Предоставление земельного участка в аренду: сроки, вынесение положительного решения и причины отказа, оспаривание постановления

  • Как оспорить отказ в выкупе земельного участка 2016
  • Предоставление земельного участка в аренду: сроки, вынесение положительного решения и причины отказа, оспаривание постановления
  • В данной статье не рассматриваются вопросы, связанные с «дачной амнистией»

Собственники недвижимости, в том числе физические и юридические лица, имеют право выкупить у муниципалитета земельный участок, который находится под этой недвижимостью.  Это право им дает Земельный кодекс и Федеральный Закон «О приватизации государственного и муниципального имущества». Собственники земли имеют ряд преимуществ перед арендаторами, в особенности  это касается бизнеса.

Не секрет, что земля является большой ценностью и представители Администрации города или поселения крайне неохотно соглашаются на продажу земельного участка гражданину, а тем более предпринимателю.

Несмотря на то, что Земельный кодекс, в статье 39.

16  содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в  выкупе участка (таких оснований 25), практика показывает, что Муниципалитеты выходят за пределы перечня при обосновании своего отказа.

Если участок сформирован и в данном населенном пункте приняты правила Землепользования и Застройки, наиболее часто встречаемый отказ в приватизации земельного участка следующий: «площадь земельного участка существенно превышает необходимую площадь для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке».

Надо понимать, что закон такого основания для отказа не содержит, однако, судебная практика решает данный вопрос по-разному. Ситуацию усугубляет то, что в марте 2015 года были внесены существенные поправки в Земельный кодекс, на которые судебная практика не успела однозначно отреагировать.

Все это позволяет отнести данный вопрос к категории «сложных».

Итак, вы получили отказ в выкупе земельного участка, алгоритм ваших дальнейших действий следующий:

  1. Подача Заявления в суд.
    • Если вы Физическое лицо, то подаете «Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» в районный суд по месту нахождения Администрации;
    • Если вы Юридическое лицо или Индивидуальный предприниматель, подаете «Заявление о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности за плату» в Арбитражный суд
  1. При этом исковые требования должны быть сформулированы четко и аргументированно. Необходимо сослаться на пункты Земельного кодекса и Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», которые дают право собственнику недвижимости приватизировать соответствующий земельный участок:
  2. — Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом;
  3. — перечень оснований, для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является закрытым;
  4. — Продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам таких зданий, либо помещения осуществляется без проведения торгов;

— и т.д.

Согласно п.5 ст.39.17, уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления либо отказывает в выкупе, либо осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи и направляет проект заявителю. По этой причине в исковых требованиях желательно добавить следующий пункт: обязать Администрацию составить проект договора купли-продажи и направить на адрес……

  1. Судебный процесс.
    • Предварительное заседание. На этой стадии будет целесообразно собрать, а при необходимости приобщить к делу следующие документы:
  • — Градостроительный отчет нормативной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания;
  • —  Технический отчет об инженерно-геодезических изысканиях по установлению и закреплению границ участка землепользователя с определением площади;
  • — Показания специалиста о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию (специалистом  может быть, например, Кадастровый инженер);
  • — Заключение эксперта о соответствии площади испрашиваемого земельного участка фактического его использованию.

2.2. Судебное заседание по нашему иску — наиболее сложный этап на пути к победе в судебном процессе. Поскольку позиции судей по данному вопросу неоднозначны, формирование судейского убеждения во многом будет зависеть от юристов каждой стороны.

Необходимо быть подготовленным ко всем возможным вопросам со стороны ответчика и суда, а также иметь некоторые «козыри», например аргумент или довод, который вы будете использовать впервые, чтобы сработал «эффект неожиданности» у оппонента.

Предоставление земельного участка в аренду: сроки, вынесение положительного решения и причины отказа, оспаривание постановления

  1. Аргументы и контраргументы:
  1. В выступлении необходимо сослаться на то, что обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 5 ст. 200 АПК).

То есть, бремя доказывания на Администрации. Необходимо периодически уточнять, что поскольку не представлены доказательства нарушения требований градостроительного и земельного права при определении границ и площади участка, Администрация свою правоту не доказала.

  1. В том случае, если юрист Администрации укажет на правовую позицию Верховного суда, согласно которой «бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить», нужно подчеркнуть, что правовая позиция более не актуальна, так как с 03.03.2015 ст. 36 ЗК РФ утратила силу, особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК РФ.
  2. Если Администрация сошлется на то, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, надо привести контраргумент, что это было закреплено в п. 7 ст. 36 ЗК, а  в настоящий момент статья утратила силу (с 03.03.2015), соответственно на эту норму нельзя сослаться.
  3. Следующий аргумент:

Земельный участок испрашиваемой Заявителем площади эксплуатируется не только в связи с использованием объектов недвижимости, но и для ведения коммерческой деятельности с использованием прилегающей к объектам территории (для юр. лиц и ИП).

  1. Согласно п.5. ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании представляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Данная норма является императивной.

  1. На момент обращения Общества с заявлением о выкупе, земельный участок, занятый принадлежащими Обществу на праве собственности зданиями, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Компания «Силкин и партнеры» проанализирует практику, найдет применимое право вашем конкретном случае и окажет услугу надлежащего качества.

Соавтор статьи Мазуков Мурат Султанович

Отказ Администрации в предоставлении земельного участка

  • Представим ваши интересы в суде, обжалуем отказ Администрации:
  • Проведем правовую экспертизу документов в день обращения, оценим законность требований и полноту документов,  признаем незаконным решение госоргана и добъемся проекта договора о предоставлении земельного участка на законных условиях.
  • Пример выигранного дела. Опыт работы с 2000 года

Перечень необходимых документов (для предоставления в собственность, аренду)

  1. Отказ Администрации (КУМИ) в заключении договора о предоставлении земельного участка.
  2. Документы-основания для предъявленных требований;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка;
  4. Паспорт гражданина или учредительные документы организации.
  5. Иные документы, имеющие отношение к делу (их укажет юрист при записи на прием).

Стоимость услуг

  • Юридическая консультация — 3000 рублей. При одновременном заключении договора на судебную защиту или административные действия прием бесплатный;
  • Сбор необходимых документов — согласно смете работ;
  • Судебная защита в районном или Арбитражном суде — от 40 тыс. руб.

Чтобы обжаловать решение Администрации об отказе в  предоставлении земельного участка в собственность или аренду, необходимо объективно оценить:

  • правомерность действий Администрации;
  • правомерность действий заявителя;
  • возможность решения вопроса в административном или судебном порядке;
  • готовность документов, для обжалования действий Администрации.

Самым важным документом, который позволит заявителю добиваться защиты своих прав и интересов является отказ Администрации (КУМИ) в предоставлении земельного участка. Как известно, если нет письменного решения госоргана, невозможно доказать его позицию и начать спор.

Поэтому, необходим оригинал документа, принятого в отношении испрашиваемой земли.

Как признать незаконным отказ Администрации и обязать Администрацию заключить договор купли-продажи или договор аренды?

Для организаций и индивидуальных предпринимателей наиболее эффективным способом принуждения к заключению договора является обращение с заявлением в Арбитражный суд. 

Практика проведенных нами судебных дел позволяет сделать вывод, что шансы на положительное решение суда увеличиваются при наличии надлежащим образом оформленных документов на сформированный земельный участок. Поэтому перед образением в суд возможен этап оформления или приведения в должный порядок документации на землю.

Обоснованием правомерности заявленных требований служат доказательства, в частности:

  • соответствие  характеристик земельного участка требованиям градостроительных норм и правил;
  • наличие надлежащих согласований при проектировании, формировании и предоставлении земельного участка;
  • документы, устанавливающие и/или подтверждающие право заявителя на земельный участок – право аренды, право бессрочного пользования и/или право заявителя на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке.
Читайте также:  Размер и диаметр винтовых свай: зависит ли от величины оголовка, как подобрать подходящий для фундамента, а также, какие бывают по длине

Что при обращении в Арбитраж следует требовать?

  • признать незаконным действие (бездействие) Администрации;
  • обязать Администрацию заключить договор купли-продажи или договор аренды
  • установить условия договора.
  1. Стратегия ведения дела (позиция по делу) выстраивается на основании заранее собранных и подготовленных сведений и документов.

  2. Тактика ведения дела (линия  защиты прав и интересов заявителя) может варьироваться, в зависимости от изменения ситуации в процессе ведения дела.

  3. Разобраться с обстоятельствами дела, сформулировать исковые требования, подготовить комплект документов, составить заявление в Арбитраж и представлять Ваши интересы в судебных заседаниях  помогут наши юристы, работающие в области земельных правоотношений.

Запишитесь на прием. Получите квалифицированную помощь!

Опыт работы — с 2000 года.

Верховный Суд пояснил нюансы предоставления участка в собственность без торгов

Верховный Суд в Определении № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября разбирался, возможно ли предоставление в собственность земельных участков муниципалитета без проведения торгов арендодателю, который возвел на нем склады и планировал увеличение их площади в случае производственной необходимости.

22 июля 2016 г. администрация муниципального района Кинельский Самарской области и глава крестьянско-фермерского хозяйства заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на 10 лет.

Договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Самарской области. 17 октября 2016 г. с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды между предпринимателем и Максимом Купцовым.

Договор также был зарегистрирован в Росреестре.

Позднее администрация выдала Максиму Купцову разрешение на строительство, и он построил четыре складских помещения для хранения сельскохозяйственной продукции, которые были введены в эксплуатацию. Право собственности на недвижимость также зарегистрировано в установленном законом порядке.

10 октября 2019 г. Максим Купцов обратился в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи участка без проведения торгов. Администрация отказала ему со ссылкой на п. 2 ст. 20 Закона Самарской области от l1 марта 2005 г. № 94-ГД «О земле», п. 6 ст. 11.9 ЗК, ст. 15 и 16 Закона о защите конкуренции.

Тогда Максим Купцов обратился в Кинельский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением о признании постановления об отказе незаконным.

Удовлетворяя требования, суд указал на выводы градостроительного обоснования об особенностях существующей дорожной сети, возможностях подъезда транспорта, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и транспортировки кормов, технологического присоединения к существующим инженерным сетям, а также выполнения требований технологических норм, правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, указал на возможность увеличения площади складов в будущем в случае производственной необходимости и удовлетворил иск.

Однако апелляционная инстанция посчитала, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости использования земельного участка площадью 40 892 кв. м для эксплуатации четырех складов общей площадью 59,6 кв. м, и отказала в иске.

Когда кассационный суд оставил решение первой инстанции в силе, администрация обратилась в Верховный Суд.

ВС посчитал, что апелляция дала правильную критическую оценку представленному в дело градостроительному обоснованию использования земельного участка для эксплуатации складов, поскольку оно содержит выводы о необходимости использования земельного участка не только для эксплуатации названных объектов, но и для проектирования левады для выпаса и кормления сельскохозяйственных животных, что не соответствует целям предоставления земельного участка и противоречит виду разрешенного использования данного участка под строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Также, посчитал ВС, являются обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что указание в градостроительном обосновании необходимости обустройства зоны отдыха сотрудников, зоны озеленения и зоны свалки мусора не свидетельствует о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации складов.

Верховный Суд указал, что подход кассационного суда противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.

ВС разъяснил применение норм КАС РФ в кассацииСоответствующее постановление Пленума было принято с незначительными изменениями

Кроме того, Пленум ВС в п. 25 Постановления от 9 июля 2020 г.

№ 17 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указал, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела. Вместе с тем, если кассация придет к выводу, что судами первой или апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке, без устранения которой невозможны восстановление и защита прав, суд учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

«Не соглашаясь с критической оценкой градостроительного обоснования, изложенной в апелляционном определении, суд кассационной инстанции не привел нарушений норм процессуального права, допущенных судебной коллегией областного суда при исследовании и оценке данного доказательства», – отмечается в определении.

Кроме того, до 1 января 2020 г.

исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.15 и 39.16 ЗК, напомнил ВС (п. 31 ст. 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (редакция от 31 декабря 2017 г.) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Суд обратил внимание, что ст. 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД (редакция от 15 октября 2019 г.

) «О земле» установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, гражданам и юридическим лицам в аренду с правом выкупа в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие ЗК РФ, а также приватизация сельскохозяйственных угодий в случае, указанном в ч. 1 ст. 26 этого закона, может осуществляться с момента вступления в силу данного закона. Приватизация иных, кроме указанных в ч. 1 названной статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 9 указанного закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе связанных с приватизацией земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, или земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, с 1 января 2020 г.

Таким образом, указал ВС, на момент подачи Максимом Купцовым заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и дату вынесения оспариваемого правового акта имелся запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, и оставил в силе решение апелляции.

В комментарии «АГ» партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что при пересмотре дела ВС фактически исследовал два самостоятельных аргумента:

  • допустимость исследования вопроса о соразмерности земельного участка объекту недвижимости при выкупе без торгов собственником объекта;
  • возможность установления до 1 июля 2020 г. дополнительных оснований для отказа в предоставлении участков законами субъектов РФ.

При этом второй элемент не представляет какого-либо интереса, посчитал эксперт, так как никаких выдающихся вопросов не исследуется. «В отношении же вопроса соразмерности участка ВС РФ еще раз подтвердил позицию, что это должно исследоваться судами при разрешении споров о праве на выкуп.

Читайте также:  Деревянные откосы на окна: требования к элементам, разновидности, инструменты для создания, монтаж, плюсы и минусы применения, средние расценки

Несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из упоминания в тексте ЗК РФ, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это необходимостью соблюдения баланса публичных и частных интересов», – отметил Дмитрий Некрестьянов.

Эксперт посчитал, что если не брать спорность самой позиции о допустимости этого критерия, то все остальные выводы суда весьма предсказуемы: размер участка явно несоразмерен тем объектам недвижимости, которые на нем возведены, что и должно быть основанием для отказа в выкупе.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что основным аргументом Суда, вставшего на сторону администрации, стало отсутствие доказательств необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади. Она указала, что собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием.

Однако по смыслу положений ЗК РФ приобретение данного земельного участка имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (Постановление Президиума ВАС от 19 ноября 2013 г. № 8536/13). Следовательно, на Максиме Купцове действительно лежало бремя доказывания размера приобретаемого земельного участка.

Однако соответствующих доказательств Купцовым не было представлено, в силу чего отказ суда обоснован.

Екатерина Розум указала, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, и несоразмерна площади самих объектов недвижимого имущества (например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2020 г. № Ф06-58760/2020 по делу № А57-9680/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2020 г. № Ф08-223/2020 по делу № А53-4110/2019). Таким образом, в данном определении Верховный Суд последовал сложившейся судебной практике в целях соблюдения частных и публичных интересов, резюмировала она.

Вместе с тем, посчитала Екатерина Розум, Суд ошибочно применил положения ст. 20 Закона Самарской области «О земле», поскольку в силу ст. 2 данного закона действие ст. 15, 20–22, ч. 1 ст. 25 и ст.

26 не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется федеральным законодательством. Аналогичная норма содержится в ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Таким образом, мораторий на приватизацию на земельный участок, занятый нежилыми зданиями, распространяться не мог, заключила она (данный вывод также содержится в судебной практике: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2019 г. № Ф08-3606/2019 по делу № А20-2068/2018).

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18 июля 2018 г. N 32-КГ18-13 Дело о признании незаконным постановления администрации об отказе в предоставлении в аренду земельного участка подлежит направлению на новое рассмотрение, поскольку судами нижестоящих инстанций не были установлены количество сособственников объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, а также возможность административного истца требовать заключения только с ним нового договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет, учитывая фактическое заключение такого договора с другим лицом и наличие договоров о перемене лиц в обязательстве

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Корчашкиной Т.Е. и Горчаковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бобровича Василия Юрьевича о признании незаконным постановления администрации муниципального образования «город Саратов» от 9 декабря 2016 года N 3796 об отказе Бобровичу В.Ю.

в предоставлении в аренду земельного участка в Волжском районе, занимаемого объектами недвижимости, по кассационной жалобе Бобровича В.Ю. на решение Волжского районного суда г.

 Саратова от 23 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бобрович В.Ю. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя требования тем, что ему на праве общей долевой собственности с Ф. (по 1/2 доли в праве) принадлежит нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м на первом надземном этаже (номера на поэтажном плане 1-11), расположенное по адресу: город ..

., …, на земельном участке площадью 1344 кв.м из земель населенных пунктов, кадастровый номер …, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

В ноябре 2016 года Бобрович В.Ю. обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении этого земельного участка в аренду сроком на 49 лет, указав цель использования земельного участка — под нежилое помещение офисного и коммерческого назначения.

Постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от 9 декабря 2016 года N 3796 ему отказано в предоставлении земельного участка на праве аренды по тем основаниям, что фактический вид использования земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю. требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года решение Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года оставлено без изменения.

Определением судьи Саратовского областного суда от 28 декабря 2017 года Бобровичу В.Ю. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной Бобровичем В.Ю. в Верховный Суд Российской Федерации, ставится вопрос об отмене принятых судебных актов.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 30 марта 2018 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2018 года кассационная жалоба Бобровича В.Ю. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не явились.

На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

  • Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит судебные акты подлежащими отмене.
  • Согласно статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
  • Такие нарушения допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю.

требований, судебные инстанции сослались на то, что администрация муниципального образования «город Саратов» вправе была отказать в предоставлении в аренду Бобровичу В.Ю. земельного участка, поскольку имеющееся на земельном участке нежилое помещение фактически используется как кафе.

В результате чего вид использования земельного участка (размещение кафе (ресторана)) не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. Данные обстоятельства, по мнению суда, в силу подпункта 14 статьи 39.

16 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

С такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя ввиду следующего.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.

6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Читайте также:  Размер двухстворчатого окна для частного дома и квартиры: стандартные и другие габариты оконного блока на 2 створки, глухих, без перегородки, цена, фото

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 14 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Указанные в подпункте 14 статьи 39.

16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, на которые сослался суд, могли являться основанием к такому отказу в случае первичного предоставления земельного участка в аренду или в случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако судом данный вопрос не исследовался.

В то же время судом установлено и следует из материалов дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права Бобровичу В.Ю. принадлежит 1/2 доля в праве в общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 180,8 кв.м на первом надземном этаже (номера на поэтажном плане 1-11), расположенное по адресу: город … (л.д. 5).

Также судами достоверно установлено и подтверждается совокупностью представленных по делу доказательств, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 17 июля 2007 года N Т-2620-р с Б. заключен договор от 4 декабря 2007 года N 857 аренды земельного участка с кадастровым номером …, расположенного по адресу: ..

., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от 24 октября 2007 года N …, прилагаемом к указанному договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 1344 кв.м сроком на 49 лет (л.д. 177-182), то есть с гражданином Б. заключен договор аренды того же земельного участка, на заключении которого настаивал административный истец.

В то же время сведений о досрочном расторжении вышеуказанного договора аренды либо замены стороны в обязательстве по нему материалы настоящего административного дела не содержат.

Согласно сообщению администрации муниципального образования «Город Саратов» в соответствии с договором замены стороны в обязательстве арендатором вышеуказанного земельного участка является Ф. (л.д.

 129), который, в свою очередь, передал права и обязанности в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка) Т. по договору замены стороны в обязательстве от 12 декабря 2008 года (л.д. 189-190). В последующем Т.

продала находящийся на вышеуказанном земельном участке объект недвижимого имущества (нежилое здание) площадью 180,8 кв.м Ф. и Ф., право собственности которых на него зарегистрировано по 1/2 доли за каждым.

Таким образом, сособственником 1/2 доли нежилого здания площадью 180,8 кв.м является в том числе Ф.

На основании договора купли-продажи от 9 апреля 2013 года Ф. продал принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 180,8 кв.м административному истцу Бобровичу В.Ю.

, который, в свою очередь, обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» за предоставлением ему права аренды на испрашиваемый земельный участок на 49 лет по причине нахождения на нем принадлежащего административному истцу объекта недвижимости (нежилого помещения), на что получил оспариваемый отказ.

Отказывая в удовлетворении заявленных Бобровичем В.Ю.

требований, судами указывалось на то, что у административного истца отсутствовали законные основания для предоставления ему в аренду испрашиваемого земельного участка, поскольку на нем в настоящее время расположено кафе (ресторан), и разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка. Кроме того, на истребуемом административным истцом земельном участке находится объект капитального строительства — кафе (ресторан), не принадлежащий административному истцу Бобровичу В.Ю., других объектов недвижимого имущества на вышеназванном земельном участке не имеется.

Однако такой вывод судебных инстанций нельзя признать законным и обоснованным, поскольку он сделан без учета фактических обстоятельств по делу и норм действующего законодательства, регулирующего имеющие место правоотношения.

Так, в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.

5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

С учетом этих разъяснений, а также исходя из положений статьи 392.

3 ГК РФ, в соответствии с которой в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга, суду необходимо было установить количество сособственников объекта недвижимости, находящегося на указанном земельном участке, а в связи с этим, возможность административного истца требовать заключения только с ним нового договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет, учитывая фактическое заключение такового договора с другим лицом и наличием договоров о перемене лиц в обязательстве.

Кроме того, административный истец в кассационной жалобе указывает на то, что на том же земельном участке находится объект недвижимого имущества площадью 516,5 кв.м, принадлежащий ООО «Транс Поволжье», который судом к участию в деле не привлекался, и не выяснялось его мнение относительно заявленного административного иска.

  1. С учетом изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и привели к вынесению незаконных судебных постановлений, вследствие чего подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения выявленных недостатков.
  2. При новом рассмотрении дела суду необходимо принять во внимание указанные в настоящем определении недостатки, привлечь к участию в деле всех лиц, заинтересованных в исходе разрешения настоящего спора, обеспечив им право участия в судебном разбирательстве, исследовав и проверив все обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения настоящего спора по существу, дав им надлежащую правовую оценку с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.
  3. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 177, 327-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 23 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Саратовского областного суда от 5 октября 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий Хаменков В.Б.

Истец оспорил отказ в предоставлении ему в аренду муниципального земельного участка под нежилое помещение офисного и коммерческого назначения. Поводом для отказа послужило несоответствие разрешенного использования участка целям его использования.

  • Судебная коллегия по административным делам ВС РФ сочла необходимым пересмотреть дело, указав следующее.
  • Если продаваемая недвижимость находится на земле, собственником которой продавец не является, то к покупателю с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость переходит то право на землю, которое принадлежало продавцу, а также связанные с этим правом обязанности при их наличии (перемена лица в договоре аренды).
  • Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости, принадлежащих продавцу, означает множественность лиц в правоотношении продавца и собственника земли.
  • В данном случае следовало установить количество сособственников объекта недвижимости на спорном участке, а в связи с этим право истца требовать заключения нового договора аренды участка только с ним, учитывая фактическое заключение такого договора с другим лицом и наличием договоров о перемене лиц в обязательстве.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector