Можно ли продать свою долю в приватизированной квартире

Можно ли продать свою долю в приватизированной квартире

Согласно данным Росреестра большинство жилой недвижимости, которой владеют россияне, стало их собственностью в результате приватизации. Как правило, у приватизированной квартиры не один хозяин, а несколько членов семьи. Поэтому при отчуждении такой недвижимости возникает множество вопросов. В первую очередь собственники интересуются, можно ли продать долю в приватизированной квартире.

Схема действий продавца будет зависеть от согласия на сделку прочих совладельцев. Для ее проведения важной становится процедура выделения доли. В остальном купля-продажа не будет иметь отличий от реализации всего объекта недвижимости целиком.

Что такое доля в приватизированной квартире?

Начиная с 1991 года, российские граждане получили право переводить государственный, муниципальный жилой фонд в частную собственность (ФЗ РФ № 1541-1). Эта процедура именуется приватизацией.

В качестве участников выступают граждане, имеющие постоянную регистрацию на жилой площади, переводимую в частную собственность. Если у них есть несовершеннолетние дети, прописанные в другом месте, они приватизируют жилье вместе с родителями.

Когда в процедуре принимает участие двое и более человек, все они становятся владельцами с равными правами. Жилая площадь в таком случае делится на одинаковые части, и каждому хозяину оформляют свидетельство о праве собственности на его долю.

Например, если семья, состоящая из родителей и двух детей, приватизирует трехкомнатную квартиру, каждый из них становится собственником ¼ жилплощади. Отдельные комнаты приватизируют в коммунальных квартирах.

Можно ли продать свою долю?

Если гражданин является собственником недвижимости, он может совершать с нею весь спектр правовых сделок, т.е. дарить, продавать, закладывать и пр. Это правило распространяется и на доли в квартире. Никто не вправе препятствовать совершению подобных сделок.

Но на их проведение налагается ряд ограничений. Так, несовершеннолетние собственники до наступления 18-летнего возраста не имеют права распоряжаться своим имуществом в полной мере. Это касается и владельцев недвижимости с некоторыми видами обременения. Например, если квартира в залоге или арестована.

Гражданский Кодекс предусматривает еще одно ограничение на продажу недвижимости для всех владельцев долей в собственности. Это – наличие преимуществ на покупку у совладельцев (ст. 250 ГК РФ).

Если владелец доли в квартире намеревается ее продать, он обязан в первую очередь предложить выкупить свою часть другим собственникам. Для этого составляется письменное извещение с указанием стоимости отчуждаемого имущества.

После уведомления у прочих владельцев имеется один месяц, чтобы выкупить продаваемую часть площади. Если все они откажутся, собственник может в любой момент продать свое имущество.

При этом ему запрещено при реализации устанавливать стоимость ниже той, что он запрашивал у владельцев остальных долей.

Если преимущественное право покупки не соблюдено или доля продана по меньшей цене – это является поводом для оспаривания сделки в суде. Собственники прочих долей в такой ситуации выиграют дело со стопроцентной гарантией.

Особенности продажи доли несовершеннолетнего

Если в приватизации участвуют дети, они становятся полноправными собственниками долей недвижимости. Но до совершеннолетия не могут ими распоряжаться по своему усмотрению. Эту функцию выполняют родители или опекуны.

Ситуации, когда долю ребенка в квартире требуется продать, встречаются часто. Например, семья намеревается переехать в другой дом, поэтому продает всю квартиру целиком.

Прямого запрета на совершение сделок по продаже жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, закон не устанавливает.

Родители могут реализовать квартиру с долей несовершеннолетнего, но для этого им потребуется предварительно получить согласие органов опеки на проведение сделки (ст. 21 ФЗ РФ № 48 от 24.04.2008).

Контролирующие органы дадут разрешение на продажу только при соблюдении ряда требований:

  • Родители или опекуны обязуются взамен проданной доли в квартире приобрести в ближайший месяц иную жилую недвижимость. Причем доля, которую в новом жилье получит ребенок, должна быть не меньше, чем в проданном. Уменьшение допускается только в случае, если по своим техническим характеристикам приобретаемая недвижимость будет значительно превосходить проданную.
  • Запрещается покупка недвижимости в аварийных домах, в нежилом фонде, в объектах, которые не соответствуют санитарно-техническим нормам.

Конечно, родители чисто технически могут оформить сделку без согласия органов опеки и попечительства, если ни одна из сторон его не запросит. Но в случае, если о ней станет известно, по суду договор купли-продажи может быть расторгнут. В качестве истца может выступить:

  • Представитель органов опеки;
  • Прокуратура;
  • Любой из родственников несовершеннолетнего, чьи права ущемлены;
  • Образовательное и воспитательное детское учреждение.

Если органы опеки дали согласие на сделку, по ее завершению родители или опекуны обязаны отчитаться. Предварительно потребуется выделить доли в новой квартире и получить свидетельство о праве собственности на ребенка в Росреестре.

Процедура продажи доли в квартире

Технически продажа доли в недвижимости мало чем отличается от реализации целой квартиры. С той только разницей, что необходимо свою часть предложить сперва иным собственникам. Второй особый нюанс – это натуральное выделение доли.

Например, в трехкомнатной квартире один из собственников получает одну комнату. Делать это не обязательно, но желательно. Предварительно стоит попытаться осуществить процедуру, договорившись с остальными собственниками. Если они не выразят согласия, то по суду.

Результат необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Выделение доли в натуре не всегда возможно. Например, в однокомнатной квартире или при большом количестве собственников. Такая ситуация с правовой точки зрения проведению сделки купли-продажи не препятствует, но создает трудности с поиском покупателей на стороне.

После выделения доли потребуется ее оценить. В качестве оценочной можно использовать кадастровую стоимость или воспользоваться услугами независимого оценщика из СРО.

Следующим шагом станет составление договора купли-продажи. Желательно этот вопрос доверить профессиональному юристу, т.к. текст должен содержать много профессиональных ссылок на действующее законодательство.

Важно! Продажа доли в жилой недвижимости подлежит обязательной нотариальной заверке (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

При составлении ДКП и его заверке потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта продавца и покупателя.
  2. Правоустанавливающие документы (в данном случае это будет свидетельство о приватизации).
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  4. Техническая документация на отчуждаемый объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, справка из БТИ).
  5. Документальное подтверждение заблаговременного уведомления о продаже собственников.
  6. Заключение о стоимости реализуемого объекта (при наличии).

В ряде ситуаций могут потребоваться дополнительные документы:

  1. Согласие органов опеки, если продают долю несовершеннолетнего. При такой сделке потребуется удостоверение личности самого несовершеннолетнего хозяина и его представителя (чаще это – родитель, но иногда – опекун).
  2. Согласие на продажу супруга собственника, если он состоит в официальном браке.

После нотариальной заверки сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Подать документы можно непосредственно в ближайшем отделении или через МФЦ. Для регистрации потребуются:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
  3. Заявление обеих сторон.

За регистрацию потребуется заплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. руб. взыщут ее с нового владельца (стоимость указана на 2019 год). Свидетельство о праве собственности выдадут через две недели.

Скачать образец договора по отчуждению доли в квартире

Уплата налогов

Продажа доли в приватизированной квартире может быть осуществлена сразу после ее приобретения. Но в таком случае бывшему владельцу придется заплатить налог на доходы в размере 13 %. Сделать это потребуется на следующий год после продажи, предварительно подав в ФНС налоговую декларацию.

Собственник доли в приватизированной квартире может избежать обязанности по уплате налога только при соблюдении одного условия. Если он получил свою долю в результате приватизации, ему необходимо оставаться ее владельцем не менее трех лет до продажи. Если минимальный срок владения будет соблюден, налог на доход от реализации платить не придется (ст. 217.1 НК РФ).

Если минимальный срок не выдержан продавец после отчуждения доли на следующий год до 30 апреля обязан заполнить и направить декларацию о доходах в отделение ФНС по месту жительства. Налог он рассчитывает самостоятельно. Оплатить его нужно в год подачи декларации до 15 июля.

Какие могут возникнуть сложности при проведении сделки?

Продажа доли в приватизированной квартире требует предварительной консультации юриста, который составит схему дальнейших действий, начиная с уведомления других собственников.

У продавца могут возникнуть сложности с согласием иных владельцев на выделение доли в натуре.

В таком случае хозяева, если не могут выкупить часть самостоятельно, часто начинают препятствовать продаже ее третьему лицу.

Юрист в спорной ситуации составит исковое заявление, где изложит обоснованные требования. И в случае необходимости будет представлять интересы продавца в суде.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретенную недвижимость. Юрист подскажет, каким образом осуществить процедуру, чтобы не попасть на уловки аферистов. Хотя в такой ситуации покупатель рискует больше, но и продавцу необходимо заручиться поддержкой профессионала.

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

177 просмотров

Рынок недвижимости полон мошенников. Это особенно трудно для людей, которые хотят купить или продать долю собственности. Закон предусматривает ряд вариантов, позволяющих сделать сделку максимально безболезненной для сторон. Чтобы не потерять деньги или имущество, необходимо изучить ситуацию. Подумайте о том, как будет решаться вопрос о продаже доли в приватизированной квартире.

Читайте также:  Стоимость купли-продажи квартиры у нотариуса в 2020 году

Можно ли продать часть приватизированной квартиры (квартиру или долю)

Если собственность на квартиру принадлежит не одному, а нескольким гражданам, то она является общей собственностью. В соответствии с Гражданским кодексом, общее имущество делится на совместную и долевую собственность.

Общая собственность означает право владения определенной долей жилья. Доля — это нематериальное понятие. Он не относится к какому-либо конкретному пространству, области или региону. Доля в жилище означает законное право пользования и проживания в жилище.

Приватизация означает перевод жилья из государственной в частную собственность. Таким образом, приватизированное жилище означает личное жилье граждан. Они имеют право продавать, передавать в дар, завещать и использовать по назначению.

Как и любое другое имущество, доля в приватизированной квартире может быть продана. Единственным ограничением является право на преференциальный выкуп. Они передаются другим акционерам. Предполагается, что доля в квартире может быть увеличена, а разделение жилой площади на микродольты предотвращено.

Таким образом, можно продать долю в приватизированной квартире. Достаточно уважать права совладельцев.

Способы продажи

Важным условием является соблюдение прав совладельцев. В противном случае они могут обратиться в суд и передать сделку сами себе.

Перевод сделки означает заключение договора с лицом, имеющим преимущественное право на него, на условиях, предложенных покупателю.

Агенты по недвижимости часто предлагают использовать относительно легальные способы продажи доли, если совладельцы не согласны на сделку.

Популярны следующие опции

  • Подарок микро акций;
  • Оформление договора залога;
  • Продажа в общем порядке.

Дарение

Продажа доли в подарок часто используется в случае отказа совладельцев или уведомления. Таким образом, акционеры препятствуют продаже акции.

Для реализации своих законных претензий вы можете использовать следующий метод. Процедура продажи акции путем дарения включает в себя

  1. Уведомление совладельцев. Они отказываются это принять.
  2. Ищем покупателя от третьей стороны.
  3. Регистрация договора дарения 1/100 акций покупателю.
  4. Передача права преимущественной покупки.

В такой ситуации продавец может даже не уведомить других совладельцев, кроме покупателя, о сделке. Они узнают, что продажа состоялась, когда прибыл новый владелец.

Этот метод не рекомендуется, когда необходимо поддерживать хорошие отношения с совладельцами.

Пример. Гражданин С. владел домом и ½ акций квартиры. Он жил в доме, а квартиру на самом деле занимала его бывшая жена. Человеку нужна была значительная сумма денег на лечение. Гражданин С. решил продать свою долю квартиры.

Он надеялся, что его бывшая жена выкупит долю. Однако жена отказалась устно. Она уклонилась от увольнения. Муж нашел покупателя на акцию. После этого он сделал пожертвование в размере 1/100 доли.

После того, как пожертвование микродола было зарегистрировано государством, стороны заключили договор купли-продажи.

Залог

Процедура продажи акции путем залога не является сделкой купли-продажи. Скорее, это план выплаты доли в доме.

Процедура:

  1. Заключение кредитного договора под залог доли в жилом помещении.
  2. Получение средств из займа.
  3. Отказ от погашения кредита.
  4. Банковское обращение взыскания на заложенное имущество.

Оттенки плана:

  • Поделиться становится ei

Несмотря на то, что недвижимость не продается по полной стоимости, при продаже квартиры гражданин освобождается от подоходного налога. В 2020 году она составляет 13% и удерживается при продаже имущества, находящегося в собственности менее 3 лет (наследование) или 5 лет (покупка).

Пример. 3 гражданина унаследовали однокомнатную квартиру. Не было возможности разделить собственность. Но один из владельцев предотвратил продажу.

Итак, один из совладельцев подал заявку на получение кредита в банке. Он взял кредит в размере 1 000 000 рандов, что составляло часть рыночной стоимости акции в размере 1 200 000 рандов. Затем он использовал деньги, как считал нужным.

Он не хотел возвращать кредит. Банк наложил взыскание на акцию.

Продажа

Стандартная продажа доли в квартире возможна при условии соблюдения права совладельцев на досрочный выкуп. Гражданин должен послать уведомление.

Однако совладельцы могут препятствовать и не получать никаких документов. Популярным способом отправки сообщения является заказное письмо. Судебная практика показывает, что суд не учитывает в своем решении определение службы письма. Даже если продавец представляет копию описания одежды, невозможно с уверенностью определить, что ему было отправлено.

Поэтому при подаче уведомления необходимо использовать телеграмму или нотариуса. Если нотариус выдает документ о действиях по уведомлению совладельцев, это равносильно правильно полученному уведомлению.

Важная Важная Отсутствие информации о предоставлении преимущественных прав акционерам является причиной отказа в нотариальном удостоверении сделки. А с 2016 года все сделки с акциями недвижимости осуществляются исключительно в нотариальной форме.

Пример. Гражданин Р. решил продать свою долю в квартире. Однако совладельцем был его брат. Место жительства его брата было ему неизвестно более 2 лет. Поэтому он отправил заказное письмо в последнее известное место жительства своего брата.

30 дней спустя он получил квитанцию. Акция была продана. Два года спустя его брат вернулся. Он был недоволен тем, что в его квартире живут третьи лица. Когда он обратился в суд, он доказал, что не получил заказного письма.

Документ был раздан соседям по лестничной клетке.

Продажа части приватизированной квартиры с согласия сособственников

Для оформления сделки по покупке акций согласие других владельцев не требуется. Достаточно уважать их права на выкуп. Если они не хотят воспользоваться возможностью купить недвижимость, можно продать долю третьей стороне.

Алгоритм действий

Самым простым вариантом сделки будет выкуп доли одним из совладельцев. Если договор на заключение договора получен, то о продаже можно не уведомлять других совладельцев.

Процедура:

Значение доли может быть определено независимо. Вы должны показывать предложения по продаже похожих объектов. Однако эта доля продается на 20% дешевле, чем жилье в целом.

Описание процесса

Подробно рассмотрим наиболее важные шаги.

  1. . Документ должен быть оформлен в письменной форме, если сделка осуществляется с третьим лицом. В случае сделки с совладельцами письменное уведомление не требуется. Стороны могут обсудить основные пункты соглашения в устной форме.
  2. Получение разрешения на транзакцию. Согласие также может быть получено устно.
  3. Подготовка соглашения. Проект договора может быть составлен сторонами самостоятельно с помощью адвоката или нотариуса. За подготовку документа нотариус взимает дополнительную плату.
  4. Нотариальное удостоверение . Поскольку предметом сделки является доля в недвижимом имуществе, нотариус является обязательным. Он подтвердит законность акта. Однако стороны должны оплачивать его услуги. Затраты будут очень высокими. Не менее 0,5% от суммы сделки + фиксированная плата за нотариальные услуги.
  5. Подготовка протокола приема. Без соответствующего акта квартира считается не переданной владельцу. Поэтому управляющая компания или ТСЖ могут взимать с него дополнительную плату. Поэтому документ должен быть Он может быть оформлен как отдельный документ или включен в договор.
  6. Государственная регистрация. С 2019 года обязательство по передаче договора и документов по сделке возложено на нотариуса. Поэтому гражданам достаточно предъявить квитанцию об уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей. Более того, нотариус не имеет права требовать квитанцию. Росреестр получает информацию через электронную базу данных.

Пример. Бабушка дала 1/3 квартиры своему внуку. На самом деле там жила семья ее тети. После смерти бабушки мужчина предложил выкупить долю его тети. Женщина согласилась. Они договорились о цене. Потом они заключили контракт с нотариусом. Покупатель стал законным владельцем дома.

Продажа части приватизированной квартиры без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы соглашаются купить акцию. Причиной могут быть плохие отношения, завышенная цена, отсутствие денег. Однако нужно сразу же помнить, что жить вместе с незнакомыми людьми будет неприятно для семьи. Поэтому лучше взять кредит или кредит, но выкупить долю.

Порядок действий

Если совладельцы препятствуют вам, вы должны сделать следующее:

  1. Форма уведомления.
  2. Отправь его совладельцам.
  3. Получить ответ, что получатель не уведомлен.
  4. Свяжитесь с нотариусом.
  5. Заключить соглашение об уведомлении совладельцев.
  6. Получить документ о принятых мерах.
  7. Формализовать продажу с третьей стороной.

Описание процесса

Внимательно ознакомьтесь с процедурой обратного выкупа без согласия:

  1. Форма уведомления. Документ выполнен в письменной форме. Она должна содержать цену акции, ее стоимость и предложение о выкупе. Уведомление действительно в течение 30 дней с даты поставки.
  2. Отправьте его совладельцам. Методические рекомендации для нотариусов предполагают, что уведомление должно иметь форму телеграммы. Документ позволяет подтвердить направление передаваемой информации. В нем также указывается время доставки.
  3. Получить ответ, что получатель не был уведомлен. Если телеграмма не была доставлена, информация передается отправителю.
  4. Свяжитесь с нотариусом и подпишите договор для уведомления совладельцев. Специалист может предложить услугу уведомления совладельцев. Он формирует письмо и отправляет его совладельцам.
  5. Получите документ о принятых мерах. Если гражданин не получает письма, специалист создает документ.
  6. Закажите распродажу у третьей стороны. Владелец может выбрать покупателя у третьей стороны.

Альтернативой является обращение в суд с целью устранения препятствий для использования имущества. Этот метод может быть использован, когда совладельцы проживают в квартире, но не позволяют продавцу переехать в нее. В такой ситуации по решению суда можно лично явиться в квартиру и уведомить совладельцев.

Пример. Гражданка З. решила продать свою долю в квартире. Однако совладельцы отказались выдать нотариальный отказ или получить уведомление. Так что женщина пошла к нотариусу.

Читайте также:  Можно ли продать квартиру, если она указана в завещании?

Специалист составил договор и отправил информацию акционерам. Однако после того, как письмо было возвращено без доставки, он отказался выдать справку о принятых мерах. Поэтому женщина заплатила за услугу напрасно.

Эта информация должна быть уточнена до заключения контракта.

Продажа части приватизированной квартиры с несовершеннолетними сособственниками

Для продажи доли несовершеннолетнего ребенка требуется разрешение органа опеки и попечительства. Документ выдается по заявлению законного представителя.

Однако служба опеки и попечительства потребует предоставления альтернативного жилья для ребенка. Например, если продается ¼ доли квартиры, то взамен должно быть предоставлено эквивалентное или эквивалентное жилье.

В крайнем случае орган опеки даст разрешение на продажу, но средства должны быть перечислены на счет ребенка. Только ребенок может забрать их по достижении совершеннолетия. Отдел опеки и попечительства отказал в выдаче разрешения, поскольку регистрация не является основанием для права собственности.

Подводные камни

При продаже доли в жилище необходимо учитывать ряд нюансов:

  1. Стоимость акции, продаваемой отдельно, на 20 — 30% ниже, чем в квартире в целом.
  2. Продавец должен заплатить подоходный налог в размере 13%. По остальным следам (наследство, дарение) обязанность по уплате подоходного налога лежит на получателе.
  3. Росреестр откажется регистрировать право собственности при отсутствии информации об уведомлении совладельцев.
  4. Сделка должна быть в обязательном порядке завершена в соответствии с условиями, указанными в уведомлении (как для совладельцев, так и для третьих лиц).
  5. Продажа акций является причиной для мошенников. Поэтому можно непреднамеренно сравнивать себя с совладельцами ‘профессиональных соседей’.

Как оспорить продажу доли в квартире

Подумайте, как оспорить сделку. Основной причиной вызова является нарушение условий преференциального поглощения.

№ р/п причины
1 Продавец не отправил сообщение
2 Документ был получен другим лицом.
3 Сделка с третьим лицом заключается на других условиях

Пострадавший имеет 3 месяца со дня, когда ему стало известно о сделке, чтобы оспорить ее. Однако суд не признает договор недействительным. Согласно закону, он может передать право покупки только истцу.

Важно! Если истец не намерен выкупать долю, то нет смысла обращаться в суд.

Пример. После смерти владельца, квартира была унаследована гражданином П. и гражданином Т. (½ акций каждый). Женщина хотела продать свою долю. Но муж помешал ей и не хотел выкупать долю.

Она пошла к адвокату, чтобы подать жалобу. Совладелец был уведомлен. После этого сделка была формализована с третьей стороной. Человек отправился в суд. Однако у него не было финансовой возможности выкупить долю. Суд отказался признать сделку недействительной.

И передача права выкупа не представляла интереса для истца.

На практике существует много нюансов при продаже акций в квартире. Агенты по недвижимости, которые обещают сопровождать сделку в реальности, берут только комиссионные.

Чтобы защитить свои интересы, вы должны проконсультироваться с адвокатом. Специалист поможет вам как в покупке, так и в продаже акций.

Оставьте заявку в контактной форме, и специалист свяжется с вами для бесплатной консультации.

  • В связи с постоянными изменениями в законодательстве, уставах и судебной практике у нас иногда нет времени на обновление информации на сайте.
  • Ваша юридическая проблема на 90% индивидуальна, поэтому независимая защита прав и основные варианты решения ситуации часто не подходят и только усложняют процесс!

Так что свяжитесь с нашим адвокатом, чтобы получить бесплатную консультацию прямо сейчас и решить проблемы в будущем!

Сохраните ссылку или поделитесь ею с друзьями

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против») — Справочник Недвижимости

Общая и общая собственность — в чем разница

Если квартира принадлежит двум или более людям, она называется общей собственностью. 

Существует два вида совместной собственности — долевая или общая собственность, в зависимости от того, определена доля всех в законе о собственности или нет. Акционерное владение не определяет доли собственности, вся собственность просто принадлежит всем в общем. Определяется общая собственность на каждую из них — она может быть как ½, так и 1/12. 

Каждый тип общего имущества имеет свои правила управления и проведения операций с ним.

Акционерное владение

Обычно в этом случае невозможно определить акции, либо совладельцы выбрали данный вид собственности. Как правило, совместное имущество является совместной собственностью пар, так как по закону все нажитое в браке считается совместной собственностью. За некоторыми исключениями, это относится как к недвижимости, так и к другой собственности, состоящей в браке.

Супруги имеют право заключить брачный договор и выбирать между совместной собственностью или даже отдельной собственностью, и вы можете сделать это для всей вашей собственности или для конкретной квартиры, например.

Акционерное имущество

В случае акционерного имущества размер каждой акции указывается в документах и в Едином государственном реестре имущества. Вы можете узнать об этом, заказав выписку из Единого государственного реестра собственности. В этом случае доля в собственности не является долей в самой собственности. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что владелец владеет одной комнатой (тем более — конкретно, что бы Вы ни договорились на словах).

Совладельцы могут договориться о том, как пользоваться имуществом и определить, кто где живет, когда пользоваться ванной и кухней, как убираться в квартире и т.д. И подпишите документ об этом. В случае отсутствия консенсуса суд может принять решение о том, как использовать собственность.

Продажа общей собственности сразу, например, продажа, выдача или залог, владельцы также могут принять решение по взаимному согласию. Однако владелец имеет право в любое время продать или отдать свою долю. Прежде всего, должны соблюдаться особые правила, установленные законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи акции законом предусмотрена специальная процедура защиты интересов всех сторон. Такие сделки имеют две особенности: право преимущественного выкупа доли другими совладельцами и обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи (но не всегда).

Право первого выкупа у совладельцев

Прежде чем владелец продаст свою долю посторонним лицам, он должен предложить выкупить ее у совладельцев. Это на тех же условиях, на которых он хочет продать свою долю посторонним. Невозможно, например, намеренно завышать цену для совладельцев, а затем продавать долю другим людям по более низкой цене.

https://www.youtube.com/watch?v=_ef_xotAdow

Вот как может выглядеть шаблон такого предложения. В нем необходимо указать все основные условия сделки.

В законе не указано, что именно, поэтому лучше включить описание самой акции, цены и любых условий сделки, которые важны для вас: сроки оплаты, порядок расчетов, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей и другие важные обстоятельства. Можно использовать рекомендации нотариуса — они еще более детальны. 

Обычно предложение передается одним из этих способов:

— подписывается лично. Они делают это, когда у владельцев хорошие отношения.

— заказным письмом с подтверждением получения. Однако такое письмо не должно попасть к соседу — ни случайно, ни намеренно.

— По телеграмме. Это самый быстрый путь, но владелец также не может получить телеграмму.

— через нотариуса. Это самый надежный способ. 

Если совладелец согласился выкупить долю в срок, указанный в предложении, заключите сделку с соседом. Это самый простой вариант для всех.

Как написать отказ от права преимущественной покупки акции

Владелец, получивший предложение о покупке акции, должен ответить — принять или отклонить — в течение одного месяца. Вы не можете навязывать свои условия — это будет расценено как отказ от сделки.

Нет необходимости ждать один месяц, можно отказаться от покупки, по крайней мере, в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, еще лучше — он должен быть подтвержден нотариусом (хотя закон этого не требует). В отказе эксперты рекомендуют:

  • указать полные данные владельца и адрес и кадастровый номер квартиры;
  • четко указать, в каком предложении владелец отказывается, указав как можно больше реквизитов — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и ФИО нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т.д. и др. д.;
  • запишите отказ явно словами ‘Я отказываюсь от права первого отказа на покупку акции’;
  • укажите цену акции, которую лицо готово приобрести

    Чем больше условий соглашения продавец перечисляет в ставке, тем меньше шансов у его соседа оспорить соглашение, заключенное с кем-то другим.

    Если совладелец узнает о нарушении своего преимущественного права (например, о том, что он не был уведомлен или продал долю кому-то дешевле), он может передать права покупателя самому себе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли.

    За акцию он должен заплатить ту цену, которая была взята у покупателя. Кроме того, Верховный суд постановил, что эта сумма должна быть перечислена на счет Министерства юстиции сразу же после подачи иска. 

    Чтобы защитить себя, лучше вести всю переписку с совладельцами через нотариуса. Он составит проект уведомления о сделке и отправит его совладельцу, а в случае необходимости подтвердит, что вы сделали все возможное, чтобы проинформировать соседей о продаже доли. 

    Где отправить предложение о выкупе акций, если место жительства другого владельца неизвестно

    Сосед может спрятаться, чтобы его не уведомили о продаже, или вы просто не знаете, где он живет. Что мне делать, ? 

    Закон не указывает, на какой адрес следует отправлять уведомление. Так что есть несколько возможностей:

    • по последнему известному адресу места проживания;
    • по адресу квартиры, которую вы хотите продать (для этого вам нужно получить отрывок из Росреестра, где указано, что квартира принадлежит ‘потерянному’ соседу);
    • по адресу, указанному Вам Министерством внутренних дел или на сайте Государственных служб;
    • для связи с нотариусом, который готовит объявления о продаже и посылает официальные запросы о месте жительства владельцев, а затем отправляет объявления о продаже самим себе. Некоторые нотариусы выдают справку об успешной или неудачной передаче ходатайства продавцам; это может быть полезно в суде в качестве доказательства того, что были приложены все усилия для поиска соседей.

    Если Вы опасаетесь, что совладелец может уклониться от уведомления и помешать сделке, отправьте письма по всем известным адресам — как по месту регистрации, так и по месту фактического проживания и квартире, выставленной на продажу. Это будет еще одним доказательством того, что вы сделали все, что могли.

    https://www.youtube.com/watch?v=Zz7TDFxZXvI

    Владелец не обязан уведомляться лично. Уведомление считается доставленным, когда оно прибывает по окончательному адресу, а арендодатель не читает уведомление по зависящим от него причинам, например, не идет на почту или отказывается забрать уведомление у курьера. Если уведомление не доставлено по независящим от совладельца причинам, суд может его не признать.

    Помните, чем больше адресов вы покрываете и чем тщательнее вы готовите уведомление о продаже акции, тем меньше риск признания сделки недействительной.

    Нотариальное заверение договора купли-продажи акций

    Еще одним нюансом продажи акций является нотариальное заверение договора купли-продажи акций. Ранее это правило распространялось на все подобные сделки, но с 31 июля 2019 года закон допускает исключение.

    Если все владельцы продают свои акции одновременно через договор, то можно не идти к нотариусу — продавцы имеют право подписать договор и отнести его в Росреестр для регистрации. Главное, чтобы все совладельцы были совершеннолетними.

    Это хорошо (и выгодно!) для продавцов совладельцев, но покупатели все равно предпочитают быть застрахованными и проходить через нотариуса. 

    Что делать, если я хочу продать свою долю

    Если сосед не хочет покупать долю, наиболее очевидный вариант — продать ее стороннему покупателю.

    Но доля в собственности всегда будет дешевле, чем фактическая цена всей квартиры, разделенная на две или три (например, на ½ или ⅓ акции).

    Так что предложите соседям продать и их акции — чтобы все получили больше денег. Или назначить свою долю — так что вы можете разместить свойство как самостоятельный объект.

    Купить акции соседей s Другие владельцы могут бояться быть обмануты посторонними, но согласятся на сделку с кем-то, кого они знают и кому доверяют. Их затраты окупятся — вся квартира с одним владельцем будет стоить дороже, а покупатели будут найдены быстрее. 

    • Продайте все свои акции сразу, т.е. всю квартиру
    • Объясните своим соседям, что таким образом они смогут продавать свои акции дороже и быстрее, и им не придется тратить лишние деньги: 
    • — вся квартира дороже, чем квартира, продаваемая акциями, каждый получит больше денег;
    • — ‘остатки’ не придется жить с кем-то, кто не знает, как будут развиваться отношения;
    • — можно сэкономить на сделке через нотариуса. 

    Разделите свою долю и продайте ее

    Если ваши соседи не хотят продавать свои акции, ни вы, ни другой покупатель, проверьте, можете ли вы физически присвоить свою долю и продать ее отдельно.

    Таким образом, раньше у вас была доля в законе, которая позволяла вам использовать всю квартиру в рамках общего договора, а теперь вы точно определяете, что именно вам принадлежит в квартире, например, комната, ванная комната и отдельная часть прихожей.

    Эта опция подходит только для тех, кто физически способен превратить собственность в несколько ‘автономных’ квартир: Владельцы частных домов или квартир, которые могут быть законно разделены путем организации ванной комнаты и кухни, а также отдельного входа.

    Доля может быть распределена по соглашению сторон, а также судом, если это не сработало.

    Суд учтет все факторы, влияющие на использование квартиры: Ни другие владельцы, ни сама квартира не должны быть затронуты распределением доли, должны быть соблюдены все гигиенические, противопожарные и другие обязательные правила. Как правило, акции распределяются в квартирах или домах, где можно обустроить отдельный вход и использовать акции, не затрагивая других владельцев. 

    Эта выделенная акция будет новой собственностью, и вы можете продать ее, не спрашивая никого из предыдущих совладельцев. 

    Как купить соседнюю акцию против его воли

    Можно купить соседнюю акцию против его воли, но есть нюансы. Обычно это случаи, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей собственности. Например, при наследовании квартиры могут быть наследники десятых или даже сотых долей, которые не хотят ни продавать квартиру, ни подписывать договор пользования квартирой и даже не проживают в ней. 

    Закон дает право выкупа доли у таких упрямых владельцев силой, но только через суд и на особых условиях: 

    • доля совладельца незначительна;
    • нельзя выделить долю в натуре, например, если это 1/15 акция в однокомнатной квартире площадью 30 кв. м — в этом случае невозможно выделить 2 метра для проживания;
    • владелец не очень заинтересован в использовании квартиры. 

    Что делать, если соседи мешают вам продать свою долю квартиры

    Если у вас плохие отношения с соседями и вышеперечисленные способы не подходят, есть только один способ сделать это — снизить цену Иногда это именно то, чего хотят соседи-владельцы. В конце концов, именно им вы должны сначала предложить купить свою долю по этой цене. 

    Соседи, которые выступают против продажи может разрушить жизнь продавца и намеренно нарушить бизнес, пытаясь снизить цену акций для себя.

    Например, не стоит показывать покупателям квартиру и себе или вообще не показывать. В таких ситуациях покупатели сами с удовольствием отказываются от покупки.

    Если соседи не пересекают границу закона, то правового контроля над ними практически нет. 

    Такие случаи не редкость на рынке недвижимости, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с акциями.

    Специалисты расскажут вам, как вести себя по отношению к неуступчивым соседям и помогут вам самостоятельно осуществить покупку и продажу.

    Но… Например, предупредить, что вы откажетесь от доли или части ее, и личность нового соседа может ему не понравиться, поэтому лучше подумать об этом и прийти к мировому соглашению.

    Что делать, если соседи продают свои акции, а я не хочу продавать

    Если соседи решат продать свои акции, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все ‘за’ и ‘против’ такого решения, ведь продать всю квартиру можно проще, быстрее и дороже. Также неизвестно, кем будут ваши новые соседи. 

    Помните, что ваш совладелец может продать свою долю только в том случае, если вы откажетесь ее покупать по цене, которую он предложит другим покупателям. У вас есть 30 дней, чтобы принять решение после того, как ваш сосед представит вам предложение. Если вам нравится цена, вы можете стать полноправным владельцем квартиры. 

    Если цена кажется вам слишком высокой, попробуйте выяснить, консультировались ли ваши соседи с покупателями или цена могла быть зафиксирована, чтобы добиться вашего отказа.

    Как узнать, сколько ваш сосед заплатит за

    Если ваш сосед сам вам не скажет, то мало шансов узнать реальную цену сделки.

    Если у вас есть серьезные основания подозревать, что расторжение было завышено по цене и акции были проданы дешевле (бывают ситуации), единственный выход — пройти через суд.

    Сначала обратитесь к эксперту и дайте ему рассчитать рыночную стоимость акции. А затем обратиться в суд с этими ценными бумагами — он может потребовать документы о сделке — как договор, так и документы о расчетах. 

    Это сложнее, если продавец маскирует продажу под другую сделку. В такой ситуации больше нет документов в открытых источниках.

    Продажа доли в квартире под видом подарка

    Нередки случаи, когда продавцы акций используют мошенническую схему и отдают свою долю посторонним лицам — они заключают договор дарения, а покупатель отдает деньги без документов.

    Хитрость в том, что нет необходимости уведомлять других владельцев о таком акте: вы можете отдать свою долю кому угодно, не получив согласия совладельцев и не предупредив их.

    Это классический пример нарушения права владельца на первый отказ в покупке акции.

    Такое регулирование очень опасно и незаконно: обманутый совладелец может объявить сделку недействительной и потребовать передачи прав покупателя такой ‘одаренной’ акции. 

    Автор: Команда Яндекса. Недвижимость. Иллюстратор: Катя Симачева

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector