К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен.
Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки.
Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.
Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой
Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.
В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.
Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция
Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.
1. Право собственности
Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.
Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться.
Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг.
В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.
2. Другие документы, которые нужно проверить
Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.
Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него.
Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры.
Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.
3. Проверка квартиры по БТИ
Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.
Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.
4. «Пробивка» продавца
При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.
Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.
5. Проверка прав третьих лиц
Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.
Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.
Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности
При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.
Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру.
Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.
Истории из жизни
Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости.
Юрист из компании Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье.
Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.
Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.
Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(10
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой — вторая часть
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДЛЯ 10000000 рублей
- Конечно, если каждая копейка на счету, то покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе и на проверке легальной чистоты купленной квартиры, потому что среди людей возникает недоразумение, что нет необходимости проверять квартиру (надежда на русское ‘авось’), очень дорогая и делать это некомпетентно.
- Поэтому покупатели, которые часто хотят проверить легальную чистоту квартиры перед покупкой, ищут советы и пошаговые инструкции ‘как проверить недвижимость’.
- В этой публикации мы предлагаем пошаговые инструкции и небольшие советы: что проверять и в каком порядке, какие документы запрашивать у продавца недвижимости.
Проверяем обременения и узнаем кто собственник
Для этого просим продавца указать адрес объекта недвижимости и только мы сами (во избежание подделки и фальсификации документов) заказываем выписку из ЕГРН.
Показана выписка из Единого реестра государственного имущества: Существуют ли какие-либо обременения (ограничения) имущества, в том числе аресты, кем является нынешний владелец. К сожалению, часто встречаются случаи фальсификации этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично!!!!
Вы можете заказать выписку из ЕГРН либо непосредственно в Росреестре (прийти в МФЦ лично, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 руб.), либо в электронном виде за 200 руб. в течение нескольких часов на сайте ГПИЦ по этой ссылке>>
После получения выписки из ЕГРН:
- Проверяем данные квартиры с данными продавца
- Проверяем отсутствие обвинений (ограничений), в том числе задержание квартиры
Далее проверяем собственника – Продавца:
- на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы исполнения наказаний;
- за наличие статуса до банкротства (см. присутствие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, невыплаченные долги на сайте судебных приставов, вы можете спросить у соседей, председателя управляющей компании). Обычно у должников, стоящих перед банкротством, есть большие задолженности по коммунальным платежам
- Просим справки о регистрации продавца в психоневрологических и наркологических амбулаториях
К сожалению, однако, обращаем внимание что не все методы проверки юридической чистоты недвижимости доступны (не все категории должников публично доступны на сайте судебных приставов, справка аптеки не гарантирует ответственности продавца в ходе сделки) Поэтому, если есть много дополнительных способов проверить продавца, то информация о нем будет более полной (например, возможно личное медицинское освидетельствование продавца непосредственно в день заключения сделки (в Св. Петербургскую такую услугу можно заказать на сайте СПИК по следующей ссылке>>)
- Проверить историю передачи прав на собственность, восстановить хронологию владения
Восстанавливаем хронологию владения
:
К сожалению, информация может быть неполной во время независимой проверки, но в любом случае, очень важно присутствовать лично при получении продавцом Архивной формы 9, так как наши юристы неоднократно сталкивались с фальсификацией этого документа (информация, полученная от нашего сервиса во время проверки, не совпадала с информацией, содержащейся в ссылках, предоставленных продавцом).
Записываем хронологию объекта с фамилиями на отдельном листе (в порядке создания и истечения срока действия права) и убеждаемся, что записываем причины передачи права собственности. В следующей колонке мы отметим, были ли эти лица зарегистрированы в квартире и по каким причинам их сняли с регистрации.
Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов
- Если в истории квартиры или текущего документа — основания права — была проведена приватизация — договор о передаче права собственности или заказ:
Посмотрим, кто был зарегистрирован в собственности в день приватизации/заказ
Если Вы видите, что в день приватизации/заказа лицо было зарегистрировано и не стало собственником, то это лицо имеет право на передачу собственности пожизненно
Если лицо было удалено из реестра по собственному желанию после отчуждения имущества (т.е. любым доступным способом проверить, где данное лицо в данный момент зарегистрировано), то оно утратило право пользования имуществом.
не в больницу, не в тюрьму, не по уведомлению), тогда человек утратил право пользования имуществом в случае регистрации в другом месте (необходимо проверить всеми доступными способами, где человек в настоящее время зарегистрирован), но договор купли-продажи может стать недействительным, если в нем не указано, что есть право пользования на пожизненное (обременение), что означает, что мы видим дату договора купли-продажи. Если прошло больше 3 лет, мы можем проверить дальше. Если прошло менее 3 лет с момента продажи/подарка квартиры после приватизации, все равно существует риск аннулирования .
Если это лицо все еще зарегистрировано, Вы должны будете попросить нотариуса сделать заявление о том, что оно осведомлено о продаже имущества и намерено добровольно прекратить право пользования.
В то же время, желательно проверить, зарегистрировался ли данный человек по адресу объекта недвижимости, который будет просматриваться по другому адресу после регистрации, или заявить об этом в качестве условия получения денег продавцом.
- Если в истории квартиры был акт о дарении или текущий акт о праве собственности — акт о дарении
- Если дарение было совершено не между самыми близкими родственниками, следует проверить, был ли уплачен налог на дарение.
- Если подарок был сделан недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и получателем, то лучше получить от сторон, участвующих в сделке, нотариально заверенное заявление о том, что сделка не была сфальсифицирована. Примерная форма такого заявления:
-
- Если пожертвование было сделано постороннему лицу менее года назад, то такое заявление также чрезвычайно важно, поскольку зачастую мошеннические схемы происходят именно на том основании, что донор заявляет, что сделка была совершена под давлением или вымогательством.
- Если в истории квартиры есть договор купли-продажи / HCC сертификат / долевой договор и т.д. или текущий титульный документ — договор купли-продажи / HCC сертификат / долевой договор и т.п. — существовал.
Необходимо проверить, используется ли материнский капитал с 01.01.2007. Проверяем наличие детей у предыдущих владельцев, проверяем, выдан ли ипотечный кредит на эту квартиру.
Если материнский капитал был использован, важно проверить, была ли эта акция распределена между всеми детьми. Очень часто родители пишут обязательство о передаче доли ребенку, а затем продают квартиру без передачи доли.
Рано или поздно такое соглашение станет недействительным.
Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга/супруги на продажу имущества за последние три года, если квартира была оплачена в браке.
Дело в том, что регистрационные органы требуют подтверждения семейного положения на момент регистрации имущества, а супруг/супруга имеет право на половину имущества, если оно было оплачено из семейного бюджета.
Это довольно распространенная основа для дальнейших судебных разбирательств.
Для сделок в течение последних трех лет, необходимо проверить, является ли супруг, который дал свое согласие на продажу имущества, если такое согласие было необходимо, был зарегистрирован в психоневрологической клинике;
Особый момент, если имущество было приобретено во время брака, но брак продавца расторгается в момент продажи имущества. Стандартное суждение гласит, что необходимо согласие супруга на сделку.
Дело в том, что сразу после развода каждый супруг имеет право на половину имущества по закону. Поэтому это согласие может быть оспорено позже.
Что делать в этом случае? Либо настаивать на заключении договора о разделе имущества между бывшими супругами до продажи имущества вам, либо рисковать тем, что согласие супруга/супруги впоследствии будет признано недействительным.
Если сделка была или будет осуществлена уполномоченным представителем, необходимо проверить доверенность на сайте Бундеснотаркамеры;
- Если документ о праве собственности (текущий или исторический) — свидетельство о наследовании наследства, то мы проверим, были ли другие наследники, отказались ли они от наследства.
К сожалению, очень трудно проверить самих наследников, и профессиональные юристы никогда не дадут вам гарантию, что нет других наследников. Могут быть дети, рожденные вне брака, могут быть родственники, проживающие за границей.
В то же время завещательное наследование не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно теми, кто имеет право на обязательную часть. Поэтому следует обратить внимание на срок давности (максимальный срок давности составляет 10 лет со дня смерти завещателя).
Мы рекомендуем воздержаться от покупки квартиры с вновь выданным наследством, если вы сами проверите активы.
Проверяем зарегистрированных
- Заявление № 9 (выписка из домового реестра) о зарегистрированных лицах
- Заявление № 7, в котором указывается: сколько персональных счетов будет открыто для квартиры и находится ли квартира в карантине.
Как и в случае с архивным свидетельством формы 9, настоятельно рекомендуем присутствовать лично, когда продавец получит эти документы, довольно много подделок!!!!
Если несовершеннолетние зарегистрированы в собственности, необходимо обеспечить, чтобы их права не были нарушены и чтобы родители действительно ухаживали за этими детьми.
Разрешение органов опеки и попечительства на снятие с учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не зарегистрированы в органах опеки и попечительства) не требуется, но в судебной практике есть случаи, когда дети прекращали сделки по продаже недвижимости после достижения совершеннолетия, когда они должны доказать, что родительская опека действительно была у них отозвана (например, в случае, если дети не являются собственниками и не зарегистрированы в органах опеки и попечительства). например, если они не зарегистрированы в органах опеки и попечительства): Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П ‘По вопросу рассмотрения конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобой гражданина В.В. Чадаевой’).
Взрослые владельцы могут добровольно отказаться от регистрации после совершения сделки, подав форму 9 (Выписка из Книги рекордов домов), при которой отсутствие зарегистрированных лиц является условием получения денег продавцом.
Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы
Для этого берем у продавца копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРЮЛ этот документ называется: ‘Обосновательный документ’), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор участия в капитале и др. 
.
В целом процедура верификации аналогична описанной выше, но следует отметить следующие моменты:
При наличии несовершеннолетних владельцев для продажи имущества требуется разрешение органов опеки и попечительства. Мы организуем сделку, чтобы решение органов опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу имущества было выполнено своевременно и в строгом соответствии с текстом решения.
Пожалуйста, обратите внимание, что если есть два или более владельца и если владелец является ребенком, решение об отчуждении должно приниматься только в виде нотариуса. Стоимость нотариального заверения такой сделки можно найти здесь>>;
Конечно, в одной статье невозможно описать все особенности проверки легальной чистоты квартиры перед покупкой, но мы постарались вникнуть как можно глубже в основные нюансы, с которыми вы можете столкнуться при проверке самой квартиры.
Конечно, в любом случае существует множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, в одной статье их все просто невозможно описать.
Помимо проверки недвижимости, Вам необходимо будет провести юридический анализ заключенных договоров (депозит, предварительный договор, основной договор купли-продажи, договор в депозитарии или в банке), об этом мы сообщим Вам в наших следующих публикациях.
И самый важный совет: никогда не экономить на безопасности. Наконец, профессиональный осмотр чистоты Вашей собственности — это Ваш страховой полис для Вашего будущего СТРОИТЕЛЬНОГО проживания в Вашем доме.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
- обслуживание магазинов под ключ
- финансовая ответственность за ваше благополучие
- Бесплатная презентация договора купли-продажи — Продажа недвижимости
- Какие документы необходимы для продажи недвижимости
- Сколько стоит нотариально заверенная сделка купли-продажи
- Недвижимость банковской ячейки
- Кредитное письмо на покупку недвижимости
Читайте еще
Внимание!
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
Покупка квартиры на вторичном рынке жилья сопряжена с многочисленными рисками — это подтверждает статистика мошеннических действий при сделках с недвижимостью. В юридической инструкции 9111.ru вы узнаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.
Какие документы должен предоставить продавец?
Перед заключением сделки покупатель должен ознакомиться с внушительным пакетом документов, чтобы исключить возможность мошеннических действий.
Прежде всего, это выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (UGRFA), которая удостоверяет право собственности продавца на продаваемую квартиру. В нем также содержится информация об обременении права собственности.
Такая выписка предоставляется департаментом Росреестра по запросу любого лица, но только этой информации недостаточно.
По требованию покупателя владелец должен предоставить расширенную форму выписки, содержащей информацию о передаче права собственности и документы, на основании которых были совершены сделки с недвижимостью.
На основании информации, содержащейся в документах о праве собственности, можно определить основания, на которых было приобретено право собственности на квартиру. Обычно это договор купли-продажи, дарение, наследование и приватизация.
Помимо выписки из ЕГРН и правоустанавливающего документа, они также обязательны для ознакомления:
- финансовый лицевой счет (содержит информацию о владельцах с их долей и составом семьи);
- расширенный (архивный) выписка из домового реестра (кто имел право пользования жилым помещением и когда);
- свидетельство о браке или заявление о том, что владелец не состоит в браке;
- нотариально заверенное разрешение супруга на продажу квартиры, если она является совладельцем;
- нотариально заверенное заявление об отказе в приватизации лиц, зарегистрированных в квартире;
- разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Разрешение Городской жилищной комиссии на продажу квартиры при наличии инвалидов I и II группы;
- Технический паспорт БТИ (содержит информацию об инвентарной стоимости пошлин и налогов, на основании которой взимаются пошлины и налоги при совершении сделки и, в случае необходимости арест или другие ограничения);
- справка ОВД об оформлении нового паспорта, выданная в связи с истечением срока действия или утратой предыдущего паспорта;
- справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; справка ОВД об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг
- Свидетельство об уплате налога на подарок или принятии наследства (если право собственности возникло по одной из этих причин);
- Свидетельства психоневрологической клиники и аптеки, подтверждающие дееспособность продавца, а также доверенность представителя продавца при совершении покупки в ходе переговоров с продавцом.
Какая информация должна насторожить покупателя?
Для предотвращения мошеннических операций особое внимание следует уделять следующим аспектам. Право собственности на отчуждаемое имущество не должно быть обременено правами третьих лиц.
В этом случае приобретение права собственности не исключает права пользования чужими домами.
Непредставление продавцом некоторых из вышеупомянутых документов может свидетельствовать о наличии такого риска.
Вероятность покупки квартиры в затруднительном положении также высока, если она продается через представителя.
Продажа квартиры по поддельной доверенности рассматривается судом как отсутствие отчуждения со стороны владельца. В такой ситуации имущество подлежит изъятию из незаконного владения другого (обзор Пленума Верховного Суда РФ за III квартал 2009 года).
Хотите знать, что делать в случае банкротства строительной компании, у которой квартира была приобретена на основании акционерного соглашения, и как безопасно осуществить сделку с недвижимостью? Тогда спросите юристов 9111.ru прямо сейчас.
Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно
При покупке дома гражданин должен проверить легальный статус нового дома или квартиры. Многие нюансы могут повлиять на прекращение договора.
В этой статье вы узнаете, как проверить легальную чистоту дома, на что нужно обращать внимание и что нельзя забывать.
Содержание статьи:
Документы, которые необходимо запросить у продавца квартиры или дома
Прежде всего, документы имеют юридическую силу.
Вы, как покупатель, имеете полное право попросить продавца предоставить для ознакомления и изучения такую документацию:
- Свидетельство о регистрации и другие документы с правом собственности. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, подарок и т.д. На самом деле, вы можете видеть только подвиг.
Текст свидетельства относится к документам, которые являются основанием для регистрации прав.
- Извлечение из UGRFA. Данное свидетельство может быть использовано для определения того, является ли гражданин фактически собственником имущества, а также основных параметров квартиры.
В этом случае вы можете попросить его предоставить как простой, так и расширенный экстракт. Конечно, второй вариант лучше. Это более подробно.
- Выдержка из домашней книги. Он будет указывать на отсутствие или присутствие зарегистрированных граждан. Ты можешь получить его от любого МФЦ.
Этот документ удостоверяет, что все лица, ранее проживавшие в квартире или доме, были удалены из реестра.
- Данный документ удостоверяет, открыт счет за коммунальные услуги или нет. Вы можете подать заявку в МФЦ или обратиться в управляющую компанию ТСЖ.
- Сертификат на лекарства и психоневрологическую клинику. Речь идет об ответственности продавца.
- Доверенность, если интересы и права представляет третья сторона.
- Личные документы продавца — паспорт.
- Уилл.
Не исключена возможность новых наследников, которые по закону имеют право оспорить продажу имущества в судебном порядке в течение 3 лет.
При необходимости можно попросить продавца предоставить другие документы. Главное, чтобы у тебя не было сомнений.
Теперь, если они у вас есть, вы можете попросить, чтобы их отвезли к нотариусу, к адвокату. Это поможет вам установить, является ли документ подлинным, когда вы покупаете квартиру или дом у продавца.
Проверка продавца – как быть, если недвижимость продается по доверенности?
Вы можете обратить особое внимание на личные документы продавца, чтобы избежать недоразумений.
Следуйте таким рекомендациям:
- Проверьте информацию в паспорте. Они должны быть идентичны — в титуле, контракте и паспорте. Если гражданин сменил паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа, удостоверяющего личность. Их тоже можно увидеть.
- Попросите у продавца копию Вашего паспорта и проверьте подлинность документа самостоятельно через официальный сайт Миграционной службы.
- Если права продавца представлены доверенным лицом, обратитесь за доверенностью. Доверенность должна быть нотариально заверена.
Должно быть указано, какими правами обладает доверительный управляющий и может ли доверительный управляющий распоряжаться имуществом без согласия продавца. Часто недвижимость продается по доверенности, а владелец не участвует в сделке или вообще не знает, что происходит. Лучше связаться с владельцем напрямую, чтобы подтвердить, что недвижимость была куплена и продана.
- Проконсультируйтесь с юристом, который предоставит копии документов продавца.
Убедитесь, что вы уверены, прежде чем подписывать контракт, принимая во внимание наши советы.
Проверка истории недвижимости и даты государственной регистрации договора
13 Там вы можете просмотреть все передачи прав собственности, а также информацию о прошлых и настоящих владельцах.
Для проверки истории объекта необходимо обратиться к продавцу с просьбой предоставить вам выписку UGR .
Важно : Выписка из Единого государственного реестра должна быть актуальной на момент покупки недвижимости. Старый экстракт может содержать неверные данные. Отрывок действителен только в течение 2 недель.
Экстракт также указывает на любые имущественные споры, касающиеся квартиры. Российское законодательство устанавливает максимальный срок действия сделок с недвижимостью, недействительных — 3 года. Поэтому, если бы в последние годы не было конфликтов, нельзя сомневаться в чистоте истории недвижимости.
Покупатель должен выяснить, какой документ подтверждает право собственности продавца.
Может быть несколько вариантов:
- Договор купли-продажи и переуступки прав.
- Договор купли-продажи.
- Подарочный контракт.
- Свидетельство о наследовании.
- Соглашение об аренде.
- Решение суда, вступившее в силу.
Каждый из этих документов должен быть оригинальным . Если продавец не представил их, информацию можно найти в декларации ЭГРПСХ.
В этом же месте следует указать дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.
Если вы подозреваете поспешную продажу дома, недавно унаследованного или пожертвованного человеком, не являющимся родственником, стоит рассмотреть возможность заключения сделки.
Многие граждане связывают историю недвижимости с наличием долгов за пользование . Для того, чтобы проверить, является ли квартира или дом чистым, перед коммунальными услугами, стоит спросить продавца квадратных метров.
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять у ХМО сертификат об отсутствии долгов за газ, электричество, воду и т.п. Этот сертификат также должен быть свежим.
В договоре купли-продажи следует указать информацию о неуплате .
В противном случае новый владелец должен погасить долги через коммунальную компанию.
Проверка качества жилья – что важно перепроверить перед покупкой?
Для проверки качества приобретаемой квартиры необходимо ознакомиться с технической документацией.
Попросите хозяина BTI бумаг убедиться, что в квартире или доме не было внесено никаких незаконных изменений или улучшений.
Согласно статье 26 Жилищного закона, любой ремонт должен быть согласован с местными властями. Если это не было сделано, ремонт считается незаконным. Для легализации необходимо подготовить проект и получить его сертификацию надзорными органами. Если продавец этого не сделал, то эта обязанность ложится на плечи нового владельца.
Учтите серьезные изменения и грубые нарушения, которые могут стоить проекту больших денег.
Например, , снести подпорную стенку. Будет трудно узаконить такой проект.
Но если, скажем, ванная комната совмещена, то это не большое техническое изменение.
Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц
На земле, которую вы хотите купить, могут быть расходы.
Перечислим некоторые из них:
- Ипотека жилой недвижимости.
- Квартира, дом заложен.
- Арестованные судебными исполнителями в связи с долгами.
- Присутствие наследников, которые оспаривают сделку и могут претендовать на квадратные метры.
- Квартира сдана в аренду.
Конечно, продавец может хранить молчание об этих обвинениях. Но ты также можешь быть в безопасности.
Для проверки квартиры на предмет обременений следует обратиться к арендодателю за выпиской из UGRP . Отрывок содержит всю необходимую информацию для обеспечения чистоты приобретенного имущества, по крайней мере, частично.
Независимо от этого, следует подумать о том, как может проверить наличие зарегистрированных лиц .
Все зарегистрированные лица в недвижимости, выставленной на продажу, имеют право находиться там. Перед продажей недвижимости продавец должен освободить всех граждан. Однако, это не всегда удается.
Некоторые категории граждан могут заявить о себе позже — и претендовать на право жить там.
Например, это могут быть:
- Осужденные и временно уволенные граждане.
- лица, проходящие лечение и временно выписанные в психоневрологическую клинику
- призывники в армию.
- несовершеннолетних.
- Пожилые люди, временно помещенные в дома престарелых.
Для предотвращения присутствия таких лиц необходимо обратиться к поставщику за расширенным сертификатом от администрации или за выпиской из книжки по уходу за больными
Вся информация об отсутствии зарегистрированных лиц должна быть указана в договоре купли-продажи квартиры.
Есть еще один нюанс. Если владелец женат, он должен представить нотариально заверенное согласие на продажу квартиры от своего супруга.
Самый простой способ поиска третьих лиц — Расширенный отрывок из домашней книги . В нем описаны все зарегистрированные граждане.
Теперь, вооруженный знаниями, вы можете проверить собственность и ее статус — и мужественно заключить договор купли-продажи.
Если у вас все еще есть сомнения, вам следует проконсультироваться с профессиональным юристом. Он расскажет вам, как легально изменить условия договора в вашу пользу и избежать проблем с новым жильем в будущем.
Есть еще вопросы? Просто позвони нам:
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
Вы можете избежать неприятностей при покупке квартиры, если тщательно проанализируете юридическую чистоту недвижимости, прежде чем заключать сделку. В основном это обязанность юристов, которые работают с агентствами недвижимости.
Но каждый покупатель должен иметь возможность прочитать документы самостоятельно. Это устраняет риск ‘подводных камней’ при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Какие документы продавца следует вообще рассматривать? Какие характеристики следует учитывать?
Когда после длительного поиска найдена подходящая квартира, важно выяснить, какие документы свидетельствуют о том, что недвижимость принадлежит продавцу. Обычно законный владелец должен иметь один из этих документов:
- договор купли-продажи,
- договор обмена,
договор дарения,
- свидетельство о наследстве,
- договор аренды,
- в редких случаях — вступившее в законную силу решение суда, на основании которого право собственности переходит к собственнику.
Недостаточно просто взглянуть на документы. Было бы неплохо взять их в руки и внимательно осмотреть, чтобы проверить, нет ли на бумаге признаков подделки. Если документ содержит исправления, подписи всех сторон договора должны стоять рядом с ним и удостоверять исправления. Исправления, вносимые в документ в присутствии нотариуса, должны быть заверены его личной печатью и подписью.
https://www.youtube.com/watch?v=Nu-zBrBWM88
Каждый гражданин страны имеет право проверить, что договор был должным образом зарегистрирован в компетентном государственном органе. Иногда договор может содержать условия, невыполнение которых приведет к его расторжению. В этом случае необходимо выяснить, выполнены ли они в полном объеме.
Например, если продавец купил квартиру сам по договору купли-продажи и в договоре есть пункт, обязывающий его заплатить полную стоимость квартиры к определенной дате.
Если это условие не выполняется, договор может быть расторгнут, возможно, в тот момент, когда продавец квартиры не имеет права распоряжаться, владеть и пользоваться квартирой.
Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Очень подозрительно, если владелец продает квартиру слишком быстро, особенно если квартира была отдана или передана ему родственником.
Проверка личности продавца
Не только квартира, но и ее владелец должны быть тщательно проверены. Первое, что нужно сделать, это проверить подлинность его паспорта. Это можно легко сделать в местном паспортном столе. Труднее, если решение о продаже квартиры принимает не владелец, а его представитель.
Обратите внимание, что доверенность является дополнительным риском. В этом случае необходимо с особой тщательностью проверить доверенность и удостовериться в ее подлинности у нотариуса. Без этого документа представитель продавца просто не имеет права действовать от имени продавца.
В этом документе также должно быть указано, предоставил ли владелец квартиры представителю право на получение денег на продажу квартиры. Возможно, это только его доверенность на подписание контракта.
Если при обращении к продавцу покупатель сомневается в эмоциональной или интеллектуальной пригодности квартиры, следует обратить особое внимание. Вы можете встретиться с соседями продавца. Они могут пролить свет на его состояние или образ жизни и предупредить о возможных последствиях. Если продавец был юридически некомпетентен в момент заключения сделки, договор будет признан недействительным.
История квартиры
Вы можете запросить у продавца документальную историю квартиры за последние несколько лет, чтобы убедиться, что ничего подозрительного в квартире не произошло, и что нет никаких имущественных споров. Например, если квартира была продана слишком много раз, это может означать, что что-то не так с сделками. Чтобы избежать неприятностей, лучше всего искать другие варианты.
Существует максимальный срок, в течение которого имущественные транзакции могут быть объявлены недействительными. Если в этот период не было споров по поводу собственности — это можно считать хорошим знаком.
В любом случае, стоит попросить продавца подтвердить, что в настоящее время он владеет собственностью на законных основаниях.
Если есть информация, что процесс еще продолжается и решение еще не принято, лучше отложить сделку до окончания судебного спора.
Наличие нарушений правил застройки
Покупателю следует ознакомиться с документами, выданными владельцу БТИ. Это позволяет легко определить, была ли незаконно изменена собственность. Все такие меры должны быть согласованы с местными властями. В случае невыполнения требований законодательства, новый владелец может быть привлечен к ответственности за очевидные нарушения строительных норм и правил.
Права третьих лиц
Чтобы проживание в приобретенном доме не вызывало ненужного беспокойства, необходимо убедиться, что нет третьих лиц, которые могли бы отстаивать свои права на собственность. Нет ничего необычного в том, что внезапно появляется член семьи, который зарегистрирован в квартире и не живет в ней много лет.
Он заявляет о своих правах на часть имущества, отказывает в сделке или сообщает, что переедет. Чаще всего это относится к людям, заключенным в тюрьму за совершение преступления, призывникам, находящимся в длительной поездке за границу, в экспедиции или проходящим лечение (например, в психоневрологической клинике).
По возвращении эти группы лиц имеют право на перерегистрацию в доме, из которого они были временно ‘освобождены’.
Особый случай — если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети. Органы опеки и попечительства четко контролируют соблюдение их интересов в сделках купли-продажи квартиры. После того, как этот вопрос будет разъяснен, в будущем можно будет признать недействительным признание сделки судом.
Владелец квартиры, состоящий в законном браке, должен представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Чтобы выяснить все эти нюансы, вы можете попросить владельца предоставить полную выписку из домового реестра.
Он должен сказать вам, кто зарегистрирован в собственности и имеют ли эти лица право жить за счет собственности в случае продажи.
Вы не можете назвать покупку и продажу квартиры простой сделкой. Важно на каждом этапе задавать хорошо продуманные вопросы и ждать конкретных, прозрачных ответов.
Все необходимые документы можно собрать и проверить самостоятельно. Главное в этом случае — настойчивость, последовательность и внимание к деталям.
Конечно, профессиональный юрист по недвижимости или надежное агентство недвижимости может гарантировать законность сделки.
