Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое.

Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем.

Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

1. Не затрагивающие несущие конструкции.
2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями.

В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено.

С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию.

Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита.

После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу.

Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу.

Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много.

Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена.

Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

• Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
• Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
• Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

• Для граждан — до 5 т.р.;
• Для должностных лиц — до 50 т.р.;
• Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
3. Приложить к нему проект изменений.
4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски и последствия

Дом / Покупка и продажа квартиры / Второе и новое строительство / Риски и последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой

просмотров 266

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой достаточно проста.

Отсутствие разрешений на перепланировку, установку или другие изменения в квартире не является основанием для приостановления регистрации перехода права собственности.

Покупатель должен быть бдительным и лично проверить технические характеристики квартиры. В противном случае вам придется самостоятельно перерегистрировать техническую документацию, что может привести к неразрешимым проблемам.

Что такое перепланировка?

Необходимо различать ‘ремонт’ и ‘реконструкцию’. Однако и то, и другое означает необходимость внесения изменений, в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса разница заключается в следующем:

• Преобразование — это работы, связанные с установкой, заменой или перемещением сантехники, технических устройств, электрооборудования, требующие внесения изменений в технические характеристики жилища.
• Ремонт представляет собой изменение конфигурации помещений в многоквартирном доме. Это также требует внесения изменений в технические характеристики.

Вопреки стереотипам, легализация требуется не только при сносе стен, перегородок или окон и дверей, но и при смене оборудования помещения на другое, существенно отличающееся техническое оснащение.

Причина строгого контроля — ненадежность реконструируемых сооружений. В результате непрофессиональных действий могут возникнуть утечки газа, обрушения крыш или перекрытий, а зачастую и обрушение целых входов в здания.

Бумажная бюрократия и связанные с ней расходы не являются хорошей перспективой, но в случае благоустройства жилья по соображениям безопасности необходимо пройти процедуру легитимации.

В каких документах отражена

В стремлении быстро продать недвижимость, продавец и агент по недвижимости скрывают всевозможные дефекты, ‘ошибки’, связанные с квартирой. Одним из препятствий в поисках реального покупателя является незаконная трансформация.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле, чем это возможно. Нежелание недооценивать цену заставляет продавцов молчать о происходящих изменениях. После сделки покупатель может проживать в такой квартире, но продать ее снова будет очень сложно. Есть несколько причин для этого:

• Чрезмерный спрос со стороны покупателей.
• Планирование покупки третьими лицами за счет кредитных средств. Согласно политике большинства финских организаций, запрещается предоставлять кредиты на покупку квартир с несанкционированной модификацией.

Избежать ловушки помогает полная оценка юридической ясности сделки.

Чтобы проверить состояние квартиры, необходимо подать заявку на план этажа BTI. Он является частью кадастрового и технического паспорта квартиры. План этажа можно получить в составе этих документов или заказать отдельно. В ‘плане этажа’ содержится информация:

• назначение объекта.
• Площадь квартиры, размеры отдельных комнат и прилегающих помещений, длина стен, высота потолков и другие параметры. Измерение производится сотрудником Бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровым инженером, имеющим соответствующую квалификацию и разрешение на выполнение данного вида работ.
• Расположение оконных и дверных проемов.
• Взаимное расположение комнат по отношению друг к другу и к соседним жилым помещениям.
• Структура жилых зданий.
• Дата составления плана и кто составил объяснение и план этажа жилища.

Следует изучить две страницы документа. На первой странице показаны данные о расположении квартиры на этаже — так называемая ‘графическая’ часть. Вторая страница — это экспликация, т.е. характеристика пространств, которые являются частью квартиры.

Срок действия документа не ограничен, но организации требуют предоставления справок и пояснений, которые должны быть датированы не позднее 1 месяц до подачи документа.

Нехороший знак — красные линии на планах:

Они означают, что после проверки БТИ, ремонт и реконструкция квартиры были обнаружены без разрешения.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или смещение стен. Часто отмечают, перенос или установку ванной комнаты, замену окон или линолеума на напольную плитку, установку водонагревателей.

Если во время сделки купли-продажи документация не содержала красных знаков, а владелец и агент по недвижимости молчат о внесенных изменениях, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд и потребовать расторжения договора или возмещения материальных затрат, связанных с перерегистрацией документации и строительных работ в соответствии с требованиями инспекторов.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо измерить стены и проверить фактическое состояние объекта с тем, которое показано на плане этажа. Особое внимание следует уделить несущим конструкциям. Обычно они выделяются в плане жирными линиями. Следующие виды изменений считаются незаконными:

• удаление или нарушение целостности несущих стенок. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. В большинстве случаев такие изменения требуют восстановления исходного состояния.
• Удаление элементов системы отопления на балкон.
• Объединение нескольких комнат в одну. Не допускается совмещение кухни с гостиной, если на кухне установлена газовая система. Изменение можно легализовать, частично оставив стену и предложив возможность установки двери или раздвижной стены.
• Установка теплого пола, при условии, что конструкция подключена к системе отопления
• Преобразование или удаление системы вентиляции.
• Удаление складских помещений, подключение других нежилых помещений к жилым.
• Увеличение жилой площади за счет подключения к общей собственности многоэтажного здания.
• Установка высокопроизводительных устройств, влияющих на работу систем потребления ресурсов.
• Перемещение, замена и установка газовых систем. Чтобы внести изменения, позвоните в соответствующие службы.

Изменения, ухудшившие качество жизни в районе, также могут считаться незаконными.

Пример. Гражданин S. переместил ванную комнату в прихожую, тем самым увеличив площадь кухни. В результате, ванная комната была перенесена в гостиную соседней однокомнатной квартиры. С. уложила плитку в ванной.

В результате сосед постоянно слышал звук воды, работу вытяжки в ванной и стук по керамической напольной плитке. Женщина обратилась в BTI, чтобы выяснить, получил ли С. Госорган законный запрос, и создала комиссию, чтобы выяснить, что все изменения были незаконными.

Комиссия приказала С. вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Если в результате проверки будут выявлены вышеперечисленные нарушения, необходимо будет оценить объем работ по устранению дефектов. Компромиссное решение — договориться о скидке 10-20% на квартиру.

Что согласовывать необязательно

Ремонтные мастера квартиры могут свободно вносить некоторые изменения в дизайн по желанию владельцев. Нет необходимости согласовывать следующие изменения:

• Замена санузлов. Следует отметить, однако, что в некоторых квартирах установка ванной комнаты не предусмотрена из-за прочности несущих конструкций. Если после этого вы замените душевую кабину на ванну, вы должны снять резервуар и вернуть кабину обратно.
• Замените балкон. Если речь идет о замене старых строений на схожие, но новые, вам не нужно ничего организовывать, просто сообщите об этом в квартирную инспекцию. Но если владелец подумал о внесении изменений, которые приведут к изменению фасада здания, то необходимо договориться с управляющей компанией, владельцами всех квартир в здании и согласовать проект в БТИ. Но облицовка балкона изнутри — это работа, которая нигде не нуждается в одобрении.
• Применение обоев и другие изменения из категории ‘Красота ремонт’.
• Встроенное мебельное оборудование.
• Установка антенн, кондиционеров.
• Замена электроприборов.

Более строгие требования к легализации изменений распространяются на исторические здания, где важно сохранить цвет фасада, оригинальные декоративные элементы, размеры оконных и дверных проемов. Даже замена

Чем рискуют продавец и покупатель

Определять несогласованные изменения можно только под руководством опытного инженера-строителя, который понимает специфику строительства и планировки жилой недвижимости.

Неосведомленный покупатель часто упускает из виду любые изменения, требующие замены технической документации.

В результате нарушения случайно обнаруживаются после перехода права собственности, а ответственность за их устранение лежит не на предыдущем владельце, а на новом.

Основные риски для покупателя следующие

• Легализация восстановления будет осуществляться самостоятельно. Стоимость может составлять несколько тысяч рублей. до 200 тысяч рублей. , если выяснится, что необходимо восстановить подпорную стену или убрать балкон.
• Если выяснится, что владелец живет в квартире с неприемлемыми или несогласованными изменениями, он будет оштрафован. Вам придется платить не за то же самое, а за нового владельца.
• Изменения могут привести к ухудшению условий жизни соседей. И даже если ремонт был тщательно спрятан, информация является публичной благодаря соседям.
• Перепродажа квартиры, по возможности после долгих поисков покупателя. Есть несколько причин для этого: Банки не одобрят ипотеку на такую квартиру, высокий уровень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если во время оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны и процедура занимает до 6 месяцев , можно попросить продавца разобраться с документами и закончить работу, а можно попросить скидку в размере легализации обновления, с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец также может оказаться в затруднительном положении, чтобы обмануть покупателя и скрыть тот факт, что реконструкция не была легализована:

• Если после подписания договора купли-продажи владелец обнаружит, что изменения не были согласованы, он имеет право расторгнуть договор за существенные нарушения его условий.
• Покупатель может потребовать возмещения расходов на работы, связанные с легализацией.

Чтобы не рисковать, продавец должен честно признать наличие изменений, предоставить скидку на проживание или сам выполнить бумажную работу. Чтобы покупатель не передумал по поводу покупки, вы можете подписать депозитный договор, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев вы можете осуществить сделку без риска расторжения.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и серьезными: Обрушение крыши или стен, гибель людей. Степень наказания также зависит от результатов.

Если изменения не причинили вреда третьим лицам, владелец выплачивает штраф в размере 2-2,5 тыс. . Сумма небольшая, но это еще не все.

По результатам проверки инспектор выдаст рецепт с одним из следующих условий: Легализация реконструкции или ликвидация изменений.

Если владелец игнорирует рецепты, он будет вызван в суд. Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, последствия для собственника могут быть весьма прискорбными. Квартира выставлена на публичный аукцион. Выручка частично расходуется на снятие изменений, остальное отдается владельцу.

Чтобы правильно спланировать время легитимации изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатор легализации изменений должен связаться с БТИ или другой уполномоченной организацией и заказать план квартиры. Затем действовать согласно плану:

• Подать заявление в БТИ на несанкционированную реорганизацию квартиры. После этого сотрудник BTI придет и зафиксирует любые нарушения, которые будут отражены в заключении.
• Применить к Роспотребнадзору. Необходимо получить документ, подтверждающий соответствие квартиры санитарным нормам.
• Подготовка пакета документов: план с изменениями, копия паспорта, документы на право собственности на квартиру, технический паспорт с выпиской из единого государственного регистрационного номера, согласие других владельцев на проведение ремонта, при необходимости — согласие других арендаторов. В некоторых случаях требуются строительная и техническая экспертиза.

  Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

  Покупка дома за наличные деньги с привлечением банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем он будет иметь дело.

  На вторичном рынке

  Внимательный покупатель или адвокат, действующий от его имени, немедленно заметят любые неточности в документах. Если вы покупаете дом на вторичном рынке за наличные деньги, вам следует обсудить это с продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, если подает дом с проблемными документами.

  Инженер-строитель поможет адекватно оценить ситуацию. Если сумма скидки превышает сумму расходов, стоит заключить договоры.

  В ипотеку

  Банк является третьей стороной в сделке. Предоставление кредита может быть большим вопросом, так как квартира неликвидна с недействительными документами.

  Поскольку большинство покупателей жилья используют средства, собранные банком, продать квартиру быстро не удастся. Единственным преимуществом такой сделки для продавца является уверенность в том, что покупатель знал о проблеме и не сможет убедить его в мошенничестве.

  В новостройке

  Покупатель первичного жилья имеет право предпринять решительные действия по устранению дефектов. В новой квартире Вы можете проинформировать жилищную инспекцию о предстоящих работах и внести следующие изменения:

  • для изменения формы прихожей;
  • для установки перегородок;
  • для герметизации дверных проемов в подпорной стенке;
  • для перестановки санузлов;
  • для застекления лоджий и балконов.

  Как правило, изменения в новых зданиях касаются только устранения дефектов, для которых не требуется разрешение.

  Потребуется от 2 до 6 месяцев на длительный, утомительный процесс получения документов в порядке, но в конце концов владелец может быть уверен, что его действия не причинят вреда ни ему лично, ни другим.

  Реконструкция позволяет сделать проходные комнаты непроходимыми, зонирование комнаты, расширение кухни или превращение квартиры в студию.

  Но перепроектирование нелегко: для приведения квартиры в соответствие с требованиями SANPIN, стандартами безопасности. Покупка квартиры с несанкционированными изменениями должна производиться под руководством опытного юриста сайта закон о разводе.

  ru, не стесняйтесь задавать следующие вопросы: Каков риск при покупке квартиры с незаконной перепланировкой? Куда мне пойти, чтобы договориться о переменах?

  Перепланировка квартиры

  Последнее обновление: 16.10.2018

  Как называется обновление и что — обновление квартир?

  Ремонт Жилье называется установкой, заменой или перемещением сантехники, панелей, линий электропередач внутри квартиры, которые требуют внесения изменений в базу данных технического учета недвижимости.

  Перестройка жилого помещения называется изменением конфигурации (геометрии) жилого помещения, т.е. сносом и возведением стен, перегородок, проемов, арок, увеличением окон и т.д. внутри и вокруг жилого помещения.

  Все технические изменения, связанные с реконструкцией и/или реновацией квартиры, затем отражаются в техническом плане квартиры, данные которого используются для кадастрового учета всех объектов недвижимости.

  Это означает, что новый внешний вид квартиры регистрируется техниками БТИ, изменения вносятся в техническую документацию квартиры, после чего эти данные отправляются в Кадастровую палату Росреестра для внесения изменений в кадастр и выдачи нового кадастрового паспорта квартиры.

  Если в результате преобразования изменилась не только конфигурация, но и изменилась площадь квартиры , необходимо внести изменения в Единый реестр прав (ЕГРП) с выдачей нового свидетельства о праве собственности на квартиру в дополнение к указанным выше.

  Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше продать квартиру в состоянии ‘как есть’?

  Порядок проведения законной перепланировки квартиры

  Если вы хотите реконструировать квартиру и/или , вы должны сначала заказать ‘Технический отчет о возможности реконструкции’. Такой вывод может быть сделан только специализированным

  Если вы планируете включить несущие конструкции дома, то необходимо заказать проект трансформации, который также будет выполняться специализированной проектной организацией.

  плоско против плоскости. Что лучше и выгоднее купить? — см. ссылку.

  В Москве для одобрения реструктуризации и / или реновации квартиры должна быть услуга ‘окно’ территориальных отделений Мосжилинспекция — здесь .

  На сайте Мосжилинспекция размещена информация о том, что можно и что нельзя сделать с перепланировкой квартир, если нужно заказать проект перепланировки , а также много другой полезной информации по теме, в том числе стандартные проекты перепланировки .

  Вы также можете воспользоваться электронной услугой для проекта реконструкции на портале коммунальных услуг г. Москвы — здесь.

  Данная услуга предоставляется многофункциональными центрами (МФЦ) . Порядок регистрации, перечень необходимых документов и условия предоставления услуг приведены в одном и том же месте.

  Многофункциональные центры (МФЦ) (Москва). Услуга по соглашению о реабилитации квартиры — онлайн. 

  Покупка квартиры с незаконной (неузаконенной) перепланировкой

  В сделках с недвижимостью на вторичном рынке всегда существует риск покупки квартиры с незаконной (несанкционированной) перепланировкой . Риск заключается в том, что ответственность за эту лежит на текущем владельце квартиры, т.е. на человеке, который в настоящее время владеет ею.

  Незаконное (несанкционированное) преобразование и/или перепланировка жилища — это изменение, осуществленное без согласования или в нарушение согласованного проекта.

  Владелец несет ответственность и обязан восстановить квартиру до ее первоначального состояния, если надзорные органы (в том числе путем вызова добропорядочных соседей) произведут незаконные изменения и/или перепланировку квартиры .

  Также Неважно, кто именно делал ремонт! Другими словами, не исключено, что предыдущий владелец (продавец) внес несанкционированные изменения , а новый владелец (покупатель) квартиры должен будет заплатить за незаконные действия.

  Однако по решению суда иногда разрешается покидать квартиру в измененном состоянии, если это не представляет угрозы для других жильцов и не наносит ущерба их интересам (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса). В некоторых случаях разрешается легализовать несанкционированный ремонт квартиры post factum , при условии, что несущие конструкции дома не повреждены.

  В любом случае, покупка квартиры с незаконной трансформацией создает дополнительные проблемы для покупателя. Как действовать в этом случае, будет сообщено покупателю на соответствующем этапе ИНСТРУКЦИИ — Квартира будет отремонтирована.

  В целом, правила и нормы по перепланировке и переоборудованию квартиры регулируются главой 4 Жилищного закона.

  Произвольное изменение жилища карается штрафом , в соответствии со статьей 7.21 КоАП — штрафом . Допускается также принудительное изъятие квартиры у владельца с выплатой компенсации (п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса).

  Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры? И вам нужен агент по недвижимости — смотрите в этой записке.

  • Подробнее о ремонте жилья .
  • Кроме того, в последнее время были приняты меры по ограничению выезда за границу лицами, не выполняющими решения суда, с целью ликвидации последствий несанкционированного ремонта жилья .

  Сопровождение сделки опытным юристом ВСЕГДА снижает риски (особенно для покупателя квартиры). Услуги специализированных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  1. ‘РЕАЛЬНЫЕ СЕКРЕТЫ ЭСТАТА’:
  2. Правила подготовки и проведения купли-продажи квартиры — на интерактивной карте WEB GUIDE (открывается во всплывающем окне).

  Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

  MrHamster/Depositphotos

  Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:

  Гражданский кодекс предусматривает в пункте 2 семь различных составов для признания сделки недействительной. Ни одна из этих композиций не покрывает F Соответственно, сделка не может быть признана недействительной только из-за несанкционированной трансформации.

  Есть, однако, одно исключение: объявить договор купли-продажи квартиры недействительным (точнее — не заключенным) из-за трансформации, может быть, когда трансформация квартиры настолько существенна, что квартира больше не появляется в предмете договора. Другой нюанс: только сторона, участвующая в сделке, может предъявить иск в суд о признании сделки недействительной на этом основании. Это означает, что если речь идет только о соединении лоджии с кухней, то никто не будет оспаривать договор купли-продажи.

  Самоподтверждение перепланировки: легче, чем кажется

  Инструкции: как перепланировать?

  Покупатель может расторгнуть договор, но только в тех случаях, когда он лишен того, на что имел право при покупке предмета (ст. 450 ГК).

  Если, например, после покупки квартиры выясняется, что стоимость квартиры значительно уменьшилась из-за ремонтных работ, скрытых продавцом, покупатель имеет право потребовать расторжения договора и возврата денег в судебном порядке.

  Но это нелегко, так как закон и судебная практика требуют от покупателя проведения ‘due diligence’ перед покупкой.

  Другими словами… Если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с ее фактическим состоянием, Вы несете все риски (решение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Из этого следует, что из-за незаконного соединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения судом такого договора крайне мала (1%).

  Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

  Невозможно объявить сделку недействительной, так как вы покупаете недвижимость, так как она была проверена перед покупкой. Чтобы принять решение о реставрации, необходимо либо легализовать ее, либо просто вернуть все на прежнее место.

  Нужно ли легализовать небольшой ремонт?

  Должны ли мы договориться об ассоциации ванных комнат в рамках одних и тех же границ?

  Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

  Восстановление, даже если оно несогласованно или незаконно (не в соответствии с SNIP), не может быть причиной для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

  Новый владелец имеет полное право легализовать исправление путем уплаты штрафа за то, что он не сделал этого вовремя, или за то, что предыдущий владелец не утвердил исправление заранее. Если ремонт является незаконным, можно восстановить оригинальную планировку.

  Однако, если владелец не сделает этого, то только посещение жилищной инспекции может повлечь за собой административную ответственность (штраф).

  Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

  Продажа квартир с незаконной реконструкцией возможна, закон не запрещает сделки с такой недвижимостью.

  Таким образом, покупатель такой квартиры должен понимать, что покупателю необходимо продолжать решать вопрос по согласованию в порядке реабилитации, осуществляемой продавцом в установленном законом порядке, а в случае отказа компетентных органов в их согласовании — восстанавливать квартиру до ее первоначального состояния. Все это может привести к значительным временным и финансовым затратам. Кроме того, за самовольную реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме Административный кодекс предусматривает штраф от 2 до 2,5 тыс. рублей.

  Возможно ли в Хрущевке снести стену между ванной и кухней?

  Нужно ли получать разрешение на остекление балконов?

  Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

  Комбинация кухни с лоджией представляет собой ремонт с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса, так как такая комбинация изменяет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

  Проект такой реконструкции, в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, должен был быть согласован с администрацией города Химки, его реализация должна была быть утверждена. Завершение работ по реконструкции подтверждается актом приемной комиссии.

  Реконструкция, проводимая без соблюдения этих процедур, недопустима и влечет за собой риски как для владельца, осуществившего реконструкцию, так и для последующих покупателей.

  Риск для покупателя заключается не в том, что сделка может быть признана недействительной (причин для этого нет), а в других последствиях несанкционированного преобразования.

  Таким образом, если Государственная жилищная инспекция найдет самовольный ремонт, владельцу квартиры (даже если это новый владелец, а не тот, кто проводил самовольный ремонт) будет дано указание вернуть квартиру в ее прежнее состояние. Также весьма вероятно, что владелец будет оштрафован.

  Если владелец не восстанавливает прежнее состояние квартиры, суд может принять решение о продаже квартиры на публичных торгах. Выручка от продажи (за вычетом расходов на восстановление квартиры до ее прежнего состояния) должна быть передана владельцу.

  Чтобы избежать такого развития событий, необходимо восстановить кухню квартиры до прежнего состояния. В одном конкретном случае, скорее всего, существовала не только перегородка между кухней и лоджией, но и капитальная стена. Поэтому стоимость его реставрации может быть значительной.

  • Текст написан Марией Гуреевой
  • Не пропустите:
  • Все материалы под заголовком ‘Хороший вопрос’
  • Я добавил балкон — вы можете его легализовать?
  • Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без разрешения?
  • Могут ли раковины в спальне быть легализованы?

  Статьи не являются юридической консультацией. Все рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.