Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

  • Можно ли продать квартиру по доверенности самому себеПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
  • …Идем дальше.
  • Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себеЕсли из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

  1. Можно ли продать квартиру по доверенности самому себеИтак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.
  2. Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.
  3. Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?
  4. Сейчас узнаем.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

Иногда невозможно продать саму квартиру. В таких случаях представитель, действующий от имени продавца, может заключить договор купли-продажи. Чтобы доказать свою доверенность, такое лицо должно представить документ, в котором перечислены все порученные ему задачи.

В качестве такого документа при исполнении договора должна использоваться доверенность. Доверенность — это документ, дающий право ее владельцу совершать различные действия в сфере недвижимости.

На основании доверенности Вы можете:

  • осуществлять сделки;
  • подписывать контракты;
  • осуществлять иные действия, не противоречащие закону.

Преимуществом такой организации правоотношений является то, что они ничем не отличаются от личного присутствия владельца кондоминиума при заключении сделки купли-продажи недвижимости.

Процедура получения доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, которая имеет некоторые характеристики, связанные с рисками.

Согласно ст. 182 ГК РФ такая сделка невозможна.

Из содержания настоящей статьи следует, что представитель не вправе заключать сделки от имени лица, которое он представляет по отношению к себе или другому лицу, которое он также представляет при заключении сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Сделка, совершенная с нарушением установленных правил, а также сделка, на которую сам представитель не дал согласия, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Кроме того, в суд может обратиться только представляемое лицо, и только в том случае, если сделка противоречит его интересам. Презюмируется нарушение интересов, если только не может быть доказано обратное.

В то же время существует несколько типов транзакций, которые не могут быть осуществлены представителем. Это сделки, которые осуществляются только лично.

Читайте также:  Объединение земельных участков - правила, законы, инструкция

Возможно продать квартиру жене через представителя, но помните, что существует большая вероятность оспорить эту сделку.

Сделка, которая нарушает правила, установленные законом, или на которую владелец квартиры не дал своего согласия, может быть признана недействительной в ходе судебного разбирательства.

Иск может быть предъявлен представителем при условии, что при совершении сделки был нанесен ущерб его интересам. Нарушение интересов подозревается во всех случаях, за исключением тех, когда может быть доказано обратное.

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

Если мы руководствуемся только требованиями закона, если доверенность предусматривает право продажи, ничто не может этому помешать.

Здесь стоит только подумать, имеет ли доверительный управляющий право на получение денег после продажи или нет.

Совсем другой вопрос — одобряет ли банк такую ценную бумагу. Поскольку продавец будет иметь право оспорить сделку, скорее всего, банк предложит Вам другой вариант. В любой ситуации лучше всего сначала тщательно проверить доверенность.

Можно ли по доверенности продать квартиру матери

  • Если в доверенности говорится о полномочиях на продажу квартиры матери, которая является законным владельцем, то реально совершить такую сделку.
  • Однако не следует забывать, что любая сделка, нарушающая правила, установленные законом, а также сделка, на которую представляемое лицо не дало своего согласия, может быть оспорена в суде.
  • Суд может быть привлечен к ответственности только в том случае, если были нарушены интересы представляемого лица, и такое нарушение презюмируется до тех пор, пока не будет доказано обратное.

Можно ли по доверенности продать квартиру сыну

Жилищная сделка между близкими родственниками не является недействительной. Если сын совершеннолетний и в доверенности указано, что он имеет право продать квартиру, то такая сделка может быть совершена.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

Продажа квартиры — очень важный шаг, требующий серьезного подхода к сделке. Но не всегда человек, который хочет продать свою недвижимость, может присутствовать на сделке, то продажа квартиры уполномоченным агентом. В этом случае выполнение всех действий возлагается на другое лицо, указанное в документе.

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себеРеализация недвижимости по доверенности

Гражданский кодекс Российской Федерации может передавать права от одного лица другому лицу на совершение определенного числа действий, например, продажу имущества или его приобретение, это действие совершается в соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. Созданный документ называется доверенностью, которая в некоторых случаях должна быть нотариально заверена. Все доверенности составляются в письменной форме и подписываются клиентом.

Что касается покупки недвижимости, документ составляется в присутствии нотариуса, который перед подписанием проверяет информацию, указанную и доступную в содержании, т.е. документы, загранпаспорта, номер свидетельства о собственности и др. В обязанности нотариуса входит также подтверждение состояния доверительного управляющего, принятие нотариусом на себя ответственности за свои действия, принуждение его к написанию доверенности и т.д.

Виды доверенности

Доверенности могут быть разными, в Российской Федерации существует несколько видов документов, подготовка которых позволяет гражданам совершать любые действия от имени другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:

  • разовый, т.е. единовременный, позволяет совершать действия, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество. Данная форма документа имеет срок действия, указанный в том же документе. Обычно она не превышает трех месяцев;
  • специально предназначена для возможности передачи права на совершение любых правовых актов, получение документов и т.д.
  • генеральная доверенность, дает право на более обширные доверенности в отношении собственности. Срок его действия, как правило, довольно длительный и только он дает право на совершение действий с одной или несколькими квартирами. В тексте бумаги указаны конкретные доверенности. Документ должен быть заверен нотариальной конторой.

Самый длительный срок действия доверенности — три года, но если он не указан в документе, он должен быть приравнен к одному году, расчет которого начинается в день подписания.

ВАЖНАЯ !!! Стоит тщательно составить генеральную доверенность, в которой будут четко прописаны все пункты и доверенности, иначе по неосторожности Вас могут оставить без дома.

Риски для покупателя

Вы должны быть очень осторожны при покупке квартиры, которая продается по доверенности.

Для покупателя важно убедиться:

  • заключается в том, что фактический владелец фактически продает свою квартиру;
  • важно убедиться в том, что владелец имеет правоспособность;
  • существует какое-либо давление на доверительного управляющего со стороны третьего лица, т.е. написал ли он доверенность по собственной воле.

Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:

  • документ, доверенность не имеет юридической силы, так как она была подделана;
  • бумага была сделана с данными украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможно, если нотариус и мошенник работают вместе в качестве попечителей;
  • на владельца оказывалось давление для подписания доверенности;
  • отзыв доверенности незадолго до сделки;
  • не исключено, что доверительный управляющий отсутствует или умер в момент совершения сделки. После смерти владельца, наследники владельца, т.е. наследники владельца, имеют право на проданную собственность;
  • даже после совершения сделки существует вероятность того, что покупатель находится в неприятной ситуации, такое заявление владельца о том, что доверенность была им написана в ненадлежащем состоянии. В таком случае статья 188 ГК РФ содержит перечень ситуаций, оправдывающих отзыв доверенности.

Каждая из этих возможностей приводит к возможности оспорить сделку как против владельца, так и против его родственников. В результате судебного разбирательства сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или его родственникам. В такой ситуации покупатель рискует потерять не только приобретенное имущество, но и деньги, уплаченные за него и вложенные в него.

Для продавца

При принятии решения о продаже квартиры через доверительного управляющего продавец рискует не меньше, чем покупатель.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:

  • лицо, на которое написана доверенность, имеет психическую аномалию, которая не является явной, т.е. не видна немедленно;
  • или не обладает необходимыми знаниями, чтобы помешать им выполнять свои юридические обязанности;
  • лицо, на которое написана доверенность, является обманщиком

Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:

  • это возможно, если выданная доверенность подделана;
  • или мошенник, выдающий себя за владельца с удостоверением личности в руке, выдает доверенность на продажу и удостоверяет ее подлинность.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выдать доверенность на их имущество, а затем, продав его, исчезают с деньгами, полученными за него.

ВНИМАНИЕ!!! У попечителей иногда возникает вопрос о том, кто платит налоги при продаже недвижимости по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверительного управляющего от уплаты налогов, доверительный управляющий может уплатить сумму только в том случае, если это указано в доверенности.

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:

  • документ начинается с указания сведений о наименовании документа (‘по доверенности’ не пишется), затем место, где осуществляется сделка и дата ее совершения;
  • иная письменная информация о лицах, участвующих в сделке, наименование, полные сведения о владельце (где, при его рождении, гражданство, паспорт), фамилия лица, которому написана доверенность и др.
  • полная информация об объекте реализации, указаны все имеющиеся документы;
  • затем цена и способ расчета;
  • в следующем абзаце приводится факт совершения сделки в соответствии с абзацами ст. 551 ГК РФ, также указывается, что лица, зарегистрированные на территории, были выписаны и др.
  • стороны подпишут последним пунктом.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Покупка квартиры часто осуществляется по ипотеке, которая должна быть сделана, если квартира понравилась, но продана по доверенности. Можно ли купить такой дом с ипотекой?

Для того чтобы оформить недвижимость:

  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче кредита от банковской организации;
  • собрать все необходимые документы, чтобы банк мог определить сумму, которая может быть выдана;
  • после составления договора купли-продажи, который является предварительным
  • подписывает кредитный документ;
  • последним действием является перечисление средств на счет продавца.

Поскольку работа с недвижимостью по доверенности сопряжена с определенными рисками, банковские учреждения могут потребовать личного присутствия владельца на сделке.

12 ВАЖНО!!! Но при такой сделке риски покупателя минимизируются, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед такой сделкой тщательно проверяют подлинность представленных документов, в том числе доверенность и самого доверительного управляющего. При малейшем подозрении в незаконности сделки она будет аннулирована.

Возможность избежать проблем

Что делать, если мне нравится это место, у него отличная цена, местоположение и много других преимуществ, но я продаю его через прокси-сервер? В этом случае стоит застраховаться и удостовериться в том, что существуют требования к соответствию, в которых говорится о том, насколько легитимны действия агента.

Читайте также:  Можно ли после приватизации выписаться из квартиры

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:

  • на срок действия существующей доверенности, если он не указан, она считается действительной только в течение одного года. В этом случае следует обратить внимание на дату выдачи того же документа, который должен быть расписан и скреплен печатью нотариуса, удостоверившего документ;
  • также следует проверить информацию о нотариусе, удостоверившем документ через портал Бундеснотаркамеры, связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и о том, действительно ли она была им подписана;
  • в сделке по доверенности должны участвовать в работе нотариуса и брокера, они помогут проверить квартиру на легальную чистоту. То есть, нет ли арестов, обременений, количества людей, зарегистрированных в этом месте, и их возраста. Кроме информации о квартире, необходимо уточнить правоспособность владельца и его место жительства;
  • необходимо личное общение с арендодателем, это поможет исключить тот факт, что доверенность является фальшивой или не была подписана под давлением. Если встретиться невозможно, например, из-за того, что владелец живет за границей, можно общаться через Skype.

Важно проверить детали документов в доверенности и имеющиеся документы. Паспорта владельца и уполномоченного представителя должны совпадать с информацией о них, указанной в документе.

Перед покупкой квартиры через агента необходимо учесть все возможные риски, лучше искать другой вариант, но иногда такая квартира выглядит слишком выгодно на фоне других.

Для того, чтобы минимизировать возможные риски, необходимо обратиться за помощью к адвокату, агенту по недвижимости, он поможет проверить юридическую чистоту жилья, оригинальность представленных документов, а также грамотно составить договор купли-продажи для такого мероприятия.

Продажа квартиры по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить Вас возможности лично участвовать в продаже собственного дома. Серьезные заболевания, командировки, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и другие случаи являются основанием для составления доверенности, согласно которой вы можете передать полномочия по продаже квартиры третьей стороне.

https://www.youtube.com/watch?v=DkCevbzThOg

Так называемому доверительному управляющему можно доверить продажу квартиры от начала до конца, что обычно называется генеральной доверенностью. Следует отметить, что в этом случае нотариальное удостоверение такого документа является обязательным.

Доверенность не требует большого количества документов . Процедура продажи самой квартиры не отличается от обычной процедуры, за исключением требования доверенности на предъявление документа, на основании которого была выдана определенная сумма доверенности. Изменения в договоре купли-продажи также минимальны и относятся к данным уполномоченного лица.

Подоходный налог на прибыль от продажи квартиры выплачивает лицо, которому выплачиваются деньги на доход, т.е. владелец.

В этом случае доверительный управляющий не получает денег, поэтому налог не уплачивается.

Этот процесс продажи квартиры связан с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому все стороны, участвующие в сделке, должны как можно тщательнее составить и проверить доверенность и сам договор. В противном случае сделка (как и любой другой договор) будет считаться недействительным.

Можно ли по доверенности продать квартиру?

В соответствии с ч. 1 ст. 185 ГК РФ (ГК РФ) Доверенность — это письменная доверенность, выданная одним лицом другому с целью представления его интересов перед третьими лицами. Такой документ конкретизируется как представительство перед третьими лицами с целью продажи квартиры.

Таким образом, сделка купли-продажи возможна посредством доверенности и осуществляется на практике в связи с различными жизненными ситуациями.

В принципе, продажа квартиры третьей стороне доверяется , если невозможно лично участвовать в продаже квартиры (например: болезнь, переезд в другой город).

В противном случае доверенность выдается редко, а владелец лично участвует во всех вопросах, связанных со сделкой.

Прежде всего, это связано с рядом рисков как для владельца, так и для покупателя.

Кроме того, такая продажа недвижимости третьей стороной может негативно отразиться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка купли-продажи квартиры нотариально удостоверена уполномоченными лицами или они представлены при государственной регистрации перехода права собственности, такая доверенность также должна быть нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК. Помимо многочисленных вопросов, связанных с регистрацией доверенности, необходимо сначала проверить объем доверенностей, переданных третьему лицу

Доверенности (функции уполномоченного представителя) должны быть определены в тексте доверенности. Это можно описать как таковое:

  • Сбор документов, справок, деклараций, необходимых для реализации;
  • продажа квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денег на реализацию имущества;
  • доставка и (или) получение документов в компетентные государственные органы.

Желательно также указать, предоставляется ли адвокату право предварительной авторизации , т.е. право передачи доверенностей (полученных по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность считается выданной сроком на один год со дня ее исполнения, если она не содержит установленного срока. В этом случае является датой исполнения доверенности на указание в данном документе является обязательным.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для того, чтобы продать квартиру без участия владельца в этом процессе, необходимо выдать соответствующую доверенность, называемую ‘генеральная’. Такое название подразумевает передачу всех доверенностей на продажу такой недвижимости от сбора необходимых документов до поступления средств и соответствующего приведения в исполнение в территориальном органе Росреестра

https://www.youtube.com/watch?v=9bHMGenmByo

В случае приведения в исполнение генеральной доверенности и проведения процедуры ее нотариального удостоверения наличие владельца при подписании договора купли-продажи, сбор и приведение в исполнение необходимых документов и совершение иных действий не является обязательным .

Все эти действия в отношении доверенности могут быть выполнены уполномоченным представителем.

Перечень документов

В связи с необходимостью нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предусмотреть наличие нотариуса :

  • информация о доверенном лице и уполномоченном представителе (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае, если доверенность составлена самим нотариусом);
  • мандат уполномоченного представителя.

Для оформления доверенности не требуется никаких других документов. Для покупки и продажи квартиры необходим стандартный комплект документов и доверенность (вместе с оригиналом паспорта для удостоверения личности). Комплект документов включает в себя:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Договор купли-продажи квартиры, заключенный уполномоченным представителем , , отличается от договора купли-продажи по общим правилам только указанием доверенности и сведений о уполномоченном представителе. Ниже приведен образец доверенности на продажу квартиры.

Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации, при получении денег на продажу квартиры необходимо уплатить подоходный налог .

Исключение составляют случаи, когда проданное имущество принадлежит более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если жилище находилось в собственности менее трех лет, вы должны заплатить соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью продать квартиру самостоятельно, Семёнова А.Л. поручила своему сыну Семёнову В.Н. продать квартиру. Для этого была выдана генеральная доверенность, которая была заверена нотариусом. Через два месяца Семенов нашел покупателя, продал квартиру и перевел вырученные средства Семеновой.

Учитывая наличие у Семёновой имущества, принадлежащего ей более трех лет, и в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, налог на прибыль при реализации квартиры не уплачивался.

Учитывая, что адвокат не получает от продажи квартиры, налог должен быть уплачен лицом, получившим доход от продажи квартиры, т.е. владельцем.

Это подтверждается положением п. 1 ст. 207 НК РФ, в котором указано, что налогоплательщиками являются лица, получающие доходы из источников в Российской Федерации, которым в соответствии с п. 5 ст. 207 НК РФ являются налогоплательщики. Статья 1 статьи 208 Налогового кодекса относится к доходам от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рядом рисков как при покупке, так и при покупке Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть сфальсифицирована или прекращена (в связи с истечением срока действия, аннулированием, смертью доверительного управляющего);
  • невозможность лица, выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, исполнение в неправильной форме (например, отсутствие даты выдачи).

Продавец также подвержен ряду рисков. Учитывая тот факт, что адвокату полностью доверяют выполнение всей сделки, могут возникнуть различные сложности при неправильном выполнении самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, адвокат может получить от продавца деньги и не отдавать их владельцу квартиры . Поэтому лучше всего как можно тщательнее указывать техническое задание в самой доверенности и тщательно выбирать доверенность.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, заключенная по доверенности, может быть признана недействительной, как и любая другая сделка . В этом случае исключений нет, но к ним добавляются новые, которые описаны в главе 9 Гражданского кодекса. Недействительность сделки исключается, если владелец или его уполномоченный представитель недееспособны в правовом отношении.

Читайте также:  При межевании оказалось наложение границ с соседним участком

https://www.youtube.com/watch?v=I4BUKuswjYg

Кроме того, в момент заключения сделки истекшая доверенность может быть отозвана, что лишает уполномоченного представителя права подписи такого договора, что также делает недействительным подписанный этим лицом договор. Если сама доверенность считается недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не нотариально заверена), то сделка , подписанная по ней, также считается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа дома по доверенности может стать отличным инструментом для продажи дома с минимальными усилиями и затратами.

Обычно этот вариант используется из-за невозможности лично участвовать в продаже квартиры или отсутствия желания продавать недвижимость из-за отсутствия навыков чтения и письма.

Доверенности часто заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым владелец доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, занимающимися такой деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие к такому важному вопросу (а стоимость недвижимости достаточно высока) должно быть рассчитано: необходимо серьезно отнестись к выбору юриста, грамотно подготовить для него техническое задание, по возможности контролировать действия. Также следует ожидать, что продаваемая таким образом недвижимость может быть менее привлекательной для покупателей в связи с возможными рисками.

Доверенность

Я доверю продажу моему брату. При составлении доверенности возник вопрос о том, может ли мой брат подписать договор купли-продажи в качестве моего представителя. Как мой представитель, имеет ли он право подписать контракт?

Ответ

Для того, чтобы уполномоченный представитель имел право на подписание договора, декларации о приемке и других необходимых документов, связанных с ним, вы должны четко указать это в тексте доверенности. В противном случае у этого лица нет законных оснований для подписания договора.

Могу ли я продать жилье самому себе?

rh2010/Fotolia

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Не разрешается действовать от имени уполномоченного представителя. В этом случае вы можете оформить квартиру для супруга, матери или другого родственника через уполномоченного представителя, а затем переоформить ее на себя.

Однако существует нюанс регистрировать недвижимость от имени супруга, что возможно только при наличии брачного договора.

При отсутствии такого соглашения вступает в силу регулирование совместной супружеской собственности, что на самом деле также означает продажу в их пользу.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Вопрос о генеральных доверенностях сам по себе очень скользкий. Имея именно этот документ под рукой, мошенники очень часто прокручивают схемы с недвижимостью. И, как правило, сделки, совершенные с помощью таких доверенностей, оспариваются в суде.

Но если говорить о конкретном случае, то этот вопрос очень четко определен Гражданским кодексом Российской Федерации, ст. 182, п.

3: ‘Представитель не вправе от имени представляемого лица совершать сделки для себя или для другого лица

То есть, нет, человек не может продать квартиру с генеральной доверенностью самому себе или другому лицу, которое также его представляет. Закон допускает такую процедуру только для коммерческого субъекта, который должен платить налоги за услуги в этой сделке. Чтобы решить вашу проблему, я бы порекомендовал вам найти хорошего адвоката и оформить собственность в суде.

Сколько времени занимает покупка и продажа квартиры?

Каков налог на продажу квартиры, уплачиваемый теми, кто покинул Россию?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В соответствии с частью 3 статьи.

182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не может осуществлять предпринимательскую деятельность от имени представителя для себя или другого лица, которое он одновременно представляет, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку закон не предусматривает в вашем случае исключения из вышеуказанного правила, вы, как уполномоченный представитель вашего брата, не имеете права продавать свою долю собственности себе или другим лицам, которых вы представляете.

Что касается опционов, то ваш брат может получить доверенность на продажу вам своей доли собственности другим лицом.

Но насколько я знаю, когда он находится в Австралии, у него нет возможности посетить российское консульство или получить апостиль, что является необходимым условием для принятия российскими властями документов, выданных в других государствах.

Поэтому чрезвычайно сложно купить его долю у брата на расстоянии, так как любое волеизъявление о продаже его квартиры должно быть заверено уполномоченным органом страны пребывания (тем же нотариусом) и легализовано консульской легализацией или апостилем.

В данном случае я вижу только один путь. Вы продаете по доверенности долю своего брата третьей стороне, а он уже продает эту долю вам.

В этом случае закон не нарушается, и Вы можете смело совершать все необходимые действия, в том числе подавать документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, без которого переход права собственности фактически не может состояться.

Следует отметить, однако, что эта третья сторона должна быть очень надежным человеком, так как ничто не помешает ему просто отказаться от передачи права собственности на долю, которая ранее принадлежала вашему брату, после передачи права собственности. В этом случае, ты ничего не можешь сделать.

Как вы вытаскиваете дочь из кассы в ее отсутствие, чтобы продать квартиру?

Как можно уволить человека, если он не знает, где он находится?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Невозможно осуществить сделку по продаже доли для квартиры в Вашу пользу с помощью генеральной доверенности, так как согласно Гражданскому кодексу РФ представитель с помощью доверенности не может осуществлять сделки от имени представляемого лица по отношению к себе.

В вашем случае необходимо соблюдать следующий алгоритм действий по приобретению доли для квартиры в собственности

1.

Регистрация доверенности Вашего брата у нотариуса в Австралии на третье лицо с доверенностью, включающей право на продажу доли (с правом подписания договора на его имя), и последующее представительство Вашего брата в органе, отвечающем за государственную регистрацию недвижимости в субъекте Российской Федерации, где расположена квартира. В случае продажи доли квартире в рамках договора дарения, необходимо в доверенности внести данные донора (Ваши паспортные данные) и данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).

2. легализация доверенности австралийским нотариусом (проставление апостиля), перевод доверенности на русский язык с нотариальным заверением перевода на территории Российской Федерации.

Получение согласия нотариуса от супруги брата на продажу доли квартиры, если брат женат и если доля квартиры была приобретена во время брака на общие деньги супругов.

Если доля вашего брата была приобретена путем наследования или приватизации, согласие супруга не требуется.

3. Подписание третьего лица от имени брата договора купли-продажи жилой акции в вашу пользу. Следует отметить, что договор купли-продажи акций подлежит нотариальному удостоверению (статья 160, пункт 1 ГК РФ, статья 24 Закона ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’, пункт 1

1).

За нотариальное удостоверение акта дарения нотариус взимает нотариальный сбор в размере 0,5% от суммы договора (кадастровая стоимость доли за квартиру), но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

4. после государственной регистрации перехода права собственности подача комплекта документов для государственной регистрации и получение выписки из ЕГРИС (подача документов для государственной регистрации может быть осуществлена нотариусом за нотариальный сбор)

Из описанной вами ситуации следует, что объект недвижимости (квартира) находится в совместной собственности, совладельцами квартиры являетесь вы и ваш брат. Поскольку Вы являетесь близкими родственниками (статья 14 Семейного кодекса РФ), желательно заключить между Вами договор о совместной собственности, чтобы избежать уплаты налогов (статья 217, пункт 18.1, раздел 18 Налогового кодекса).

В этом случае ни вы, ни ваш брат не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже 13% жилой доли. Возможность заключения договора купли-продажи доли в квартире может быть рассмотрена, если доля в квартире принадлежала вашему брату более трех лет и была приобретена до 1 января 2016 года.

В остальных случаях возникает обязанность по уплате подоходного налога с физических лиц.

  • Мария Гуреева подготовила текст
  • Не пропустите его:
  • Все материалы под рубрикой ‘Хороший вопрос’
  • Недвижимость дают в 5 вопросах и ответах
  • 5 основных фактов о договорах дарения жилья

Сестра купила у меня дом и ей не будут возвращаться никакие налоги Почему бы и нет?

пункты не являются юридической консультацией. Все рекомендации основаны на частном мнении авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector