Дарение или продажа доли квартиры, что выгоднее собственнику? Какие плюсы и минусы дарения и продажи доли в квартире? Какая сделка обойдется дешевле при отчуждении недвижимости? Это одни из часто задаваемых вопросов наших клиентов. Давайте рассмотрим особенности такой сделки и решим, что же выгоднее и дешевле.
Продать или подарить на рынке недвижимости возможно не только всю квартиру, но и ее часть—долю. В целом сделка по такой продаже особо ничем не отличается от стандартного договора купли – продажи или договора дарения.
В документе прописываются все условия, обязательства и особенности сделки. При заключении договора, дается четкое описание долевой части, а также указываются условия пользования площадью, которая принадлежит всем собственникам квартиры. Это ванная, кухня, коридоры.
После заключения договора, стороны его регистрируют, составляют акт приема – передачи объекта.
Договор купли – продажи на долю своей недвижимости
Договор на продажу доли должен содержать в себе следующую информацию:
- Указание на предмет договора. Сообщается о месторасположении объекта продажи, площадь, тип строения, перечень правоустанавливающих документов. Эту документацию предоставляет продавец доли квартиры
- Стоимость объекта продажи (доли квартиры), порядок расчетов, возможные рассрочки
- Указываются реквизиты сторон, паспортные данные
- Действия и ответственность сторон
- Дополнительные условия
Подписание стандартной формы договора происходит в присутствии обеих сторон.
Если одна из сторон по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке, допускается оформление представителя, имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.
Оформление договора купли – продажи доли квартиры и ее последующая регистрация должна быть грамотной. Это позволит в будущем избежать массу проблем и конфликтных ситуаций.
Чем отличается долевая собственность
Доли в квартире имеют свои отличительные черты:
- Каждая часть или доля определяется в виде соответствующего договора
- Указываются конкретные размеры и комнаты собственников
- Определяются правила пользования всеми жильцами
- При продаже доли в квартире совладельцы имеют преимущественное право на ее покупку
Причины образования доли в квартире
Квартира—вам не пирог и на куски ее не разрежешь. Долевое участие жильцов может возникать по таким причинам:
- Расторжение брака между супругами
- Судебное решение о выделении долей в квартире
- Неразрешимые споры по поводу продажи квартиры
Бывают случаи, когда совладельцы квартиры годами не могут прийти к общему решению по улучшению своих жилищных условий. Поэтому договор купли – продажи доли является единственным спасительным решением для всех дольщиков.
Перечень документов для отчуждения своей доли в квартире
С самого начала процедуры по отчуждению доли в квартире с последующей регистрацией, необходимо собрать пакет документов:
- Заявления сторон о переходе права собственности на долю в квартире
- Договор купли – продажи
- Акт приема – передачи
- Указания на полномочия сторон
- Паспортные данные сторон
- Уведомление в письменной форме участникам долевой собственности
- Отказы в письменном и заверенном виде от участников долевой собственности
Также могут быть востребованными документы о согласии опеки при наличии несовершеннолетних собственников долей
Расходы и налоги при оформлении дарственной на долю
Согласно НК РФ статьи 217 при продаже или дарении собственник доли квартиры обязан уплатить налог на доходы. От уплаты такой пошлины освобождаются лица, которые владеют недвижимостью более 3 лет с момента ее приобретения.
Что выгоднее собственнику подарить или продать долю в квартире
Задумываясь об отчуждении долевой части квартиры, люди не могут понять, чему дать предпочтение дарственной или договору купли – продажи? Ответ на этот вопрос может кроиться только в индивидуальном характере этой специфической сделки. Обязательно нужно учитывать родственную связь между совладельцами квартиры и размер долей в недвижимости, а также размер пошлины при той или иной сделке.
Плюсы и минусы дарения доли квартиры
Различие процедур дарения и купли – продажи говорят сами за себя. Разберемся в преимуществах и недостатках таких сделок. Рассмотрим сначала достоинства договора дарения части жилья:
- В первую очередь от дорогих налогов (13% от стоимости) при дарении освобождаются близкие родственники и супруги—владельцы долей
- Доля в квартире, приобретенная по договору дарения может быть продана без налога по истечение 3 лет
- При дарении в определенных обстоятельствах, возможно отсутствие нотариального заверения сделки
- В процессе дарении доли квартиры не нужно согласие соседей
- Быстрый переход права собственности—сразу после сделки и регистрации новый владелец вправе распоряжаться своей частью
Основными минусами могут быть:
- Оспаривание и аннулирование сделки. По статистике, в судебном порядке могут оспариваться дарственные, которые совершались невменяемыми лицами.
- Проблемы и риски с арестами и залогами на долю квартиры
- Третьи лица обязаны уплатить налог в размере 13% от стоимости доли
Преимущества и недостатки продажи доли квартиры
Продажа, а не договор дарения, имеет свои очевидные плюсы:
- Все налогоплательщики получат налоговый вычет
- Возможность заключения предварительного договора, который исключает возможные риски со стороны продавца
- Нет ограничения по выбору покупателей
Минусы купли-продажи доли квартиры:
- Всегда налоговые платежи оплачивает продавец
- Продавец не имеет права заключения сделки без согласия совладельцев
- Купленная в браке доля, сразу считается совместно нажитой собственностью супругов
Что же выбрать, дарение или продажу доли в квартире
Договор купли – продажи более обезопасит продавца на сделке. Пока собственник не получит на руки требуемой суммы, договор заключаться не будет.
При дарении доля сразу переходит в право владения, но в дополнительных пунктах договора могут быть прописаны такие условия, как пожизненное содержание. Также при договоре дарения согласие совладельцев квартиры не требуется.
Но все же лучше полюбовно и без проблем оформлять договор дарения между близкими родственниками.
Так что же выбрать владельцу квартиры в процессе отчуждения доли квартиры? Все будет зависеть от обстоятельств и конкретной индивидуальной ситуации.
Компания Чистые Пруды всегда проконсультирует своих клиентов по продажам доли квартиры в Москве и Подмосковью, а также разъяснит специфику и риски при заключении договора дарения.
Мы обеспечим сопровождение отчуждения квартиры на всех его этапах. АН Чистые Пруды гарантирует правомерность заключающихся сделок как по купле – продаже, так и по дарению доли в квартире.
Для законного решения квартирных вопросов и удачного заключения договоров, обращайтесь в наше агентство недвижимости!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(6
Собственник предлагает приобрести долю в квартире по завышенной стоимости
Сегодня мы предлагаем статью на эту тему: ‘Владелец предлагает купить часть квартиры по завышенной цене’. Мы постарались полностью раскрыть эту тему, и наш специалист Сергей Шевцов поделится важными выводами.
Позже можно будет доказать в суде, что вы сделали все возможное, чтобы достичь соглашения, и что вы строго соблюдали закон.
- Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, по которому жил гражданин.
- Настоятельно не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, так как если они докажут, что не были заранее проинформированы о продаже акции или не получили предложение о ее покупке, то легко смогут отстоять свои права на акцию позже.
- Если Вы сделали все возможное, чтобы сообщить совладельцам приватизированной квартиры о своем намерении продать свою долю, но не получили четкого объяснения, почему они против такой сделки, суд решит этот вопрос.
Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры
Видео удалено
| Видео (нажмите для воспроизведения). |
Если совладельцы живут по другому адресу или существует высокий риск того, что они не будут требовать уведомления, лучше воспользоваться почтовой службой. Уведомление можно отправить ценным письмом или телеграммой.
- Данные о продавце;
- Тип объекта и его кадастровый номер;
- Адрес объекта;
- Цена акции.
Настройки конфиденциальности для электронных уведомлений не предоставляются и могут быть просмотрены любым человеком.
Таким образом, квартира может принадлежать нескольким людям и акции не обязательно должны быть одинакового размера. Обычно не все владельцы живут в одном районе, поэтому некоторые из них используют свои акции, а другие — другие.
В этом контексте другие владельцы начинают задаваться вопросом, имеют ли они право на компенсацию за свою долю жилья, которым они владеют, но не пользуются.
https://www.youtube.com/watch?v=_ef_xotAdow
Что такое компенсация за долю в жилище Если совладелец жилища не живет в нем и не пользуется жилищем, он имеет право потребовать либо компенсацию за пользование своей долей, либо часть общего имущества пропорционально своей доле. Это право особенно распространено, когда жилище является источником дохода.
Пытаются продать долю в квартире по завышенной цене. как быть?
Компенсации и льготы, полученные Как правило, суд не видит других веских причин препятствовать владельцам, которые не желают приобретать такую акцию или не готовы к этому, что может помешать выделению части доли в собственности и ее последующей продаже.
Помните, что если вы действуете в рамках закона, вы всегда можете выделить и продать долю в приватизированной квартире. Продажа и покупка доли в ипотечном жилье Граждане, владеющие долей в жилье, сталкиваются со многими другими нюансами.
Например, могут возникнуть некоторые проблемы, когда вы хотите продать долю в ипотечной квартире. Обычно такие ситуации возникают, когда супруги, однажды купившие квартиру с ипотекой, разводятся, если один из них хочет съехать и продать свою долю собственности.
Вспомним сначала основное право покупки, которое в данном случае принадлежит второму супругу.
Возможно ли доказать продажу доли собственности по завышенной стоимости?
Гражданский кодекс, стр.2). Доля квартиры распределяется естественным образом (отдельная комната или несколько комнат), или, если владельцы не нашли компромисса, судом, который использует самые простые арифметические средства: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 — делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м.
выделена доля в размере ½, заявитель имеет право на дальнейшую продажу 20 кв.м. жилья. Как продать половину своей доли? Доля квартиры может быть настолько большой, что у владельца будет желание продать только часть имущества, которым он владеет.
В этом случае владелец акции должен следовать тем же правилам: сначала выделить часть акции и предложить ее другим владельцам.
Можно ли и как продать долю без согласия собственников
Во всех сделках с недвижимостью доля предполагает.
Что нужно знать, чтобы продать право собственности на акции, возможно ли это без согласия других владельцев и другие особенности процедуры подробно рассматриваются в статье.
○ Преимущественное право на покупку доли в квартире
(часть 1 статьи 250 ГК РФ).
В случае продажи части права совместной собственности постороннему лицу, другие совладельцы имеют преимущественное право приобретения проданной доли по цене, по которой она продается, и на других равных условиях, за исключением продажи на публичных торгах и случаев, когда владелец здания или сооружения, расположенного на земельном участке, или владелец помещения указанного здания или сооружения продает долю права совместной собственности на земельный участок.
Это означает, что владелец, решивший продать свою долю, должен предложить ее другим владельцам, прежде чем искать другого покупателя. Важно помнить, что это продажа или обмен собственности; если решение о продаже принято, согласие не требуется.
✔ Кому предоставляется?
Этот тип прав возникает только при наличии доли в капитале, при которой все владельцы имеют одинаковые права на собственность. Соответственно, совладельцам жилья предоставляется преимущественное право покупки.
Пожалуйста, обратите внимание!
Согласие на продажу третьему лицу также должно быть получено от несовершеннолетнего владельца (для чего бумага должна быть подписана его представителем).
✔ Если несколько собственников заявили о готовности купить долю?
Важная особенность владения акциями — все владельцы имеют одинаковые права. Таким образом, если желание купить проданную часть выражается несколькими из них, продавец выбирает, кому отдать ее. Параметры выбора не регулируются законом; совладельцы имеют приоритет только перед другими покупателями.
Можно также заключить договор купли-продажи с группой владельцев — они будут стороной договора. В этом случае проданная часть будет поделена между ними поровну.
✔ Можно ли продать долю без согласия собственников?
Для продажи совместно принадлежащего имущества согласие других владельцев на сделку не требуется. Закон лишь предусматривает обязанность продавца уведомить совладельцев и дать им преимущество в сделке.
Если никто из совладельцев не хочет покупать акцию или не отвечает, договор купли-продажи может быть заключен без их участия и согласия.
○ Как продать долю без согласия собственников?
Для того чтобы сделка была зарегистрирована в Росреестре и имела юридическую силу, необходимо, чтобы сделка была совершена с соблюдением всех требований законодательства.
✔ Уведомление других собственников о продаже доли
Это обязательное условие продажи акций. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, чтобы его можно было использовать в качестве доказательства выполнения всех требований, предъявляемых к процедуре продажи.
Документ должен отражать
- Имя продавца.
- Намерение продать часть имущества.
- Описание доли — размер и тип (идеально — не разделенная на отдельную часть или реальная — если доля действительно может быть отделена от остального жилого пространства, например, если это отдельная комната).
- Стоимость акции.
- Дата и подпись компилятора.
Уведомление может быть передано:
- Личное в руках совладельцев.
- Заказным письмом с описанием завода и квитанцией о прочтении.
В первом случае необходимо иметь собственную копию уведомления, на которой получатель подтверждает своей подписью, что ему было сообщено о планируемой операции.
Если продавец уверен, что не может найти своих совладельцев или не может получить от них ответ, вы можете обратиться к нотариусу, который позаботится о сложности процедуры.
Важно!
Особенности уведомления других владельцев могут регулироваться федеральными законами (ч. 3 п. 2 ст. 250 ГК РФ).
✔ Получение ответов о готовности приобретения
Акционеры, получившие уведомления о предлагаемой продаже, должны ответить продавцу в течение 30 календарных дней. В этом случае форма, в которой они выражают свои намерения, не имеет значения. Совладелец, решивший воспользоваться своим преимущественным правом покупки, может уведомить продавца в устной форме или направить ему письменный ответ.
Главное, что ты…
✔ Окончательные сроки ожидания ответов от собственников
Продавец может начать поиск покупателя, если не получит ответа от совладельцев в течение установленного законом срока (30 дней). Это относится как к личной доставке уведомления, так и к его отправке по почте.
Если адресат не получил письмо, это не означает, что он не был уведомлен. Вам нужно подождать всего месяц с момента возврата уведомления.
✔ Продажа доли третьим лицам
Если совладельцы общей собственности не хотят покупать часть жилой площади или не высказывают своего мнения по данному вопросу, продавец имеет право заключить сделку с третьим лицом.
Основным условием для заключения договора с внешней стороной является соблюдение условий, предлагаемых остальным акционерам. Если часть квартиры продается по цене ниже указанной в уведомлении — это является причиной для признания сделки недействительной.
○ Оформление сделки купли-продажи
Сделка, в которой недвижимость является долей недвижимости, принципиально не отличается от сделки, в которой продается вся квартира.
✔ Необходимые документы
Для транзакции требуются следующие документы.
- паспорта сторон соглашения.
- Доверенность (когда третья сторона действует от имени одной из сторон).
- Письменный отказ от всех совладельцев квартиры (при их отсутствии — документы, подтверждающие их уведомление, например, почтовые квитанции).
- Документ, удостоверяющий право собственности на часть имущества (договор дарения/обмена/покупки/продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
- Декларация и ЭГРН.
- Документ о земельном кадастре.
- Технический паспорт.
- Выписка из реестра домов или справка по форме № 9 (о зарегистрированных арендаторах и их отношениях с продавцом).
- Свидетельство об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
- Предварительный договор купли-продажи.
✔ Правила оформления договора
Продажа акций недвижимости требует нотариального заверения, без которого в передаче права собственности отказано.
Процедура продажи:
- Составление предварительного договора купли-продажи.
- Сбор необходимых документов.
- Нотариальное заверение контракта.
- Его передача в регистрирующие органы (через МФЦ или непосредственно в Росреестр);
- Регистрация перехода права собственности (в течение 3 дней после принятия заявок сторон).
Финансовые расходы:
- Оплата нотариальных услуг.
- Уплата государственных пошлин.
- Уплата налогов (0,5% от стоимости акции).
Если продавец владеет недвижимостью менее 3 лет, продавец также должен заплатить 13% от суммы сделки.
Таким образом, основной особенностью продажи долевого имущества является право преимущественной покупки, возникающее у других владельцев. Его несоблюдение является основанием для признания сделки недействительной.
○ На вопросы отвечает Вадим Калюжный (юрист-консультант):
✔ Имею ¼ долю в квартире. Родственники тиранят и третируют, требуют, чтобы я передала свою долю им. Решила продать. Отправила всем уведомления, они отказываются давать разрешение на продажу и сами не хотят выкупать мою долю. Можно ли продать квартиру без их разрешения?
Если родственники в письменной форме отказываются от осуществления своего отказа от покупки, вы можете заключить сделку с третьим лицом через 30 дней после получения уведомления о получении письма с предложением купить акцию.
✔ Купила долю в квартире. Теперь другие собственники отказываются меня впускать в жилье, мотивируя тем, что я никто. У меня имеется ¾ доли, можно ли как-то обязать их продать мне их доли в квартире?
Совладельцы акций не обязаны продавать свою долю по требованию одного из акционеров. Поэтому вы можете предложить им только сделку, и то, согласны вы на нее или нет, зависит только от них.
Как продать долю в квартире без согласия других владельцев объяснит юрист по недвижимости Инна Белякова.
Опубликовано : Вадим Калюжный , специалист портала Top Lawyer.ru
Покупка и продажа доли в квартире: почему это сложно?
Лори
Если квартира принадлежит более чем одному человеку, то первая трудность заключается в том, что владелец одной из акций не может просто выставить свою часть квартиры на продажу. Сначала он должен предложить другим совладельцам купить его.
И не только на словах, но и в письменном сообщении с ценой и условиями продажи. Это ‘письмо счастья’ должно быть либо доставлено вручную, с личной подписью, либо отправлено по почте (с подтверждением получения).
Другие владельцы получают вознаграждение в течение одного месяца, по истечении которого они должны либо купить предложенную акцию, либо отказаться от покупки.
Несоблюдение этого правила может привести к печальному концу. Инвесторы-акционеры, которым не было предложено выкупить инвестиции (или которые были предложены по завышенной цене вместо реальной цены), имеют право в течение трех месяцев со дня сделки подать иск в суд и потребовать передачи прав и обязанностей покупателя. Суд встанет на их сторону.
Часто бывает проблематично связаться с другими владельцами. Они могут находиться в тюрьме или за границей или умышленно уклоняться от уведомления.
В этом случае существует обходное решение, которым пользуются многие люди — доля квартиры оформляется на основании договора дарения, поскольку для того, чтобы дать свою долю бесплатно, согласие владельцев квартиры не требуется.
Это риск для покупателя акции, потому что если сделка будет признана недействительной, деньги не могут быть возвращены (пожертвование является бесплатной сделкой). Часто доля дается по договору дарения, потому что другие совладельцы хотели ее выкупить, но продавец по каким-то причинам не хочет с ними встречаться. Все это должно предупредить покупателя.
Сложность 2: несовершеннолетний собственник
Трудно продать акцию, если она принадлежит минору. Между тем, такие ситуации возникают, например, после развода родителей.
Таким образом, если необходимо продать ту часть квартиры, которая принадлежит ребенку, то помимо права на первый отказ должны быть выполнены и другие условия. Необходимо согласиться на сделку родителей или лиц, их заменяющих. Они также должны получить разрешение на продажу от органов опеки — а это очень трудно.
Здесь будет работать только один метод — необходимо улучшить условия жизни ребенка после продажи. Это означает, что в органы опеки должны быть представлены документы, подтверждающие, что в обмен на проданную квартиру покупается квартира лучшего качества, что доля несовершеннолетнего больше, чем продается, или предоставляется отдельная квартира и т.д.
Инфраструктура района, в который переезжает ребенок, также должна быть не хуже, чем по старому адресу.
Сложность 3: рейдеры
До недавнего времени грабители квартир, которые в основном эксплуатировали конфликтные ситуации в семьях, чувствовали себя свободными в продаже своих долей квартиры.
Предположим, что родственники поссорились или бывшие супруги разошлись, и чтобы раздражать тех, кто живет в квартире, они продают свои акции кому угодно. Среди них было много жуликов.
Они действуют профессионально, согласно разработанным схемам, создают невыносимые условия жизни для других владельцев и заставляют их продавать свои части квартиры за часть цены.
Теперь грабители заблокированы необходимостью нотариального удостоверения акций недвижимости. Конечно, нотариус не может гарантировать, что арендаторы, купившие акции, будут вести себя прилично, но он вовремя распознает фиктивную сделку (когда акция продается за копейки) и не допустит ее, так как несет личную ответственность за последствия.
Нотариус должен удостовериться, что другие владельцы получили уведомление о продаже акции и объяснить все последствия сделки. А в случае подарка нотариус обязан проверить, не является ли сделка подделкой.
Но жулики не спят, они придумывают новые схемы, и поэтому при продаже акции не стоит забывать о риске потерять квартиру — сказка про кроличью хижину всегда актуальна.
Сложность 4: не очень выгодно
Конечно, участие в нотариальной сделке — это хорошо. Но вы должны быть готовы к дополнительным затратам: В Налоговом кодексе указано, что услуга будет стоить 0,5% от стоимости акции (но не более 20 тыс. рублей).
В целом, по мнению риэлторов, продажа доли в квартире — не лучшее решение, даже с точки зрения личной выгоды.
Продажа акции не так опасна, как невыгодна, так как ее рыночная стоимость при продаже всей квартиры обычно ниже номинальной стоимости акции.