 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.
Основания для расторжения договора аренды земельного участка
Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:
- существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;
- нарушение конкретных пунктов договора;
- нецелевое использование земли;
- невнесение арендной платы в установленные сроки;
- порча надела или расположенных на нем сооружений;
- сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.
Обратите внимание!
Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.
Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.
Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.
Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.
В иске должны быть указаны:
- данные о наделе;
- обстоятельства сдачи его в аренду;
- причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;
- доказательства, подтверждающие заявленные доводы.
Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.
Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.
Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.
Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.
По соглашению сторон
Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.
Обратите внимание!
Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.
Порядок действий
Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.
Уведомление о расторжении договора аренды
Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.
Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.
Обратите внимание!
К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.
В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.
Срок
Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.
Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.
Госпошлина
Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.
Последствия
Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.
Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Как прекратить договор аренды земельного участка?
Договор аренды с множественностью лиц означает, что на стороне как арендатора, так и арендодателя может быть несколько физических лиц или компаний.
Договор аренды земельного участка сельскохозназначения прекращается окончанием его действия. Однако на практике возникают случаи, когда необходимо досрочно расторгнуть договор.
Когда заключается договор аренды со множественностью лиц?
Такой договор заключается при добровольном волеизъявлении сторон либо когда такая сделка продиктована требованиями законодательства.
Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.
Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.
Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Так, ст. 14 № 101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности пяти и более лиц.
Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.
Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на собрании принимали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п. 5 ст. 14.1 закона № 101-ФЗ).
В каком порядке расторгается договор?
Все зависит от условий заключенного договора аренды.
Вариант № 1
Договором аренды предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть. С одной стороны, препятствий для расторжения нет. В то же время соарендатор не может расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя без согласования с остальными соарендодателями.
В таком случае необходимо направить отказ арендатору. При множественности лиц в договоре на стороне арендодателя выступают все соарендодатели (ст. 610 ГК). А, значит, при расторжении договора аренды нужно направить арендатору уведомление о его прекращении, согласованное арендодателями.
При этом уведомление должно быть подписано. Подписать его может уполномоченное лицо — это либо сам директор, либо другой человек по доверенности. Подписанное уведомление направляется арендатору и соарендодателям.
Вариант № 2
Договором аренды не предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть.
Тогда уведомление «не проходит». Договор аренды должен быть расторгнут в общем порядке. В этом случае нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором.
Как подписать такое соглашение? Для этого нужно обратиться к арендатору, а также ко всем соарендодателям.
На практике, как арендатор, так и соарендодатели, могут отказаться от подписания соглашения. В этом случае не спасет наличие решения о расторжении договора аренды, которое принято на общем собрании участников долевой собственности. И не имеет значения, что процедура проведения собрания соблюдена.
Судебная практика также подтверждает тот факт, что для расторжения договора одного только решения недостаточно (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 № А32-11935/2013).
Тогда наиболее правильным будет подписание соглашения о расторжении договора всеми арендодателями земли. Ведь уполномоченный от имени участников долевой собственности земельного участка может без доверенности заключать договоры аренды. А полномочий по прекращению договора аренды земли, а также снятию обременения у такого лица нет (пп. 6 п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).
Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является решение суда. Тогда требование арендодателя расторгнуть договор будет связано с изъятием земельного участка. Это может случиться, если земельный участок эксплуатируется с нарушением закона № 101-ФЗ.
Например, земля сельскохозназначения используется таким образом, что в результате снижается плодородие земли. Еще одним нарушением является нецелевое использование земельного участка. Например, для застройки зданий.
Бывает так, что арендованная земля сельскохозназначения вообще не используется. Например, земельный участок не используется для сельхозпроизводства не менее трех лет. Для определенных категорий земельных участков может устанавливаться более длительный срок (пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса).
В заключение отметим, что спецификой договора аренды с множественностью лиц является распределение прав и обязанностей арендаторов и соарендаторов.
Последствия расторжения договора аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Последствия расторжения договора аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Последствия расторжения договора аренды земельного участка
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2021 N 307-ЭС20-13451 по делу N А56-147685/2018Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительной сделкой договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между обществом и компанией, а также о применении последствий недействительности сделки.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд установил, что оспариваемые сделки были совершены не менее чем при равноценном встречном предоставлении, следовательно, ущерб интересам общества в результате совершения данных сделок не наступил, что исключает возможность признания данных сделок недействительными по критерию заинтересованности.
Суд признал, что отказ от совершения оспариваемых сделок повлек бы для общества непоправимые последствия, в виде расторжения договора аренды с администрацией и лишения общества основного источника дохода, поскольку доказательств наличия у общества иных активов, которые могли быть использованы для приведения арендуемого земельного участка и находящегося на нем имущества в надлежащее состояние, либо отсутствие потребности в таковых улучшениях, истцом не имеется.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2020 N 308-ЭС20-17593 по делу N А32-22958/2018Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании долга по договору аренды земельного участка, расторжении договора, понуждении к освобождению и возврату участка и встречного иска о взыскании неосновательного обогащения по договору.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. Доводы не подтверждают существенных нарушений норм права, повлиявших на исход дела.
Суд установил, что спорный земельный участок занят многолетними зелеными насаждениями, как элементом защитного озеленения прилегающей к участку региональной автомобильной дороги и используется в качестве сквера (рощи); земельный участок фактически представляет собой территорию общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, и, указав, что формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования и предоставление в пользование конкретному лицу недопустимо, признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку расторжение такого договора в судебном порядке законом не предусмотрено, взыскание перечисленных обществом в счет арендной платы денежных средств производится в порядке применения последствий недействительности договора аренды. В связи с тем, что общество лишено возможности целевого использования земельного участка и получения от такого использования экономической выгоды, суд пришел к выводу, что возврат перечисленных арендных платежей и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами восстановят нарушенное право общества.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Последствия расторжения договора аренды земельного участка
Нормативные акты: Последствия расторжения договора аренды земельного участка
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Конституционного Суда РФ от 06.10.2015 N 2317-О»По жалобе гаражно-строительного кооператива «Полет» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 22 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и части 4 статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»В то же время отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), — оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора — арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной — арендатором.
Верховный суд напомнил, когда нельзя расторгнуть договор аренды — новости Право.ру
В конце 2001 года администрация Таганрога передала в аренду Нине Ивановой* часть земельного участка общей площадью 268 кв. м для строительства дома на 5 лет. Остальная часть участка общей площадью 1417 кв. м в аренду не передавалась и предназначалась для эксплуатации муниципального жилья.
После смерти Ивановой ее сын Михаил Иванов* решил выяснить, что происходит с участком, и обратился в Росреестр. Это было в 2019 году.
В своем ответе ведомство сообщило о прекращении договора аренды в связи с обращением комитета по управлению имуществом города Таганрога от 8 мая 2019 года.
Комитет просил погасить запись об аренде в ЕГРН, ведь на этой земле построили многоквартирный дом, чьи жильцы стали новыми собственниками участка на основании ст.
36 ЖК («Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности участок под этим домом»).
Кроме того, по сведениям Росреестра, срок аренды истек еще в 2007 году.
По условиям договора арендатор должен был уведомить администрацию о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до его окончания.
Как сообщили чиновники, Иванова не направляла никаких уведомлений в адрес администрации, администрация также не спрашивала ее о желании продлить договор, поэтому договор прекратил свое действие.
Заявление о продлении аренды
Иванова ответ Росреестра не устроил, поэтому он обратился с иском об оспаривании действий по погашению записи об аренде в Таганрогский городской суд Ростовской области.
В своем иске Иванов указал, что в 2006 году его мать направляла в адрес администрации уведомление о продлении договора аренды.
Администрация уведомление получила, поэтому договор был продлен на неопределенный срок, уверен истец.
Еще Иванов утверждал, что ничего не знал об обременении участка, так как администрация не оповещала его о каких-либо ограничениях, связанных со строительством многоквартирного дома.
Кроме того, в своем иске истец поделился, что сейчас на его части участка находится недостроенный дом, который мать поставила на кадастровый учет в 2014 году. Поэтому истец просил признать погашение записи об аренде в ЕГРН незаконным.
Но горсуд отказал Иванову. Суд посчитал, что договор аренды прекратился, ведь у участка сменились собственники на основании ст. 36 ЖК. Теперь это жильцы многоквартирного дома, поэтому запись об аренде в ЕГРН не может быть восстановлена, решил горсуд. С выводами первой инстанции в последствии также согласились апелляция и кассация.
После чего Иванов решил обжаловать судебные акты в Верховном суде.
Смена собственника
Жалобу Иванова рассмотрела «тройка» под председательством судьи Валентины Александровой.
ВС установил, что по условиям договора арендатор имел право на продление договора аренды по его письменному заявлению. Действующие на тот момент редакции ст. 22 ЗК и ст. 621 ГК тоже допускали подобный порядок.
18 декабря 2006 года Иванова направила письменное заявление о продлении договора.
Администрация его получила и не стала возражать, поэтому договор действительно продолжил свое действие на неопределенный срок, подтвердил суд.
ВС посчитал, что продленный договор не мог быть расторгнут администрацией в одностороннем порядке с помощью уведомления Росреестра. Согласно ст. 450 и ст. 619 ГК это возможно только по соглашению сторон либо на основании решения суда, пояснила коллегия.
Процесс Верховный суд отказался расторгать договор аренды из-за коронавируса
По мнению ВС, строительство многоквартирного дома тоже не является основанием для расторжения договора.
Дом стоит на другой части земельного участка, которую Ивановой не передавали, поэтому переход права собственности на участок под многоэтажкой не мог повлиять на права истца, уверена коллегия. ВС дополнил свою позицию ссылкой на ст.
617 ГК, согласно которой переход права собственности на участок к другому лицу не может являться основанием для расторжения договора аренды.
Определением по делу №41-КАД21-18-К4 ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и признал погашение записи об аренде незаконным. Теперь Росреестр должен снова внести сведения о договоре в ЕГРН.
Неоднозначный подход
По мнению Елизаветы Капустиной, руководителя практики Федеральный рейтинг.
группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) Профайл компании
, подход ВС в части продления договора аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК соответствует более ранним позициями суда. Так, в п. 23 Обзора судебной практики ВС от 2020 года № 2 суд ссылался на положения п. 2 ст. 621 ГК о том, что договор аренды возобновляется на тех же условиях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. Эта норма, в частности, применяется и к договорам аренды государственных или муниципальных земельных участков, которые были заключены до 1 марта 2015 года, поясняет ВС в Обзоре.
В то же время позиция административной коллегии, что договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или решению суда, противоречит сложившейся практике коллегии по экономическим спорам, отмечает Вадим Силкин, советник коллегии адвокатов Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market)
.
Например, в определении ВС от 27 июня 2017 года по делу № 305-ЭС17-2608 указывается, что в случае продления договора на неопределенный срок каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца на основании ст. 610 ГК.
Реализация этого права арендатора на отказ от договора не может быть ограничена, что подтвердил также Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, поясняет эксперт.
Силкин считает, что подобное противоречие позиций административной и экономической коллегии ВС может потребовать вмешательства надзорной инстанции.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
Расторжение договора аренды: основания и особенности, соглашение
Оставьте заявку на консультацию:
После правового оформления сделки арендодатель или арендатор могут столкнуться с трудностями и невыполнением условий соглашения одной из сторон.
В такой ситуации нужно знать, как происходит расторжение договора аренды, и на каких основаниях это возможно по ГК РФ.
Рассмотрим эти вопросы и разберем правовые аспекты разрыва сотрудничества со стороны каждой из сторон сделки.
Расторжение договора аренды — ситуация, подразумевающая прекращение сотрудничества арендатора и арендодателя раньше срока, установленного в документе. Разрыв соглашения возможен по желанию только одной стороны или по согласованию обоих участников.
Многие путают расторжение с прекращением договора. Это разные понятия, ведь во втором случае речь идет о завершении периода действия соглашения аренды. Иными словами, разрыв сотрудничества происходит по конкретной причине.
На практике арендный договор прекращает действие:
- самостоятельно
- по окончанию установленного срока
- при расторжении сторонами
При разрыве сотрудничества раньше установленной даты должна быть причина (указывается в ГК РФ). Права второй стороны при таком шаге не должны быть ущемлены.Прекращение сотрудничества в вопросах аренды возможно:
- по согласию арендатора и арендодателя
- через суд
- досрочно по желанию любого из участников
Если обе стороны согласны с досрочным расторжением, трудностей не возникает. Оформляется договор, по условиям которого первичное соглашение перестает действовать. Если один из участников не согласен с расторжением, может потребоваться обращение в суд.
Разрыв арендных взаимоотношений проходит с учетом требований ГК РФ и имеет несколько видов. Принципы расторжения соглашения аренды по желанию арендатора или арендодателя прописаны в ГК РФ, статье 450.
Здесь указаны способы прекращения сотрудничества, о которых упоминалось выше — по одобрению участников, при инициативе только одной стороны или в суде. Право на одностороннее расторжение прописывается в законе и может указываться в соглашении.
Распространенные основания — невыполнение обязательств или невнесение оплаты за аренду.
В ГК РФ (ст. 619) указаны основания, позволяющие разорвать сотрудничество через суд. Для этого должны быть веские причины:
- порча арендуемой собственности
- задержка в выплате за аренду больше двух раз подряд
- отказ от выполнения капитального ремонта (если это обязательство указано в договоре, оформленном сторонами)
- применение арендуемого объекта с нарушением установленных правил
Любого из указанных оснований достаточно для разрыва договора. Если договориться мирным путем не удается, вопрос решается через суд.
Расторжение раньше срока по желанию арендатора
В ГК РФ (ст. 620) прописаны основания, позволяющие досрочно разорвать договор арендатору. Такие действия возможны при следующих обстоятельствах:
- вторая сторона не передает арендуемую собственность в пользование или ограничивает такую возможность
- полученное в аренду имущество имеет минусы (дефекты), не указанные второй стороной при оформлении соглашения, и обнаруженные арендатором при осмотре
- арендуемый объект находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению
- арендодатель не выполняет капитальный ремонт, если такое обязательство указано в документе
В соглашении, оформленном между сторонами, могут прописываться и другие причины расторжения.
Прочие случаи
В договорных взаимоотношениях между арендатором и арендодателем случаются и другие ситуации, связанные с разрывом соглашения.Выделим основные:
- Расторжение документа о сотрудничестве, оформленного без указания даты. По ГК РФ (ст. 610) стороны могут не указывать срок действия договора. В таком случае соглашение действует неопределенный период. По желанию этот момент можно прописать отдельно. При таких обстоятельствах любой из участников вправе прекратить сотрудничество после информирования контрагента в срок до 30 или 90 дней для движимого и недвижимого имущества соответственно.
- Разрыв договора из-за завершения указанного в документе срока. Арендодатель и арендатор не обязаны предпринимать дополнительных действий. Основное соглашение теряет силу автоматически. Арендуемая собственность возвращается владельцу с обязательным оформлением акта. По желанию участники могут продлить сотрудничество. Иногда такая опция прописывается в договоре аренды. Если арендатор планирует продолжить сотрудничество, он информирует о своем намерении другую сторону.
- Расторжение по причине просрочки в выплате аренды. Выше отмечалось, что отсутствие арендной платы является основанием для одностороннего разрыва сотрудничества. Для этого нужно подать исковое заявление и попросить у суда досрочно прекратить действие соглашения. При положительном решении судебного органа документ аренды теряет силу. Подача иска возможно при двух и более просроченных платежах.
При расторжении договора важно ориентироваться на требования ГК РФ и учитывать установленные законом основания. Нельзя забывать и о других нюансах, о которых пойдет речь ниже.
Важность уведомления
Невыполнение обязательств по договору аренды — законный повод для разрыва правовых взаимоотношений арендатора и арендодателя. Главная ошибка пострадавшей стороны состоит в спешке. Чтобы избежать потери времени и отказа суда от принятия иска, предусмотрена опция уведомления.
В документе «пострадавший» участник соглашения информирует другой субъект о невыполнении им взятых обязательств с указанием определенного пункта. Письмо содержит сведения о нарушении и предложение устранить проблему в определенный срок.
Если получатель уведомления продолжает нарушать условия договора аренды, ему направляется второе письмо с информацией о разрыве сотрудничества. Документ состоит из следующих частей:
Оставьте заявку на консультацию:
- «Шапка». Указываются данные отправителя и получателя.
- Базовая часть. Прописывается информация по соглашению аренды, а также причины принятого решения.
- Завершающая часть. Уточняются детали прекращения сотрудничества — дата, время на ответ и т. д.
В конце перечисляются документы, прикладываемые к уведомлению, ставится подпись и день оформления. Чаще всего такое письмо составляется на специальном бланке с обязательной регистрацией в журнале исходящих бумаг.
В случае отказа принять письмо оформляется акт с указанием этого факта (привлекается два очевидца события) и направляется по адресу проживания нарушителя.
Соглашение о расторжении: правила составления
При согласии арендодателя и арендатора разрыв правовых взаимоотношений в вопросе аренды проходит по более простой схеме. После обсуждения нюансов стороны оформляют договор о расторжении и указывают в нем следующие данные:
- день и место составления
- данные по участникам сделки
- сведения о досрочном разрыве сотрудничества
- день прекращения обязательств
- факт отсутствия претензий друг к другу
- подтверждение передачи собственности с оформлением акта
- реквизиты, печать и подпись
Договор о расторжении составляется с учетом требований ГК РФ на форменном бланке или с учетом требований законодательства.
Регистрация сделки
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так.
Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором.
Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Процесс досрочного расторжения — для арендатора и арендодателя
Разрыв сотрудничества участников договора аренды может отличаться в зависимости от того, кто выступает в роли инициатора процесса. Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.
Арендатор
При оформлении договора стороны описывают в документе основания, позволяющие прекратить сотрудничество раньше положенного срока. Если эти моменты не указаны, разорвать соглашение по желанию арендатора может лишь судебный орган при одобрении собственника объекта. Суд принимает исковое заявление при наличии оснований, указанных в ГК РФ (статья 620).
Речь идет о нарушении условий договора, невозможность применения имущества, выявление дефектов и т. д.В указанных обстоятельствах арендатор может прекратить сотрудничество по личной инициативе. Исключением являются случаи, когда проблемы возникают из-за форс-мажора и не по вине арендодателя.
Каждый случай анализируется судом индивидуально, после чего выносится постановление — удовлетворить иск или отказать в разрыве договора.
Основания для прекращения сотрудничества по желанию арендодателя прописаны в ГК РФ (статье 619). Для решения вопроса нужно оформить иск и передать документы, подтверждающие наличие договора аренды. Представители фемиды удовлетворяют запрос истца в следующих случаях:
- Хозяин собственности теряет деньги из-за применения объекта не по назначению.
- Условия договора аренды нарушены больше одного раза. При рассмотрении дела суд учитывает существенность текущего нарушения. Важно, чтобы главные требования были отражены в документе. Иначе суду будет трудно доказать факт нарушения условий.
- Из-за неправильного применения арендуемой собственности последняя теряет в цене. Как пример — переделка помещения под свои нужды, из-за чего внешний вид и функциональность объекта ухудшается.
- Арендатор дважды и более раз не перечислил оплату по договору аренды. В соглашении обязательно указываются сроки, которые даются на погашение долга.
Уделяется внимание и другим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (рассматривались в начале статьи). Кроме того, расторжение договора возможно при значительном изменении обстоятельств, имеющих место на момент оформления сделки аренды.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор.
Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК.
Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной.
Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Итоги
Для расторжения договора аренды любая из сторон должна начать с информирования нарушителя о своем намерении.
Лишь после этого можно идти в суд и требовать разрыва правовых взаимоотношений с учетом оснований, прописанных в ГК РФ для арендатора и арендодателя.
Результат подачи иска зависит от правильности его оформления и подготовки необходимых бумаг. Вот почему при отсутствии необходимого опыта лучше обратиться к юристам.
Расторжение договора аренды — рекомендации юристов
Уточнить все необходимую информацию можно на нашем сайте, заполнив форму ниже. Первая консультация наших дежурных юристов абсолютно бесплатная!
Оставьте заявку на консультацию:
Признание договора аренды недействительным: как защитить свои права
В соответствии со статьей 166 ГК РФ, существуют два вида недействительных сделок:
| Оспоримые сделки | Ничтожные сделки |
| Сделка признается недействительной только по решению суда. | Нет особого порядка признания сделки недействительной. Она является таковой по умолчанию. |
Общие положения о недействительности сделок распространяются на договоры аренды. В связи с этим, рассмотрим каждый вид недействительности сделок применительно к договору аренды в отдельности.
Признание судом договора аренды недействительным
При наличии оснований, указанных в законе, договор аренды может быть оспорен в судебном порядке. Признание его недействительным осуществляется по общим правилам искового производства, закрепленным в ГПК РФ.
По общему правилу, обратиться с исковым заявлением о признании договора аренды недействительным может сторона сделки. Однако, если права третьего лица нарушаются, то оно вправе также обратиться в суд для их защиты. В связи с этим, рекомендуем пользоваться услугами арбитражного юриста. Он обоснует исковые требования надлежащим способом и представит ваши интересы в суде.
Ничтожность договора аренды
В силу того, что ничтожная сделка признается такой по умолчанию, дополнительной санкции суда для подтверждения этого факта не требуется. Однако для применения в принудительном порядке последствий недействительности такой сделки аренды все же необходимо обратиться в суд.
Право требования указанных выше последствий есть у сторон договора, а в случаях, предусмотренных законом, у третьих лиц. При подаче искового заявления, истец, не являющийся стороной договора аренды, должен указать на право или законный интерес, которые будут защищены применением последствий недействительности ничтожной сделки.
Таким образом, для признания договора аренды помещения недействительным обязательна четкая правовая позиция, обосновывающая причинно-следственную связь между нарушенным правом и применением последствий, описанных выше.
В связи с этим, лучше обратиться за юридическими услугами для юридических лиц. Специалист разъяснит вам все возможные варианты решения данного кейса и составит исковое заявление с учетом всех требований законодательства.
Основания признания договора аренды недействительным
Недействительность договора аренды возможна только по основаниям, указанным в законе. Поэтому арендатор или арендодатель не вправе установить иные основания недействительности соглашения самостоятельно. Отдельно стоит отметить, что нарушения договора аренды не влекут его недействительность.
Основания для оспаривания договора аренды
Договор аренды может быть признан недействительным судом по следующим основаниям:
- Нарушение требований законодательства или иных нормативных актов. В случае, если договор аренды содержит условия, противоречащие закону или иному обязательному для исполнения акту, то он может быть оспорен в судебном порядке со ссылкой на конкретную норму права. Например, закрепление в договоре аренды здания положений о том, что арендатор не имеет права пользоваться земельным участком, является нарушением правил статьи 652 ГК РФ, и, соответственно, основанием для оспаривания сделки.
- Заключение договора аренды, предмет которого не соотносится с целями деятельности юридического лица.
- Совершение сделки без получения согласия на то органов управления юридического лица, государственного или муниципального органа, третьего лица.
- Подписание договора аренды от имени юридического лица его органом, представителем при отсутствии полномочий на осуществление таких действий. Так, необходимо проверять положения учредительных документов, актуальные доверенности.
- Заключение договора аренды от имени юридического лица органом или его представителем в противовес интересам организации.
- Совершение сделки лицом, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.
- По иску попечителя, заключенный ограниченно дееспособным лицом договор аренды может быть признан недействительным. Исключением из этого является случай, если указанное выше лицо правомочно совершать такие сделки.
- Заключение договора аренды лицом:
- Не способным понимать значение совершаемых действий (но не являющимся недееспособным).
- Введенным в существенное заблуждение.
- Подверженным угрозам, обману, насилию, неблагоприятным обстоятельствам.
Следует отметить, что такие обстоятельства, чаще всего, сложно доказуемы. Однако, при наличии, например, вещественных доказательств или видеозаписи, признание договора аренды недействительным возможно.
Основания признания договора аренды ничтожной сделкой
Случаи ничтожности сделок также закреплены непосредственно в законе. Так, основания недействительности следующие:
- Заключение договора аренды с условиями, противоречащими основам правопорядка и нравственности. Договор аренды, в данном случае, должен быть заключен не только в противовес нормам права и морали, но и базовым принципам правопорядка и общим понятиям нравственности.
- Заключение мнимого договора аренды. Если взаимные права и обязанности по договору аренды лишь перечислены в тексте договора, а стороны фактически не планировали их исполнять, то в этом случае договор аренды считается ничтожным.
- Заключение договора аренды, если стороной или ее представителем является лицо, признанное недееспособным в установленном законом порядке на основании наличия психического расстройства.
- Если одной из сторон договора аренды является лицо, возраст которого меньше четырнадцати лет, то такая сделка ничтожна. Однако существует исключение из указанного выше общего правила. Так, по требованию законных представителей такая сделка может быть признана судом действительной, если заключена в целях получения выгоды малолетним.
Следует отметить, что признание договора аренды незаконным достаточно сложная в доказывании процедура. Поэтому рекомендуем обращаться за помощью к юридическим компаниям.
Последствия признания договора аренды недействительным
В соответствии со статьей 167 ГК РФ, признание договора аренды помещения недействительным означает, что юридические последствия в виде, например, передачи арендатору объекта аренды, уплаты арендных платежей и иные, не наступают. Соответственно, все переданное по данному договору должно быть возвращено. Также может быть осуществлено взыскание аренды, уплаченной за период использования имуществом.
Недействительность договора аренды нежилого помещения наступает с момента его заключения. В свою очередь, все правоотношения, находящиеся в причинно-следственной связи с договором, также перестают действовать.
Таким образом, при заключении договора аренды, необходимо предусмотреть все риски, которые могут привести к финансовым потерям вашей компании.
Помощь юриста при недействительности договора аренды
Процедура признания договора аренды недействительным достаточно сложна и требует наличия специальных знаний в области права. Поэтому рекомендуем обращаться за юридическими услугами.
В случае неправомерного оспаривания договора аренды, стороной которого вы являетесь, юрист поможет защитить ваши интересы и исключить последствия признания договора аренды недействительным.
Наша юридическая компания имеет большой опыт в сфере недвижимости. Поэтому мы можем предложить:
- Юридическую консультацию, в рамках которой может проводиться анализ контрагента, а также имущества, передаваемого в аренду и текста договора.
- Сопровождение сделки, начиная от предварительного согласования всех условий договора (в том числе, предмета соглашения, срока договора аренды, арендной платы) и заканчивая подписанием сторонами договора.
- Представление интересов в суде в деле о признании договора недействительным или применении последствий недействительности сделки.
Если у вас остались вопросы или вам нужна юридическая помощь, оставьте заявку на нашем сайте или позвоните нам.
Источники
Росреестр — Деятельность по признанию договора аренды недействительным