаже.

Направление уведомления

Ст. 250 ГК РФ обязывает продавца предложить выкупить часть жилого помещения совладельцам в приоритетном порядке. В соответствии с методическими рекомендациями для нотариусов процедура оповещения сособственников о продаже должна выглядеть следующим образом:

• оформление письменного документа;
• направление его способом, который позволяет установить факт вручения;
• получение ответа.

В случае отсутствия ответа в течение 30 дней, появляется возможность продажи объекта другому покупателю.

При нежелании выкупа, отказ необходимо оформить в письменной нотариальной форме. В противном случае нотариус откажется принимать его во внимание при совершении сделки.

Методические рекомендации для нотариусов предлагают следующие варианты направления уведомления сособственникам:

• телеграмма;
• при помощи нотариуса.

В случае, если совладелец отказывается получать телеграмму, то необходимо обратиться в нотариальную контору. Специалист подготовит уведомление и направит адресату самостоятельно.

В случае невручения, нотариус имеет право составить соответствующий документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к официальному уведомлению совладельца.

Однако не все специалисты выдают данный документ, так как его обоснованность является сомнительной. Гражданин может не получать телеграмму, так как находится в длительной командировке, на лечении и по другим уважительным причинам. Поэтому перед заключением договора с нотариусом необходимо узнать, выдаст ли он документ о невручении.

Алгоритм действий

Порядок действий собственника в случае продажи доли в квартире:

1. Оформление телеграммы с уведомлением совладельцам.
2. В случае получения положительного ответа – заключение договора.
3. В случае получения отказа – нотариальное оформление ответа.
4. В случае отсутствия сведений в течение 30 дней – заключение договора с третьими лицами.
5. В случае, если документ не был вручен – обращение к нотариусу.

Алгоритм действий при заключении договора:

1. Подготовка документации.
2. Оформление контракта.
3. Обращение к нотариусу.

Сбор документации

Перечень данных, необходимых для оформления сделки по продаже доли:

• правоустанавливающий документ (контракт дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
• технический паспорт из БТИ;
• документ о выделении доли;
• паспорта собственника и покупателя;
• согласие супругов на сделку;
• выписка из домовой книги;
• выписки с лицевых счетов об отсутствии долгов;
• нотариальная доверенность (при наличии представителя).

Составление договора

Контракт оформляется в письменной форме. Он может быть подготовлен сторонами, но данная услуга оказывается нотариусом. Так как обращения в нотариальную контору не избежать, можно заказать документ там.

Однако предварительно можно урегулировать все правовые моменты с помощью юриста. Так как нотариус только оформит документ. Сведения для него должны предоставить стороны.

• Образец договора по продаже доли в квартире
• 
• 
• 

Скачать бланк договора по продаже доли в квартире

Обращение к нотариусу

С 2016 года все сделки с долями в недвижимости подлежат нотариальному оформлению. Поэтому избежать обращения к нотариусу нельзя.

Закон не устанавливает конкретную нотариальную контору, в которую должны обратиться стороны. Выбор лежит на продавце и покупателе.

Важно! Нужно обратить внимание, что расценки у нотариусов различаются даже в масштабах одного города. Если заранее поискать специалиста, можно немного сэкономить.

Обязанности нотариуса:

• проверка документов;
• проверка юридической чистоты сделки;
• проверка дееспособности сторон;
• оформление контракта (по инициативе сторон);
• удостоверение сделки;
• направление документов в Росреестр;
• выдача новых документов и выписки из ЕГРН.

С 2019 года, обязанность по направлению документов на государственную регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Данные передаются в порядке электронного документооборота.

Затраты собственника

Сделка по продаже доли в жилье нуждается в обязательном нотариальном удостоверении. С одной стороны, обращение к нотариусу увеличивает надежность сделки. Ее сложнее оспорить, так как специалист проверяет юридическую чистоту сделки.

С другой стороны, стоимость процедуры значительно увеличивается. Расходы на нотариальное удостоверение сделки по продаже доли квартиры включают фиксированную сумму и процент. Величина напрямую зависит от стоимости объекта.

Порядок расчета фиксированной суммы

Стоимость доли (р.)Для родных (р.)Для третьих лиц (р.)

1 млн.	5 тыс.	7 тыс.
1,5 млн.	6 тыс.	8 тыс.
2 млн.	7 тыс.	9 тыс.
2,5 млн.	8 тыс.	10 тыс.
3 млн.	9 тыс.	11 тыс.
5 млн.	13 тыс.	15 тыс.
7 млн.	17 тыс.	19 тыс.
10 млн.	23 тыс.	25 тыс.
15 млн.	28 тыс.	30 тыс.
20 млн.	33 тыс.	35 тыс.

Порядок определения процентной части тарифа для родственников:

• если стоимость объекта составляет менее 10 000 000 р., то необходимо выплатить 3 000 + 0,2% от суммы сделки;
• если цена доли составляет более 10 000 000 р., то нужно заплатить 23 000 + 0,1%.

Максимальная выплата не может превышать 50 000 р.

Порядок определения процентной части тарифа для третьих лиц:

• если стоимость доли менее 1 000 000 р., то нужно выплатить 3 000 р. + 0,4%;
• при стоимости объекта от 1 000 000 р., до 10 000 000 р., нужно заплатить 7 000 р. + 0,2%;
• если цена превышает 10 000 000 р., то к выплате 25 000 р. + 0,1%.

Предельная сумма составляет 100 000 р.

В случае, если гражданин пользуется услугами нотариуса для оформления договора купли-продажи, то дополнительно необходимо оплатить правовые и технические услуги. На практике отказаться от такой выплаты невозможно.

Поэтому к величине госпошлины добавится еще одна выплата. Она различается в зависимости от субъекта РФ, в котором расположена квартира. Уточнить предельную стоимость в регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Чтобы конкретизировать сумму нужно связаться с конкретной нотариальной конторой.

Варианты продажи доли в квартире без согласия второго собственника

В случае, если совладелец отказывается получать уведомление и чинит препятствия к продаже, риелторы предлагают незаконные способы урегулирования вопроса:

• оформление договора залога – доля отчуждается в пользу залогодержателя;
• оформление договора дарения микродоли – дарственная не требует согласия совладельцев, а новый сособственник также получает преимущественное право выкупа.

Нужно помнить, что данные методы являются незаконными. Они содержат признаки мнимой сделки (стороны не желают наступления последствий, которые должны возникнуть вследствие заключения конкретной сделки).

Законопослушный совладелец может оспорит такую сделку в суде и перевести право покупки на себя. В такой ситуации, продавец может потерять значительную сумму.

Пример. Гражданин Ж. отбывал наказание в тюрьме. В это время жена подала на развод. Мужчина освободился, но пользоваться совместной квартирой не смог. Женщина сменила замки и проживала там с сожителем. Назло бывшей жене, гражданин Ж.

, подарил 1/100 долю квартиры гражданину Г. После чего, продал ему свою долю. Женщина узнала о сделке в момент вселения нового сособственника. Она обратилась в суд для признания сделки незаконной и перевода права выкупа не нее.

Суд удовлетворил ее требования.

Поэтому в случае проблем с сособственником, необходимо обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий в продаже объекта. Судебное решение приравнивается к уведомлению.

Продажа доли в квартире: плюсы и минусы

На практике, продажа доли в квартире имеет единственный плюс: возможность реализации имущественного права. То есть, гражданин получает деньги вместо права собственности.

Минусов у такой сделки гораздо больше:

• сложно найти покупателя;
• возможны препятствия к продаже со стороны других собственников;
• стоимость доли на 30% ниже (если продавать отдельно);
• если совладельцами являются родственниками, то можно испортить отношения.

Поэтому необходимо изначально взвесить все плюсы и минусы конкретной сделки.

В случае возникновения проблем при продаже доли в квартире, необходимо привлечь юриста. Специалист поможет правильно оформить уведомление, составить контракт купли-продажи, осуществит полное сопровождение сделки. Записывайтесь на первую бесплатную консультацию прямо на сайте. Юридическая поддержка будет отказана вам немедленно.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Продажа части квартиры, находящейся в совместном владении, имеет определенные трудности, связанные с необходимостью согласования сделки с другими владельцами прав на недвижимость. Наличие процессуальных методов обхода других владельцев значительно упрощает процесс.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Недвижимость может принадлежать двум и более лицам; в этом случае недвижимость считается находящейся в совместной собственности, ее продажа регулируется статьями 244-247 Гражданского кодекса.

Имущество может принадлежать совместно (без выделения части, принадлежащей отдельным владельцам) и совместно использоваться. Первый вид имущества возникает при обращении взыскания на неделимое недвижимое имущество и в других ситуациях, предусмотренных законом.

При необходимости можно переходить с одного типа на другой.

В случае владения акциями части, принадлежащие каждому владельцу, считаются эквивалентными, если только не документировано другое деление.

Владелец прав на часть имущества может распоряжаться им по своему усмотрению после получения согласия других совладельцев.

Квартирные акции могут быть проданы только в том случае, если часть каждого владельца четко определена. В отсутствие такого распределения следует провести процедуру распределения и задокументировать полученные квадратные метры.

Особенности продажи доли в квартире

Если один из совладельцев решит передать принадлежащую ему часть третьему лицу, он должен получить согласие других владельцев (статья 246 ГК), которое должно быть оформлено в письменной форме и заверено нотариусом.

При подписании такого разрешения работник нотариальной конторы проверяет подлинность прав сторон на недвижимость, отсутствие условий, делающих невозможной продажу квартиры, а также другие юридические аспекты сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI

Согласие должно содержать фамилию, паспорт и контактные данные лица, разрешающего продажу, и продавца, должно оговаривать, что совладелец не имеет имущественных и материальных прав, должен быть ознакомлен с нормативными документами, регулирующими передачу доли в общем имуществе, и на основании действующего законодательства должен дать разрешение на совершение сделки.

В ситуации, когда невозможно встретиться с другими владельцами (их местонахождение неизвестно, адресат не получает отправленных уведомлений и т.д.), владелец, желающий продать свою долю, должен оставить как можно больше письменных подтверждений .

Заявления свидетелей о попытках проведения переговоров с владельцами, почтовые уведомления об отсутствии указанного адресата и другие документальные факты помогут доказать соблюдение закона в случае возможного юридического оспаривания сделки.

Когда часть жилища выставляется на продажу, другие владельцы имеют преимущественное право на его покупку (статья 250 ГК РФ).

Продавец обязан письменно проинформировать совладельцев о своем решении не менее чем за месяц, в течение которого они могут выкупить подлежащую продаже долю или написать отказ, позволяющий заключить сделку с третьими лицами.

Способы передачи прав на долю без согласия собственников

Иногда обстоятельства делают невозможным получение разрешения ТСЖ на продажу части имущества. Например, если второй владелец является несовершеннолетним, органы опеки и попечительства, где продажа квадратных метров является обязательной, не допустят сделки, которая приведет к ухудшению условий жизни ребенка и нарушению законодательства.

Если со дня отправки уведомления владельцам прошло более месяца, есть доказательства того, что официальное письмо было получено получателем, но ответ не был дан, инициатор имеет право продать свою долю квартиры на законных основаниях.

При других условиях вы можете отказаться от согласия других владельцев следующими юридическими способами:

1. Предоставление части квартиры третьей стороне. В соответствии с законодательством, сопровождение сделки, проверка ее чистоты и составление необходимых документов передаются в компетенцию нотариальной конторы. Для осуществления процедуры и заключения договора нотариус должен оплатить сумму в соответствии с прейскурантом нотариуса. Кроме того, государству предоставляется Лицо, получившее (а фактически — купившее) долю имущества в подарок, передает дарителю заранее оговоренную сумму денег наличными или через банковскую ячейку.
2. Передача части имущества в качестве депозита. Для этого договор заключается на сумму, определяемую участниками сделки в соответствии со стоимостью доли в имуществе. Залогом возврата заложенных денег являются квадратные метры квартиры. По истечении установленного срока бывший владелец выдает письменный отказ от принадлежащих ему квадратных метров в пользу лица, с которым заключается договор залога.
3. Метод является вариантом двух предыдущих, с той разницей, что подарок или залог выдается за часть доли квартиры. Лицо, принявшее таким образом жилую площадь, становится полноправным совладельцем, как только собственность документально оформлена, и получает преимущественное право на покупку оставшейся собственности.

Ответственность за нарушение закона

Несоблюдение законодательства Российской Федерации имеет неприятные последствия, вплоть до возбуждения уголовного дела в отношении виновного гражданина.

Заключение сделок через нотариальные конторы обязывает их сотрудников тщательно проверять законность действий, заявленных заявителем в отношении квартиры, с целью предотвращения попыток нарушения прав заинтересованных лиц и незаконных сделок с недвижимостью.

Нарушение преимущественных прав других совладельцев на приобретение доли в квартире позволяет оспорить в судебном порядке заключенную ими сделку купли-продажи, на которую предусмотрен срок в три месяца. Важно напомнить, что только лица, которые имеют право собственности на оставшуюся часть квартиры, имеют законные основания для обращения в суд.

Пример соглашения о продаже (покупке) квартиры у совладельца доступен для скачивания здесь.

Вы нашли ответ на свой вопрос? Вызов горячей линии 8 (800) 350-31-84 Это бесплатно.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Время считывания 7 минут Спросите юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A-

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Совместная собственность на жилую недвижимость может быть определена в результате компенсационных или бесплатных сделок, где было несколько покупателей. В этом случае граждане сами выбирают эту форму собственности, которая дает им определенную долю права на собственность.

Как правило, управление имуществом осуществляется на усмотрение граждан. Существуют определенные ограничения в отношении использования и распоряжения общей формой собственности:

1. владение акциями предоставляет равные права на использование общей собственности в жилых помещениях;
2. владение акциями не может нарушать права других владельцев;
3. продажа акций по компенсационным сделкам требует предварительного уведомления других акционеров.

Эти ограничения не лишают владельца акции возможности искать покупателей и согласовывать с ними все основные условия сделки. Кроме того, соглашения контрагентов послужат основанием для начала процесса согласования продажи акций с другими владельцами.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу акции, которое владелец реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Поскольку не весь объект отчуждается, поиск может стать проблемой. В случае обнаружения возможного контрагента стороны должны договориться о следующих условиях:

1. предмет сделки — номинальная сумма доли, подлежащей продаже, а также подробное описание объекта недвижимости;
2. цена договора — сумма, согласованная сторонами, которую продавец получит при продаже доли;
3. другие условия сделки, которые важны для сторон.

При подготовке проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу других акционеров. Необходимо подготовить соглашения сторон в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки продавец обязан проинформировать других владельцев о продаже. На этом этапе может быть выражен официальный отказ других владельцев от продажи своих акций.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим владения акциями выглядит ди- Без этой процедуры невозможно будет зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре.

Правовые последствия отправки уведомления о продаже владельцам заключаются в следующем.

1. Акционеры, получившие такой документ, будут иметь один месяц для осуществления права преимущественной покупки акции на аналогичных условиях;
2. , если в конце месяца другие владельцы не согласятся купить предложенную акцию или уклонятся от ответа, сделка может состояться без их согласия;
3. если акционеры воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать, чтобы сделка была совершена с ними на тех же условиях, которые указаны в уведомлении.

Таким образом, зависит не от фазы отправки и проверки письменного уведомления, а от состава покупателей.

Уведомление сделано в письменной форме, так как оно должно использоваться в качестве доказательства в случае возможного судебного спора в суде. Его содержание должно включать следующие пункты:

• Описание условий продажи акции, ранее согласованных с внешним покупателем;
• Указание цены, по которой будет продана акция;
• Предложение другим владельцам воспользоваться правом преимущественной покупки или отказаться от этого права.

Примечание! Текст документа не обязательно должен содержать информацию о покупателе акции, поскольку этот факт не имеет юридического значения для рассмотрения уведомления.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может указать в уведомлении срок принятия решения более одного месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не установлен, то для рассмотрения заявок действует стандартное правило 30 дней.

Акционеры имеют право немедленно заявить об отказе от права первого выкупа акций и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение принято всеми владельцами, то нет необходимости ждать истечения месячного срока.

• Можно ли продать акцию без согласия других владельцев, если они не ответили продавцу?
• Если ни один из владельцев не выразил своего мнения после получения уведомления, у продавца есть законное основание продать сделку и передать право собственности на акцию покупателю ровно через месяц.
• Если другие владельцы имущества решили воспользоваться правом преимущественного поглощения, то дальнейшая сделка может быть обсуждена только с ними.

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько акционеров могут возразить против сделки с неуполномоченным лицом. Для того чтобы предотвратить возникновение права собственности третьей стороны, они должны выразить свое согласие на приобретение акций на предложенных условиях.

Такое решение имеет следующие юридические последствия:

1. решение о реализации права преимущественной покупки должно быть выражено не менее чем одним акционером;
2. принятое решение должно точно соответствовать условиям первоначальной сделки с третьим лицом, в том числе по договорной цене;
3. продавец не имеет права изменять условия сделки в какую-либо сторону, в том числе увеличивать цену акции.

Если только один из владельцев кондоминиума решит выкупить долю, то он будет действовать как покупатель сделки и пропорционально увеличит свою долю в имуществе. Если такое решение будет принято несколькими акционерами одновременно, то они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные доли проданной акции.

Для продолжения сделки может быть использован ранее представленный проект договора, в котором должна быть заменена только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться без изменений. Если продавец изменяет условия договора (включая повышение цены) после отправки уведомления, сделка может быть оспорена после регистрации по требованию других владельцев.

У других владельцев нет других средств для предотвращения продажи акций третьим лицам. Они должны принять появление нового владельца или выступить в качестве покупателей акции.

Нотариальное удостоверение договора

Независимо от того, кто будет покупателем акции, такая сделка должна быть нотариально заверена до того, как может быть подана заявка на государственную регистрацию перехода права собственности. Для этого стороны сделки (продавец, первоначальный покупатель или другой владелец) должны обратиться в нотариальную контору.

Для нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

• общегражданские паспорта сторон;
• договор купли-продажи;
• выписки из Единого государственного реестра ценных бумаг, относящиеся ко всему имуществу, а также к владельцу каждой акции;
• уведомление о сделке, направленное продавцом другим акционерам;
• ответ на уведомление (если оно оформлено в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований законодательства, нотариус вносит информацию о факте нотариального удостоверения договора в нотариальный реестр и отмечает форму договора. После этого стороны имеют право подать заявку на регистрацию передачи акций.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После выполнения формальностей в нотариальной конторе стороны подают заявку на государственную регистрацию одним из следующих способов:

• через Многофункциональный центр;
• непосредственно в территориальном офисе Росреестра.

Помимо стандартных документов, продавец и покупатель должны подтвердить, что процедура уведомления остальных владельцев была соблюдена. Для этого подается оригинал уведомления и письменные отказы других владельцев (если таковые имеются).

Пожалуйста, обратите внимание! Если покупатель является собственником акций, воспользовавшимся своим правом преимущественного выкупа, необходимо также направить работникам Росреестра форму уведомления. Это связано с необходимостью обеспечения соблюдения прав всех других владельцев собственности.

После рассмотрения представленных документов контрагенты должны прийти за получением следующих документов:

• Договор купли-продажи именных акций;
• Кадастровое удостоверение личности;
• Выписка из Единого государственного реестра.

С момента регистрации в Едином государственном информационном реестре совершенной сделки покупатель становится собственником акции.

Если покупатель все еще является третьим гражданином, другие владельцы не имеют права препятствовать ему в использовании его доли в квартире. В случае возникновения спора о пользовании общей собственностью на квартиру, он может быть рассмотрен в суде.

Можно ли и как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году?

Часто договор купли-продажи распространяется не на всю квартиру, а только на часть помещения. В этом случае важно уважать интересы других владельцев. Необходимо решить проблемы, связанные с документацией и уведомлением акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена как недействительная.

В данной статье рассмотрим, что такое долевое владение жилым помещением, может ли оно быть продано без согласия совладельцев, которые имеют право преимущественной покупки, как правильно заключить договор купли-продажи.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Сособственность означает, что собственность принадлежит двум или более лицам. Доля каждого владельца выражается в процентах от общей площади. Наиболее популярным вариантом является распределение собственности в равных долях.

Право собственности на жилую недвижимость возникает в результате различных сделок между заинтересованными лицами, в которых участвуют более двух человек. Владельцы выбирают этот вид собственности и распределяют между собой доли права на жилье.

На практике существуют следующие ситуации:

• Члены одной семьи приватизировали квартиру в качестве долей участия;
• Супруги разделили квартиру на основании нотариально заверенного брачного договора или решения суда;
• Несколько человек унаследовали квартиру по завещанию или по закону.

Разделение совместной собственности на акции осуществляется как по взаимному согласию совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, из-за детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Е.А. и С.В. Степановы приватизировали городскую квартиру, которую они снимали. Их несовершеннолетний сын Степанов А.А. живет с ними

После регистрации в Росреестре имущество делится на три равные части, которые составляют 1/3 от общей площади. Росреестр располагает сведениями о трех владельцах: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А.

Каждый из них имеет выписку из ЕГРН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Акционеры имеют равные права пользования помещением. Они должны соблюдать следующие ограничения:

• не наносят ущерба интересам других владельцев;
• уведомляют других владельцев перед продажей их части имущества.

Эти ограничения не лишают владельца права на поиск покупателей и определение условий договора купли-продажи с ними.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира находится в совместной собственности Е.И. Антонова и И.А. Антоновой. После расторжения брака бывшая жена решила продать свою долю. Перед совершением сделки она направила письменное уведомление Антонову Е.И. Антоновой Е.И. Он выкупил свою долю, воспользовавшись покупкой.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет перед другими при покупке части имущества (статья 250 ГК). По этой причине многие отвергают такие сделки. В конце концов, необходимо получить согласие других владельцев на проведение таких сделок.

Если акционеры решают воспользоваться привилегией выкупа, то доля передается следующим образом:

• один совладелец покупает часть квартиры, его доля увеличивается;
• несколько совладельцев покупают долю и определяют, насколько увеличивается их доля в имущественном праве.

Только в двух случаях можно продать акцию без согласия других владельцев:

1. Прошел один месяц с момента отправки объявления о продаже, но другие владельцы никак не отреагировали. Продавец подписывает договор купли-продажи с любым лицом.
2. Другие владельцы отказались от своего права первой очереди в письменной форме. Акция продается любому покупателю до истечения 30 дней.

В случае нарушения права преимущественной покупки любой совладелец может в течение трех месяцев обратиться в суд с заявлением о передаче прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. А.А. Савельева подала иск против И.И. Леонтьевой, в котором она ходатайствовала о передаче ей прав и обязанностей покупателя в качестве доли в совместной собственности. Она указала, что была совладелицей коммунальной квартиры.

Она узнала, что обвиняемая продала комнату и пошла к нотариусу. Вместе с ним она дала согласие на покупку доли. Однако И.И. Леонтьева уклонилась от подписания договора купли-продажи и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А.

дала согласие на покупку, но не уложилась в срок в один месяц. Она не совершала никаких действий, направленных на покупку недвижимости. Истец должен был внести требуемую сумму у нотариуса или дать И.И. Леонтьевой

. По этой причине иск был отклонен (апелляционное решение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура продажи долей в квартире отличается от сделок, предметом которых является весь объект недвижимости. Рассмотрим шаг за шагом, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не разделена между владельцами, необходимо выделить долю в квартире. Есть два способа сделать это:

1. По соглашению с другими владельцами. Договор составляется и заверяется нотариусом. Затем право собственности на акцию регистрируется в Росреестре.
2. По решению суда. Если другие владельцы отказываются делать раздел, в суд должен быть подан иск. Право собственности на акцию регистрируется на основании решения суда.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на акцию уже зарегистрировано, этот шаг можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа акций без согласия других владельцев не допускается законом, поэтому вы должны продать их через планируемую сделку. Уведомление должно быть в письменной форме и содержать обязательную информацию:

• Общие условия сделки;
• Цена акций;
• Предложение воспользоваться преимущественным правом;
• Запрос на письменный отказ от права преимущественного права;
• Срок принятия решения (не менее одного месяца)

Уведомление должно быть отправлено таким образом, чтобы можно было установить факт обслуживания.

Скачать образец уведомления о продаже акции

Другие владельцы имеют право объявить о своем решении немедленно, не дожидаясь истечения месячного срока. Если один из них заявит о своем намерении купить акцию, то сделка будет совершена вместе с ним.

Если ни один из совладельцев не ответил на объявление в течение одного месяца, продавец имеет право начать выполнение договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго владельца.

Рекомендуем обратиться за помощью к нотариусу для подготовки уведомления. В случае отказа другого владельца от получения сообщения он подготовит документ об уклонении от получения корреспонденции. Это будет приравнено к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

Как только вопрос о преимущественном праве будет решен, продавец будет вести переговоры об условиях договора с покупателем. Он будет составлен в соответствии с требованиями главы 30 Гражданского кодекса. Необходимо включить в договор обязательную информацию:

• сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
• описание предмета сделки (площадь, размер доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
• расходы;
• сроки оплаты;
• дата заключения.

Мы предлагаем использовать типовой договор, разработанный нашими юристами.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если возникают сложности при составлении договора, рекомендуем проконсультироваться с профессиональным юристом . Он расскажет вам, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с акциями жилищного фонда обязательно заверяются нотариусом. Поэтому стороны сделки идут в нотариальную контору. В дополнение к соглашению необходимо будет его составить:

• паспорта;
• выписка из ЭГРН о собственности;
• уведомление других совладельцев;
• подтверждение получения уведомления другими владельцами.

После проверки документов нотариус вносит информацию в нотариальный реестр и ставит на договоре подтверждающую запись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

По окончании сделки необходимо зарегистрировать договор с Росреестром. Стороны платят государственный сбор и подают заявление. К заявке прилагается пакет документов:

• контракт;
• технический и кадастровый паспорт;
• удостоверение личности;
• извлечение из ЭГРН.

Сумма госпошлины для каждой из сторон составляет 2000 рублей.

Владельцу выдается выписка из ЕГРН о передаче ему права на часть имущества.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

На практике могут возникнуть трудности с реализацией доли в жилом помещении, если одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или инвалид.

Поэтому желательно тщательно взвесить все фазы сделки, чтобы не нарушать права других владельцев. Чтобы избежать ошибок, следует обратиться за помощью к профессиональному адвокату.

Получите бесплатный совет от экспертов нашего сайта. Свяжитесь с нами сейчас!