Как продать ипотечную квартиру в ипотеке — 2 схемы

Причины продать квартиру, которая находится в залоге у банка, бывают разные. Возможно, вы решили улучшить свои жилищные условия и купить недвижимость большей площадью. И для этого вам нужно продать квартиру, которая у вас в ипотеке. А возможно, что у вас неблагоприятно сложились обстоятельства и вы более не можете оплачивать ипотеку. Вам необходимо продать эту квартиру и закрыть вопрос с банком.

В любом случае возникает масса вопросов, и главный из них — как продать ипотечную квартиру? Ипотечную квартиру продать можно, однако есть множество нюансов, которые знает далеко не каждый. Рассмотрим наиболее распространенные способы продажи ипотечной квартиры.

1. Продажа ипотечной квартиры и выплата остатка по ипотеке покупателем.

Данный вариант предполагает, что вы выставляете квартиру на продажу и продолжаете платить ежемесячные платежи. Как только вы находите покупателя, который готов оплатить за вас остаток ипотеки, вы извещаете банк-кредитор и получаете его согласие на продажу ипотечной квартиры.

На момент сделки банк просчитывает общую сумму вашей задолженности по ипотеке, и будущий покупатель вносит ее в банк как досрочное погашение вашего долга.

Вы же заключаете с ним предварительный договор-купли продажи, где прописывается, что он внес вам аванс за квартиру, равный сумме вашего долга по ипотеке.

После получения денежных средств банк подтверждает полное погашение задолженности по ипотеке и снимает обременение с квартиры в Росреестре.

Теперь остается только заключить основной договор купли-продажи квартиры. Покупатель отдает вам оставшуюся часть денег (разницу между стоимостью квартиры и суммой ипотечного долга), и вы отдаете документы в Регистрационную Палату. Новым собственником квартиры становится покупатель.

2. Продажа ипотечной квартиры и выплата остатка по ипотеке самостоятельно.

Этот вариант возможен, если у вас есть возможность собрать нужную сумму денег для оплаты ипотеки самостоятельно или с помощью близких. Вы должны обратиться в банк и узнать сумму, которую необходимо внести для полного погашения ипотечного кредита.

После этого вы напишите заявление на досрочное погашение и внесете деньги. Кредит по ипотеке будет закрыт, и банк выдаст вам необходимые документы для снятия обременения в Росреестре.

После этого вы сможете продать квартиру любому покупателю, ведь она больше не будет в ипотеке.

3. Продажа и квартиры, и ипотеки.

Еще один вариант того, как продать ипотечную квартиру, заключается в реализации схемы продажи не только квартиры, но и самой ипотеки. То есть вы должны обратиться в банк и объяснить свое намерение продать квартиру.

Далее по согласованию с банком есть два варианта: либо банк предложит вашу квартиру одному из новых заемщиков на льготных условиях, либо вы самостоятельно найдете покупателя, которому ваш банк одобрит ипотечный кредит.

В первом случае заемщик уже одобрен в банке и как раз выбирает себе недвижимость. Банк просто предложит ему упрощенный вариант сделки при покупке именно вашей квартиры, т.к. она уже на балансе банка и ее не требуется дополнительно проверять на юридическую чистоту и пр.

Во втором случае вы найдете покупателя, заинтересованного в вашей квартире, самостоятельно и попросите его собрать необходимый пакет документов для одобрения ипотеки.

Если после проверки заемщика банк одобрит ему ипотечный кредит, то вы проведете сделку.

Минус именно этого варианта заключается в том, что покупатель может не подойти под условия кредитования вашего банка и ему будет отказано в ипотеке. Тогда вам придется искать другого покупателя.

4. Продажа ипотечной квартиры между банками.

Такой вариант встречается редко, т.к. слишком много факторов должно совпасть. Во-первых, вы должны уведомить банк о решении продать квартиру. Во-вторых, вы должны найти покупателя, у которого уже одобрена ипотека в другом банке на нужную сумму.

А самое главное, вам придется согласовать сделку купли-продажи между двумя банками и одновременное снятие и наложение обременения на недвижимость.

Совсем немногие банки идут на это, и часто юридические отделы этих банков долго не могут прийти к согласованию всех условий.

Надеемся, что теперь у вас есть представление о том, как продать ипотечную квартиру. Этот процесс потребует определенного времени, поэтому, заранее обсудите все ваши варианты с банком, если вы решили продать недвижимость, которая находится в ипотеке.

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

‘Квартиры с депозитом сегодня составляют около 30% рынка, — рассказывает начальник муниципального управления недвижимости северо-восточного филиала компании ‘NDV Real Estate’ Елена Мищенко. — В последнее время вторичный рынок был ‘впустую’, цены упали, и стоимость залога — то есть квартиры, под которую был выдан кредит — также упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно’.

Продажа ипотечной квартиры дает вам возможность избавиться от квартиры или поменять ее, не дожидаясь окончания срока действия кредитного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=XgQv9fCrJ7A

Часто причиной продажи дома с ипотекой является изменение ситуации с доходами: например, потеря работы или снижение доходов.

Кроме того, изменения в семейной ситуации, в том числе рождение ребенка или развод, могут повлиять на возможность погашения кредита.

‘Некоторые хотят продать старый фонд и купить новое здание, особенно сейчас, когда есть программы с коммерческими субсидиями в первичном сегменте’, — добавляет Мищенко.

Как найти хорошего брокера?

квартир со скидкой

По словам Натальи Кругловой, генерального директора Группы Метриум, члена партнерской сети CBRE, продать закладную квартиру сложнее, чем обычную. Такие квартиры продаются со скидкой 10-15%. Если мы добавим потребительский кредит к имеющимся деньгам и выплатим остаток ипотеки банку, то одновременно можно отклониться от дисконтного бизнеса и увеличить стоимость недвижимости, отмечает она.

‘Например, квартира стоит 5 миллионов рублей’, — поясняет эксперт. — Предположим, что у покупателя был депозит в 2 миллиона рублей, а на оставшиеся 3 миллиона он оформил ипотеку под 11% годовых на 15 лет.

Если покупатель решает продать квартиру с грузом, он должен сделать скидку 15% — в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 миллиона 250 тысяч рублей.

С этих денег он вернет банку 3 млн рублей, а у него самого осталось всего 1 млн 250 тыс. рублей.

Если покупатель не продает квартиру с нагрузкой, а берет потребительский кредит и досрочно возвращает ипотеку, стоимость недвижимости не уменьшается. Покупатель берет кредит в размере 3 млн. бр3 под 12,9% годовых сроком на пять лет.

Поскольку квартира продается на вторичном рынке недвижимости в среднем за три месяца, заемщик в течение этого периода заплатит банку 303 тыс. бр.: 204 тыс. бр. 204 тыс. бр. от должника (68 тыс. бр. в месяц) и 99 тыс. бр. процентов.

Теоретически получается, что владелец закладываемой недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, отдаст в банк 796 тыс. рублей (вернет потребительский кредит) и у него останется 204 тыс. рублей.

Но не забывайте, что для того, чтобы воспользоваться этой договоренностью, необходимо заранее построить финансовую ‘подушку безопасности’ для погашения потребительского кредита на момент продажи квартиры. В нашем случае это около 100 тысяч рублей в месяц’.

Какой кредит выбрать

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций выплаты не должны превышать 50% дохода заемщика. ‘Если у заемщика уже есть кредит с ежемесячной выплатой 50 тыс. бр. на зарплату 100 тыс. бр., в большинстве случаев в новом кредите будет отказано’, — говорит Круглова.

Закон: чего можно ожидать от властей в 2018 году?

Лучше всего в такой ситуации оформить ипотеку в другом банке с отсрочкой, говорит эксперт. ‘Ипотека с отсрочкой платежа означает, что продавец обременённой квартиры берёт в новом банке ещё один ипотечный кредит на ту же квартиру’, — говорит Круглова.

— Этим он выплачивает долги старому банку. После этого квартира уже заложена в новом банке. Однако такая схема используется очень редко, так как не решена основная проблема, а именно ликвидация обременений, так что квартира все равно должна продаваться со скидкой.

Быстрее и выгоднее наконец-то взять потребительский кредит’.

Чтобы иметь возможность продавать

, the Каждый вариант включает в себя покупателя, продавца и банк, который держит недвижимость в залоге.

В одном случае в банке-кредиторе используются два ячейки. У первого должны быть деньги на погашение кредита, а у второго — остаток от стоимости жилья.

После утверждения договора кредитором, стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=Adl-DZv7OPA

По завершении сделки покупатель принимает на себя гарантийное обязательство, продавец берет деньги из сейфа и возвращает кредит.

Кроме того, покупатель получает в банке погашенную ипотеку, которая необходима для получения декларации о невозвращении из Единого государственного реестра ценных бумаг. Затем продавец получает доступ ко второму сейфу с оставшимися деньгами.

По словам Натальи Кругловой, этот вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть также альтернатива, которая будет полезна, если банк откажется продать квартиру заемщику под залог. Покупатель берет кредит и в рамках платежа возвращает долг банку. В этом случае, чем меньше денег остается на выплату ипотеки, тем легче завершить сделку.

Для страхования существует предварительный договор между сторонами, в котором изложены условия сделки. Покупатель должен взять ипотеку у владельца квартиры. Этот платеж указан в договоре купли-продажи в качестве авансового или первоначального взноса. После получения денег банк вычитает ипотеку из квартиры.

Стороны заключают договор, и после регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.

Договоренность может быть рискованной для покупателя, говорит Круглова. После снятия сбора с квартиры продавец может изменить решение и отменить сделку.

В этом случае покупателю придется добиваться продажи в суде. Все это может задержать сделку на неопределенный срок.

Однако советник предусматривает, что такая схема будет использоваться при продаже закладной. Обычно все делается без ущерба для сторон.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня следующая ситуация: в мае 2016 года я взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года я подписал акт о принятии. Мне уже удалось получить вычет за 2018 год. Ипотека еще не выплачена.

Я бы хотел продать квартиру дороже, чем купил. У меня два вопроса:

1. Могу ли я продать квартиру, которая находится на ипотеке?
2. Придется ли мне платить налоги с продажи?

Спасибо, Сергей

У вас есть три варианта продажи заложенного имущества.

Это лучший вариант, потому что дом с ипотекой сложнее продать: скорее всего, вы отпугнете некоторых покупателей или потеряете деньги.

Система с деньгами от покупателя может не работать. Обычно покупатели неохотно заключают такие сделки. Они должны дать аванс под расписку и полагаться на честность продавца.

Если продавец передумал насчет продажи и не хочет возвращать деньги, он должен подать в суд. Даже если покупатель выиграет дело, будет трудно вернуть всю сумму сразу.

Слишком много рисков для покупателя: вы можете не получить квартиру и потерять деньги. Обычно покупатели требуют значительной скидки на этот риск.

Вы находите покупателя, он возвращает вам кредит, банк и бюро регистрации сдают квартиру в залог. После этого квартира продается по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор активно участвует в этой сделке и страхует покупателя. Покупатель платит деньги за оставшуюся сумму кредита непосредственно банку, а не непосредственно продавцу. Поэтому риски для покупателя ниже, и люди с большей вероятностью согласятся с этим вариантом. Минус — не все банки готовы это сделать.

Когда банк получит деньги на погашение кредита, он выдаст справку о погашении и передаст ипотеку, чтобы вы могли снять бремя ипотеки с дома. Иногда банк сам информирует Росреестр о погашении кредита и направляет документы на снятие бремени.

B Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и обратиться в банк как к заемщику. Если покупатель согласен, а банк утвердил требуемую сумму, заключается трехстороннее соглашение о передаче ипотечного долга от Вас покупателю.

Покупатель принимает на себя ваши ипотечные обязательства, в том числе невыполненные: выплатить остаток долга и проценты. Эта опция не освобождает жилье от ипотеки.

Возможно, Ваш банк предложит другой вариант, так как каждый банк имеет свою собственную схему продажи домов с ипотечным покрытием. Чтобы выяснить это, поговорите со своими сотрудниками.

В любом случае необходимо получить базовое одобрение банка на такую транзакцию. Если Ваш кредитор против, у Вас есть только первый вариант: погасить кредит полностью, убрать ипотеку — и только после этого продать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере одного миллиона рублей или уменьшить налоговую базу на сумму фактически понесенных расходов.

Расчеты здесь следующие. Вы продаете квартиру за 3,2 млн. рублей и покупаете ее за 2,4 млн. рублей, а также оформляете ипотеку. Они выплатили проценты по ипотеке на 450 тыс. рублей за весь период. Так что теперь вы можете уменьшить свои доходы на эти суммы: 3 200 000 рублей — 2 400 000 рублей — 450 000 рублей = 350 000 рублей. Получается, что нужно заплатить подоходный налог в размере 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это более выгодно, чем в предыдущей версии.

кадастровая стоимость вашей квартиры смотрите на общедоступную кадастровую карту. Щелкните значок поиска, выберите объект инвестиций из выпадающего списка и введите кадастровый номер. На отображаемой карте показаны основные характеристики Вашей квартиры, в том числе ее кадастровая стоимость.

Если вы продаете эту квартиру или останавливаетесь в ней хотя бы на следующие сутки, это не имеет значения.

Кстати, если Ваша квартира стоила более 2 миллионов и Вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей, или 520 тысяч, если Вы купили квартиру в браке — на момент продажи Вы можете зачесть в счет налога, уплачиваемого с дохода от продажи, НДФЛ, который государство возвращает Вам за покупку.

Например, в приведенном выше расчете, если мы уменьшили сумму дохода на сумму расходов, то выплачивается сумма в размере 45 500 рублей. А если вы получили 100 тысяч рублей обратно на покупку квартиры в 2018 году, то вы можете кредитовать эти 45 500 в оставшиеся 160 тысяч рублей, которые вы получите.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, напишите Мы ответим на самые интересные вопросы в журнале.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку, например в Сбербанке?

Дом, купленный на ипотечные деньги, может быть предметом договора купли-продажи. Такая ситуация типична для случаев, когда человек испытывает финансовые затруднения при погашении кредита. Нередко люди хотят продать одну квартиру с ипотекой и купить другую с ипотекой. Порядок продажи бизнеса определен в пунктах 1 и 7 главы 30 ГК РФ.

4 способа продажи ипотечной квартиры

На практике возможны следующие сценарии реализации ипотечного жилья:

• досрочное выделение кредитных средств;
• возврат ипотеки в ходе сделки;
• перепродажа или передача ее полномочий третьему лицу;
• обращение в банк за помощью.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ! Каждый из этих вариантов может выбрать не только продавца, но и покупателя, в зависимости от специфики ситуации и их возможностей.

Погашение ипотечного кредита досрочно

Этот вариант кажется достаточно простым для многих людей. Но здесь продавец может столкнуться с определенными трудностями. Необходимо будет найти покупателя, который оплатит аванс. Эти деньги будут использованы для оплаты оставшейся части ипотеки. После этого нагрузка в виде требований банка будет автоматически снята, и сделка купли-продажи может быть осуществлена.

Стадии этого метода:

1. Получение разрешения банка на продажу недвижимости. Здесь вы должны проинформировать учреждение о причинах досрочного выделения ипотечных средств.
2. Определение суммы de Это правило возвращает аванс, если владелец решает не продавать квартиру.
3. Удаление всех лиц, зарегистрированных в квартире, включая владельца, с регистрации. Следует учитывать интересы лиц, не достигших восемнадцатилетнего возраста. Им нужно согласие органов опеки и попечительства.
4. Оплата остатка ипотеки.
5. Подписание договора купли-продажи.
6. Регистрация права собственности в Росреестре.
7. Получение баланса от покупателя.

Одним из преимуществ данного типа транзакций является его простота. Он также реализуется достаточно быстро. Банк не будет иметь возражений против досрочного погашения ипотеки.

В то же время, этот метод несет в себе некоторые риски для покупателя. Продавец может получить первоначальный взнос, а затем отказаться от своих намерений, умереть или просто спрятаться с деньгами.

Нотариально заверенный договор гарантирует права покупателя.

Но в таких случаях деньги довольно редко возвращаются добровольно, и покупателю придется обращаться в суд, что связано с определенными временными затратами.

СЕРТИФИКАТ! Эта опция используется очень редко и только в отношении строящихся объектов.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Данный метод отличается тем, что банк участвует в процедуре как получатель аванса. Сделка осуществляется продавцом с использованием двух счетов депо.

Эта опция реализована в следующем порядке:

1. Получение согласия банка на продажу квартиры.
2. Определите общую сумму ипотечного кредита.
3. Размещение средств покупателем в депозиты, один банк, другой — для продавца.
4. Подписание договора купли-продажи.
5. Регистрация права в Росреестре.
6. Передача права залога покупателю.
7. Получение продавцом наличных денег из ячейки.
8. Погашение ипотеки.
9. Получение выписки из ЭГРН об отсутствии обременений в квартире.

Эта схема одна из самых безопасных. Покупатель не откажется от своих намерений, так как он заплатит деньги немедленно. В то же время ему гарантирован возврат средств в случае форс-мажорных обстоятельств. В этом случае банк выступает гарантом сделки.

Одним из недостатков является то, что все условия задаются и контролируются банком. Это не всегда выгодно для сторон, участвующих в сделке.

ПОМОЩЬ! Этот метод один из самых распространенных. Это относится как к строящейся недвижимости, так и к уже построенной.

Перепродажа или переуступка своих обязательств другому лицу

Этот метод подходит, если у покупателя не хватает денег на покупку квартиры. В такой ситуации все обязательства по выплате ипотечных средств перекладываются с продавца на покупателя. В этом случае условия оплаты могут быть изменены.

Этапы такой схемы следующие:

1. Информирование кредитной организации о намерении продать имущество и досрочно погасить кредит.
2. Поиск покупателя. Иногда они могут быть рекомендованы банком.
3. Подписание депозитного соглашения. Он должен быть заверен нотариусом. В договоре указывается название кредитной организации, предоставляющей ипотечные средства.
4. Оплата первого взноса по кредиту.
5. Отправка информации в Росреестр о снятии обременений на недвижимость.
6. Предоставление необходимых документов в банк.
7. Оценка квартиры на продажу.
8. Заключение договора купли-продажи.
9. Регистрация права собственности в Росреестре.
10. Получение остатка от покупателя.

Участие Банка в такой договоренности снижает риск для обеих сторон. Цена приобретенной квартиры будет относительно низкой.

ВАЖНО! Такие операции в основном осуществляются агентствами недвижимости, расположенными в банках.

Помощь банка в продаже ипотечной квартиры

Данная схема используется в случаях, когда лицо нарушило условия оплаты ипотеки или сообщило банку о невозможности выполнения своих обязательств.

Согласие банка является обязательным условием. Однако у банка нет выбора в таких случаях. Для продавца и покупателя это самый безопасный вариант.

Квартира будет выставлена на аукцион через специализированные сайты.

Вариант реализован в следующем порядке:

1. Необходимо получить разрешение кредитной организации. На практике чаще всего банк сам обращается с такой просьбой.
2. Подписано соглашение о продаже квартир.
3. Стоимость квартиры оценивается.
4. Проводятся аукционы, результат которых выбирает покупатель.
5. Деньги размещаются в ячейках банка и продавца. Если ипотека была выдана не так давно, то вторая банковская ячейка не заполняется.
6. Заключен договор купли-продажи.
7. Информация направляется в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Преимущество данной опции заключается в том, что продавец не должен предпринимать никаких действий. Банк позаботится обо всем необходимом. Стоимость квартиры может быть значительно снижена, так как банк будет только пытаться вернуть остаток ипотеки, а интересы продавца могут вообще не учитываться.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ! Этот метод используется только в крайнем случае, когда все остальные опции исчерпаны.

Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры

Для завершения сделки требуются следующие документы:

1. Паспорта всех домовладельцев. Если один из них еще не достиг четырнадцати лет, необходимо свидетельство о рождении.
2. Извлечение из EGRN.
3. Технический паспорт на квартиру.
4. Свидетельство о составе семьи или выписка из домашней книги. Это информация о лицах, зарегистрированных в квартире.
5. Свидетельство от ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
6. Разрешение органа опеки на продажу. Это необходимо, если владельцы квартиры являются несовершеннолетними.
7. Согласие второго супруга, если собственность приобретена браком.
8. Сертификат о стоимости квартиры.

Расходы на подготовку документов могут быть связаны с нотариальным заверением согласия второго супруга. Стоимость такой услуги составляет 1500 рублей. Стоимость квартиры зависит от региона. Как правило, стоимость от трех до пяти тысяч рублей.

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок уплаты налога при продаже ипотечной квартиры не отличается от других квартир. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то сделка не облагается налогом. Это правило применяется также в случаях, когда продавец не получил прибыли от сделки. Другими словами, квартира была продана по цене ниже той, по которой она была куплена. В этом случае срок владения не имеет значения.

Если жилище находилось в собственности человека менее трех лет, и этот человек получил прибыль от сделки, он должен заплатить налог. Сумма составляет тринадцать процентов от дохода.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Процедура военной ипотеки регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 г. ‘О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих’.

Согласно правилам этого нормативного закона, квартира находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Чтобы продать такую квартиру, необходимо погасить кредит или прослужить в армии двадцать лет.

После этого квартира освобождается от обременения, а договор купли-продажи заключается с Росвоенипоткой по соглашению.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Продажа такой квартиры имеет свои особенности. В первую очередь необходимо распределить акции среди детей. Тогда необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Для замены квартиры, подлежащей продаже, необходимо предоставить документы, характеризующие приобретаемую квартиру. Согласие получено только в том случае, если доля детей не уменьшается и условия их жизни не ухудшаются.

Ситуация может усложняться еще и тем, что дети, когда им исполняется восемнадцать лет, могут возразить против сделки, если их акции не были распределены.

Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры

Ипотечные дома имеют особый статус. По этой причине операции с ним могут вызывать определенные трудности. Они могут быть вызваны различными причинами.

Риски для продавца почти равны нулю. Залоговые права банка всегда у Росреестра.

В этом случае вы можете получить деньги через суд или обратившись в правоохранительные органы, если имело место мошенничество. Нет ничего необычного в получении согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры или пропуске некоторых документов о собственности.

Форс-мажорные обстоятельства, такие как болезнь, смерть, пожар или стихийные бедствия, могут вызвать определенные трудности.

Квартира у заемщика менее 5 лет

Право собственности на недвижимость не является решающим фактором в сделке купли-продажи, даже в случае ипотечной квартиры.

Основным условием является одобрение банка, так как имущество фактически находится в залоге у банка. В данном случае этот термин важен в отношении уплаты налогов.

Если была получена прибыль и имущество находилось в собственности владельца менее трех лет, то налог должен быть уплачен. Срок владения жильем составляет менее пяти лет, не имеет значения.

Переезд в другой город

Трудности также могут возникнуть, если сделка предполагает переезд в другой город. Многие банки требуют такого условия, как регистрация по месту жительства или проживания.

По этой причине человек должен ходатайствовать о получении вида на жительство в городе, в котором осуществляется сделка.

Это обеспечивает снижение риска, если человек затем скрывается в неизвестном направлении и не выполняет обязательство по выплате ипотеки.

В этом случае будут проблемы:

• увеличение процедурных условий, связанных с проведением переговоров между банками и исполнением документов;
• дополнительные расходы на услуги законного представителя, нотариуса и брокера.

Проблемы, связанные с территориальной удаленностью собственности и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что вызывает дополнительные трудности.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка за наличный расчет

По правилам Сбербанка ипотечные квартиры могут быть реализованы с наличными.

Процедура будет состоять из следующих этапов:

1. Заявление в Сбербанк на продажу недвижимости.
2. Получение соответствующего согласия.
3. Поиск покупателя.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Оплата покупателем как долг предыдущего владельца перед Сбербанком.
6. Передача оставшейся суммы продавцу.
7. Заключение кредитного соглашения.
8. Отмена обременений.
9. Регистрация права собственности в Росреестре.

ВАЖНО! Сбербанк может выдавать сторонам сертификаты, подтверждающие снятие обременения на имущество и отсутствие долгов.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Нелегко получить разрешение Сбербанка на продажу квартиры, на покупку которой был использован материнский капитал.

Это связано со следующими условиями:

• Вы должны получить согласие органов опеки и попечительства. Это будет предоставлено только после того, как будет документально подтверждено, что права детей не нарушаются.
• продажа будет возможна только для определенных целей — покупка нового, обмен, строительные работы.
• доля собственности каждого ребенка должна быть распределена.

В противном случае процедура является стандартной:

1. Необходимо получить согласие органов опеки и сберегательной кассы.
2. Найди продавца.
3. Подпишите договор купли-продажи.
4. Баланс выплат.
5. Удалить дебет с имущества.
6. Найдите и купите новый дом.
7. Зарегистрируйте права всех арендодателей, включая детей, в Росреестре.

ВАЖНО! Если органы опеки и попечительства отказались продать ипотеку по беременности и родам, отменить решение невозможно. Однако продавцу не отказывают в праве на возбуждение судебного дела.

Вывод

Ипотечный дом может быть предметом договора купли-продажи. Продолжительность владения недвижимостью является лишь одной из причин для освобождения от уплаты налогов. Основным условием, необходимым для осуществления сделки, является согласие кредитной организации и органов опеки и попечительства, если доля в имуществе принадлежит детям.

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную по ипотеке, является актуальным для большого количества ипотечных должников.

И в данном случае мы говорим в первую очередь о тех банковских клиентах, которые испытывают финансовые затруднения с Беди.

Однако есть и другие категории заемщиков, которые также серьезно рассматривают такую сделку.

В любом случае, продать ипотечный дом в современных условиях вполне реально. Однако существует несколько важных характеристик такой финансовой операции, наиболее важной из которых является обязательное одобрение со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение о продаже ипотечной квартиры может быть принято по одной из следующих причин:

1. ухудшение финансового положения заемщика . В такой ситуации заемщику трудно обслуживать обязательства по кредиту, что может привести к потере как залогового имущества, так и ранее произведенных платежей. В этом случае для клиента банка становится вполне логичным продать квартиру и выплатить ипотеку.
2. Совсем наоборот, если у заемщика есть дополнительные финансовые ресурсы или есть желание купить более дорогую квартиру . Эта ситуация не такая уж редкая, как кажется. В то же время, вполне реально взять вторую ипотеку, если позволяют источники располагаемого дохода.
3. Желание заемщика заработать на ранее выданной ипотеке . Оформляя кредит на пульте дистанционного управления на ранней стадии строительства, часто можно получить крайне выгодные условия от застройщика на покупку жилья в строящемся доме. Перед вводом имущества в эксплуатацию его стоимость резко возрастает, что в случае продажи позволяет не только вернуть одолженные деньги в банк, но и получить очень ощутимую прибыль. В этом случае обычно принимается решение о продаже квартиры по уступке, что является законной сделкой.

По разным оценкам, увеличение стоимости жилья между фазой выемки грунта и фазой подготовки объекта к сдаче составляет от 25 до 45%. Очевидно, что такой ценовой диапазон может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и предсказуемой прибыли.

Любая из вышеперечисленных причин является достаточно разумным аргументом для начала продажи ипотечной квартиры. Однако совершить такую сделку далеко не так просто, как продать обычный дом, не являющийся предметом ипотеки. Основной сложностью в такой ситуации является необходимость получения согласия банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить некоторые из основных факторов, наличие которых затрудняет осуществление сделки по продаже ипотечного жилья. Во-первых, требуется одобрение банка. Дело в том, что квартира находится в залоге у финансового учреждения, так что просто невозможно продать квартиру без уплаты ипотеки или снятия бремени, которое требует участие банка.

Во-вторых, многие потенциальные покупатели жилья обеспокоены обременением квартиры. По большому счету, это скорее психологический, нежели экономический фактор, но отрицать его существование все же неразумно.

В-третьих, необходимость внедрения более сложных схем проведения операций, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и повышает вероятность столкновения с мошенниками, которые часто пользуются недостатком юридических знаний обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечного жилья связаны с дополнительными затратами, которые не возникают в обычной сделке. Например, при оформлении ипотеки часто возникает необходимость в переоценке имущества и уплате государственных пошлин.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике существуют четыре основных варианта продажи квартиры с обремененной ипотекой. Каждый из них имеет свои особенности, но все, за одним исключением, подразумевает либо одобрение банком сделки, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в продаже имущества.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при подготовке документации, но и уменьшает риск встреч с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема транзакции для данного варианта реализации выглядит следующим образом:

• покупатель платит часть денег в качестве аванса;
• продавец оплачивает остаток долга по ипотеке;
• затем снимает обременение с квартиры;
• затем заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• остальные деньги выплачиваются.

Данный вид сделки не требует согласия и, более того, сотрудничества банка, так как заемщик полностью погашает существующие обязательства перед банком при осуществлении сделки.

Однако описанная схема на практике встречается достаточно редко, так как связана со значительными рисками для покупателя, который вынужден платить значительную сумму авансом без каких-либо существенных гарантий.

По этой причине данный метод продажи ипотечного жилья обычно используется, когда баланс небольшой и условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны покупателю.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот способ продажи дома с ипотекой встречается гораздо чаще. Она включает в себя следующие меры:

1. Составление предварительного договора купли-продажи. Наилучшим вариантом является подготовка документа юристами банка. Затем он заверяется нотариусом.

   Нотариальное заверение нотариусом является важным требованием для защиты прав покупателя. В этом случае, при возникновении проблем со сделкой, у него есть возможность обратиться в суд и выиграть дело с большой долей вероятности.

2. Деньги покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что гораздо проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначена банку для погашения ипотеки продавца, а другая — непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Отмена обременений и выполнение полного договора купли-продажи недвижимости. В этом случае банк и продавец получат средства либо после подачи документов при регистрации, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема достаточно популярна, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех сторон, участвующих в сделке. Дополнительным преимуществом является участие банка, особенно если он является респектабельной кредитной организацией.

Способ №3. Реализация банком

Фактически, данный способ продажи ипотечной квартиры аналогичен описанному выше. Единственным отличием является минимальное участие заемщика в подготовке и совершении кредитной сделки.

В противном случае покупатель и сотрудник банка совершают одни и те же действия.

Данный способ продажи ипотечного имущества также считается достаточно надежным и поэтому часто используется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассмотренных вариантов продажи заложенного жилья предполагает продажу долгов заемщика. Организация такой операции осуществляется непосредственно сотрудниками банка, в котором находится залоговое имущество.

Фактически, банк заключает новый ипотечный договор через другого заемщика. Одновременно оценивается его платежеспособность, затем оценивается и страхуется квартира, после чего старый заемщик подписывает договор о переуступке существующих обязательств. Все этапы сделки также регистрируются банком.

Необходимые документы для сделки

Основным отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости является подготовка предварительного договора.

Данный документ не только подписан сторонами, но и заверен нотариусом.

Необходимо снизить риск сделки для покупателя, который имеет возможность обратиться в суд и имеет высокую вероятность выиграть дело в случае нарушения продажи.

Остальные документы, необходимые для успешной регистрации сделки с ипотечным домом, аналогичны стандартному пакету документов и включают:

• договор купли-продажи;
• 7 документы, удостоверяющие личность и права сторон;
• технический паспорт на проданный дом.
• Документы об обременениях, налагаемых на жилье, требуются также на стадии составления предварительного договора.

Часто задаваемые вопросы

Процесс продажи ипотечной квартиры по праву считается юридически сложной сделкой. Более того, это сопряжено с достаточно серьезными рисками для каждой из вовлеченных сторон, но прежде всего для покупателя.

Однако продавец также берет на себя довольно серьезный риск, особенно если он решит продать квартиру с ипотекой и купить другую.

Конечно, у вовлеченных сторон часто возникают вполне логичные вопросы при подготовке и последующем проведении транзакции.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее законодательство России не запрещает продажу квартиры, приобретенной по военной ипотечной программе.

Однако необходимым условием такой сделки является полное погашение кредита, взятого военными.

Это объясняется тем, что имущество закладывается не только банком, но и Росвоенипотека, которая в данном случае представляет интересы Минобороны.

Факт. Необходимость продажи квартир, приобретенных с военной ипотекой, возникает в различных случаях. Например, когда солдат переводится в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, купленной по военной ипотечной программе, является длительная процедура снятия обременения, что повышает риск заключения сделки для потенциального покупателя.

Увеличение условий связано с необходимостью согласования всех нюансов работы не только с банком, но и с властями Росвоенипотки.

Поэтому в большинстве случаев владелец квартиры вынужден брать новый кредит, снимать ипотеку с квартиры и только после этого продавать необремененную квартиру по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, заложенного и купленного на средства матового капитала, также имеет ряд особенностей. Среди них

• Ребенок, родившийся со свидетельством, должен быть 3 года;
• Сделка требует одобрения органов опеки;
• Данный документ требует подтверждения того, что права ребенка не нарушаются, так как приобретается новое жилье.

Фактически, продажа купленного ипотечного дома, включая семейные активы, является первой частью сделки по покупке нового дома.

В этом случае можно говорить как о квартире в новостройке, так и о недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа квартиры сопровождается перечислением определенных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключом к ее реализации является согласие органов опеки и попечительства.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая сделка с недвижимостью, взимаемая банком, связана с повышенным риском, который затрагивает все стороны, вовлеченные в сделку. Это связано, в частности, с несколькими факторами:

• Длительная процедура проведения сделки, связанная с необходимостью предварительного снятия обеспечения;
• Различающиеся интересы сторон. Например, основной целью банка в данном случае является погашение заимствованных средств и, по возможности, поддержание запланированной прибыли. Поиск наиболее выгодного для заемщика варианта, как правило, не является одной из задач кредитной организации;
• Возможность столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, особенно те, которые отнимают много времени, всегда вызывают интерес у преступников, которые пользуются слабостями таких операций.

Единственный способ уменьшить риски, связанные с продажей ипотечных кредитов — это серьезно отнестись к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и к банку. К осуществлению сделки рекомендуется привлекать опытного агента по недвижимости или юридическую службу кредитного учреждения.

Уплата налога с продажи

Если ипотечный дом находился в собственности заемщика менее 3 лет на момент продажи, необходимо уплатить подоходный налог.

Его стоимость составляет 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки дома. В то же время следует помнить, что человек имеет право на налоговый вычет при покупке новой квартиры или частного дома в дальнейшем.

В такой ситуации весьма вероятно, что налог, уплаченный в домашнее хозяйство e