Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2020 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.
Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.
На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.
Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости
Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.
Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.
Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:
- Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
- Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.
Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.
Особенности нового законопроекта:
- 1) Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
- 2) Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
- 3) Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.
Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.
Например:
- Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
- В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
- вступление в наследство;
- другие варианты, законные для вступления в права.
Что такое доля в квартире
Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.
Виды владения:
- Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
- Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.
Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.
Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.
Существует два вида формирования цены:
- Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
- Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.
Какой определён минимальный размер доли?
Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.
При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.
Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.
С 2020 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.
Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:
- 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
- 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
- 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.
Это важно знать: Документ: свидетельство о праве собственности на квартиру
Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:
- если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
- если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
- не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.
- Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:
- Минимальная доля = Оп / Ч
- ОП – это общее количество квадратных метров;
- Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.
Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.
Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?
Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?
Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.
Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.
Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.
Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.
Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.
Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.
В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.
Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.
При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса. С 1 августа 2020 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:
- Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
- Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
- Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.
В мае 2020 года президентом России Владимиром Путиным был подписан закон №76-ФЗ, облегчающий процедуры купли-продажи. Закон вносит поправки в ранее принятый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Документ утверждает право владельцев долей проводить сделки без нотариального удостоверения. 1 августа 2020 года он вступил в силу.
На кого не распространяется закон?
Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.
Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:
- Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
- Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.
Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.
К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.
В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.
Купля-продажа доли в квартире в 2020 году
Владельцы часто сталкиваются с трудностями и горячими спорами, когда хотят реализовать свою долю квартиры. Проблема усугубляется, если владельцы являются родственниками или бывшими супругами. Закон приходит на помощь. Покупка и продажа доли в квартире в 2020 году регулируется определенными правилами.
Купля-продажа доли в квартире по закону в 2019 году
Бесплатная юридическая консультация
Продажа имущества, разделенного между несколькими собственниками, регулируется Законом ‘О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации’, принятым в 2016 году.
Проект предусматривает проведение сделок с участием нотариуса. Без его услуг невозможно продать долю в недвижимости. Это было сделано, чтобы избежать планов нелегальных продаж.
По закону разрешается продавать даже часть однокомнатной квартиры, если она принадлежит 2 или 3 лицам. Хотя на практике продать такую долю практически невозможно. Гораздо проще заключить сделку, если квартира принадлежит 2 или 3 людям.
В этом случае доля будет фактически однокомнатной квартирой на продажу. Новый владелец также получает право пользоваться ванной комнатой, туалетом, кухней и прихожей.
В большинстве случаев продажа будет происходить в следующих случаях:
- Развод супругов;
- Наследование квартиры несколькими родственниками;
- нужно срочно получить деньги.
Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Прежде всего, необходимо отправить нотариально заверенное уведомление о предстоящей продаже второму владельцу (3, 4 и т.д., если их несколько). Совладельцы имеют преимущественное право выкупа и могут покупать акции по той же цене, что и другие люди.
Образец уведомления о продаже акции в 2019
У вас есть 1 месяц, чтобы принять решение. После этого они либо согласятся купить часть имущества, либо откажутся от своего права.
Покупателю приходится ждать официального отказа, но иногда уведомления игнорируются, так как отношения между совладельцами натянуты.
В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого периода, выкуп будет автоматически отклонен, даже если не будет получен ответ.
После этого нужно только найти покупателя и продать недвижимость по стандартной схеме. Вы можете использовать услуги МФЦ для выполнения транзакции. Процедура состоит из нескольких этапов:
- Сбор пакета документов (правоустанавливающие документы, подписанный договор купли-продажи, паспорта всех участников сделки и т.д.)
- Для регистрации нового договора необходимо заплатить государственную пошлину и предъявить квитанцию.
- В МФЦ стороны должны подписать соглашение, подтверждающее переход права собственности. Документы принимаются к регистрации.
- Сотрудник центра объявит день, когда будут готовы документы о передаче права собственности. Стороны могут брать их копии отдельно.
Порядок выделения доли перед продажей
Для определения конкретной части жилища, принадлежащей человеку, может быть проведена процедура выделения акций. Основным требованием является информирование всех остальных домовладельцев.
Если они не хотят покупать долю, определяется размер части квартиры, принадлежащей конкретному владельцу.
Акция может быть выделена по соглашению с другими владельцами. Например, при продаже двухкомнатной квартиры площадью 46 квадратных метров каждый из двух владельцев имеет право на 23 квадратных метра.
Если мировое соглашение не достигнуто, дело передается в суд. Разделение производится путем математического расчета. Количество квадратных метров делится на количество владельцев (если они равны). В этом случае может потребоваться помощь квалифицированного адвоката.
Размер налога с продажи доли в квартире
Если часть квартиры продается, то она подлежит налогообложению, как и в случае продажи всей квартиры. В Налоговом кодексе РФ указано, что собственник обязан уплатить в бюджет РФ 13% от стоимости проданного имущества.
Исправлено, данное положение действует при определенных оговорках. Например, операции стоимостью менее 1 миллиона рублей не облагаются налогом. Если значение больше, то из суммы вычета вычитается 1 миллион.
Пример: квартира (доля в ней) продана за 2 миллиона рублей. Налоги должны быть уплачены только от 1 миллиона. В этом случае это будет 130 тысяч рублей
Существует дополнительный бонус — если имущество находится в собственности более 3 лет, то налог на прибыль не уплачивается.
Как снизить налог с продаж недвижимости в 2019
Можно ли продать половину или часть своей доли
Иногда владелец не хочет продавать всю долю, а только ее часть. Чаще всего это происходит, когда квартира большая и значительная часть доли принадлежит одному человеку.
Закон разрешает продажу одной детали. После того, как вы проинформировали других владельцев о предстоящей сделке, вы можете действовать по одной из следующих схем:
- продать часть доли человеку, затем продать ему остальную площадь, потому что тогда он будет иметь право на первоочередное поглощение;
- подписать акт о дарении и получить деньги (в этом случае нет необходимости сообщать об этом другим владельцам);
- заложить часть имущества.
Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)
Бесплатная юридическая консультация Несколько сложнее, если владелец является ребенком и один из родителей (или опекун) хочет продать свою долю собственности.
В случае с долей несовершеннолетнего все операции по купле-продаже осуществляются только с согласия органов опеки и попечительства.
Прежде всего, власти захотят получить подтверждение, что несовершеннолетний не будет выброшен на улицу.
В двух случаях часть ребенка не будет допущена к продаже:
- , если имущество, выставленное на продажу, является единственным домом несовершеннолетнего;
- , если ребенок живет в худших условиях, чем до продажи.
Для того, чтобы получить согласие органов опеки, они должны доказать, что несовершеннолетний приобретет право собственности на часть другой квартиры после продажи или что выручка от продажи будет зачислена на его банковский счет.
Что делать, если один из собственников не согласен
Нередко владельцы кондоминиумов не могут прийти к компромиссу. Чтобы продать акцию без согласия других владельцев, необходимо действовать строго в рамках закона.
Прежде всего, совладельцы недвижимости должны быть официально проинформированы о предстоящей сделке (отправить заказное письмо). Если никто из них не выразил желание купить вашу часть, она может быть выставлена на продажу на рынке.
Важно, чтобы доля выделялась натурой. Если речь идет о продаже без согласия других владельцев, то, скорее всего, вам придется сделать это по легальным каналам. Владельцы не могут вмешиваться в сделку. Если дело дойдет до суда, можно будет предоставить доказательства того, что было отправлено официальное уведомление о продаже.
Может ли муж продать свою долю квартиры
- Если имущество находится в совместной собственности супругов и они разведены, муж имеет право продать свою долю имущества, как и жена.
- Если она не согласна или не имеет финансовых возможностей для выкупа, муж может заключить сделку без ее участия и продать свою долю на рынке недвижимости.
Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку
Многие сложности возникают при продаже части закладываемого имущества. Обычно продажа необходима, когда пара разведена, но еще не выплатила сумму кредита.
Существует также основное правило для всех сделок с имущественными акциями — первое право покупки принадлежит совладельцу.
Другое дело, что в любом случае продажа требует согласия финансового учреждения, которое однажды выдало кредит на покупку жилья.
Банки не всегда готовы заключать сделки по продаже недвижимости, зарегистрированной в ипотеке. Если второй супруг готов купить часть имущества, то почти наверняка будет получено согласие и кредитное соглашение будет выплачено единоличному владельцу.
Если акция приобретена третьим лицом, можно попытаться договориться с банком о том, чтобы кредитные обязательства делились поровну между бывшим супругом/супругой и новым владельцем акции, но это достаточно сложно. Существует также возможность досрочного погашения ипотеки и освобождения от бремени последующей продажи части имущества.
Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция
Процесс формализации части объекта недвижимости во многом следует процедуре стандартной сделки по покупке недвижимости. Используется классический договор купли-продажи. Подчеркните следующие этапы:
- Подготовлены необходимые документы (документы, подтверждающие право собственности, выписки из BTI и домашней книги, договор купли-продажи, нотариально заверенные копии уведомлений о предстоящей продаже).
- Договор купли-продажи подписывается с помощью нотариуса.
- Сделка совершается в регистрационной палате или МФЦ, куда передаются документы на завершение процедуры и перерегистрацию имущества.
По истечении срока (обычно 2 недели) регистрация нового владельца завершается.
Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал
Достаточно сложно приобрести части имущества на материнский капитал. Дело в том, что квартира, которая будет приобретена на эти средства, должна отвечать определенным условиям. Вы можете совершить покупку только в том случае, если объект сделки — отдельная квартира. Таким образом, вы можете использовать материнский капитал для покупки акций в следующих случаях:
- реализованная часть изолирована (представляет собой отдельную комнату);
- вся квартира будет принадлежать покупателю после совершения сделки.
Невозможно будет купить долю однокомнатной квартиры. Кроме того, Пенсионный фонд имеет право отказать в приобретении части квартиры по собственному усмотрению.
Несмотря на многочисленные трудности, возникшие при продаже жилой доли, закон регулирует все важные моменты и предлагает всем заинтересованным лицам возможность заключить сделку быстро и без промедления.
Как продать долю в квартире в 2020 году — пошаговая инструкция
Необходимость продажи акции может возникнуть в результате конфликтов между родственниками, после развода и во многих других случаях. Поэтому всегда сложно точно определить лимит продаваемой акции, но по действующему законодательству это не мешает сделке купли-продажи размещенной акции.
Рассмотрим пошаговое управление, проливающее свет на возникающие сложности и особенности реализации такой сделки и дающее четкие рекомендации, как действовать в том или ином случае.
Как юридически правильно оформить такую сделку в зависимости от вида общей собственности
Если обратиться к Гражданскому кодексу, то станет ясно, что если в квартире несколько владельцев (как минимум два), то эта собственность будет их общей собственностью.
Общее свойство делится на: разделенное — если границы четко определены, и разделенное — без определения таких границ, также называется неразделенным свойством.
https://www.youtube.com/watch?v=W7f9ZQkXUPA
С неразделенной долей возникают ситуации, когда количество владельцев превышает количество номеров. В этом случае совладелец, получивший меньшую площадь или меньшую комнату, имеет право на финансовую компенсацию, которая может быть определена судом или мировым соглашением.
Это довольно сложный случай в современной судебной практике, так как нередки конфликты и споры между домовладельцами, когда территория разделена простым делением на равные части. Лучший выход из этой ситуации — купить спорную акцию у другого совладельца, например, продать ее второму владельцу — родственнику.
Доля совместного владения считается объектом недвижимости, приобретенным в официальном браке, независимо от того, на кого он зарегистрирован. В этом случае доли в жилой недвижимости не определены четко (не отделены) и, следовательно, определяются пропорциональным расчетом.
Такая квартира имеет доказательство права собственности, в котором указан только один супруг или другой владелец. Однако он может распоряжаться этим имуществом только с письменного согласия второго супруга или другого владельца, для чего требуется нотариально заверенное свидетельство.
Такие совладельцы имеют право заключить договор, устанавливающий право собственности на определенную территорию (доли) объекта недвижимости. Согласно этому договору, каждый из них может распоряжаться своей частью квартиры, в том числе и это лицо, которое может продавать или совершать другие виды сделок со своей частью жилой недвижимости.
- Если акция уже была официально выделена с действительным документом, например, при покупке, дарении или получении наследства, то этот совладелец имеет право продать, пожертвовать и завещать свою долю по стандартной схеме.
- В большинстве случаев доля
- Если необходимо определить рыночную цену, проводится сравнение жилой недвижимости с аналогичными опционами, представленными на рынке, после чего рассчитывается средняя стоимость выделенной доли.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком?
Это зависит от того, является ли ребенок владельцем такого объекта и имеет ли он свою долю. Если ответ ‘нет’ и требуется только в квартире, то продать такую квартиру намного проще, даже если есть какие-то подводные камни.
Например, зачастую не так просто уволить несовершеннолетнего ребенка, и даже если это удается, суд имеет право объявить увольнение незаконным и принять решение об отмене сделки и восстановлении нарушенных прав ребенка. А это может произойти через несколько лет после продажи недвижимости, поэтому в этом случае крайне желательно получить распоряжение попечителей об одобрении такой продажи.
Несмотря на то, что закон не требует получения разрешения от органов опеки, существующая практика показывает, что государственные службы, такие как нотариусы, действительно требуют этого.
Существует ли способ продажи доли, если другие собственники не хотят такой продажи?
Согласно действующему законодательству это не может быть сделано без согласия других владельцев. Прежде всего, необходимо письменно проинформировать всех владельцев (совладельцев) о своем желании совершить такую сделку.
Этого шага никак нельзя избежать, и такое письменное уведомление должно быть направлено всем акционерам, потому что если владелец против, он имеет право обратиться в суд после того, как акция передана другому лицу, и почти наверняка такая сделка будет отменена.
Пошаговые инструкции о том, как действовать и что искать:
- Найти потенциального покупателя его акции, который готов купить ее на согласованных условиях;
- Информировать всех акционеров (это должно быть сделано в письменной форме) о планируемой продаже его акции и предоставить цену и другие обстоятельства будущей сделки. Такое письменное уведомление будет направлено всем акционерам, даже если потенциальный покупатель является другим акционером в той же квартире;
- в течение одного месяца акционеры должны сделать предложение о выкупе своей доли или отказаться от ее приобретения;
- Название и другие данные потенциального покупателя не должны разглашаться другим акционерам, закон не требует этого, а разглашение такой информации является нарушением Закона о защите персональных данных.
В течение тридцати дней совладельцы могут отреагировать и принять меры по покупке этой акции. Если они никак не реагируют, это автоматически означает, что их согласие было получено. Совладельцы имеют законное право ускорить процесс купли-продажи вышеупомянутой акции. Для этого они должны в письменной форме отказаться от своего права на приоритетную покупку.
В дальнейшем сделка может быть осуществлена только на условиях, указанных в письменном уведомлении.
При изменении этих условий, например, если потенциальный покупатель предлагает меньшую сумму, вся процедура письменного уведомления должна быть повторена.
Это сделано для максимальной защиты прав совладельцев, чтобы они могли сначала выкупить проданную долю, а при наличии нескольких совладельцев покупка может быть произведена пропорционально.
Напоминаем, что даже если внимательно изучить все общедоступные данные, это не заменит опыта профессиональных юристов! Для получения подробной бесплатной консультации и максимально надежного решения вашей проблемы — вы можете связаться с профессионалами через онлайн-форму .
Первоначальные действия при продаже доли в квартире при наличии других собственников
После устных соглашений с потенциальным покупателем они записываются в письменной форме. В этом случае соавторы не имеют права препятствовать подписанию такого договора или оказывать на него давление.
Это соглашение исправлено:
- все характеристики акции, подлежащей продаже, описаны максимально подробно;
- сумма сделки (включая все расходы) и способ перевода или перевода денег;
- достигнутые соглашения, которые будут доведены до сведения всех совладельцев.
Необходимость нотариального заверения
В соответствии с действующим законодательством, продажа его доли должна быть нотариально заверена с 2016 года. Одной из причин принятия такого закона стало возникновение многочисленных спорных случаев в подобных сделках и желание некоторых недобросовестных владельцев раздражать своих совладельцев и даже создавать им невыносимые условия жизни.
Поэтому перед государственной регистрацией в Росреестре необходимо связаться с нотариусом и выслать ему пакет необходимых документов:
- Письменный отказ от права преимущественной покупки со стороны HOAE или официальное подтверждение того, что они были проинформированы в письменной форме о договоре купли-продажи. В качестве такого доказательства могут использоваться почтовые квитанции.
- Кадастровый паспорт, свидетельство о собственности, технический паспорт.
- Предварительный контракт.
- Документы покупателя и продавца;
- Утверждение органов опеки и попечительства, если требуется.
После тщательного изучения представленных ему документов нотариус может как одобрить, так и отклонить сделку, если на то есть причины. В случае положительного решения необходимо зарегистрировать договор с Росреестром, после чего сделка купли-продажи этой акции считается завершенной.
Обращение в суд
Иногда возникают трудные ситуации, которые можно разрешить только с помощью судебных органов. В целом, сделки по купле-продаже долей в жилой недвижимости довольно часто становятся предметом судебных разбирательств.
Это связано как с многочисленными случаями мошенничества на рынке недвижимости в целом, так и с тем, что продажа акций часто приводит к конфликту интересов домовладельцев.
В таких случаях суд в первую очередь указывает на то, что совладельцы были уведомлены в письменной форме. Если имели место нарушения или если условия планируемой сделки в таком уведомлении отличаются от фактической сделки, то сделка, как правило, аннулируется.
Также в судебной практике существует множество случаев выхода из права собственности на акции с выплатой денежной компенсации.
Для этого могут быть веские причины:
- небольшая территория в собственности;
- злостное нарушение правил эксплуатации;
- длительное отсутствие владельца;
- невозможность совместного проживания из-за бытовых, религиозных или иных конфликтов;
- если совладельцы не являются родственниками;
- и в некоторых других случаях, например, нарушение обязательств по погашению ипотеки.
Подводя итоги
Мы рассмотрели множество нюансов, которые могут возникнуть в этом сложном случае.
Специалисты по недвижимости всегда советуют всем совладельцам квартир вести переговоры и всегда подходить друг к другу и тем более не обращаться в суд.
При выполнении этих условий можно найти способ купить и продать долю, справедливую для всех совладельцев. Компетентный адвокат обязательно расскажет вам, как продать наиболее правильную долю в вашем деле.
Процедура продажи доли в квартире новому собственнику
Согласно российскому законодательству, квартира не может принадлежать одному человеку, а должна принадлежать обществу. В то же время, продажа доли в квартире другому владельцу часто является наиболее приемлемым выходом для владельца меньшей части квартиры.
Что собой представляет долевая собственность?
Собственность делится на единоличную и общую. Единственный владелец может распоряжаться своей собственностью так, как он хочет, но в рамках закона. Ему не нужно координировать свои действия, такие как предоставление, продажа, аренда, с другими.
Для совместной собственности ситуация другая. Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет совместную собственность на совместную и общую.
Общая собственность может возникнуть по ряду причин. Наиболее распространенными случаями являются расторжение брака, при котором совместное имущество супругов может быть передано в совместную собственность, а также получение части квартиры по наследству по завещанию или по закону. Что касается первого приобретения квартиры в совместной собственности, то на практике найти ее практически невозможно.
Каждый вид совместной собственности имеет свои пределы. Ниже рассматриваются ограничения прав акционера.
- Для каждого действия владельца части имущества существует своя процедура.
- Продажа части квартиры, а также ее сдача в аренду, безусловно, потребует согласия других владельцев, в 2020 году законодательство в этом вопросе не изменилось.
- Однако пожертвование может быть сделано и без согласия совладельцев.
Какие документы потребуются при отчуждении доли в квартире другому собственнику?
Для продажи части этой же квартиры другому владельцу потребуется предоставить следующие документы:
- Документ, подтверждающий личность акционера.
- Документ, удостоверяющий личность покупателя (т.е. совладельца жилого помещения).
- Доказательство владения.
Это включает в себя Свидетельство о праве собственности, договор или иной документ, на основании которого были созданы права собственника, свидетельство о выделении акций, если имущество первоначально было долевым.
ВАЖНО!!! В документах обязательно должен быть указан размер общей жилой площади и доля, подлежащая продаже.
- Предварительный договор, в котором совладельцы указываются цена имущества, размер депозита и другие проблемные моменты. Несмотря на то, что данное соглашение не является обязательным к исполнению, оно полностью находится на усмотрении сторон, участвующих в сделке купли-продажи.
- Выдержка из домашней книги. Это стандартный документ, который предоставляется при каждой сделке купли-продажи недвижимости. Это менее актуально в данной ситуации, так как покупатель обычно знает лиц, зарегистрированных в квартире, так как он является владельцем второй акции.
- Свидетельство Бюро технической инвентаризации об оценке квартиры (балансовой стоимости) становится обязательным в любой подобной сделке. Предоставляется для квартиры в целом и для проданной части.
- Справка от управляющей компании о том, что у недобросовестного собственника нет долгов за жилищно-коммунальные услуги.
- Доля в жилище может принадлежать не только владельцу как единственному владельцу, но и супругам как совладельцам. В этом случае супруг совладельца должен нотариально заверить свое согласие. Без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
- Если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на эту сделку. Это один из наиболее проблемных моментов, поскольку органы опеки и попечительства активно защищают права несовершеннолетних. Поэтому необходимо будет доказать, что условия жизни детей не ухудшились в результате продажи акций в квартире.
- Технические и кадастровые паспорта.
- Если в квартире более двух совладельцев, потребуется отказ других совладельцев от покупки части квартиры. В случае непредставления такого отказа должны быть представлены документы, подтверждающие выполнение процедуры надлежащего уведомления совладельцев.
Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?
Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:
- Уведомление совладельцев о желании продать часть общей собственности.
- Фиксация цены земли и обсуждение других условий сделки с потенциальным покупателем.
Что касается продажи доли в квартире другому владельцу, то, что делается раньше, не имеет существенного значения — уведомление совладельцев или обсуждение условий сделки с потенциальным покупателем.
ВНИМАНИЕ!!! Даже если другие владельцы захотят купить долю, она все равно будет продана совладельцу, с которым владелец проданной части изначально договорился. Однако, если покупатель является аутсайдером, соглашение с ним теряет силу, если один из совладельцев выразит желание купить акцию.
- Заключение соглашения и его нотариальное заверение.
- Предоставление документов для регистрации сделки.
- Оплата соответствующих налогов.
Данное пошаговое руководство является наиболее распространенным, рекомендуемым для всех подобных транзакций.
Каким образом собственник доли сообщает совладельцам о желании продать свою долю?
При принятии решения о продаже части имущества владелец должен сообщить об этом совладельцам. Каждый владелец должен подготовить свое собственное уведомление. На практике существует три метода такого уведомления о продаже.
В первом случае продавец просто передает уведомление лично другим владельцам помещений. Взамен они выдают расписку от руки после получения уведомления. При таком методе работник находится только в хороших отношениях.
Следующим методом, который часто используется акционерами, является заказное письмо с уведомлением о передаче и описанием актива. У него также есть свои недостатки: Письмо может не дойти до адресата или получатель может отказаться от его получения.
Наиболее надежным методом является нотариальное удостоверение о продаже акции. В этом случае владелец перекладывает свои обязательства по уведомлению на нотариуса. Услуга оплачивается.
После того, как нотариус принял все меры для уведомления всех остальных владельцев о продаже, он выдает один из двух сертификатов: либо о том, что совладельцы должным образом уведомлены (если они получили уведомление), либо о том, что приняты все возможные меры для уведомления.
ВНИМАНИЕ!!! В любом случае это является гарантией того, что к продавцу не будут предъявляться претензии, но только по истечении 30 дней после того, как совладелец получил уведомление. По истечении этого срока продавец может свободно распоряжаться своей долей по своему усмотрению. Если другие владельцы четко выразили свое несогласие, сделка может быть завершена раньше.
Текст уведомления должен содержать личные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, данные о свидетельстве о регистрации объекта недвижимости, предложение о приобретении доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Уведомление может быть сделано от руки или в печатном виде.
После отправки сообщения вы не можете изменить цену акции недвижимости и другие условия сделки.
Если процедура надлежащего уведомления не соблюдается, совладельцы могут оспорить сделку в суде. Срок подачи претензии — три месяца со дня объявления о сделке.
В каком порядке происходит согласование условий предстоящей сделки купли-продажи?
Если один из владельцев, после соответствующего уведомления, выразил желание приобрести отчуждаемую акцию, вы можете перейти непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Владелец акции должен определить ее цену.
В большинстве случаев все просто — за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем вы либо делите общую стоимость квартиры на количество квадратных метров ее площади и получаете стоимость одного метра.
Либо определить стоимость акции в процентах от общей стоимости квартиры.
Фактическая стоимость доли в квартире и порядок ее оплаты определяются в предварительном договоре между продавцом и покупателем.
Как происходит само заключение сделки купли-продажи доли в квартире и ее нотариальное удостоверение?
Договор купли-продажи может быть заключен как самим продавцом, так и от его имени квалифицированным юристом по недвижимости. Этот договор может быть также заключен нотариусом (за плату). Договор должен быть составлен в трех экземплярах (продавец, покупатель и нотариус). Их юридическая сила одинакова.
Новый Закон ‘О сделках с недвижимостью’ предусматривает обязательную продажу жилищной доли нотариусом субъекта РФ, в котором она находится.
Оплата услуг нотариуса зависит от наличия родственных отношений и суммы сделки. При продаже акции родственнику (ребенку, супругу или родителю) выплата составляет 0,2% от цены проданной акции плюс 3 000 рублей (если стоимость акции не превышает 10 000 000 рублей).
Если сумма превышает 10 000 000, то платеж составляет 0,1% от суммы сделки плюс еще 23 000 рублей, а общая сумма платежа не превышает 50 000 рублей. Для дальнего родственника (или аутсайдера вообще), где цена сделки не превышает 1 000 000 рублей, тариф составляет 0,4% от цены акции плюс 3 000 рублей.
От 1 000 000 до 10 000 000 — 0,2% от цены сделки плюс еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 — 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.
Вышеупомянутый пакет документов (в оригинале) предоставляется нотариусу. Если продавец (покупатель) не может присутствовать лично при нотариальном удостоверении сделки, он может выдать доверенность на другое лицо. Следует помнить, что нотариус не удостоверяет сделку, если не выполняется условие надлежащего уведомления совладельцев.
Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?
Порядок регистрации сделки по продаже доли в квартире не различается Сумма пошлины по прямому счету такая же, как и при оформлении сделки со всей квартирой — 2000 рублей.
ВАЖНО!!! Обязательно приложите также документы, подтверждающие надлежащее уведомление совладельцев и их отказ от преимущественного права приобретения (если кроме совладельца есть и другие владельцы, которые приобретают акцию; в противном случае вышеуказанные документы поданы не будут).
Ранее заявку на регистрацию можно было подавать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры.
Но сейчас регистрационные документы принимаются только МФЦ, что происходит все чаще и чаще.
При невозможности самостоятельно зарегистрироваться, вы можете перевести это обязательство на нотариуса за дополнительную плату (около 1000 рублей). Сегодня это довольно распространенная служба.
Как правило, срок регистрации не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он практически не соблюдается.
Какие налоги уплачивают при купле-продаже доли в квартире?
При продаже доли в квартире другому владельцу уплачивается личный подоходный налог в размере 13% от цены сделки.
Владелец, который владеет этой акцией более трех лет и цена которого не превышает покупной цены этой части жилья, освобождается от налога.
Налог также не уплачивается при продаже доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей.
Соблюдение вышеуказанных инструкций по продаже доли квартиры другому владельцу поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением такой сделки.