Сроки договора аренды земельного участка: существующие периоды, действия по истечению, не продление и заключение нового контракта

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор по истечении оговоренного периода может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше.

Закон позволяет в этом случае несколькими способами продлить договор.

Продление действия договора возможно на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон или в силу закона

Наиболее простой формой продления аренды можно считать возобновление соглашения в силу закона на прежних основаниях. Для этого необходимо одновременное наличие двух условий:

• арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока действия документа;
• возражения со стороны арендодателя отсутствуют.

В этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный период в силу закона. При этом не требуется заключать никаких дополнительных соглашений.

Нужно учесть важное условие. Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ, если срок не был определен исходным документом, он считается заключенным на неопределенный период.

Обратите внимание!

Закон требует, чтобы договор аренды любой недвижимости на период больше 1 года прошел регистрацию в соответствующих госорганах. Только тогда он будет считаться заключенным.

Однако если аренда изначально была оговорена на срок менее 12 месяцев, для пролонгированного на неопределенное время договора не требуется проводить государственную регистрацию.

Следует помнить, что и арендатор, и арендодатель в любое время могут расторгнуть подписанный и продленный на неопределенный период договор аренды недвижимости по своей инициативе. Для этого одной из сторон необходимо за 3 месяца предупредить об этом вторую сторону, если иное не предусмотрено соглашением.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Физические и юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, если они не противоречат закону.

Период действия документа можно продлить, подписав дополнительное соглашение

В этом случае стороны могут сразу определить свои отношения на длительный срок. Сам договор об аренде имущества может быть заключен на небольшой период, но в тексте можно прописать условие о его продлении на новый промежуток времени. При этом возможны следующие варианты:

• стороны предусматривают, что документ продлевается на определенный срок, но на сколько именно раз возможна пролонгация, не указывается. В этом случае продление соглашения произойдет однократно. После этого оно будет считаться прекратившим свое действие либо возобновится на неопределенный срок;
• стороны договариваются, что аренда продлевается на определенный период каждый раз после его окончания многократно, например, не более пяти раз. Однако допустимо прописать и неограниченное количество продлений.

Следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не сможет отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Поэтому если аренда продлевается на тот же период и на тех же основаниях, это не означает, что после возобновления договор считается заключенным на неопределенный срок.

Обратите внимание!

Отдельно в тексте следует прописать, что условием продления аренды является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений.

Что лучше: дополнительное соглашение о пролонгации или новый краткосрочный договор?

Если стороны достигли соглашения о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, они могут подписать новый договор либо дополнительное соглашение к ранее заключенному. При этом дополнительным соглашением можно внести любые изменения в имеющийся документ.

Последние разъяснения законодателей по поводу такого продления арендного договора на новый срок говорят о том, что отношения между арендатором и арендодателем будут регламентироваться новым документом.

Если договор подписан на период менее года, его не нужно будет регистрировать в ФРС

Иными словами, при варианте «автоматического продления» соглашения срок новой аренды не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

Таким образом, стороны, заключившие договор, могут продлить его любым разрешенным законом вариантом в зависимости от подходящих условий. Главное, при необходимости не забыть зарегистрировать его в госорганах.

Если арендатор принимает решение о пролонгации соглашения аренды имущества, ему необходимо связаться со второй стороной и сообщить о своем намерении. Для этого можно направить соответствующее письмо по адресу арендодателя.

Обратите внимание!

Перед написанием письма изучите положения документа. Возможно, там содержится информация о порядке оформления такого письма, допустимых сроков и способов его направления.

При наличии требований к письму о продлении их нужно неукоснительно выполнить. Если в договор не включена такая информация, руководствуйтесь общими правилами.

В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме. Вверху указывается название, дата заключения и номер договора. В тексте дайте ссылку на пункт, устанавливающий дату окончания действия соглашения, и выразите желание продлить срок его действия. Не забудьте указать, на какой период или до какой даты вы хотели бы продлить его.

Формулировка может быть следующей: «руководствуясь п. 1 ст. 621 ГК РФ, прошу продлить период действия договора аренды с (дата) по (дата) на тех же условиях».

Письмо должно быть подписано тем, кто является стороной соглашения, либо его доверенным представителем, в конце указывается текущая дата. Юридическому лицу нужно дополнительно поставить печать и оформить письмо в соответствии с принятыми правилами деловой переписки: присвоить номер, зарегистрировать в журнале исходящих документов.

Направьте письмо одним из способов:

• почтой с уведомлением о вручении и описью вложения;
• электронным сообщением с электронной подписью в сети интернет;
• курьерской службой.

Последний вариант предпочтительнее. Вручить письмо должны лично в руки под расписку представителю контрагента или самому арендодателю — физическому лицу.

Условия продления договора аренды земельного участка

При аренде земель срок пользования оговаривается по усмотрению сторон. Если же период в соглашении не указан, предусматривается, что арендатор пользуется землей бессрочно, то есть до момента расторжения отношений в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Срок аренды земельного участка, как и другой недвижимости, может продлеваться по взаимной договоренности или в соответствии с гражданскими правами сторон сделки.

Способы продления во многом зависят от того, кто является собственником земли:

• юридическое лицо;
• физическое лицо;
• местный муниципалитет.

Между юридическими и физическими лицами продление сроков договора регулируется по взаимному усмотрению.

Как и в случае с обычным имуществом, действие документа продлевается автоматически, в силу закона, если стороны не изъявили желания прекратить соглашение

Это означает, что не расторгнутый надлежащим образом документ продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок.

Чтобы обезопасить себя в случае автоматического продления договора, стороны вправе составить дополнение к нему. В нем прописываются условия сохранения пользования, возможность арендатора предоставлять третьим лицам субаренду или переуступку права.

Обычно допсоглашение бывает необходимо, когда действующие положения договора требуют корректировки в связи с новыми обстоятельствами. В этом случае подписанный сторонами дополнительный документ констатирует продолжение отношений при внесении изменений в соглашение.

Продление договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, может оказаться более сложным.

Обратите внимание!

По окончании срока действия соглашения административный орган может выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Пропустив официальные сроки торгов, можно лишиться права пользования. Поэтому целесообразно проявить инициативу и заранее уведомить власти о намерении продлить период найма.

Продлить аренду муниципального земельного участка можно следующим образом:

• по согласованию с административным органом;
• при участии в торгах;
• через суд.

Таким образом, условия могут быть следующими:

• взаимное согласие сторон об автоматическом продлении действия договора аренды или при оформлении дополнительного соглашения;
• на основании решения муниципалитета;
• на основании решения суда, если между сторонами возникли гражданско-правовые или имущественные разногласия.

Как продлить договор аренды земельного участка с муниципалитетом?

Арендатор имеет преимущественное право на пользование земельным участком, поэтому он может избежать участия в торгах на общих основаниях. Однако для этого ему необходимо легализовать собственное право пролонгации документа без участия в торгах. Следует подать соответствующее заявление.

Должен быть соблюден определенный порядок. За 3 месяца до окончания срока действия соглашения нужно направить заявление в местный административный орган того населенного пункта, к которому относится арендуемый надел.

Кроме заявления, при себе нужно иметь копию договора аренды и паспорт

Паспортные данные со стороны арендатора должны соответствовать внесенным в заключенный ранее документ. Если данные изменились, например, фамилия, нужно будет принести соответствующие бумаги (свидетельство о браке). Пакет документов на продление аренды земли в муниципалитет должен подаваться лично арендатором либо его представителем с нотариально заверенной доверенностью.

Заявление пишется на имя главы местной администрации. Если поселение достаточно большое, и орган власти имеет подразделение в виде земельного отдела, следует обращаться к его руководителю.

Обратите внимание!

Заявление составляется в свободной форме. Оно должно носить характер уведомления арендодателя о скором завершении срока действия договора аренды и намерениях заявителя по продлению пользования земельным участком.

При этом важно оставить прежним целевое назначение участка, в соответствии с разрешенным использованием земли.

Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ, в заявлении нужно указать, что:

• арендуемый надел не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах;
• пролонгация аренды в пользу заявителя должна проходить на льготных основаниях, без участия в аукционе.

Весь пакет документов с заявлением следует направить или передать лично должностному лицу под роспись. Срок рассмотрения заявления составляет 1 месяц. После этого муниципалитет вынесет решение о продлении документа или об отказе.

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?

Участок земли, переданный под строительство, в соответствии с целевым назначением должен застраиваться. Это означает, что на нем возводится объект капитального строения. Данные условия прописываются при заключении договора об аренде.

Если положение о застройке арендатором соблюдается, то, исходя из положений законодательства, тот факт, что документ о найме не продлили, будет являться нарушением прав арендатора.

Аренда таких участков по завершении сроков договора может не продлеваться только при условии:

• если строительство не было санкционировано;
• категория земель и целевое использование не предусматривают возведения на участке капитального строения;
• работы так и не были начаты;
• участок используется не по назначению.

Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия для продления документа и права пользования наделом при условии соблюдения договора.

Заключаете договор аренды и хотите убедиться, что ваши интересы будут соблюдены? Доверьте анализ данного документа нашим юристам. Они проверят достоверность описания арендованного имущества, правильность прописанных условий договора, определяет юридическую чистоту арендодателя, внесут в текст необходимые правки.

Проверив соглашение с помощью наших юристов, вы избежите необоснованного повышения арендной платы, незаконного наложения штрафных санкций и неправомерных требований со стороны арендодателя.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой — новости Право.ру

Общество «Черкизово-Свиноводство» в 2010 году взяло в аренду у Администрации Тамбовской области несколько участков для сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет. 

В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.

До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.

Практика Экономколлегия запретила отказать в новом договоре аренды

Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2018). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.

Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2015 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст.

621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок.

Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.

Арендатор пожаловался в Верховный суд.

По мнению юристов «Черкизово-Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, которая запрещает автоматическое продление договора аренды, не распространяется на отношения сторон — ведь договор изначально был заключен за пять лет до вступления этой нормы в силу.

«Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого», — уверен заявитель.

Экономколлегия проверила доводы жалобы.

«Если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК», — подчеркнул ВС и признал законным решение первой инстанции по делу.

• Верховный суд РФ
• Экономколлегия ВС

Продление аренды земельного участка: 3 основания и 4 условия

статья обновлена 03 марта 2022 г.

Существует 3 основания, по которым возможно продление  аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

• кто может продлить аренду земли,
• при каких условиях продлевается аренда,
• как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду? И как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.

Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

• Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
• Продлить аренду земли могут следующие лица:
• 1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
• 2. собственники объектов незавершенного строительства,

3.

арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в х.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.

1. Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
2. б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
3. Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
4. Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=zi6SSYp08Ls\u0026t=34s

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

• Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
• собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.
• Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
• Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
• собственником, который строил объект незавершенного строительства.
• Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
• Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
• Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.
• Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
• Таким образом, если не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде как минимум оформите право собственности на объект незавершенного строительства.
• Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
• Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

• действующий договор аренды,
• разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

• техническую документацию на объект незавершенного строительства,
• документ, удостоверяющий личность,
• квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги. Потому что положения статьи 239.

1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.

2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз

1. Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
2. Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
3. Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

• Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
• а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
• Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
• Из этого правила есть исключения.
• Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
• То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
• б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
• Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

https://www.youtube.com/watch?v=zi6SSYp08Ls\u0026t=63s

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности.  Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

1. 2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
2. Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3. 3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
4. То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
5. 4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

• Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.
• При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.
• Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.
• PS
• 08 июня 2020 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.

Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.

Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.

Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, действующая судебная практика, осознавая нерациональность данного решения, зачастую разрешает споры, возникающие в связи с продлением срока действия договора аренды, в пользу арендатора, используя при этом:

— широкое толкование пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ о заключении договора без торгов для реализации специального инвестиционного контракта (хотя данный контракт предусмотрен Федеральным законом от 31.12.2014 N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» и напрямую не касается строительства жилья и коммерческих объектов) —

Отказ в продлении аренды земли — Юридическая консультация

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может заключаться с заинтересованным лицом как без проведения торгов, так и с проведением торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 вышеуказанной статьи.

Арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пп. 31 п. 2 ст. 39.

6 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Данное право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом, использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства.

В случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п.

2 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23 декабря 2020 г. (далее – Обзор судебной практики)).

Возвращаясь к конкретному вопросу автора, поскольку срок договора аренды истекает 5 марта 2021 г., арендатору необходимо подать заявление о заключении с ним нового договора аренды в уполномоченный орган до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

И, как указано в п. 2 Обзора судебной практики, «необходимо исследовать условия заключения нового договора аренды с учетом требований подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ».

Правила составления заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к нему, урегулированы ст. 39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 5 данной статьи в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

• Следует знать, что уполномоченный орган (сельсовет, как называет его автор вопроса) может отказывать только по основаниям, строго перечисленным в законе.
• Чтобы юридически правильно ответить на поставленный вопрос о законности (незаконности) действий сельсовета по выставлению обязательного условия (требования) о регистрации настоящего арендатора в качестве крестьянско-фермерского хозяйства для заключения нового договора аренды, надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на ваше заявление о продлении договора аренды, а, главное, знать в какой форме сотрудником сельсовета передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все законные основания принятия такого решения.
• В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение сельсовета в судебном порядке.

Как продлить аренду земельного участка под ИЖС или ЛПХ в 2022 году

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

https://www.youtube.com/watch?v=zi6SSYp08Ls\u0026t=96s

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

 Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Как упрощенно продлить аренду земельного участка 

Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что упрощенно продлить договор аренды земельного участка можно на срок не более срока действующего договора. В случае, если аренда оформлена на срок более 3 лет — на три года. Сделать это лучше всего удаленно — через портал госуслуг. Процедура занимает 5 дней.

«Продлить договор аренды удастся, если он заключен до введения режима повышенной готовности (12 марта 2020 года), срок действия основного договора еще не истёк, а также соблюдены условия, указанные в законе №166-ФЗ», — подчеркнули в ведомстве.

Как продлить аренду земли под недостроем

Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.

Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Почитайте на досуге — коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

В заключение

1. С моей точки зрения, начать стоит с обращения в администрацию с заявлением именно о ПРОДЛЕНИИ договора аренды со ссылкой на указанные выше законы и решения судебных коллегий. Особенно, если данный участок был предоставлен вам ранее без торгов (ссылка на п.3 ст. 39.6 ЗК РФ).

2. В случае отказа в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, пробуйте заключить с администрацией доп-соглашение.
3. Если дело зашло в тупик, обращайтесь с проверкой законности отказа в прокуратуру, далее в суд.

Как отказаться от аренды земельного участка

К чему может привести пролонгация договора аренды нежилого помещения?

При истечении срока действия договора аренды стороны могут заключить новый договор аренды или продлить срок действия прежнего. Верховный суд в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742 разобрался с последствиями, которые могут возникнуть у сторон при пролонгации договора аренды.

Действующее гражданское законодательство предусматривает 2 варианта продолжения арендных отношений после истечения срока действия договора аренды:

• заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса);
• возобновление действия договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества, – за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Таким образом, договор аренды, который первоначально был заключен на определенный срок, может продлить свое действие на неопределенный срок.

Какие последствия влечет пролонгация договора на неопределенный срок

• При пролонгации договора он считается возобновленным на тех же условиях.
• Например, в первоначальном договоре стороны согласовали необходимость предупреждения о предстоящем освобождении арендуемого помещения не менее, чем за 2 месяца до истечения срока действия договора.
• За нарушение этой обязанности арендатором была предусмотрена неустойка.
• Но после того, как договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок, возник вопрос: продолжает ли действовать этот срок для предупреждения арендодателя о прекращении договора аренды.
• По мнению суда, этот срок мог применяться только для первоначально заключенного договора.

Но после того, как срок его действия был продлен, стало действовать общее правило, согласно которому сторона имеет право в любое время отказаться от договора (п. 2 ст.

610 Гражданского кодекса).

1. Но Верховный суд с этим не согласился.
2. Он обратил внимание, что после того, как срок действия договора истек, он был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. 
3. Таким образом, при этом сохранилась обязанность арендатора предупреждать за 2 месяца об освобождении нежилого помещения, и, кроме того, сохранилась и другая обязанность – уплачивать неустойку в случае, если это условие нарушается.
4. Поэтому, Верховный суд признал правомерным требование арендодателя о взыскании неустойки за нарушение арендатором срока уведомления о предстоящем прекращении использования арендованного помещения.

К такому выводу Верховный суд пришел в определении от 26.11.2020 № 310-ЭС20-12742.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Условия договора