Как оформить землю в аренду: пошаговая инструкция, описание процедуры, какие документы на землю нужны и куда обращаться, можно ли оформить без торгов

Оформление земли в аренду сколько занимает времени. Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы Об этом узнает барин.

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

1. Расположение участка и размер.
2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
6. Условия расторжения.
7. Обременения.
8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Куда и к кому обращаться?

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
3. В «Стране» – РФ.
4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

• заявка по форме организатора;
• копия паспорта участника;
• для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
• для ИП – выписка из ЕГРИП;
• для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
• квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

После торгов все участники подписывают протокол.

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

1. основание для его составления,
2. права и обязанности сторон,
3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

• заявлениями от обеих сторон,
• своим паспортом,
• 3 копиями договора, участка
• и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

• лица, которые не подготовили все документы;
• не внесшие задаток;
• граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
• ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

• собственники узаконенных строений на участке;
• владельцы объектов незавершенного строительства;
• льготники с правом на землю без очереди;
• планируют ИЖС или сельское хозяйство;
• лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

• участок планируется использовать для сельского хозяйства;
• для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
• на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
• фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

1. Открыть страницу публичной кадастровой карты.
2. Указать муниципальный район.
3. Найти территорию, на которую не нанесена разметка.

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

• схему расположения участка;
• заявление на утверждение схемы;
• заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

• сведения о земле,
• ее категории,
• виде пользования
• плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Регистрация

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

1. 3 экземпляра арендного соглашения,
2. постановление главы муниципалитета,
3. паспорт арендатора,
4. кадастровый паспорт участка,
5. заявления от сторон
6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

• проконсультировать по шансам на аренду;
• проверить документы;
• направить заявки, оплатить пошлину;
• оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Как взять земельный участок в аренду — подробная пошаговая инструкция

На практике различают несколько способов получения земельного участка в аренду: взять у юридического или физического лица, либо арендовать у государства.

В первом случае потенциальный арендатор находит объект, которой владеет арендодатель, стороны, обсуждают условия соглашения и заключают договор.

Что касается аренды земли у государства, то тут не все так просто. Имущество передают во временное пользование по аукциону либо без его проведения, при наличии определенных условий, например по льготной очереди, или упрощенной процедуре.

Обратите внимание! Выбирая объект, принадлежащий физическому или юридическому лицу, в обязательном порядке внимательно проверяйте все документы, чтобы исключить риск заключения договора с мошенником.

Заключение сделки с физическим лицом

Потенциальный арендатор может взять участок земли в аренду у физического или юридического лица. Процедура заключения договора довольно простая:

• находим объект;
• обговариваем с потенциальным арендодателем условия пользования объектом;
• составляем договор или знакомимся с ранее сформированным;
• подписываем арендное соглашение;
• получаем землю в пользование по акту приема-передачи.

Однако аренда земли у физического или юридического лица имеет некоторые недостатки. Во-первых, ее не всегда можно выкупить во время действия или после прекращения договора. Во-вторых, цена на пользование предметом соглашения гораздо выше, чем стоимость найма земли у государства.

Проверка документов и объекта

Если потенциальный арендатор решил взять землю в аренду у физического или юридического лица, то перед заключением сделки рекомендуется детально проверить документы на объект:

• подтверждение наличие у потенциального арендодателя права собственности на объект;
• кадастровый план;
• выписку из ЕГРН.

Своевременная проверка документации на земельный участок поможет клиенту защитить себя от мошенничества со стороны потенциального арендодателя.

Пример из практики:

Ларионов Р.Д. и Гаврилов Т.Р. заключили договор субаренды земельного участка. Спустя некоторое время владелец объекта предъявил претензию к субарендодателю Гаврилову Т.Р. о передачи объекта третьим лицам.

Все дело в том, что согласно арендному договору он не мог этого делать без письменного согласия арендодателя. К счастью сторонам удалось договориться в претензионном порядке, без обращения в суд.

Владелец объкта разрешил передать землю в субаренду Ларионову Р.Д.

Для того чтобы понять, имеет ли право арендатор передать землю в субаренду, необходимо внимательно ознакомиться с арендным договором. Если такой возможности нет, то это факт четко отражают, либо отдельным пунктом, либо включают в раздел «Права и обязанности сторон».

Заключение договора

По общим правилам, чтобы взять участок в аренду, необходимо заключить договор в письменной форме. Для его составления понадобятся:

• кадастровый паспорт на участок;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта сторон.

Срок временного пользования объектом и размер платежей прописывают в договоре. Как показывает практика, если арендодателем выступает физическое или юридическое лицо, то землю передают только при условии ее целевого использования. Чаще всего ее арендуют для проведения сельскохозяйственных работ.

Арендная плата также устанавливается договором. Документом регламентируют не только ее размер, но и порядок, а также периодичность внесения.

Если же арендодатель передает объект, например для индивидуального строительства, то соглашением может быть предусмотрена оговорка о возможности выкупа предмета соглашения через определенный промежуток времени, либо по истечении срока действия договора.

Образец заявления Образец договора аренды ЗУ

Регистрация договора

Договор аренды земельного участка составляют в письменном виде. Это правило регламентировано статьей 609 ГК РФ. После его заключения документ необходимо зарегистрировать в государственных органах, по правилам, отраженным в ст.16 ФЗ-218.

Для проведения регистрации необходимо подготовить пакет документов:

• оригинал договора;
• гражданский идентификатор личности;
• квитанцию о внесении государственной пошлины.

За регистрацию сделки уплачивают госпошлину. Ее размер регламентирован Налоговым кодексом РФ.

«Если заявление о регистрации соглашения подает одна сторона, то размер пошлины составляет 2 тыс. рублей (для физических лиц), 22 тыс. рублей (для юридических лиц)».

Если за осуществлением регистрационных действий обратились арендодатель и арендатор вместе, то госпошлина рассчитывается на основании ст.333.18 НК РФ.

В том случае, если одной стороной договора является юридическое лицо, а второй – муниципалитет, то государственную пошлину вносит только Ю.Л. в размере 22 тыс. рублей.

Физическое лицо при заключении соглашения с государственным органом вносит пошлину в размере 2 тыс. руб.

Аренда земли у муниципалитета через аукцион

Довольно актуальным для потенциальных арендаторов является вопрос, что нужно, чтобы взять землю в аренду. По общим правилам, он может арендовать такой объект у муниципалитета. Чтобы найти выставленные объекты, можно промониторить печатные издания, официальный сайт администрации, а также воспользоваться специальным сервисом, размещенной на публичной кадастровой карте.

Для того чтобы стать участником аукциона, достаточно подать заявку и внести задаток. Но подача заявления еще не гарантирует того, что муниципалитет заключит договор аренды именно с заявителем.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы оформить аренду земли, можно воспользоваться нижепредставленной пошаговой инструкцией.

1. Находим подходящий объект, выставленный на аукцион. Быстрее всего это можно сделать прямо на публичной кадастровой карте. Для этого необходимо отметить галочкой пункт «Земельные участки, выставленные на аукцион».
2. При необходимости, осматриваем предмет сделки. Осмотр производится по письменному извещению потенциального арендодателя. После его получения, в течение 2 дней, заинтересованному лицу направляют письмо, в котором будет указана дата и время осмотра. Плата за проведение процедуры не взимается.
3. Готовим пакет документов. Он включает в себя заявку, копию гражданского идентификатора личности, бумаги, которыми можно подтвердить внесение задатка.
4. Проверяем, допустят ли заявителя к аукциону. Отказать могут, если человек не представил необходимые документы или подал ложные сведения, если он не внес задаток или не вправе участвовать в торгах в соответствии с действующим российским законодательством.
5. Подаем заявку. Сделать это можно только в срок, указанный в извещении при предъявлении паспорта. Участник имеет право подать только одно заявление по унифицированной форме.
6. Вносим задаток. Для этого необходимо осуществить платеж на расчетный счет, указанный в извещении.
7. Принимаем участие в аукционе. Выигрывает в нем тот, кто предложит наибольшую цену. В некоторых случаях, например, если подана одна заявка, торги признают несостоявшимися.

Важно! С победителем аукциона заключают арендный договор. Арендодатель присылает арендатору 3 идентичных экземпляра соглашения. Их необходимо подписать в течение 10 дней после получения.

Аренда земли у администрации, если он не выставлен на торги

Физическое или юридическое лицо может подать заявку на аукцион, даже если земля не выставлена на торги. Но в таком случае арендовать можно лишь те земли, которые уже стоят на кадастровом учете.

В настоящей ситуации, порядок получения объекта в аренду следующий:

• выбираем землю, которая уже стоит на кадастровом учете;
• запрашиваем информацию о том, что имущество находится в публичной собственности;
• осматриваем землю, оцениваем, подходит ли она под наши потребности;
• подаем заявление в местную администрацию на проведение аукциона;
• получаем документы на участок;
• вносим задаток и участвуем в торгах;
• в случае победы на аукционе, заключаем с администрацией договор аренды земельного участка.

Поиск объекта

Как арендовать земельный участок у муниципалитета уже более менее понятно. Но, как найти тот, который стоит на кадастровом учете? Для этого проще всего воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.

• запускаем сервис;
• находим интересующий населенный пункт;
• кликаем по кнопке «слои»;
• проставляем в фильтре галочки напротив интересующих параметров;
• выбираем объект.

Здесь же можно получить основную информацию о земельном участке, нажав на кнопку «сформировать запрос».

Для того чтобы узнать, находится ли земля в публичной собственности, необходимо запросить выписку ЕГРН. Если в ней сказано, что сведения для заполнения раздела 2 отсутствуют, то такая земля принадлежит государству. Но арендовать землю, находящуюся в запасе, невозможно.

Важно! За получение выписки из ЕГРН придется отдать 350 рублей. Если же заявитель является юридическим лицом, то размер платы увеличивается до 700 руб.

Подача заявления

Чтобы понять, как оформить договор аренды земельного участка, можно проконсультироваться с юристом. Любой специалист расскажет, что все начинается с подачи заявления.

Заявку подают на имя главы администрации по регламентированной форме. Ее скачивают на официальном сайте муниципалитета или берут у секретаря.

Участие в аукционе

После принятия заявки, администрация высылает заявителю объемный пакет документов, в который входит:

• извещение о дате, месте и времени проведения торгов;
• постановление о проведении аукциона;
• выписка из ЕГРН;
• ситуационный план;
• форма заявления на участие в торгах;
• договор о внесении задатка;
• форма заявки на запрос осмотра объекта;
• примерный образец договора аренды;
• график выплаты аренды;
• акт приема-передачи.

Чтобы стать участником аукциона недостаточно подать заявление. Кроме этого, нужно внести задаток.

Сами торги осуществляют традиционным образом. Начальной стоимостью лота обычно устанавливают сумму 0,5-1,5% от кадастровой стоимости земли.

Обратите внимание! Побеждает в торгах тот, кто предложит самую высокую цену. Если на аукцион зарегистрировался единственный участник, то торги признают несостоявшимися.

Заключение арендного договора

Как проходит оформление земельного участка в аренду, пошаговая инструкция поможет потенциальному арендатору понять, как легче пройти все этапы аукциона и выиграть его.

После признания участника торгов победителем, результаты заносят в протокол. Документ составляют в двух идентичных экземплярах. В него включают информацию не только о ходе аукциона, но и конечную стоимость участка, наименование лица, выигравшего конкурс, а также описание земли.

Затем арендодатель направляет потенциальному арендатору проект договора, который последний должен подписать в течение 30 дней. Если он этого не сделает, то организатор торгов имеет право предложить заключение соглашение иному участку аукциона, который предложил наибольшую цену.

Стоимость аренды земли у государства

Однозначно сказать, сколько будет стоить аренда земельного участка невозможно. Если договор заключают с физическим и юридическим лицом, который является непосредственным владельцем земли, то стоимость устанавливают по соглашению сторон. Как правило, ее значение предлагает именно арендодатель.

«Если наймодателем выступает государственный орган, то размер ежемесячного платежа, как правило, определяют путем торгов. Тот, кто готов платить больше, побеждает. Начальную цену аукциона определяют, как 0,5-1,5% от кадастровой или рыночной стоимости».

Расчет арендных платежей в случаях, когда участок передают арендатору без торгов, производит Департамент имущественно-земельных отношений. При определении параметра учитывают разные фактор, например, категория участка, целевое использование земли, ее площадь, наличие или отсутствие зонального коэффициента и др.

Аренда земли без аукциона

Льготные категории граждан претендуют на получение участка в аренду без проведения аукциона. Землю на льготных условиях дают героям труда, многодетным и молодым семьям, ветеранам боевых действий, ликвидаторам аварии на Чернобыльской АС, инвалидам, пенсионерам, а также гражданам, занимающих воинские должности.

Также, торги не потребуются в том случае, если заявитель является участником государственной программы по предоставлению земельных участков.

На практике встречаются и другие случае предоставление земли в аренду без проведения аукциона. Это касается случаев, когда заявитель планирует осуществлять на ней сельскохозяйственную деятельность и расположить, крестьянско-фермерское хозяйство.

Для того чтобы взять участок в долгосрочную аренду без торгов, необходимо обратиться в местную администрацию.

Судебная практика

В суд обратился Разанов Г.Д. с требованием расторгнуть договор аренды земельного участка, а также взыскать с арендодателя компенсацию нанесенного ущерба и морального вреда.

Истец пояснил, что заключил с Лораевым У.Ю. договор аренды земельного участка. Соглашением было определено целевое назначение земли. Арендатор имел права использовать ее только для выращивания сельскохозяйственных культур.

Разанов узнал, что Лораев возвел на участке нежилые здания, которые должны быть использованы для хранения урожая. Но, фактически арендатор сдавал помещения в аренду.

Арендодатель обратился к Лораеву и потребовал расторжения договора по соглашению сторон. Арендатор отказался это делать, заявив о том, что может использовать участок так, как он хочет.

Тогда Разанов обратился в суд. Он настаивал на расторжении договора аренды земельного участка. Также, он просил суд взыскать с ответчика компенсацию затрат на ликвидацию построек, возведенных на объекте и компенсацию морального вреда.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что арендатор нарушил условия договора, так как согласно соглашению он не имел права возводить на участке любые здания. Судья удовлетворил требования истца в полном объеме.

Частые вопросы

Где оформить аренду земельного участка в Москве, как легче подать заявление? +

Для того чтобы выбрать участок в Столице, воспользуйтесь публичной кадастровой картой, расположенной на официальном сайте Росреестра.

Легче всего подать заявление на аренду земли при помощи аккаунта на портале Госуслуги Московской области. Для этого авторизуемся в личном кабинете, находим соответствующую услугу, заполняем онлайн-форму и отправляем заявку.

Могу ли я арендовать земельный участок в другом регионе? +

Физическое и юридическое лицо может подать заявку на аренду участка, расположенного в любой части России. Сложность заключается в оформлении документации. Передавать бумаги и заявление придется удалено, например по почте. Также, у потенциального арендатора не будет возможности визуально оценить арендуемую землю.

Какую ответственность понесет арендодатель, если использует арендованный участок не по целевому назначению? +

Согласно ст. 8.8. КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, полученного в аренду, арендодатель несет ответственность. Его могут наказать штрафом в размере 0,5-1% от кадастровой или рыночной стоимости участка. Также, на основании ст.284 ГК РФ участок может быть изъят у нанимателя.

Заключение эксперта

Если возникла необходимость арендовать земельный участок, то потенциальный арендодатель может обратить внимание на земли находящиеся в частной собственности либо в государственной.

Заключить договор аренды участка земли с   частником гораздо легче. Что касается муниципальной собственности, то для ее получения придется поучаствовать в торгах. Землю без аукциона предоставляют только крестьянско-ферменским хозяйствам, а также лицам, относящимся к категории льготников.

Оформление аренды земельного участка

Покупка земли требует серьезных финансовых вложений, именно поэтому подходящий надел чаще всего берется во временное пользование по договору аренды у муниципалитета или частного собственника.

В связи с чем рассмотрим подробнее, что представляет собой договор аренды земельного участка и как его грамотно составить, для того чтобы снизить риски возникновения неблагоприятных последствий в будущем.

Договор аренды земельного участка

Правила оформления соглашения, регламентирующего передачу лицу угодий на определенный срок, определяется положениями Гражданского и Земельного кодекса. А также федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г., если в наем планируется сдавать сельскохозяйственные угодья.

Рекомендуем прочитать: Как оформить земельный участок в собственность

Понятие аренды имущества можно найти в ГК РФ. Так, исходя из содержания ст. 606 ГК РФ, а также ст. 22 ЗК РФ следует, что под ним понимается соглашение, заключаемое между собственником и нанимателем с целью получения последним участка во временное владение и пользование за согласованную плату. При этом заинтересованным в наделе лицом может быть как частник, так и организация. 

Рекомендуем прочитать что такое земельный пай

⚠️Получение конкретной территории в пользование может понадобиться для размещения промышленных предприятий, занятия сельхозпроизводством или фермерством, для строительства различных линейных объектов, например, прокладки трубопроводов, трасс, мостов, тоннелей и тп. А также площадь может требоваться для организации личного подсобного хозяйства, дачи или размещения огорода и тд.

Следует помнить, в ряде случаев передача надела в пользование кому бы то ни было попросту невозможна в силу требований закона. Речь идет о территориях, изъятых из гражданского оборота. Так, не допускается совершение сделок с угодьями:  

• ⭐️отведенными под нацпарки или заповедники, если иное не предусмотрено соответствующими федеральными законами;
• ⭐️занятыми зданиями и прочими сооружениями, предназначенными для нужд вооруженных сил РФ;
• ⭐️где находятся здания военных судов;
• ⭐️на которых расположены объекты, принадлежащие ФСБ и органам госохраны;
• ⭐️где находятся атомные станции, места хранения ядерных и радиоактивных материалов.

Подробный перечень таких земель содержится в ст. 27 ЗК РФ. Рассмотрим подробнее, как оформляется соглашение между физ. лицами. 

Рекомендуем прочитать оформление аренды земельного участка

Между физическими лицами

Договор аренды земельного участка довольно распространенная операция между физическими лицами. Так, площадь может потребоваться под ИЖС, выращивание сельхоз культур и т.п. 

• Рекомендуем прочитать Аренда земли сельхозназначения
• Для того чтобы она состоялось, заинтересованное лицо должно найти подходящий надел, который собственник готов сдать в наем. 
• Рекомендуем прочитать земля под гаражом в собственность

⚠️При этом наниматель должен учитывать, что земля, которую он желает получить, должна иметь соответствующее целевое назначение и ВРИ. Выяснить необходимую информацию можно из выписки ЕГРН, публичной кадастровой карты.

Перед тем как заключить соглашение, стороны должны достигнуть компромисса по всем существенным условиям, а также обговорить иные важные для себя нюансы. Следует помнить, что грамотно разработанные положения способны снизить риски:

• ⭐️причинения ущерба качеству почвы;
• ⭐️захвата объекта нанимателем;
• ⭐️отказа от внесения установленной в договоре арендной платы;
• ⭐️нецелевое использование угодий;
• ⭐️возникновения между участниками каких-либо разногласий, касательно эксплуатации предмета сделки и тп.

На практике порядок совершения операции выглядит следующим образом:

• ⭐️физлицо, собирающиеся получить землевладение, проверяет у собственника наличие соответствующих правоудостоверяющих документов, например, свидетельства о праве собственности. Также можно потребовать предъявить правоустанавливающий документ. Таковым может быть аренда с правом на передачу земли в субаренду;
• ⭐️оформление документа и подписание его контрагентами. В отдельных случаях стороны заключают предварительный контракт, в который впоследствии вносятся различные корректировки;
• ⭐️подписывается акт передачи предмета соглашения.

⚠️К слову, довольно часто совершается сделка со множественностью лиц, то есть когда на месте нанимателя или собственника фактически находится не один человек, а несколько.

Например, территория сельхозназначения может принадлежать нескольким сособственникам в установленных долях. Для того чтобы совершить с таким участком соперацию, придется получить согласие от каждого из них. 

Рекомендуем прочитать заключение договора аренды лесного участка

Между юридическими лицами

1. Операция вполне возможна между юрлицами, например, получение на оговоренный срок территории для обеспечения производственной деятельности тех или иных промышленных организаций.

    

2. Рекомендуем прочитать о временном статусе земельного участка
3. Основной целью получения объекта коммерческой организацией считается, прежде всего, извлечение прибыли.

    

4. Рекомендуем прочитать арендная плата за землю 2020
5. Наиболее распространенной сделкой между юрлицами является аренда предприятиями участков, находящихся в муниципальной собственности.

    

6. Рекомендуем прочитать субаренда земельного участка
7. ⚠️К слову, также часто оформляется договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом, где в качестве юрлица выступают органы власти.

Существует два способа, обозначенные в ст. 39.6 ЗК, которые позволяют взять землю у государства или муниципалитета:

• ⭐️без проведения аукциона.

Проведению торгов предшествует межевание, составление технического плана, регистрации в кадастре, выяснении возможности проведения инженерных сетей и т.п. Кроме того, претендент должен иметь необходимую сумму, чтобы внести задаток.

По инициативе властей или заявлению кандидата формируются и выставляются на торги лоты. Предмет торгов достается тому, кто из претендентов предложит за него наиболее высокую цену. 

Рекомендуем прочитать межевание участка для чего нужно

После завершения процедуры протокол публикуется на портале администрации, а также происходит его размещение в соцсетях.

⚠️Торги не проводятся в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК. Например, если лицо на законных основаниях возводит жилой дом или какую-либо нежилую постройку.

Следует учитывать, что в случае выставления муниципалитетом недвижимости на продажу, действующий наниматель получает преимущественное право ее выкупа.

Существенные условия договора

Содержание документа обязательно должно включать в себя существенные условия договора аренды земельного участка.

В частности, это:

• ⭐️признаки, подробно характеризующие предмет сделки: местоположение участка, его конкретный адрес, площадь, описание надела, ВРИ, номер в кадастре, назначение, его особенности и тп.
• ⭐️условия об оплате, например, стоимость за месяц и способы расчета.

Существуют дополнительные положения, которые можно включить в текст документа. А именно:

• ⭐️срок, то есть период, на который передается землевладение. Так, это может быть как краткосрочная аренда до 1 года, а порой и долгосрочная — максимальный срок составляет сорок девять лет, например, для получения в пользование сельхозугодия. По истечении срока действия недвижимость подлежит возвращению собственнику. Если в соглашении отсутствует срок, то оно считается заключенным на неопределенный период. Его прекращение возможно, если не менее чем за три месяца предупредить об этом контрагента;
• ⭐️права, а также обязанности участников соглашения. Например, на сдачу части надела в субаренду, совершить уступку прав аренды третьему лицу.
• ⭐️основания для досрочного расторжения, если в процессе эксплуатации выявлены скрытые недостатки участка и тп;
• ⭐️имеющиеся обременения, например, права третьих лиц;
• ⭐️ограничения в использовании;
• ⭐️ответственность контрагентов за нарушение условий;
• ⭐️порядок рассмотрения споров.

Как правило, когда заканчивается срок сделки, наниматель получает преимущественное право заключить доп. соглашение на новый срок.

⚠️Если же использование земли продолжается после истечения действия первоначального соглашения, и собственник не возражает, то договор может пролонгироваться.

Если пролонгация устанавливается на срок более 1 года, то требуется обращение в Росреестр.

Образец договора аренды земельного участка 2021

Если при совершении сделки между физическими лицами, соглашение можно оформить в произвольном виде, то при найме земли, находящейся в государственном или муниципальном фонде, арендатору чаще всего предлагается для подписания заполненный типовой бланк, утвержденный местной администрацией.

К примеру, образец формы в 2014 г. был утвержден Постановлением администрации Нижнего Новгорода № 1085/45.

В ноябре 2006 года Постановление № 1085/45, содержащее примерный образец соглашения, было принято Правительством Московской области. Аналогичные формы были установлены нормативно-правовыми актами других российских субъектов.

Для оформления необходимого контракта можно воспользоваться образцом, предложенным на нашем сайте, адаптировав его под свою ситуацию.

Таким образом, договор аренды земельного участка образец 2021 г. должен включать:

• ⭐️стороны сделки, для физлиц и ИП — это Ф.И.О и контактные данные, а для юрлиц реквизиты ИНН, БИК, КПП, организационно-правовая форма и тп.;
• ⭐️факультативные положения, по согласованию сторон;
• ⭐️дату и подписи контрагентов.

Государственная регистрация

• В том случае, если длительность договора превышает период в 1 год, он будет считаться заключенным только после регистрации в Росреестре, иными словами, после внесения сведений в ЕГРН о передаче территории во владение конкретному лицу.
• Кроме того, госрегистрация и, соответственно, уплата госпошлины требуется, если один из контрагентов является юрлицом вне зависимости от того, на какой период передается в землевладение.
• В том случае, если сделка заключена на год, а после истечения пролонгирована еще на 1 год, то регистрировать аренду недвижимости не нужно. Для того чтобы зарегистрировать получение в пользование надела требуются:

• ⭐️паспорт заявителя (учредительные документы для юридического лица);
• ⭐️доверенность при необходимости;
• ⭐️документы, подтверждающие права собственности;
• ⭐️при наличии построек, требуются документы на них;
• ⭐️квитанция об уплате пошлины.

Как оформить землю в аренду: что нужно знать и на что обратить внимание

Оглавление:

Земельный участок необходим для различных целей. На нем можно построить жилой дом, садово-дачный домик или объект для бизнеса. Стоимость земли очень высока, поэтому разумнее взять ее в аренду.

На практике встречается два вида аренды: краткосрочная (до 5 лет) и долгосрочная (до 49 лет).

Чтобы не попасть в руки к недобросовестным арендодателям, клиенту неплохо было бы знать, как оформить землю в аренду.

Аренда земли и закон

Гражданский и Земельный кодексы РФ — основная законодательная база, регулирующая земельные отношения. В соответствии с ней право на получение объекта недвижимости в аренду имеют и граждане страны, и иностранцы.

Нельзя арендовать землю, которая находится в федеральной собственности (ст. 27 Земельного Кодекса).

Арендовать земельный участок можно только после его постановки на кадастровый учет. Объект, находящийся в долевой собственности, подлежит сдаче в аренду на стандартных условиях. Единственным отличием данной процедуры является предоставление расширенного пакета документов.

Договор аренды: на чем сделать акцент

Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды. Он может быть составлен на определенный и неопределенный срок. Если срок договорных отношений превышает один год или вовсе не определен, то такая сделка подлежит регистрации в Едином реестре прав на объекты недвижимого имущества.

Основа договора — описание участка и его идентификация. Каждый подобный объект должен иметь уникальный номер, присваиваемый ему при постановке на кадастровый учет. Помимо кадастрового номера в документе указывается местоположение объекта и его площадь. Если участок в договоре определен нечетко, то такая сделка может быть признана судом недействительной.

В качестве арендодателя может выступать государство, физическое лицо — собственник или юридическое лицо. Законодательство допускает возможность сдачи в аренду участка арендатором, но только при согласии на данную процедуру собственника.

Особое значение в договоре придается размеру платы за использование объекта и порядку ее внесения. В соответствии с законодательством арендная плата может пересчитываться не чаще одного раза в год. Данные сведения не являются обязательными, поэтому могут отсутствовать в документе.

Договор аренды земли с государством

Процедура арендования объекта недвижимости у государства немного отличается от сделки с собственником-физическим лицом. Тем, кто задается вопросом, как оформить землю у государства, придется узнать, что такое торги.

Торги — некий аукцион, основным «товаром» на котором выступает земельный участок. Они признаются действительными, если в них участвуют не менее двух сторон.

Каждый потенциальный арендатор должен собрать необходимый пакет документов и написать заявление в уполномоченные органы. В процессе торгов каждый претендент имеет право повышать арендную плату за пользование землей.

Объект достается тому, кто обозначил большую стоимость, правильно заполнил необходимые документы или имеет строение на участке, выставленного на аукционе.

Победителю аукциона предстоит следующая процедура — межевание земли. Данная услуга производится специализированными компаниями. Стоит она достаточно дорого. Инженер измерит площадь участка, сделает его топографическую съемку, обозначит уровень грунтовых вод. Полученные документы понадобятся для постановки его на кадастровый учет.

Получив необходимые документы, арендатор должен обратиться в уполномоченные органы для составления договора. Земельный участок можно оформить в личную собственность, если заинтересованная сторона получит постановление из администрации о переходе объекта в собственность к нанимателю.

Оформление участка под строительство

Тем, кто задается вопросом, как оформить землю в аренду под строительство, следует знать, что такая процедура возможна только с сформированным участком. Здесь можно воспользоваться двумя схемами:

• подать в администрацию заявку на выделение участка определенной площади в определенной местности;
• участвовать в торгах за объекты, выставленные уполномоченными органами на торги.

На практике чаще встречается второй вариант. Для участия в торгах заявитель обязан написать заявку и внести задаток, который равен первоначальной стоимости объекта недвижимости.

Основное отличие от стандартной процедуры — изначально участок предоставляется именно в аренду без права оформления собственности на него. Однако по истечении срока капитального строительства, указанного в договоре, заявитель обязан выкупить землю и оформить право собственности на него.