Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.
Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:
- несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
- супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.
Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.
Что вы узнаете
Скачать бланкПосмотреть образец
Долю в квартире можно определить двумя способами:
- в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
- в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.
Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.
Шаблон извещения о намерении продать долю
Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:
- порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
- кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
- сроки передачи имущества и др.
Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.
Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.
Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.
Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли
Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.
Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.
Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.
Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:
- адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
- характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
- общая и жилая площади;
- количество комнат;
- состояние квартиры;
- имущество, находящееся в квартире и т. д.
- В виде общей стоимости доли.
- В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.
Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.
Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.
Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.
Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.
Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.
- получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
- уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.
подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.
Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.
Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.
Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.
В соглашении о разделе имущества укажите:
- ФИО обоих супругов.
- Паспортные данные.
- Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
- Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.
Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.
Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.
Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:
- Копии кадастровых паспортов.
- Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
- Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.
Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.
Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.
Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.
Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.
Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире
Москва, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире является одной из самых коварных сделок, хотя сейчас все эти сделки осуществляются при обязательном участии нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие ‘акционеры’ и как этого избежать, и решили подробнее об этом узнать на сайте ‘РИА Недвижимость’.
Капкан №1. Купить, но не купить
Прежде всего, следует помнить, что продавец должен продать свою долю согласно определенным правилам.
Если владелец акции намерен продать ее постороннему лицу, он обязан сначала предложить владельцам остальных акций выкупить ее по цене не выше той, которая была предложена другим покупателям.
У владельцев акций есть один месяц для того, чтобы согласиться или отказаться от своего права преимущественной покупки акций (статья 250 ГК РФ).
Если в течение одного месяца владельцы других акций этой квартиры не выразили желание их приобрести, вы можете смело их продать.
Важно помнить, что теперь все сделки с акциями должны быть нотариально заверены, чтобы нотариус их не отклонил, вы должны выполнить уведомление самостоятельно грамотно.
‘В уведомлении о продаже необходимо указать цену продажи, адрес и кадастровый номер имущества, порядок расчетов, сохранение правового залога в случае оплаты в рассрочку или нет, наличие лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями, условия передачи права собственности’, — поручает Айвар Маликов, адвокат международной юридической фирмы Integrites.
Айвар Маликов
адвокат международной юридической фирмы Integrites
‘Хочу отметить, что любой другой участник права собственности на акции имеет право в течение трех месяцев с момента продажи потребовать в судебном порядке передать права и обязанности покупателя ему’, — отмечает Евгений Корчаго, адвокат Московской коллегии адвокатов ‘Корчаго и партнеры’.
В этом случае другой акционер может претендовать на право передачи права преимущественной покупки.
Однако, как отмечает эксперт, он должен будет тщательно доказать суду, что он не воспользовался преимущественным правом по очень веской причине.
И даже если он это докажет, то это же решение суда обязывает продавца перевести деньги первоначальному покупателю.
Капкан №2. Продавец не продавец
Кроме того, покупатель акции должен доказать выпиской из Росреестра, что продавец является владельцем акции вообще, что нет обвинений в виде ареста или залога, и что он не появляется в судебных спорах, рекомендует Вера Ефремова, адвокат Московской коллегии адвокатов Sed Lex.
Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник
Еще один нюанс, который необходимо уточнить при покупке, это лица, зарегистрированные в квартире, которые не являются ее владельцами.
Таким образом, если несовершеннолетний ребенок продавца зарегистрирован в квартире, покупаете ли вы долю или всю квартиру, вы должны сначала договориться с продавцом, чтобы удалить всех лиц, в том числе несовершеннолетних, из регистрации, добавляет Ефремова.
‘Если продавец, злоупотребляя своими правами, не удалил себя из реестра зарегистрированных граждан до или вскоре после сделки, новый владелец должен обратиться в суд, чтобы потребовать удаления регистрации чужих для владельца’, говорит эксперт.
Вера Ефремова
Адвокат Московской коллегии адвокатов ‘Сед Лекс’
Однако адвокат коллегии адвокатов ‘Бородин и партнеры’ Олеся Спиричева просто рекомендует отказаться от сделки в ситуации, когда продавец не регистрирует всех лиц, зарегистрированных там до совершения покупки.
‘При покупке недвижимости с регистрацией по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что не сможете уволить ребенка до его возраста, например, если у его родителей нет другого дома’, предупреждает она.
Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению
Важным моментом является размер доли, принадлежащей ребенку. По словам Спиричевой, миноритарный собственник (владелец малой доли) в буквальном смысле действующего законодательства имеет право распоряжаться своими квадратными метрами, даже если они составляют 0,5 кв. м, включая продажу, подарок или аренду.
Но в этом случае может возникнуть большая проблема с жильем. Дело в том, что на практике суды склонны отказывать владельцу микродомена в праве жить в квартире. Если размер его доли не позволяет ему выделить отдельное помещение и он не связан с другими владельцами, то он может рассчитывать только на то, что его доля будет выкуплена другими владельцами.
По требованию мажоритарного собственника или его группы суд может отозвать право собственности на малую долю вопреки воле миноритарного собственника, если последний имеет значительно меньшую долю, не может выделить отдельную комнату пропорционально доле, или имеет другую квартиру и не живет в ней.
‘Понятие ‘малой’ доли определяется законом, но закон не содержит определения или числового критерия, по которому можно было бы определить такую долю. Таким образом, суд по своему усмотрению определяет, является ли доля значительной или нет. Одним из критериев, разработанных судебной практикой, является возможность выделения соответствующей доли в изолированном пространстве’, — подчеркивает Спиричева. Олеся Спиричева
Олеся Спиричева
Адвокат коллегии адвокатов ‘Бородин и партнеры’
Однако известны судебные прецеденты, когда суд отказывал владельцу 2/3 квартиры в праве переезда, говорит она. В данном случае семья жила в однокомнатной квартире, которая владела 1/3 квартиры.
Суд постановил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться квартирой пропорционально своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, невозможно выделить отдельную комнату в однокомнатной квартире новому владельцу, необходимость поселения и проживания в спорном жилом помещении истца не доказана, Таким образом, суд установил, что истец злоупотребил своим правом, так как он сознательно действовал недобросовестно при покупке доли квартиры, так как знал о существовании совладельца 1/3 доли и непригодности квартиры для совместного проживания двух разных семей.
Не стоит забывать и о здравом смысле. Если вы купите ½ в однокомнатной квартире, где уже живет для вас незнакомец, то, скорее всего, это не сработает, говорит Ефремова. Ведь размер этой акции не позволяет выделить отдельную комнату в квартире, и вы не имеете никакого отношения к другому владельцу. Вера Ефремова
Вера Ефремова
Адвокат Московской коллегии адвокатов ‘Сед Лекс’
Кто из двух собственников имеет право проживать в этом районе, суд будет решать на основании того, кто прожил в квартире более длительное время.
Это означает, что если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, к которой вы не принадлежите, и у вас самих есть другая квартира, суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально жили в этой квартире.
Капкан №5. Трудности бытия
Даже если вы совершаете правильную покупку через нотариуса, решите проблему выселения детей предыдущего владельца и у вас нет миноритарной доли в квартире — это не повод для того, чтобы расслабиться и заключить сделку. В конце концов, вы должны подумать о том, можно ли вообще жить в тех местах, которые вы купили?
Представьте себе, что у вас есть третий в трехкомнатной квартире с комнатами 12, 15 и 20 квадратных метров. Какой из них вы получите, зависит от многих факторов.
‘Если стороны не могут договориться, они идут в суд с иском, и есть разные обстоятельства дела, суд определяет каждую комнату. Например, учитывается наличие детей у владельца, и в этом случае владелец может рассчитывать на комнату с большим пространством’, — говорит Ефремова.
Вера Ефремова
Адвокат Московской коллегии адвокатов ‘Сед Лекс’
Однако можно делиться не только ‘квадратами’, но и расходами на коммунальные услуги.
В большинстве случаев управляющая компания высылает квитанцию на всю квартиру, а владельцы делят сумму по соглашению.
Но если один из них не выплачивает свою долю, то лицевой счет можно разделить в суде, тогда каждый из них получает личную квитанцию, добавляет их.
Если коммунальные помещения нуждаются в ремонте, а у некоторых владельцев нет денег или они просто хотят его профинансировать, то один из владельцев может сделать это за свой счет, а затем оборудование может Например, один из жильцов может поменять замки и не пускать вас в квартиру. Или, если вы продадите свою долю, другие арендодатели могут отказать потенциальным покупателям в доступе к квартире. Тогда вам придется обратиться в суд с требованием не вмешиваться в пользование квартирой, заключила Ефремова.
Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире
776 просмотров
акционеры имеют право пользоваться и распоряжаться своим имуществом на равных условиях с единоличными владельцами. Исключением является необходимость прийти к соглашению с совладельцами. Однако они не могут запретить гражданину продать свою долю собственности. Давайте подумаем более тщательно о том, как формализовать продажу нераспределенной доли жилья.
Понятие невыделенной доли
Если собственность не может быть разделена между несколькими совладельцами, не влияя на ее характеристики, несколько владельцев могут иметь право совместной собственности. Статья 254 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность разделения доли в совместной собственности. Обязательным условием разделения является определение конкретной доли собственника.
Пример . Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве совместной собственности. Для определения доли необходимо заключить договор или подать заявление в суд. Только тогда можно выделить долю в натуральной форме.
При определении акции акции считаются эквивалентными без особых на то причин. Елена и Иван будут владеть половиной квартиры.
Таким образом, под нераспределенной долей понимается та часть права собственности на жилье, которая уже определена в процентах, но еще не распределена. Нераспределенная акция называется идеальной.
Рассмотрим, почему нераспределенная доля называется идеальной. Его не существует и он отражается только на бумаге.
Пример . Фаина и Кирилл владеют 3-комнатной квартирой на правах совместной собственности. Каждая из них имеет по 1/2 доли. У Фаины есть маленький сын. Ванная комната, кухня, прихожая и холл являются общей собственностью. Невозможно разделить 3 комнаты на 2 человека.
В случае запроса на определение пользования квартирой, суд предоставляет Фаине и ее сыну право пользоваться 2 комнатами. И Кирилл получает право только на одну комнату.
Хотя юридически совладельцы имеют равную долю, на практике не всегда удается удовлетворить требования владельцев о точном разделении квартиры.
Закон устанавливает ряд требований по продаже нераспределенных акций. Однако только суд или FSSP могут выдать ордер на продажу.
Владелец имеет право распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав совладельцев.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса, владелец акции обязан предупредить совладельцев о продаже имущества и предложить им объединить свою долю имущества. Информация должна быть предоставлена в письменном виде. В случае несоблюдения Росреестр откажется регистрировать сделку.
В 2020 году существуют следующие возможности продажи нераспределенной части имущества
- Продажа совладельцам.
- Продажа третьей стороне.
- Принудительная продажа по решению суда.
Через договор
Когда стороны согласны заключить сделку и договорились об основных пунктах договора, сделка исполняется договором.
Обязательным условием является удовлетворение прав совладельцев на предпочтительный выкуп. Для этого необходимо отправить уведомление.
Закон запрещает продажу акции третьему лицу по цене ниже указанной в уведомлении. Срок принятия решения по предложению — 30 дней. Он рассчитывается с момента передачи документа совладельцу.
Для подтверждения доставки документа требуется телеграмма. В случае отказа гражданина в выдаче документа к процедуре может быть привлечен нотариус.
Специалист готовит заказное письмо и отправляет его совладельцу. В конце срока нотариус передает документ.
Если совладелец согласен на выкуп, он должен сообщить продавцу о своих намерениях в течение 30 дней. Если имеется несколько совладельцев, продавец имеет право выбрать покупателя.
Продажа доли аутсайдеру гораздо сложнее. Прежде всего, гражданин должен установить цену, которая является рыночной ценой. Обычно это на 20 — 30% ниже цены акции в квартире.
Если продавец решает понизить цену акции, он должен повторно уведомить об этом совладельцев. В противном случае совладелец может потребовать, чтобы сделка была передана ему.
Процедура продажи акции по договору включает в себя
- Уведомление совладельцев.
- Поиск покупателей.
- Подготовка документа.
- Подготовка контракта.
- Уведомление нотариуса.
- Государственная регистрация.
Перечень документов
Следующий шаг — подготовка документации. Список документов, подлежащих продаже постороннему лицу или совладельцу, идентичен.
Список документов:
- Гражданский паспорт;
- Выписка из УГРН;
- Справка об отсутствии налоговой задолженности;
- Титульный документ (справка о праве наследования, обмене договора, купле-продаже, дарении);
- технический паспорт;
- выписка из домового реестра;
- согласие на сделку от супруга;
- справка об отсутствии задолженности по арендной плате.
Если гражданин привлекает представителя, к нему должна быть приложена нотариальная доверенность. Для проверки доверенности представителя необходимо проверить законность документа на сайте Бундеснотаркамеры.
Если в состав продавца входит несовершеннолетний ребенок, то для продажи необходимо также получить согласие органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка. При отсутствии документа Росреестр откажется регистрировать сделку.
Образец контракта
Документом, обосновывающим передачу прав, является договор купли-продажи. Он составлен в письменной форме.
Контракт содержит следующую информацию:
- Название документа;
- Дата регистрации;
- Место состава (город и другой муниципалитет);
- Сведения о продавце;
- Данные о покупателе;
- Сведения о квартире (общая площадь, месторасположение, этаж, адрес);
- Сведения о размере доли; Права и обязанности сторон;
- Права и обязанности сторон;
- Цена акции;
- Способ расчета;
- Наличие/отсутствие предоплаты, депозита, преддоговора;
- Сведения о передаче акций (функция протокола приема-передачи);
- 6 Ответственность сторон;
- Сведения о сторонах и подпись.
- Образец договора
Скачать договор о продаже акций в квартире
Регистрация доли
С 2019 года требуется нотариальное заверение договора, если продавец является несовершеннолетним или если квартира продается всеми акционерами одновременно. Поэтому совладелец при продаже акции должен обратиться к нотариусу.
Нотариальные услуги значительно увеличивают расходы сторон. Однако такую сделку сложнее оспорить.
Нотариус может помочь подготовить проект договора. Стороны должны прочитать и подписать документ.
Последний шаг — государственная регистрация в Росреестре. С 2019 г. обязанность направлять документы в компетентный орган переходит к нотариусу. Если сделка не была нотариально удостоверена, стороны сами передают договор в Росреестр.
Государственный сбор оплачивается покупателями. Стоимость пошлины составляет 2 000 рублей с каждого владельца.
Расходы
Стоимость регистрации сделки может быть оплачена покупателем, продавцом или совместно сторонами.
Основные расходы в 2020 г.
Вид расходовСумма расходов
| Отправка уведомления | В зависимости от стоимости телеграммы или цены нотариуса для уведомления совладельцев |
| Подготовка документов | Технический паспорт — 5 000 r. Определение доли — 10 000 r. |
| Подготовка предварительного договора | От 10 000 об. |
| Подготовка основного контракта | От 10 000 об. |
| Нотариальное удостоверение | 0,5% от суммы сделки |
| Государственная регистрация | 2 000 обр. |
| Налог с поставщиков | 13% от суммы сделки |
Через суд
В случае невозможности осуществить сделку по договору, гражданин имеет право отстаивать свои интересы в суде.
Закон предусматривает следующие возможности обращения в суд:
- Признание совладельцев уведомленными и запрещение препятствий к продаже (для продажи третьим лицам);
- Принуждение к сделке (выкуп в судебном порядке);
- Передача права выкупа доли от третьего лица к совладельцу (в случае нарушения права на преимущественный выкуп)
Только совладелец или его законный представитель может инициировать судебное разбирательство, так как его права были нарушены.
Срок давности варьируется в зависимости от длины. В случае нарушения права на льготный выкуп гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев со дня обнаружения. В других ситуациях истец имеет право начать судебный процесс в течение 12 месяцев после обнаружения нарушения.
Важно! Особенностью передачи истцу права выкупа является необходимость перечисления суммы, необходимой для выкупа доли, на счет суда. Если истец не распорядится этой суммой, судебное разбирательство не состоится.
Так как оспариваемая собственность является недвижимостью, вы можете отправить заявление в суд только по месту нахождения квартиры.
Суд отбирается в соответствии со стоимостью спорного имущества:
- до 50 000 об. — Местный суд;
- более 50 000 об. — Окружной суд; более 50 000 об.
Совладелец всегда выступает в качестве ответчика. Если доля уже принадлежит новым покупателям, то ответчик является первоначальным владельцем доли.
разбирательства:
- Разоблачить нарушение.
- Соберите улики.
- Формулировка требования.
- Оплата государственной пошлины.
- Подача в суд.
- Судебный процесс.
- Получение решения суда.
Образец иска для принудительной продажи доли в квартире
Иногда возникает ситуация, когда истец хочет купить долю у совладельца и не хочет ее продавать. В случае насильственного поглощения должно быть доказано, что доля незначительна. Затем истец перечисляет сумму, необходимую для выкупа, на счет суда.
Если суд удовлетворяет требования истца, деньги перечисляются на счет ответчика. Истец получает единоличную собственность на квартиру.
Требование о принудительной продаже нераспределенной акции должно включать в себя
- наименование суда;
- данные истца;
- данные ответчика;
- данные представителей сторон (если таковые имеются);
- цена иска;
- госпошлина;
- наименование документа;
- сведения о причинах признания незначительной доли;
- сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
- сведения по существу вопроса;
- ссылка на закон;
- претензии;
- список документов;
- дата и подпись.
Важно! Вы можете обратиться в суд только в том случае, если другие методы урегулирования не увенчались успехом. Поэтому истец должен предоставить суду информацию о попытках достичь досудебного урегулирования.
- Пример акции по принудительной продаже нераспределенной части
Скачать акцию по принудительной продаже нераспределенной части
Расходы
Издержки по иску полностью оплачиваются истцом. Как следствие, истец может взыскать расходы с ответчика, но только в том случае, если суд выполнил его требования.
Основными расходами в судебном процессе являются обязательства государства перед судом.
Правила расчета государственной пошлины
Цена спорной части активовФиксирование процента (%)
| От 1 000 001 об. | 13 200 р. | 0,5 |
| От 200 001 до 1 000 000 r | 2 | |
| От 20 001 до 100 000 об. | 800 р. | 3 |
| Менее 20 000 об. | — | 4 |
Регистрация права собственности
Основанием для подачи заявления о внесении доли в Федеральный реестр является постановление суда. Документ выдается в день его принятия. Однако, она вступит в силу только через 30 дней с даты выпуска.
При подаче заявления в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Это составит 2 000 рублей. от каждого владельца.
Срок рассмотрения заявки составит не более 7 дней . При подаче документов на МФЦ срок может быть продлен на 1-2 дня .
Закон позволяет продавать неразделенную часть квартиры. Для этого необходимо определить его размер в процентах. Однако сделки с акциями недвижимости требуют юридического сопровождения. Информацию о методах продажи можно получить непосредственно на сайте. Просто опишите проблему дежурному адвокату, и специалист поможет вам.
- В связи с постоянными изменениями в законодательстве, уставах и судебной практике, у нас иногда нет времени на обновление информации на сайте
- Ваша юридическая проблема индивидуальна в 90% случаев, поэтому самостоятельная защита прав и основные способы решения ситуации зачастую не подходят и только усложняют процесс!
Так что свяжитесь с нашим адвокатом для бесплатной консультации прямо сейчас и устраните проблемы в будущем!
Сохраните ссылку или поделитесь ею с друзьями
Как узнать за сколько была продана доля вторым собственником? — Правовед.RU
532 Адвокат теперь на сайте
Здравствуйте. муж унаследовал Для 1/2 двухкомнатной квартиры. Документы уже получены. Вторая часть квартиры принадлежит его сестре. Муж не намерен продавать свою долю.
Она отправила уведомление (фотография приложена к уведомлению, личная информация скрыта) с курьером о намерении продать свою долю. Уведомление информирует о том, что решение, которое он примет (покупать или нет), должно быть сообщено заказным письмом и на бланке El. Возникают такие вопросы:
1. необходимо ответить: 1. Нужно ли указывать причину отказа от покупки акции.
2. в случае нотариального заверения сообщения, так как на полученной копии есть только подпись сестры, нет печатей и все остальное.
3. При продаже акции продается одна из двух комнат, площадь которой разная, как решается этот вопрос? Кто получит какую комнату.
4. как разделить лицевые счета на одну квартиру (если вы сообщите второму владельцу о своем намерении разделить счета)
5. я знаю, что продажа может быть оспорена, если другая сторона продаст долю дешевле, чем указано в уведомлении. Как я могу узнать, за сколько акций был продан второй владелец?
Спасибо
1571761737263-41571761737263-481938388.jpg81938388.jpg Юридическая консультация онлайн Ответ в течение 15 минут Задайте вопрос
Юридический (2)
Добрый вечер, Марина!
1. Вы должны дать ответ. Необходимо ли указывать причину отказа в приобретении акций
Нет, не обязательно. Отсутствие ответа означает отказ.
Гражданский кодекс ст. 250. преимущественное право покупки
2. продавец акции обязан в письменной форме сообщить остальным участникам о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и другие условия, при которых он ее продаст.
Если остальные участники акции не приобретают проданную долю в праве собственности на недвижимость в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня уведомления, продавец может продать свою долю любому лицу.
В случае, если все остальные участники права собственности на акции в письменной форме откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки проданной акции, эта акция может быть продана постороннему лицу раньше указанного срока.
2. Уведомление должно быть нотариально заверено, потому что на полученной копии есть только подпись сестры, никаких печатей и все остальное.
Нотариальное заверение коммуникации требуется Гражданским кодексом.
Доля собственности выставлена на продажу, а не конкретная комната. Если необходимо определить порядок пользования квартирой, находящейся в совместной собственности, порядок расположения комнат, этот вопрос будет решен по взаимному согласию или в суде.
Гражданский кодекс ст. 247. владение и пользование имуществом в совместной собственности
1. владение и пользование имуществом в совместной собственности осуществляется по соглашению всех сторон и — в случае недостижения соглашения — в порядке, установленном судом.
4. как разделить лицевые счета на квартиру (если Вы уведомите второго владельца о своем намерении разделить счета)
Можно разделить лицевые счета на количество владельцев, подав иск в суд.
. расходы на содержание имущества, находящегося в общей собственности
Каждый участник, находящийся в общей собственности, участвует в уплате налогов, сборов и других платежей на общее имущество и в расходах по его содержанию и уходу за ним пропорционально своей доле.
5. я понимаю, что факт продажи может быть оспорен, если другая сторона продаст акцию по более низкой цене, чем указано в уведомлении. Как узнать, за сколько была продана доля второго владельца?
Можно запросить копию договора купли-продажи Росреестра, но только одна из сторон, участвующих в сделке, так как эта информация относится к информации с ограниченным доступом.
Привет, Марина!
1. Нужно ответить. Нужно ли указывать причину отказа от покупки акции.
Марина
Нет, муж, как владелец своей доли, не обязан отвечать на уведомление о продаже доли своей сестрой. В конце месяца она приобретает право продать квартиру другим лицам.
2. если уведомление должно быть нотариально заверено, потому что на полученной копии есть только подпись сестры, нет печатей и все остальное.
Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если законом это прямо предусмотрено, в данном случае не предусмотрено законом , достаточно простой письменной формы с подписью (ст. 250, п. 2) Продавец акции должен письменно уведомить остальных участников акции о намерении продать свою долю неуполномоченному лицу, указав цену и другие условия, при которых он ее продаст.
Если другие акционеры не приобретают долю в праве собственности на недвижимость , которая продается в течение одного месяца ,…. с момента уведомления, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники права собственности на акции в письменной форме откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки проданной акции, эта акция может быть продана неуполномоченному лицу раньше указанного срока.
3. при продаже акции продается одна из 2-х комнат, площадь которой отличается, как решается этот вопрос? Кто получит какую комнату.
Вы продаете акции , , а не сами номера. Разделение квартиры является естественным, т.е. комнаты в квартирах обычно не разрешены. Но разрешается определять порядок использования жилой площади, то есть один владелец использует одну комнату, а другой — другую. Это возможно как по соглашению сторон, так и в суде (ст. 247 ч. 1 п. 1 п. 1 ГК):
1. Владение и пользование имуществом, которое составляет в долевом имуществе, осуществляется по соглашению всех сторон, а в случае недостижения соглашения — в порядке, установленном судом.
Собственно, если Вы обращаетесь в суд в соответствии с порядком пользования жилыми помещениями, Вы можете обратиться к разделу о лицевых счетах владельца на основании статьи 249 ГК:
4. как разделить лицевые счета на одну квартиру (в случае, если второй владелец будет проинформирован о своем намерении разделить счета)5. Я знаю, что факт продажи может быть оспорен, если второй владелец продаст долю дешевле, чем указано в уведомлении. Как узнать, за сколько второй владелец продал долю?
Если у Вас есть подозрения (причины) о занижении стоимости проданной доли, Вы можете обратиться в суд, который, по Вашему запросу, фактически предъявит иск от сестры по договору купли-продажи доли, которая укажет цену (ст. 57 ч. 1 п. 2 ГК РФ):
Если трудно представить необходимые для этих лиц доказательства, суд, по их запросу , окажет помощь в сборе и взыскании доказательств.
Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?
Если квартира разделена на акции, всегда возможно, что один из владельцев хочет продать свою долю. Такая продажа не сулит ничего хорошего остальным. Что можно сделать, чтобы квартира не стала коммуной?
Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Продаже акции предшествовал преступный инцидент. Обычная супружеская пара превратилась в коммунальную квартиру после того, как их бывшие жены развелись.
Жена и сын продали свои акции новым владельцам, которые устроили невыносимую жизнь для бывшего владельца: мужчина не был допущен на кухню и в ванную комнату и выжил из квартиры любым способом.
Он не выдержал и взял ближнего своего в заложники, а потом расстрелял его.
Сделки с акциями часто сопровождаются конфликтами до и после продажи. Особенно сложно хозяевам, которые останавливаются в квартире, переезжать к незнакомым людям. Можно ли предотвратить продажу акции?
Возможно ли запретить совладельцу продать акцию?
В настоящее время домовладельцы имеют возможность контролировать сделки со своей собственностью. Для этого необходимо связаться с Единым государственным реестром имущества и подать заявление о запрете операций без личного участия. К сожалению, в случае продажи части квартиры такая заявка не поможет.
‘Запрет на сделки без личного участия касается только доли, принадлежащей владельцу. Влиять на совладельца таким заявлением не удастся’, — объясняет Елена Медведева, руководитель офиса ‘На Алексеевской’ ‘Сети агентств недвижимости МИЭЛ’.
Таким образом, если вы не являетесь владельцем доли в квартире, вы не можете запретить своему совладельцу продать ее. Тем не менее, закон защищает ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.
Что дает вашему совладельцу преимущественное право покупки?
Например, если вы владеете двумя третями собственности, а другая треть принадлежит другому владельцу, владелец должен сначала сообщить вам о своем намерении продать собственность.
Адвокат PENNY LANE REALTY Борис Барютин объясняет суть преимущественного права: ‘Продавец акции обязан в письменной форме проинформировать других совладельцев (акционеров) о своем намерении продать свою долю третьему лицу, указав цену и условия предстоящей сделки.
При условии, что совладельцы (акционеры) не выразили желания купить проданную долю в течение 30 дней, продавец имеет право продать свою долю третьей стороне.
Если это условие не выполняется, акционеры, которые не были уведомлены о продаже, могут объявить сделку недействительной’.
Таким образом, только если вы не ответили на это письмо в течение 30 дней, или если вы отказались от своего права преимущественной покупки, совладелец может предложить свою долю третьим лицам по той же цене. В случае нарушения этих правил продажа акций может быть оспорена в суде.
Эксперты рекомендуют: Если продажа квартиры по частям была предусмотрена и Вы получили предложение от совладельца о выкупе доли, то лучше согласиться с этим.
Как нотариальное заверение сделки по продаже акций помогает?
С 01.01.2017 сделки купли-продажи долей дополнительно защищены — с этой даты Федеральный закон ‘О регистрации недвижимого имущества’ предусматривает новые правила.
Если раньше договор о продаже акций можно было заключить в простой письменной форме, то теперь такие сделки подлежат нотариальному заверению, что делает их более прозрачными и защищенными.
Уведомление о продаже совладельцам (акционерам) теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Это означает, что все владельцы полностью информированы о цене и условиях продажи.
Как поясняет Борис Барютин, ранее нечистые граждане (продавцы и покупатели) имели возможность манипулировать сделками по продаже акций, в то время как другие акционеры могли даже не знать о продаже.
Например, недобросовестные покупатели широко использовали практику покупки акций без фактического уведомления других акционеров. Это привело к ряду уголовных преступлений: Без ведома акционеров или в случае фиктивных объявлений о продаже, в квартиру вносился новый владелец.
Это сделало жизнь оставшихся арендаторов невыносимой и заставило их продать свои доли в квартире по значительно более низким ценам.
Продажей акций через нотариуса был снижен риск обмана со стороны арендодателей. Все стороны, вовлеченные в сделку, получили большую юридическую защиту, а сама сделка стала более прозрачной.
Что делать с долей в случае конфликта владельца?
Обычно проблемы возникают в связи с продажей акций после конфликтов и споров.
‘Одна из самых проблемных ситуаций в сфере недвижимости — когда дольщики квартиры в споре и стараются не урегулировать ситуацию, а наоборот, обидеть друг друга’, — рассказывает Александр Лунин, старший менеджер отдела вторичного жилья агентства недвижимости ‘АВС Жилье’. По словам эксперта, чаще всего спорят наследники.
Основной причиной является отсутствие согласия, которое обычно возникает в момент приобретения наследства. Редко встречаются ситуации, когда конфликт начался при жизни завещателя.
В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Невозможно договориться о продаже, также сложно пользоваться квартирой, не хочется продавать ее за часть цены.
‘В этой ситуации единственно правильное решение — обратиться к эксперту по недвижимости, — советует Александр Лунин. — Во-первых, агент по недвижимости всегда является нейтральным лицом и не заинтересован в наследовании.
Ему будет легче вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большую скидку, не менее 50% от ее реальной стоимости. Квартира, которая продается в целом, будет стоить дороже.
Агент по недвижимости сможет сразу же найти дорогу по рынку, возможно вариант, который он предлагает, подходит для обеих сторон.
На практике бывают ситуации, когда владелец, желавший продать свою долю за вознаграждение, изменил свое решение после консультации с экспертом. Главное — вовремя найти компетентного специалиста, желательно на этапе наследования.
- Если родственники предпочитают длительное судебное разбирательство здравому смыслу или продают свои акции за часть цены, квартира может превратиться в ‘резину’, в которой зарегистрированы десятки человек.
- Заключение
- — Акционер не имеет права запрещать своему совладельцу продавать принадлежащую ему часть квартиры.
- — Если вы получили предложение от совладельца о выкупе акции, лучше согласиться с ним.
- — Каждый совладелец акции имеет право первого выбора, т.е. продавец должен сначала сделать ему предложение о покупке.
- — Акции торгуются только у нотариуса!
— Большинство квартир продается по акциям наследников. Для того, чтобы квартира, приобретенная по наследству, не стала ‘резиной’, необходимо договориться о фазе наследования.
— При продаже квартиры акциями собственность может потерять до 50% своей стоимости.