Реализации доли в квартире сопутствует ряд мероприятий, которые необходимо осуществить её владельцу. Наличие недвижимости, находящейся в собственности нескольких дольщиков, предполагает присутствие совладельцев объекта и тут потребуется соблюдать требования действующей нормативно-правовой базы, чтобы процедура в дальнейшем не была оспорена.
Что важно знать?
Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.
Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.
У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.
Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.
Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки.
И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже.
Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.
Основные положения
Когда квартира является долевой собственностью, она принадлежит многим хозяевам.
Приобрести часть жилья можно в результате приватизационного процесса, как наследственное имущество, по дарственной, при разделе недвижимости в период расторжения брака.
Особенностью владения такого объектом является то, что долю не получится выделить, так как невозможно поделить жилплощадь на несколько самостоятельных помещений с отдельными входами.
Поэтому право на отдельную часть в квартире в таком случае означает лишь юридический факт события, при котором собственники могут пользоваться жильем не нарушая прав совладельцев.
Учитывая невозможность конкретного определения части квартиры, возникают определенные трудности с ее реализацией. Так как в такой ситуации предполагается совместная собственность на общее имущество, то необходимо согласовывать появление стороннего владельца.
Гражданское законодательство в ст. 244 ГК РФ определяет, что недвижимость, принадлежащая нескольким субъектам, является долевым владением с распределением долей на каждого либо совместным без выделения частей.
Статьей 250 ГК РФ устанавливается преимущественное право приобретения части объекта остальными её владельцами. О планируемой сделке они должны быть извещены письменно с установлением цены имущества и других существенных условий.
Остальные владельцы могут принимать решение в течение одного месяца с даты поступления уведомления. Отказ также направляется письменно.
Поэтому продажа доли в квартире сторонним гражданам может состояться не раньше 30 дней с даты извещения либо получения отказа.
Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены правовые последствия несоблюдения приоритетного права покупки. Остальные хозяева могут в течение 3 месяцев опротестовать сделку и потребовать перевода прав и обязательств приобретателя на них.
При этом сама сделка не подлежит отмене, просто в договор о продаже вносятся изменения в части покупателя, который меняется на истца.
Соглашение о продаже оформляется по общим правилам, установленным статьями 554, 555 ГК РФ, а порядок ее передачи регламентирован ст. 556 ГК.
Ст. 42 ФЗ-218 от 13.07.2015г. устанавливается обязательное удостоверение покупки доли в общей собственности у нотариуса. После этого, переход права должен регистрироваться в Росреестре.
Нотариальное оформление продажи доли
Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.
Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.
При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.
Как законно продать часть квартиры?
Для того, чтобы в дальнейшем избежать признания продажи доли недействительной, нужно придерживаться следующей инструкции:
- Владелец, желающий реализовать свою часть жилья, должен известить об этом остальных хозяев о намерении в письменной форме. Письмо должно включать информацию о цене и условиях, на которых предлагается объект. Если кто-либо изъявит желание приобрести предлагаемую жилплощадь, можно не уведомлять других.
- Дождаться ответа остальных владельцев объекта. Если желание о приобретении выражают сразу несколько претендентов, то продажа производится субъекту, предложившему наилучшие условия.
- Если по окончании месяца никто не захотел купить долю на предлагаемых условиях, то её владелец должен получить письменный отказ.
- Когда все условия сделки соблюдены, собственник может искать постороннего покупателя всеми известными ему способами, включая СМИ, Интернет, агентства недвижимости и прочее.
- Посторонним людям имущество может предлагаться лишь на тех условиях и за ту цену, на которых оно предлагалось остальным владельцам помещения. Когда будет найден приобретатель, с ним подписывается соглашение о покупке и готовится требуемая документация.
- Договор заверяется нотариально и регистрируется в Росреестре.
Скачать уведомление о продаже доли квартиры (Образец.doc)
Важно знать! Если письменный отказ от всех совладельцев получен ранее установленного срока, продавец вправе не ожидать истечения 30 дней и приступить к поиску стороннего покупателя.
Перечень необходимой документации
Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:
- Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
- Отказ остальных дольщиков от покупки;
- Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
- Техпаспорт БТИ;
- Кадастровая документация;
- Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
- Удостоверения личности участников процедуры;
- Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
- Договор о продаже доли.
При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.
Налогообложение
При прохождении процедуры придется понести затраты. Так, для:
- Заверения договора у нотариуса потребуется уплатить установленный тариф в размере 0,5% цены предмета покупки. Выплата производится один раз и её величина не может быть менее 300 рублей и более 20 000 руб.;
- Госпошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 тысячи рублей;
- Продавец должен уплатить налог с дохода в размере 13% от суммы операции, при условии владения недвижимостью менее трех лет и дальнейшей её реализации по стоимости, превышающей её приобретение. При реализации собственник получает прибыль, облагаемую НДФЛ;
Размер налоговой выплаты может снижаться. При этом, когда цена продажи не превышает 1 млн. рублей, то взимание налога не производится. В случае, когда стоимость выше указанной суммы, то расчет осуществляется с налогооблагаемой базы с вычетом миллиона рублей.
Например. При продаже своей доли продавец получает 1 500 000 рублей. Формула расчета выглядит следующим образом: (1, 5 – 1,0) × 0,13 = 65 000 руб.
Налоговый вычет не должен превышать 260 тысяч рублей.
Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев?
Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.
В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.
Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.
Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.
Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.
Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.
Как продать квартиру, если она в долевой собственности?
Время считывания 7 минут Спросите адвоката быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A-
Согласно закону, недвижимое имущество, принадлежащее двум и более лицам, называется общим или общим имуществом (ст. 244, пп. 1, 2).
И определение акций относится не к недвижимости, а к самому праву собственности. Сделка по продаже такой недвижимости может быть оформлена только с согласия всех сторон, участвующих в владении долей.
Купля-продажа подлежит обязательному нотариальному заверению.
Соглашение всех совладельцев на продажу квартиры
Все сделки с долевым участием должны осуществляться с обязательного согласия совладельцев недвижимости (ст. 246 п. 1 ГК).
Взаимный договор купли-продажи квартиры может быть заключен по устному соглашению, но когда документы по сделке составляются у нотариуса, все вовлеченные стороны обязаны продавцом подтвердить договор в письменной форме.
Можно дать одному из совладельцев нотариальную доверенность на сбор необходимых документов и подписание договора купли-продажи.
Определение коммерческой стоимости квартиры
Рыночная стоимость квартиры определяется самостоятельно или нанимается независимый эксперт. В первом случае вы сами проводите анализ цен и сравниваете стоимость эквивалентной квартиры в вашем районе.
Во втором случае вы заключаете договор со специалистами для экспертной оценки квартиры. Стоимость таких услуг зависит от района, в котором находится ваша квартира, и ее коммерческой стоимости.
Если квартира продается по ипотеке или кредиту, составляется независимый оценочный отчет.
Как найти покупателя
Вы можете объявить о продаже своего дома в местных газетах, разместить его на специальных веб-сайтах или досках объявлений или обратиться в агентство недвижимости.
Ритейлер обязан предоставить агентству недвижимости информацию о стоимости квартиры, точном порядке предлагаемой сделки, способе и порядке оплаты квартиры и размере комиссии. Все эти условия будут изложены в письменном контракте.
Договор дает агентству эксклюзивное право в течение срока его действия искать покупателя для вас и отнимает возможность искать покупателя самостоятельно или заключить договор с другим агентством.
Подготовка документов для продажи квартиры
Вы можете забрать все необходимые документы самостоятельно или воспользоваться помощью агентства недвижимости и дать им доверенность на подготовку необходимых документов. Для сделки купли-продажи подготовлен следующий список документов:
- Подтверждение прав собственности. Это может быть документ о наследовании квартиры, договор о предыдущей покупке или продаже долей в имуществе, дарение, обмен или свидетельство о праве собственности в результате приватизации;
Отмена нотариальных сделок
Отмена нотариальных сделок с долей собственности произведена. В конце концов, нотариально заверенная сделка купли-продажи требует уплаты государственной пошлины в размере 0,5% от стоимости контракта.
- Кроме того — регистрация передачи прав от продавца к покупателю в Росреестре является обязательной процедурой!
- Небольшая часть сделок все еще остается ‘в руках’ нотариусов.
И нотариус его не отменяет.
Отмена нотариального удостоверения сделок
Отмена нотариального учета операций является долгожданным событием. Ведь нотариальная операция не только потребовала больших финансовых затрат, но и сильно усложнила и затянула процедуру проведения операции. И это не принесло никакой пользы.
- 01 мая 2019 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 76-ФЗ.
- Этот закон вносит изменения в статью 42 Гц-218 ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’
- 7 Теперь статья 42 Гц 218 сформулирована следующим образом:
‘Сделки по продаже или ипотеке долей в праве совместной собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по продаже или ипотеке всех участников долей в праве совместной собственности на свои доли в сделке , сделок, связанных с правом собственности, который образует инвестиционный фонд или был приобретен для включения в инвестиционный фонд, сделки по продаже долей в земельных участках, сделки по продаже и приобретению долей в праве совместной собственности на недвижимость при заключении договора о переходе права собственности на жилые помещения в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 декабря 2003 года о переходе права собственности на жилые помещения 15 апреля 1993 г. N 4802-1 ‘О статусе столицы Российской Федерации’ (за исключением случая, предусмотренного частью 19 статьи 7). 3 из указанного Закона)’.
В через 90 дней после официального опубликования в ‘Российской газете’ Закон вступит в силу, и стороны, участвующие в сделке, сэкономят значительные средства. А с 01.08.2019 года участники права собственности на акции могут продать их без нотариального удостоверения (при этом продажа осуществляется всеми участниками), согласно договору, договор в простой письменной форме.
Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (исключения из правила)
Солнце. Теперь уже нет необходимости иметь нотариальное заверение на продажу недвижимости — покупку и продажу, дарение, обмен, выделение акций.
Остается исключение :
- Сделки по продаже недвижимости или долей в ней, которые принадлежат неинвестиционным и неинвестиционным владельцам, должны быть заверены нотариусами. (Если несовершеннолетнее или некомпетентное лицо просто зарегистрировано в квартире и не является ее владельцем или не имеет доли в правах, то такая сделка купли-продажи не требует нотариального удостоверения).
Статья 54 Федерального закона -218 ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’
п.2 ‘Сделки, связанные с доверительной продажей недвижимого имущества, а также сделки, связанные с продажей недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего гражданина или признанного ограниченно дееспособным гражданина, подлежат нотариальному удостоверению’.
- Кроме того, такие операции требуют специального разрешения органов опеки и попечительства. Разрешение на продажу является простым
- покупка недвижимости некомпетентных и несовершеннолетних — не требует сертификата нотариуса и разрешения опекуна.
2. сделки по продаже долей в праве собственности по отдельным соглашениям (не всеми участниками владения акциями сразу в одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и, кроме того, письменного уведомления всех остальных участников владения акциями о продаже с указанием условий сделки.
Примечание!
‘…все акционеры своих акций в одной сделке…
Это значит… все акционеры их акций в одной сделке..:
- Сделка должна быть заключена с договором. Если в целях снижения налогового бремени с налоговым вычетом 1 000 000 рублей участники долевого участия оформляют сделку с различными договорами купли-продажи (ДРП) — это не разовая сделка, что означает, что ДРП должен быть заверен у нотариуса.
- Вторая обычная ситуация — это сделка по дарению или продаже акций участниками. Пример: квартира принадлежит трем владельцам, один из которых решил отдать свою долю одному из двух других участников. Это нотариально заверенная сделка.
Продажа доли квартиры второму владельцу является нотариально заверенной сделкой (такова позиция многих региональных отделений Росреестра)
- Другая распространенная ситуация заключается в том, что есть два участника в долевом владении, один из которых продает (дает или продает) свою долю в пользу другого. Как в этом случае? Последовательность такой операции НЕ описана в статье 42, что означает, что каждый Регистратор применяет ее по-разному. До тех пор, пока Центральное управление Росреестра или Верховный суд не вынесет свое заключение по такой сделке. И, к сожалению, нам придётся долго ждать)
- Есть также Например: было 12 акций, участники перераспределили акции по взаимному согласию и стали 99/100 и 1/100 акций. Такие сделки описаны в пункте 2 статьи 42. Они НЕ требуют от нотариуса заверения соглашения о распространении.
Сделки, касающиеся ПРИОРЕКТИВ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ЛИГАЛЬНЫХ ОТДЕЛОВ УЧАСТНИКОВ, требуют нотариального удостоверения соглашения. Поскольку общность собственности является не правовой, а договорным режимом собственности. Правовой режим собственности супругов представляет собой общность имущества.
- Закон позволяет оформить в совместную собственность на квартиру, дом, землю, комнату или долю в праве на эти товары для законных супругов в простой письменной форме.
- Больше: Приобретение квартиры супругами
А покупка недвижимости супругами в совместной собственности (при необходимости) требует проверки сделки у нотариуса, либо представить Росреестру вместе с договором в простой письменной форме нотариально заверенный брачный договор, который устанавливает договорное соглашение о праве собственности на недвижимость, приобретенную в браке.
По состоянию на 01.02.2019 нотариус, удостоверяющий сделку с недвижимостью, должен бесплатно отправить в Росреестр документы в электронном виде для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (это обязательная государственная процедура, которая завершает сделку).
ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ДОСТАВКА ИСПРАВЛЕНИЙ МЕЖДУ ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ НОТАРИУСАМИ.
https://www.youtube.com/watch?v=qTWzeEc3nqc
ОДИН — нотариальный договор не исключает регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Это обязательная процедура!
Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с долями
Многие свойства зарегистрированы как собственность на акции. Часто это делается и при приватизации квартир. До 29.12.2015 года приобретение супругами недвижимости в долевое владение регистрировалось без нотариуса, и такие сделки были ‘в целом’.
- Так что для таких владельцев отмена нотариальных сделок с акциями является большой радостью.
- НЕТ!
- Очень часто право собственности на акции теперь принадлежит всем членам семьи.
Многие квартиры были и остаются купленными, а государственные средства используются для поддержки семей с детьми. А участниками акции являются несовершеннолетние.
Если у вас нет таких сложностей в сделке — оформите договор купли-продажи в простой письменной форме и поставьте на место вместе с заявками на регистрацию передачи прав в Росреестр.
шаблоны договоров здесь.
Продавец подает заявление о передаче права от него покупателю.
Покупатель подает заявление на регистрацию права собственности и уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей.
Позиция Федеральной кадастровой палаты по изменению ст. 42: ‘Новый Закон 76-ФЗ упрощает процедуру регистрации сделок для участников, владеющих акциями. Например, по состоянию на 31 июля 2019 года при заключении сделки по продаже или залогу акций недвижимости нотариальное заверение не требуется, если сделка осуществляется одновременно со всеми владельцами.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки акций может быть заключен в простой письменной форме, если он подписан всеми без исключения владельцами недвижимости.
‘Благодаря этому нововведению граждане имеют право решать, нужно ли им нотариально заверять всю сделку с акциями.
Ведь совладельцами квартиры, дома, гаража или земли часто являются близкие родственники, которым просто нечего доказывать правомерность сделки друг с другом’, — говорит эксперт Федеральной земельной книги Надежда Лещенко.
Отмена обязательного нотариального сбора для совладельцев, участвующих в сделке, значительно уменьшит финансовую нагрузку на граждан и сделает процесс обмена имущества в общей собственности более легким и доступным. В то же время, по просьбе правообладателей, каждая сделка, как и в настоящее время, может быть заверена нотариусом. ‘Первоначальный источник
Отмена нотариальных сделок при выделении долей детям
Уже с 01.07.2018 года можно выделять акции из единоличной и совместной собственности родителей детям без нотариуса. Но все равно не все об этом знают.
Выделение акций детям без нотариуса (изменение законодательства!)
Подробнее о выделении акций детям читайте в статье: Выделение акций детям без нотариуса (изменение закона!)
Продажа доли в квартире — нотариальная сделка
Нотариальное лобби и Государственная Дума преподнесли россиянам еще один ‘подарок’ на Новый год — Закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ‘О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации’. Он вступит в силу со дня его опубликования 29 декабря 2015 года.
Нотариусы уже давно активно продвигают нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
В конце концов, на кону большие деньги! После того, как соответствующий законопроект был внесен в Государственную Думу. Невозможно было принять это напрямую.
Но это не позволяло предпринимать попытки навязать населению дорогие услуги без права выбора нотариуса, и, как видите, это не так. И вот маленькая победа.
Теперь нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
- Продажа долей в коммунальной собственности
По мнению Нотариальной палаты, данное нововведение связано с необходимостью защиты прав владельцев ОСМД от ‘поисков квартиры’ при продаже мелких долей.
На самом деле, недобросовестный покупатель может приобрести небольшую долю квартиры (например, 1/30) и получить право на проживание в квартире.
Затем он создает невыносимые условия жизни для соседей квартиры, чтобы заставить совладельцев продать свои акции по цене ниже рыночной. Или другая возможность — заставить недобросовестного покупателя выкупить свою долю по цене, превышающей ее стоимость.
Нотариусы удостоверяют сделку только в том случае, если совладелец должным образом проинформировал владельцев остальных акций о предстоящей продаже своей доли. В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ совладельцы квартиры имеют право преимущественного приобретения доли в общем имуществе.
Данная ‘защита’ представляет собой фактическое дублирование обязанностей регистрационной палаты, которая обязана готовить экспертное заключение о соответствии сделок по купле-продаже акций требованиям статьи 250 ГК РФ.
Неясно, как такое нотариальное заверение договора купли-продажи акций нотариусом может защитить, например, совладельцев от ‘поиска квартиры’ в случае продажи акций в течение одного месяца, что определяется законом после надлежащего уведомления совладельцев о предстоящей продаже в соответствии со статьей
250 абзац 2 Гражданского кодекса? Ничто не защищено. Таким образом, нет ничего иного, как коммерческая заинтересованность в праве данной поправки.
- Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему
Поскольку сделки по продаже квартир, принадлежащих несовершеннолетним, почти всегда являются альтернативой, нотариусы помимо нотариального заверения самой сделки получают премию в виде свидетельства обо всех сделках в ‘цепочке’. И еще одним бонусом является удостоверение согласия супругов на покупку недвижимости, которое требуется при нотариальных операциях.
- Нотариальное заверение также является предметом соглашений о разделе имущества между супругами в случае развода
Каков результат? Стороны операций с недвижимостью должны быть готовы к очередям и дополнительным расходам на нотариальные услуги. А юристам и агентам по недвижимости придется безуспешно пытаться доказать нотариусам, что их форма договора купли-продажи наилучшим образом отвечает интересам их клиентов.
Нет сомнений в том, что нотариальное лобби будет продолжать последовательно представлять их интересы. Следующий шаг на пути к нотариальному заверению всех сделок с недвижимостью сделан! С чем мы поздравляем нотариусов и всех нас!
Изменения в Закон 122-ФЗ ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’ (пункт 1 статьи 24, пункт 2 статьи 30) и в Семейный кодекс (пункт 3 статьи 35, пункт 2 статьи 38)
PS Внимание! Изменения в законодательстве!