Нужна ли оценка при продаже квартиры

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

Общие сведения

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью экспертных агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.

Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости  – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

• Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
• Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
• Цель проведения экспертизы,
• Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
• Список документов, использованных при проведении анализа,
• Список методов анализа,
• Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
• Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью,  доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья,  его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

• капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения  и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
• декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
• сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок.

В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом.

Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно.

Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Оценка квартиры для продажи в 2019г:нужна ли,стоимость, кто делает

‘ Жилищный вопрос ‘ Продажа квартиры ‘ Нужно ли ценить квартиру при продаже, сколько она стоит и как это делается?

14.03.2019 1 069 Мнения

Важная роль при продаже недвижимости заключается в определении правильной стоимости, поэтому оценка квартиры на продажу считается одним из важных этапов процесса. Желание владельца получить большую прибыль от продажи жилой недвижимости понятно, но установление слишком высокой цены может вызвать трудности в поиске покупателей и затянуть сделку.

Вопрос необходимости

Оценка квартиры необходима для правильного определения рыночной стоимости жилой недвижимости. Такая информация может быть полезна владельцу, так как позволяет определить оптимальную цену продажи и необходимость уплаты определенной суммы налога в будущем.

Значение может быть определено им самостоятельно на основе анализа:

• предложения на рынке недвижимости;
• средняя цена квадратного метра жилой площади в районе;
• тенденции цен;
• опыт продаж;
• рекомендации от агентств недвижимости.

Для обычных продаж оценщики не требуются.

Исключения составляют ситуации, когда в сделке планируется использовать ипотечный механизм. В этом случае кредит можно получить только после оценки имущества. Данное условие считается одним из обязательных условий подачи заявки на получение кредита в российских банках.

Кто вправе проводить оценку

Проведение оценки недвижимости может быть осуществлено только ограниченным количеством людей со специальным разрешением на проведение этой работы.

Чтобы узнать, кто создает такие отчеты, можно использовать открытые исходные коды в сети.

При подаче заявки на получение кредита надежная информация всегда доступна в банке, так как финансовое учреждение рекомендует при подаче заявки на получение кредита использовать оценщиков, которые проверены и надежны с их точки зрения.

При выборе специалиста для проведения оценки недвижимости владельцу необходимо проверить:

1. Статус-фактор среди членов саморегулируемой организации оценщиков;
2. Наличие разрешений;
3. Продолжительность работы на рынке недвижимости;
4. Качество репутации и обратная связь с предыдущими клиентами.

Согласно действующим правилам, специалист имеет право работать только в областях, разрешенных квалификационным аттестатом. В случае личной встречи с экспертом необходимо заранее обсудить условия сотрудничества, стоимость и условия предоставления услуг.

После этого можно приступать к разработке соглашения, а при его подписании внимательно изучать содержание каждого пункта.

Последовательность шагов и необходимые документы

Работа специалиста начинается только после подписания контракта. Для его заключения владелец кондоминиума должен предоставить определенный пакет копий документов.

В число обязательных бумаг входит:

• паспорта от каждого из нынешних владельцев;
• правоустанавливающие документы;
• технический паспорт и экспроприация.

Кроме того, в заранее определенное время специалист выезжает на месторасположение жилого дома для осмотра.

В ходе курса он проверит основные характеристики объекта недвижимости, определит наличие или отсутствие незаконных изменений, сфотографирует и сделает профессиональные выводы.

https://www.youtube.com/watch?v=1KuOEyDPyCQ

Характеристики времени процедуры могут варьироваться и будут обсуждаться с клиентом индивидуально. На рынке существует ряд компаний, которые обещают предоставить жилищные услуги в течение 2 дней.

Сколько это стоит, зависит от нескольких факторов и варьируется в среднем от 2000 до 6000 рублей. На стоимость влияет удаленность объекта, размер квартиры, стандартная планировка, наличие изменений в строительстве и экспертные расценки.

Основные методы оценки и факторы влияния

Эксперт может использовать различные методы оценки. Некоторые из них могут быть использованы обычными людьми, не обладающими знаниями рынка недвижимости, но только компетентный человек с опытом может профессионально провести грамотный анализ.

Как проводится оценка:

1. метод сравнения — анализ схожих продаж с объектами со схожими характеристиками в последнее время;
2. доходный метод — выручка от перспектив будущих продаж, возможность получения максимальной прибыли;
3. стоимостной метод — часто используется для оценки нестандартных свойств на основе определения затрат, необходимых для строительства подобных объектов.

При создании отчета оценщик учитывает множество факторов, каждый из которых может как увеличивать, так и уменьшать стоимость объекта.

На итоговую цифру влияют следующие обстоятельства:

1. Место расположения жилья — оценка объектов недвижимости в центре города в большинстве случаев будет выше, чем в спальном районе;
2. Качество инфраструктуры — наличие удобных транспортных узлов, торговых центров и магазинов, социальных объектов;
3. характеристики объекта — этаж, площадь, материал конструкций, характеристики планировки, оснащение лифтами, незаконный ремонт;
4. возраст здания — год постройки здания является существенным, но не всегда решающим;
5. состояние — роль играет не столько стоимость достройки, сколько состояние канализации, дренажных и других технических систем.

Что представляет собой отчет об оценке

Оценочный отчет является официальным документом и может быть использован в различных ситуациях, когда необходимо подтвердить рыночную стоимость жилья. Необходимо получить кредит или оспорить кадастровую стоимость жилого дома.

В отчете об оценке объекта недвижимости содержится следующая информация:

• дата проведения оценки;
• применяемые стандарты;
• цели и задачи;
• информация и контактные данные оценщика;
• сведения о членстве:
• Информация о свойствах;
• Основные характеристики жилого здания;
• Расчет последовательного значения и его конечного значения;
• Ограничения на возможное применение конечного результата;
• Прочая соответствующая информация

Отчет может содержать любую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, может повлиять на стоимость имущества. Нумерация сечений является обязательным требованием документа. Она должна быть скреплена скрепками, подписана и скреплена печатью.

Согласно действующему законодательству, отчет об оценке разрешается составлять в электронном виде при условии его подтверждения квалифицированной электронной подписью.

Нет необходимости обращаться к профессиональному оценщику, если недвижимость продается по стандартной схеме, но использование этой опции позволит владельцу иметь разумное представление о стоимости его жилья.

Если это ипотечный механизм, то процедура обязательна.

При выборе сюрвейера важно обратить внимание на профессионализм специалиста и наличие разрешений, гарантирующих качество выполненных работ.

Нужна ли оценка квартиры при ее продаже, сколько она стоит и как она выполняется? Ссылка на основное издание

Оценка квартиры для продажи: нужна ли, стоимость, кто делает

Время чтения 8 минут Спросите юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A-

Оценка квартиры на продажу необходима для определения рыночной цены объекта недвижимости.

Важным моментом при покупке и продаже недвижимости является определение цены на нее. Его стоимость может быть определена как самостоятельно, так и с помощью специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда речь идет об оценке, обычно речь идет об определении рыночной цены недвижимости специалистом, уполномоченным участвовать в оценочной деятельности. До сегодняшнего дня, согласно действующему законодательству , не является обязательным проведение независимой оценки недвижимости при заключении договора купли-продажи .

Квартира или дом подлежит обязательной оценке профессиональным оценщиком только в том случае, если квартира приобретается за счет ипотечного кредита. В других случаях покупатель и продавец могут определить цену недвижимости, основываясь на личных представлениях о ее стоимости. Независимый эксперт может также сделать это по договоренности сторон.

Самостоятельное определение цены

Владелец квартиры может определить стоимость недвижимости, выставленной на продажу. Проще всего это сделать следующим образом:

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или в печатных изданиях, но и, возможно, связаться с продавцом под видом покупателя и осмотреть квартиру, чтобы узнать о возможности сделать ставку. Совершив как минимум 2-3 такие поездки, владелец сможет понять, какова реальная стоимость его имущества на сегодняшний день.
• Определите среднюю стоимость квадратного метра и рассчитайте цену квартиры на продажу.
• Одновременно необходимо позвонить в несколько агентств и попросить их определить приблизительную стоимость квартиры исходя из определенных параметров. Как правило, специалисты в агентствах не отказывают потенциальному клиенту.

Но такая оценка будет очень приблизительной, так как на цену влияют многие индикаторы, как восходящие, так и нисходящие. Среди них можно выделить основную :

• местоположение. Как правило, больше всего ценятся центральные районы города. Стоимость спален зависит, среди прочего, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Это может включать в себя наличие хороших транспортных узлов, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две аналогичные квартиры в разных частях города будут отличаться по цене.
• спецификации. К ним относятся этаж, на котором расположена квартира (обычно первый и последний этажи стоят дешевле), материал стен и потолков, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартный ремонт, площадь каждой комнаты и др.
• Тип дома и год постройки. Стоит отметить, что квартира в старом доме не всегда стоит дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Капитальный ремонт играет важную роль: замена труб, проводки, окон и т.д. имеет большую ценность, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковочных мест, охрана и консьерж, озеленение — все это также может повлиять на цену квартиры.

Этот список далеко не полный. Различные особенности квартиры ценны для индивидуального покупателя. Особое внимание можно уделить хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала пешком, учебным заведениям и т.д.

Срочность продажи имеет большое влияние . Если у владельца есть необходимость продать недвижимость в течение короткого периода времени, он должен быть готов к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость имущества может быть уменьшена путем использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если владелец является несовершеннолетним. Оповещение потенциальных покупателей и частая смена собственников. Наличие таких нюансов может привести к снижению стоимости недвижимости.

Важным фактором является нагрузка на имущество . В большинстве случаев ипотека возникает тогда, когда банк дает разрешение на продажу закладываемой квартиры. Такая сделка несколько затягивается, так как покупатель может зарегистрировать недвижимость только после снятия обременения. Это ‘пугает’ многих людей, и в этой ситуации продавец вынужден снизить цену.

При установке цены на квартиру рекомендуется оставить пробел для аукциона. Это позволит вести диалог с покупателем. Однако делать слишком большую ‘наценку’ не желательно, так как это может привести к тому, что покупатели не заинтересуются объектом в первую очередь.

Стоит отметить, что не всегда можно оценить стоимость самой квартиры. Если это типичная квартира, то найти аналоги не составит труда.

Намного сложнее сделать оценку, когда речь идет об определении цены, например, земельного участка, особенно если это элитная недвижимость.

Также в этой ситуации часто задействованы не только оценщики, но и специалисты агентств недвижимости.

Также заслуживает особого внимания Способ определения цены на жилье

Это относится как к перспективе формализации права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к качеству самого строительства. Такие квартиры обычно продаются по более высокой цене после того, как дом закончен, территория благоустроена, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д.

При таких условиях покупатель получает новый дом, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой дома в строящемся или недавно сданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как оценивается квартира на продажу? Оценочная деятельность регулируется Законом Российской Федерации № 135-ФЗ ‘Об оценочной деятельности в Российской Федерации’.

Профессиональную оценку может осуществлять только специалист, являющийся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Владелец недвижимости должен поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов оценщика и в обязательном порядке заключить с ним договор на оказание услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Заключение договора и оплата услуг оценщика;
2. Передача документов оценщику для квартиры;
3. Отъезд оценщика на экспертизу;
4. Определение стоимости оценки и составление отчёта оценщика;
5. Передача отчёта оценщика клиенту.

Для определения стоимости квартиры подрядчик должен предоставить оценщику копии следующих документов:

• паспорта всех владельцев;
• титульный документ (купля-продажа, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
• технический паспорт;
• план и пояснения.

При отправке документов Заказчик соглашается с Исполнителем на дату осмотра квартиры.

Читайте также:  Варианты отделки цоколя дома: чем лучше всего закрыть фундамент частного дома красиво и дешево, виды отделочных материалов с фото (габионы, цсп, осп, рубероид, шифер)

Для оценки квартиры или дома используются следующие методы оценки:

1. Метод сравнения: заключается в анализе похожих транзакций со схожими объектами в последнее время. Этот метод позволяет владельцу оценить собственную квартиру, но профессиональный оценщик обычно учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
2. Метод доходов заключается в определении перспектив будущего укрепления и возможности получения дохода от недвижимости и ее приблизительной стоимости.
3. Метод стоимости, использующий определенные значения затрат, необходимых для строительства аналогичного объекта недвижимости, и затрат на его содержание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может быть использована в различных ситуациях, когда необходимо знать рыночную стоимость недвижимости.

Содержание отчета

Отчет об оценке имущества должен содержать следующую информацию:

• Основание оценки (реквизиты договора);
• Информация об оценочной компании и оценщике, который непосредственно осмотрел объект и произвел расчет;
• Назначение оценки;
• подробное описание объекта с идентификационной информацией, всеми свойствами и характеристиками;
• список документов, использованных при оценке;
• список использованных методов и данных;
• результат денежной оценки.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть обязательно пронумерован, сшит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Разрешается представлять отчет в электронном виде при условии, что он снабжен квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Наиболее распространенная ситуация при продаже или покупке по цене ниже фактической. Это в первую очередь выгодно продавцу, который, таким образом, сокращает или полностью избегает налоговую базу.

Эта транзакция формализована по-разному. Наиболее часто используемым опционом является тот, который предусматривает две квитанции от продавца. Один указывает цену, указанную в договоре купли-продажи, другой — сумму разницы между фактической ценой и ценой, указанной в договоре купли-продажи. 

Эта схема, конечно, является нарушением закона. Для покупателя это подразумевает значительный

Если продавец отменяет сделку в суде по какой-либо причине, он может вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Продавец также может использовать эту заниженную стоимость для предъявления претензии. Суд может считать сделку связанной, поскольку цена не соответствует фактической рыночной стоимости имущества.

Для чего нужна оценка квартиры для продажи? Цели определения стоимости недвижимости для закладной, нотариуса и органа опеки

В большинстве случаев при продаже квартиры стороны сами называют цену. Владелец указывает сумму, и покупатель может согласиться или не согласиться с установленной ценой.

Сделки с недвижимостью также можно рассматривать с юридической точки зрения, так как процесс сопровождается подготовкой документов. В некоторых ситуациях необходимо определить стоимость проживания, в этих случаях проводятся консультации с экспертами. Эти эксперты имеют разрешение на осуществление такой деятельности.

Фактически во всех ситуациях реальная цена не соответствует приведенной экспертом цифре. Однако это не исключает того, что в некоторых случаях экспертная оценка является обязательной. Какова цель оценки имущества? — Давайте подумаем об этом в этой статье.

Скрыть содержание

Цель оценки недвижимости

Зачем нужна оценка квартиры на продажу? Экспертная оценка проводится в следующих ситуациях:

1. Определите доход, который владелец получит от продажи недвижимости. Эта сумма используется для расчета налога, который должен быть уплачен предыдущим владельцем недвижимости.
2. Используйте эту сумму для расчета государственного налога и определения суммы пенсионных взносов, подлежащих уплате от продажи недвижимости.
3. В ситуациях, когда требует страхования имущества. На основании оценки определяется размер компенсации, которая будет выплачена в случае неприятных событий. Оценка имущества экспертом перед заключением договора страхования.
4. Требуется оценка, , если планируется использовать имущество в качестве вклада в уставный капитал. Законодательство предусматривает, что учредители организации могут вносить вклад в уставный капитал в различных формах. Обычно это денежная форма, но вы также можете использовать квартиру или другую собственность для этой цели. В то же время именно экспертная оценка позволяет правильно определить акции.
5. Арбитраж споров о разделе имущества. Например, супруги разведены. Один из них продает свою долю, пока квартира находится в совместной собственности. Он хочет получить компенсацию за свою долю. В этом случае целью оценки имущества является определение суммы компенсации.
6. Если квартира будет использована в качестве гарантии, например, для получения ипотеки, недвижимость оценивается.

Внимание! Клиент может обратиться к любому оценщику, но специалист должен быть членом СРО.

Оценка недвижимости требует подготовки пакета документов, который должен быть собран владельцем недвижимости. Затем подписывается договор с оценщиком, услуга оплачивается. В свое время специалист должен направить отчет об оценке.

https://www.youtube.com/watch?v=z6Wr8ybEfXs

Далее рассмотрим, в каких случаях должна быть проведена эта процедура и как будет оцениваться квартира по ипотеке.

Для опеки

В сделках с недвижимостью, где часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, процедура оформления документов усложняется. Перед продажей квартиры продавец обязан уведомить об этом отдел опеки и попечительства. Это должно быть сделано, если квартира полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему.

Оценка опекунской квартиры помогает предотвратить нарушения прав несовершеннолетних. Фактическая стоимость квартиры на рынке определяется на основании независимого оценочного отчета. Новые квартиры должны иметь стоимость не ниже старой. Это правило учитывается при обмене квартир или обращении за ипотекой.

Отчет, который должен выдать оценщик, является официальным документом. Это подтвердит намерение продавца защитить интересы несовершеннолетнего. Эксперты оценят не только территорию нового дома, но и многие другие факторы, которые влияют на При совершении сделки продавец должен не только иметь разрешение на владение товаром, но и обращать внимание на время совершения сделки. Невозможно продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, и не найти место для ее замены. Между моментом покупки и моментом продажи не должно быть разрыва, иначе сделка будет заморожена.

При оценке квартиры на продажу, эксперт обращает внимание на жилой район и его расположение относительно центра города. Техническое состояние объекта имеет большое значение. При этом учитывается, была ли осуществлена перепланировка. Учитывается близость к объектам инфраструктуры.

Для оценки квартиры на продажу можно использовать различные методы. Это метод капитализации (получения прибыли) и декапитализации, а также метод сравнения.

При покупке

Также при покупке квартиры необходимо оценить ее стоимость.

Эксперт учтет все характеристики жилья, определит наличие ремонта. Важным моментом будет год постройки здания, тип этажей и общее состояние помещения.

Окончательная оценка квартиры при ее покупке зависит от расположения объекта, удобства коммуникаций, площади и количества комнат. Только на основе всех факторов специалист может сделать вывод.

Для закладной

Оценка квартиры по ипотеке — зачем она нужна? Основной заемщик, выбравший ипотечный кредит, определяет ипотечную стоимость недвижимости — это оценка закладной. Если в кредитном договоре содержится информация о возможности изменения процентной ставки, то процедура требует отчета об оценке жилья для ипотеки.

Финансовые учреждения требуют, чтобы ипотека отражала оценку имущества, на которое выдана ипотека. Это предусмотрено пунктом 9 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ.

У нотариуса

Закон гласит, что невозможно унаследовать дом без профессионального оценщика, оценившего стоимость имущества.

Процедура нотариальной оценки квартиры осуществляется при вступлении во владение имуществом.

Оценка доли квартиры на продажу необходима для определения доли наследства в совместной собственности наследодателя. Процедура особенно необходима, если предыдущий владелец не оставил завещания.

И, наконец, вызываются эксперты. Если между наследниками возникает спор, он передается в суд. Судья должен знать стоимость имущества, сумма определяется профессиональными оценщиками.

Обращение к оценщику не требуется, если стоимость недвижимости, выставленной на продажу, приемлема для обеих сторон.

В других случаях нет необходимости в специальном докладе.

Заключение

В ряде сделок с недвижимостью невозможно обойтись без обращения к оценщику. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, его деятельность подлежит страхованию. Результатом работы оценщика будет отчет. Этот официальный документ может быть использован для регистрации ипотеки, продажи и обмена квартир.

Надеемся, что мы ответили на вопрос: ‘Нужно ли проводить оценку квартиры при продаже?’.