Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски

Мечту о собственном загородном доме можно осуществить двумя путями — купить уже готовый объект или построить по индивидуальному проекту, заключив договор строительного подряда с какой-либо компанией или бригадой. Если вы выбрали второй вариант, советуем очень вдумчиво подойти к составлению такого документа, чтобы «буква закона» в спорной ситуации была на вашей стороне

Прежде чем заключить договор, необходимо найти компанию (строительную бригаду), которая возьмется за возведение вашего дома. Решение этой задачи не терпит поспешности.

Выбрать подрядчика можно самостоятельно, руководствуясь рекомендациями знакомых, имеющих положительный опыт недавнего строительства, либо используя Интернет и другие источники. В этом случае надо постараться собрать всю возможную информацию о компании.

Прежде всего поехать в офис фирмы, побеседовать с ее представителями. Если вам говорят, что в офисе встретиться нельзя, поскольку специалисты постоянно в разъездах, но они готовы все обсудить прямо на вашем объекте, это должно вас в некоторой степени насторожить.

Ведь все серьезные строительные компании, не первый год работающие на рынке, имеют и свой офис, и достаточно большой штат сотрудников.

Изучите портфолио, обязательно попросите отвезти вас на объект, возводимый в настоящий момент бригадой данной фирмы. Посмотрите, кто эти рабочие, какие инструменты они используют, поинтересуйтесь, каким образом осуществляется контроль работ

Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски

Но все же лучше доверить выбор подрядной организации специалистам — архитектору (например, тому, который работал над вашим проектом и будет в дальнейшем осуществлять авторский надзор) либо представителю независимой экспертной строительной компании.

Кстати, такой независимый эксперт может вам понадобиться еще до этапа поиска строительной бригады, чтобы проверить правильность подготовки проектной документации. Нередко проектные бюро выдают сырые проекты, в которых не проработаны многие важные узлы, такие как перекрытия, «пироги» кровли и т. д.

Все это часто оставляют на откуп подрядчикам, а они далеко не всегда владеют тонкостями строительного дела. И уж конечно, представитель компании, занимающейся строительной экспертизой, будет очень полезен вам при заключении договора с подрядчиком.

Он поможет в определении узких мест договора, ущемляющих права заказчика; в конкретизации отдельных пунктов, в установлении штрафных санкций и т. п. Помощь строительных экспертов-юристов при подписании документа обойдется вам в 5000–6000 руб. Вряд ли имеет смысл экономить на этой услуге, поскольку ошибки при заключении договора могут стоить несравнимо дороже.

Предмет договора

Начнем с того, что цели заказчика и подрядчика при составлении договора существенно различаются. Задача заказчика — получить качественные строительные услуги с минимальным риском, за наименьшие деньги и время. Цель подрядчика — выполнить эти услуги с минимальными затратами и получить при этом максимальную прибыль.

Чтобы каждый из участников договорных отношений был удовлетворен, необходимо тщательно проработать все детали соглашения, оговорить в нем все возможные варианты развития строительства. Рассмотрим подробно структуру договора.

Итак, первый пункт — «Предмет договора». Это очень важный с юридической точки зрения раздел, в котором следует четко оговорить, какие именно работы должен провести подрядчик, по какому адресу и что в итоге должно получиться.

Например, «в соответствии с настоящим Договором Подрядчик обязуется своими силами и инструментами произвести строительные работы на объекте Заказчика по адресу: д. Слободино Раменского р-на Московской обл.

, участок 23, и построить кирпичный дом общей площадью 300 м² на условиях настоящего Договора из материалов и комплектующих Заказчика, в сроки согласно Графику производства работ, поставки материалов и оплаты технологических этапов (далее График) (Приложение № 3), в строгом соответствии с Проектом (Приложение № 1) и со Сметой на производство работ (Приложение № 2), определяющей состав и объем работ, расценки и необходимое количество материалов; с соблюдением согласованных сторонами технических условий в соответствии со СНиП, ГОСТ и МГСН, а Заказчик обязуется принять по Акту приемки-передачи выполненные работы и оплатить их стоимость на условиях, определенных настоящим Договором«.

Права и обязанности подрядчика

Конкретизация положений данного раздела особенно важна. Очень часто здесь встречается фраза: «Подрядчик обязуется выполнить работы качественно», но понятие качественных работ — весьма относительное. Как быть? Такую общую формулировку в договоре оставлять нельзя.

Вместо нее внесите следующую: «Работы должны производиться согласно требованиям СНиП, ГОСТ, СП». Однако и это еще не все. Дело в том, что СНиПы допускают выполнение отдельных видов работ в разных категориях качества.

Например, штукатурка поверхностей стен и потолков может быть простой, улучшенной и высококачественной. И все они будут соответствовать СНиПам.

Чтобы вам не пришлось потом доказывать в суде, что вы, подписывая договор, имели в виду не простую, а высококачественную штукатурку, укажите, каким именно нормативам должна соответствовать работа подрядчика.

В перечень обязанностей подрядчика помимо выполнения строительных работ необходимо включить:— составление сметы на производство работ;— исполнение полученных в ходе строительства указаний заказчика или его доверенных лиц (а также лиц, осуществляющих авторский и технический надзор), если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;— обеспечение присутствия на объекте уполномоченных представителей подрядчика, осуществляющих надзор за проводимыми работами и оформлением актов скрытых работ, а также актов приемки-передачи выполненных работ;— составление исполнительной документации;— ведение журнала производства работ.

Если подрядчик для выполнения условий договора привлекает иные организации, то он выступает в роли генерального подрядчика и должен сам осуществлять все расчеты с субподрядчиками и поставщиками и нести полную материальную ответственность перед заказчиком за свои действия и действия привлеченных организаций. Этот пункт также необходимо прописать в договоре.

Договор будет более надежным, если каждая его страница скреплена печатями и подписями сторон, а также все листы прошиты и пронумерованы. Это гарантирует невозможность подмены страниц договора либо их утрату

Не забудьте и о строительных рисках. В п. 1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или повреждения предмета договора (объекта строительства) до того, как он принят заказчиком, несет подрядчик.

Чтобы покрыть возможные убытки, связанные с гибелью или порчей имущества, в договоре можно определить для строительной компании обязанность страхования. Хотя, скажем честно, подрядчики идут на это весьма неохотно.

Для поддержания добрых отношений с соседями по участку не лишним будет и такое положение договора: «Подрядчик обязуется не применять при выполнении работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно-допустимого уровня шума и вибрации».

Ну и конечно же в перечне обязанностей подрядчика не забудьте указать, что он в недельный срок со дня подписания акта о приемке всего объема работ должен вывезти за пределы объекта строительный мусор, принадлежащие ему инструменты, технику, оборудование, материалы и другое имущество.

Договор строительного подряда — основной документ, регламентирующий отношения заказчика и подрядчика.Субъекты договора строительного подряда — заказчик и подрядчик.

В роли заказчиков могут выступать любые физические или юридические лица, в роли подрядчиков — строительные и строительно-монтажные организации, имеющие лицензию на соответствующий вид деятельности.

В строительстве часто применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для осуществления иных работ привлекаются субподрядчики (специализированные фирмы).

Предмет договора — конечный результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Предметом договора может быть строительство как всего объекта, так и каких-либо его отдельных частей (фундамента, кровли, камина и т. д.).

Права и обязанности заказчика

Итак, определив обязанности подрядчика, четко оговорим и свои собственные.

Первая «святая» обязанность — своевременно оплатить выполненные работы согласно графику их производства и финансирования, в том числе возместить (компенсировать) издержки подрядчика, включающие расходы на материалы и комплектующие, поставляемые подрядчиком по заданию заказчика, в установленный срок и в размерах, указанных в договоре.

Заказчик также обязан предоставить в распоряжение подрядчика точки подключения к коммуникациям (водопровод, канализация, теплосеть, электросеть) и оплатить потребление электро-, водо- и теплоресурсов, необходимых подрядчику для проведения работ.

Если на участке строительства отсутствует подача электроэнергии, заказчик должен обеспечить подрядчика оборудованием для автономной выработки электричества.

Но намного лучше, когда у строительной компании уже есть такая техника: в случае выхода ее из строя заказчику не придется платить за простой рабочей силы.

Еще одна обязанность заказчика — принять выполненные работы по завершенным технологическим этапам, для чего стороны оформляют акты приемки-передачи работ.

Непременно следует определить в договоре, какие условия проживания на объекте вы предоставляете рабочим (бытовка, летняя кухня и т. д.).

Читайте также:  Планировка участка 5 соток: как правильно распланировать землю и разместить дом, гараж, баню, фото, схемы, примеры, особенности проектов для садовых и дачных ЗУ

Если это невозможно, то нужно зафиксировать, что решение этой задачи входит в обязанности самого подрядчика.

Основным нормативным актом, регулирующим заключение и выполнение договора строительного подряда, является Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 37, отражающий специфику договора строительного подряда, и § 1 гл. 37, рассматривающий вопросы, которые решаются одинаково для любых договоров подрядного характера)

В данный раздел необходимо также включить следующее положение: «Заказчик и его доверенные лица вправе в любое время осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством производства работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования материалов заказчика».

О каких правах заказчика может еще идти речь в договоре? Вы имеете право приостанавливать процесс строительства в случае надлежащего качества выполняемых подрядчиком работ, несоблюдения их технологии, нарушения установленных договором сроков, при выявлении отклонений от проекта, сметы, требований СНиПов, а также не оплачивать работы до устранения обнаруженных недостатков и даже расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом подрядчика.

Согласно ст.

717 ГК РФ вы можете в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения от заказчика о прекращении действия договора подряда. В этой ситуации вы также обязаны возместить подрядчику убытки, причиненные расторжением договора, в пределах разницы между полной стоимостью работы и уже выплаченной суммой, учитывая качество работ.

Договор дороже денег (часть 2)

Кто такой подрядчик в строительстве?

Реализация проектов часто имеет целью возведения новых зданий и сооружений, а также проведение реконструкции или капитального ремонта уже существующих объектов. Для выполнения строительно-монтажных работ заказчиком или застройщиком нанимается подрядчик строительства. Далее рассмотрим, кто такой подрядчик, и какие функции он выполняет.

Особенности договора строительного подряда

Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски

Соглашению о строительном подряде свойственны такие характеристики:

  • возмездность (заказ выполняется за определенную плату);
  • двусторонность (у обеих сторон возникают обязательства);
  • консенсуальность (обязанности и права появляются сразу после достижения соглашения, все последующие действия проводятся в целях исполнения этих соглашений).

Сторонами соглашения в такого вида подряде выступают:

  • заказчик (физическое или юридическое лицо, а также уполномоченный орган публично-правового образования);
  • подрядчик (физическое лицо или организация, имеющая необходимые навыки и умения для исполнения СМР).

Таким образом, подрядчик в строительстве – это юридическое или физическое лицо, которое обладает необходимыми знаниями, навыками и умениями для качественного выполнения строительных работ.

Если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность, то оно должно иметь лицензию на определенные виды деятельности. В соответствии с законодательством, на сегодняшний день лицензируются такие виды СМР, как возведение сооружений и зданий 1 и 2 уровней ответственности по техническим регламентам или государственным стандартам, монтаж и обслуживание систем пожарной безопасности и др.

Подрядчик по договору строительного подряда должен выполнить указанные в контракте задания своими силами из своих материалов, нередко это условие четко оговаривается в документе. Если в соглашении или законодательстве нет ограничений, то подрядчик может привлекать к выполнению ряда (а то и всех) процессов соисполнителей, субподрядные организации.

В таком случае его статус изменится, поскольку он приобретет черты генерального подрядчика, следовательно, будет отвечать перед заказчиком не только за свои действия, но и за действия привлеченных третьих организаций. С другой стороны, на него ложится ответственность перед соисполнителями за действия заказчика, например, по оплате оказанных услуг.

Функции подрядчика в строительстве при внедрении инвестиционных проектов подробно описаны в Гражданском и Градостроительном кодексе, а также в ГОСТах. Договор подряда отличается большим многообразием прав и обязанностей сторон, на которых стоит остановиться более детально.

Обязанности подрядчика состоят в следующем:

  • Проведение строительно-монтажных работ, содержание, объем, и другие требования к которым указаны в соглашении с заказчиком, в рамках утвержденной сметы. Если дополнительные условия не оговорены, то следует исполнить все пункты, предусмотренные сметой и проектно-технической документацией.
  • Обеспечение стройплощадки всеми необходимыми материалами (сырье, детали, конструкции, изделия), оборудованием и персоналом, если иное не оговорено в контракте.
  • В случае выявления неучтенных в проектных бумах процессов, выполнение которых может привести к удорожанию объекта, сообщить об этом заказчику для принятия решения.
  • Возведение объекта или выполнение иных строительных работ в оговоренные сроки. Обычно указываются даты начала и конца строительства, иногда – сроки окончание отдельных этапов. Сдача объекта в срок неразрывно связана с достижением указанных показателей, в частности, мощностей производства.
  • Немедленно сообщать заказчику о непригодности или недоброкачественности поставленного им материала, технической документации, а также о возможных негативных последствиях из использования.
  • Подрядчики по строительству зданий обязаны при выполнении всех операций соблюдать установленные законодательством публично-правовые требования. Как пример, можно указать, что во время строительства котельной исполнитель руководствуется проектной документацией, требованиями заказчика, градостроительным планом земельного участка, нормами законодательства об охране природы, безопасности труда и т.д.

В обязанностях подрядчика строительства управление строительным производством занимает первоочередное место. Подрядчик строительства в этом направлении обязан:

  • обеспечивать доступ на стройплощадку представителей заказчика или государственных контрольных органов и представлять им необходимые документы;
  • проводить собственный строительный контроль соответствия требованиям технических регламентов, инженерных изысканий, проектной документации;
  • контролировать качество используемых стройматериалов;
  • вести исполнительную документацию и бухгалтерский учет;
  • направлять извещения о времени завершения отдельных этапов или всего объекта;
  • оперативно устранять обнаруженные дефекты и недоработки;
  • немедленно извещать об авариях;
  • приостанавливать все процессы при обнаружении строения, имеющего признаки объекта наследия культуры.Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски

Права подрядчика заключаются в таких юридических возможностях:

  • Получить оплату в том размере, в сроки и в порядке, оговоренном в контракте. Практика заключения договоров подряда, связанных с возведением или реконструкцией зданий, в основном предусматривает получение подрядчиками аванса в размере до 30% от общей стоимости проекта.
  • Требовать уточнения сметы в сторону увеличения при превышении реальных расходов над плановыми не меньше, чем на 10%. При этом, если про сложившуюся ситуацию не была извещена вторая сторона, то исполнитель не может претендовать на оплату дополнительных процессов даже в случае их исполнения и включения в смету.
  • Претендовать на компенсацию дополнительных расходов, которые были понесены им при исправлении недостатков в технических и проектных документах.
  • Отказаться от контракта в случаях, когда поставленный заказчиком материал или оборудование фактически непригодны к использованию или изделия из них могут быть некачественными. При этом непригодность сырья или механизмов следует зафиксировать в совместном акте. В таком случае возможен расчет пропорционально стоимости уже произведенных операций.
  • Отказаться от устранения недостатков, если они не относятся к предмету соглашения, произошли не по вине исполнителя или при невозможности сделать это по причинам, не зависящим от него.
  • Отказаться от исполнения операций, которые не относятся к кругу его деятельности.

Также подрядчик строительства имеет право удерживать у себя результат работы до полной оплаты заказчиком всей суммы по контракту. Однако многие правоведы относятся к норме об удержании скептически, считая, что пока объект не передан, то заказчику нечего оплачивать, а когда передан – то исполнителю уже нечего удерживать.

Наиболее ярко это несоответствие проявляется при реконструкции сооружения, когда право собственности на объект на время проведения СМР не передается исполнителю. В то же время существует взгляд, согласно которого при капитальном строительстве объект находится у исполнителя на правах владения до подписания акта приемки.

Ответственность исполнителя перед заказчиком или застройщиком состоит в своевременности и качестве исполнения предусмотренных контрактом работ, соблюдение требований правил, норм и техдокументации, прочность возведенных строений и достижение плановой производственной мощности создаваемых предприятий. Если произойдет повреждение или гибель готового сооружения до момента его приемки заказчиком, то этот риск возлагается на исполнителя. Промежуточные акты приемки не являются основанием считать риск перешедшим к заказчику.

Подрядчик строительных работ уполномочен организовывать строительный контроль при помощи собственной лаборатории (специализированного подразделения) или силами другой организации на основе заключенного договора.

Строительный контроль состоит в выполнении ряда процедур, таких как:

  • проверка доставленных стройматериалов, изделий и конструкций относительно их соответствию сертификатам, техническим паспортам, техническим условиям, стандартам;
  • изучение характеристик местных стройматериалов и определение их физико-химических свойств;
  • составление актов при выявлении некачественных изделий и материалов, подготовка претензий к их поставщикам;
  • контроль качества СМР согласно схемам операционного контроля;
  • надзор за соответствие СМР технологическим режимам;
  • подбор составов растворов, мастик, бетонов, иных составов, предоставление разрешения на их использование, контроль над их приготовлением и дозировкой;
  • надзор за транспортировкой, разгрузкой, складированием и хранением поставленных материалов, изделий, конструкций и механизмов.
Читайте также:  Геодезическая основа строительства: что это такое, состав документа и процесс создания, приемка-передача

Кроме того, строительный контроль предусматривает отдельные операции, направленные на оценку прочности конструктивных элементов объекта:

  • отбор проб смесей (растворных и бетонных), грунта, испытание изготовленных из них образцов;
  • испытание прочности сварных соединений;
  • определение в изделиях и конструкциях характеристик бетона неразрушающими методами;
  • изучение состояния грунта (оттаивание и промерзание) в основании;
  • надзор за разогревом бетона в условиях отрицательных температур;
  • принятие решения о готовности бетонных оснований к распалубливанию и установке на него конструктивных элементов или оборудования;
  • составление технологических карт, подготовка рекомендаций по заделке стыков и швов, а также монтажу важных конструкций.

Подрядчик строительства: кто это, права, обязанности, ответственность, способы поиска компаний для работ в частном доме, оформление договора, возможные риски

Ведение бухгалтерского учета исполнителем строительства

Бухгалтерский учет у подрядчика, представляющего собой специализированную организацию по выполнению строительно-монтажных работ, ведется по таким показателям:

  • затраты по выполнению операций по учитываемым объектам подрядчика по договору строительного подряда с начала исполнения договора и за отчетный период;
  • незавершенные строительные работы, в том числе принятые к оплате или оплаченные процессы, осуществленные привлеченными исполнителями;
  • доходы за сданные объекты, полученные от застройщика или заказчика;
  • финансовые результаты по выполненным договорным операциям;
  • полученные от застройщиков авансы в счет проводимых мероприятий.

Затраты складываются из всех расходов и обязательств, связанных с выполнением строительных операций по контракту и формируются по учитываемым объектам от начала СМР до оформления акта приемки. Затраты учитываются нарастающим итогом, а промежуточные оплаты – как авансовые платежи. Основные применяемые счета:

  • 10 – стоимость использованных изделий, конструкций и материалов, а также нетитульных (временных) сооружений и приспособлений, таких как склады или бытовки;
  • 20 – прямые расходы на проводимые СМР, а также накладные расходы;
  • 23 – стоимость услуг собственных вспомогательных и подсобных производств (обеспечение площадки различными энергоносителями, транспортные услуги, ремонт механизмов, добыча песка, гравия, изготовление бетонной смеси, изделий и др.). Остаток в конце метода по этому счету характеризует незавершенное производство;
  • 25 – цена эксплуатации и содержания специализированных механизмов и машин;
  • 60 – расчеты с подрядчиками и поставщиками за товары или услуги;
  • 70 – расходы на обеспечение выплаты зарплаты персоналу.

Состав этих счетов и методика их ведения утверждается приказом руководителя в каждой организации самостоятельно, как образец берутся рекомендации Министерства финансов.

Передача материалов исполнителю в бухучете ведется в соответствии с таким принципом: стоимость материалов и сырья до времени приема объекта отображается на синтетическом счете по учету материалов. Аналитический же учет осуществляется на отдельно открываемом субсчете 10. Свои нюансы есть по учету оборудования, обнаруженных недоработок, расчетам размера НДС и т.д.

Чтобы избежать ошибок и облегчить работу бухгалтерии, повсеместно применяются специализированные компьютерные программы. Одним из наиболее популярных решений является отраслевая программа «1С. Подрядчик строительства. Управление строительным производством». Рассмотрим его как яркий образец подобных IT-разработок.

Программа «Подрядчик строительства. Управление строительным производством» состоит из нескольких подсистем:

  • Управление производством строительным. Включает возможности календарного планирования различной продолжительности, автоматического расчета сроков выполнения операций и стоимости плана, графического отображения всех производимых СМР с применением диаграмм Ганта. Также здесь можно сформировать наряды для бригад, вести журналы общих и произведенных работ. Имеется в наличии образец бланков акта приемки и справки относительно стоимости процессов, различных отчетов.
  • Управление закупками. Это план поставок, формируемый по объектам или организациям, расчет потребностей в сырье, согласование заявок, корректировка заказов. Подсистема дает возможность подготовить нужные документы, проанализировать заказы на предмет их исполнения.
  • Управление запасами. Обеспечивает общий складской учет запасов или в разрезе материально-ответственных работников и складов, оприходование материалов, их инвентаризацию и списание. Также позволяет резервировать нужные позиции, учитывать перемещение ТМЦ со складов на площадки, анализировать остатки.
  • Строительные механизмы и машины. Предусматривает механизм поступления, передачи и списания оборудования, анализ их состояния, назначения его на конкретные процессы в рамках календарного плана, учет применения.
  • Управление персоналом. Включает в себя составление штатного расписания, ведение учета кадров, формирование бригад на конкретные процессы, исходя из их должности и квалификации, отслеживание движения рабочей силы. Выполненные операции можно учитывать индивидуально по каждому работнику или по бригадам.

Конфигурация «1С: Подрядчик строительства.

Управление строительным производством» платформы «Предприятие 8» имеет еще ряд сервисных преимуществ, таких как разделенное право доступа к информации, резервное копирование данных, доступ к базе через web-страницу и наличие мобильного приложения.

На сегодняшний день это самый современный образец разработки для автоматизации управления производственным планированием, строительством, учетом и анализом проводимых СМР практически в режиме реального времени.

Отзывы, комментарии и обсуждения

На что стоит обратить внимание при заключении договора подряда?

Практически каждый предприниматель при осуществлении своей деятельности сталкивается с договором подряда. В зависимости от специфики бизнеса договор и условия, на которые стоит обратить внимание, могут отличаться. Однако, существует перечень моментов, которые следует более тщательно проверить при согласовании и заключении договора подряда. Давайте разберемся, какие пункты нельзя игнорировать?

Предмет договора

Необходимо конкретизировать то, по поводу чего возникают правоотношения. В случае, если требуется детальное описание, то в соответствующем разделе договора может быть сделана ссылка на приложение, в котором будет раскрыт предмет (например, задание заказчика, которое может включать схемы, таблицы, словесное описание).

  • Стоит отметить, что разработка задания может быть поручена подрядчику в качестве отдельного вида подрядных работ.
  • К предмету относят работу и ее результат.
  • В работу включают содержание и объем.
  • Содержание определяется на основании вида работы: изготовление из собственных материалов, переработка, обработка и др. В связи с этим, для конкретизации содержания работы следует отразить:
  • перечень работ и их состав.
  • передаваемый на обработку или переработку объекты.

Для согласования объема работ в договоре нужно следующие условия:

  • количество вещей и объектов заказчика, подлежащих переработке, обработке, уничтожению;
  • количество действий, которые должны быть совершены подрядчиком при выполнении работы;
  • размеры (площадь, величину, толщину и т.п.) вещей, подлежащих обработке, уничтожению, переработке;
  • количество новой продукции, подлежащей изготовлению или получаемой в результате переработки.

Еще один элемент предмета — результат работ.

В целях согласования такого элемента можно отразить:

  • требования к наличию и характеру овеществленного результата работы (новая вещь, обработанная и др.);
  • название и характеристики результата работы (признаки, свойства, внешний вид, цвет и др.);
  • дополнительные конкретизирующие признаки результата работы.

Срок выполнения работ

Сроки относят к существенным условиям договоров такого вида. Они могут быть начальными, конечными и промежуточными.

  1. При этом, срок окончания должен быть четко определен и не может быть обусловлен такими обстоятельствами как утверждение заказчиком акта сдачи работ.

  2. Срок действия договора также не признается в качестве согласования сроков выполнения работ.
  3. Нарушение сроков выполнения и сдачи работ является распространенным нарушением, которое приводит к предъявлению исков о взыскании штрафных санкций за их несоблюдение.

  4. В случае возникновения спора по указанному основанию помощь могут оказать иные условия договора.

  5. В случае, если Вы являетесь подрядчиком, то спасением в такой ситуации может оказаться ссылка на просрочку кредитора, которая выражается в следующем:
  • не предоставление заказчиком необходимых документов;
  • неоказание содействия заказчиком по запросам подрядчика;
  • отсутствие у подрядчика доступа к объекту и материалам по вине заказчика.

Возможны и иные ситуации. При этом, закреплении обязанностей сторон рекомендуется прописывать их более подробно, чтобы была возможность сослаться на конкретный пункт договора, нарушение которого заказчиком привело к невозможности выполнения работ в срок.

Положения договора, подтвержденные документами, позволят доказать факт просрочки по вине заказчика, что является основанием для освобождения от ответственности.

Цена работ

Некоторые суды указывают на то, что цена является существенным условием. Следовательно, для минимизации рисков признания договора незаключенным рекомендуется согласовывать условие о цене.

Качество работ и порядок приемки выполненных работ

Одной из наиболее распространенных категорий споров являются претензии к качеству и объему выполненных работ.

В связи с этим, четкое указание качественных характеристик, свойств и целевого назначения работ позволяют минимизировать споры.

При их отсутствии применению подлежат требования, обычно предъявляемые к аналогичной работе, либо обязательные требования. В такой ситуации заказчик не вправе требовать соблюдения добровольных требований, не предусмотренных соглашением.

При приемке работ заказчик должен проверить передаваемые работы. Установление порядка приемки позволит значительно упростить возможность доказывания факта наличия или отсутствия недостатков на момент приемки.

  • При этом, правила приема-передачи могут быть определены сторонами самостоятельно или возможно включить в договор ссылку на Инструкции №П-6[1]и №П-7[2], что сделает их обязательными к применению.
  • Рассмотрим наиболее распространенные спорные ситуации.
  • А) При приеме выполненных работ заказчик не всегда проверяет работы, однако подписывает передаточные документы.
  • Спустя определенное время обнаруживается, что работы выполнены не в полном объеме или ненадлежащего качества.
  • Заказчик отказывается от оплаты в полном объеме работ, что приводит к рассмотрению дела в суде.
  • В таком случае при грамотно составленном договоре заказчик вправе ссылаться на следующие обстоятельства:
  • не истек срок обнаружения недостатков, в установленный срок заказчик сообщил о их наличии;
  • недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены при обычном способе приемке работ;
  • в сфере госзакупок заказчик вправе ссылаться на акт контрольного обмера, составленный и подписанный с участием подрядчика.
Читайте также:  Глубина траншеи для водопровода, ширина и другие размеры: на какую копать при прокладке трубопровода под воду для частного дома?

В таком случае несоблюдение заказчиком установленного порядка приемки работ будет аргументом в пользу подрядчика.

Б) Однако встречаются и иные случаи. Когда при приемке работы были проверены, акт подписан, но спустя какое-то время появились недостатки и заказчик обращается с претензиями к подрядчику, ссылаясь на ненадлежащее выполнение работ.

Подрядчик пытается доказать следующие обстоятельства:

  • при передаче работ недостатки отсутствовали, что подтверждается подписанной без претензий передаточной документацией или отсутствием мотивированного отказа от подписания (в случае уклонения заказчика от приема работ);
  • недостатки, на которые ссылается заказчик, относятся к явным и должны были быть выявлены при обычном способе приемке;
  • ссылка на согласование сторонами порядка сдачи-приемки работ, в результате проведения которого недостатки должны были получить отражение в документах;
  • спор должен быть урегулирован на основании норм, предусматривающих гарантийные обязательства, так как недостатки появились после передачи и требуется установление причин их возникновения (например, осыпание штукатурки ввиду повышенной влажности в помещении, о чем при выполнении работ заказчику сообщал подрядчик).

Для предотвращения таких ситуаций стороны вправе более детально урегулировать порядок приема-передачи выполненных работ, а также последствия, которые влечет подписание передаточной документации (например, срок приемки работ, срок выявления недостатков и порядок их предъявления, последствия выявления недостатков и процедура по их согласованию и устранению и др.).

Гарантийные обязательства

Гарантийные обязательства взаимосвязаны с требованиями к качеству работ.

  1. В судебной практике возникают споры относительного того, является ли тот или иной недостаток, выявленный заказчиком, ненадлежащим выполнением работ или должен рассматриваться в рамках гарантийных обязательств.

  2. По этой причине рекомендуем определить гарантийный срок и условия его продления, порядок его исчисления, на что распространяется гарантия, действие гарантии при расторжении договора, порядок сообщения о наступлении гарантийного случая, а также срок, порядок и процедура передачи результатов гарантийного обслуживания.

  3. При определении гарантийных условий в договоре, применению подлежит законный гарантийный срок, который по общему правилу составляет 2 года.

Ответственность сторон за нарушения

Ответственность чаще всего выражается во взыскании убытков, процентов на сумму долга, пени и штрафе.

Остановимся более подробно на пени и штрафе.

Как правило, пени начисляются за нарушение сроков (оплаты, передачи работ и др.), штраф уплачивается в виде согласованной фиксированной суммы.

При этом, применение двойной меры ответственности за одно нарушение недопустимо. В связи с этим, штраф чаще всего устанавливают за нарушение обязательств за исключением тех, за которые предусмотрено взыскание пени.

Такая формулировка ставит подрядчика в невыгодное положение, так как на него возложено большое количество обязательств, некоторые из которых на практике соблюдаются крайне редко и носят формальный характер. Их нарушение в совокупности (при условии применения штрафа за каждый факт выявления нарушения) могут привести к взысканию крупной суммы с подрядчика.

Именно поэтому, необходимо минимизировать ответственность за нарушения и определить условия, неисполнение которых влечет привлечение к ответственности для более внимательного отношения к их исполнению.

Нами были рассмотрены лишь некоторые условия договора подряда, которые чаще всего ложатся в основу споров между сторонами. Учет особенностей составления договора позволит обезопасить сторону договора и в дальнейшем избежать дополнительных расходов.

[1] «Инструкция о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по количеству» (утв. постановлением Госарбитража СССР от 15.06.1965 № П-6) (ред. от 23.07.1975, с изм. от 22.10.1997).

[2] «Инструкция о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по качеству» (утв. Постановлением Госарбитража СССР от 25.04.1966 № П-7) (ред. от 23.07.1975, с изм. от 22.10.1997).

Силуанов заявил, что снизит налоги. Но скрывает ка… Правительство сможет диктовать трудовые правила, к… На фотографии ИП на каникулах? ) Налоговые каникулы для ИП в 2022 году Бизнесу и населению подсоединиться к электросетям …

На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой

Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае, дом, а заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить указанную в договоре цену.

На рынке строительства загородных домов присутствуют не только специализированные компании и организации, но и частные лица. В любом случае договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте его, даже если частник говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официальной сделки — уже тревожный звонок. В таком случае лучше обратиться к другому подрядчику.

Но сам факт заключения договора — это еще не 100% гарантии вашего спокойствия. Нужно учесть в нем множество деталей.

Что обязательно должно быть отражено в договоре

  1. Предмет договора — это сам процесс строительства и его результат.
  2. Стоимость работ подрядчика, порядок оплаты: % предоплаты, какие суммы нужно вносить и в какие сроки; способ оплаты — наличные, банковская карта или онлайн-перевод.
  3. Срок, в течение которого подрядчик обязан сдать объект.
  4. Права и обязанности заказчика и подрядчика.

  5. Как будет производиться приемка работ.
  6. Гарантии.
  7. Дата, место и время подписания договора.
  8. Реквизиты и/или личные данные сторон.
  9. Их подписи.
  10. Ответственность сторон за нарушение договоренностей.
  11. Срок действия договора.
  12. Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия.

На что стоит обратить особое внимание

Как правило, чем подробнее составлен договор, тем лучше для всех сторон. Все нюансы лучше проговорить на берегу и четко зафиксировать в документе.

Итак, на какие пункты стоит обратить особое внимание.

Стоимость работ

В договоре должна быть прописана их полная стоимость. В том числе и возможные дополнительные траты. Например, расходы, связанные с изменением фундамента из-за деформации грунта на участке. Заказчик должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.

Предоплата

Строительные фирмы индивидуально определяют процент предоплаты. Стоит учесть, что при 100%-й предоплате заказчик никак не застрахован от непорядочности подрядчика. Поэтому рекомендую не соглашаться на такие условия. Оптимальной будет предоплата в размере 3-5% от цены договора — это стоимость разработки проектной документации. В нашей компании — это 3%.

Сроки строительства

На этот пункт обратите особое внимание. Сроки должны быть реальными, с обязательным запасом. Слишком малые или, наоборот, большие должны насторожить. Для сравнения: на дома из бруса или каркаса «под ключ» нужно закладывать от 30 дней.

Дом из сип-панелей можно построить за 20 дней. А вот у домов из кирпича самая низкая скорость строительства. Требуется время на усадку — это как минимум год.

Из-за размера кирпича, на возведение стен нужно в 4 раза больше времени, чем при его более современных аналогах.

В любом случае, сроки работ должны быть четко прописаны в документе.

Гарантии

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны обязательные гарантийные сроки по договору строительного подряда. Так, на фундамент или на конструктивную часть (коробку) он не может быть менее двух лет.

Надежные подрядчики дают срок, конечно же, больше указанного в законе. Нормальная гарантия на коробку — это не менее 10 лет. Оптимально — не менее 15 лет. На фундамент — не менее 5 лет.

Условия расторжения договора

Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.

Например, заказчик может указать следующие причины для расторжения договора:

  1. работы выполняются слишком медленно и есть опасения, что не будут закончены в срок;
  2. качество работ не отвечает заявленным требованиям, и подрядчик не хочет или не торопится устранять недостатки;
  3. иные условия, мешающие нормальному исполнению условий сделки, по мнению заказчика.

Для подрядчика весомыми причинами для расторжения договора могут стать следующие действия со стороны заказчика:

  1. он предоставил некачественные или непригодные для строительства материалы, сначала подрядчик должен сказать ему об этом и попросить заменить;
  2. не предоставил техническую документацию;
  3. задерживает оплату либо не хочет платить;
  4. указывает неприемлемый для подрядчика способ работ;
  5. всячески мешает ходу строительства;
  6. нарушает другие условия договора.

Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.

В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.

Меняются условия договора

Если условия договора меняются уже после его заключения всеми сторонами, то новый составлять необязательно. Достаточно будет сделать дополнительное соглашение. В нем нужно отразить не только предметные изменения, но и стоимость и сроки новых работ. Если цена не меняется — тоже фиксируем в документе.

Прочие нюансы

Например, стоит прописать в договоре условия проживания строительной бригады во время работ, а также профпригодность персонала и количество человек, которые будут работать на участке.

Также стоит подумать и о путях подъезда к объекту. Если дорога к вашему будущему дому плохая, но вы об этом не сказали подрядчику заранее, это может обернуться рядом проблем. С вас могут потребовать дополнительную плату, или в худшем случае материалы вообще не привезут. Все это необходимо обговорить заранее и зафиксировать в договоре.

Приемка работ

В самом договоре нужно прописать, как будет осуществляться приемка работ. По окончанию строительства вы с подрядчиком подписываете акт сдачи. В нем должны быть следующие пункты:

  1. перечень выполненных работ;
  2. дата их окончания;
  3. пункт о наличии/отсутствии замечаний о выполненных работах.

Человеку, не связанному со строительством, достаточно сложно оценить результат. Если у подрядчика нет своего линейного инженера по техническому надзору и контролю, стоить нанять независимого оценщика.

Резюме

Договор строительного подряда — это важный документ, с которого начинается путь к вашей мечте. Подробно о нем вы можете прочитать в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы проговорите с подрядчиком все нюансы на берегу и зафиксируете их в договоре, то процесс строительства дома принесет вам только положительные эмоции, а результат оправдает ожидания.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector