Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.
Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.
Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.
Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.
В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.
Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.
Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.
директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.
Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.
При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.
Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.
Способ 1. Продать квартиру целиком
Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.
директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.
Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому
С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.
То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).
Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.
Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.
Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.
Бывает, что за десятую часть реальной цены.
Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.
специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.
Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.
252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.
Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.
Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой
Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.
Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.
Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.
юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.
Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.
Способ 4. Арендовать долю у совладельца
Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.
юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.
Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.
По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.
Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.
Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)
Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.
управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.
Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.
Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.
Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.
юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.
1. Продать
Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.
специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.
Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.
2. Подарить
Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.
директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.
Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.
3. Отдать за долги
И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.
В качестве залога по займу оформляется доля.
После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.
юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.
Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».
Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Ранее по теме:
- Правила хорошего поведения для собственников долей квартир
Полезные сервисы:
- Каталог новостроек Екатеринбурга
- Продажа квартир в Екатеринбурге
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
Дом ‘Жилищные споры’ Продажа нераспределенной части квартиры
3 799 просмотров
https://www.youtube.com/watch?v=B_FbUryPZYw
В процессе продажи нераспределенной части квартиры крайне важно выполнить требования законодательства — Гражданского кодекса РФ и Федерального закона ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество’. Следующая информация поможет вам понять их и более точно изучить особенности отчуждения части общего жилья.
Право общей собственности на квартиру
Понятие совместной собственности определено в статье 244 ГК РФ — в соответствии с правовыми нормами права нескольких лиц по отношению к объекту собственности приводят к созданию совместной собственности.
Если каждому из совладельцев в Едином государственном реестре недвижимости присваивается отдельная доля с размерами, то общая собственность называется долевой собственностью. Если это не так и жилье не делится между ними (даже условно), то право владения им делится между ними.
Владелец акции имеет право распоряжаться ею в полном объеме — продавать, отдавать, завещать и т.д. С другой стороны, участники совместного владения не могут на законных основаниях делать это в одиночку (такие действия должны совершаться совместно — по соглашению).
Любое законное распоряжение (будь то продажа или подарок) нераспределенной долей невозможно, так как установление или изменение права собственности на недвижимость возможно только после государственной регистрации. Без него, с юридической точки зрения, в принципе не существует такого термина, как ‘доля’, так что продажа невозможна.
Участник совместного владения для заключения сделки по продаже нераспределенной доли будет ознакомлен с 2 вариантами действий:
- Продать всю квартиру по согласованию с совладельцами, а затем поделиться с ними выручкой (пропорционально размеру, который теоретически принадлежит всем частям);
- Поделить объект недвижимости, а затем продать свою долю в одиночку (без согласия совладельцев).
Компенсационные сделки осуществляются только зарегистрированным владельцем недвижимости. Однако он должен сначала проинформировать совладельцев о продаже. Это необходимо для того, чтобы они могли выкупить долю на условиях, установленных продавцом.
Если они не заключат сделку в течение месяца, правообладатель акции может продать ее любому другому лицу.
Выделение доли
В случае неделимого владения (т.е. квартиры) разделение общей собственности осуществляется с согласия всех владельцев или по решению суда.
По соглашению
Все совладельцы должны прийти к консенсусу о разделе общей собственности. В противном случае Росреестр не примет заявление о регистрации смены собственника, и жилая площадь останется в совместной собственности.
Установлен размер акций, на которые может рассчитывать каждый совладелец:
- в завещании;
- в договоре дарения или приватизации;
- в действующем законодательстве (в отношении законного наследования, совместной собственности и т.д.).
Если ни законом, ни договором не предусмотрено соотношение долей собственности, они считаются эквивалентными. И наоборот: стандартное распределение акций может быть изменено с учетом неотделимых вкладов (улучшений), внесенных некоторыми совладельцами.
Выделение акций из общей собственности производится по соглашению владельцев следующим образом:
- Стороны подготовят проект договора о разделе квартиры, который определит размер акций и их распределение между совладельцами.
- Договор будет написан в количестве экземпляров, соответствующем количеству владельцев кондоминиума, плюс один экземпляр для нотариуса.
- Договор должен быть подписан нотариусом, который удостоверяет этот юридически значимый акт и делает соответствующую запись в единой информационной системе нотариуса.
- Совладелец, желающий иметь право собственности на собственную акцию, заявляет об этом Росреестру (по месту нахождения жилого комплекса).
- Работник органа государственной регистрации берет документы на регистрацию части имущества и в течение 7 дней возвращает их заявителю.
Для подтверждения прав на квартиру владельцу необходима выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую он может получить в Росреестре или МФЦ.
Через суд
Если владельцы кондоминиума не могут договориться о разделе, те, кто хочет поделить свою долю, должны обратиться в суд.
https://www.youtube.com/watch? v=Zz7TDFxZXvI
Судья принимает решение об обязательном разделении на основании правовых положений и известных ему обстоятельств дела:
- если квартира является общей, то супруги получают по 1/2;
- если квартира является общей, то жители, указанные в договоре о приватизации, получают равные доли;
- наследники (если иное не указано в завещании) также имеют право рассчитывать на равные части унаследованного жилья (в порядке передачи и по праву представительства на равные части умершего наследника);
- наличие значительных вкладов в улучшение общей собственности может повлиять на количество акций
На основании выданного судебного акта заявитель сможет оформить право на долю в квартире в регистрирующем органе, даже при наличии договора о раздельном проживании.
Для получения необходимого судебного решения заинтересованное лицо
- должно претендовать на долю в общей квартире.
- Соберите документы, подтверждающие требование.
- Заплатите госпошлину.
- Сообщите в суд в назначенный день (или отправьте ходатайство в суд в Ваше отсутствие).
- Получите копию судебного дела по окончании разбирательства.
Решение суда вступает в силу через месяц после усыновления. До этой даты она может быть обжалована соответствующей стороной.
Продажа
После того, как инициатор сделки решил вопрос о выделении доли квартиры в натуре (или договорился с другими совладельцами о продаже всей квартиры), он может приступить к составлению договора купли-продажи.
Необходимо вовлечь в процесс покупателя и совладельцев совместно используемой жилой площади (если доля никогда не была выделена). Однако эту задачу лучше поручить экспертам по юридическим вопросам, после того, как детали будут заранее обсуждены со всеми сторонами, участвующими в сделке.
В контракте указано:
- Имя, паспортные данные, место жительства сторон, участвующих в сделке.
- Расположение квартиры, ее технические характеристики.
- Размер проданной акции.
- Обстоятельства, которые стали основой прав собственности.
- Предложения на документ, подтверждающий права продавца.
- Цена сделки.
- Данные о существовании нагрузок на жилой район.
- Прочая информация, имеющая отношение к заключению договора.
Скачать образец договора купли-продажи жилой недвижимости
Сделка осуществляется в присутствии продавца(ов) и покупателя и должна быть нотариально заверена. Если одна из сторон является недееспособной или несовершеннолетней, их интересы будет представлять законный представитель — опекун, попечитель или родитель.
Гражданин, обладающий дееспособностью, может также уполномочить другого заключить договор от своего имени. Для этого он должен выдать нотариусу доверенность на своего представителя, в которой перечислены соответствующие права и обязанности.
После того, как юридическая сила документа будет ограничена подписями сторон и печатью нотариуса, покупатель и продавец могут перейти к следующему этапу сделки — государственной регистрации.
Уведомление о продаже
Как уже упоминалось выше, возвратная продажа (продажа) доли в общем жилом фонде осуществляется только после предварительного уведомления владельцев остальных акций.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, им предоставляется один месяц для осуществления преимущественного права покупки и приобретения части имущества, выставленного на продажу. В этом случае они должны принять условия, представленные продавцом.
Ваше несогласие с установленной ценой или характеристиками расчета равнозначно отказу, и через 30 дней инициатор сделки имеет полную свободу выбора покупателя.
Инвесторы в акции также могут отказаться от своего права преимущественной покупки, уведомив об этом продавца в письменной форме. В таком случае он может приступить к оформлению купли-продажи с иностранными покупателями до истечения указанного срока.
https://www.youtube.com/watch?v=_ef_xotAdow
В предложении о выкупе продавец должен указать фактическую цену за долю квартиры. Формальное завышение цены может быть расценено как нарушение преимущественного права на покупку, что в свою очередь влечет за собой передачу прав и обязанностей покупателя заинтересованному совладельцу (вопрос будет решен в суде).
Особенности сделки с невыделенной долей
Если совладельцы решили не регистрировать жилую недвижимость, а продать ее в целом, то сделка будет завершена, как описано выше, за исключением того, что они должны быть полностью присутствовать при подписании договора.
При желании вы можете заменить личное присутствие в месте совершения сделки на письменное согласие отсутствующих правообладателей. Подпись под ней должна быть нотариально заверена, а сама бумага должна быть надежно доставлена ответственному лицу (заказной почтой, курьером или другими способами).
Необходимые документы
При заключении договора и на других этапах сделки требуются следующие документы:
- Идентификационные карточки участников транзакции.
- Доверенность на представителя.
- Свидетельства о рождении несовершеннолетних продавцов или покупателей.
- Декрет органа опеки и попечительства о назначении законных представителей в качестве опекунов или попечителей.
- Судебное постановление об отзыве или ограничении дееспособности стороны, участвующей в сделке.
- Разрешение органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего/недействительного владельца.
- Декларация УГРН о праве собственности на квартиру.
- Технический паспорт жилого района.
- Государственная таможенная квитанция.
- Соглашение или решение суда о разделе имущества.
Полный список требуемых документов должен быть сверен с компетентным специалистом по этим вопросам. Это можно сделать в любое время до, после подписания документов или уже после регистрации права собственности нового владельца.
Рекомендуется выбрать вариант с привлечением третьих лиц или использовать посредничество Банка. Самые распространенные способы:
- Использование сейфа.
- Открытие депозитного счета.
- Вовлечение в процесс доверительного управляющего или нотариуса.
Принцип первых двух вариантов следующий:
- Покупатель в присутствии продавца платит деньги на целевой депозитный счет или в банковский сейф, арендованный для этой цели.
- Клиент услуги заключает договор с финансовым учреждением, в котором указывает сумму перевода, его получателя, условия выдачи и причины возврата денег покупателю.
* — как правило, деньги передаются продавцу по предъявлении покупателем свидетельства о регистрации недвижимости, а в случае, если сделка не состоялась, они возвращаются продавцу по истечении заранее оговоренного срока.
Доверитель или нотариус способствует большей безопасности и согласованности процедуры оплаты. Они становятся посредниками, которые следят за сделкой и контролируют ее выполнение сторонами.
Функции доверительного управляющего выполняет банк или нотариус.
Регистрация доли недвижимости
После заключения договора и оплаты остается последний этап сделки — регистрация перехода права собственности на приобретенную долю в недвижимости.
Для этого продавцу и покупателю необходимо:
- Отчет в офис Росреестра, который отвечает за государственную регистрацию по месту нахождения квартиры.
- Подать заявление покупателю на перерегистрацию имущественной доли.
- Оплатить госпошлину.
- Отправьте для регистрации договор купли-продажи акций и выписку из UGRN.
- Сбор документов в течение одной недели и, при необходимости, запрос свидетельства о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Нет конкретного срока подачи заявки на акцию с момента подписания контракта. Тем не менее, рекомендуется не откладывать регистрацию, чтобы избежать дальнейших проблем в будущем.
Расходы
Примерная стоимость продажи жилой единицы приведена в таблице:
| Продажа доли | Нотариальный акт договора о разделе — 0,5% от оценочной стоимости доли. Подача заявления о разделе имущества в суд — процент от стоимости акции и фиксированная ставка (согласно ст. 333.19 НК РФ). |
| Регистрация сделки | Нотариальное заверение договора купли-продажи — в зависимости от стоимости договора: до 1 млн — 0,5% и 1500 рублей, 1-10 млн — 0,3% и 5000 рублей, свыше 10 млн — 0,15% и 32000 рублей. |
| Регистрация перехода права собственности | Государственная регистрация прав нового собственника — 2000 руб. |
| Дополнительные расходы | доверенности — 200 руб. Подтверждение подлинности подписи на заявлении, согласие на продажу и т.д. — 100 рублей Прием средств нотариусом на депозит — 0,5% от суммы перевода. |
Таблица показывает только стоимость государственных налогов. Кроме того, заявитель оплачивает нотариальные услуги юридического и технического характера (их стоимость определяется отдельно по каждому субъекту Российской Федерации).
Расходы на регистрацию и заключение сделки, как правило, несет заявитель, но в случае заключения договора купли-продажи они могут быть разделены поровну или взиматься только с продавца или покупателя.
Примеры
Пример 1. После развода бывшие супруги Морозовых не делили совместно приобретенную жилую площадь.
И когда владелец половины квартиры решил ее продать, ей пришлось обратиться в суд по этому вопросу, так как ее бывший супруг (владелец второй половины) почувствовал, что он имеет право на большую часть общей жилой площади.
Суд удовлетворил требование истца и постановил, что общее имущество должно быть поделено поровну между ней и ее бывшим мужем. В результате она продала свою долю неавторизованному покупателю (совладелец не хотел покупать часть квартиры на предложенных ею условиях).
Пример 2. Совладельцы приватизированной квартиры решили ее продать. После того, как они нашли покупателя и заключили сделку (по взаимному согласию), выручка делилась между ними поровну.
Как продать нераспределенную часть квартиры? Сделки по продаже долей в совместной собственности считаются проблемным видом риска конфликта интересов совладельцев. А в случае неделимого объекта недвижимости (которым является квартира) этот процесс может быть обострён кампанией различных органов власти и необходимостью пройти сложную многоступенчатую процедуру регистрации.
https://www.youtube.com/watch?v=spxPIpxoZ_U
Наши адвокаты смогут избавить вас от ненужных неприятностей и поспешных действий. Вы можете обратиться к ним за помощью бесплатно, заполнив форму обратной связи или позвонив по указанному телефону.
БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ работают на вас! Если вы хотите решить свою проблему, то :
- описывайте свою ситуацию адвокату в онлайн-чате;
- пишите вопрос в форме ниже;
- звоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- звоните +7(812)926-06-15 — ул. Санкт-Петербург и Московская область
Продажа долей в квартире и разделение счетов — Правовед.RU
472 Адвокаты находятся на сайте
Здравствуйте. 4 владельца живут в 4-х комнатной квартире. Трое хотят продать либо 3/4 своих акций одному владельцу, либо акциями разным владельцам (покупатель будет неизвестен). Мы должны разделить счета сейчас перед продажей, если да, то как? Или покупатели сделают это сами?
Юридическая консультация онлайн Ответ в течение 15 минут Задайте вопрос
Ответы юристов (1)
В случае долевого участия, цель состоит в том, чтобы иметь юридическую долю в общей квартире, а не в комнатах, счетчиках, которые на самом деле там есть. В договоре купли-продажи доли в квартире не может быть указано, что конкретным помещением такого помещения является Невозможно разделить квартиру. Продажа акции не требует согласия других акционеров. Однако следует помнить, что они имеют право преимущественной покупки проданной доли.
Таким образом, продавец обязан в письменной форме проинформировать другие стороны о намерении продать свою долю неуполномоченному лицу. Это уведомление должно также включать его стоимость и другие условия продажи.
Если другие участники не заявят о своем намерении купить эту акцию в течение одного месяца, продавец может продать ее любому лицу. Лучше всего уведомить совладельца через нотариуса.
Гражданский кодекс (статья 252, пункт 1) также предусматривает возможность ‘разделения совместной собственности между участниками’. В такой ситуации формируются новые объекты недвижимости.
Это означает, что теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев мог бы стать единственным и полным владельцем комнаты после ее совместного использования (те, у кого жилая площадь меньше, имели бы право на более высокую финансовую компенсацию).
В реальности, однако, в случае с жилой недвижимостью такая комната обычно не проходит. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткую грань, чтобы отменить муниципальное жилье и не допустить появления ‘коммунальных’ предприятий, которые после раздела фактически являются жилыми домами.
На практике, когда один из акционеров просит о выделении своей доли в натуре, в целях получения одноквартирного жилого помещения, суды, как правило, принимают решение о денежном возмещении пропорционально размеру доли (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ).
И если эта опция не подходит, если все сотрудники хотят окончательно и безвозвратно расстаться, не заплатив денег, то рекомендуется как наиболее выгодная выездная распродажа квартиры с последующей долей дохода.
Продажа: Как это выгоднее? Брокеры отмечают, что акционерам несравнимо выгоднее продать всю квартиру вместе, чем продать свою долю в нужной квартире отдельно. В среднем, цена доли рынка на 15 — 25% ниже стоимости квартиры, продаваемой как часть всей квартиры.
Причина этого в том, что, как видно из приведенных выше объяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности следует ожидать множества споров, судебных и других сложностей при использовании его приобретения. В то время как новый владелец независимого кондоминиума не услышит о таких трудностях.
На практике часто возникает вопрос: что, если два или три совладельца готовы продать квартиру вместе с выгодой, а одна из потерпевших сторон или по другим причинам протестует? Рекомендуется следующее решение: Обратиться в суд со ссылкой на пункт 2 статьи 252, пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса.
Цитата: ‘В случаях, когда доля владельца незначительна, фактически не может быть распределена и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд — и при отсутствии согласия владельца — может обязать другие стороны, вовлеченные в общее имущество, выплатить ему компенсацию’.
Это означает, что в таких случаях сложившаяся судебная практика имеет тенденцию просто заменять ‘протестантскую’ долю на адекватную финансовую компенсацию. Это может быть либо сумма, в которой будет измерена сама доля в случае отдельной продажи, либо стоимость части жилого района, пропорциональная доле, в случае продажи целой квартиры (какой вариант выбран, судьи решают иначе). В результате другие совладельцы, даже если они выплатили компенсацию, сохраняют полноценную квартиру, которая может быть продана со значительно большей прибылью.
Является ли наличие единого лицевого счета препятствием на продажу своей доли в квартире?
Валерий Высшая интеллигенция (322430) 10 лет назад Может, с преимущественным правом покупки. http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_36.html#p2258 Статья 250. Льготное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники права общей собственности имеют преимущественное право покупки доли, подлежащей продаже по цене, по которой она продается, и на других равных условиях, за исключением случая продажи на публичных торгах. Публичные аукционы по продаже доли в праве совместной собственности без согласия всех участников долевого участия могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, а также в других случаях, предусмотренных законом. 2. продавец акции обязан в письменной форме уведомить других акционеров о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия, при которых продажа будет осуществлена Если другие акционеры отказываются покупать или не покупают проданную долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца и в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня уведомления, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. 3. в случае продажи акции в нарушение права преимущественной покупки любая другая сторона, участвующая в праве собственности на акцию, имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке передать ему права и обязанности покупателя. 4. переуступка права преимущественной покупки акций не допускается. 5. правила настоящей статьи применяются также в случае продажи доли по договору обмена.
Удачи
derig Master (1275) 10 лет назад Спасибо за подробный ответ! Но был еще один практический вопрос.
Что делать, если продавец дает завышенную цену в письменном обещании посадить свинью на бывшую. А через месяц он продает его третьей стороне по гораздо более низкой цене ?
Инга Искусственный интеллект (291124) 10 лет назад
Продавец обязан предложить второму владельцу сначала (в письменной форме) забрать свою долю. если он откажется, то может продать ее в сторону. Лицевой счет не имеет значения
derig Master (1275) 10 лет назад
Как я понимаю, в письменном предложении должна быть указана цена. А если второй владелец отказался и акция не продается (по ценовым причинам), то можно снизить цену. И как это отслеживается, если цена ‘тихо’ снижена.