Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделкуБывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.
  • Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделкуПоследнее очень важно сформулировать грамотно.
  • Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.
  • Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

  • Прежде всего, этот вопрос касается людей, чьи права и интересы были нарушены таким договором.
  • В этой статье мы расскажем вам, в каких случаях можно оспорить контракт на проданный или купленный дом и что с этим можно сделать.
  • Узнайте, кто имеет право оспаривать продажу имущества и каков алгоритм действий в этой процедуре.

Уважаемые читатели! Наши статьи расскажут о типичных способах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать , как именно решить вашу проблему — свяжитесь с нашим онлайн-консультантом через форму справа. Быстро и бесплатно!

Скрыть содержимое

Можно ли опротестовать договор после регистрации, кто вправе это сделать?

  • Прежде всего, договор может быть оспорен владельцами. Не имеет значения, идет ли речь о споре между единственным владельцем или владельцем акции.
  • На втором месте — родственники. Они также могут оспорить контракт в ограниченном числе случаев.
  • Третьим лицом, которое может оспорить такой контракт, является государство, представленное различными государственными органами.
  • И четвертой стороной в споре могут быть кредиторы продавца, которые не получили свои деньги.

Как видите, круг людей, которые могут оспорить контракт, достаточно велик.

Даже после регистрации контракта в органах Росреестра, если новый владелец уверен, что все прошло хорошо, вы все равно можете оспорить контракт.

Вас могут заинтересовать следующие статьи:

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку Чтобы оспорить контракт, вы должны признать его недействительным в качестве сделки. Существуют два типа недействительных транзакций: оспариваемые и недействительные. Оспариваемые сделки являются действительными до тех пор, пока кто-либо не оспорит их и суд не признает их недействительными.

Низкозначимые транзакции во всех случаях недействительны. Не имеет значения, были ли они оспорены кем-то или нет, они являются незаконными с момента их создания.

Оспоримые соглашения

  • Прежде всего, необходимо обратить внимание на операции лиц, чьи возможности ограничены. Правила осуществления предпринимательской деятельности этими лицами определены в статьях 175 и 176 Гражданского кодекса. Это молодые люди в возрасте от 14 до 18 лет и лица, правоспособность которых ограничена судом. Для того, чтобы сделка купли-продажи квартиры, осуществляемая этими лицами, была законной, необходимо получить письменное согласие родителей (молодых людей) или опекуна (с ограниченной дееспособностью). Этот же пункт должен также охватывать сделки, совершаемые лицом, которое в момент совершения сделки не было в состоянии понять и направить смысл своих действий. Это означает, что если продавец или покупатель позднее обнаружит психическое заболевание, сделка может быть оспорена.
  • Следующие виды оспариваемых сделок, которые могут быть косвенно включены в данную группу, являются сделками без юридически обязательного согласия третьего лица (ст. 173.1 ГК РФ). В большинстве случаев это сделки с квартирами, акционерами которых являются несовершеннолетние. Даже при наличии согласия родителей необходимо также согласие органа опеки и попечительства.
  • Можно отдельно сгруппировать сделки, совершаемые юридическими лицами и их представителями. Они могут быть оспорены в случае наличия оснований, указанных в статьях 173 и 174 Гражданского кодекса.
  • Наконец, третья группа оспариваемых сделок с недвижимостью состоит из сделок, совершенных под влиянием значительной ошибки (ст. 178 ГК РФ), и сделок, совершенных под влиянием обмана, угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). В первом случае стороны глубоко заблуждаются и не понимают, какую сделку они совершают. Это случаи, когда в договоре допускаются ошибки (цена, адрес), когда квартира не соответствует ожиданиям (‘маленькое’ преобразование превращается в передаваемую коммуникацию) и тому подобное. Во втором случае факты обмана, насилия, угроз должны быть доказаны в суде. Сделка, обусловленная неблагоприятными обстоятельствами, может быть доказана исключительно неблагоприятными условиями для одной из сторон (так называемая g Такая сделка является незаконной и не имеет юридической силы (ст. 168 ГК РФ).
  • Недействительная сделка — это также сделка, совершенная с целью, противоречащей закону или морали. Такая сделка может включать, например, продажу квартиры предпринимателем, который задолжал большие суммы налогов. Продавая квартиру и удерживая деньги, он старается избежать взыскания долгов с квартиры. В этом случае такая сделка будет незначительной (ст. 169 ГК РФ).
  • Это включает в себя транзакции с арестованными квартирами, или если есть другие ограничения. В принципе, речь идет о сделках физических или юридических лиц, которые еще не объявлены банкротами, но уже находятся в процессе признания банкротства судом.
  • Следующий тип незначительных транзакций — мнимые и фиктивные. Воображаемая сделка — это юридическое оформление сделки, тогда как в действительности сделка не совершается, например, купля-продажа квартиры между родственниками. Квартира была и остается собственностью продавца, деньги определенно не переводятся. Легализованы только документы, поэтому владелец — другое лицо. Фальшивая сделка — это сделка, чтобы скрыть другую. Такие операции включают, например, занижение или завышение оценки. В этом случае стороны совершают совершенно иную сделку (с иной денежной суммой), чем та, которая предусмотрена договором. Такие сделки также незначительны.
  • Следующая группа незначительных сделок включает сделки, совершаемые юридически недееспособными лицами. Сделка незначительной стоимости — это купля-продажа, совершенная некомпетентным в правовом отношении лицом. В то же время необходимо знать, что гражданин не является недееспособным до тех пор, пока он не будет признан судом. Такие сделки характеризуются намерением покупателя совершить покупку квартиры у явно некомпетентного лица. Аналогичным образом, незначительной сделкой будет сделка, совершенная ребенком в возрасте до 14 лет.
Читайте также:  Можно ли квартиру при покупке с материнским капиталом оформить только на детей

Таким образом, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен, если установлено любое из вышеперечисленных обстоятельств.

Сроки

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку Следует помнить, что срок исковой давности распространяется на оспаривание данных контрактов. В случаях , когда договор недействителен, применяется общий срок исковой давности, который составляет три года . Ориентиром является начало договора.

Если договор недействителен, применяется сокращенный срок исковой давности в один год. Ориентиром здесь является дата, когда истец узнал о причинах недействительности сделки, а в случае применения насилия или угроз — дата расторжения сделки.

Алгоритм действий

Таким образом, если вы решили оспорить конкретный контракт на покупку, вы должны следовать определенному алгоритму действий.

  • Сначала необходимо понять причины, по которым можно оспорить контракт. Эти причины описаны выше, поэтому вам необходимо понять, какие из них включены в контракт.
  • Во-вторых, вам необходимо определить, являетесь ли вы одним из тех людей, которые имеют право оспаривать сделку по выбранной вами причине. Например, сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, не может быть оспорена совершенно незнакомым человеком, даже если он хочет принести пользу подростку.

При выполнении этих двух условий необходимо начать подготовку к судебному разбирательству. В ходе этой подготовки должны быть собраны документы, подтверждающие переход права собственности (покупку и продажу) на квартиру. Если вы являетесь стороной договора, то это не составит труда, а если вы не являетесь стороной, но имеете право оспорить договор (родственник, кредитор и т.д.), то он должен будет работать:

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

  1. Сначала будет заказана выписка из реестра собственности для подтверждения транзакции. Такой экстракт дороже обычного, но он необходим.
  2. Следующий шаг — связаться со сторонами с просьбой о заключении контракта. Возможно, одна из сторон согласится.
  3. Кроме того, необходимо будет собрать все доказательства оснований для предъявления претензии, т.е. нарушения, описанные выше (которые сделают сделку недействительной или недействительной).

Подача иска

Для обращения в суд необходимо подать исковое заявление. Он должен содержать

  • Имя

Очень важно указать характеристики жилища (адрес, кадастровый номер), а также сформулировать обоснование претензии и требования.

Обязательным требованием для предъявления такого иска, если истец не является стороной договора, является указание на то, какие права истца были нарушены данным договором. В иске также очень важно отметить, что решение суда станет основанием для регистрации права собственности на квартиру (выдачи нового свидетельства).

В какой суд мне идти? Согласно гражданско-процессуальным нормам, иски о правах на недвижимое имущество подаются в суд по месту нахождения этого имущества .

Судебное разбирательство

Если все будет улажено правильно, суд начнет разбирательство.

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

Следует также помнить, что должны будут оплатить судебные издержки , если они пойдут в суд. Они состоят из государственного гонорара, расходов на экспертное заключение и расходов на представителя. В результате разбирательства проигравшая сторона обязана возместить победителю эти расходы.

В ходе разбирательства истец должен доказать все обстоятельства, на которые он опирался в иске. Это требование ст. 56 ГПК РФ. Важно помнить, что истец обязан доказать. Если истец не докажет свои доводы, суд откажет в удовлетворении иска.

Процесс самопроверки достаточно сложен, требует серьезных знаний и опыта , поэтому лучше доверить его профессиональному представителю.

Реализация решения и как обжаловать вердикт?

После того, как решение суда принято, необходимо подождать, пока оно не вступит в законную силу. Для гражданских дел этот срок составляет один месяц. После вступления решения суда в силу необходимо получить новое свидетельство о регистрации имущества, в котором указан предыдущий владелец.

Могу ли я обжаловать решение суда о недействительности продажи квартиры, как я могу это сделать? В течение одного месяца со дня получения истцом мотивированного судебного решения, он имеет право обжаловать решение суда в вышестоящий суд, с жалобой на решение суда . Затем вышестоящий суд рассмотрит законность и обоснованность решения.

Как видите, есть много причин для обжалования договора купли-продажи квартиры. В то же время правильная оценка таких обстоятельств может обеспечить суду необходимый объем доказательств, который может быть предоставлен далеко не каждому. В любом случае, лучше не полагаться на авось, а доверять опытным профессионалам.

Ты не нашел ответ на свой вопрос? Узнайте , как решить вашу проблему — свяжитесь с нашим онлайн-консультантом через форму

Это быстро и бесплатно!

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры: порядок и сроки

Дом-‘Недвижимость’ проблемы

До 20% сделок с недвижимостью совершаются с серьезными нарушениями — по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже для сокрытия другой сделки.

Даже факт регистрации в EGRN не гарантирует, что сделка является полностью легальной. Сами стороны и другие лица могут оспорить договор.

Сегодня мы посмотрим, можно ли оспорить контракт на покупку.

С чего начать

Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

Вы можете оспорить покупку, если договор был заключен вопреки правилам и нарушает права других лиц. Процедура будет осуществляться только через суд. Невозможно в одностороннем порядке отменить уже заключенную сделку с квартирой.

Чтобы оспорить продажу квартиры, необходимо решить ряд вопросов:

  • по какой причине договор является незаконным — это основание для оспаривания продажи квартиры;
  • , который подаст иск и будет выступать в качестве истца;
  • не превысили срок исковой давности.

Исход дела будет зависеть от решения этих фундаментальных вопросов. Ниже мы обсудим причины и кто может оспорить контракт.

О сроке исковой давности для договоров по недвижимости читайте, пожалуйста, нашу предыдущую статью. В нем мы написали, как рассчитать правильный срок и не допустить ошибки в исковом сроке, чтобы успешно оспорить договор.

ВНИМАНИЕ! Если вы оспорите договор купли-продажи, продавец вернет квартиру.

Причины аннулирования договора

Причина или основание для оспаривания договора купли-продажи является важнейшим моментом подготовки. Это зависит от правильной причины, отменяет ли суд сделку или нет. Перечень возможных причин приведен в статьях 166-181 Гражданского кодекса. Каждая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, указанных в Гражданском кодексе.

Во многих источниках по вопросу о том, как оспорить сделку купли-продажи жилья, можно найти разделение причин на ничтожные и спорные. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем ясно, как это может быть применено на практике в конкретной ситуации.

Читайте также:  Как узнать бывших собственников квартиры - онлайн метод

От того, является ли договор купли-продажи недействительным или оспоримым, зависят две вещи:

  • срок исковой давности (3 года для незначительного и 1 год для спорного вопроса);
  • исковая давность, которая должна быть записана в исковом заявлении об оспаривании договора купли-продажи.

Ниже в таблице приведены причины, по которым можно оспорить DCP:

Причины Статьи Гражданского кодекса Тип
Не получение согласия или разрешения, которое является обязательным:

  • — супруг одной из сторон, участвующих в сделке;
  • — родители ребенка в возрасте от 14 до 18 лет;
  • — орган опеки и попечительства;
  • — опекун или попечитель.
173. 1 Ценные ограничения исковых требований — 1 год
Сторона, подписавшая договор купли-продажи квартиры, имеет правоспособность, но на момент подписания договора купли-продажи квартиры не понимала, что он делал 177
Сторона, подписавшая договор купли-продажи квартиры, ошибочно не знала о каких-либо существенных обстоятельствах на момент подписания договора купли-продажи. Если бы она знала об этом, она бы не подписала документы 178
Партию обманули, угрожали или силой заставили подписать договор купли-продажи квартиры, или молчала о некоторых важных обстоятельствах 179
Сторона, участвовавшая в договоре купли-продажи квартиры, была вынуждена подписать его в связи с тяжелой ситуацией, хотя условия продажи были для него неблагоприятными. Например, квартира была продана по чрезвычайно низкой цене, так как продавец находился в сложной ситуации, и покупатель воспользовался этим Cs. 4 Ст. 179
Договор был заключен с незаконной целью. Например, чтобы избежать налогов 169 Низкая стоимость претензий — 3 года
Договор ‘фальшивый’ — стороны подписывали его, чтобы скрыть свои реальные мотивы или дать только видимость сделки. Это воображаемая или поддельная сделка 170
Сторона не могла подписать контракт в одиночку: — человек умственно отсталый; — контракт был подписан несовершеннолетним до 14 171, 172
Фальшивые документы (фальшивые доверенности) не соответствовали нотариальной форме сделкиНе соответствовали иным требованиям законодательства и правам третьих лиц 168

Условие ничтожности прописано в иске следующим образом

  • Если причина оспаривается — суд просит ‘объявить договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки’, затем описать применяемые последствия.
  • Если причина несущественна, то суд просит ‘применить последствия недействительности сделки’, поскольку несущественный договор купли-продажи сам по себе является недействительным, и суд не обязан принимать его в обязательном порядке. В части опроса, однако, можно записать и ‘объявить договор недействительным’ — это не было бы ошибкой.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: Независимо от причин, рекомендуется немедленно вписать в запрашиваемую часть: ‘Восстановить (или отменить) название квартиры в Едином государственном реестре недвижимости’.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии, … внести соответствующие изменения в ЭГРН’. Если это не так, то решение не отражает обязательства Росреестра по внесению изменений.

На этом основании Росреестр может отказать в внесении изменений в записи, даже если сделка оспаривается — должен снова обратиться в суд.

На что ссылаться, если продавец умер

На практике k Заявление требует личного присутствия или нотариальной доверенности, и срок действия нотариальной доверенности истекает в день смерти заявителя.

  • Если продавец умер после подачи документов, но до государственной регистрации, сделка может быть зарегистрирована, но позже наследники могут оспорить ее, если она была совершена незаконно.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспаривать сделку переходит к его наследникам на том основании, что он мог бы ее предъявить.
  • Право других лиц на оспаривание сделки, таких как покупатель, супруг или органы опеки и попечительства, не зависит от смерти продавца.

    Кто может оспорить

    Совершенно другой человек может оспорить договор купли-продажи. В том числе:

    • стороны являются продавцом и покупателем, а также их наследниками в течение срока давности;
    • супруги сторон, которые не дали своего согласия до продажи или покупки недвижимости;
    • орган опеки и попечительства, если продажа нарушает права детей;
    • опекун или попечитель стороны договора, если они не дали согласия на сделку;
    • родители несовершеннолетней стороны договора.

    Основной вопрос заключается в том, чтобы доказать, что права истца были нарушены договором. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

    Порядок действий

    Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

    Давайте далее рассмотрим, как мы можем оспорить договор купли-продажи квартиры шаг за шагом.

    ШАГ 1. Собираем доказательства

    Прежде чем готовить иск, необходимо собрать все доказательства, на которые истец ссылается в ходе слушания. Универсального перечня доказательств не существует — он не включен ни в Регламент, ни в разъяснения Суда.

    ВАЖНО! Целью доказательства является подтверждение определенного факта, лежащего в основе иска.

    доказательства применимы:

    • Выписка из Единого государственного реестра спорных квартир — необходимо взять расширенный, чтобы было видно движение квартиры от владельца к владельцу;
    • Договор купли-продажи, который должен быть расторгнут — если он недоступен, необходимо заказать копию дел Росреестра;
    • акты и платежные документы, относящиеся к договору купли-продажи квартиры (квитанции, выписки с банковского счета);
    • в случае недееспособности стороны договора купли-продажи, решение суда о признании его таковым;
    • если квартиру ‘купил’ или ‘продал’ несовершеннолетний ребенок, необходимо свидетельство о рождении;
    • для супругов — свидетельство о браке;
    • все остальные документы, подтверждающие эту должность;
    • видео и фотоматериалы доступны;
    • свидетельские показания — свидетели должны быть вызваны лично, никакие ‘письменные показания’ не будут приняты судом (кроме как в случае нотариального удостоверения).

    ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: Если истец не имеет доступа к каким-либо доказательствам (например, чья-либо банковская выписка не может быть получена), вы должны попросить суд запросить эти доказательства. Если суд запросит об этом, лицо предоставит необходимую информацию.

    ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

    В исковом заявлении указано.

    • в шапке — наименование суда, имена истца и ответчика, третья сторона привлекает местный розреестр;
    • в составе реквизитов дела со ссылками на доказательства и закон;
    • после слов ‘прошу суд’, излагающих требования;
    • дополнения искового заявления списком приложений, подписью и датой.

    Вы можете скачать форму претензии здесь.

    ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

    Государственный сбор составляет 4% от заявленной цены, но не более 60 тыс. руб. Претензионная цена в этом случае будет равна цене квартиры.

    ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

    Иск будет рассматриваться в районном (городском) суде по месту жительства ответчика. Документы должны быть представлены в двух комплектах — для суда (с оригиналами) и для ответчика (с копиями).

    Кроме того, назначено судебное заседание, на которое необходимо явиться лично или направить представителя с нотариальной доверенностью. Будет проведено несколько заседаний, период рассмотрения дела — от 2 месяцев.

    ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

    После рассмотрения дела сторонам будет вручен судебный приказ. Этот закон вступит в силу через 30 дней после его полного исполнения. Если прошло 30 дней и никто не обжаловал решение, можно зарегистрировать изменения в ЭГРН.

    13

    Сотрудник заполняет декларацию для подписания. Через 5-9 дней регистратор делает запись, и квартира официально возвращается продавцу.

    Как договаривающаяся сторона, так и третья сторона, права которой были нарушены в результате сделки, могут оспорить договор о продаже квартиры. Для успешного исхода дела необходимо правильно определить пункт формулы и не пропустить срок давности.

    Есть ли вопросы по теме статьи? Спросите их у нашего адвоката в онлайн-чате.

    1. Мы будем рады, если статья нам понравится и мы сможем опубликовать ее снова.
    2. Вы можете спросить себя: Как можно оспорить подарок за квартиру?

    Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры и как это сделать в 2020 году Ссылка на основное издание Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку Кто может претендовать на покупаемую квартиру и захочет потом оспорить сделку

    Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

    Как работает система?

    Согласно Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенное количество времени (до одного месяца) проходит между подачей документов в реестр и регистрацией имущества. А покупатель обычно платит продавцу деньги гораздо раньше, когда подписывается договор купли-продажи.

    ‘Сначала есть расчеты, — говорит Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости ‘Линк’ — и после того, как обе стороны сделки полюбовно, можно сказать, держась за руки, приступают к подаче документов на государственную регистрацию сделки.

    Это удобно и безопасно для продавца, но это очень увлекательно для покупателя, так как деньги даются, а недвижимость будет создана в течение месяца. Но так построена система регистрации сделок. Поставка документов для регистрации требует, прежде всего, заключения процессуального соглашения между сторонами, в противном случае имеется залог в пользу продавца’.

    Это означает, что все происходит по известной схеме ‘деньги утром, стулья вечером’. В этой системе покупатель изначально уязвим.

    • Каков риск покупателя?
    • Даже если исключить известный обман (такие случаи описаны в нашем материале ‘Системы мошенничества при покупке и продаже квартир’), то для покупателя существует ненулевой риск потерять часть денег (или даже всю сумму).
    • Сначала, если сделка не завершена немедленно, а только через некоторое время, деньги покупателя успевают ‘подешеветь’ из-за инфляции.

    Во-вторых, стороны не всегда указывают фактическую стоимость покупки в договоре купли-продажи, чтобы избежать уплаты подоходного налога или уменьшить сумму.

    Продавец может использовать это, чтобы вернуть меньше денег, чем он получил на самом деле.

    В-третьих, продавец может заявить, что деньги уже потрачены (опционы: пьяные, проигранные). Остается только подать в суд. Но если квартира продавца является единственной, суд не будет налагать штраф на эту квартиру. Продавец платит покупателю только определенный процент от его зарплаты за годы. Или он вообще ничего не платит, если он пенсионер или инвалид.

    Читайте также:  Можно ли получить вычет по ипотеке за вторую квартиру

    Основные причины прекращения

    1. отказ в регистрации имущественных прав

    Арест квартиры в ожидании регистрации прав является одной из наиболее распространенных причин отказа в регистрации.

    Причин ареста может быть сколько угодно: Владелец затопил соседей, которые подали на него в суд и потребовали компенсации; у продавца возникли проблемы с погашением кредита, взятого банком, и взыскание было обращено на квартиру; бывшие члены семьи продавца привлекли его к разделу имущества в этот период и т. д.

    Процедура регистрации приостанавливается до снятия ареста, т.е. на неопределенный срок. А если собственник не в состоянии удовлетворить требования соседей, банка или бывшего супруга, сделка прекращается.

    ‘У нас был такой прецедент, — рассказывает Ирина Карпучина, начальник юридического отдела Центра недвижимости ‘MAN’ . — Документы были представлены для регистрации. В то же время было судебное дело, о котором, конечно, покупатели не знали.

    Продавец подал в суд на банк. Технически это выглядело следующим образом: в пятницу был произведен арест, Федеральной регистрационной службой (F

    Банк, конечно, подал иск о признании сделки недействительной, но суд был на стороне покупателя, банк был уволен, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка все еще в силе’.

    2. появление ‘невидимого’

    ‘нового старого’ истца жилья может стать невидимой угрозой имущественным правам нового владельца. Существует несколько категорий таких граждан.

    Лица, исключенные из приватизации До августа 1994 года закон о приватизации жилищного фонда позволял не учитывать несовершеннолетних детей в числе собственников. Затем в него были внесены соответствующие поправки в целях защиты интересов несовершеннолетних.

    Нормы, восстанавливающие нарушенные права граждан, имеют обратную силу, и сегодня именно взрослые дети выражают желание, чтобы их право на собственность было восстановлено судами — пожалуй, самая массовая и юридически защищенная категория граждан, которая имеет право оспорить продажу и покупку жилья.

    Граждане, исключенные из приватизации, продолжали появляться после августа 1994 года. ‘Ситуация похожа на ситуацию с людьми, у которых отозвали прописку, потому что они уехали в не столь отдаленные места или служить в армии.

    Во время их отсутствия родственники смогли приватизировать и продать квартиру.

    Когда они возвращаются, граждане, у которых отняли имущество, могут также доказать свое право на владение квартирой’, — говорит Максим Кондрашин, глава Академии наук Связи .

    Наследники, которые не вступили в право наследования Не очень часто, но это случается, когда в унаследованных квартирах есть граждане, которые не вступили в право наследования в свое время. ‘Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или родственники, не знавшие о смерти завещателя’. Волеизъявление еще чаще оспаривается в делах о наследовании.

    Как правило, это родственники покойного, которые недовольны распределением имущества’, — говорит Максим Кондрашин, глава Академии наук ‘Связь’ . Хотя установленный законом срок для вступления в наследство составляет 6 месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было трудно узнать о смерти наследодателя.

    Практически невозможно будет оспорить это право.

    Кроме того, существует риск, что ни один ребенок не мог получить акции в квартире, приобретенной предыдущими владельцами с ‘материнским капиталом’. Мы описали возможные последствия в материале ‘Квартиры, рассчитанные на определенный срок’.

    Бывшие члены семьи продавца Бывшие члены семьи владельца могут доставить покупателю много проблем. Квартира, купленная состоящим в браке гражданином, юридически является совместной собственностью обоих супругов и остается таковой даже в том случае, если супруги уже стали бывшими супругами на момент заключения сделки.

    Сделка не будет зарегистрирована в отделе Росреестра без нотариально заверенного согласия второго супруга, хотя документы для регистрации могут быть приняты. При заключении договора и достижении договоренности с продавцом в спешке его можно проигнорировать, и тогда покупатель пострадает.

    Максим Кондрашин, глава Академии наук ‘Ссылка’ сообщает об этом случае: ‘Владелец подписывает договор купли-продажи, получает полную сумму, а при предъявлении документов выясняется, что согласия супруга продавца нет. Агент по недвижимости обещает заверить, что такое согласие будет доведено до сведения.

    Но в процессе регистрации выясняется, что жена долго не прожила с продавцом и просит за ее согласие половину денег, полученных продавцом.

    Продавец уже купил другую квартиру на полученные деньги, агенты по недвижимости распустились, а покупатель купил много проблем, которые должны быть решены в суде.

    Как ты защищаешься?

    1-й ‘красный коридор’

    Какая информация не может быть найдена? Конечно, если покупатель найдет всю возможную информацию о квартире и личности продавца, он сможет защитить себя и свой бизнес. Но возможность получения значительного объема такой информации доступна не каждому.

    Без подключений невозможно выбраться

    И очень трудно увидеть, насколько честным будет продавец, если сделка пойдет не так.

    Куда положить солому и плюнуть через плечо? И где мне плюнуть через плечо и надеяться на Awoosh, это случай с разведенными супругами.

    ‘Я говорю в таких случаях: ‘Если вы решили развестись — разводитесь немедленно по всем пунктам и параметрам’, — советует Ирина Карпучина, начальник юридического отдела ЦНЦ ‘МАН’ . — В случае развода не нужно обращаться в суд с разделом имущества или составлять брачный договор.

    Супруги в случае развода могут составить договор в простой письменной форме, в котором определяется порядок их совместного имущества, прийти в отдел Росреестра, подать этот договор и в течение месяца получить справку на ½ о квартире, или о том, как они там договариваются.

    Если они не согласны, они могут подать иск о разделе имущества. Если супруг/супруга находится где-то далеко и не в суде, то будет принято заочное решение о разделе имущества, которое также определит доли’.

    2-й ‘Зеленый коридор’

    Что такое элементарно? В первую очередь покупателю поможет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРПО).

    Публичная (теперь также электронная) информация из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРПР) позволит покупателю, по крайней мере, не связываться с квартирой, в чем умышленно отказано при регистрации объекта недвижимости. ‘Обязательно возьмите с собой выписку из Единого государственного реестра’. Это, по крайней мере, определенная гарантия того, что жилая недвижимость не внесена в залог и не находится под арестом.

    Такой сертификат может заказать любой субъект, не обязательно владелец’, — советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости ‘MAN’ .

    Что труднее получить, но возможно? Труднее узнать историю квартиры, но для владельца (или лица, действующего от имени владельца) доступ к такой информации открыт. ‘Вы можете попросить владельца внести в Единый государственный реестр так называемую расширенную декларацию об истории объекта.

    Это означает всех владельцев, которые владели этим имуществом до текущего продавца. В этой декларации будут перечислены все владельцы прав и условия их собственности. Владельцы указываются с момента регистрации права собственности в департаменте Росреестра. Если недвижимость является ‘вторичной’ собственностью в течение длительного времени, такое свидетельство регистрируется в BTI на тех же условиях.

    Что касается информации о составе семейства — ее можно увидеть в сертификате формы 40, который также является ‘историческим’ и показывает, кто был зарегистрирован перед нынешним продавцом. Несовершеннолетние дети, которые не воспользовались своим правом на приватизацию, должны быть зарегистрированы’, — говорит Ирина Карпухина .

    Если владелец отказывается брать такой сертификат, это является поводом для того, чтобы покупатель задался вопросом, понятно ли все в этой сделке.

    Какие правовые нормы важно соблюдать? Покупатели должны знать и помнить, что возможности оспаривания сделки не безграничны для граждан, которые имеют на это право.

    Например, дети, исключенные из приватизации, могут претендовать на признание сделки недействительной только в том случае, если они не владеют другим домом.

    ‘Кроме того, — комментирует Ирина Карпучина, начальник юридического отдела Центра недвижимости ‘MAN’ — это право имеет четко определенный термин. Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 181) предусмотрено, что в случае незначительных сделок этот срок составляет — 3 года, в случае спорных сделок — 1 год.

    Хотя срок давности может быть восстановлен на том основании, что лицо не имело физической возможности узнать о сделке (например, по этому адресу отсутствовали несколько лет)’.

    Почему необходимо заключать договор купли-продажи с нотариусом? Действующий закон позволяет отказаться от этой власти.

    Но на самом деле нотариус — это дополнительная защита от возможных подводных камней, которые могут помешать бизнесу. Существует несколько таких способов: безналичные платежи, депозитный сейф, платежи по аккредитиву.

    ‘Очень интересным и удобным для обеих сторон является перевод денег через банковскую ячейку, — говорит Максим Кондрашин, глава компании Link . — Данный механизм дает обеим сторонам сделки душевное спокойствие и безопасность, кроме того, данный метод расчета позволяет сократить время регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней.

    К сожалению, ячейки пока не очень распространены: и люди, и некоторые брокеры просто не знают о них’.

    Даже на самом цивилизованном рынке недвижимости существует определенная вероятность того, что сделка может быть отменена. Но эта вероятность должна быть оценена соответствующим образом. В отличие от ‘городских легенд’, не каждый бизнес можно оспорить.

    Покупатель может и должен руководствоваться принципом ‘предупрежден — значит вооружен’.

    Но если произойдет непредвиденное событие и сделка будет ‘заморожена’ в офисе Росреестра или ее законность будет оспорена в суде — даже в этом случае есть шанс, что суд учтет обстоятельства дела и встанет на сторону добросовестного покупателя.

    Оставьте комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock
    detector