Вопрос:
Я покупаю квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала. По закону я должна выделить доли детям и мужу в купленной квартире. Как это происходит? Какой порядок выделения долей детям? Какого размера доли нужно выделять?
Ответ:
Счастливые обладатели сертификата на материнский капитал часто сталкиваются с неожиданным препятствием при покупке квартиры в ипотеку. Обычно, квартира оформляется на имя заемщика (или созаемщиков-супругов), а тут Пенсионный фонд (ПФР) требует, чтобы в правах на недвижимость обязательно были выделены доли детям. Но банки, выдающие ипотеку, сильно возражают против этого.
А что по этому поводу говорит закон?
Требование закона однозначно – если на средства маткапитала приобретается недвижимость, она должна быть оформлена в общую собственность обоих супругов и всех (в том числе первого, второго, третьего и последующих) детей (ч.4 ст.10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах гос. поддержки семей…»).
Другими словами, при использовании материнского капитала на покупку квартиры, в ней обязательно должны быть выделены доли собственности каждому ребенку и каждому родителю. А что будет, если этого не сделать – рассказано в конце статьи.
Существенные условия ДДУ. Что нужно знать дольщику о заключении договора с Застройщиком – см. в Глоссарии по ссылке.
Требование ПФР о выделении долей детям при ипотеке с маткапиталом
Если квартира приобретается на собственные средства многодетной семьи, плюс средства материнского капитала (без кредита), то никаких проблем с выделением долей детям нет. При оформлении Договора купли-продажи квартиры или Договора долевого участия (ДДУ), в нем просто указывается, что права на недвижимость получают следующие лица (перечисляются родители и дети) в таких-то долях. И всё!
Сложности возникают только когда квартира покупается в ипотеку, а на ее погашение пускают маткапитал. Тогда приходится маневрировать между требованиями банков (квартира оформляется только на заемщика, без детей) и требованиями Пенсионного фонда (выделить доли детям).
Если семья решила использовать материнский капитал для покупки квартиры в ипотеку (какие тут могут быть варианты – см. по ссылке), то сразу выделить там доли детям не получится.
Почему? Потому что банк-кредитор, выдавая ипотеку и получая квартиру в залог, не желает видеть среди ее собственников несовершеннолетних. Ведь в случае невыплаты кредита, банк не сможет выселить детей оттуда (государство встанет на их защиту), а значит, не сможет продать с торгов предмет залога.
То есть квартира с долями детей становится для банка неликвидным залогом, и банк на таких условиях не выдаст ипотечный кредит.
С другой стороны, Пенсионный фонд (ПФР) не перечислит средства материнского капитала банку (в счет ипотеки), пока не будет выполняться условие о выделении долей детям и супругу. Получается замкнутый круг. И что же делать в таком случае?
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки.
Выход из этой ситуации выглядит так – заёмщик (например, мать) вместе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала представляет в местное отделение ПФР письменное нотариально заверенное обязательство выделить доли в квартире детям и супругу сразу после погашения ипотеки. Точнее, срок на выполнение обязательства по выделению детям долей установлен законом – не более шести месяцев с момента снятия залога (ипотечного обременения).
И только на таких условиях ПФР готов перечислить деньги банку на погашение ипотеки, а банк получает в залог квартиру, оформленную только на заемщика (без детей).
Такая же проблема возникает, если семья хочет оплатить маткапиталом паевые взносы в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Пока все взносы не внесены, право собственности не возникает, а значит, и доли членам семьи выделить невозможно. Ну а нет выделения долей – нет и перечислений из Пенсионного фонда средств маткапитала в счёт паевых взносов.
И решение проблемы здесь аналогичное – предоставить в ПФР обязательство о выделении долей членам семьи в будущем, но не позднее, чем через 6 месяцев после полной выплаты пая и оформления жилья в собственность.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.
Как оформить обязательство о выделении долей детям по материнскому капиталу?
Обязательство выделить доли супругу и детям в праве собственности на квартиру составляется и заверяется у нотариуса. Стоимость услуги невелика: в зависимости от региона она колеблется в пределах 2-3 тысяч рублей.
Нотариусу для оформления этого обязательства нужно представить следующие документы:
- Паспорта обоих супругов;
- Свидетельство о заключении брака;
- Свидетельства о рождении (об усыновлении) всех детей;
- Сертификат на материнский капитал;
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (это может быть Договор купли-продажи, Договор долевого участия и т.д.);
- Выписку из ЕГРН о регистрации права собственности или права требования на квартиру;
- Кредитный договор с банком.
Лицо, дающее обязательство, должно присутствовать лично. Это может быть один из супругов (владелец сертификата на маткапитал), могут быть и оба супруга, например, если они являются созаемщиками по ипотеке, и оба получают право собственности (с обременением) на квартиру.
К нотариусу лучше отправляться сразу после регистрации в Росреестре права собственности или права требования на квартиру, купленную в ипотеку. В этот момент на руках у Покупателя уже есть все документы, необходимые для оформления обязательства.
Но оформить обязательство мало – нужно еще его выполнить. То есть не забыть о выделении долей супругу и детям после полного погашения ипотеки. А какого размера доли нужно выделять каждому ребенку и супругу? И как вообще выделяют доли в праве собственности?
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Как выделить доли в квартире супругу и детям по материнскому капиталу? Какого размера доли выделять?
Когда ипотека погашена полностью, нужно будет получить в банке справку об отсутствии задолженности по кредиту, обратиться с ней в Росреестр (или в МФЦ «Мои документы») вместе с заявлением о снятии залога с квартиры, и получить там же Выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру уже без отметки об обременении.
Теперь титульному собственнику ничего не мешает выделять доли всем членам семьи, в соответствии с нотариальным обязательством, которое он подписывал при получении материнского капитала. Как это происходит?
Чтобы выделить в квартире доли супругу и детям, можно использовать два способа:
- договор дарения;
- соглашение о распределении долей.
Второй вариант предпочтительнее, поскольку позволяет в будущем перераспределить выделенные доли (если, например, в семье родятся еще дети). Тогда как отчужденными через дарение долями даритель уже не сможет распорядиться по-другому (детей, родившихся позже, придется наделять из своей доли).
И тот и другой документ можно тоже составить и заверить у нотариуса (хотя это уже не обязательно – см. ниже об этом).
Закон прямо не определяет, какого размера доли нужно выделить супругу и каждому ребенку в квартире, купленной с привлечением средств материнского капитала.
Можно разделить недвижимость поровну. Например, выделить по ¼ каждому из супругов и двоим детям.
Можно наделить детей очень маленькими долями, чтобы их невозможно было потом реально выделить и продать по отдельности.
Юристы рекомендуют (и обоснованность таких рекомендаций подтверждается судебной практикой) выделять всем членам семьи равные доли от той части квартиры, которая оплачена материнским капиталом.
Проще пояснить это на примере.
С 2015 по 2019 год величина маткапитала составляла чуть более 450 000 рублей. Если в этот период в семье родился второй ребенок, значит, маткапитал в такой сумме получила семья из 4-х человек.
Допустим, с использованием этих денег купили квартиру за 2 700 000 рублей. Получается, что только 1/6 стоимости квартиры оплачена маткапиталом.
Тогда каждому члену семьи необходимо выделить четверть от этой 1/6, то есть – по 1/24 доле. Оставшаяся часть недвижимости делится между супругами по их усмотрению, например, поровну.
Тогда в итоге каждый ребенок получает по 1/24 доле в квартире. А каждый взрослый – по 11/24.
Возможен и другой вариант оформления той же процедуры.
Титульный собственник квартиры (заемщик по ипотеке и получатель материнского капитала) выделяет доли только детям, в том же размере. Например, по той же 1/24 доле каждому ребенку. И указывает в соглашении, что оставшаяся часть квартиры переходит в совместную собственность обоих супругов.
Результат практически тот же (ведь совместная собственность супругов, в случае чего, делится поровну). Но этот вариант более выгодный. Почему? В чём разница?
Во втором случае не происходит раздела собственности между супругами, а значит, нет необходимости в нотариальном удостоверении соглашения. Выделить доли детям можно в простой письменной форме (ППФ).
Услуги нотариуса по составлению и заверению соглашения стоят до 20 000 рублей.
Если составить соглашение самостоятельно в ППФ, расходы могут ограничиться госпошлиной за регистрацию выделения долей в Росреестре в размере 2000 рублей (актуальность размера госпошлины можно проверить здесь).
Но поступить так можно только если квартира не оформлена сразу на обоих супругов в долях. Когда происходит отчуждение долевой собственности, участие нотариуса обязательно.
Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий?
Регистрация выделения долей в Росреестре
И в случае с дарением, и в случае соглашения о распределении долей, этот документ передается в Росреестр (можно через МФЦ) для регистрации новых прав собственности.
За регистрацию выделения долей детям и супругу, нужно оплатить госпошлину. Сумма госпошлины (2000 руб.) делится на количество будущих собственников и уплачивается раздельно. То есть если членов семьи четверо, в Росреестр нужно предъявить 4 квитанции по 500 рублей каждая.
Затем следует обращение в МФЦ или в Росреестр со следующими документами:
- паспортами супругов;
- свидетельством о браке;
- свидетельствами о рождении (усыновлении) всех детей;
- договором дарения или соглашением о выделении долей (в простой письменной форме или нотариально заверенным);
- квитанциями об оплате госпошлины.
В результате, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о регистрации общей долевой собственности на квартиру всех членов семьи с указанием размера доли каждого из них. Отчитываться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства о выделении долей не нужно.
Если подтверждение исполнения обязательства понадобится (например, при последующей продаже этой квартиры), можно будет заказать общую Выписку из ЕГРН, где эти доли будут указаны.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Что будет, если доли по маткапиталу не выделить?
Уголовной, административной или другой ответственности за неисполнение обязательства по выделению детям долей напрямую законом не предусмотрено. Но это вовсе не значит, что исполнять его необязательно.
Если прокуратура выявит такое нарушение, например, в ходе плановой проверки, инициированной Пенсионным фондом, или поступит заявление от не получивших долю членов семьи, или от органов опеки и попечительства, то собственника жилья принудительно обяжут наделить супруга и детей правом собственности в купленной квартире. И это лучший вариант развития событий.
Хуже, если квартира на момент обнаружения нарушения уже будет продана.
В первую очередь, от последствий такой сделки пострадает, конечно, Покупатель квартиры. Сделка может быть признана судом недействительной, поскольку она нарушает права несовершеннолетних, закон о материнском капитале (ФЗ-256, см. выше ссылку), да ещё и нотариальное обязательство получателя маткапитала.
В этом случае квартиру вернут семье (отобрав у Покупателя!) и обяжут разделить собственность между всеми её членами согласно нотариальному обязательству.
Но и Продавца, получившего маткапитал на улучшение жилищных условий семьи, а потом о членах этой семьи «забывшего», могут обязать возвратить государственные деньги, или даже привлечь к ответственности по статье о мошенничестве.
Вот реальный пример того, как у нерадивую мамашу заставили вернуть маткапитал из-за того, что она не выделила доли детям после покупки квартиры (цитата из официального источника):
В декабре прошлого (2019 – Прим.) года суд обязал вернуть деньги некую жительницу Перми, которая за счет материнского капитала купила жилье, но допустила правовые ошибки при оформлении.
Женщина не выделила в новом доме доли несовершеннолетним детям, а затем продала недвижимость. В итоге суд обязал пермячку вернуть неосновательно израсходованные средства материнского капитала.
В случае же расторжения сделки под ударом оказываются покупатели квартиры.
А о том, как Покупателю узнать, был ли использован маткапитал в приобретаемой квартире – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Материнский капитал — это мера государственной поддержки, которую семьи могут получить сразу после рождения первого ребенка. Большинство семей используют его для улучшения условий жизни. Как именно работает этот механизм, описано в статье ‘Материнский капитал для приобретения недвижимости в 2020 году’. , но это приносит с собой определенные обязательства для семьи. Рассмотрим подробнее, нужно ли выделять акции детям, когда материнский капитал используется для погашения ипотеки — нужно ли это, как это сделать и что будет, если это не будет сделано.
Зачем выделять доли
Вы получаете деньги на улучшение жилищных условий. И ты улучшаешь их с помощью ипотеки. В большинстве случаев, в данном случае, вы не можете сразу отдать акции детям: например, дом еще не построен или вы не можете получить согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог акций ребенка.
Когда необходимо выделить доли
Согласно Федеральному закону от 29.12.2006 г. № 256 ‘О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми’, акции должны быть выделены в течение шести месяцев после погашения кредита.
Однако, не забывайте: вы можете сделать это только после того, как разрядите свою собственность. Как это можно сделать, подробно описано в этой статье: ‘Как снять плату после оплаты ипотеки: пошаговые инструкции’ .
Сама процедура займет около двух недель.
Кому нужно выделить доли
Любой, кто является членом семьи на момент выделения. Даже если вы ранее взяли на себя обязательства по выделению средств, а член семьи не был учтен. Например, когда вы купили квартиру, у вас было только двое детей, и вы взяли на себя обязательство отдать им акции. Однако, если к моменту погашения ипотеки есть третий ребенок, то доля должна быть ему выделена.
Если кредит был выдан только одному из супругов, которому принадлежит имущество, то доля должна быть распределена между вторым супругом и детьми. Остальное, если вы не разделите все поровну, будет принадлежать супругам вместе.
Какие доли нужно выделить
Закон не регулирует ни определенный размер, ни определенное соотношение акций. Решать тебе.
Наиболее распространенные способы распределения акций:
- Выделять равные акции всем членам семьи
- Выделять акции в размере вложенного материнского капитала
Рассмотрим подробно каждый из них. Например, у вас есть семья из четырех человек и квартира площадью 60 квадратных метров, которую вы купили за 3 миллиона рублей.
Если вы хотите присвоить равные доли, просто разделите площадь квартиры на количество членов семьи. В нашем случае, в физическом выражении, это будет 15 квадратных метров. Но в договоре количество должно быть определено дробью, а это будет 1/4 от общей площади квартиры на каждого члена семьи.
Если вы вложили весь материнский капитал, который сейчас достигает 616 тыс. рублей, и хотите разместить акции пропорционально этой сумме, то мы полагаем. Стоимость одного квадратного метра площади из нашего примера составляет 50 тысяч рублей. Мы делим 616 тысяч на 50 и получаем около 12 квадратных метров. Эта территория разделена на 4 члена семьи — по 3 квадратных метра каждый, что составляет 1/20 часть от общей площади.
Мы также рекомендуем помнить, что существует такой термин, как санитарная норма квартиры. Закон о жилье устанавливает минимальный стандарт жилой площади в расчете на одного человека. Это 6 квадратных метров для общежитий и от 10 до 18 квадратных метров для других помещений (в зависимости от региона). Лучше основываться на этом стандарте при размещении акций.
Важно : акции должны распределяться именно в том имуществе, на которое был выделен материнский капитал. Несмотря на то, что в этой собственности можно выделять очень маленькие акции, а в другой собственности можно выделять большие акции.
Как оформить выделение долей
Договор о размещении акций может быть составлен в письменной форме, но также должен быть заверен нотариусом согласно ст. 42 218-ФЗ ‘О государственной регистрации недвижимого имущества’.
Помимо стандартных данных, которые должны быть указаны в договоре — паспортных данных, адреса и других характеристик недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер акций и условия их распределения. В любом случае, при составлении этого документа нотариус будет 333.24 НК РФ и составляет 0,5% от цены договора (стоимости имущества), но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Вы также должны заплатить дополнительную плату за технические работы. Стоимость зависит от региона.
Какие документы понадобятся при регистрации
Теперь необходимо зарегистрировать размещение акций в Росреестре. Для этого необходимо представить следующие документы:
- Паспорта родителей
- Свидетельства о рождении детей
- Соглашение о выделении акций в 3-х экземплярах
- Свидетельство о браке или разводе
- Документация о праве собственности
- Чеки для оплаты государственных сборов.
Обратите внимание: сумма государственных сборов — 2000 рублей для всех. Эта сумма должна быть поделена на количество будущих владельцев и оплачена отдельными квитанциями. Для семьи из 4 человек это будет 500 рублей каждый.
Росреестр зарегистрирует размещение акций, и вы выполните свои обязательства. Тебе больше ничего не придется делать.
Выделение долей детям до погашения ипотеки
Возможно, но есть нюансы. Квартира, которую вы покупаете по ипотеке, будет сохранена банком.
И для того, чтобы выдать акции в нем, необходимо одновременно два разрешения: разрешение банка на выдачу акций в ипотечном жилье и разрешение органов опеки и попечительства на передачу в залог акций ребенка. Как показывает практика, банк готов предоставить такое одобрение.
Но проблемы могут возникнуть на этапе, когда получено разрешение органов опеки. Однако многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай рассматривается индивидуально органами опеки и попечительства, поэтому не отчаивайтесь заранее — попробуйте.
Если доли не выделять
Ситуации могут быть разными. Иногда соблазн упростить процедуру продажи квартиры и не присвоения акций детям может привести к отказу от этой идеи. Но помните: такая сделка может быть объявлена недействительной.
Кроме того, супруг/супруга или сами дети, достигшие определенного возраста, могут обратиться в суд; в этом случае акции должны быть распределены. Возможно также привлечение к ответственности по статье о мошенничестве.
Сейчас читают
Была ли эта статья полезной?
Можно ли выделить детям доли в другой квартире, если ипотека будет погашена материнским капиталом? — Правовед.RU
472 Адвокаты теперь на сайте
Здравствуйте. Купил трехкомнатную квартиру по ипотеке два года назад. Через два месяца эта ипотека будет полностью погашена за счет материнского капитала. Квартира будет полностью нашей. Имущество будет поделено поровну с женой.
У нас двое детей, и мы знаем, что они должны делить квартиру. Вопрос в том.
Можно ли дать детям долю в другой квартире, которая принадлежит только мне? Что если мы хотим продать квартиру, для которой была ипотека
Юридическая консультация онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос
Ответы юристов (3)
- Здравствуйте!
- Необходимо выделить доли в ипотечной квартире, купленной для материнского капитала.
- Тем не менее, вы можете одновременно дарить детские акции в подарок за акции в другой квартире.
Для такой сделки требуется согласие органов опеки и попечительства. Если акции, которые вы хотите отдать в вашем доме, будут больше, чем в доме для материнского капитала, согласие должно быть дано без каких-либо проблем.
Хорошего дня! Нет, вы не можете этого сделать, потому что материнский капитал был использован для погашения ипотеки по этой квартире. Если вы хотите продать квартиру, требуется согласие органов опеки и процент детей в другой квартире не должен быть ниже.
https://www.youtube.com/watch?v=BtP9XO7YkqM
Гражданский кодекс, статья 37. распоряжение имуществом станции1. Опекун или орган опеки подопечного распоряжается доходами подопечного, включая доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный может распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Выплаты по содержанию, пенсии, пособия, возмещение вреда здоровью и ущерба, причиненного в случае смерти кормильца, а также другие выплаты на содержание подопечного, за исключением доходов, которыми подопечный может распоряжаться самостоятельно, должны быть выплачены на отдельный счет, которым распоряжается опекун, либо Опекун или попечитель представляет отчет об использовании сумм, зачисленных на отдельный номинальный счет, в порядке, предусмотренном Федеральным законом ‘Об опеке и попечительстве’.
2. Опекун не может без предварительного согласия Управления по опеке и попечительству осуществлять какие-либо операции, связанные с отчуждением, включая обмен или дарение общинной собственности, аренду (лизинг), безвозмездное пользование или залог общинной собственности, операции, связанные с отказом от прав общины, раздел общинной собственности или распределение долей в ней, или любые другие действия, приводящие к уменьшению общинной собственности, либо опекун дает на это свое согласие.
Порядок управления коммунальной собственностью определяется Федеральным законом ‘Об опеке и попечительстве’. 3.
Опекун подопечного, опекун, их супруги и близкие родственники не имеют права совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечного в дар или безвозмездно, или представлять подопечного при совершении сделок или судебных разбирательств между подопечным и супругом опекуна или опекуна и их близкими родственниками4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного юридически недееспособным, на основании мнения подопечного, а если его мнение не может быть определено — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей этого гражданина, его бывших опекунов, других лиц, которые оказывали услуги этому гражданину и добросовестно выполняли свои обязанности.
Здравствуй, Тимур!
Есть вполне законная возможность.
Прежде чем выплачивать ипотеку, дайте детям долю в другом жилье. То есть — в твоей квартире.
Главное, чтобы доля детей была не меньше той, на которую они имели бы право, если бы им были предоставлены акции в ипотечной квартире. И размер в квадратных метрах.
И если учесть, что в ипотечной квартире (в случае ее гипотетического выделения в собственность супругов) дети имели бы право на 1/4 доли той части квартиры, которая соответствует размеру материнского капитала, то смею предположить, что в вашей квартире доля детей будет значительно выше.
Что означает та часть квартиры, которая соответствует размеру материнского капитала?
Например, квартира стоит один миллион рублей. 450 тысяч — маточный капитал. В случае раздела этой квартиры, акции будут распределены следующим образом — 550 тыс. рублей и доля в размере этой стоимости будет поделена между супругами пополам (как общее имущество), а 450 и доля в размере этой стоимости будет поделена между всеми членами семьи (если двое детей — 1/4 доли)
В случае предъявления претензий со стороны контролирующих органов вы всегда можете подать детские акции. Они были выделены детям после того, как было взято обязательство, но до того, как ипотека была выплачена.
Однако, если продажа ипотечного дома принимается только в какой-то момент и еще не запланирована, то лучше выполнить обязательство, рекомендованное вышеизложенными коллегами.
Удачи!
Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?
iakovenko123/Depositphotos
Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:
В этой ситуации у вас не так уж много вариантов. Ипотека на квартиру, купленную в Санкт-Петербурге, до сих пор не погашена и невозможно выделить акции для детей. Банк не даст разрешения, поэтому мы рекомендуем Вам отдать детские акции в квартиру в Самаре, а затем продать квартиру. В противном случае вы нарушите российское законодательство.
Так что цепочка действий следующая. Сначала дети получают в собственность первую квартиру (в Самаре), затем в органы опеки и попечительства подается пакет документов для получения разрешения на продажу имущества, и только после этого проводится сделка.
Продажа квартиры сопровождается открытием детских счетов — это альтернативный вариант в тех случаях, когда родители просто продают квартиру.
Можно ли не регистрировать квартиру для детей, купленную с маточным капиталом?
Возможно ли обеспечить детей деньгами, а не квартирой, купленной с капиталом матки?
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Пропорция детей должна быть i Для того чтобы продать квартиру в Самаре после размещения акций, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
Разрешение на продажу с одновременным или последующим приобретением детьми акций в другой квартире (последующее приобретение более сложное: деньги за детские акции блокируются на специальных счетах и открываются только при регистрации имущества детей).
Ни при каких обстоятельствах акции Санкт-Петербурга не должны отдаваться детям до продажи квартиры в Самаре. Это не признается в качестве замены, это считается подарком! И при продаже, новые акции должны быть снова отданы детям.
Еще одна проблема — ипотечная нагрузка на квартиру в Санкт-Петербурге. Скорее всего, банк не даст разрешения на передачу акций детям. Поэтому, возможно, сначала вам придется погасить ипотеку.
Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную за счет маточного капитала?
Каковы права на жилье для каждого члена семьи, когда ипотека выплачена за счет материнского капитала?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Ты не можешь! Материнский капитал выделяется на конкретное имущество, когда жилищные условия улучшаются, и не может быть распределен в другом месте. Лучшим вариантом является использование материнского капитала в старой квартире для раздачи имущества детям и покупки другой квартиры, находящейся под опекой. Текст подготовила Мария Гуреева
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы в рубрике ‘Хороший вопрос’
- Инструкции: Как купить второй дом для материнского капитала
- Можно ли зарегистрировать акции для детей в ипотечном доме?
- Можно ли продать дом, купленный с материнским капиталом?
пункты не являются юридической консультацией. Все рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Материнский капитал: что будет, если не выделять доли детям?
Материнский капитал — один из наиболее распространенных способов поддержки семьи и материнства. Цели, на которые вы можете законно тратить свой материнский капитал, различны.
Они включают образование детей и накопительную часть пенсии матери, медицинскую и социальную реабилитацию детей-инвалидов и другие.
По статистике Пенсионного фонда РФ (ПФР), большинство родителей предпочитают тратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, покупая жилье.
Как указано в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.
2006 № 256-ФЗ ‘О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми’ Жилье, приобретаемое за счет средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в совместную собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей). И именно это требование вызывает большинство вопросов у наших абонентов, которые хотят приобрести жилье с использованием маточного капитала. Суммируйте ответы на эти вопросы в этой статье.
1. Как и когда происходит выделение долей в квартире при использовании материнского капитала?
Выделение акций, как родителей, так и детей, может производиться в момент приобретения жилья с использованием материнского капитала.
На практике это означает, что при регистрации сделки купли-продажи акции каждого родителя и акции детей сразу же указываются в договоре. Это также может произойти, когда дом покупается на ипотечные деньги в банке.
В этом случае дети могут быть со-дебиторами или нет.
В случае, если покупка жилья зарегистрирована на одного из родителей в качестве владельца права собственности или на обоих родителей в совместной или долевой собственности, но с использованием материнского капитала, получатель свидетельства должен взять на себя нотариальное обязательство.
Согласно нотариальному обязательству:
- если жилище было куплено за наличные деньги, право собственности должно быть оформлено в течение 6 месяцев после сделки;
- если ипотека выплачивается в течение 6 месяцев после погашения ипотеки.
Ипотека отзывается, когда ипотека полностью погашена.
Чтобы снять ипотеку, необходимо получить справку об отсутствии обуви. После этого в декларации ЭГРН больше не говорится о том, что закладываемое жилье является ‘ипотекой по праву’. После того, как ипотека будет отозвана, необходимо распределить акции среди детей в соответствии с обязательством.
Как показывает практика, граждане просто забывают выполнить процедуру выделения акций всем членам семьи. Однако, если прокуратура проводит проверку, это может иметь печальные последствия для ‘непокорных’ граждан. Проверьте себя или товар, который вы покупаете, заказав ‘ОБЪЕКТ ПАССПОРТА’ на нашем сайте.
2. Какую долю выделить детям в квартире при использовании материнского капитала?
Закон не определяет, какая часть доли ребенка должна быть распределена родителями. Он определяется соглашением.
Напомним еще раз: на сегодня должно быть нотариальное заверение письменного соглашения о размещении акций. Нотариусы рекомендуют распределять акции пропорционально вложенной доле материнского капитала. Суды занимают ту же позицию. Не меньше!
Больше
Пример. Квартира площадью 45 квадратных метров, стоимостью 4 миллиона рублей. Вы вложили в него материнский капитал в 450 тысяч, получается, что это 11,25% от стоимости квартиры. У них 4 члена семьи, поэтому каждый из них должен быть распределен: 11,25%/4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 метра.
В договоре о разделе необходимо указать это число в акциях. Чтобы избежать сложных вычислений, число может быть округлено. Например, для квартиры площадью 45 квадратных метров один метр в акциях равен 1/45. Мы должны выделить как минимум 1,3 метра, поэтому округляем до двух метров — дробью 2/45.
В соглашении мы указываем, что мы выделяем 2/45 обоим детям, а собственность родителей остается 41/45 (например, у отца 20/45, у матери 21/45).
3. Что будет, если не выделить доли детям при использовании материнского капитала?
Если квартира еще не продана, суд обязан распределить долю между всеми членами семьи, включая детей!
Если квартира уже продана, есть несколько вариантов:
- Вы будете требовать возврата материнского капитала в PFR. Эти средства были выделены из бюджета на конкретную цель (в данном случае — на улучшение жилищных условий). Вы взяли на себя обязательство выделить акции всем членам семьи, а фактически не выполнили это обязательство или обогатили его на величину маточного капитала. Судебная практика по данной категории дел находится на стороне государства.
Для подтверждения приведем пример: дело проходило в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил иск администрации пенсионного фонда и взыскал с матери 453 026 рублей уставного капитала и госпошлину 7730 рублей.
- Договор купли-продажи может быть признан недействительным в части покупки и продажи акций, которые должны быть предназначены для детей. Продавец обязан оплатить сумму этих акций покупателю квартиры, и покупатель больше не будет иметь права на эти акции. Соответственно, квартира будет принадлежать не только покупателю, но и детям продавца, что крайне невыгодно для покупателя с самого начала.
Таким образом, в Челябинске договор купли-продажи квартиры в части покупки и продажи 18/100 долей в собственности на квартиру — т.е. детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире — был признан недействительным. Мы рекомендуем Вам обратиться за помощью к специалисту, чтобы в будущем не было проблем с недвижимостью, на которую Вы потратили много денег. Специалисты Владельцы Easy помогут вам !
Перед покупкой квартиры проверьте, использовался ли в то время материнский капитал. Таким образом, вы защитите себя от признания сделки недействительной и негативных последствий.
- В соответствии со статьей 159.2 Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) в отношении Вас может быть возбуждено уголовное дело. Это будет сделано, если будет доказано, что были совершены фиктивные сделки по приобретению недвижимости, без обоснованных намерений улучшить жилищные условия, или в попытке выплатить материнский капитал.
В Ангарске был обнаружен факт незаконной торговли сертификатами. Там была осуждена группа лиц, которые незаконно получили материнский капитал. Ваш
Дети, не получившие причитающуюся им долю, могут сами подать иск в суд, когда им исполнится 18 лет.
Наш ответ — нет. Это связано с тем, что у вас было специальное соглашение с пенсионным фондом, а именно, выделение акций для детей в определенном, оговоренном жилом районе.
Конечно, можно попробовать подать в Пенсионный фонд заявление о согласовании распределения долей для детей в другой квартире, но, скорее всего, вам откажут, так как такая практика не принимается Пенсионным фондом.
Единственный законный выход — это выполнение своих обязательств путем выделения акций для детей в оговоренной квартире.
Как выделить доли детям в квартире купленной на материнский капитал в 2020 году
Обновлено: 27.03.2020
Государство поддерживает семьи и обеспечивает учет интересов детей. Если дети делятся на акции в приобретенной квартире за счет государственной субсидии, государство может потребовать возмещения полученного материнского капитала на основе нецелевого использования средств.
Размер материнского капитала и условия его получения
Обязательно ли выделять доли детям
Материнский капитал может быть потрачен на покупку или строительство.
Родитель, получивший свидетельство, обязан выделить своим детям (первым, вторым, третьим и последующим детям) долю (построенного) жилья, приобретенного за счет средств материнского капитала (пункт
4 статьи 10 Федерального закона № 256). Вместе с детьми оба родителя могут претендовать на долю при условии, что они официально состоят в браке.
Доля не может быть распределена между другими родственниками (например, племянниками, братьями, сестрами или приёмными детьми).
Можно ли не выделять долю мужу
Закон определяет равные права обоих супругов на приобретаемую собственность. Муж, как и жена, имеет право на долю в имуществе, приобретенном с участием материнского капитала.
Размер доли зависит от соглашения между супругами; доля каждого члена семьи может быть определена в соглашении. Договор регистрируется в нотариальной конторе (ст. 42 № 218-ФЗ).
Муж претендует на долю, независимо от своей национальности. Главное, что он официально женат в момент покупки или ремонта жилья.
Правила распределения долей
При распределении акции учитываются следующие моменты:
Количество членов семьи
Один из вариантов распределения акций может быть одним и тем же для каждого члена семьи. В семье из 4 человек доля каждого члена семьи составит 25%.
Санитарная норма жилья
Минимальный стандарт в соответствии с Законом о жилье составляет на человека:
- 6 квадратных метров — в общежитии
- 10-18 (в зависимости от области) квадратных метров — в квартире
Процент материнского капитала в стоимости жилья
Расходы на проживание обычно выше, чем размер материнского капитала, поэтому при выделении доли необходимо учитывать, какая часть расходов на материнский капитал у Вас будет.
Пример: Стоимость жилья — 3 млн. рублей, размер материнского капитала — 616 617 рублей. В этом примере доля материнского капитала составляла около 20% или 1/5 от общей стоимости. Если в семье есть 2 ребенка, каждый из них получает по 1/10 доли, а родители делят между собой остальную часть квартиры.
Определение детских долей не учитывает их возраст или совершеннолетие.
Минимальная доля
Несовершеннолетние имеют право на обязательную долю жилья, приобретенного с помощью материнского капитала. Стандарт устанавливается муниципальными властями (статья 50 Закона о жилье). Если в семье 3 человека, то площадь на одном из них не должна быть меньше 18 квадратных метров.
Как выделить долю детям в уже купленной квартире
Если квартира уже куплена одним из родителей по ипотеке и материнский капитал необходим для погашения части долга, родитель должен взять на себя обязательство по выделению акций для детей. Отсутствие такого обязательства может стать причиной отказа от получения материнского капитала.
Обязательство по выделению акций вступает в силу в это время:
- Выплата материнского капитала по ипотеке, владельцем которой является один из супругов
- Оформление ипотеки
- Строительство дома (не может оформить право собственности)
- Членство в ЖСК или других видах кооперативов 13
процедура:
- Составление заявления о регистрации права собственности на акции
- Составление договора или акта дарения
- Оплата государственной пошлины
- Подготовка пакета документов и подача в МФЦ или Росреестр
- Ждать рассмотрения документов
- Получить выписку из ЭГРН о регистрации акций
Пакет документов
Пакет документов, необходимых для распределения акций среди детей:
- Приложение, заполненное в МФЦ, количество приложений равно количеству участников (родителей и детей)
- Выделение акций (один из опционов):
- Договор о выделении акций каждому члену семьи
- Подарки для детей
- Паспорт родителей
- Свидетельство о регистрации брака
- Свидетельство о рождении детей (для несовершеннолетних детей)
- Свидетельство о юридическом основании (договор купли-продажи), Договор об участии в акционерном капитале, ипотечный договор)
- Квитанция об оплате за проезд
Иметь при себе копии и оригиналы документов.
Срок выделения долей
Срок действия зависит от выбранного супругами опциона на распределение акций.
Обязательство по выделению акций детям должно быть выполнено в течение 6 месяцев после оговоренного условия.
Что может быть условием:
- Полная погашение ипотеки
- Перевод средств продавцу квартиры — в соответствии с договором купли-продажи
- Осуществление окончательного платежа (в рассрочку)
- Подписание после акта приема-передачи акционерного капитала Здание
- Окончательный ввод здания в эксплуатацию
- Регистрация выписки из Единого государственного кадастрового регистра (в случае самостоятельного строительства здания)
- Передача конечной доли (в случае участия в ЖСК или другом кооперативе)
Наступление одного из вышеперечисленных условий является началом 6-месячного срока для исполнения обязательства.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Добровольное соглашение является наилучшим вариантом распределения акций между всеми членами семьи. Супруги могут определить сумму акции после каждого события.
Соглашение написано и нотариально заверено. Нотариус может дать рекомендации по составлению проекта соглашения и указать, какие пункты лучше включить в документ.
Образец соглашения
Основные пункты соглашения:
- Дата и место подписания договора
- Имена супругов, адрес и паспортные данные
- Имена детей, их данные из свидетельства о рождении (до 14 лет) или паспорта (от 14 лет)
- местонахождение имущества и его характеристики
- вид имущества — долевое (супруги) или долевое (для всей семьи)
- информация о праве, для создания документа (номер документа и название)
- Размер долей родителей и детей
- Условия распределения долей
- Укажите, следует ли учитывать распределение долей в случае рождения ребенка
- Подписи супругов
- Подпись и печать нотариуса.
лист 1. Типовой договор о выделении акций детям в случае использования материнского капитала лист 2. Типовой договор о выделении акций детям в случае использования материнского капитала лист 2. Типовой договор о выделении акций детям в случае использования материнского капитала лист 1494 Типовой договор о выделении акций детям в случае использования материнского капитала лист 1495
Сколько стоят услуги нотариуса по выделению долей
Сумма государственной пошлины регулируется подразделами. 5 П.1 ст. 333.24 НК и регулируется стоимостью недвижимости:
Для удостоверения других договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение является обязательным по законодательству Российской Федерации, — 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей
Кроме оформления документа, нотариусы могут выполнять и другие технические работы. Цены на дополнительные работы зависят от нотариальной конторы. Размеры варьируются от 2 000 до 8 000 рублей.
Супруги могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:
- инвентаризация — согласно BTI
- рынок — по текущим ценам на рынке недвижимости
- кадастр — лучший вариант
Вы можете подать несколько документов для оценки квартиры, но вы выбираете оценку недвижимости с наименьшей стоимостью.
Что будет, если не выделить доли детям
Уважение интересов детей является приоритетом, поэтому проверка проводится несколькими органами:
- PFR
- Органы опеки и попечительства
- Прокурор
Последствия и ответственность
Закон № 256-ФЗ не разъясняет наказание за невыделение доли ребенка, но это не означает, что нарушителям не угрожает опасность.
При обнаружении факта нарушения заинтересованное лицо имеет право предъявить претензию на оспаривание и признать сделку недействительной.
Если это доказано, родители должны вернуть квартиру первоначальному владельцу. Расходованный материнский капитал возвращается государству на основе неограниченных расходов.
А присвоение государственных средств на содержание семьи может быть квалифицировано как мошенничество (статья 159 Уголовного кодекса).
Что угрожает статье за мошенничество:
- Минимальное наказание — штраф в размере 120 000 рублей
- Максимальное наказание — лишение свободы на срок до 2-х лет
Также ответственность за выкуп средств материнского капитала в нецелевых целях.
Судебная практика
Спорные моменты могут возникнуть, когда детям в приобретенной квартире с государственными дотациями не выделяются акции.
Разнообразие споров:
- Развод и раздел имущества — бывшие супруги вынуждены просить суд разделить сумму материнского капитала на равные части
- Раздел ипотеки — продажа жилья поэтому запрещена, распределение долей осуществляется за редким исключением
- продажа квартиры — жертвами могут быть не только сами дети, но и покупатели, которые не учли, что в квартире есть доля несовершеннолетних
Часто сделки считаются недействительными и не имеющими законной силы Бремя доказывания лежит на лице, узнавшем о нарушении его законных прав.
Пример 1: супругов получили материнский капитал на роды. После получения деньги сразу же были использованы на покупку квартиры. Однако супруги не учли интересы детей и договорились о распределении долей только между собой.
По достижении совершеннолетия дети узнали, что их родители лишили их прав собственности, и подали на них в суд с иском о доле или компенсации стоимости части квартиры. Суд оставил иск в силе, так как истцы учли трехлетний срок для оспаривания сделки (ст.
181 ГК) и имеют полное право на получение долей при покупке квартиры на средства материнского капитала.
Пример 2: супруги получили материнский капитал на покупку квартиры. Поэтому они решили купить временную небольшую квартиру, чтобы в будущем продать ее и купить квартиру большего размера. Интересы ребенка не были учтены при покупке этой квартиры. Случайная проверка, проведенная прокуратурой, выявила нарушение.
Родители заверили, что распределят долю ребенка, как только продадут временную квартиру и купят новую, большую квартиру. Прокурор и органы опеки и попечительства не были удовлетворены, они увидели нарушение закона. Дело было передано в суд, родителям было поручено зарегистрировать акции детей и новое имущество в Росреестре.