Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договор

Вы готовитесь снимать квартиру. Проверили у арендодателя документы, всё сошлось. Теперь пора почитать договор аренды, который он предлагает вам подписать. Нет ли там такого, о чем вы потом пожалеете?

Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договор

Давайте разберемся, какие условия нужно включить в договор, а какие лучше оттуда убрать и что прописать в акте сдачи-приемки квартиры. Можно не читать всю статью, а просто скачать наш бланк договора найма квартиры и исправить его под свои цели:

Договор найма квартиры Копия документа создается автоматически

Или пройдите по всем пунктам в статье, чтобы понимать, что к чему.

Что должно быть в договоре аренды квартиры

Скачать бланкПосмотреть образец

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху.

Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал.

Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений.

Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него.

Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

https://www.youtube.com/watch?v=gZgEehPjmqw

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договорКак правильно сдать квартиру в аренду и составить договор

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 годаДольше 1 года
Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов

Договор до 1 года

https://www.youtube.com/watch?v=nTMmJxESvR0

Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцов

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке».

Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными.

Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Читайте также:  Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда.

Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону.

К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц».

Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

  1. Внимательно прочтите пункт об обеспечительном платеже: когда и за что вы его платите, как и когда хозяин его возвращает.
  2. Проверьте, нет ли задолженностей по оплате коммунальных и других платежей. Четко пропишите, кто и за что платит в квартире.
  3. Решите, за чей счет проводить текущий ремонт квартиры: если в договоре ничего не прописать, платить за такой ремонт будете вы.
  4. Читайте раздел об ответственности: за что и как вы отвечаете перед собственником квартиры. Предусмотрите ответственность хозяина за нарушение важных для вас условий.
  5. В акте приема-передачи опишите состояние квартиры, срок ее передачи и все имущество, которое остается в квартире.
  6. Пропишите остальные мелкие, но важные условия: про котов, сожителей и повышение платы за квартиру. Или просто скачайте бланк договора и исправьте его под себя.

Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить

Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договор

Многие из нас сдают свои дома или сдают квартиры или комнаты в аренду наоборот. В этой статье мы расскажем вам, что такое аренда, чем она отличается от аренды и можете ли вы придумать ее сами. Мы также поговорим о важных нюансах, связанных с длительностью вашего пребывания в квартире, которая сдается в аренду.

Договор аренды или договор найма: в чем разница

В повседневной жизни мы обычно говорим ‘договор аренды’, что означает коммерческий договор аренды — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.

Закон проводит четкое различие между договором аренды, заключенным с юридическим лицом, и договором коммерческой аренды, заключенным между физическими лицами. Важно знать эту разницу.

Мы подробно рассмотрим случаи, когда один человек сдает квартиру другому — по договору коммерческой аренды.

Согласно главе 35 ГК РФ одна сторона — собственник (арендодатель) — предоставляет другой стороне (арендатору) за плату жилые помещения, находящиеся в его владении и используемые для проживания.

Как составить договор найма

Договор коммерческой аренды является основным документом для обеих сторон сделки. Заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Важно сделать его как можно более подробным и понятным для всех вовлеченных сторон. Что должно быть указано в контракте?

Максимальное подробное и конкретное описание квартиры с адресом, этажом, площадью, количеством комнат, мебелью и т.д.

Права и обязанности сторон

Как следует из названия, именно здесь определяются права и обязанности сторон договора. В том числе условия пользования помещениями, их содержания, размещения других арендаторов, оплаты, ремонта, предоставления коммунальных услуг.

В этом пункте, обычно написанном отдельно, указываются условия и подробности, касающиеся финансовой стороны вопроса. Сумма платежа, условия, штрафы в случае просрочки, в какой форме должен быть произведен платеж (наличными или карточкой).

Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и другие персональные данные арендодателя и работодателя, которые могут быть полезны. 

В Интернете вы найдете множество шаблонов для оформления договоров коммерческой аренды и лизинга. Не все они отражают реальную ситуацию и учитывают все важные детали. Если Вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем Вам проконсультироваться с профессиональным юристом при составлении такого договора.

Срок договора

Продолжительность контракта является важной деталью. Если данный пункт отсутствует в документе, то такой договор по закону считается заключенным сроком на 5 лет (ст. 683 ГК РФ). 

Если собственник продает жилье и грозит выселением

В соответствии с главой 35 ГК РФ статья 674 ГК РФ переход права собственности на жилые помещения, используемые в соответствии с договором аренды, не влечет за собой расторжения или изменения договора аренды. При этом новый собственник становится арендодателем на условиях ранее заключенного договора аренды.

Это означает, что владелец, который продает квартиру, не имеет права выселять Вас в случае продажи квартиры (если такой пункт не предусмотрен в договоре). Если владелец квартиры, которую вы арендуете, продал ее новому владельцу, вы имеете полное право на проживание в квартире, но в этом случае вы платите новому владельцу.

На практике, конечно, все выглядит немного по-другому. Обычно люди идут друг к другу и договариваются. Но для того, чтобы соглашение было проще, и каждая из сторон четко знала свои права и права другой, а также существовал договор коммерческой аренды.

Сейчас читают

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Что делать, если собственник повышает плату за аренду квартиры

Как сделать съемную квартиру уютной, если хозяева против ремонта

Была ли эта статья полезной?

Аренда: как составить договор найма — Справочник Недвижимости

  • Что такое аренда
  • Это документ, который регулирует все отношения между владельцем и арендаторами.

Аренда действительна по закону: если что-то пойдет не так, каждая сторона имеет право указать на нарушение и возбудить судебное дело. На практике судебные разбирательства происходят редко, но документ может стать хорошим сдерживающим фактором, например, если владелец решит внезапно заплатить арендную плату по адресу Это официально.

Аренда или лизинг?

Если вы арендуете, вам нужен договор аренды. Заключается физическими лицами в отношении жилой недвижимости. Аренда используется, когда хотя бы одна из сторон является юридическим лицом и имущество может быть как жилым, так и коммерческим.

Эти контракты подчиняются различным законам, поэтому внимательно посмотрите, какой документ вы подписываете: Если это договор аренды, а в ‘шляпе’ договора написано ‘договор аренды’, то он не имеет для вас никакой юридической силы.

Вам нужен договор аренды между физическими лицами.

Обычно такие выражения, как ‘снимаем квартиру’, ‘мы снимаем квартиру’ не используются. Все просто говорят ‘аренда’ и прекрасно понимают друг друга. Но важно помнить об этой юридической хитрости при подписании и подписании контракта.

Вы уверены, что вам нужен контракт?

Договор аренды защищает обе стороны и разрешает все споры и конфликты.

Вы должны быть предупреждены, если владелец предлагает обсудить все в устной форме. Без договора вам будет сложно доказать, что вы имеете какое-либо отношение к арендованной квартире, он развяжет хозяину руки.

Практически невозможно доказать, при каких условиях, на какой срок и на какой срок вы снимаете квартиру без договора.

Если арендодатель вдруг решит повысить ежемесячную арендную плату или попросит вас освободить квартиру через два дня, вы ничего не сможете сделать.

Как составить договор аренды

Вы можете составить документ самостоятельно — в интернете много шаблонов, просто уточните один из них ‘для себя’. Нотариальное заверение не требуется. Если вашу сделку сопровождает агент по недвижимости, он расскажет вам, как составить трудовой договор или дать стандартный договор.

На Яндексе. В ‘Недвижимости’ есть образцы сделок с жилой недвижимостью через юристов. Включая трудовой договор. Она учитывает интересы обеих сторон.

Если документ был подготовлен арендодателем, внимательно прочтите его. Прежде чем подписывать договор аренды, попросите объяснить непонятные моменты, если таковые имеются. Мы рассказали вам, что есть у арендодателя и на что он не имеет права, если он арендовал квартиру. Убедитесь, что договор аренды ничего не нарушает.

Срок действия контракта

Договор может быть заключен на любой срок.

По закону трудовой договор сроком более одного года должен быть внесен в Федеральный реестр в течение одного месяца со дня его подписания. Если договор заключен на срок менее 12 месяцев, регистрация не требуется. Однако с точки зрения закона это один и тот же официальный документ.

Владельцы обычно настаивают на подписании контракта в течение 11 месяцев или 364 дней, чтобы избежать регистрации.

Наконец, необходимо потратить время и усилия на регистрацию договора, чтобы оплатить взнос (2 тыс. руб. — физическим лицам и ИП), а аренда помещения будет показана в качестве платы в декларации Единого государственного реестра, и юридически будет возможно продать квартиру до истечения срока аренды только у арендаторов.

Долгосрочная аренда с оформлением договора обычно выгодна арендодателям в двух случаях: они сдают в аренду очень дорогую недвижимость или покидают квартиру на длительный срок и никак не могут контролировать то, что происходит в квартире.

В этом случае регистрация договора дает дополнительные гарантии.

Конечно, регистрация договора также предлагает дополнительную защиту: она предусматривает срок аренды — вам не нужно беспокоиться о том, что владелец попросит вас съехать через год. 

Но, как уже упоминалось, трудовой договор обычно заключается на срок менее одного года.

Читайте также:  Когда можно подарить подаренную квартиру чтобы не платить налог

Если арендодатель не выразил желания расторгнуть договор или изменить его условия (например, арендную плату) за три месяца до истечения срока действия договора, договор считается автоматически продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Однако есть риск, что арендодатель может просто попросить арендатора съехать через год (даже если у него есть Во втором случае владелец обычно просто не возвращает депозит — при условии, что это условие оговорено в договоре.

Что должно быть указано в договоре

Кроме срока аренды квартиры, договор должен содержать следующие пункты:

  • F. И.О. и паспортные данные арендатора и арендодателя (и они должны быть сверены);
  • Ф.О. и паспортные данные всех тех, кто будет проживать в квартире;
  • точные данные (адрес, этаж, количество) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
  • права и обязанности сторон;
  • продолжительность и стоимость аренды и процедуры оплаты. Оплату можно произвести наличными или переводом на карту — в зависимости от договора. Исключение — если квартира оплачивается компанией за ее работника. В этом случае необходимо решить (и оговорить это в договоре), кто платит подоходный налог по ставке 13%. Обычно это делает юридическое лицо, которое оплачивает аренду. Когда вы подписываете договор, арендатор обычно дает вам деньги на первый месяц вашего пребывания плюс депозит, равный ежемесячному платежу. Это является гарантией для арендодателя, что квартира и имущество находятся в безопасности. Если арендатор ничего не испортит, депозит будет возвращен при выезде. Домовладелец также обычно платит за электричество и воду, интернет и телефон. А арендодатель платит за ЖК-дисплей. Иногда ежемесячные платежи включают в себя также услуги консьержа и парковки — стоит поговорить о том, кто их оплачивает;
  • условия по пересмотру платы за квартиру. Обычно в договоре указано, что вы не можете изменить арендную плату в одностороннем порядке. И если владелец решит бросить несколько тысяч в середине аренды, ему придется согласовывать это с арендатором, а проще говоря, до того, как этот факт не сработает. Условия контракта должны соблюдаться в течение всего срока его действия;
  • условия и процедуры досрочного расторжения контракта. Контракт будет расторгнут, если одна из сторон не выполнит его условия. Например, если работодатель взял на себя обязательство не разводить животных, то оказывается, что у него большая собака, которая уже пережевала половину мебели. Или же владелец, вместо оговоренного одного посещения в месяц, приходит, когда хочет, и также открывает дверь своим ключом. Если арендодатель не удовлетворен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — как правило, на месяц. Если арендатор недоволен, он также сообщает об этом арендодателю и съезжает в течение месяца. Если соглашение не может быть достигнуто (например, из-за того, что арендатор не хочет съезжать), вопрос должен быть решен в суде. Без решения суда принудительно выселить кого-либо не удастся, даже если будут нарушены условия договора. В этом случае необходимо понимать, что судебное разбирательство может быть отложено на полгода (слушание откладывается, например, каждый раз, когда подсудимый пропускает слушание) и его стоит доверить адвокату. На практике владельцы обычно оставляют вещи арендатора за дверью и меняют замки. Однако главный жилец также может подать в суд, а мошенник может придумать историю, например, если его вещи были ‘выселены’ из квартиры, что-то было испорчено или украдено (например, крупная сумма денег), и потребовать от властей деньги для снятия заявления. Это грозит владельцу длительными разбирательствами;
  • штрафы. Обычно речь идет о просрочке платежа — в договоре должно быть указано, сколько штрафов ‘капает’ за каждый день просрочки;
  • посещений владельца. Лучше всего ограничить эти посещения до одного в месяц, иначе арендодатель может приходить часто и без предупреждения с чеками;
  • Описание того, что можно и не следует делать в квартире (например, курение, ремонт, изготовление домашних животных или развешивание картин на стенах без разрешения хозяина). Как правило, арендодатель может запретить все, что он хочет (свою квартиру), и только работодатель может решить, согласен он с этим или нет. В случае невыполнения арендатором условий, изложенных в договоре, договор может быть расторгнут.

Скачать стандартный договор аренды можно по ссылке.

Что еще нужно добавить в контракт?

Инвентаризация имущества должна быть приложена к контракту таким образом, чтобы

При описании вещей в доме не ограничивайтесь абстрактными фразами типа ‘хорошо’ или ‘удовлетворительно’. Дайте как можно более подробную информацию — от производителя до подробного описания трещин или выхлопов от маркера.

Контракт также должен сопровождаться платежной ведомостью. Это документ, в котором владелец и арендатор будут вести учет арендной платы. Бумажный лист следует разделить на четыре колонки: в первой колонке — название месяца, во второй — сумма платежа, в остальных двух — подписи арендатора и владельца, которые они ставят при ежемесячном перечислении денег.

Это поможет избежать любых споров, связанных с оплатой. Если оплата производится банковским переводом и является официальным платежом (например, квартира оплачивается организацией), его назначение будет указано и может быть рассмотрено как подтверждение оплаты в случае спорных ситуаций.

Если деньги переводятся на карту частным лицом, то всегда лучше встретиться с владельцем, чтобы отметить это в выписке.

Убедитесь, что на ваше соглашение не может повлиять никто, кроме владельца (включая других арендодателей, если таковые имеются). Вы заключаете договор с конкретным лицом, а арендодатель несет ответственность за соблюдение всех его условий. 

Заключение

В России арендаторы и арендодатели редко урегулируют свои отношения в суде. Обычно все решается в ходе личных переговоров или заканчивается драматическим разрывом отношений, который не всегда кристально ясен с юридической точки зрения.

Таким образом, чем лучше и подробнее описываются и обсуждаются права и обязанности сторон, тем меньше претензий будет возникать в будущем.

Если обе стороны хотят формализовать все правильно и следовать процедурам, это хороший знак: Это означает, что люди несут ответственность за аренду и хотят, чтобы все минимизировали возможные риски и проблемы.

Автор: Команда Яндекса. Недвижимость и Гурам Базадзе. Дарья Чучрова.

Как правильно составить договор аренды жилья

Давайте сразу все проясним: В данной статье речь пойдет о договоре коммерческой аренды жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, т.е. сдача квартиры в аренду физическим лицом.

Существует разница в праве между договором аренды (заключенным с физическим лицом) и договором аренды (заключенным с юридическим лицом). Однако в общепринятом языке используется установленное слово ‘договор аренды’.

Поэтому для простоты мы будем использовать оба термина — ‘аренда’ и ‘аренда’ — как эквивалентные в данном материале.

Документы

Ни при каких обстоятельствах не стесняйтесь просить владельца квартиры предоставить полный комплект документов:

  • паспорт;
  • обязательное свидетельство о регистрации права собственности на кондоминиум;
  • дополнительно: оплаченные квитанции об оплате коммунальных услуг (чтобы убедиться в отсутствии по ним задолженности) и выписка из домового реестра лиц, зарегистрированных в жилом массиве.

Если в квартире несколько владельцев, согласия одного из них недостаточно, необходимо получить согласие всех. Есть три возможных развития событий:

  1. Включить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от другого.
  3. Все владельцы присутствуют лично при заключении договора (тогда в договоре указано, что квартира сдается в аренду всем владельцам одновременно).

Письменное согласие также требуется от лиц, которые не являются владельцами, но зарегистрированы в жилом районе. В противном случае они могут отстоять свои права в любое время, и вы должны срочно искать новую квартиру.

Если речь идет об аренде квартиры, то арендатор — физическое лицо. Поэтому он должен взять с собой паспорт. Если Вы не будете жить в квартире в одиночку, то также необходимо предоставить паспортные данные второго (третьего, пятого) арендатора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Исключением является контракт, который заключается за меньшую цену. Основное различие между долгосрочными и краткосрочными контрактами заключается в условиях выселения арендаторов.

Краткосрочный договор

Владелец может назначить срок, в течение которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой срок не указан, арендодатель не имеет права выселять арендаторов до окончания срока действия договора. Однако по истечении этого срока арендодатель решает, продолжать ли сдавать квартиру в аренду тем же жильцам или искать других жильцов.

Долгосрочный договор

Арендодателю гораздо труднее расстаться с арендаторами. Когда договор заканчивается, арендодатель не может просто переехать в квартиру к другому человеку: Если он не сообщил арендатору о своем желании по крайней мере за три месяца до окончания срока действия договора, предполагается, что договор будет автоматически продлен на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что больше не хочет арендовать, арендаторы должны съехать. В этом случае, однако, он фактически не может снимать квартиру по крайней мере на год, в противном случае предыдущие квартиросъемщики могут обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба.

В отличие от арендодателя, арендатор может расторгнуть договор в любое время без объяснения причин.

Срочный вопрос: кто ремонтирует? В договоре обычно указывается: ‘После расторжения договора аренды наниматель обязуется вернуть квартиру в той же форме, в которой она была предоставлена ему’. Поэтому в договоре должно быть немедленно указано, что может и что не может быть изменено в квартире.

Кроме того, арендаторы не имеют права переоборудовать или отремонтировать квартиру без согласия арендодателя. Например, при ремонте невозможно просто снять внутреннюю перегородку или удлинить дверной проем.

Если возможно провести ремонт, обязательно запишите в договоре, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если нет инструкций, то возможно, что вы все отремонтируете сами, а владелец просто откажется возмещать ваши расходы.

Все текущие ремонтные работы и расходы лежат на плечах арендатора. Он не только убирает квартиру, но и несет ответственность за сохранность имущества.

Капитальный ремонт должен выполняться арендодателем, а все расходы — арендодателем (если договором не предусмотрено иное). Если арендодатель не заинтересован в необходимом капитальном ремонте, арендатор имеет на это право:

  • — для выполнения предусмотренных договором или вызванных срочной необходимостью ремонтных работ и взыскания стоимости с арендодателя;
  • — для требования соответствующего снижения арендной платы;
  • — для расторжения договора и взыскания убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в арендованной квартире, вы, по закону, делаете улучшения. Они могут быть раздельны и неразделимы. Например, если арендатор установил за свой счет кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не уменьшил и не возместил арендную плату), он может взять его с собой.

Отдельные улучшения, такие как новые обои, не могут быть убраны без ущерба для внешнего вида квартиры. Таким образом, арендатор может потребовать возврата денежных средств по истечении срока действия договора. Однако требование удовлетворяется, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против улучшения.

Состояние имущества

Домовладелец должен предоставить арендатору квартиру в хорошем состоянии. Это означает, что арендодатель должен устранить эту причину за свой счет, если есть что-то, что мешает вам пользоваться квартирой. Даже тот, который не был ему известен, когда он снимал квартиру.

Вы, например, переехали и с удивлением обнаружили, что все трубы давно сгнили и невозможно было помыть душ. Арендодатель должен устранить этот дефект в кратчайшие сроки и абсолютно бесплатно.

Если он этого не сделает, вы можете либо удалить причину и потребовать возврата денег, либо расторгнуть контракт.

Внимание: Арендодателю разрешается устранять дефекты только за свой счет, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или если вас уже предупреждали об этом, вы уже имеете право согласиться с таким условием или искать лучший вариант.

Адвокаты также рекомендуют дополнительно к договору составить акт приема-передачи квартиры. В нем предписывается состояние мебели, санитарно-технического оборудования, полов, окон и всего остального. В результате, это помогает избежать споров о качестве ремонта и мебели. В квартире со старой советской мебелью и без техники это, конечно, невозможно.

Но владелец, снимающий квартиру с дорогой мебелью и бытовой техникой, заинтересован в том, чтобы вся собственность была возвращена ему в надлежащем состоянии, поэтому он может даже прикрепить фотографии собственности и чек для подтверждения ее стоимости. Естественная потеря стоимости, конечно же, учитывается.

Но арендатору придется заплатить за сломанный экран телевизора.

Обратите внимание на понятие ‘солидарная ответственность’, если вы снимаете квартиру с кем-то в складе. Если договор не содержит пункта о солидарной ответственности, вся ответственность ложится на лицо, подписавшее договор. Это означает, что если ваш неосторожный сосед что-то сломает и вы единственный ответственный в договоре, вам придется заплатить за это.

Арендная плата

Контракт определяет порядок, условия и сроки оплаты аренды. Если нет конкретных деталей, то предполагается, что они аналогичны тем, которые обычно используются при аренде такой недвижимости: В случае с жильем это фиксированная сумма платежа, выплачиваемая ежемесячно.

Если арендодатель просит вас заплатить арендную плату за 2-3 месяца вперед или внести залог, это должно быть указано в договоре.

В документе также должно быть указано, как часто и в какой степени арендодатель может увеличивать плату. На практике обычно указывается, что арендная плата повышается раз в год до 10% от первоначальной стоимости. Однако все это остается на усмотрение сторон.

Если этот пункт не включен в договор, арендодатель все равно имеет право увеличить арендную плату, но вы можете делать это не чаще одного раза в год. Домовладелец должен заранее уведомить об этом арендатора в письменном виде. Если он не согласен с новыми условиями, он может в одностороннем порядке отказаться от договора.

Арендатор также имеет право требовать снижения арендной платы, если условия аренды ухудшились по независящим от него обстоятельствам.

Поговорите с арендодателем обо всех деталях. Вероятно, им придется часто встречаться. Он беспокоится за свою квартиру, вас беспокоит качество жилья, поэтому научитесь договариваться и записывать все устные соглашения в документ.

Не часто, но бывает неприятная ситуация: иногда хозяева жилья любят приходить без предупреждения, даже без арендатора и несколько раз в месяц. Это является основанием для расторжения договора с возмещением расходов арендатора на переезд.

Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в контракт строку с указанием, как часто может появляться арендодатель, нужно ли вас предупреждать и что спонтанные посещения запрещены в ваше отсутствие.

Узнайте, как хозяин обращается с гостями и животными, и напишите это в договоре.

Только если все важные детали согласованы и записаны, обе стороны могут жить без конфликтов и без лишних забот.

Расторжение договора через суд

Мы уже упоминали, что арендодателю нелегко расстаться с арендатором, вид договора играет важную роль. Но арендодатель может расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: Он должен уведомить арендодателя о своем желании в письменном виде с уведомлением за три месяца.

Но иногда невозможно вести переговоры гуманным образом, и для одной из сторон есть только один выход — добиваться справедливости в суде и расторгнуть договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор

  • пользуется имуществом с существенным нарушением договора или с неоднократными нарушениями договора;
  • наносит существенный ущерб имуществу;
  • платит арендную плату в срок не более двух раз подряд;
  • не производит капитальный ремонт имущества в срок, указанный в договоре, если арендатор несет ответственность за проведение капитального ремонта.

Арендодатель может расторгнуть договор в судебном порядке только в том случае, если он в письменной форме попросил арендатора исправить нарушение договора.

По требованию арендатора арендная плата может быть досрочно прекращена судом, если

  • арендодатель не предоставил помещение или не создал препятствий для полноценного использования помещения;
  • помещение имеет дефекты, которые не были согласованы арендодателем в момент заключения договора аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра помещения;
  • арендодатель не проводит полный капитальный ремонт имущества в срок, предусмотренный договором или в течение разумного периода времени;
  • имущество находится в непригодном для использования состоянии по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

По окончании срока аренды арендатор возвращает арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с нормальным износом или в состоянии, определенном договором аренды.

Заключим еще два важных момента.

Если арендодатель выдает или продает арендуемое помещение, он не расторгает договор аренды. Другими словами, это незаконно, если человек приходит и говорит: ‘Выезжайте, я продаю квартиру’. Смена собственника не влечет за собой расторжения договора аренды.

Возможна смена арендатора (арендатора) при необходимости. Это означает, что если контракт заключен для мужа и он едет на Северный полюс, например, в длительную командировку, то с его согласия вы можете поменять арендатора на его жену.

Контракт остается прежним, условия остаются прежними, срок действия продолжается и не сбрасывается.

Но это может устранить бюрократию, если возникнут проблемы (например, если вам придется расторгнуть контракт или обратиться в суд).

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector